Predaj bytu založeného na hypotéke: právne metódy. Je možné predať byt založený na hypotéke? Byt na predaj s hypotékou

Výhodou aj nevýhodou kúpy nehnuteľnosti na hypotéku zároveň je, že splácanie bytu prebieha dlhé roky. Dlžníci majú často otázku: je možné predať byt na hypotéku a kúpiť iný na hypotéku?

Schému na získanie hypotéky už pozná každý dlžník, ktorý si zobral byt na úver. Uvažujme, ako predať nehnuteľnosť, ktorá má vecné bremeno.

Dôvody na zmenu bytu

V závislosti od dôvodov, prečo je zmena bytu nevyhnutná, možno otázku kúpy a predaja nehnuteľnosti riešiť rôznymi spôsobmi. Realitní makléri poznamenávajú, že najobľúbenejšie dôvody na zmenu jedného bytu zakúpeného s hypotékou za iný zakúpený v rámci toho istého programu sú:

zlepšenie finančnej situácie dlžníka alebo rozšírenie rodiny. Hypotéku si často berú mladé rodiny, ktoré sa po deťoch snažia zlepšiť svoje životné podmienky;
zmena rodinných pomerov. Presne tak dlžníci skryto nazývajú rozvod, keď potrebujú predať nehnuteľnosť nadobudnutú počas manželstva, rozdeliť peniaze a kúpiť menšie byty;
zhoršenie finančnej situácie. Banky vydávajú hypotekárne úvery nielen v rubľoch, ale aj v dolároch či eurách. Za posledných pár rokov sa hodnota domácej meny viac ako zdvojnásobila, pričom mzdy zostali na rovnakej úrovni a mnohé rodiny teraz jednoducho nie sú schopné splácať úver, ktorý si vzali.

Môžu existovať aj iné dôvody, prečo musí dlžník zmeniť bývanie, napríklad presťahovať sa na nové pracovisko a nechce sa mu cestovať cez mesto, aby sa tam dostal.

Najčastejšie je dôvodom predaja bytu potreba zmeniť miesto bydliska alebo zmena rodinného stavu dlžníka.

Ak plánujete zväčšiť svoj životný priestor alebo sa presťahovať do prestížnejšej oblasti, to znamená, že nehnuteľnosť plánovaná na kúpu je drahšia a likvidnejšia, dlžník sa môže obrátiť na banku s otázkou výmeny kolaterálu. Táto možnosť je však možná, najmä ak je kúpa nového bývania na základe zámennej zmluvy, alebo dlžník najskôr kúpi novú nehnuteľnosť a potom predá starú. Takéto situácie sú zriedkavé. Spravidla musí dlžník najprv predať dom a potom kúpiť nový. A v takýchto prípadoch dlžníka zaujíma jedna otázka: je možné predať založený byt? Od kúpy nového obytného priestoru bude prebiehať bežný postup pri hypotéke.

Čo hovorí zákon?

Otázky súvisiace s nadobudnutím nehnuteľnosti na hypotéku upravuje federálny zákon „o hypotéke (zástave nehnuteľností)“ (ďalej len zákon). V § 37 uvedeného zákona sa uvádza, že na scudzenie (zjednodušene povedané predaj) založenej nehnuteľnosti je potrebný súhlas záložného veriteľa, teda banky. Bez povolenia banky teda nebude transakcia zapísaná do štátneho registra.

Ak predávajúci nejakým spôsobom obišiel zákon a predal založený majetok, potom má banka v súlade s § 39 zákona právo požadovať predčasné splnenie záväzkov, a to aj od kupujúceho, alebo vyhlásiť transakciu za neplatnú.

Dôležité! Bez súhlasu banky bude transakcia neplatná! Vlastníctvo neprejde na kupujúceho.

Ako získať povolenie na predaj?

Hlavnou podmienkou je teda získanie povolenia od banky na predaj nehnuteľnosti. Takmer všetky banky už majú jasný postup pri vydávaní povolenia na scudzenie majetku. Finančné inštitúcie majú záujem vyplatiť hypotéku, ale nezaujíma ich, kto bude vlastníkom.

Scudzenie je spravidla možné za predpokladu úplného splatenia hypotekárneho úveru. Ak dlžník nedokáže splatiť dlh sám, situácia sa o niečo skomplikuje. Najprv musí dlžník nájsť kupca, ktorý je ochotný zaplatiť sumu za hypotéku, až potom banka odstráni bremeno a transakcia môže byť dokončená.

Vysvetlite banke dôvod, prečo padlo rozhodnutie predať byt a tá vám s najväčšou pravdepodobnosťou vyjde v ústrety a skráti čas potrebný na vybavenie všetkých papierov.

