Vânzarea unui apartament ipotecar: modalități legale. Este posibil să vinzi un apartament ipotecar? Vand apartament ipotecar

Atat avantajul cat si dezavantajul achizitionarii imobiliare cu ipoteca in acelasi timp este ca plata apartamentului are loc pe mai multi ani. Împrumutații au adesea o întrebare: este posibil să vinzi un apartament cu un credit ipotecar și să cumperi altul pe o ipotecă?

Schema de obținere a unui credit ipotecar este deja familiară fiecărui debitor care a emis un apartament pe credit. Luați în considerare cum să vindeți bunuri imobiliare care au sarcini de proprietate.

Motive pentru schimbarea apartamentelor

În funcție de motivele pentru care este necesară schimbarea apartamentului, problema cumpărării și vânzării imobiliare poate fi rezolvată în diferite moduri. Agenții imobiliari observă că cele mai populare motive pentru a schimba un apartament achiziționat cu un credit ipotecar cu altul achiziționat în cadrul aceluiași program sunt:

îmbunătățirea situației financiare a împrumutatului sau creșterea familiei. Adesea, creditele ipotecare sunt emise de familii tinere care, după ce au copii, caută să-și îmbunătățească condițiile de viață;
schimbarea circumstantelor familiale. Acesta este modul în care debitorii numesc în mod voal un divorț atunci când trebuie să vândă proprietăți dobândite în căsătorie, să împartă banii și să cumpere apartamente mai mici;
înrăutățirea situației financiare. Băncile acordă împrumuturi ipotecare nu numai în ruble, ci și în dolari sau euro. În ultimii doi ani, moneda națională s-a depreciat de peste două ori, în timp ce salariile au rămas la același nivel, iar acum multe familii pur și simplu nu pot rambursa împrumutul luat.

Pot exista și alte motive pentru care împrumutatul trebuie să-și schimbe locuința, de exemplu, mutarea la un nou loc de muncă și nu dorește să ajungă acolo prin tot orașul.

Cel mai adesea, motivul vânzării unui apartament este necesitatea de a schimba locul de reședință sau o schimbare a stării civile a împrumutatului.

Dacă se plănuiește creșterea spațiului de locuit sau mutarea într-o zonă mai prestigioasă, adică proprietatea planificată pentru cumpărare este mai scumpă și mai lichidă, împrumutatul poate adresa băncii cu o întrebare despre înlocuirea garanției. Cu toate acestea, această opțiune este posibilă, în principal dacă achiziția de noi locuințe este în baza unui acord de schimb, sau împrumutatul cumpără mai întâi o proprietate nouă și apoi o vinde pe cea veche. Asemenea situații sunt rare. De regulă, împrumutatul trebuie să vândă mai întâi locuințe, apoi să cumpere una nouă. Și în astfel de cazuri, împrumutatul este interesat de o întrebare: este posibil să vinzi un apartament ipotecar? Deoarece achiziționarea unui spațiu de locuit nou va merge conform schemei obișnuite de înregistrare ipotecară.

Ce spune legea?

Aspectele legate de achiziționarea de bunuri imobiliare pe o ipotecă sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea). Articolul 37 din legea menționată mai sus spune că pentru înstrăinarea (pur și simplu vorbind, vânzarea) bunului gajat este necesar acordul creditorului gajist, adică al băncii. Astfel, fără permisiunea băncii, tranzacția nu va fi înscrisă în registrul de stat.

Dacă vânzătorul a ocolit cumva legea și a vândut proprietatea gajată, atunci, în conformitate cu articolul 39 din lege, banca are dreptul de a cere îndeplinirea anticipată a obligațiilor, inclusiv de la cumpărător, sau recunoașterea tranzacției ca nevalidă.

Important! Fără acordul băncii, tranzacția va fi invalidă! Proprietatea nu va fi transferată cumpărătorului.

Cum să obțineți permisiunea de a vinde?

Deci, principala condiție este să obțineți permisiunea băncii pentru a vinde bunuri imobiliare. Aproape toate băncile au stabilit deja o procedură clară pentru eliberarea permisului de înstrăinare a proprietăților. Instituțiile financiare sunt interesate să plătească ipoteca, dar cine va fi proprietarul, nu le interesează.

De regulă, înstrăinarea este posibilă sub rezerva rambursării integrale a creditului ipotecar. Dacă împrumutatul nu este capabil să închidă singur datoria, atunci situația devine ceva mai complicată. În primul rând, împrumutatul trebuie să găsească un cumpărător care este gata să plătească suma pentru credit ipotecar, abia după aceea banca elimină sarcina, iar tranzacția este posibilă.

Explicați băncii motivul pentru care s-a luat decizia de a vinde apartamentul, iar cel mai probabil vă va întâlni și va reduce timpul necesar pentru a finaliza toate actele.

