Yeni bir binada daire satın almak. Bir geliştiricinin ev inşa etmek için hangi belgelere sahip olması gerekir? Geliştiriciden hangi belgeler istenmelidir?

Şirketin güvenilirliğini kontrol ediyoruz. Geliştiricinin hangi belgelere sahip olması gerekir? Yardım için kiminle iletişime geçmeliyim?

Okuma süresi: 9 dakika

Birincil piyasada bir daire satın almanın birçok avantajı vardır. Buna maliyet, yeni iletişim, düzen ve modern inşaat malzemeleri dahildir. Sonuçta bu tür gayrimenkullerin bir geçmişi yok ki bu da olumlu bir şey. Bir satın almanın sevinci, yalnızca işin kalitesinin düşük olması veya evin teslimindeki gecikmeler nedeniyle gölgede kalabilir. "Zirve" durumunda inşaat uzun bir süre, hatta sonsuza kadar durabilir. Birçok vatandaşı yeni binalarda daire satın almaktan alıkoyan şey, dolandırılan hissedarların kaderinin tekrarlanma korkusudur.

Bir şirketin güvenilirliği nasıl kontrol edilir?

Ancak haklı olsa bile dikkatli olmak hayalinizden vazgeçmeniz için bir neden değildir. Önemli olan seçime doğru yaklaşımdır. İdeal yatırımcı, iyi bir üne ve sağlam bir üretim tabanına sahip, kesinlikle federal mevzuat çerçevesinde faaliyet gösteren güvenilir, sorumlu bir şirkettir.

Forumlarda geliştirici hakkında birçok faydalı bilgi edinebilirsiniz

Böyle bir geliştirici bulmak için yardım için açık kaynaklara başvurmak en iyisidir. Bilgiler internette büyük miktarlarda bulunan analitik makalelerden ve incelemelerden toplanabilir. İnternette, vicdansız ve sorumsuz geliştiricilerin ayıklanmasına yardımcı olacak gayrimenkul yatırımcılarına yönelik gayrimenkul ve forumlara adanmış birçok site var.

Bir ön filtreden sonra çekici bir mülk seçtiyseniz, sonunda bu geliştiricinin güveninize layık olduğundan emin olmanız gerekir. Bunu yapmak için, hem geliştiricinin kendisi hem de bir daire satın almayı planladığınız konut kompleksi ile ilgili belgeleri dikkatlice incelemeniz gerekir.

Geliştiriciden hangi belgeleri istiyorsunuz?

Herhangi bir inşaat çok sayıda evrakla dolu olduğundan, yatırımcı için özellikle önem taşıyan bir listeyi derhal hazırlamanız gerekir. Potansiyel bir hissedarın aşağıdaki belgelere erişimi olmalıdır:

• kurucu belgeler;
• geliştirici lisansları;
• inşaat ruhsatı;
• Proje belgeleri;
• arsa için tapu belgeleri;
• Mali belgeler.

Ofiste kendinizi sakin bir güvenle taşımanız tavsiye edilir. Federal Yasanın 19, 20 ve 21. Maddelerine göre, potansiyel bir hissedar, geliştiriciden gerekli tüm belgeleri (orijinalleri veya onaylı kopyaları) talep etme hakkına sahiptir. Teorik olarak evrakların talep üzerine sağlanması gerekir ancak pratikte bunun tersi olur. Bir ofis çalışanı istenen belgeleri göstermeyi reddederse, bu şirkete sonsuza kadar veda etmek için bir nedendir.

Evraklarla çalışmak için yeterli deneyiminiz yoksa, yeni binalarla ilgilenen bir uzmanı, yetkili bir emlakçı veya avukatı davet edin. Belgeleri inceleyecek ve onlara uzman değerlendirmesi yapacak.

Kurucu belgeler - her şeyin yasaya uygun olması için

Geliştiricinin kurucu belgeleri şunları içerir:

• Şirket Sözleşmesi;
• TIN sertifikası;
• OGRN sertifikası;
• Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Siciline kayıt belgesi.

Şirket adının doğru yazılışına, gerçek ve yasal adreslerinin çakışmasına dikkat edin. Şirketin kurucuları ve ortak sahiplerinin bilgilerinin yanı sıra yönetim organlarındaki oy dağılımlarını da öğrenmek faydalı olacaktır. Firmanın son üç yılda sattığı objeler ve bunların adresleri ile ilgili bilgiler oldukça önemlidir. Her konut kompleksinin teslim tarihlerinin planlananlara ne kadar uygun olduğunu öğrendiğinizden emin olun.