Problémy spojené s predajom zaťaženého bytu

Predaj bytu zaťaženého hypotékou je pomerne náročná úloha, keďže nie každý kupujúci bude súhlasiť s kúpou takejto nehnuteľnosti. To vyvoláva dva problémy:

úzky okruh kupujúcich. Najťažšie na predaji založenej nehnuteľnosti je nájsť kupca. Mnohí sa jednoducho boja kontaktovať banku zo strachu, že v budúcnosti prídu o nehnuteľnosť aj peniaze. Vzhľadom na široký výber nehnuteľností na predaj môže byť naozaj problém nájsť človeka pripraveného na kúpu takéhoto bytu;
potreba predávať za zníženú cenu. Keďže sa okruh potenciálnych kupcov výrazne zužuje, pre zatraktívnenie ponuky je potrebné výrazne zľaviť, vzdať sa bytu za cenu pod trhovou cenou.

Navyše, niekedy banky ukladajú sankciu za predčasné splatenie hypotéky. V tomto prípade musíte vypočítať všetky náklady, aby sa neukázalo, že obchod je nerentabilný.

Pri predaji bytu zaťaženého hypotékou sa pripravte na to, že trochu stratíte na jeho hodnote.

Spôsoby predaja bytu

Najpravdepodobnejšie spôsoby predaja bytu zaťaženého hypotékou sú:

nezávislý predaj kupujúcemu za hotovosť;
predaj bytu kupujúcemu, ktorý si naň berie hypotéku;
predaj so zapojením realitnej organizácie ako sprostredkovateľa.

Pozrime sa na všetky možnosti podrobnejšie.

Nezávislý predaj

V tomto prípade predávajúci nezávisle hľadá kupujúceho.

Podstata dohody je nasledovná. Po prvé, kupujúci dá predávajúcemu všetky peniaze, ktoré dlhuje na hypotéke, aby splatil dlh. Potom predávajúci a zástupca bankovej organizácie odstránia bremeno z bytu a kupujúci zaregistruje práva na nehnuteľnosť a súčasne prevedie zostávajúcu sumu.

Hlavným problémom je, že pred dokončením transakcie je potrebné nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť so zaplatením požadovanej sumy. Táto operácia je dosť riskantná, pretože ak je predávajúci nepoctivý, kupujúci môže zostať bez bytu a bez peňazí. Na svoju ochranu môže kupujúci požiadať o registráciu zmluvy o úschove u notára.

Hlavným problémom pri predaji bytu zaťaženého hypotékou je nutnosť presvedčiť kupujúceho na zálohovú platbu.

Predaj kupujúcemu, ktorý si berie hypotéku

V tomto prípade je ideálny stav, keď kupujúci má sumu potrebnú na splatenie hypotéky. Predávajúci zaplatí banke za prijaté peniaze a odstráni všetky obmedzenia. Potom kupujúci poskytne dokumenty potrebné na dokončenie transakcie a vydá hypotéku a predávajúci dostane zvyšné prostriedky od banky.

Je vhodné, aby si hypotéku zobrala tá istá banka. Potom môžete počítať s rýchlejším a jednoduchším postupom a k žiadosti je možné priložiť doklady budúceho kupujúceho so žiadosťou o umožnenie predčasného splatenia hypotéky.

To, že kupujúci získa hypotéku od tej istej banky, je ideálne pre predávajúceho aj kupujúceho. V niektorých prípadoch je banka pripravená „nahradiť dlžníka“ na základe hypotekárnej zmluvy.

Predaj bytu s pomocou realitnej kancelárie

Situácia je veľmi podobná ako pri prvom spôsobe predaja bytu, len maklér hľadá kupca. Za túto službu si účtuje určité percento. Zapojenie na trhu známej realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa pomôže presvedčiť potenciálneho kupujúceho, že predávajúci nemá nekalé úmysly a že je potrebné zaplatiť časť prostriedkov vopred.

Veľké realitné kancelárie môžu poskytnúť hypotekárny úver na odstránenie vecného bremena z nehnuteľnosti. Zvýšite tak šance na rýchlejší predaj.

Výsledky

Je teda možné predať byt založený na hypotéke a kúpiť si iný, a to dokonca viacerými spôsobmi. Prítomnosť vecných bremien samozrejme komplikuje postup pri hľadaní kupujúceho a dokončení transakcie, ale nie je to problém, ktorý by sa nedal vyriešiť.

Väčšina ľudí nemá dostatočné finančné zabezpečenie na kúpu bytu. Kúpia si ho prijatím bankového úveru. Vďaka tomu je kupovaný byt zárukou splatenia úveru a úrokov. Po celú dobu splácania dlhu je vlastníctvo nadobudnutého majetku „zmrazené“ bankou. Majiteľ nemá plnú kontrolu nad bytom.

