فروش آپارتمان رهن: راه های قانونی. آیا امکان فروش آپارتمان رهن وجود دارد؟ فروش آپارتمان رهن

هم مزیت و هم ضرر خرید ملک با رهن همزمان این است که پرداخت آپارتمان طی سالیان متمادی انجام می شود. وام گیرندگان اغلب یک سوال دارند: آیا می توان یک آپارتمان را به صورت رهن فروخت و دیگری را با رهن خرید؟

طرح دریافت وام مسکن برای هر وام گیرنده ای که آپارتمان را به صورت اعتباری صادر کرده است آشنا است. نحوه فروش املاک و مستغلات را در نظر بگیرید.

دلایل تغییر آپارتمان

بسته به دلایلی که نیاز به تغییر آپارتمان است، موضوع خرید و فروش ملک به روش های مختلفی قابل حل است. مشاوران املاک خاطرنشان می کنند که محبوب ترین دلایل برای تغییر یک آپارتمان خریداری شده با وام مسکن به دیگری خریداری شده تحت همان برنامه عبارتند از:

• بهبود وضعیت مالی وام گیرنده یا افزایش خانواده. اغلب، وام مسکن توسط خانواده های جوان صادر می شود که پس از بچه دار شدن، به دنبال بهبود شرایط زندگی خود هستند.
• تغییر در شرایط خانوادگی اینگونه است که وام گیرندگان در زمانی که نیاز به فروش دارایی حاصل از ازدواج، تقسیم پول و خرید آپارتمان های کوچکتر دارند، طلاق را مخفیانه می نامند.
• بدتر شدن وضعیت مالی بانک ها وام های رهنی را نه تنها به روبل، بلکه به دلار یا یورو نیز صادر می کنند. طی یکی دو سال گذشته، ارزش پول داخلی بیش از دو برابر کاهش یافته است، در حالی که حقوق ها در همان سطح باقی مانده است و اکنون بسیاری از خانواده ها به سادگی قادر به بازپرداخت وام گرفته شده نیستند.

ممکن است دلایل دیگری وجود داشته باشد که چرا وام گیرنده نیاز به تغییر مسکن دارد، به عنوان مثال، نقل مکان به یک شغل جدید و عدم تمایل به رسیدن به آنجا در کل شهر.

بیشتر اوقات دلیل فروش آپارتمان نیاز به تغییر محل سکونت یا تغییر وضعیت تأهل وام گیرنده است.

اگر قرار است فضای زندگی افزایش یابد یا به منطقه معتبرتر منتقل شود، یعنی ملکی که برای خرید در نظر گرفته شده گرانتر و نقدشونده تر باشد، وام گیرنده می تواند با سوال در مورد تعویض وثیقه به بانک مراجعه کند. با این حال، این گزینه عمدتاً در صورتی امکان‌پذیر است که خرید مسکن جدید تحت قرارداد مبادله باشد یا وام گیرنده ابتدا ملک جدید بخرد و سپس مسکن قدیمی را بفروشد. چنین موقعیت هایی نادر است. به عنوان یک قاعده، وام گیرنده ابتدا باید مسکن بفروشد، و سپس یک مسکن جدید بخرد. و در چنین مواردی، وام گیرنده به یک سوال علاقه مند است: آیا امکان فروش یک آپارتمان رهنی وجود دارد؟ از آنجایی که خرید یک فضای مسکونی جدید طبق طرح معمول ثبت وام مسکن انجام می شود.

قانون چه میگوید؟

مسائل مربوط به دستیابی به املاک و مستغلات در وام مسکن توسط قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)" (از این پس به عنوان قانون) تنظیم می شود. ماده 37 قانون فوق الذکر می گوید: برای نقل و انتقال (صرفاً فروش) مال مورد وثیقه، رضایت متعهدله، یعنی بانک الزامی است. بنابراین، بدون اجازه بانک، معامله در ثبت دولتی ثبت نمی شود.

اگر فروشنده به نحوی قانون را دور زده و مال مورد وثیقه را فروخته است، طبق ماده 39 قانون، بانک حق دارد اجرای زودهنگام تعهدات از جمله از خریدار یا باطل بودن معامله را مطالبه کند.

مهم! بدون رضایت بانک، تراکنش باطل می شود! مالکیت به خریدار منتقل نخواهد شد.

چگونه می توان مجوز فروش را دریافت کرد؟

بنابراین شرط اصلی کسب مجوز از بانک برای فروش ملک است. تقریباً همه بانک ها قبلاً رویه مشخصی را برای صدور مجوز واگذاری اموال ایجاد کرده اند. موسسات مالی علاقه مند به پرداخت وام مسکن هستند، اما چه کسی مالک خواهد بود، آنها علاقه مند نیستند.

به عنوان یک قاعده، بیگانگی با بازپرداخت کامل وام رهنی امکان پذیر است. اگر وام گیرنده نتواند به تنهایی بدهی را ببندد، وضعیت تا حدودی پیچیده تر می شود. ابتدا وام گیرنده باید خریداری را پیدا کند که آماده پرداخت مبلغ وام مسکن باشد، تنها پس از آن بانک بار را برداشته و معامله امکان پذیر است.

دلیل تصمیم به فروش آپارتمان را برای بانک توضیح دهید تا به احتمال زیاد با شما ملاقات کند و زمان لازم برای تکمیل کلیه امور اداری را کاهش دهد.

مشکلات مربوط به فروش یک آپارتمان پر بار

فروش یک آپارتمان با وام مسکن یک کار نسبتا دشوار است، زیرا هر خریدار با خرید چنین ملکی موافقت نمی کند. این دو مشکل ایجاد می کند:

• دایره باریک خریداران سخت ترین کار در فروش املاک وام مسکن، یافتن خریدار است. بسیاری از افراد از ترس از دست دادن املاک و پول در آینده به سادگی از تماس با بانک می ترسند. با توجه به انتخاب غنی املاک و مستغلات برای فروش، پیدا کردن فردی که مایل به خرید چنین آپارتمانی است می تواند یک چالش واقعی باشد.
• نیاز به فروش با قیمت پایین تر از آنجایی که دایره خریداران بالقوه به طور قابل توجهی در حال محدود شدن است، برای اینکه پیشنهاد جذاب تر شود، باید تخفیف های قابل توجهی اعمال کرد و آپارتمانی را با قیمتی کمتر از قیمت بازار واگذار کرد.

