Можно ли без разрешения соседей сдать комнату. Правила сдачи комнаты и доли в квартире по договору аренды: требуется ли согласие соседей? ○ Изучение квартирантов

Наша статья расскажет читателю как сдать комнату в аренду правильно, при этом не нарушить закон и не попасть на уловки мошенников. Мы рассмотрим различные вариант сдачи жилья, способы поиска клиентов и урегулирование вопроса налоговых выплат.

Кому выгодно сдавать и снимать комнату

Съем отдельной квартиры сегодня обходится дорого. Позволить себе подобное «удовольствие» сможет не каждый. Поэтому, многие граждане заинтересованы в аренде только одной комнаты. При этом, они согласны на проживание с владельцем квартиры или другими квартиросъемщиками. Подобные предложения крайне актуальны для студентов и иногородних жителей, приехавших на работу.

Сдавать одну комнату в квартире также выгодно, как и снимать ее. Проживая на большой жилплощади, владелец может занимать лишь одно помещение, а остальные пустовать. Так зачем же платить коммунальные услуги в полном объеме? Можно сократить данные расходы, сдав свободные комнаты, при этом заработав хорошие деньги.

Сдачей комнат, как правило, занимаются одинокие пенсионеры. Реже предприимчивые граждане, владеющие несколькими объектами недвижимости. Для них, арендная плата становится отличным дополнением к пенсии или заработной плате.

Способы сдачи комнаты в аренду

Существует два способа сдачи комнаты в аренду:

1. Через агентство недвижимости.
2. Самостоятельно.

Риелтор поможет не только найти подходящего квартиросъемщика, но также уладить документальные нюансы аренды. Собственнику квартиры понадобится заключить договор с клиентом, типовые бланки заполнят и заверят сотрудники агентства недвижимости. Так, договор примет официальную форму. В дальнейшем, при условии оформления документа на срок более одного года, его потребуется зарегистрировать в Росреестре. С этим также помогут риелторы.

Большим недостатком обращения в агентство недвижимости является необходимость оплаты их услуг. Как правило, она состоит из отдельных частей. Одна подразумевает поиск клиента, другая – заключение договора, третья – помощь в регистрации сделки в Росреестре. Стоит ли обращаться за данными услугами и переплачивать, если можно уладить все вопросы самостоятельно, решать только собственнику квартиры.

Как сдать комнату самостоятельно

Поскольку желающих снять комнату без обращения в агентство недвижимости много, найти подходящего клиента будет несложно. С этой целью достаточно сделать фотоснимки помещения и разместить объявления на электронной или обычной доске. Не исключено использование тематических пабликов в соцсетях.

Подавая объявление следует предоставлять только достоверные данные. В обязательном порядке необходимо указывать отдаленность от станций метро и автобусных остановок, наличие поблизости учебных заведений, магазинов и парков.

В процессе устных договоренностей с клиентом, необходимо обсудить:

• Сроки сдачи комнаты в аренду.
• Ежемесячную оплату.
• Взнос платы за последний месяц.
• Правила пользования общим имуществом.
• Прочие, важные для обеих сторон сделки, моменты.

После устных обсуждений, сторонам следует заключить договор. Посмотреть его образец и скачать пустой бланк можно бесплатно в интернете.

Далее перед владельцем встанет один важный вопрос: сдавать квартиру официально или в обход закона. В первом случае, регистрировать договор аренды не понадобится, как и оплачивать налоги. Однако, здесь необходимо учитывать риски. В случае выявления незаконной сдачи недвижимости, собственнику придется заплатить штраф и налоги, рассчитанные за предыдущие периоды.

Официальная сдача квартиры будет подразумевать регистрацию договора в Росреестре. Если владелец не хочет этого делать, он вправе заключить контракт на 11 месяцев, а после его окончания подписать с арендателем новый документ. Таким образом, можно немного обойти закон.

При официальной сдаче комнаты следует учитывать, что квартира должна быть приватизированной и принадлежать арендодателю на правах собственности. Сдача муниципального жилья невозможна. Если квартира принадлежит нескольким владельцем, для легализации сделки потребуется предоставление их письменного согласия на сдачу помещения в аренду.