Vecné bremená na nehnuteľnosti a ich odstránenie musia byť zaregistrované na štáte. Pri uzatváraní transakcií s bytmi sa informácie zapisujú do štátneho registra práv. Pre každý byt môže kupujúci získať informácie o prítomnosti vecného bremena na ňom.

Predaj bytu na hypotéku sa veľmi nevypláca. Predávajúci musí znížiť cenu z dôvodu, že atraktivita nehnuteľnosti je v porovnaní s bežnými bytmi výrazne nižšia. Okrem toho sa výrazne zvyšujú morálne a časové náklady. S bankou, registračnou komorou a notárom musíte uzavrieť veľa zmlúv.

Výhodné podmienky pre predávajúceho sa vytvárajú až vtedy, keď cena bývania na trhu s nehnuteľnosťami stúpa.

Spôsoby predaja bytu na hypotéku

Úver na byt je splatný na 10-20 rokov. V tomto období si mnohí chcú zlepšiť svoje životné podmienky kúpou väčšieho bývania. Možnosti sa môžu líšiť. Aj keď je nehnuteľnosť na hypotéku, nehnuteľnosť je na meno kupujúceho a ten ju môže predať aj napriek obmedzeniam. Existuje niekoľko takýchto metód. Všetky vyššie uvedené schémy znamenajú určité poradie akcií.

Predčasné splatenie dlhu pred kúpou a predajom

Situácia je veľmi jednoduchá: hypotéka je prekážkou predaja a musí byť uzavretá splatením dlhu. Potom bude možný predaj bytu bez tretích strán. V takejto situácii je hlavným problémom nájsť požadované množstvo peňazí.

Rodina, ktorá si zobrala bývanie na úver, takéto prostriedky nemá. Inak by si ho kúpila hneď a nemusela by preplácať úroky. Príbuzní alebo priatelia môžu prísť na pomoc a požičať prostriedky na obdobie, kým sa byt nevezme z hypotéky a predajca dostane platbu po dokončení transakcie.

Inak Kupujúci môže kúpiť dom, ak ho to veľmi zaujíma. Motiváciou k tomu môže byť túžba bývať v danej lokalite alebo prijateľná cena za bývanie.

Všetky činnosti súvisiace s predajom bytu môžu začať po získaní súhlasu banky. Všetko závisí od toho, ako je uzatvorená zmluva s dlžníkom. Podmienky sa môžu líšiť. Jedným z nich je obdobie, po ktorom môžete začať predávať. V opačnom prípade musí dlžník zaplatiť aspoň 50 % hypotéky. Predávajúci teda musí pred predajom informovať úverovú inštitúciu o svojich zámeroch.

Hlavnou úlohou dlžníka je nájsť kupca ochotného zaplatiť za zaťaženú nehnuteľnosť. Ak chcete začať s predajom, všetci obyvatelia sa musia z bytu odhlásiť..

Pri uzatvorení zmluvy s bankou dostane predávajúci od kupujúceho 100% zálohovú platbu v nasledujúcich možnostiach:

hotovosť (najnepravdepodobnejšia a najnebezpečnejšia metóda);
na účet predávajúceho v banke, ktorá poskytla úver;
kupujúci zloží požadovanú sumu na splatenie úveru, po čom banka okamžite ruší zákaz scudzenia nehnuteľnosti.

Pred uzavretím obchodu sa musíte uistiť, že za predčasné splatenie úveru nehrozia žiadne sankcie. Ak je významná, celá akcia bude pre predajcu nerentabilná. Navyše, splatenie dlhu z peňazí kupujúceho pre neho vytvára určité riziko. Takúto operáciu môže vykonať len predajca, ktorý má s bankou zmluvný vzťah.

Zapojenie veriteľa do transakcie ako tretej strany

Ochrana práv oboch strán je zabezpečená zapojením veriteľskej banky do predaja. Prítomnosť sprostredkovateľa v transakcii presvedčí kupujúceho, aby zaplatil zálohu, po ktorej sa zákaz scudzenia nehnuteľnosti zruší a nákup a predaj sa formalizuje. Hoci kupujúci vloží prostriedky na splatenie pôžičky na účet predávajúceho, veriteľ je o transakcii informovaný, čím sa zabráni podvodom.

Čiastočne sú chránené práva kupujúceho, keď vyhotoví ručiteľskú zmluvu a oficiálne vo svojom mene splatí pôžičku predávajúceho. Má teda právo požadovať splatenie dlhu.

Transakciu je možné vykonať dvoma spôsobmi, po ktorých kupujúci získa vlastníctvo bytu bez zaťaženia:

Odstránenie zabezpečenia z nehnuteľnosti pred prevodom vlastníctva na kupujúceho

Po obdržaní súhlasu banky s transakciou kupujúci vloží peniaze za byt do 2 depozitných schránok veriteľskej banky. V jednom vloží výšku dlhu na hypotéku av ďalšom - zvyšné prostriedky. Až potom sa podpisujú kúpno-predajné zmluvy a prihlášky sa podávajú registračnej komore. Po obdržaní dokumentov potvrdzujúcich vlastnícke práva kupujúceho môže banka vybrať sumu splátky úveru z depozitnej schránky. Predajcovi zostáva zvyšok peňazí z 2. bunky, s ktorými môže nakladať podľa vlastného uváženia.