علاوه بر این، گاهی اوقات بانک ها برای بازپرداخت زودهنگام وام مسکن جریمه می کنند. در این مورد، باید تمام هزینه ها را محاسبه کنید تا معلوم نشود که معامله بی سود است.

هنگام فروش یک آپارتمان با وام مسکن، خود را آماده کنید تا کمی ارزش آن را از دست بدهید.

راه های فروش آپارتمان

محتمل ترین راه ها برای فروش یک آپارتمان با وام مسکن عبارتند از:

• فروش مستقل به خریدار به صورت نقدی؛
• فروش آپارتمان به خریدار که آن را برای رهن تنظیم می کند.
• فروش با مشارکت یک سازمان املاک و مستغلات به عنوان واسطه.

بیایید همه گزینه ها را با جزئیات بیشتری در نظر بگیریم.

خود فروش

در این صورت فروشنده به تنهایی به دنبال خریدار است.

ماهیت معامله به شرح زیر است. ابتدا خریدار بخشی از پولی را که باید در رهن پرداخت شود به فروشنده می دهد تا بدهی را پرداخت کند. پس از آن، فروشنده و نماینده سازمان بانکی، بار را از آپارتمان حذف می کنند و خریدار، حقوق ملک را ثبت می کند و همزمان مبلغ باقی مانده را منتقل می کند.

مشکل اصلی این است که باید خریداری را پیدا کرد که با واریز مبلغ لازم قبل از معامله موافقت کند. این عملیات کاملاً مخاطره آمیز است، زیرا در صورت عدم صداقت فروشنده، خریدار ممکن است بدون آپارتمان و بدون پول بماند. برای محافظت از خود، خریدار ممکن است بخواهد قرارداد سپرده را در دفتر اسناد رسمی ثبت کند.

مشکل اصلی هنگام فروش یک آپارتمان با رهن، نیاز به متقاعد کردن خریدار برای پرداخت پیش پرداخت است.

فروش به خریداری که وام مسکن را تنظیم می کند

در این حالت، وضعیت ایده آل زمانی است که خریدار مبلغ مورد نیاز برای پرداخت وام مسکن را داشته باشد. فروشنده پول دریافتی را به بانک پرداخت می کند و تمام محدودیت ها را حذف می کند. پس از آن، خریدار اسناد لازم برای معامله را فراهم می کند و وام مسکن تنظیم می کند و فروشنده بقیه وجوه را از بانک دریافت می کند.

مطلوب است که وام مسکن از همان بانک گرفته شود. سپس می توانید روی یک روش سریع تر و ساده تر حساب کنید و اسناد خریدار آینده را می توان با درخواست بازپرداخت زودهنگام وام مسکن به برنامه پیوست کرد.

ثبت نام خریداران وام مسکن در یک بانک هم برای فروشنده و هم برای خریدار ایده آل است. در برخی موارد، بانک آماده است تا تحت قرارداد وام مسکن "وام گیرنده را جایگزین کند".

فروش آپارتمان با کمک آژانس املاک

وضعیت بسیار شبیه به روش اول برای فروش آپارتمان است، فقط یک مسکن به دنبال خریدار است. برای این خدمت، درصد مشخصی را می گیرد. مشارکت یک آژانس املاک و مستغلات معروف در بازار به عنوان واسطه به خریدار بالقوه متقاعد می کند که فروشنده قصد سوء ندارد و لازم است بخشی از وجوه را پیش پرداخت کند.

آژانس‌های املاک و مستغلات بزرگ می‌توانند وام برای پرداخت وام مسکن صادر کنند تا از املاک و مستغلات برداشته شود. این امر شانس فروش سریعتر را افزایش می دهد.

نتایج

بنابراین امکان فروش یک آپارتمان رهن و خرید یک آپارتمان دیگر وجود دارد و حتی راه های مختلفی برای این کار وجود دارد. البته وجود تحمیل باعث پیچیده شدن کار برای یافتن خریدار و بستن معامله می شود، اما مشکلی نیست که قابل حل نباشد.

اکثر مردم از امنیت مالی کافی برای خرید آپارتمان برخوردار نیستند. با گرفتن وام بانکی آن را به دست می آورند. با توجه به این امر، آپارتمان خریداری شده ضامن استرداد وام و سود می باشد. برای کل دوره بازپرداخت بدهی، مالکیت اموال به دست آمده توسط بانک "مجموعه" است. مالک کنترل کامل ملک را در دست نمی گیرد.

تحمیل املاک و حذف آن باید توسط دولت ثبت شود. هنگام انعقاد معاملات برای آپارتمان ها ، اطلاعات در ثبت نام دولتی حقوق وارد می شود. برای هر آپارتمان، خریدار می تواند اطلاعاتی در مورد وجود بار بر روی آن به دست آورد.

فروش آپارتمان رهن چندان سودی ندارد. با توجه به اینکه جذابیت ملک در مقایسه با آپارتمان های معمولی بسیار کمتر است، فروشنده مجبور به کاهش قیمت است. علاوه بر این، هزینه های اخلاقی و زمانی به طور قابل توجهی افزایش می یابد. شما باید قراردادهای زیادی را در بانک، اتاق ثبت و در دفتر اسناد رسمی منعقد کنید.

شرایط مساعد برای فروشنده تنها زمانی ایجاد می شود که قیمت مسکن در بازار ملک افزایش یابد.

راه های فروش آپارتمان با رهن

اعتبار وام برای یک آپارتمان 10-20 سال است. در این دوره، بسیاری می خواهند با خرید مسکن بزرگتر، شرایط زندگی خود را بهبود بخشند. گزینه ها ممکن است متفاوت باشد. حتی اگر ملک در رهن باشد، ملک به نام خریدار است و با وجود محدودیت می تواند آن را بفروشد. چندین راه از این دست وجود دارد. همه این طرح ها بر رویه خاصی دلالت دارند.

