Bir ipotek dairesi satmak: yasal yollar. Bir ipotekli daire satmak mümkün mü? Satılık ipotek daire

Aynı anda ipotek ile gayrimenkul edinmenin hem avantajı hem de dezavantajı, dairenin ödemesinin uzun yıllar boyunca gerçekleşmesidir. Borçluların genellikle bir sorusu vardır: ipotekli bir daireyi satıp başka bir ipotek satın almak mümkün müdür?

Bir ipotek alma planı, krediyle bir daire veren her borçluya zaten aşinadır. Mülkiyet yükümlülüğü olan gayrimenkulleri nasıl satacağınızı düşünün.

Daire değiştirme nedenleri

Daire değişikliğinin gerekli olduğu sebeplere bağlı olarak gayrimenkul alım satımı konusu farklı şekillerde çözümlenebilmektedir. Emlakçılar, ipotek ile satın alınan bir daireyi aynı program kapsamında satın alınan başka bir daireyle değiştirmenin en popüler nedenlerinin şunlar olduğunu belirtiyor:

borçlunun mali durumunu iyileştirmek veya aileyi büyütmek. Genellikle ipotekler, çocuk sahibi olduktan sonra yaşam koşullarını iyileştirmeye çalışan genç aileler tarafından verilir;
aile koşullarında değişiklik. Borçlular, evlilikte edindikleri malları satmaları, parayı paylaşmaları ve daha küçük daireler almaları gerektiğinde bu şekilde üstü kapalı boşanma çağrısı yapar;
kötüleşen finansal durum. Bankalar sadece ruble cinsinden değil, aynı zamanda dolar veya avro cinsinden de ipotek kredisi veriyor. Son birkaç yılda, yerel para birimi iki kattan fazla değer kaybederken, maaşlar aynı seviyede kaldı ve şimdi birçok aile alınan krediyi geri ödeyemiyor.

Borçlunun konutunu değiştirmesi gerekmesinin başka nedenleri de olabilir, örneğin, yeni bir işe taşınmak ve oraya tüm şehri dolaşmak istememek.

Çoğu zaman, bir dairenin satışının nedeni, ikamet yerinin değiştirilmesi veya borçlunun medeni durumundaki bir değişikliktir.

Yaşam alanının artırılması veya daha prestijli bir alana taşınması planlanıyorsa, yani satın alınması planlanan mülk daha pahalı ve likit ise, borçlu teminatın değiştirilmesi ile ilgili bir soru ile bankaya başvurabilir. Bununla birlikte, bu seçenek, esasen yeni konut ediniminin bir takas sözleşmesi kapsamında olması veya borçlunun önce yeni mülk satın alması ve ardından eskisini satması durumunda mümkündür. Bu tür durumlar nadirdir. Kural olarak, borçlu önce konut satmalı ve ardından yeni bir konut almalıdır. Ve bu gibi durumlarda, borçlu bir soruyla ilgilenir: bir ipotek dairesi satmak mümkün mü? Yeni bir yaşam alanı satın alındığından beri, her zamanki ipotek kayıt planına göre gidecektir.

Yasa ne diyor?

Bir ipotek üzerinde gayrimenkul edinimi ile ilgili konular, “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanunu (bundan sonra Kanun olarak anılacaktır) ile düzenlenir. Anılan kanunun 37. maddesi rehinli malın devri (basitçe satış) için rehin alanın yani bankanın muvafakatinin gerekli olduğunu söylemektedir. Böylece bankanın izni olmadan işlem devlet siciline işlenmeyecektir.

Satıcı bir şekilde kanunu atlar ve rehinli mülkü satarsa, kanunun 39. maddesi uyarınca banka, alıcı da dahil olmak üzere yükümlülüklerin erken yerine getirilmesini veya işlemin geçersiz olarak tanınmasını talep etme hakkına sahiptir.

Önemli! Bankanın onayı olmadan işlem geçersiz olacaktır! Mülkiyet alıcıya devredilmeyecektir.

Satış izni nasıl alınır?

Yani asıl şart gayrimenkul satışı için bankadan izin alınmasıdır. Hemen hemen tüm bankalar, mülkü yabancılaştırma izni vermek için açık bir prosedür oluşturmuştur. Finans kurumları ipoteği ödemekle ilgileniyor ama sahibi kim olacak, ilgilenmiyorlar.

Kural olarak, ipotek kredisinin tamamen geri ödenmesine bağlı olarak yabancılaştırma mümkündür. Borçlu kendi başına borcu kapatamıyorsa, durum biraz daha karmaşık hale gelir. İlk olarak, borçlu ipotek miktarını ödemeye hazır bir alıcı bulmalıdır, ancak bundan sonra banka yükü kaldırır ve işlem mümkündür.

Daireyi satma kararının neden verildiğini bankaya açıklayın, büyük olasılıkla sizinle görüşecek ve tüm evrak işlerini tamamlamak için gereken süreyi azaltacaktır.