Predbežná registrácia kúpno-predajnej zmluvy

Po uzavretí kúpno-predajnej zmluvy vopred poskytne kupujúci predávajúcemu zálohu vo výške zostatku úveru. Touto sumou predávajúci spláca úver. Potom banka odstráni z bytu vecné bremeno, pričom vystaví doklad o zaplatení hypotéky. Ďalej sú vlastnícke práva zaregistrované u Federálnej migračnej služby pre kupujúceho, ktorý potom zaplatí zostatok sumy predávajúcemu a prevezme práva vlastníka bytu.

Výmena dlžníka

Hoci je to zriedkavé, banka môže nahradiť dlžníka na úvere. Dôvodom môžu byť problémy s platbami, ktoré vznikli u pôvodného dlžníka. Najčastejšou možnosťou je, keď si kupujúci berie úver od tej istej banky. Po vysvetlení dôvodov sa veriteľovi predloží petícia s dokladmi nového dlžníka. Balíček je presne taký istý, aký mal predajca pri čerpaní úveru. Jeho súčasťou sú doklady preukazujúce totožnosť, finančný stav, spôsobilosť na právne úkony a rodinný stav.

V tomto prípade sa uskutočňuje predaj hypotekárnych záväzkov. Výška náhrady predávajúcemu sa dojednáva samostatne. Schéma platí, ak kupujúci nemá dostatok finančných prostriedkov na zaplatenie zostávajúceho úveru.

Nie vždy banka súhlasí so schválením nového dlžníka, keďže nemusí mať dostatočný príjem.

Ak je rozhodnutie kladné, s novým dlžníkom sa uzatvorí úverová zmluva a pridelia sa prostriedky na splatenie dlhu predávajúceho. Hypotéka a vlastníctvo potom prechádzajú na nového majiteľa.

Úrok, ktorý sa nahromadil, spláca predávajúci, pretože nemá nič spoločné s cenou bytu. Ide o platbu banke za poskytnutie úveru.

Keď aktuálna hodnota domu presiahne sumu dlhu a splateného úveru, rozdiel medzi nimi sa vyplatí predávajúcemu. V niektorých prípadoch sa to pre neho stáva výhodným, ak nehnuteľnosť zdražela.

Iná situácia môže nastať, keď kupujúci domu získa úver od inej banky. V tomto prípade veriteľ predávajúceho nie vždy súhlasí s takouto transakciou, pretože pre neho nie je zisková z dôvodu nedostatku úrokov.

Extrémnym prípadom je nútený predaj bytu veriteľom. Ale to je posledná možnosť, ktorú banka používa, keď vlastník bytu nemôže splácať hypotéku a nájsť si nového dlžníka. Banka v tomto prípade jednostranne hľadá nového kupca bytu, pričom preberá práva záložného veriteľa. Ak výťažok z jeho predaja nepokryje výšku dlhu, dlžník je povinný chýbajúce finančné prostriedky doplniť. Táto metóda je pre neho najviac nerentabilná a nemala by k tomu prísť.

Charakteristické črty kúpy bytu s vecným bremenom

Predaj domu, ktorý je zabezpečený hypotékou v banke, je dobrou voľbou. Banka kontroluje správnosť všetkých transakcií. Pri uzatváraní transakcie je potrebné zvážiť nasledovné:

Banka musí byť informovaná vopred.
Je lepšie platiť cez banku. Ak sú medzi predávajúcim a kupujúcim, mali by sa získať potvrdenia o všetkých sumách.
Podmienky na odstránenie kolaterálu sú povinné.
Podmienky transakcie sú dohodnuté písomne všetkými stranami.

Záver

Predaj bytu s vecným bremenom sa od bežného líši prítomnosťou tretej osoby pri transakcii v podobe veriteľskej banky. Ruská legislatíva zakazuje predaj len bytov, ktoré boli zabavené alebo sa nachádzajú v chátrajúcej budove.

Ak máte ešte otázky ohľadom predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou, tak náš službukonajúci právnik je pripravený vám bezplatne poradiť priamo na stránke. Stačí položiť otázku vo formulári nižšie a čakať na odpoveď.