Bazı bilgiler size güvenilmez görünüyorsa veya belgelerdeki veriler ile geliştiricinin resmi web sitesindeki veriler arasında farklılıklar varsa, dikkatli olmak ve bilgileri tekrar kontrol etmek daha iyidir.

Geliştirici lisansı ve inşaat ruhsatı - geçerlilik süresini kontrol edin

Her inşaat firmasının ruhsatı olması ve yeni binaların da inşaat ruhsatının olması gerekir

Geliştirici lisansı, potansiyel bir hisse senedi sahibinin incelemesi gereken başka bir belgedir. Şirkete inşaatla ilgili faaliyetler yürütme hakkı verir. Her şeyden önce, alıcı için önemli olan verileri kontrol etmelisiniz - alındığı tarih, lisansın türü ve numarası, belgeyi veren makam.

Emin olmanız gereken ilk şey lisansın süresinin dolmamış olmasıdır. Ofis çalışanlarından orijinal belgeyi göstermelerini isteyin. Şirketin faaliyetlerini meşrulaştırdığı için geliştiricinin geçerli bir lisansa sahip olması çok önemlidir.

İkinci önemli belge ise inşaat ruhsatıdır. Şirket aynı anda birden fazla proje inşa edebilir, bu nedenle konut satın almak istediğiniz projeye kayıtlı olduğundan emin olun. Bir geliştiricinin tek bir nesne için belgeler hazırladığı ve paralel olarak birkaç konut kompleksi inşa ettiği durumlar sıklıkla vardır. Ayrıca, iznin süresi dolmuş olabileceğinden, iznin verildiği tarihi de kontrol edin.

Bir ev inşa etmenin bize maliyeti nedir?

İnşaat ruhsatı ve ruhsatında her şey yolundaysa proje beyanını incelemeye devam edebilirsiniz. Gelecekteki ev hakkında tüm bilgileri içerir, bu nedenle bu belgenin önemi göz ardı edilemez.

Geliştirici, tüm potansiyel yatırımcıların inceleyebilmesi için beyanı kamuya açık hale getirmelidir. Belgenin teknik düzenlemelere ve Rusya Federasyonu'nda kabul edilen yerleşik standartlara uygunluğu hakkında sonuç çıkaran Devlet İnşaat Uzmanlığından geçer.

Proje beyanında belirtilen bilgiler şunları içerir:

• inşaatın amacı, zamanlaması ve aşamaları;
• proje adresi;
• arazi izni ve inşaatın başlaması;
• dairelerin sayısı ve teknik özellikleri;
• evin sakinlerinin ortak mülkiyetine devredilecek mülkün bileşimi;
• sakinlerin ortak mülkiyetine dahil olmayacak binaların işlevleri ve amacı;
• evin faaliyete geçmesi için beklenen süre ve bundan sorumlu kuruluşun adı;
• finansal riskler ve sigortaları;
• projenin tahmini maliyeti;
• işin bireysel aşamalarını gerçekleştirmekten sorumlu yüklenicilerin listesi;
• inşaattaki ek yatırımlara ilişkin bilgiler;
• geliştiricinin yükümlülüklerini nasıl yerine getireceği.

Kira veya mülkiyet: Arazi belgelerini kontrol ediyoruz

Arazinin kime ait olduğunu bilmek önemli

Şirketin ve inşaat projelerinin meşruiyetini belgeleyen belgelerin yanı sıra, binanın inşa edildiği arsa da bir o kadar önemlidir. Arsaya ait evrakların düzgün olmaması durumunda, bitmiş ev, faaliyete geçmek için yıllarca bekleyebilir ve bununla birlikte, arazi ilişkilerini tam olarak resmileştirmemiş bir şirketle temasa geçme şansına sahip olmayan hissedarlar da ortaya çıkabilir.

Bir geliştirici, uzun vadeli kira sözleşmesi kapsamındaki veya mülkün sahibi olduğu bir arsa üzerinde bir konut binası inşa edebilir. Şirket ile arazi sahibi arasında bir kira sözleşmesi imzalanmışsa, inşaatın planlanan tamamlanmasından önce süresinin dolup dolmayacağını kontrol etmeniz gerekir. Geliştirici, mülkiyet belgesine dayanarak arazinin sahibiyse, kurucu belgelerdeki ve sertifikadaki bilgilerin tamamen eşleştiğinden emin olmanız gerekir.