Yüklü bir dairenin satışı ile ilgili sorunlar

İpotekli bir daireyi satmak oldukça zor bir iştir, çünkü her alıcı böyle bir mülkü satın almayı kabul etmeyecektir. Bu iki sorunu gündeme getirir:

dar alıcı çemberi. İpotekli gayrimenkul satışında en zor olan şey alıcı bulmaktır. Birçoğu, gelecekte hem gayrimenkulü hem de parayı kaybetme korkusuyla bankayla iletişime geçmekten korkuyor. Zengin satılık emlak seçimi göz önüne alındığında, böyle bir daireyi satın almaya istekli bir kişi bulmak gerçek bir zorluk olabilir;
daha düşük bir fiyata satma ihtiyacı. Potansiyel alıcıların çemberi önemli ölçüde daraldığından, teklifi daha çekici hale getirmek için, bir daireyi piyasa fiyatının altında bırakarak önemli indirimler yapmak gerekir.

Ayrıca, bazen bankalar ipoteğin erken ödenmesi için bir ceza uygularlar. Bu durumda, işlemin kârsız olduğu ortaya çıkmaması için tüm maliyetleri hesaplamanız gerekir.

İpotekli bir daireyi satarken, değerini biraz kaybetmeye hazır olun.

Daire satmanın yolları

İpotekli bir daireyi satmanın en olası yolları şunlardır:

nakit karşılığında alıcıya bağımsız satış;
ipotek için ayarlayan bir alıcıya bir daire satışı;
bir emlak kuruluşunun aracı olarak katılımıyla satış.

Tüm seçenekleri daha ayrıntılı olarak ele alalım.

kendi kendine satış

Bu durumda satıcı kendi başına bir alıcı arıyor.

İşlemin özü aşağıdaki gibidir. Birincisi, alıcı, borcunu ödemek için paranın ipotek için ödenmesi gereken kısmını satıcıya verir. Bundan sonra, satıcı ve banka kuruluşunun temsilcisi, yükü daireden kaldırır ve alıcı, kalan tutarı aynı anda devrederek mülkün haklarını tescil eder.

Asıl sorun, işlemden önce gerekli tutarı yatırmayı kabul edecek bir alıcı bulmak gerektiğidir. Bu işlem oldukça risklidir çünkü satıcının sahtekarlığı durumunda alıcı dairesiz ve parasız kalabilir. Kendinizi korumak için alıcı, depozito sözleşmesini notere kaydettirmeyi talep edebilir.

İpotekli bir daire satarken asıl sorun, alıcıyı avans ödemeye ikna etme ihtiyacıdır.

İpotek ayarlayan bir alıcıya satış

Bu durumda ideal durum, alıcının ipoteği ödemek için gereken miktara sahip olmasıdır. Satıcı alınan parayı bankaya öder ve tüm kısıtlamaları kaldırır. Bundan sonra, alıcı işlem için gerekli belgeleri sağlar ve bir ipotek düzenler ve satıcı geri kalan parayı bankadan alır.

İpoteğin aynı bankadan alınması arzu edilir. Ardından, daha hızlı ve daha basit bir prosedüre güvenebilirsiniz ve gelecekteki alıcının belgeleri, ipoteğin erken geri ödenmesine izin verilmesi talebiyle uygulamaya eklenebilir.

Mortgage alıcılarının aynı bankaya kaydı hem satıcı hem de alıcı için idealdir. Bazı durumlarda, banka ipotek sözleşmesi kapsamında "borçluyu değiştirmeye" hazırdır.

Bir emlak ajansı yardımıyla bir daire satmak

Durum, bir daire satmanın ilk yoluna çok benzer, sadece bir emlakçı alıcı arıyor. Bu hizmet için belli bir yüzde alıyor. Piyasadaki tanınmış bir emlak ofisini aracı olarak dahil etmek, potansiyel bir alıcıyı satıcının herhangi bir kötü niyeti olmadığına ve fonların bir kısmını önceden ödemenin gerekli olduğuna ikna etmeye yardımcı olacaktır.

Büyük emlak acenteleri, gayrimenkul üzerindeki yükümlülükleri kaldırmak için bir ipoteği ödemek için kredi verebilir. Bu, daha hızlı bir satış şansını artıracaktır.

Sonuçlar

Yani ipotekli bir daireyi satıp başka bir daire satın almak mümkündür ve hatta bunu yapmanın birkaç yolu vardır. Tabii ki, takyidatların varlığı alıcı bulma ve anlaşma yapma prosedürünü zorlaştırıyor, ancak çözülemeyecek bir sorun değil.

Çoğu insanın bir daire satın almak için yeterli mali güvencesi yoktur. Banka kredisi alarak elde ediyorlar. Bu nedenle satın alınan daire, kredinin ve faizin iade edileceğine kefildir. Tüm borç geri ödeme süresi boyunca, edinilen mülkün mülkiyeti banka tarafından "dondurulur". Mal sahibi mülkün tam kontrolünü ele almaz.