Posledná aktualizácia: 20.08.2018

otázka:

Kúpil som byt na hypotéku. Môžem ho predať, ak ešte nie je splatený úver a byt je v zálohe v banke? Ako to spraviť?

odpoveď:

Kúpite si takýto byt na hypotéku, začnete splácať úver a potom - bum! Prírastok do rodiny. Alebo sa presťahovať do iného mesta. Alebo vás vyhodili z práce. Alebo vám, naopak, zrazu v novej práci zvýšili plat a rozhodli ste sa postaviť si vlastný dom. Vo všeobecnosti sa vaše plány dramaticky zmenili a na byt máte pôžičku na 15 rokov... Čo robiť? Musíme sa nejako zbaviť tohto bremena. Vyvstáva rozumná otázka - Je možné predať byt kúpený na hypotéku, ak je v banke záložný?

Odpovedáme - je to možné. A to dokonca viacerými spôsobmi. Ale sú tu ťažkosti. Ktoré? Teraz vám všetko ukážeme. Najprv si však niečo ujasnime.

Predaj bytu založeného na hypotéke sa môže stať ako primárny trh s bývaním a sekundárne. V „primárnej“ fáze vlastník bytu v rozostavanej budove ešte nevlastní byt vlastnícke práva , tak môže predávať len svoje reklamačné práva na nej. Na sekundárnom trhu majiteľ predáva svoju nehnuteľnosť za . V oboch prípadoch je princíp konania rovnaký, ale na predaj bytu na primárnom trhu budete potrebovať okrem súhlasu veriteľskej banky aj súhlas Vývojár.

Ako predať založený byt, ktorý je založený v banke?

– Ako predať založený byt, keď sa manželia rozvedú?

Ak si manželia kúpili byt s hypotékou a potom sa rozviedli bez toho, aby ešte splatili úver, budú sa musieť podeliť nielen o dlhy, ale aj o spoločné dlhy. K rozdeleniu dlhových záväzkov voči banke môže dôjsť len za účasti samotnej banky, pretože pre neho nie je rozvod manželov dlžníkov podkladom na zmenu podmienok zmluvy o pôžičke.

Podmienky splácania hypotekárneho úveru je možné meniť len so súhlasom samotnej banky, a to len vtedy, ak je spokojná s platobnou schopnosťou manželov samostatne. Sami manželia však právo podľa dohody nemajú ( medzi sebou) zmeniť postup splácania úveru. A ak dôjde k rozdeleniu majetku a dlhov manželov na súde, banka bude účastníkom tohto občianskeho konania.

Predám byt založený na hypotéke po rozvode manželov ( spoludlžníkov) je tiež možné len so súhlasom veriteľskej banky, napríklad jedným z vyššie uvedených spôsobov. Prípadne sa po vzájomnej dohode manželov a banky môže jeden z manželov vzdať svojho podielu na založenom majetku ( byty) a z vášho podielu na dlhu, resp.

– Je možné predať byt na hypotéku?

Ide o prípad, keď je Kupujúci zároveň držiteľom hypotéky a má schválený úver z inej banky. To znamená, že založený byt sa predáva Kupujúcemu, ktorý sám použije prostriedky úveru. Aj toto je možné ( so súhlasom hypotekárnej banky).

Kupujúci si po schválení úveru od svojej banky vyberie založený byt založený v inej banke. Potom sa hypotekárnym úverom od banky kupujúceho splatí zvyšný dlh voči banke predávajúceho a zvyšné prostriedky sa prevedú samotnému predávajúcemu. Prevádza sa hypotekárne bremeno na byte ( znovu zaregistrovaný) z banky Predávajúceho do banky Kupujúceho. V skutočnosti pri predaji bytu založeného na hypotéke dochádza k refinancovaniu prevodom dlhu a zabezpečenia do inej banky.

– Aké sú riziká pre Kupujúceho pri kúpe bytu založeného na hypotéke?

Kupujúci môže byť vystavený vážnym rizikám, ak sa odchýli od vyššie uvedených pravidiel pre kúpu bytu so záložným právom. Napríklad, ak kupujúci dostane príliš veľkú zálohu na splatenie hypotéky a po vyrovnaní s bankou predávajúci odmietne predať byt oslobodený od bremena ( hovoria, prepáčte, brat kupujúci, peniaze vám vrátim neskôr, inak sa mi ťažko splácal úver banke - ďakujem za pomoc).

– Aké dane je potrebné zaplatiť pri predaji bytu založeného na hypotéke?

Tu je zdanenie rovnaké ako pri predaji bežného bytu ( tie. bez úveru a bez záruky). Ak v dôsledku transakcií zahŕňajúcich nákup bytu na hypotéku a jeho následný predaj vlastník dosiahne zisk, musí zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb - 13 %. Ale môže si túto daň znížiť alebo úplne znížiť na nulu uplatnením daňové odpočty.

"TAJOMSTVO REALITNÝCH kancelárií":

Podrobný algoritmus akcií pri kúpe a predaji bytu je zobrazený na interaktívnej mape. Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (otvorí sa vo vyskakovacom okne).