Probleme asociate cu vânzarea unui apartament împovărat

Vânzarea unui apartament împovărat cu o ipotecă este o sarcină destul de dificilă, deoarece nu fiecare cumpărător va fi de acord să cumpere o astfel de proprietate. Acest lucru ridică două probleme:

cerc restrâns de cumpărători. Cel mai dificil lucru în vânzarea de bunuri imobiliare ipotecare este găsirea unui cumpărător. Mulți pur și simplu se tem să contacteze banca de teamă să nu piardă atât imobile, cât și bani în viitor. Având în vedere selecția bogată de imobile de vânzare, găsirea unei persoane dispuse să cumpere un astfel de apartament poate fi o adevărată provocare;
necesitatea de a vinde la un pret mai mic. Întrucât cercul potențialilor cumpărători se îngustează simțitor, pentru a face oferta mai atractivă, trebuie să faci reduceri semnificative, renunțând la un apartament la un preț sub cel de piață.

În plus, uneori băncile impun o penalizare pentru rambursarea anticipată a creditului ipotecar. În acest caz, trebuie să calculați toate costurile, astfel încât să nu se dovedească că tranzacția este neprofitabilă.

Când vindeți un apartament împovărat cu un credit ipotecar, pregătiți-vă să pierdeți puțin din valoarea lui.

Modalitati de a vinde un apartament

Cele mai probabile modalități de a vinde un apartament împovărat cu o ipotecă sunt:

vânzare independentă către cumpărător în numerar;
vânzarea unui apartament către un cumpărător care îl aranjează pentru o ipotecă;
vânzare cu implicarea unei organizații imobiliare în calitate de intermediar.

Să luăm în considerare toate opțiunile mai detaliat.

auto-vânzare

În acest caz, vânzătorul caută singur un cumpărător.

Esența tranzacției este următoarea. În primul rând, cumpărătorul îi dă vânzătorului partea din bani care trebuie plătită pe credit ipotecar pentru a plăti datoria. După aceea, vânzătorul și reprezentantul organizației bancare elimină grevarea din apartament, iar cumpărătorul înregistrează drepturile asupra proprietății, transferând simultan și suma rămasă.

Principala problemă este că este necesar să se găsească un cumpărător care va fi de acord să depună suma necesară înainte de tranzacție. Această operațiune este destul de riscantă, deoarece în caz de necinste a vânzătorului, cumpărătorul poate rămâne fără apartament și fără bani. Pentru a vă proteja, cumpărătorul poate solicita înregistrarea contractului de depozit la un notar.

Principala problemă la vânzarea unui apartament împovărat cu un credit ipotecar este nevoia de a convinge cumpărătorul să facă o plată în avans.

Vânzare către un cumpărător care aranja o ipotecă

În acest caz, situația ideală este atunci când cumpărătorul are suma necesară pentru achitarea ipotecii. Vânzătorul plătește băncii pentru banii primiți și elimină toate restricțiile. După aceea, cumpărătorul furnizează documentele necesare tranzacției și întocmește un credit ipotecar, iar vânzătorul primește restul fondurilor de la bancă.

Este de dorit ca ipoteca să fie luată de la aceeași bancă. Apoi te poți baza pe o procedură mai rapidă și mai simplă, iar documentele viitorului cumpărător pot fi atașate cererii cu o cerere pentru a permite rambursarea anticipată a ipotecii.

Înregistrarea cumpărătorilor de credite ipotecare în aceeași bancă este ideală atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. În unele cazuri, banca este gata să „înlocuiască împrumutatul” conform contractului de ipotecă.

Vând apartament cu ajutorul unei agenții imobiliare

Situația este foarte asemănătoare cu prima modalitate de a vinde un apartament, doar un agent imobiliar caută un cumpărător. Pentru acest serviciu, el ia un anumit procent. Implicarea unei agenții imobiliare cunoscute pe piață ca intermediar va ajuta să convingă un potențial cumpărător că vânzătorul nu are nicio intenție rău intenționată și că este necesar să plătească o parte din fonduri în avans.

Marile agenții imobiliare pot emite un împrumut pentru a achita o ipotecă pentru a elimina sarcinile imobiliare. Acest lucru va crește șansele unei vânzări mai rapide.

Rezultate

Deci, este posibil să vinzi un apartament ipotecar și să cumperi altul și există chiar mai multe modalități de a face acest lucru. Desigur, prezența sarcinilor complică procedura de găsire a unui cumpărător și de încheiere a unei tranzacții, dar nu este o problemă care nu poate fi rezolvată.

Majoritatea oamenilor nu au suficientă securitate financiară pentru a cumpăra un apartament. Îl dobândesc prin obținerea unui împrumut bancar. Din acest motiv, apartamentul achizitionat este un garant ca creditul si dobanda vor fi returnate. Pe toată perioada de rambursare a datoriilor, dreptul de proprietate asupra bunului dobândit este „înghețat” de către bancă. Proprietarul nu preia controlul total asupra proprietății.