Tapu belgelerinde belirtilen ayrıntılara ve her şeyden önce parselin adresine, alanına, kadastro numarasına özellikle dikkat edin. Site kiralık ise sahibinin bilgilerini netleştirmekten zarar gelmez.

Beklenen ve fiili inşaat bitiş tarihlerinin nadiren örtüştüğünü hatırlamakta fayda var. İşletmeye alma tarihinin planlanan tarihten üç yıl gerisinde kalması durumunda proje resmi olarak uzun vadeli bir inşaat projesi olarak tanınıyor. Bu nedenle kira sözleşmesinin yeterli süre ayırması önemlidir.

Finansal istikrar ve iş yapmak için önemi

Şirketin mali durumu, inşaatın kalitesinin ve zamanlamasının büyük ölçüde bağlı olduğu en önemli faktördür. Bilanço ve yıllık raporlara bakarak bu konuda fikir sahibi olabilirsiniz. Bunu kendiniz çözmek için yeterli niteliklere sahip değilseniz, bir uzman (bir avukat veya emlakçı) kiralayın.

Evinizin inşaatını emanet edeceğiniz şirketteki durumu kontrol etmeye başladığınızda, bunu mümkün olan en dikkatli şekilde yapın. İç huzurunuzun ve gelecekteki refahınızın buna bağlı olabileceğini unutmayın.

Birincil piyasadan daire satın almanın birçok avantajı vardır. Bunlar mülkün fiyatını, yerleşim planını, tesisin bitirmeye hazırlığını ve çok daha fazlasını içerir. Ancak yeni eve taşınma partisinin neşesi ve en önemlisi zamanlaması doğrudan geliştiricinin profesyonelliğine ve güvenilirliğine bağlıdır. Pek çok kişi, iyi bilinen uzun vadeli inşaat projelerini ve dolandırılan hissedarları hatırlayarak birincil konutlara yatırım yapmaktan korkuyor. Ancak bireysel inşaat şirketlerinin sorunları, bir daire inşa etme hayalinizi gölgelememelidir. Önemli olan geliştiriciyi akıllıca seçmektir.

Bunu yapmak için geliştiriciyle ilgili mevcut tüm bilgileri açık kaynaklarda incelemek faydalıdır. Analitik yayınların ve emlak web sitelerinin yayınları, emlakçıların incelemeleri ve tabii ki emlak yatırımcılarına yönelik forumlar. İnternette hiçbir vicdansız şirket iyi bir itibar görünümünü koruyamayacak - yaralı müşteriler dolandırıcıları kesinlikle açığa çıkaracaktır.

İnternet kullanıcılarının ve uzmanlarının görüşlerini toplamak, sizi geliştiriciyle anlaşabileceğinize ikna etmesi gereken bir ön filtredir. Bundan sonra doğrulamanın ana aşaması başlar - belgelerin incelenmesi.

Hareketler:

Eylem 1

Gerekli evrak listesinin belirlenmesi

İnşaat sürecine çok miktarda belge eşlik ediyor. Titiz bir müşterinin kafasını karıştırmak için, vicdansız bir geliştirici incelenmek üzere düzinelerce küçük belge sunabilir, ancak aynı zamanda en önemlilerini gizleyebilir. Bu nedenle ne isteyeceğinizi tam olarak bilmeniz gerekir. Gelecekteki hissedar, hem geliştirici hakkındaki bilgilerle hem de inşaat projesiyle ilgili verilerle ilgilenmelidir.

Gerekli belgelerin bir listesini önceden yapın:

1. 1 Geliştiricinin kurucu belgeleri
2. 2 Geliştirici lisansı
3. 3 İnşaat izni
4. 4 Tesisin proje dokümantasyonu
5. 5 Arazi için tapu belgeleri
6. 6 Mali belgeler

2. Perde

Haklarımızı açıklayalım

Geliştiricinin ofisine gelmeden önce haklarınızdan emin olmalı ve şirket temsilcileriyle sakin ama kesin bir şekilde iletişim kurmalısınız. Müşteri, Sanat esasına göre gerekli belgeleri talep etme hakkına sahiptir. 19, sanat. 20, sanat. 21, 30 Aralık 2004 tarihli Federal Kanun N 214-FZ “Apartman binalarının ve diğer nesnelerin ortak sermayeli inşaatına katılım hakkında.” Tartışmalı bir durumda, bu düzenleyici kanuna güvenle başvurabilirsiniz.