بازپرداخت زودهنگام بدهی قبل از فروش

وضعیت بسیار ساده است: رهن مانع بیع است و باید با بازپرداخت بدهی بسته شود. سپس فروش آپارتمان بدون شخص ثالث امکان پذیر خواهد بود. در چنین شرایطی مسئله اصلی یافتن مقدار لازم پول است.

خانواده ای که به صورت نسیه مسکن گرفته اند چنین بودجه ای ندارند. در غیر این صورت، او بلافاصله آن را به دست می آورد و سود اضافی نمی پرداخت. اقوام یا دوستان می توانند به کمک بیایند، آنها می توانند وجوهی را برای مدتی قرض دهند تا اینکه آپارتمان از رهن خارج شود و فروشنده پس از اتمام معامله، وجه را دریافت کند.

در غیر این صورت خرید خانه می تواند توسط خریدار انجام شوداگر خیلی به آن علاقه دارد. انگیزه این امر ممکن است تمایل به زندگی در منطقه یا قیمت مقرون به صرفه مسکن باشد.

کلیه فعالیت های فروش آپارتمان با موافقت بانک قابل شروع می باشد. همه چیز به نحوه تنظیم قرارداد با وام گیرنده بستگی دارد. شرایط ممکن است متفاوت باشد. یکی از آنها دوره ای است که پس از آن می توانید شروع به فروش کنید. در غیر این صورت، وام گیرنده باید حداقل 50 درصد وام مسکن را بپردازد. بنابراین، فروشنده باید قبل از فروش، قصد خود را به موسسه اعتباری اعلام کند.

وظیفه اصلی وام گیرنده این است که خریداری را پیدا کند که آماده پرداخت هزینه ملک با تحمیل باشد. برای ادامه فروش، همه مستاجران باید از آپارتمان خارج شوند.

هنگام انعقاد قرارداد با بانک، فروشنده 100% پیش پرداخت را در گزینه های زیر از خریدار دریافت می کند:

• پول نقد (بعید ترین و ناامن ترین راه)؛
• به حساب فروشنده در بانکی که وام را صادر کرده است؛
• خریدار مبلغ لازم را برای بازپرداخت وام پرداخت می کند و پس از آن بانک بلافاصله ممنوعیت واگذاری املاک و مستغلات را لغو می کند.

قبل از ورود به معامله، باید مطمئن شوید که برای بازپرداخت وام پیش از موعد مقرر جریمه ای وجود ندارد. اگر مهم باشد، کل رویداد برای فروشنده زیان آور خواهد بود. علاوه بر این، پرداخت بدهی با پول خریدار ریسک خاصی را برای او ایجاد می کند. چنین عملیاتی فقط توسط فروشنده ای که در رابطه قراردادی با بانک است می تواند انجام شود.

مشارکت وام دهنده در معامله به عنوان شخص ثالث

حمایت از حقوق هر دو طرف با مشارکت بانک طلبکار در فروش تضمین می شود. وجود واسطه در معامله، خریدار را متقاعد به پیش پرداخت می کند و پس از آن ممنوعیت واگذاری املاک برداشته شده و خرید و فروش رسمیت می یابد. حتی اگر خریدار وجوهی را برای بازپرداخت وام به حساب فروشنده واریز کند، وام دهنده از معامله آگاه می شود و در نتیجه از تقلب جلوگیری می کند.

تا حدی، حقوق خریدار در هنگام تنظیم قرارداد تضمین و بازپرداخت رسمی وام فروشنده از طرف خود محفوظ است. پس حق مطالبه استرداد دین را دارد.

معامله را می توان به دو صورت انجام داد و پس از آن خریدار مالکیت آپارتمان را بدون تحمیل دریافت می کند:

1. حذف وثیقه از ملک قبل از انتقال مالکیت به خریدار

خریدار پس از دریافت رضایت بانک نسبت به معامله، پول آپارتمان را در صندوق دوم بانک بستانکار قرار می دهد. در یکی مقدار بدهی وام مسکن را تعیین می کند، و در دیگری - بقیه وجوه. تنها پس از آن، قراردادهای خرید و فروش امضا می شود و درخواست ها به اتاق ثبت ارائه می شود. بانک می تواند پس از دریافت اسناد مالکیت ملک خریدار، مبلغ بازپرداخت وام را از صندوق امانات دریافت کند. باقی مانده پول سلول 2 به فروشنده باقی می ماند که به صلاحدید خود می تواند آن را دفع کند.

1. ثبت اولیه قرارداد فروش

خریدار پس از تنظیم قرارداد خرید و فروش از قبل، پیش پرداختی را به میزان مانده وام به فروشنده صادر می کند. با این مبلغ، فروشنده وام را بازپرداخت می کند. سپس بانک با دادن سندی مبنی بر پرداخت وام مسکن، تعهد را از آپارتمان برداشته است. علاوه بر این، حقوق مالکیت در FMS برای خریدار ثبت می شود، سپس مابقی مبلغ را به فروشنده پرداخت می کند و به حقوق صاحب آپارتمان وارد می شود.

جایگزینی وام گیرنده

اگرچه نادر است، اما بانک می تواند وام گیرنده را جایگزین وام کند. دلیل ممکن است مشکلات بازپرداختی باشد که از وام گیرنده اصلی ناشی شده است. رایج ترین گزینه زمانی است که خریدار از همان بانک وام می گیرد. پس از توضیح دلایل، دادخواستی به همراه مدارک وام گیرنده جدید به طلبکار تقدیم می شود. این بسته کاملاً مطابق با بسته ای است که فروشنده هنگام درخواست وام داشت. این شامل مدارک هویتی، وضعیت مالی، ظرفیت قانونی و وضعیت تأهل است.

در این صورت تعهدات رهنی فروخته می شود. مبلغ غرامت به فروشنده به طور جداگانه مذاکره می شود. این طرح در صورتی اعمال می شود که خریدار بودجه کافی برای پرداخت وام باقی مانده را نداشته باشد.