Grevarea imobilelor și înlăturarea acestuia trebuie înregistrate de stat. La încheierea tranzacțiilor pentru apartamente, informațiile sunt introduse în registrul de stat al drepturilor. Pentru orice apartament, cumpărătorul poate obține informații despre prezența sarcinilor pe acesta.

Vânzarea unui apartament ipotecar nu este foarte profitabilă. Vânzătorul trebuie să reducă prețul din cauza faptului că atractivitatea proprietății este mult mai mică în comparație cu apartamentele obișnuite. În plus, costurile morale și de timp cresc semnificativ. Trebuie să închei multe acorduri la bancă, camera de înregistrare și la notar.

Condițiile favorabile pentru vânzător sunt create doar atunci când prețul locuințelor crește pe piața imobiliară.

Modalități de a vinde un apartament pe baza unui credit ipotecar

Un împrumut pentru un apartament este valabil 10-20 de ani. În această perioadă, mulți doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață cumpărând locuințe mai mari. Opțiunile pot varia. Chiar dacă proprietatea este ipotecară, proprietatea este pe numele cumpărătorului, iar acesta o poate vinde în ciuda restricțiilor. Există mai multe astfel de moduri. Toate aceste scheme implică o anumită procedură.

Rambursarea anticipată a datoriei înainte de vânzare

Situația este foarte simplă: ipoteca este un obstacol în calea vânzării și trebuie închisă prin rambursarea datoriei. Atunci va fi posibila vanzarea apartamentului fara terti. Într-o astfel de situație, principala problemă este să găsești suma necesară de bani.

Familia care a luat locuințe pe credit nu are astfel de fonduri. Altfel, ea l-ar fi achiziționat imediat și nu ar fi plătit dobândă în plus. În ajutor pot veni rude sau prieteni, care pot împrumuta fonduri pentru o perioadă până când apartamentul este scos din credit ipotecar și vânzătorul primește plata după finalizarea tranzacției.

In caz contrar locuinta poate fi achizitionata de catre cumparator dacă este foarte interesat de asta. Motivația pentru aceasta poate fi dorința de a locui în zonă sau prețul accesibil al locuinței.

Toate activitățile de vânzare a unui apartament pot fi începute cu acordul băncii. Totul depinde de modul în care este întocmit contractul cu împrumutatul. Condițiile pot varia. Una dintre ele este perioada după care poți începe să vinzi. În caz contrar, împrumutatul trebuie să plătească cel puțin 50% din credit ipotecar. Astfel, înainte de vânzare, vânzătorul trebuie să notifice instituția de credit despre intențiile sale.

Sarcina principală a împrumutatului este să găsească un cumpărător care este gata să plătească pentru proprietatea cu grevare. Pentru a continua cu vânzarea, toți chiriașii trebuie să iasă din apartament.

La încheierea unui acord cu banca, vânzătorul primește o plată în avans de 100% de la cumpărător în următoarele opțiuni:

numerar (cel mai improbabil și nesigur mod);
în contul vânzătorului la banca care a emis împrumutul;
cumpărătorul plătește suma necesară rambursării împrumutului, după care banca ridică imediat interdicția de înstrăinare a imobilelor.

Înainte de a încheia o afacere, trebuie să vă asigurați că nu există nicio penalizare pentru rambursarea împrumutului înainte de termen. Dacă este semnificativ, întregul eveniment va fi neprofitabil pentru vânzător. În plus, achitarea datoriei cu banii cumpărătorului creează un anumit risc pentru acesta. O astfel de operațiune poate fi efectuată doar de către vânzător, care se află într-o relație contractuală cu banca.

Implicarea creditorului în tranzacție ca terț

Protectia drepturilor ambelor parti este asigurata prin implicarea bancii creditoare in vanzare. Prezența unui intermediar în tranzacție convinge cumpărătorul să efectueze o plată în avans, după care se ridică interdicția de înstrăinare a imobilelor și se oficializează cumpărarea și vânzarea. Chiar dacă cumpărătorul depune fonduri pentru rambursarea împrumutului în contul vânzătorului, creditorul devine conștient de tranzacție, prevenind astfel frauda.

Parțial, drepturile cumpărătorului sunt protejate atunci când acesta întocmește un contract de garanție și rambursează oficial împrumutul vânzătorului în nume propriu. Deci are dreptul de a cere restituirea datoriei.