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме, при этом в нем обязательно следует отразить следующие сведения:

1. Паспортные данные сторон.
2. Условия совместного проживания сторон.
3. Сроки аренды помещения.
4. Сумма оплаты аренды и коммунальных платежей.
5. Способ передачи денег.
6. Права и обязанности сторон.
7. Условия расторжения договора.

Стороны вправе договориться о передаче денег наличными или их безналичном переводе на расчетный счет получателя. При выборе первого способа, следует обсудить написание расписки о получении денежных средств. Она позволит избежать материальных претензий в будущем.

Договор составляется в двух экземплярах. Если в дальнейшем планируется проведение его регистрации в Росреестре, понадобится три экземпляра. Составить документ можно как в письменной, так и в печатной форме. Его нотариальное заверение не требуется.

Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду

При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2019 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.

В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:

• Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
• Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.

Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.

Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды комнаты, владелец квартиры должен уделить особое внимание условиям его расторжения, а также возмещению понесенных убытков в случае причинения ущерба имуществу. Причинами одностороннего разрыва договорных отношений может стать:

1. Нарушение сроков внесение платы аренды.
2. Отказ арендателя от оплаты коммунальных платежей.
3. Аморальное поведение арендателя.
4. Несоблюдение прочих условий, прописанных в контракте.

Договор может быть разорван и по инициативе арендателя. Как правило, в таком случае причиной является смена места жительства. Это также следует предусмотреть при составлении документа.

Является способом получения дополнительного дохода для владельца. Главное в этом деле - правильно оформить всю необходимую документацию, чтобы не пришлось переживать по поводу последствий сдачи жилья.

Если комната неприватизирована

В том случае, даже когда комнаты, находящиеся в коммунальной квартире, являются неприватизированными, то тогда сдать комнату в коммунальной квартире возможно, но только необходимо получение согласия других соседей .

Если согласие получено, то с арендатором необходимо заключить договор поднайма. Нужно получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие не только нанимателей других помещений , но и всех членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Но стоит помнить, что договор поднайма такой комнаты, будет иметь силу , если после подписания норма предоставления квадратных метров на человека не стала меньше. А норма предоставления равна 18 метрам в квадрате на человека.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9713 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Поэтому, если после вселения арендаторов, эта норма стала меньше, другие проживающие в этой квартире могут оспорить сделку через суд . Все эти действия продиктованы тем, что каждая комната находится в собственности у государства и проживающие в ней являются нанимателями, а сама комната сдаётся государством по .

Поднанимателем комнаты, которая располагается в коммунальной квартире, не может быть человек, который имеет тяжёлую и заразную форму хронических заболеваний . Проживание с таким человеком на одной жилплощади может нанести вред здоровью других жильцов.

Сдача комнаты в коммунальной квартире. Комната находится в собственности

Если комната приватизирована и у неё есть собственник, в этом случае, сдача комнаты в коммунальной квартире не будет представлять сложностей. Собственник может распоряжаться своей жилплощадью по своему желанию, в том числе и сдавать в аренду. Но его действия не должны нарушать законных интересов и прав других людей, проживающих в этой квартире.

При сдаче комнаты в аренду необходимо заключать договор аренды . В этом договоре обязательно должны быть прописаны обязанности обеих сторон, как собственника, так и нанимателя.

Но не стоит забывать, что места, так называемого, общего пользования - это совместная собственность всех собственников. То есть санузел, коридор, кухня являются местами общего пользования . Следовательно, находятся в общей . А пользование имуществом, которое находится в совместном владении, осуществляется с согласия всех собственников. Следовательно, сделка по сдаче комнаты, затрагивает интересы других собственников. Поэтому для найма, следует иметь письменное согласие всех собственников.