Taşınmazın ipotek altına alınması ve kaldırılması devlet tarafından tescil edilmelidir. Daireler için işlemler yapılırken, devlet hakları siciline bilgi girilir. Herhangi bir daire için alıcı, üzerinde ipotek olup olmadığı hakkında bilgi alabilir.

Bir ipotek dairesi satmak çok karlı değil. Satıcı, mülkün çekiciliğinin sıradan dairelere göre çok daha düşük olması nedeniyle fiyatı düşürmek zorunda kalıyor. Ayrıca, moral ve zaman maliyetleri önemli ölçüde artar. Bankada, kayıt odasında ve noterde birçok sözleşme yapmanız gerekiyor.

Satıcı için elverişli koşullar, yalnızca emlak piyasasında konut fiyatı yükseldiğinde yaratılır.

Bir ipotek üzerinde bir daire satmanın yolları

Bir daire için kredi 10-20 yıl geçerlidir. Bu dönemde birçok kişi daha büyük konutlar satın alarak yaşam koşullarını iyileştirmek istiyor. Seçenekler değişebilir. Taşınmaz ipotek altında olsa bile, mülk alıcının adınadır ve kısıtlamalara rağmen satabilir. Bu tür birkaç yol var. Tüm bu şemalar belirli bir prosedürü ifade eder.

Satıştan önce borcun erken ödenmesi

Durum çok basit: ipotek satışın önünde bir engeldir ve borç ödenerek kapatılmalıdır. O zaman dairenin üçüncü şahıslar olmadan satışı mümkün olacaktır. Böyle bir durumda asıl mesele gereken parayı bulmaktır.

Krediyle konut alan ailenin böyle bir fonu yok. Aksi takdirde, onu hemen alırdı ve fazla faiz ödemezdi. Daire ipoteğinden çıkarılana ve işlem tamamlandıktan sonra satıcı ödemeyi alana kadar bir süre borç para verebilen akrabalar veya arkadaşlar imdada yetişebilir.

Aksi takdirde ev alıcı tarafından satın alınabilir eğer çok ilgileniyorsa. Bunun motivasyonu bölgede yaşama isteği ya da konut fiyatlarının uygun olması olabilir.

Bir dairenin satışına yönelik tüm faaliyetler bankanın onayı ile başlatılabilir. Her şey, borçlu ile sözleşmenin nasıl yapıldığına bağlıdır. Koşullar değişebilir. Bunlardan biri, satışa başlayabileceğiniz dönemdir. Aksi takdirde, borçlu ipoteğin en az% 50'sini ödemek zorundadır. Bu nedenle, satıştan önce satıcının niyetini kredi kuruluşuna bildirmesi gerekir.

Borçlunun asıl görevi, ipotekli mülk için ödemeye hazır bir alıcı bulmaktır. Satışa devam etmek için tüm kiracıların daireyi terk etmesi gerekir..

Banka ile anlaşma yapıldığında, satıcı aşağıdaki seçeneklerde alıcıdan %100 ön ödeme alır:

nakit (en olası ve güvenli olmayan yol);
satıcının krediyi veren bankadaki hesabına;
alıcı krediyi geri ödemek için gerekli tutarı öder ve ardından banka gayrimenkulün elden çıkarılmasına ilişkin yasağı derhal kaldırır.

Bir anlaşmaya girmeden önce, krediyi planlanandan önce ödemek için herhangi bir ceza olmadığından emin olmanız gerekir. Önemli ise, tüm olay satıcı için kârsız olacaktır. Ayrıca alıcının parası ile borcunu ödemesi de kendisi için belli bir risk oluşturmaktadır. Böyle bir işlem ancak banka ile sözleşme ilişkisi içinde olan satıcı tarafından gerçekleştirilebilir.

Borç verenin işleme üçüncü taraf olarak dahil olması

Alacaklı bankanın satışa müdahil olması ile her iki tarafın da haklarının korunması sağlanır.. İşlemde bir aracının bulunması, alıcıyı avans ödemeye ikna eder, ardından gayrimenkulün elden çıkarılması yasağı kaldırılır ve alım satım resmileşir. Alıcı, krediyi geri ödemek için satıcının hesabına para yatırsa da, borç veren işlemden haberdar olur ve dolandırıcılığı önler.

Kısmen, alıcının hakları bir garanti sözleşmesi düzenlediğinde ve satıcının kredisini kendi adına resmi olarak ödediğinde korunur. Yani borcun iadesini talep etme hakkına sahiptir.

İşlem iki şekilde gerçekleştirilebilir, bundan sonra alıcı dairenin mülkiyetini herhangi bir yükümlülük olmaksızın alır:

Mülkiyetin alıcıya devrinden önce gayrimenkulden teminatın kaldırılması

Alıcı, bankanın işleme muvafakatini aldıktan sonra dairenin parasını alacaklı bankanın 2. kasasına yatırır. Birinde ipotek için borç miktarını ve bir sonrakinde - fonların geri kalanını yatırır. Ancak bundan sonra alım-satım sözleşmeleri imzalanır ve başvurular kayıt odasına yapılır. Banka, alıcının mülkünün mülkiyetini teyit eden belgeleri aldıktan sonra kredi geri ödeme tutarını kasadan alabilir. Satıcı, kendi takdirine bağlı olarak elden çıkarabileceği 2. hücredeki paranın geri kalanına bırakılır.