بانک همیشه با تایید وام گیرنده جدید موافقت نمی کند زیرا ممکن است درآمد کافی نداشته باشد.

با تصمیم مثبت، قرارداد وام با وام گیرنده جدید منعقد می شود و وجوهی برای پرداخت بدهی فروشنده اختصاص می یابد. سپس حق رهن و مالکیت مجدداً به مالک جدید ثبت می شود.

سود انباشته شده توسط فروشنده پرداخت می شود، زیرا آنها به هزینه آپارتمان مربوط نیستند. این مبلغ پرداختی به بانک برای وام است.

زمانی که ارزش فعلی خانه از مقدار بدهی و وام بازپرداخت شده بیشتر شود، مابه التفاوت آنها به فروشنده پرداخت می شود. در برخی موارد، اگر ملک و مستغلات گران شده باشد، برای او سودآور می شود.

زمانی که خریدار مسکن از بانک دیگری وام دریافت می کند، وضعیت ممکن است متفاوت باشد. در این صورت، طلبکار فروشنده همیشه با چنین معامله ای موافقت نمی کند، زیرا به دلیل کسری سود برای او سودی ندارد.

یک مورد شدید فروش یک آپارتمان توسط طلبکار به زور است. اما این یک اقدام افراطی توسط بانک است زمانی که صاحب آپارتمان نتواند وام مسکن را پرداخت کند و وام گیرنده جدیدی پیدا کند. در این مورد، بانک به طور یکجانبه به دنبال خریدار جدید برای آپارتمان است که به حقوق رهن وارد شده است. اگر درآمد حاصل از فروش آن کفاف بدهی را ندهد، وام گیرنده موظف است وجوه مفقود شده را اضافه کند. این روش برای او مضرترین است و نباید به این نتیجه برسد.

ویژگی های بارز خرید آپارتمان با محدودیت

فروش خانه ای که در رهن بانک است گزینه خوبی است. صحت انطباق با کلیه عملیات توسط بانک کنترل می شود. هنگام انجام معامله، موارد زیر را در نظر بگیرید:

• باید از قبل به بانک اطلاع داده شود.
• بهتر است پرداخت از طریق بانک انجام شود. اگر بین فروشنده و خریدار باشد، برای همه مبالغ باید رسید دریافت کرد.
• شرایط برداشت سپرده الزامی است.
• شرایط معامله به صورت کتبی توسط همه طرفین توافق می شود.

نتیجه

تفاوت فروش آپارتمان با ضمان با حضور شخص ثالث در معامله در قالب بانک بستانکار با معمول است. قانون روسیه فروش تنها آپارتمان هایی را که توقیف شده اند یا در یک ساختمان اضطراری قرار دارند ممنوع می کند.

اگر هنوز در مورد فروش املاک و مستغلات با رهن سوالی دارید، وکیل کشیک ما آماده است تا به صورت رایگان مستقیماً در سایت به شما مشاوره دهد. فقط سوال خود را در فرم زیر بپرسید و منتظر پاسخ باشید.

آخرین به روز رسانی: 2018/08/20

سوال:

من یک آپارتمان با رهن خریدم. اگر وام هنوز بازپرداخت نشده باشد و آپارتمان در گرو بانک باشد می توانم آن را بفروشم؟ چگونه انجامش بدهیم؟

پاسخ:

یه همچین آپارتمانی با رهن میخری شروع میکنی به پرداخت وام و بعد - بام! علاوه بر خانواده. یا نقل مکان به شهر دیگری. یا از شغل خود اخراج شدند. یا برعکس، ناگهان در یک شغل جدید افزایش حقوق دریافت کردید و تصمیم گرفتید خانه خود را بسازید. به طور کلی، برنامه ها به طور چشمگیری تغییر کرده اند و شما یک وام 15 ساله برای یک آپارتمان دارید ... چه باید کرد؟ ما باید به نحوی از این بار خلاص شویم. یک سوال منطقی پیش می آید - آیا فروش آپارتمان خریداری شده با رهن در صورت وثیقه در بانک امکان پذیر است؟

ما پاسخ می دهیم - ممکن است. و حتی از چند جهت. اما در اینجا مشکلاتی وجود دارد. کدام؟ حالا همه چیز را به شما نشان خواهیم داد. اما ابتدا اجازه دهید چیزی را روشن کنیم.

فروش آپارتمان رهنمی تواند به عنوان اتفاق بیفتد اولیهبازار مسکن و ثانوی. در "اولیه" صاحب یک آپارتمان در یک خانه در حال ساخت هنوز ندارد حقوق مالکیت ، بنابراین او فقط می تواند خود را بفروشد مطالبه حقوق روی او توسط . در "ثانویه" مالک در حال حاضر فروش ملک خود را در. در هر دو صورت اصل عمل یکسان است اما برای فروش آپارتمان در بازار اولیه علاوه بر رضایت بانک بستانکار نیاز به رضایت نیز دارید. توسعه دهنده.

چگونه می توان یک آپارتمان رهنی را که در گرو بانک است فروخت؟

- چگونه می توان یک آپارتمان رهنی در زمان طلاق همسران فروخت؟

اگر همسران یک آپارتمان را با وام خریدند و سپس قبل از پرداخت وام طلاق گرفتند، باید نه تنها، بلکه بدهی های مشترک را نیز به اشتراک بگذارند. تقسیم تعهدات بدهی به بانک فقط می تواند با مشارکت خود بانک صورت گیرد، زیرا برای او طلاق همسران بدهکار مبنایی برای تغییر شرایط قرارداد وام نیست.

تغییر شرایط استرداد وام مسکن تنها با رضایت خود بانک و تنها در صورت رضایت از پرداخت بدهی زوجین به صورت جداگانه امکان پذیر است. با این حال، خود همسران طبق توافق خود حق ندارند ( بین خودشان) ترتیب بازپرداخت وام را تغییر دهید. و اگر تقسیم اموال و دیون زوجین در دادگاه صورت گیرد، بانک نیز در این روند مدنی مشارکت خواهد داشت.