Otázka možnosti dať na predaj byt s hypotékou je veľmi dôležitá. Niektorí majitelia hypotekárnych nehnuteľností čelia finančným ťažkostiam: mesačné splátky sa pre nich stávajú neúnosnými. Iní majú túžbu kúpiť si priestrannejšie bývanie. A ďalší by chceli jednoducho zarobiť na hypotéku.

Tieto a ďalšie faktory nútia majiteľa premýšľať o predaji nehnuteľnosti založenej na hypotéke. No obytný priestor im úplne nepatrí. Je teda možné predať byt kúpený na hypotéku?

Tí, ktorých táto problematika znepokojuje, si môžu pokojne vydýchnuť: v aktuálnom roku 2020 je možné predávať nehnuteľnosti založené na hypotéke. Iba predajný postup sa musí vykonávať kompetentne a riadiť sa stanovenými pravidlami. Články č. 29 a č. 33 federálneho zákona o hypotekárnych úveroch poskytujú dlžníkovi právo prevádzkovať a predávať byt zakúpený na hypotéku.

Majiteľ domu založeného na hypotéke musí zároveň pamätať na kľúčové pravidlo: nemá právo vykonávať žiadne transakcie s bytom (vrátane predaja) bez súhlasu úverovej inštitúcie. V opačnom prípade všetky práva k nehnuteľnostiam prechádzajú na banku (článok č. 301 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ako predať byt založený na hypotéke?

Existujú štyri spôsoby, ako predať nehnuteľnosť na hypotéku:

Predčasné splatenie úveru.
Nezávislý predaj.
Predaj s pomocou banky.
Predaj dlhových záväzkov.

Predčasné splatenie

Táto metóda zahŕňa nájdenie kupca, ktorý bude súhlasiť s kúpou nehnuteľnosti s vecným bremenom a dá predávajúcemu peniaze na predčasné splatenie zostávajúceho dlhu. Nájsť takého kupca nie je jednoduché: zaťažiť byt často odstraší potenciálnych kupcov.

Schéma predčasného splatenia hypotéky je relevantná pri predaji bývania vo výstavbe. Obytná plocha v novostavbách s dobrou dispozíciou je veľmi žiadaná a svedomitý developer zvyčajne nemá konca kraja s kupcami tých bytov, ktoré sú v záverečnej fáze výstavby.

Ako prebieha predaj bytu v režime predčasného splatenia hypotéky? Prvým krokom je získanie súhlasu banky. Dlžník bude musieť uviesť dôvod predčasného splatenia úveru, pretože to nie je pre banku veľmi výhodné. Ďalšie fázy postupu:

Stanovenie výšky dlhu na úvere.
Vypracovanie zmluvy medzi dlžníkom a kupujúcim (overená notárom).
Výpis dlžníka a všetkých rodinných príslušníkov (vrátane maloletých) z obytného priestoru založeného na hypotéke.
Záloha vo výške potrebnej na splatenie hypotéky v plnej výške.
Uzavretie hypotéky a odstránenie vecného bremena z bytu.
Záverečná fáza: opätovný zápis prevodu vlastníctva bytu v registračnej komore.

Nezávislý predaj

Kľúčové odporúčanie pre predávajúceho: neskrývajte pred potenciálnym kupcom skutočnosť, že predávaná nehnuteľnosť je zabezpečená bankou. Takéto správanie sa bude považovať za zapojenie kupujúceho do podvodu.

Samotná transakcia je jednoduchá. Hlavná vec je robiť všetko podľa zákona. Povedzme, že kupujúcemu sa byt zapáčil a rozhodol sa ho kúpiť s vedomím, že nehnuteľnosť je zaťažená vecným bremenom. Ďalší priebeh transakcie je nasledovný:

Kupujúci kontaktuje veriteľa a vyjadrí želanie spätne odkúpiť kolaterál.
Zamestnanci banky s ním uzatvoria predbežnú kúpno-predajnú zmluvu a doklad notársky overia.
Kupujúci vloží sumu potrebnú na splatenie dlhu do jednej bezpečnostnej schránky a zvyšnú sumu pre dlžníka do inej.
Vecné bremeno na byte je odstránené.
Kúpno-predajná zmluva je vyhotovená v Rosreestr.
Banka a dlžník získajú prístup k pokladničným schránkam.

Predaj hypotekárneho bývania bankou

Pri využívaní tejto schémy na predaj hypotekárneho bývania už banka nevystupuje ako vonkajší pozorovateľ. Vykonáva transakciu od začiatku do konca, vydáva svoju celu a stará sa o všetky dokumenty. Od predávajúceho sú potrebné iba podpisy. Pracovníci banky budú nezávisle kontaktovať Registračnú komoru.