İdeal olarak geliştirici, gereksiz bürokratik işlemler olmadan istenen tüm belgeleri incelenmek üzere sunmalıdır; müşteriyle etkileşimin ilk aşamalarında güvenilirliği göstermek onun çıkarınadır. Ancak gerçekte reddedilebilirsiniz - bu, potansiyel alıcıyı derhal uyarmalıdır. Ancak inşaat şirketinin ofisini sonsuza kadar terk etmeden önce, belge vermeyi reddeden çalışanın kimlik bilgilerini kontrol edin. Belki de sorun geliştiricinin kötü niyetinden değil, bireysel yöneticinin beceriksizliğinden kaynaklanmaktadır.

Belgelerin asıllarını veya noter tasdikli kopyalarını isteyin. Taranan versiyonlar veya fotokopiler sahte olabilir.

Belgeleri analiz ederken bir profesyonelden yardım almak daha iyidir. Yeni binalarla ilgilenen yetkili bir avukatı veya emlakçıyı davet edin. Böyle bir uzman herhangi bir saygın emlak web sitesinde bulunabilir. Örneğin, GdeEtoDom.RU web sitesindeki "Nöbetçi Emlakçılar" hizmetini kullanın.

3. Perde

Kurucu belgeleri kontrol ediyoruz

Bir geliştiriciyi kontrol etmenin ilk adımı şirketin kurucu belgelerine aşina olmaktır. Bunlar şunları içerir:

1. 1 Şirketin tüzüğü
2. 2 Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Siciline (USRLE) dahil edilme sertifikası
3. 3 OGRN sertifikası
4. 4 TIN sertifikası

Firma unvanı, gerçek ve yasal adresi ile ilgili bilgilerin doğruluğunu kontrol ediniz. Tüzel kişiliğin kurucuları ve ortak sahipleri hakkındaki bilgileri kontrol edin - yalnızca tam ad değil, aynı zamanda bu kişilerin her birinin şirketin yönetim organlarındaki oy yüzdesi.

Şirketin son üç yılda yer aldığı inşaat projeleri hakkında bilgi isteyin. Bu mülklerin adresi ve devreye alınmalarının fiili zamanlaması hakkında size bilgi verilmelidir.

Şirket temsilcisinin sizinle müzakere ettiği ve bir anlaşma yapmayı teklif ettiği belgeleri ve vekaletnameleri kontrol etmeyi unutmayın.

Bu temel bir listedir ve kapsamlı değildir. Gerektiğinde yetkililerin ek belge isteme hakkı vardır. Örneğin, konutların özelleştirilmesi durumunda, teknik bir pasaport almak için ek olarak ihtiyacınız olacak:

Herhangi bir veri size şüpheli görünüyorsa veya şirketin resmi web sitesinde yayınlanan bilgilerle çelişiyorsa, bu bir ara verip her şeyi tekrar kontrol etmeniz için bir nedendir.

4. Perde

Geliştirici lisansını kontrol etme

Kurucu belgeler sizde şüphe uyandırmıyorsa geliştirici ruhsatını ve inşaat ruhsatını inceleyebilirsiniz. Lisansın türüne ve numarasına dikkat etmeli, ayrıca hangi otoritenin verdiğini de netleştirmelisiniz. Ancak sizi ilgilendiren asıl şey geliştirici lisansının geçerlilik süresidir. Orijinal belgeyi görmek ve hala geçerli olduğundan emin olmak zorunludur.

Hangi mülk için verildiğinden emin olmak için inşaat ruhsatı talep etmek önemlidir. Bazen geliştiriciler yalnızca bir proje için belgeleri tamamlamış olmalarına rağmen birkaç proje üzerinde paralel olarak çalışırlar. İznin verildiği dönemi açıklığa kavuşturmak da önemlidir - uzun süredir güncelliğini yitirmiş olduğu ortaya çıkabilir.

Eylem 5

Proje beyanını tanıyalım

Proje beyanı gelecekteki evinizin ana belgesidir. Geliştirici, tüm potansiyel yatırımcıların incelemesi için bunu kamuya açık hale getirmekle yükümlüdür. Bildirinin en önemli kısmı Devlet İnşaat Ekspertizinin sonuç kısmıdır. Projenin belirlenmiş tüm standartlara ve teknik düzenlemelere uygun olduğunu doğrulamalıdır. Şirketin gelecekteki inşaat hakkında size sağlayacağı tüm bilgilerin proje belgelerine uygunluğu dikkatle kontrol edilmelidir.