Satış sözleşmesinin ön kaydı

Önceden bir alım satım sözleşmesi düzenleyen alıcı, satıcıya kredi bakiyesi tutarında bir avans ödemesi yapar. Satıcı bu tutarla krediyi geri öder. Daha sonra banka, ipoteğin ödendiğine dair bir belge vererek apartman üzerindeki yükü kaldırır. Ayrıca, alıcı için mülkiyet hakları FMS'ye kaydedilir, alıcı daha sonra kalan tutarı satıcıya öder ve daire sahibinin haklarına girer.

Bir Borçlunun Değiştirilmesi

Nadiren de olsa, banka kredi alan kişinin yerini alabilir. Bunun nedeni, ilk borçludan kaynaklanan geri ödeme sorunları olabilir. En yaygın seçenek, alıcının aynı bankadan kredi almasıdır. Gerekçeler açıklandıktan sonra yeni borçlunun belgeleri ile birlikte alacaklıya bir dilekçe verilir. Paket, satıcının kredi başvurusunda bulunduğu sırada sahip olduğu paketle tamamen tutarlıdır. Kimlik belgeleri, mali durum, hukuki ehliyet ve medeni durumu içerir.

Bu durumda ipotek borçları satılır.. Satıcıya tazminat miktarı ayrıca müzakere edilir. Plan, alıcının kalan krediyi ödemek için yeterli parası yoksa uygulanır.

Banka, yeterli geliri olmayabileceği için her zaman yeni bir borçluyu onaylamayı kabul etmez.

Olumlu bir kararla, yeni bir borçlu ile kredi sözleşmesi yapılır ve satıcının borcunu ödemek için fon tahsis edilir. Daha sonra ipotek ve mülkiyet hakları yeni sahibine yeniden tescil edilir.

Biriken faiz, dairenin maliyeti ile ilgili olmadığı için satıcı tarafından ödenir. Bu kredi için bankaya yapılan ödemedir.

Konutun rayiç değeri borç ve geri ödenen kredi tutarını aştığında aradaki fark satıcıya ödenir. Bazı durumlarda, gayrimenkulün fiyatı yükselirse, onun için karlı hale gelir.

Bir ev alıcısı başka bir bankadan kredi aldığında durum farklı olabilir. Bu durumda, satıcının alacaklısı, faiz açığı nedeniyle kendisi için karlı olmadığı için böyle bir anlaşmayı her zaman kabul etmez.

Aşırı bir durum, bir dairenin bir alacaklı tarafından zorla satılmasıdır. Ancak bu, daire sahibi ipoteği ödeyemeyince ve yeni bir borçlu bulamayınca bankanın aldığı aşırı bir önlemdir. Bu durumda banka tek taraflı olarak ipotek alacaklısının haklarına girerek daire için yeni bir alıcı arar. Satışından elde edilen gelir borç miktarını karşılamıyorsa, borçlu eksik fonları eklemekle yükümlüdür. Bu yöntem onun için en dezavantajlı olanıdır ve bu noktaya gelmemelidir.

Yükümlülükle bir daire satın almanın karakteristik özellikleri

Bir banka tarafından ipotekli bir evi satmak iyi bir seçenektir. Tüm işlemlere uygunluğun doğruluğu banka tarafından kontrol edilmektedir. Bir anlaşma yaparken aşağıdakileri göz önünde bulundurun:

Banka önceden bilgilendirilmelidir.
Banka aracılığıyla ödeme yapmak daha iyidir. Satıcı ile alıcı arasında ise tüm tutarlar için makbuz alınmalıdır.
Depozitonun çekilmesi için koşullar zorunludur.
İşlemin şartları tüm taraflarca yazılı olarak kabul edilir.

Çözüm

İpotekli bir dairenin satışı, işlemde bir alacaklı banka şeklinde üçüncü bir şahsın varlığıyla normalden farklıdır. Rus yasaları, yalnızca el konulan veya acil bir binada bulunan dairelerin satışını yasaklamaktadır.

İpotekli gayrimenkul satışı ile ilgili hala sorularınız varsa, nöbetçi avukatımız size doğrudan site üzerinden ücretsiz olarak tavsiyede bulunmaya hazırdır. Aşağıdaki formda sorunuzu sorun ve yanıt bekleyin.

Son güncelleme: 20/08/2018

Soru:

İpotekli bir daire satın aldım. Kredi henüz ödenmemişse ve daire bankaya rehinliyse satabilir miyim? Nasıl yapılır?