Kupujúci hypotéky vloží prostriedky do bezpečnostnej schránky veriteľa a rozdiel medzi nákladmi na bývanie a hypotekárnym dlhom vloží do inej bezpečnostnej schránky. Ďalej banka informuje Registračnú komoru o splatení úveru a vecné bremeno je z predmetu predaja odstránené.

Táto schéma nie je pre dlžníka veľmi výnosná: banka nemá záujem predať byt za vyššiu cenu. Pre neho je dôležité splácať dlh, preto stačí, aby výška dlhu bola podobná nákladom na byt.

Predaj dlhových záväzkov

Táto metóda spočíva v tom, že dlžník predáva svoje dlhové záväzky banke. V tomto prípade je hypotekárny úver opätovne poskytnutý novému dlžníkovi. Banka uzavrie s kupujúcim zmluvu o prevode zvyšnej časti úveru na neho. Nový dlžník sa tak stáva vlastníkom založeného obytného priestoru a dlžníkom úveru.

Veľa kupujúcich si samo chce kúpiť byt, ktorý je zaťažený vecným bremenom, pretože nehnuteľnosť v hypotéke je často ponúkaná za nižšiu cenu. Pre takýchto kupujúcich sa postup získania hypotekárneho úveru takmer nelíši od štandardného:

Záujemca poskytuje balík dokumentov na posúdenie žiadosti o hypotekárny úver.
V prípade schválenia sa vykoná ocenenie kupovanej nehnuteľnosti.

Opätovnú registráciu kolaterálu v Rosreestri rieši výlučne banka. Dlžník musí podpísať iba dokument o postúpení dlhového záväzku.

V prípade opätovného poskytnutia úveru môže ako kupujúci vystupovať iná úverová inštitúcia. V takejto situácii je hypotekárny úver prevedený do banky, ktorá poskytla nový úver na splatenie starého. V dnešnej dobe je to pomerne častý jav, keďže banky každoročne znižujú úroky z úveru. A dlžník, ktorý si našiel banku s prijateľnejším úrokom alebo výhodnejšími podmienkami, refinancuje hypotéku prevodom dlhu na inú úverovú inštitúciu.

Tento postup prináša dlžníkovi nepochybné výhody. Nie každá banka však s takouto transakciou súhlasí: niektoré banky ďalšie požičiavanie pod žiadnou zámienkou neumožňujú, iné ukladajú dlžníkovi pokuty, ktoré niekedy dosahujú nemalé sumy.

Daňové povinnosti

Predajca hypotekárneho bývania by mal brať do úvahy jednu nuansu: ak je nehnuteľnosť v jeho vlastníctve menej ako 3 roky a predáva sa za vyššiu cenu, bude musieť zaplatiť daň z predaja bytu (13 %).

Nuansy predaja nehnuteľností kúpených s vojenskou hypotékou

Podľa zákona je bývanie zakúpené prostredníctvom účelových úverov na bývanie a hypotekárnych úverov až do úplného splatenia úveru zábezpekou nielen úverovej inštitúcie, ale aj Ministerstva obrany Ruskej federácie.

Vecné bremeno bude z bytu odstránené až po úplnom splatení úveru a po dovŕšení 20 rokov služby dlžníka. Súčasťou schémy predaja takéhoto bytu je zvyčajne hľadanie prostriedkov na splatenie hypotekárneho úveru.

Algoritmus transakcie je nasledujúci:

Predávajúci oznámi banke a Rosvoenipoteka svoju túžbu predať dom a odstrániť vecné bremeno.
Overuje výšku dlhu v banke.
Spláca dlžnú sumu.
Nájde kupca na bývanie.
Prijme doklad o odstránení vecného bremena.
Dostane doklad o vlastníctve od Rosreestr.
Predaj bytu podľa bežnej schémy.

Dôležité: na splatenie dlhu spoločnosti Rosvoenipoteka (ako aj na splatenie časti dlhu veriteľskej banke v prípade občianskej hypotéky) môžete použiť prostriedky prijaté ako súčasť materského kapitálu.

Video: Postup pri predaji založenej nehnuteľnosti

Doklady na predaj založenej nehnuteľnosti

Vykonávanie postupu pri predaji hypotekárneho bývania vyžaduje, aby dlžník pripravil celý balík dokumentov. Čo zahŕňa?

doklad potvrdzujúci solventnosť;
kúpno-predajná zmluva s kupujúcim;
osvedčenie o absencii dlhu z úveru;
hypotekárny úver;
doklad potvrdzujúci, že kupujúci previedol na nehnuteľnosť finančné prostriedky, ktoré budú použité na splatenie zostatku úveru;
doklad potvrdzujúci vyňatie bytu z vecného bremena.

Byt je teda možné predať aj na hypotéku. A to dokonca viacerými spôsobmi. Hlavnou vecou je vykonať postup kompetentne bez toho, aby ste niečo skrývali pred bankou alebo kupujúcim.