Аренда комнаты в квартире, где есть как приватизированные, так и неприватизированные комнаты

Сдача квартиры в коммунальной квартире, в которой есть и приватизированные, и неприватизированные комнаты, возможна. Для этого придется пройти следующие процессы:

• заключить (если комната приватизирована) или поднайма (если не приватизирована),
• необходимо получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие всех нанимателей (неприватизированные комнаты) и совместно проживающих с ними лиц, а также все собственников (приватизированные комнаты).

Сдать комнату в коммунальной квартире непросто, есть много нюансов. Поэтому лучше доверить это профессионалам. Лучше всего обращаться в те , которые имеют солидный опыт работы именно с коммунальными квартирами , и опыт именно удачных сделок, без судебных разбирательств.

Еще до начала хлопот по аренде комнаты, отвечающей вашим запросам, вы должны осознать то, что это будет сложным заданием. Прежде всего, нужно четко понимать, что равные по площади комнаты вовсе не равны в оплате, если одна из них находится в центре столицы, а до второй от Кремля придется добираться несколько часов.

Но отчаиваться не стоит, всегда есть шансы, необходимо их не упустить.

Выбирая комнату для аренды, нужно искать что-то конкретное

Комната может сдаваться в трех вариантах. Это может быть отдельная комната в коммуналке. Вы можете проживать в отдельной комнате, а соседями будут хозяева квартиры. Вы можете найти друзей, которые согласятся совместно с вами арендовать квартиру из нескольких комнат.

На что следует сразу обращать внимание

Коммунальная квартира страшна своими жильцами, они и будут вашими соседями, узнайте об этих людях побольше, а лишь потом вселяйтесь. В коммуналке жизнь построена по правилам общежития, поэтому лучше всего научиться дипломатично обходить проблемы, не доводя до скандала по поводу незакрытого крана или курения на кухне.

Есть понятие «убитая коммуналка», это не редкость. Важно, чтобы вам потом не предъявили претензии, что это вы ее «убили». Нужно все осмотреть, сделать до начала проживания фото «удобств», кухни, стен, балкона на смартфон, потом не пожалеете.

Хозяин, который сдает комнату, тоже может проявить себя не с лучшей стороны - наведите справки у соседей по площадке. Есть хозяева, которые резко выступают против гостей, друзей, животных, повышенного расхода воды и электричества. Много против чего выступают хозяева, а сказать ничего нельзя - это их квартира.

Самый оптимальный вариант - это когда несколько молодых людей соглашаются объединить финансы для аренды большой квартиры и проживать каждый в отдельной комнате. В таком случае совместное проживание начинается с выработки своеобразного устава, нормативов проживания. Такая своеобразная коммунальная квартира, соседей в которой можно предварительно подобрать, и утвердить их состав лишь после этого.

Где можно найти квартиру для аренды?

Самым лучшим вариантом поисков давно признан тот, когда вы снимете комнату у своих родственников, друзей или сотрудников по работе. Прежде всего, вы избегаете выплаты комиссионных агентству по аренде. Дополнительным преимуществом будет то, что вас не будут выселять из-за просроченной выплаты арендной платы, можно договориться за чашкой чая или другого напитка.

Не помогли родственники, друзья и коллеги - разместите объявления соответствующего содержания в соцсетях, это поможет охватить значительный круг незнакомых ранее хозяев квартир. Откликнутся и те, кто скоро съедет из арендованной комнаты. Также позвонят жильцы квартиры, подбирающие себе соседей для совместной аренды квартиры.

«Ищу соседа» - так обращаются к потенциальным соседям, и нужно такие объявления рассмотреть неотложно. Ведь речь будет идти именно об аренде комнаты, и есть вероятность того, что именно вас и не хватает для полного заполнения намеченной квартиры.

Помощь специального агентства

Обращение в агентство по недвижимости - очень популярный способ решить жилищную проблему. Важно не попасться на удочку мошенников, а, значит, следует выбрать агентство с незапятнанной репутацией. Это надежный способ найти необходимую жилплощадь.

Кроме агентств, с владельцами жилья работают маклеры, можно обратиться и к ним, если есть рекомендации от друзей и хороших знакомых. Услуги посредников должны быть оплачены, иногда очень щедро.