فروش آپارتمان رهن پس از طلاق زوجین ( وام گیرندگان مشترک) نیز تنها با موافقت بانک بستانکار به عنوان مثال با استفاده از یکی از روش های ذکر شده در بالا امکان پذیر است. در غیر این صورت، با توافق دوجانبه زوجین و بانک، یکی از زوجین می تواند از سهم خود از اموال وثیقه صرف نظر کند. آپارتمان ها) و به ترتیب از قسمت آن از بدهی.

- آیا امکان فروش آپارتمان رهن به صورت رهن وجود دارد؟

این به موردی مربوط می شود که خریدار نیز وام دهنده وام مسکن باشد و از بانک دیگری وام تایید شده داشته باشد. یعنی آپارتمان رهن شده به خریدار فروخته می شود که خودش از وجوه وام استفاده می کند. این نیز امکان پذیر است با موافقت بانک متعهدله).

خریدار پس از دریافت تاییدیه وام از بانک خود، آپارتمان رهنی را به بانک دیگری انتخاب می کند. سپس وام رهنی از بانک خریدار، مانده بدهی به بانک فروشنده را خاموش می کند و موجودی به خود فروشنده منتقل می شود. در این صورت، بار رهن آپارتمان منتقل می شود ( دوباره ثبت نام کرد) از بانک فروشنده به بانک خریدار. در واقع هنگام فروش رهن آپارتمان به صورت رهن، اعطای وام با انتقال بدهی و وثیقه به بانک دیگر وجود دارد.

– هنگام خرید آپارتمان رهنی چه خطراتی برای خریدار وجود دارد؟

در صورت انحراف از قوانین فوق برای خرید آپارتمان با وام مسکن، ممکن است خطرات جدی برای خریدار ایجاد شود. به عنوان مثال، اگر خریدار پیش پرداخت بیش از حد برای پرداخت وام مسکن دریافت کند و پس از تسویه حساب با بانک، فروشنده از فروش آپارتمان بدون بار خودداری کند. می گویند، متاسفم، برادر خریدار، بعداً پول را به شما پس می دهم، وگرنه پرداخت وام به بانک برایم سخت بود - ممنون از راهنمایی).

هنگام فروش آپارتمان رهنی چه مالیاتی باید پرداخت کنید؟

در اینجا مالیات مانند هنگام فروش یک آپارتمان معمولی است ( آن ها بدون اعتبار و بدون وثیقه). اگر در نتیجه معاملات برای خرید یک آپارتمان با رهن و فروش بعدی آن، مالک سود کند، باید پرداخت کند. مالیات بر درآمد شخصی - 13٪. اما می تواند با اعمال این مالیات را کاهش دهد یا حتی به صفر برساند کسر مالیات.

"رازهای ملکی":

یک الگوریتم دقیق از اقدامات هنگام خرید و فروش یک آپارتمان در یک نقشه تعاملی ارائه شده است. در یک پنجره پاپ آپ باز می شود."> دستورالعمل های گام به گام (در یک پنجره پاپ آپ باز می شود).

سوال در مورد امکان قرار دادن برای فروش یک آپارتمان در وام مسکن بسیار مهم است. برخی از صاحبان املاک وام مسکن با مشکلات مالی روبرو هستند: برای آنها اقساط ماهانه غیرقابل تحمل می شود. دیگران تمایل به خرید مسکن بزرگتر دارند. و برخی دیگر فقط دوست دارند با وام مسکن پول در بیاورند.

اینها و عوامل دیگر باعث می شود که مالک به فکر فروش مسکن وام مسکن بیفتد. اما پس از همه، فضای زندگی به طور کامل به آنها تعلق ندارد. پس آیا امکان فروش آپارتمان خریداری شده با رهن وجود دارد؟

کسانی که نگران این موضوع هستند می توانند با آرامش نفس خود را بیرون دهند: املاک وام مسکن را می توان در سال 2020 فعلی فروخت. فقط رویه فروش باید با صلاحیت و با هدایت قوانین تعیین شده انجام شود. مواد شماره 29 و شماره 33 قانون فدرال مربوط به وام های رهنی به وام گیرنده حق بهره برداری و فروش آپارتمان خریداری شده با وام مسکن را می دهد.

در عین حال، صاحب مسکن وام مسکن باید این قانون کلیدی را به خاطر بسپارد: او حق ندارد بدون رضایت موسسه اعتباری هیچ معامله ای با آپارتمان (از جمله فروش) انجام دهد. در غیر این صورت، تمام حقوق املاک و مستغلات به بانک منتقل می شود (ماده شماره 301 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

چگونه یک آپارتمان رهن بفروشیم؟

چهار راه برای فروش مسکن وام مسکن وجود دارد:

1. بازپرداخت زودهنگام وام.
2. خود فروش.
3. فروش با کمک بانک.
4. فروش تعهدات بدهی.

بازپرداخت زودهنگام

این روش شامل جستجوی خریدار می شود که با خرید خانه با تعهد موافقت کند و به فروشنده پول بدهد تا بقیه بدهی را زودتر از موعد مقرر پرداخت کند. پیدا کردن چنین خریدار آسان نیست: بارگذاری یک آپارتمان اغلب خریداران بالقوه را می ترساند.

طرح بازپرداخت زودهنگام وام مسکن مربوط به فروش مسکن در حال ساخت است. مسکن در ساختمان‌های جدید با چیدمان خوب تقاضای زیادی دارد و یک توسعه‌دهنده وظیفه‌شناس معمولاً برای آن دسته از آپارتمان‌هایی که در مرحله نهایی ساخت هستند، خریدارانی ندارند.

روند فروش آپارتمان تحت طرح بازپرداخت زودهنگام وام مسکن چگونه است؟ اولین قدم گرفتن رضایت بانک است.وام گیرنده باید دلیل بازپرداخت زودهنگام وام را مشخص کند، زیرا این کار برای بانک سود چندانی ندارد. مراحل بعدی روش:

1. تعیین مبلغ وام.
2. تنظیم قرارداد بین وام گیرنده و خریدار (به تأیید دفتر اسناد رسمی).
3. استخراج وام گیرنده و کلیه اعضای خانواده (از جمله افراد زیر سن قانونی) از مسکن وام مسکن.
4. واریز وجه به مقدار لازم برای بازپرداخت کامل وام مسکن.
5. بستن رهن و رفع تحمیل از آپارتمان.
6. مرحله نهایی: ثبت مجدد انتقال مالکیت آپارتمان در اتاق ثبت.