Tranzacția poate fi efectuată în două moduri, după care cumpărătorul primește dreptul de proprietate asupra apartamentului fără grevare:

Îndepărtarea garanțiilor din imobil înainte de transferul dreptului de proprietate către cumpărător

După ce a primit acordul băncii cu privire la tranzacție, cumpărătorul plasează banii pentru apartament în a 2-a cutie de depozit a băncii creditoare. Într-unul stabilește suma datoriei pentru ipotecă, iar în următorul - restul fondurilor. Abia după aceea se semnează contracte de vânzare-cumpărare și se depun cererile la camera de înregistrare. După primirea documentelor care confirmă dreptul de proprietate asupra proprietății cumpărătorului, banca poate prelua suma de rambursare a creditului din caseta de depozit. Vânzătorul rămâne cu restul banilor din celula a 2-a, de care poate dispune la discreție.

Înregistrarea prealabilă a contractului de vânzare

După ce a întocmit în prealabil un contract de vânzare-cumpărare, cumpărătorul emite vânzătorului un avans în cuantumul soldului creditului. Cu această sumă, vânzătorul rambursează împrumutul. Apoi banca scoate greva de pe apartament, oferindu-i un document din care sa rezulte ca ipoteca a fost platita. În plus, drepturile de proprietate sunt înregistrate în FMS pentru cumpărător, care apoi plătește restul sumei vânzătorului și intră în drepturile proprietarului apartamentului.

Înlocuirea unui Împrumut

Deși rar, banca poate înlocui împrumutatul pe împrumut. Motivul poate fi problemele cu rambursările care au apărut de la împrumutatul inițial. Cea mai comună opțiune este atunci când cumpărătorul ia un împrumut de la aceeași bancă. După explicarea motivelor, creditorului se depune o cerere cu actele noului împrumutat. Pachetul este pe deplin in concordanta cu cel pe care il avea vanzatorul cand a solicitat un imprumut. Include actele de identitate, starea financiară, capacitatea juridică și starea civilă.

În acest caz, obligațiile ipotecare sunt vândute. Valoarea despăgubirii vânzătorului se negociază separat. Schema se aplică dacă cumpărătorul nu are suficiente fonduri pentru a plăti împrumutul rămas.

Banca nu este întotdeauna de acord să aprobe un nou împrumutat, deoarece este posibil să nu aibă venituri suficiente.

Cu o decizie pozitivă, se încheie un contract de împrumut cu un nou împrumutat și se aloca fonduri pentru achitarea datoriilor vânzătorului. Apoi, ipoteca și drepturile de proprietate sunt reînregistrate noului proprietar.

Dobânda acumulată este plătită de vânzător, deoarece acestea nu sunt legate de costul apartamentului. Aceasta este plata către bancă pentru împrumut.

Atunci când valoarea actuală a locuinței depășește valoarea datoriei și a creditului rambursat, diferența dintre acestea se plătește vânzătorului. În unele cazuri, devine profitabil pentru el dacă imobilul a crescut în preț.

Situația poate fi diferită atunci când un cumpărător de locuință primește un credit de la o altă bancă. În acest caz, creditorul vânzătorului nu este întotdeauna de acord cu o astfel de tranzacție, deoarece nu este profitabilă pentru el din cauza deficitului de dobândă.

Un caz extrem este vânzarea forțată a unui apartament de către un creditor. Dar aceasta este o măsură extremă luată de bancă atunci când proprietarul apartamentului nu poate plăti ipoteca și nu poate găsi un nou împrumutat. În acest caz, banca caută unilateral un nou cumpărător pentru apartament, după ce a intrat în drepturile creditorului ipotecar. Dacă încasările din vânzarea acesteia nu acoperă suma datoriei, împrumutatul este obligat să adauge fondurile lipsă. Această metodă este cea mai dezavantajoasă pentru el și nu ar trebui să ajungă la asta.

Caracteristici caracteristice cumpărării unui apartament cu grevare

Vânzarea unei locuințe care este ipotecata de o bancă este o opțiune bună. Corectitudinea respectării tuturor operațiunilor este controlată de bancă. Când faceți o afacere, luați în considerare următoarele:

Banca trebuie anunțată în prealabil.
Este mai bine să faceți plăți prin bancă. Dacă sunt între vânzător și cumpărător, trebuie să se obțină chitanțe pentru toate sumele.
Condițiile de retragere a depozitului sunt obligatorii.
Condițiile tranzacției sunt convenite în scris de către toate părțile.

Concluzie

Vânzarea unui apartament cu grevare diferă de cea obișnuită prin prezența unui terț în tranzacție sub forma unei bănci creditoare. Legea rusă interzice vânzarea doar a apartamentelor care au fost confiscate sau care sunt situate într-o clădire de urgență.

Dacă mai aveți întrebări despre vânzarea de imobile împovărate cu ipotecă, atunci avocatul nostru de serviciu este gata să vă consilieze gratuit direct pe site. Doar puneți întrebarea în formularul de mai jos și așteptați un răspuns.

Ultima actualizare: 20.08.2018

Întrebare:

Am cumpărat un apartament cu ipotecă. Pot să-l vând dacă împrumutul nu a fost încă rambursat și apartamentul este gajat la bancă? Cum să o facă?