Первый взнос включает в себя кроме арендной платы за определенный срок (иногда 6 месяцев) комиссионные посреднику, залог за сбережение жилплощади в хорошем состоянии.

Стоимость месячного проживания

Сколько придется платить ежемесячно, зависит от многих факторов. Прежде всего, имеется прямая зависимость от удаленности. Чем дальше от центра, тем дешевле комната. Много значат площадь комнаты, количество соседей, удаленность от транспортных развязок и другие параметры жилья.

Говоря о конкретных ценах, надо указать среднюю стоимость средней комнаты: 12-25 000 рублей. В любом случае, надо понять - не может комната в центре Москвы стоить дешево, а по низкой цене можно снять лишь «убитую» комнату или подселиться к проблемным соседям.

На что обращать внимание при выборе комнаты

Вам придется жить в арендуемой комнате, поэтому лучше отказаться от неуютного жилья, поищите другое. Ведь всегда самое верное впечатление - первое.

Окончательное решение принимайте лишь после знакомство с хозяевами и соседями.
После знакомства обязательно проверьте техническое состояние сантехники, водопровода, отопления. Если соседи заливали комнату, это будет видно сразу. Иначе будет вероятность того, что вас заставят платить за ремонт.

Важная часть - проверка документов

Начинать окончательный разговор нужно лишь после проверки документов, иначе рискуете заплатить тому, кто просто поливает цветы по просьбе хозяев.

Нужно проверить: паспорт, свидетельство о собственности, правоустанавливающие документы - договор купли-продажи комнаты, документ о наследовании, дарении.

Копии или документы в пленке могут быть поддельными, просмотрите оригиналы.
Проверьте, оригинален ли паспорт у того, кто назвался владельцем, копиям не доверяйте. Если скажут, что забыли оригинал, повторите встречу.

Имейте в виду, что если хозяев квартиры несколько, они все должны дать согласие на ваше проживание, иначе вас смогут выселить по заявлению одного из владельцев квартиры.

Как обманывают простаков?

Самый простой и действенный способ - торговля информацией о базе свободного жилья. За небольшую сумму мошенники продают базу данных, размещенную другими агентствами в газетах бесплатных объявлений. По телефонам из этой базы дозвониться невозможно или комната уже сдана. Обращение в полицию ничего не даст - в подписанном договоре указано, что деньги взимаются за «информацию», а не за конкретный телефон, адрес свободной комнаты.

Иногда на встречу приходят несколько желающих снять комнату, это подставные лица, изображающие ажиотажный спрос на комнату. У соискателя берут аванс, чтобы «придержать» комнату, и исчезают. Требуйте у человека, «сдающего свою комнату», прежде всего документы с пропиской, документы на право собственности.

Если вы поверили ксерокопиям правоустанавливающих документов и заплатили деньги, то «хозяева» предложат заселиться через пару дней, пока они не вывезут свою мебель, личные вещи. Тем временем сами они исчезнут с деньгами. Эти мошенники арендуют на короткий срок (день-два) квартиру, получают у хозяев ключи, размещают объявление об аренде комнаты. Заранее делают фальшивые копии правоустанавливающих документов и сдают комнату, вроде бы, в своей квартире.

Обманщики могут подписать договор, взять предоплату и начать специально издеваться над квартиросъемщиком - поменять замок, запретить пользоваться бытовыми приборами и т.д. Выселяешься - отдадут лишь часть денег, аванс заберут, это указано в договоре. А другие правила не прописаны.

Читайте внимательно все то, что собираетесь подписывать!

Обычно люди, проживающие одни, сдают комнату в квартире с условием совместного проживания, так как не хотят жить одни, и им требуется дополнительный заработок. Перед этим возникает вопрос, как найти квартиранта, чтобы всё сделать по закону, получить дополнительный заработок, и жить спокойно. Из этой статьи вы узнаете как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду правильно и без посредников, узнайте из этой статьи!

Как сдать комнату в квартире

Для наймодателя он также будет являться гарантией, если квартирант окажется недобросовестным, и не будет платить.