خود فروش

توصیه کلیدی برای فروشنده: شما نباید این واقعیت را از خریدار بالقوه پنهان کنید که ملک در حال فروش توسط بانک تضمین شده است.چنین رفتاری به عنوان درگیر کردن خریدار در یک کلاهبرداری در نظر گرفته می شود.

معامله به خودی خود ساده است. نکته اصلی این است که همه چیز را طبق قانون انجام دهید.فرض کنید خریدار آپارتمان را پسندیده و با علم به اینکه ملک تحت فشار است تصمیم به خرید آن گرفته است. مرحله بعدی معامله این است:

1. خریدار با ابراز تمایل به بازخرید وثیقه، طلبکار را مخاطب قرار می دهد.
2. کارمندان بانک با او قرارداد خرید و فروش اولیه تنظیم می کنند و سند را محضری می کنند.
3. خریدار مقدار لازم برای پرداخت بدهی را در یک سلول بانکی و مقدار باقی مانده را برای وام گیرنده - در سلول دیگر سپرده گذاری می کند.
4. بار از آپارتمان برداشته می شود.
5. قرارداد فروش در Rosreestr تنظیم شده است.
6. بانک و وام گیرنده با پول به سلول ها دسترسی پیدا می کنند.

فروش مسکن رهنی توسط بانک

هنگام استفاده از این طرح برای فروش مسکن وام مسکن، بانک دیگر به عنوان ناظر خارجی عمل نمی کند. او معامله را از ابتدا تا انتها انجام می دهد، سلول خود را صادر می کند، با تمام اسناد سروکار دارد. فقط امضا از فروشنده لازم است.کارمندان بانک به طور مستقل با Regpalata تماس خواهند گرفت.

خریدار خانه رهنی پول را در صندوق امانات وام دهنده می گذارد و مابه التفاوت هزینه خانه و بدهی وام مسکن را در صندوق امانات دیگری قرار می دهد. علاوه بر این، بانک در مورد پرداخت وام به Regpalata اطلاع می دهد و بار از موضوع فروش حذف می شود.

چنین طرحی برای وام گیرنده چندان سودمند نیست: بانک علاقه خاصی به فروش آپارتمان با قیمت بالاتر ندارد. بازپرداخت بدهی برای او مهم است، بنابراین کافی است میزان بدهی مشابه هزینه آپارتمان باشد.

فروش بدهی

این روش شامل فروش تعهدات بدهی خود به بانک توسط وام گیرنده است. در این حالت، وام مسکن به وام گیرنده جدید مجدداً صادر می شود.بانک با خریدار قرارداد می بندد تا باقی مانده وام را به وی واگذار کند. بنابراین، وام گیرنده جدید مالک مسکن وام مسکن و بدهکار وام می شود.

بسیاری از خریداران خودشان می خواهند آپارتمانی بخرند که تحت فشار است، زیرا املاک وام مسکن اغلب با هزینه کمتری ارائه می شود. برای چنین خریدارانی، روش دریافت وام مسکن تقریباً مشابه روش استاندارد است:

• نامزد بسته ای از اسناد را برای بررسی درخواست وام وام مسکن ارائه می دهد.
• در صورت تایید، ارزیابی اموال به دست آمده انجام می شود.

ثبت مجدد وثیقه در Rosreestr منحصراً توسط بانک انجام می شود. وام گیرنده فقط باید سندی را در مورد واگذاری تعهد بدهی امضا کند.

در صورت صدور مجدد وام، موسسه اعتباری دیگری نیز می تواند به عنوان خریدار عمل کند. در چنین شرایطی، وام مسکن به بانکی که وام جدید را برای پرداخت وام قبلی ارائه کرده است، منتقل می شود. امروزه، این یک اتفاق نسبتاً رایج است، زیرا هر ساله بانک ها سود وام را کاهش می دهند. و وام گیرنده که بانکی با نرخ سود قابل قبول تر یا شرایط وفاداری بیشتری پیدا کرده است، با انتقال بدهی به مؤسسه اعتباری دیگر، وام مسکن را مجدداً تأمین مالی می کند.

وام گیرندگان از این روش سود می برند. با این حال، هر بانکی با چنین معامله ای موافقت نمی کند: برخی از بانک ها به هیچ بهانه ای اجازه تامین مالی مجدد را نمی دهند، برخی دیگر جریمه هایی را برای وام گیرنده اعمال می کنند که گاهی اوقات به مبالغ قابل توجهی می رسد.

بدهی های مالیاتی

فروشنده مسکن وام مسکن باید یک نکته ظریف را در نظر بگیرد: اگر ملک کمتر از 3 سال در اختیار او باشد و با هزینه بالاتر فروخته شود، باید مالیات فروش آپارتمان را بپردازد (13٪).

تفاوت های ظریف فروش املاک و مستغلات خریداری شده تحت یک وام مسکن نظامی

طبق قانون، مسکن خریداری شده با استفاده از وام های مسکن و وام مسکن هدفمند، تا زمان بازپرداخت کامل وام، نه تنها از یک موسسه اعتباری، بلکه از طرف وزارت دفاع فدراسیون روسیه نیز تعهد است.

تنها پس از بازپرداخت کامل وام و پس از رسیدن وام گیرنده به عمر خدمات 20 ساله، بار از آپارتمان برداشته می شود. طرح فروش چنین آپارتمانی معمولاً شامل جستجوی بودجه برای پرداخت CHL است.

الگوریتم تراکنش به شرح زیر است:

1. فروشنده به بانک و Rosvoenipoteka از تمایل خود برای فروش ملک و رفع تحمیل اطلاع می دهد.
2. میزان بدهی بانک را مشخص می کند.
3. مبلغ بدهی را بازپرداخت می کند.
4. خریدار برای خانه پیدا می کند.
5. سندی مبنی بر رفع تحمیل دریافت می کند.
6. سندی در مورد حق مالکیت در Rosreestre دریافت می کند.
7. فروش آپارتمان به روش معمول.