Cevap:

Bunun gibi ipotekli bir daire alıyorsun, krediyi ödemeye başlıyorsun ve sonra - bam! Aileye bir ek. Ya da başka bir şehre taşınmak. Ya da işlerinden kovuldular. Ya da tam tersine, yeni bir işte bir anda zam aldınız ve kendi evinizi yapmaya karar verdiniz. Genel olarak planlar önemli ölçüde değişti ve bir daire için 15 yıllık krediniz var ... Ne yapmalı? Bir şekilde bu yükten kurtulmamız gerekiyor. Makul bir soru ortaya çıkıyor - İpotekli alınan daire bankaya rehinli satılır mı?

Cevap veriyoruz - bu mümkün. Ve hatta birkaç şekilde. Ancak burada zorluklar var. Hangi? Şimdi size her şeyi göstereceğiz. Ama önce bir şeyi açıklığa kavuşturalım.

Bir ipotek daire satışı olarak olabilir öncelik konut piyasası ve ikincil. Yapım aşamasında olan bir evde bir dairenin "birincil" sahibi henüz sahip değil mülkiyet hakları , yani sadece kendi malını satabilir hak talep etmek . "İkincil" mal sahibi, mülkünü zaten satıyor. Her iki durumda da eylem ilkesi aynıdır, ancak birincil piyasada bir daire satmak için alacaklı bankanın onayına ek olarak ayrıca onay almanız gerekecektir. geliştirici.

Bankaya rehinli ipotekli daire nasıl satılır?

- Eşlerin boşanması sırasında ipotek dairesi nasıl satılır?

Eşler ipotekli bir daire satın aldıysa ve ardından krediyi ödemeden boşandıysa, o zaman sadece ortak borçları değil, aynı zamanda ortak borçları da paylaşmak zorunda kalacaklar. Borç yükümlülüklerinin bankaya bölünmesi ancak bankanın kendisinin katılımı ile gerçekleşebilir, çünkü ona göre borçlu eşlerin boşanması, kredi sözleşmesinin şartlarını değiştirmeye esas teşkil etmez.

Bir ipotek kredisinin iade koşullarını ancak bankanın kendisinin rızası ile ve ancak eşlerin ayrı ayrı ödeme gücünden memnun olması durumunda değiştirmek mümkündür. Bununla birlikte, eşlerin kendileri, anlaşmalarına göre hak sahibi değildir ( onların arasında) kredinin geri ödeme sırasını değiştirin. Ve eşlerin mal paylaşımı ve borçları mahkemede gerçekleşirse, banka bu hukuk sürecine katılacaktır.

Eşlerin boşandıktan sonra ipotekli daire satışı ( ortak ödünç alanlar) ayrıca ancak alacaklı bankanın muvafakati ile, örneğin yukarıda sıralanan yöntemlerden birinin kullanılması ile mümkündür. Alternatif olarak, eşlerin ve bankanın karşılıklı mutabakatı ile eşlerden biri rehinli mal üzerindeki payından feragat edebilir ( daireler) ve sırasıyla borcun kendi kısmından.

- İpotekli bir daireyi ipotekli olarak satmak mümkün mü?

Bu, Alıcının aynı zamanda bir ipotek kredisi sahibi olduğu ve başka bir bankadan onaylı bir krediye sahip olduğu durumu ifade eder. Yani ipotekli daire, kredi fonlarını kendisi kullanan Alıcıya satılır. bu da mümkün rehinli bankanın izni ile).

Bankasından kredi onayı alan alıcı, başka bir bankaya ipotekli ipotekli daire seçer. Daha sonra Alıcı'nın bankasından alınan ipotek kredisi, Satıcı'nın bankasına olan borcun bakiyesini söndürür ve bakiye Satıcı'nın kendisine intikal eder. Bu durumda dairenin ipoteği devredilir ( yeniden kayıt) Satıcının bankasından Alıcının bankasına. Aslında, ipotekli bir daireyi satarken, borç ve teminatın başka bir bankaya devri ile bir borç verme söz konusudur.

– Bir ipotekli daire satın alırken Alıcı için riskler nelerdir?

Alıcı, ipotekli bir daire satın almak için yukarıdaki kurallardan saparsa, ciddi riskler doğabilir. Örneğin, Alıcı ipoteği ödemek için çok fazla avans alırsa ve bankayla anlaştıktan sonra Satıcı ipoteksiz daireyi satmayı reddederse ( Üzgünüm Alıcı kardeş, parayı sana sonra iade edeceğim, yoksa bankaya kredi ödemek benim için zordu - yardım ettiğin için teşekkürler diyorlar.).

Bir ipotekli daire satarken hangi vergileri ödemeniz gerekiyor?

Burada vergilendirme, sıradan bir daire satarken olduğu gibidir ( onlar. kredisiz ve teminatsız). İpotekli bir daire satın alma ve müteakip satışı işlemleri sonucunda mal sahibi kar ederse, ödemesi gerekir. kişisel gelir vergisi-13%. Ama başvurarak bu vergiyi indirebilir hatta sıfıra indirebilir. Vergi kesintileri.

"EMLAKÇININ SIRLARI":

Bir daire alıp satarken yapılacakların ayrıntılı bir algoritması etkileşimli bir haritada sunulur. Bir açılır pencerede açılır."> ADIM ADIM TALİMATLAR (bir açılır pencerede açılacak).