Răspuns:

Cumperi un astfel de apartament cu o ipotecă, începi să plătești împrumutul și apoi - bam! Un plus pentru familie. Sau să te muți în alt oraș. Sau au fost concediați de la locul de muncă. Sau, dimpotrivă, ai primit dintr-o dată o mărire de salariu la un nou loc de muncă și ai decis să-ți construiești propria casă. În general, planurile s-au schimbat dramatic, iar tu ai un împrumut pe 15 ani pentru un apartament... Ce să faci? Trebuie să scăpăm cumva de această povară. Apare o întrebare rezonabilă - Este posibil să vinzi un apartament cumpărat cu ipotecă dacă este gajat la bancă?

Răspundem - este posibil. Și chiar în mai multe feluri. Dar aici sunt dificultăți. Care? Acum vă vom arăta totul. Dar mai întâi, să clarificăm ceva.

Vanzare apartament ipotecar se poate întâmpla ca primar piața imobiliară și secundar. Pe "principal" proprietarul unui apartament într-o casă în construcție nu are încă drepturi de proprietate , așa că poate să-și vândă doar al lui revendica drepturi pe ea de . Pe "secundar" proprietarul își vinde deja proprietatea la. În ambele cazuri, principiul de acțiune este același, dar pentru a vinde un apartament pe piața primară, pe lângă acordul băncii creditoare, veți avea nevoie și de acord. dezvoltator.

Cum să vinzi un apartament ipotecar care este gajat la o bancă?

- Cum să vinzi un apartament ipotecar în timpul divorțului de soți?

Dacă soții au cumpărat un apartament pe baza unui credit ipotecar și apoi au divorțat înainte de a plăti împrumutul, atunci vor trebui să împartă nu numai, ci și datorii comune. Împărțirea obligațiilor de datorie către bancă poate avea loc numai cu participarea băncii însăși, deoarece pentru el, divorțul soților debitori nu constituie un temei pentru modificarea condițiilor contractului de împrumut.

Este posibilă modificarea condițiilor de returnare a unui credit ipotecar numai cu acordul băncii însăși și numai dacă aceasta este mulțumită de solvabilitatea soților separat. Cu toate acestea, soții înșiși nu au dreptul prin acordul lor ( între ei) modifica ordinea de rambursare a creditului. Și dacă împărțirea proprietății și a datoriilor soților are loc în instanță, atunci banca va participa la acest proces civil.

Vânzarea unui apartament ipotecar după divorțul soților ( co-împrumutați) este posibilă și numai cu acordul băncii creditoare, de exemplu, folosind una dintre metodele enumerate mai sus. În mod alternativ, de comun acord al soților și al băncii, unul dintre soți poate renunța la cota sa din bunul gajat ( apartamente) și, respectiv, din partea sa din datorie.

- Este posibil să vinzi un apartament ipotecar într-o ipotecă?

Aceasta se referă la cazul în care Cumpărătorul este și un creditor ipotecar și are un împrumut aprobat de la o altă bancă. Adică apartamentul ipotecat este vândut Cumpărătorului, care folosește el însuși fondurile împrumutului. Acest lucru este de asemenea posibil cu acordul băncii gajiste).

Cumpărătorul, după ce a primit aprobarea de împrumut de la banca sa, alege un apartament ipotecar ipotecat la o altă bancă. Apoi împrumutul ipotecar de la banca Cumpărătorului stinge soldul datoriei către banca Vânzătorului, iar soldul este transferat însuși Vânzătorului. În acest caz, se transferă grevarea ipotecară a apartamentului ( reînregistrat) de la banca Vânzătorului către banca Cumpărătorului. De fapt, atunci când vindeți un apartament ipotecar într-un credit ipotecar, există un on-creditare cu transferul datoriilor și garanțiilor către o altă bancă.

– Care sunt riscurile pentru Cumpărător atunci când cumpără un apartament ipotecar?

Riscuri grave pot apărea pentru Cumpărător dacă se abate de la regulile de mai sus pentru cumpărarea unui apartament cu grevare ipotecară. De exemplu, dacă Cumpărătorul ia prea mult avans pentru a achita ipoteca și, după ce a stabilit cu banca, Vânzătorul refuză să vândă apartamentul negrevat ( ei spun, îmi pare rău, frate cumpărător, îți voi întoarce banii mai târziu, altfel îmi era greu să plătesc un împrumut băncii - mulțumesc pentru ajutor).

Ce taxe trebuie să plătiți când vindeți un apartament ipotecar?

Aici impozitarea este aceeași ca atunci când vindeți un apartament obișnuit ( acestea. fara credit si fara garantie). Dacă, ca urmare a tranzacțiilor pentru cumpărarea unui apartament pe o ipotecă și vânzarea ulterioară a acestuia, proprietarul realizează profit, atunci trebuie să plătească impozit pe venitul persoanelor fizice-13%. Dar poate reduce această taxă sau chiar să o reducă la zero prin aplicare deduceri fiscale.