مهم: برای پرداخت بدهی به Rosvoenipoteka (و همچنین برای پرداخت بخشی از بدهی به بانک بستانکار در مورد وام مسکن مدنی)، می توانید از وجوه دریافتی به عنوان بخشی از سرمایه زایمان استفاده کنید.

ویدئو: روش فروش املاک وام مسکن

اسناد فروش املاک رهن

انجام مراحل فروش مسکن رهنی وام گیرنده را ملزم به تهیه بسته کامل اسناد می کند. چه چیزی را شامل می شود؟

• سند تأیید پرداخت بدهی؛
• قرارداد خرید و فروش با خریدار؛
• گواهی عدم بدهی وام؛
• وام مسکن وام؛
• سندی مبنی بر انتقال وجه توسط خریدار برای املاک و مستغلات که برای بازپرداخت مانده وام استفاده می شود.
• سندی مبنی بر حذف آپارتمان از بار.

بنابراین، امکان فروش آپارتمانی که در رهن است وجود دارد. و حتی از چند جهت. نکته اصلی این است که روش را به درستی انجام دهید، بدون اینکه چیزی از بانک یا خریدار پنهان شود.

هنگام پرداخت وام وام مسکن که غیرقابل تحمل شده است، دانستن نحوه فروش یک آپارتمان در وام مسکن اضافی نخواهد بود. برای بسیاری از وام گیرندگان، اطلاعات غیرمنتظره ای در مورد نحوه فروش یک آپارتمان با وام مسکن و کسب درآمد در همان زمان وجود خواهد داشت.

اموال غیر منقول بدون اجازه بانک قابل فروش نیست. هنگامی که وام مسکن، با توجه به هنر. 29 و هنر. 33 قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، که در 7 مه 2013، شماره 102-F3 اصلاح شد، وام گیرنده فقط حق استفاده از اموال وثیقه را دارد و موظف است آن را در شرایط مناسب نگه دارد. .

و مفقود شدن یا فروش آن به اشخاص ثالث غیر قانونی است. رویدادی که رخ داده است مطابق با ماده به نفع متعهد (یعنی بانک) حل می شود. 301-303 قانون مدنی فدراسیون روسیه. اما مواردی وجود دارد که بانک می تواند در نیمه راه با وام گیرنده ملاقات کند و اجازه فروش یک آپارتمان رهنی را بدهد.

چرا می خواهند آپارتمان را با رهن بفروشند؟

دلایلی که وام گیرنده شروع به فکر کردن در مورد نحوه فروش یک آپارتمان با وام مسکن می کند را می توان به 3 گروه تقسیم کرد:

1. در صورت از دست دادن درآمد کافی برای بازپرداخت وام؛
2. در صورت نیاز به خرید مسکن جادارتر؛
3. اگر می خواهید با وام مسکن درآمد کسب کنید.

1. اگر درآمد کافی برای بازپرداخت وام را از دست بدهید

   هیچ کس از از دست دادن درآمد مالی پایدار مصون نیست. نمی توان پیش بینی کرد که در چند سال آینده چه اتفاقی می افتد. و پرداخت ها به ترتیب دقیق باید هر ماه، به طور کامل و به موقع، صرف نظر از هر موقعیتی انجام شود.

   بنابراین، تمایل به فروش آپارتمان در اسرع وقت به منظور پرداخت نهایی بانک قبل از اعمال اقدامات اضافی، مطابق با قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، کاملا طبیعی و قابل پیش بینی است.

2. اگر به مسکن جادارتر نیاز دارید

   به عنوان مثال، جوانان به شدت از نردبان شغلی بالا می روند، ازدواج می کنند / ازدواج می کنند، بچه دار می شوند. یک آپارتمان رهن شده "کوچک" می شود. اکثر این وام گیرندگان به فکر فروش یک آپارتمان رهنی و سپس خرید یک آپارتمان بزرگتر هستند.

   اگر درآمد یک خانواده جوان به شما امکان می دهد همزمان دو وام بلندمدت را پرداخت کنید، بانک منع ندارد وام مسکن دوم را برای یک آپارتمان بزرگتر بگیرد. این گزینه نیاز به پیش پرداخت دارد.

3. اگر می خواهید با وام مسکن درآمد کسب کنید

   اگر یک آپارتمان در یک ساختمان در حال ساخت در مراحل نسبتاً اولیه خریداری شده باشد، پس از پایان ساخت و ساز، قیمت آن به طور قابل توجهی افزایش می یابد و در برخی موارد بیش از آن است که تمام هزینه های مرتبط با وام مسکن را پوشش دهد.

   شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک سعی می کنند آپارتمان خود را قبل از بهره برداری از خانه بفروشند، زیرا صدور مجدد قرارداد واگذاری بسیار ساده تر از پرداختن به طراحی مسکن تمام شده است (مگر اینکه، البته، هدف کسب درآمد از این خانه باشد. شروع).

   اما همچنین اتفاق می افتد که نیاز به مسکن در حال ساخت از بین رفته است و وام گیرنده به فکر فروش آن با حداکثر سود برای خود است. این موارد استثنایی هستند.

   هنگام فروش خانه دوم تحت تحمیل، وام گیرنده باید ارزش بازار آن را کاهش دهد، زیرا افراد کمی هستند که بخواهند با وثیقه بانکی درگیر شوند.

رضایت بانک برای فروش آپارتمان به صورت رهن

آپارتمان خریداری شده از طریق رهن ملک بدهکار است اما برای فروش آن باید از بانک رضایت بگیرید.

از یک طرف،بانک علاقه مند به بازپرداخت کامل وام است و اگر وام گیرنده دیگر نمی تواند تعهدات بدهی وام مسکن را تحمل کند، نباید در فروش املاک وثیقه دخالت کند.