İpotekli bir daireyi satışa çıkarma olasılığı sorusu çok önemlidir. Bazı ipotekli gayrimenkul sahipleri mali zorluklarla karşı karşıyadır: onlar için aylık taksitler dayanılmaz hale gelir. Diğerleri daha geniş konut satın alma arzusuna sahiptir. Ve yine de diğerleri sadece bir ipotek üzerinde para kazanmak istiyor.

Bunlar ve diğer faktörler, mal sahibinin ipotekli konut satmayı düşünmesine neden olur. Ama sonuçta yaşam alanı tamamen onlara ait değil. Peki ipotek ile alınan bir daireyi satmak mümkün mü?

Bu konuyla ilgilenenler sakince nefes verebilir: mevcut 2020'de ipotekli gayrimenkul satılabilir. Yalnızca satış prosedürü, belirlenen kurallar tarafından yönlendirilerek yetkin bir şekilde gerçekleştirilmelidir. Federal Yasanın ipotek kredisine ilişkin 29 ve 33. Maddeleri, borçluya ipotek ile satın alınan bir daireyi işletme ve satma hakkı sağlar.

Aynı zamanda, ipotekli konut sahibi, temel kuralı hatırlamalıdır: kredi kuruluşunun izni olmadan daireyle (satış dahil) herhangi bir işlem yapma hakkına sahip değildir. Aksi takdirde, tüm gayrimenkul hakları bankaya devredilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 301. Maddesi).

Bir ipotekli daire nasıl satılır?

İpotekli konut satmanın dört yolu vardır:

Bir kredinin erken geri ödenmesi.
Kendi kendine satış.
Bir banka yardımıyla satış.
Borç yükümlülüklerinin satışı.

erken geri ödeme

Bu yöntem, ipotekli bir ev satın almayı kabul edecek ve satıcıya borcun geri kalanını planlanandan önce ödemesi için para verecek bir alıcı aramayı içerir. Böyle bir alıcı bulmak kolay değildir: bir daireye yük bindirmek genellikle potansiyel alıcıları korkutur.

İpoteğin erken geri ödenmesi planı, yapım aşamasında olan konut satışı için geçerlidir. İyi bir yerleşim planına sahip yeni binalarda konutlar yüksek talep görmektedir ve vicdanlı bir geliştiricinin genellikle inşaatın son aşamasında olan dairelerin alıcılarının sonu yoktur.

Bir ipoteğin erken geri ödenmesi planı kapsamında bir daire satma prosedürü nasıldır? İlk adım, bankanın onayını almaktır. Borçlu, kredinin erken geri ödenmesinin nedenini belirtmesi gerekecektir, çünkü bu banka için çok karlı değildir. Prosedürün diğer adımları:

Kredi tutarının belirlenmesi.
Borçlu ile alıcı arasında bir sözleşme düzenlenmesi (noter tasdikli).
Borçlunun ve tüm aile üyelerinin (reşit olmayanlar dahil) ipotekli konuttan çıkarılması.
İpoteği tamamen geri ödemek için gerekli miktarda para yatırmak.
İpoteğin kapatılması ve apartman üzerindeki yükün kaldırılması.
Son aşama: dairenin mülkiyet devrinin kayıt odasına yeniden kaydedilmesi.

kendi kendine satış

Satıcı için temel tavsiye: Satılan mülkün banka tarafından güvence altına alındığını potansiyel alıcıdan saklamamalısınız. Bu tür davranışlar, alıcıyı bir dolandırıcılığa dahil etmek olarak kabul edilecektir.

İşlemin kendisi basittir. Ana şey, her şeyi yasaya göre yapmaktır. Alıcının daireyi beğendiğini ve mülkün ipotek altında olduğunu bilerek satın almaya karar verdiğini varsayalım. Anlaşmanın bir sonraki adımı:

Alıcı, teminatı geri alma arzusuyla alacaklıya hitap eder.
Banka çalışanları onunla bir satış ve satın alma vaadi sözleşmesi düzenler ve belgeyi noter tasdik eder.
Alıcı, borcunu ödemek için gereken tutarı bir banka hücresine, borçlu için kalan tutarı başka bir hücreye yatırır.
Daireden bir yük kaldırılır.
Rosreestr'de bir satış sözleşmesi düzenlenir.
Banka ve borçlu, hücrelere para ile erişim sağlar.

Bir banka tarafından ipotekli konut satışı

İpotekli konut satışı için bu planı kullanırken, banka artık dışarıdan bir gözlemci olarak hareket etmez. İşlemi baştan sona yürütür, hücresini verir, tüm belgelerle ilgilenir. Sadece satıcının imzası gereklidir. Banka çalışanları bağımsız olarak Regpalata ile iletişime geçecektir.

İpotekli bir evin alıcısı, parayı borç verenin kasasına yatırır ve evin maliyeti ile ipotek borcu arasındaki farkı başka bir kiralık kasaya koyar. Ayrıca, banka Regpalata'ya kredinin ödenmesi hakkında bilgi verir ve satış nesnesinden takyidat kaldırılır.