„SECRETE IMMOBILIARE”:

Un algoritm detaliat al acțiunilor la cumpărarea și vânzarea unui apartament este prezentat într-o hartă interactivă. Se va deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se va deschide într-o fereastră pop-up).

Problema posibilității de a scoate la vânzare un apartament într-o ipotecă este foarte importantă. Unii proprietari de imobiliare ipotecare se confruntă cu dificultăți financiare: pentru ei ratele lunare devin insuportabile. Alții au dorința de a cumpăra locuințe mai spațioase. Și alții și-ar dori doar să câștige bani cu un credit ipotecar.

Aceștia și alți factori îl fac pe proprietar să se gândească la vânzarea locuințelor ipotecare. Dar, până la urmă, spațiul de locuit nu le aparține în totalitate. Deci este posibil să vinzi un apartament achiziționat cu ipotecă?

Cei care sunt îngrijorați de această problemă pot expira calm: imobilele ipotecare pot fi vândute în 2020 actual. Doar procedura de vânzare trebuie efectuată cu competență, ghidată de regulile stabilite. Articolele nr. 29 și nr. 33 din Legea federală referitoare la creditarea ipotecară oferă împrumutatului dreptul de a opera și de a vinde un apartament achiziționat cu ipotecă.

În același timp, proprietarul locuințelor ipotecare trebuie să-și amintească regula cheie: nu are dreptul să facă tranzacții cu apartamentul (inclusiv vânzarea) fără acordul instituției de credit. În caz contrar, toate drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt transferate băncii (articolul nr. 301 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se vinde un apartament ipotecar?

Există patru moduri de a vinde locuințe ipotecare:

Rambursarea anticipată a unui împrumut.
Vânzarea proprie.
Vânzare cu ajutorul unei bănci.
Vânzarea obligațiilor de creanță.

Rambursare anticipată

Această metodă implică căutarea unui cumpărător care va fi de acord să cumpere o casă cu grevare și să ofere vânzătorului bani pentru achitarea restului datoriei înainte de termen. Găsirea unui astfel de cumpărător nu este ușoară: împovărarea unui apartament îi sperie adesea pe potențialii cumpărători.

Schema de rambursare anticipată a creditului ipotecar este relevantă pentru vânzarea de locuințe în construcție. Locuințele în clădiri noi cu o dispunere bună sunt la mare căutare, iar un dezvoltator conștiincios, de obicei, nu are niciun capăt de cumpărători pentru acele apartamente care se află în stadiul final de construcție.

Cum este procedura de vânzare a unui apartament în cadrul schemei de rambursare anticipată a unui credit ipotecar? Primul pas este să obțineți acordul băncii.Împrumutatul va trebui să indice motivul rambursării anticipate a împrumutului, deoarece acest lucru nu este foarte profitabil pentru bancă. Alți pași ai procedurii:

Determinarea sumei împrumutului.
Întocmirea unui acord între împrumutat și cumpărător (certificat de notar).
Extras al împrumutatului și al tuturor membrilor familiei (inclusiv minorii) din locuința ipotecară.
Efectuarea unui depozit în suma necesară pentru rambursarea integrală a ipotecii.
Închiderea ipotecii și înlăturarea sarcinii de pe apartament.
Etapa finală: reînregistrarea transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului în camera de înregistrare.

auto-vânzare

Recomandarea cheie pentru vânzător: nu trebuie să ascundeți potențialului cumpărător faptul că proprietatea vândută este garantată de bancă. Un astfel de comportament va fi considerat ca implicând cumpărătorul într-o înșelătorie.

Tranzacția în sine este simplă. Principalul lucru este să faci totul conform legii. Să presupunem că cumpărătorului i-a plăcut apartamentul și a decis să-l cumpere, știind că proprietatea este grevată. Următorul pas în acord este:

Cumpărătorul se adresează creditorului cu o expresie a dorinței de a răscumpăra garanția.
Angajații băncii întocmesc un contract preliminar de vânzare cumpărare cu acesta și notariază documentul.
Cumpărătorul depune suma necesară pentru achitarea datoriei într-o celulă bancară, suma rămasă pentru debitor - în alta.
O grevare este eliminată din apartament.
Se incheie contract de vanzare in Rosreestr.
Banca și împrumutatul au acces la celule cu bani.

Vânzarea de locuințe ipotecare de către o bancă

Când se utilizează această schemă pentru vânzarea de locuințe ipotecare, banca nu mai acționează ca observator extern. El conduce tranzacția de la început până la sfârșit, își emite celula, se ocupă de toate documentele. Sunt necesare doar semnături de la vânzător. Angajații băncii vor contacta în mod independent Regpalata.