از طرف دیگر ، هنگام اجازه فروش املاک و مستغلات رهن شده، بانک سود احتمالی خود را در ارتباط با پرداخت سود استفاده از وجوه قرض گرفته شده صادر شده برای خرید این ملک از دست می دهد.

اگر در قرارداد منعقده امکان فروش آپارتمان به صورت تحمیلی مقرر شده باشد، بانک نمی تواند امتناع کند. برای اینکه وام گیرندگان از این فرصت سوء استفاده نکنند، فروش آپارتمان رهنی با اعمال جریمه های قابل توجه و کمیسیون های حمایتی همراه است.

حقوق خود را نمی دانید؟

اما آنها با عواقب احتمالی ناشی از خاتمه پرداخت وام مسکن قابل مقایسه نیستند. اگر وام گیرنده به طور عینی دیگر نمی تواند به طور منظم وام را پرداخت کند، نباید فروش را به تاخیر بیندازد، عاقلانه تر است که وضعیت را قبل از دعوا حل کنید.

چگونه می توانم آپارتمان را با رهن بفروشم؟

گزینه های زیر برای فروش آپارتمان رهن امکان پذیر است:

1. بازپرداخت زودهنگام. وام گیرنده خریداری را پیدا می کند که موافقت خود را با خرید یک آپارتمان با تعهد می دهد و مبلغ لازم را برای بازپرداخت زودهنگام وام مسکن از او دریافت می کند.
2. خود فروش. بانک یک توافق نامه کتبی در مورد خرید بعدی آپارتمان با خریدار منعقد می کند. خریدار وام مسکن را پرداخت می‌کند، وام‌گیرنده گواهی‌ای دریافت می‌کند که نشان می‌دهد بدهی وجود ندارد، و به خودی خود تحمیل را حذف می‌کند.
3. فروش با بانک. خریدار مبالغ لازم را برای پرداخت وام مسکن و خرید یک آپارتمان برای دو صندوق امانات انجام می دهد. بانک خود درگیر حذف تحمیل است.
4. فروش بدهی. برای خریداری که همچنین می خواهد یک آپارتمان رهنی به صورت اعتباری خریداری کند، یک طرح وام دهی وجود دارد.

بازپرداخت زودهنگام

یافتن خریداری که با چنین طرحی موافقت کند بسیار دشوار است. فشار یک آپارتمان باعث ترس می شود، به ویژه از آنجایی که همیشه پیشنهادات جایگزین از نظر قانونی تمیز در بازار ثانویه وجود دارد.

اساساً به طرح بازپرداخت زودهنگام با رهن مسکن در حال ساخت متوسل می شود. آپارتمان ها در ساختمان های جدید با چیدمان مدرن تقاضای زیادی دارند و در مرحله نهایی ساخت و ساز، یک توسعه دهنده با وجدان گزینه های رایگانی ندارد.

یک خریدار بالقوه آپارتمان برای بازپرداخت کامل وام مسکن در بانک، تحت یک توافق اضافی با وام گیرنده، که توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده است، سپرده لازم را می گذارد.
پس از بسته شدن رهن و رفع تحمیل (معمولاً 5 روز کاری طول می کشد)، فروشنده و خریدار آپارتمان به اتاق ثبت مراجعه کرده و مجدداً قرارداد ساخت و ساز مشترک را اجرا می کنند یا قرارداد خرید و فروش تنظیم می کنند.

خود فروش

از خریدار بالقوه این واقعیت را پنهان نکنید که آپارتمان زیر بار بانک است. اگر اطلاعات را به صورت جزئی ارائه دهید و در مورد جزئیات سکوت کنید، ممکن است خریدار این تصور را داشته باشد که درگیر نوعی کلاهبرداری مبتکرانه است.

در واقع همه چیز ساده است. پس از مشاهده آپارتمان، خریدار باید با بانک تماس گرفته و تمایل خود را برای بازخرید سپرده اعلام کند. کارمندان بانک یک قرارداد خرید / فروش اولیه با او تنظیم می کنند و آن را محضری می کنند.

خریدار مبلغ لازم برای بازپرداخت بدهی وام گیرنده را در یک صندوق سپرده، باقی مانده و سررسید پس از معامله وام گیرنده - در صندوق دیگر سپرده می کند.
بار از آپارتمان برداشته می شود و قرارداد خرید / فروش تنظیم می شود. بانک و وام گیرنده تنها پس از اجرا و ثبت قرارداد خرید / فروش با Rosreestr به سلول های خود دسترسی پیدا می کنند.

فروش با بانک

در صورت کمبود وقت یا عدم حضور (در طول تغییر محل سکونت یا یک سفر کاری طولانی مدت)، وام گیرنده می تواند فروش آپارتمان رهن شده را به طور کامل به دوش کارمندان بانک منتقل کند.

در این صورت فقط بانک و خریدار مشغول رفع اجرت هستند، حضور وام گیرنده الزامی نیست. مابقی تراکنش (در صورت وجود) پس از ثبت آن، وام گیرنده می تواند در هر زمان که بخواهد در صندوق سپرده بانک تحویل بگیرد.

فروش بدهی

آپارتمان‌های رهنی که از بانک به فروش می‌رسند، با کاهش هزینه‌شان، دیگرانی را که می‌خواهند وام مسکن بگیرند را نیز جذب می‌کنند.

برای آنها، روش دریافت وام وام مسکن تفاوت زیادی با روش استاندارد ندارد:

• بسته مشابهی از اسناد برای در نظر گرفتن خریدار به عنوان وام گیرنده بالقوه ارائه می شود.
• در صورت تایید، املاک به دست آمده مطابق با مقررات تعیین شده قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، که در 7 مه 2013، شماره 102-F3 اصلاح شده است، ارزیابی و بیمه می شود.

ثبت مجدد بار در Rosreestr به مناسبت مالک جدید توسط خود بانک انجام می شود. وام گیرنده فقط باید یک توافق نامه اضافی در مورد واگذاری شرایط بدهی امضا کند.

روند فروش یک آپارتمان حدود 3 هفته طول می کشد (5 روز کاری برای رفع تحمیل و حدود 2 هفته برای تکمیل معامله خرید / فروش).