Böyle bir plan, borçlu için pek faydalı değildir: banka, daireyi daha yüksek bir fiyata satmakla özellikle ilgilenmez. Borcu geri ödemesi onun için önemlidir, bu nedenle borç miktarının dairenin maliyetine yakın olması yeterlidir.

borç satışı

Bu yöntem, borçlunun borç yükümlülüklerini bankaya satmasını içerir. Bu durumda, ipotek kredisi yeni bir borçluya yeniden verilir. Banka, kredinin kalan kısmını kendisine devretmek için alıcı ile bir anlaşma yapar. Böylece, yeni borçlu ipotekli konutun sahibi ve kredinin borçlusu olur.

Birçok alıcı, ipotekli gayrimenkul genellikle daha düşük bir maliyetle sunulduğu için, ipotekli bir daire satın almak istiyor. Bu tür alıcılar için, ipotek kredisi alma prosedürü standart prosedürle neredeyse aynıdır:

Aday, ipotek kredisi başvurusunun değerlendirilmesi için bir belge paketi sunar.
Onaylanırsa, edinilen mülkün ekspertiz işlemi yapılır.

Rosreestr'de teminatın yeniden kaydı münhasıran banka tarafından gerçekleştirilir. Borçlunun yalnızca bir borç yükümlülüğünün devrine ilişkin bir belgeyi imzalaması gerekir.

Bir kredinin yeniden verilmesi durumunda başka bir kredi kuruluşu da alıcı olarak hareket edebilir. Böyle bir durumda konut kredisi, eski krediyi kapatmak için yeni krediyi veren bankaya devredilir. Günümüzde, bankalar her yıl kredi faizini düşürdüğü için bu oldukça yaygın bir durumdur. Daha uygun bir faiz oranı veya daha sadık koşullarla bir banka bulan borçlu, borcunu başka bir kredi kuruluşuna devrederek ipoteği yeniden finanse eder.

Borçlular bu prosedürden yararlanır. Bununla birlikte, her banka böyle bir anlaşmayı kabul etmez: bazı bankalar herhangi bir bahaneyle yeniden finansmana izin vermez, diğerleri borçluya bazen önemli meblağlara ulaşan cezalar uygular.

Vergi yükümlülükleri

İpotekli konut satıcısı bir nüansı dikkate almalıdır: mülkün sahibi 3 yıldan daha azsa ve daha yüksek bir maliyetle satılırsa, dairenin satışından (% 13) vergi ödemek zorunda kalacaktır.

Askeri ipotek altında satın alınan gayrimenkulü satmanın nüansları

Yasaya göre, kredi tamamen geri ödenene kadar hedeflenen konut ve ipotek kredileri kullanılarak satın alınan konut, yalnızca bir kredi kuruluşunun değil, aynı zamanda Rusya Federasyonu Savunma Bakanlığı'nın da rehinidir.

Yükümlülük ancak kredinin tamamen geri ödenmesinden ve borçlu 20 yıllık hizmet ömrüne ulaştıktan sonra daireden kaldırılacaktır. Böyle bir dairenin satış planı genellikle CHL'yi ödemek için fon aramayı içerir.

İşlem algoritması aşağıdaki gibidir:

Satıcı, mülkü satma ve üzerindeki yükü kaldırma isteğini bankaya ve Rosvoenipoteka'ya bildirir.
Bankadaki borç miktarını belirtir.
Borçlu olunan tutarı geri öder.
Bir ev için bir alıcı bulur.
Yükümlülüğün kaldırılmasına ilişkin bir belge alır.
Rosreestre'de mülkiyet hakkıyla ilgili bir belge alır.
Her zamanki gibi bir daire satmak.

Önemli: Rosvoenipoteka'ya olan borcunuzu ödemek için (ve sivil ipotek durumunda alacaklı bankaya olan borcun bir kısmını ödemek için), alınan fonları analık sermayesinin bir parçası olarak kullanabilirsiniz.

Video: İpotekli gayrimenkul satış prosedürü

İpotekli gayrimenkul satışı için belgeler

İpotekli konut satışı prosedürünün yürütülmesi borçlunun eksiksiz bir belge paketi hazırlamasını gerektirir. Neleri içerir?

ödeme gücünü onaylayan bir belge;
alıcı ile satın alma ve satış sözleşmesi;
kredi borcu olmadığına dair sertifika;
bir kredi için ipotek;
kredi bakiyesini geri ödemek için kullanılacak olan gayrimenkul fonlarının alıcı tarafından transferini onaylayan bir belge;
dairenin hacizden çıkarılmasını onaylayan bir belge.

Böylece ipotekli olan bir dairenin satılması mümkün olmaktadır. Ve hatta birkaç şekilde. Asıl mesele, ne bankadan ne de alıcıdan hiçbir şey saklamadan prosedürü doğru bir şekilde gerçekleştirmektir.