Pri splácaní hypotekárneho úveru, ktorý sa stal neúnosným, nezaškodí vedieť predať byt s hypotékou. Pre mnohých dlžníkov budú informácie o tom, ako predať byt s hypotékou a ešte zarobiť peniaze, nečakané.

Nehnuteľnosť, na ktorú je zriadené vecné bremeno, nemožno predať bez súhlasu banky. Pri hypotekárnych úveroch sa v súlade s čl. 29 a čl. 33 federálneho zákona „o hypotéke (zástava nehnuteľností)“ v znení neskorších predpisov zo 7. mája 2013, číslo 102-F3, dlžník má právo len užívať založený majetok a je povinný ho udržiavať v riadnej forme.

A jeho strata alebo predaj tretím stranám je nezákonný. Udalosť, ktorá nastane, sa rieši v prospech majiteľa záložného práva (t. j. banky) podľa čl. 301-303 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Existuje však množstvo prípadov, keď banka môže dlžníkovi vyjsť v ústrety a povoliť predaj zabezpečeného bytu.

Prečo chcú predať byt na hypotéku?

Dôvody, prečo dlžník začína premýšľať o tom, ako predať byt s hypotékou, možno rozdeliť do 3 skupín:

ak stratíte dostatočný príjem na splatenie úveru;
ak je potrebné zakúpiť priestrannejšie bývanie;
ak chcete zarobiť peniaze na hypotéku.

Ak stratíte dostatočný príjem na splatenie úveru
Nikto nie je imúnny voči strate stabilného finančného príjmu. Nedá sa predpovedať, čo bude o pár rokov. A platby sa musia vykonávať v prísnom poradí každý mesiac, v plnej výške a načas, bez ohľadu na akékoľvek situácie.

Preto je túžba rýchlo predať byt, aby sa banka konečne vyplatila pred uplatnením dodatočných opatrení, podľa federálneho zákona „o hypotékach (zástava nehnuteľností)“ celkom prirodzená a predvídateľná.
Ak je potrebné zakúpiť priestrannejšie bývanie
Napríklad mladí ľudia energicky stúpajú po kariérnom rebríčku, ženia sa a rodia deti. Byt prevzatý na hypotéku sa stáva „malým“. Väčšina týchto dlžníkov zvažuje možnosť predaja bytu založeného na hypotéke a následne kúpy väčšieho bytu.

Banka nezakazuje vziať si druhú hypotéku na väčší byt, ak príjem mladej rodiny umožňuje splácať dva dlhodobé úvery naraz. Táto možnosť vyžaduje platbu vopred.
Ak chcete zarobiť peniaze na hypotéku
Ak bol byt zakúpený v rozostavanej budove v pomerne skorom štádiu, tak dokončením výstavby sa jeho cena výrazne zvýši av niektorých prípadoch viac ako pokryje všetky náklady spojené s hypotékou.

Účastníci spoločnej výstavby sa snažia predať svoj byt pred uvedením domu do prevádzky, pretože je oveľa jednoduchšie preregistrovať zmluvu o postúpení, ako sa zaoberať registráciou dokončeného bývania (ak bolo samozrejme cieľom pôvodne zarobiť peniaze ).

Stáva sa však aj to, že potreba bývania vo výstavbe zmizla a dlžník premýšľa o predaji s maximálnym úžitkom pre seba. Ide o výnimočné prípady.

Pri predaji vedľajšieho domu, ktorý je zaťažený vecným bremenom, musí dlžník znížiť jeho trhovú hodnotu, keďže je len veľmi málo ľudí ochotných riešiť bankové zabezpečenie.

Súhlas banky s predajom bytu s hypotékou

Byt kúpený cez hypotéku je majetkom dlžníka, no na jeho predaj je potrebné získať súhlas banky.

Na jednej strane banka má záujem o úplné splatenie úveru a nemala by zasahovať do predaja záložnej nehnuteľnosti, ak dlžník už nemôže znášať dlhy z hypotéky.

Na druhej strane , pri umožnení predaja záložnej nehnuteľnosti banka prichádza o prípadný zisk spojený so splátkami úrokov za použitie požičaných prostriedkov vydaných na kúpu tejto nehnuteľnosti.

Ak je v uzatvorenej zmluve uvedená možnosť predaja zaťaženého bytu, banka nemôže odmietnuť. Aby dlžníci túto možnosť nezneužívali, je predaj bytu založeného na hypotéke sprevádzaný udeľovaním značných pokút a ochranných provízií.

Nepoznáte svoje práva?

Ale sú neporovnateľné s pravdepodobnými následkami zastavenia splátok hypotéky. Ak dlžník objektívne už nemôže pravidelne splácať úver, nemal by s predajom otáľať, rozumnejšie je riešiť aktuálnu situáciu ešte pred súdom.