Cumpărătorul unei case ipotecate depune bani în cutia de valori a creditorului și pune diferența dintre costul casei și datoria ipotecară într-o altă cutie de valori. În continuare, banca informează Regpalata despre plata împrumutului, iar grevarea este înlăturată de la obiectul vânzării.

O astfel de schemă nu este foarte benefică pentru debitor: banca nu este deosebit de interesată să vândă apartamentul la un preț mai mare. Este important pentru el să ramburseze datoria, așa că este suficient ca suma datoriei să fie similară cu costul apartamentului.

Vânzarea datoriilor

Această metodă presupune vânzarea de către debitor a obligațiilor sale de datorie către bancă. În acest caz, creditul ipotecar este reemis unui nou împrumutat. Banca încheie un acord cu cumpărătorul pentru a-i transfera partea rămasă din împrumut. Astfel, noul debitor devine proprietarul locuinței ipotecare și debitorul împrumutului.

Mulți cumpărători înșiși doresc să cumpere un apartament care este sub sarcină, deoarece imobilele ipotecare sunt adesea oferite la un cost mai mic. Pentru astfel de cumpărători, procedura de obținere a unui credit ipotecar este aproape aceeași cu cea standard:

Candidatul furnizează un pachet de documente pentru examinarea cererii de credit ipotecar.
Dacă se aprobă, se efectuează o evaluare a proprietății dobândite.

Reînregistrarea garanțiilor în Rosreestr se efectuează exclusiv de către bancă. Împrumutatul trebuie doar să semneze un document privind cesiunea unei obligații de datorie.

În cazul reemiterii unui împrumut, o altă instituție de credit poate acționa și în calitate de cumpărător. Într-o astfel de situație, creditul ipotecar este transferat băncii care a acordat noul credit pentru achitarea celui vechi. În zilele noastre, aceasta este o întâmplare destul de comună, deoarece în fiecare an băncile reduc dobânda la credit. Iar împrumutatul, care a găsit o bancă cu o dobândă mai acceptabilă sau cu condiții mai loiale, refinanțează ipoteca transferând datoria către o altă instituție de credit.

Debitorii beneficiază de această procedură. Cu toate acestea, nu orice bancă este de acord cu o astfel de afacere: unele bănci nu permit refinanțarea sub nici un pretext, altele impun penalități împrumutatului, care ajung uneori la sume considerabile.

Obligații fiscale

Vânzătorul de locuințe ipotecare ar trebui să țină cont de o nuanță: dacă proprietatea este deținută de el pentru mai puțin de 3 ani și vândută la un cost mai mare, va trebui să plătească impozit pe vânzarea apartamentului (13%).

Nuanțele vânzării imobilelor achiziționate în baza unei ipoteci militare

Potrivit legii, locuințele achiziționate folosind împrumuturi orientate pentru locuințe și ipotecare, până la rambursarea integrală a împrumutului, este un gaj nu numai de la o instituție de credit, ci și de la Ministerul Apărării al Federației Ruse.

Grevarea va fi scoasă din apartament numai după rambursarea integrală a împrumutului și după ce împrumutatul atinge durata de viață de 20 de ani. Schema de vânzare a unui astfel de apartament include de obicei căutarea de fonduri pentru a plăti CHL.

Algoritmul tranzacției este următorul:

Vânzătorul informează banca și Rosvoenipoteka despre dorința sa de a vinde proprietatea și de a elimina grevarea.
Specifică suma datoriei din bancă.
Rambursează suma datorată.
Găsește un cumpărător pentru o casă.
Primește un document privind înlăturarea sarcinii.
Primește un document privind dreptul de proprietate în Rosreestre.
Vând apartament în mod obișnuit.

Important: pentru a achita datoria către Rosvoenipoteka (precum și pentru a achita o parte din datoria către banca creditoare în cazul unei ipoteci civile), puteți utiliza fondurile primite ca parte a capitalului maternității.

Video: Procedura de vânzare a imobilului ipotecar

Documente pentru vânzarea bunurilor imobiliare ipotecare

Efectuarea procedurii de vânzare a locuințelor ipotecare solicită împrumutatului să pregătească un pachet complet de documente. Ce include?

un document care confirmă solvabilitatea;
contract de cumpărare și vânzare cu cumpărătorul;
certificat de lipsă de datorii la împrumut;
ipotecă pe un împrumut;
un document care confirmă transferul de către cumpărător a fondurilor pentru bunuri imobiliare, care vor fi utilizate pentru rambursarea soldului împrumutului;
un document care confirmă scoaterea apartamentului de sub sarcină.

Astfel, este posibil să vinzi un apartament care se află într-un credit ipotecar. Și chiar în mai multe feluri. Principalul lucru este să efectuați procedura corect, fără a ascunde nimic nici băncii, nici cumpărătorului.