Dayanılmaz hale gelen bir ipotek kredisini öderken, ipotekli bir daireyi nasıl satacağınızı bilmek gereksiz olmayacaktır. Birçok borçlu için, ipotekli bir dairenin nasıl satılacağı ve aynı zamanda nasıl para kazanılacağı hakkında beklenmedik bilgiler olacaktır.

İpotekli gayrimenkuller bankanın izni olmadan satılamaz. Sanata göre ipotek kredisi verirken. 29 ve Art. 7 Mayıs 2013, No. 102-F3'te değiştirilen “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununun 33'ü, borçlunun yalnızca rehinli mülkü kullanma hakkı vardır ve onu uygun durumda tutmakla yükümlüdür. .

Ve kaybı veya üçüncü şahıslara satışı yasa dışıdır. Meydana gelen olay rehin alan (yani banka) lehine karara bağlanır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 301-303'ü. Ancak, bankanın borçluyu yarı yolda karşılayabildiği ve ipotekli bir dairenin satışına izin verdiği birkaç durum vardır.

Neden ipotekli bir daire satmak istiyorlar?

Borçlunun ipotekli bir daireyi nasıl satacağını düşünmeye başlamasının nedenleri 3 gruba ayrılabilir:

krediyi geri ödemeye yetecek kadar gelir kaybı olması durumunda;
daha geniş konut satın alma ihtiyacı varsa;
bir ipotek kazanmak istiyorsanız.

Krediyi geri ödemek için yeterli geliri kaybederseniz
Hiç kimse istikrarlı bir finansal gelir kaybından muaf değildir. Birkaç yıl içinde ne olacağını tahmin etmek imkansız. Ve ödemeler, herhangi bir duruma bakılmaksızın her ay tam ve zamanında yapılmalıdır.

Bu nedenle, “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Yasası uyarınca ek önlemler uygulanmadan önce nihayet bankaya ödeme yapmak için daireyi bir an önce satma arzusu oldukça doğal ve öngörülebilir.
Daha geniş bir muhafazaya ihtiyacınız varsa
Örneğin gençler kariyer basamaklarını gayretle tırmanırlar, evlenirler/evlenirler, çocuk sahibi olurlar. İpotekli bir daire “küçük” olur. Bu borçluların çoğu ipotekli bir daire satmayı ve ardından daha büyük bir daire satın almayı düşünüyor.

Genç bir ailenin geliri aynı anda iki uzun vadeli kredi için ödeme yapmanıza izin veriyorsa, bankanın daha büyük bir daire için ikinci bir ipotek alması yasak değildir. Bu seçenek peşinat gerektirir.
Bir ipotek kazanmak istiyorsanız
İnşaat halindeki bir binada oldukça erken bir aşamada bir daire satın alındıysa, inşaatın sonunda fiyatı önemli ölçüde artar ve bazı durumlarda ipotek ile ilgili tüm maliyetleri fazlasıyla karşılar.

Ortak inşaattaki katılımcılar, evi faaliyete geçirmeden önce dairelerini satmaya çalışırlar, çünkü bir tahsis sözleşmesini yeniden düzenlemek, bitmiş konutun tasarımıyla uğraşmaktan çok daha kolaydır (tabii ki amaç, inşaattan para kazanmak değilse). başlangıç).

Ancak, yapım aşamasında olan konut ihtiyacının ortadan kalktığı ve borçlunun kendisi için maksimum fayda sağlayacak şekilde satmayı düşündüğü de oluyor. Bunlar istisnai durumlardır.

İpotek altındaki ikinci bir evi satarken, borçlu, banka teminatına dahil olmak isteyen çok az insan olduğundan, piyasa değerini düşürmek zorundadır.

İpotekli bir daire satmak için bankanın onayı

İpotek yoluyla alınan bir daire borçlunun malıdır, ancak satmak için bankanın onayını almanız gerekir.

Bir tarafta , banka, kredinin tamamen geri ödenmesiyle ilgilenir ve borçlunun artık ipotek üzerindeki borç yükümlülüklerini kaldıramaması durumunda teminatlı gayrimenkulün satışına müdahale etmemelidir.

Diğer tarafta , ipotekli gayrimenkulün satışına izin verildiğinde, banka, bu mülkün satın alınması için çıkarılan ödünç alınan fonların kullanımına ilişkin faiz ödemesiyle ilgili olası karını kaybeder.

Yapılan sözleşmede bir daireyi ipotekli olarak satma olasılığı öngörülmüşse, banka reddedemez. Borçluların bu fırsatı kötüye kullanmaması için ipotekli bir dairenin satışına önemli cezalar ve koruyucu komisyonlar eşlik ediyor.

Haklarınızı bilmiyor musunuz?

Ancak, ipotek ödemelerinin sona ermesinden kaynaklanan olası sonuçlarla karşılaştırılamazlar. Borçlu nesnel olarak artık krediyi düzenli olarak ödeyemiyorsa, satışı geciktirmemelidir, dava açmadan önce durumu çözmek daha akıllıca olacaktır.