Без составления соглашения или договора вы не сможете потребовать возместить вам убытки, если произошла порча квартиры или имущества, его кража, что иногда происходит.

Если ваши квартиранты затопят соседей снизу, то без официального договора, о том, что вы сдали жилую площадь в аренду, оплачивать убытки соседям придется самостоятельно вам.

Для заключения договора или соглашения о найме жилой площади нужно приготовить следующие документы

Наниматель может попросить для проверки документов, которые подтвердят вашу личность, и что вы имеете право распоряжаться собственностью. Будет хорошо, если все зарегистрированные в квартире лица будут присутствовать в момент подписания договора.

В договоре о найме комнаты нужно указать следующую информацию:

1. факт того, что будет происходить совместное проживание нанимателя и наймодателя;
2. уточнить срок проживания нанимателя;
3. сколько в месяц будет оплачивать наниматель, в какие сроки он обязан внести плату, то есть указать конечную дату.
4. если предусмотрена предоплата, то указать суммы.

Также отдельными пунктами нужно прописать права и обязанности нанимателя при процессе использования коммунальных услуг, средств связи, личного имущества владельца квартиры, прописать какие именно услуги будет оплачивать квартирант, а за что будет платить сам наймодатель.

Прописать ответственность сторон по отношению друг к другу и арендуемой квартиры. Кто и в каком размере выплачивают ущерб при порче имущества. Также можно указать другие пункты, которые являются принципиальными для каждой из сторон, но при этом не нарушают законодательство.

В договоре и соглашении должны быть указаны все члены семьи нанимателя, которые будут с ним проживать в данной комнате. Так же желательно подготовить соглашение о внесенном задатке, и приложить опись имущества. Все формы и образцы документов можно найти в сети Интернет и самостоятельно распечатать дома. Также все документы могут быть распечатаны с помощью принтера, или написаны от руки, но при этом аккуратно, четко и легко читаемо. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах.

Квартирант оплатить свое проживание может наличными деньгами, и безналичным способом. Если расплата за съем жилья происходит наличными деньгами, то получатель должен написать расписку о том, что он получил оплату за съем комнаты, обязательно указать сумму и дату получения денег. Если оплата происходит по безналичному расчёту, то нанимателю нужно сохранить все квитанции, с помощью которых он сможет доказать факт оплаты при возникновении вопросов.

Расторжение договора съема квартиры или комнаты

Если планируется расторжение договора найма, инициатором которого является наймодатель, то он обязан предоставить нанимателю официальное уведомление о разрыве соглашения за 3 месяца до этого срока.

Это нужно сделать в том случае, если срок такого уведомления не прописан в одном из пунктов договора. Если такой срок уведомления о разрыве соглашения есть в договоре, то он является главным и нужно его соблюдать.

Если договор расторгается по инициативе наймодателя, то, как правило, это происходит из-за нарушения каких-либо условий договора нанимателем. Наниматель расторгает договор, если вдруг наймодатель нарушил одно из условий, или если сам наниматель нашел себе другое место жительства.

Обычно расторжение договора или соглашения происходит в частном порядке и не нужно каких-то особых действий. Только если не возникало конфликтных моментов, споров и судебных действий, если наймодатель был вовремя уведомлен о расторжении договора. При этом если была сдача комнаты в коммунальной квартире, то нужно сделать акт приема передачи имущества наймодателя.

Важно правильно произвести заключение договора о найме комнаты в квартире.

Это даст возможность собственника квартиры защитить себя от не оплаты за жилье и пользование коммунальными услугами, в случае порчи и хищения имущества. При необходимости договор или соглашение можно предъявлять как доказательство о причинении убытков в суде.

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал сайт эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный - необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал... Но нет - он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем сайт обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната - имею право сдать!

Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной - обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить...

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

- Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Споры за кусок туалета

- Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают...

Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос - о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду - даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

- Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам...

Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то - обращайтесь в суд. Правильно?

Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке - или на основании решения суда - не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой - хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

- Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

- Будет ли пересматриваться это определение?

Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.