Atunci când plătiți un credit ipotecar devenit insuportabil, nu va fi de prisos să știți să vindeți un apartament într-un credit ipotecar. Pentru mulți debitori, vor exista informații neașteptate despre cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar și să câștigi bani în același timp.

Imobilele grevate nu pot fi vândute fără permisiunea băncii. În cazul creditării ipotecare, potrivit art. 29 și art. 33 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, astfel cum a fost modificată la 7 mai 2013, nr. 102-F3, împrumutatul are dreptul de a folosi numai proprietatea gajată și este obligat să o păstreze în stare corespunzătoare. .

Și pierderea sau vânzarea acestuia către terți este ilegală. Evenimentul survenit se soluționează în favoarea creditorului gajist (adică a băncii), în conformitate cu art. 301-303 din Codul civil al Federației Ruse. Dar există o serie de cazuri în care banca poate să întâlnească debitorul la jumătatea drumului și să permită vânzarea unui apartament ipotecat.

De ce vor să vândă un apartament cu ipotecă?

Motivele pentru care împrumutatul începe să se gândească la cum să vândă un apartament pe o ipotecă pot fi împărțite în 3 grupuri:

în caz de pierdere a veniturilor suficiente pentru rambursarea împrumutului;
dacă este nevoie să achiziționați locuințe mai spațioase;
dacă vrei să câștigi din credit ipotecar.

Dacă pierdeți suficient venit pentru a rambursa împrumutul
Nimeni nu este imun de pierderea unui venit financiar stabil. Este imposibil de prezis ce se va întâmpla peste câțiva ani. Iar plățile într-o ordine strictă trebuie efectuate în fiecare lună, integral și la timp, indiferent de situații.

Prin urmare, dorința de a vinde apartamentul cât mai curând posibil pentru a achita în cele din urmă banca înainte de aplicarea măsurilor suplimentare, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, este destul de naturală și previzibilă.
Dacă aveți nevoie de locuințe mai spațioase
De exemplu, tinerii urcă energic pe scara carierei, se căsătoresc / se căsătoresc, au copii. Un apartament ipotecat devine „mic”. Majoritatea acestor debitori iau în considerare vânzarea unui apartament ipotecar și apoi cumpărarea unuia mai mare.

Băncii nu îi este interzis să ia o a doua ipotecă pe un apartament mai mare dacă veniturile unei familii tinere vă permit să efectuați plăți pentru două împrumuturi pe termen lung deodată. Această opțiune necesită un avans.
Dacă vrei să câștigi pe un credit ipotecar
Dacă un apartament a fost achiziționat într-o clădire în construcție într-un stadiu destul de timpuriu, atunci până la sfârșitul construcției, prețul acestuia crește semnificativ și, în unele cazuri, acoperă mai mult decât toate costurile asociate cu o ipotecă.

Participanții la construcția comună încearcă să-și vândă apartamentul înainte de a pune casa în funcțiune, deoarece este mult mai ușor să reemiteți un acord de cesiune decât să se ocupe de proiectarea locuinței finite (cu excepția cazului în care, desigur, scopul a fost să câștigați bani din început).

Dar se întâmplă și că nevoia de locuințe în construcție a dispărut, iar împrumutatul se gândește să o vândă cu un beneficiu maxim pentru sine. Acestea sunt cazuri excepționale.

Când vinde o a doua casă care este grevată, împrumutatul trebuie să-și reducă valoarea de piață, deoarece sunt foarte puțini oameni care doresc să se implice cu garanțiile bancare.

Consimțământul băncii de a vinde un apartament într-un credit ipotecar

Un apartament achiziționat prin ipotecă este proprietatea debitorului, dar pentru a-l vinde trebuie să obțineți acordul băncii.

Pe de o parte, banca este interesată de rambursarea integrală a împrumutului și nu ar trebui să interfereze cu vânzarea bunurilor imobiliare garantate dacă împrumutatul nu mai poate suporta obligații de datorie aferente ipotecii.

Pe cealaltă parte , atunci când permite vânzarea bunurilor imobile ipotecate, banca își pierde posibilul profit asociat cu plata dobânzii la utilizarea fondurilor împrumutate emise pentru achiziționarea acestui imobil.

Dacă posibilitatea de a vinde un apartament într-o grevă este prevăzută în contractul încheiat, atunci banca nu poate refuza. Pentru ca debitorii să nu abuzeze de această oportunitate, vânzarea unui apartament ipotecar este însoțită de impunerea unor penalități semnificative și comisioane de protecție.

Nu-ți cunoști drepturile?

Dar ele sunt incomparabile cu consecințele probabile din cauza încetării plăților ipotecare. Dacă împrumutatul în mod obiectiv nu mai poate plăti în mod regulat împrumutul, el nu ar trebui să întârzie vânzarea, este mai înțelept să rezolve situația înainte de litigii.