Proje beyanında aşağıdakiler belirtilmelidir:

1. 1 İnşaat projesinin amacı, aşamaları ve zamanlaması
2. 2 İnşaat ve arazi izinleri
3. 3 Mülk adresi
4. 4 Bir apartmandaki daire sayısı ve teknik özellikleri
5. 5 Evin tüm sakinlerinin ortak mülkiyeti haline gelecek ortak mülkiyet bileşimi
6. 6 Ortak mülkiyetin parçası olmayan konut dışı binaların işlevsel amacı
7. 7 Evin faaliyete geçmesi için tahmini tarih ve uygun izni verecek devlet kurumu
8. 8 Projenin finansal riskleri ve bunların sigortalanmasına yönelik tedbirler
9. 9 Planlanan inşaat maliyeti
10. 10 Ana inşaat ve montaj işleri için yüklenicilerin listesi
11. 11 Geliştiricinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlama yöntemi
12. 12 Ev inşa etmek için diğer yatırım fonları hakkında bilgi

Eylem 6

Arazi için tapu belgelerini kontrol ediyoruz

Evin altındaki arazi, gelecekteki hissedarın ilgisini duvarlardan ve iletişimden daha az çekmemelidir. Eğer arsanın tapu belgelerinde bir yanlışlık varsa bitmiş bina yıllarca hizmete açılamayabilir.

Bir geliştirici yasal olarak iki tür belgeye dayanarak çalışabilir. Bu, arazi mülkiyeti belgesi veya bir arsa için uzun vadeli bir kira sözleşmesidir. İlk durumda, sertifikadaki verileri şirketin kurucu belgeleriyle dikkatlice karşılaştırmalısınız. İkincisi ise ev tamamlanıp faaliyete geçene kadar kira süresinin dolmamasını sağlamaktır.

Tahmini ve fiili inşaat tamamlanma tarihlerinin her zaman farklı olduğunu lütfen unutmayın. Bir evin resmi olarak uzun vadeli inşaatı ancak gecikmenin üç yılı aşması durumunda kabul edilir. Bu nedenle arsa kiralamanın rezervli olması gerekmektedir.

Tapu belgelerini incelerken ayrıntılarına dikkat edin. Kiradan bahsediyorsak arsanın sahibine ait bilgileri kontrol edin. Ancak kontrol etmeniz gereken en önemli parametreler site adresi, kadastro numarası ve alanıdır.

Eylem 7

Geliştiricinin mali belgelerini kontrol ediyoruz

Diğer tüm belgeleri tamamladıktan sonra geliştiricinin mali durumunu analiz etmeye başlayabilirsiniz. Ancak bu aşama önem açısından sonuncu olmaktan çok uzaktır. Şirketin istikrarlı konumu, evin yüksek kalitede ve zamanında inşa edileceğinin ana garantilerinden biridir.

Potansiyel bir hissedarın kendisini denetçi gibi hissetme hakkı vardır. Geliştiricinin mali durumunu, önceki üç takvim dönemine ait onaylanmış yıllık raporlara ve muhasebe belgelerine dayanarak analiz edebilirsiniz. Şirket pazara yeni girmişse fiili faaliyet döneminin tamamına ilişkin bilgi isteyin. Kâr ve zararların dağıtımına ilişkin veriler, geliştiricinin etkinliğini ve güvenilirliğini herhangi bir kelimeden daha anlamlı bir şekilde doğrulayacaktır.

Bir inşaat firmasının evraklarını kontrol etmek zor, zahmetli ve sorumluluk gerektiren bir iştir. Çok fazla zamanınızı ve dikkatinizi gerektirecek ve muhtemelen bir emlakçı veya avukatın hizmetleri için de masraflar gerektirecektir. Ancak cimri iki kere ödediğinde durum tam da budur. Enerji ve paradan tasarruf etmeyin - bu konudaki ihmal, geliştiricinin dolandırıcı olduğu ortaya çıkarsa çok daha büyük kayıplara neden olabilir. Yetkili bir yaklaşım ve kağıtların dikkatli bir şekilde incelenmesi, huzur içinde uyumanıza ve gelecekteki yeni eve taşınma partinize güvenle hazırlanmanıza olanak sağlayacaktır.

Birincil konut satın alma segmenti, ikincil konutla karşılaştırıldığında öne çıkıyor. Pazarın genişlemesi, evlerin sadece şehrin kenar mahallelerinde ve yeni alanlarda değil, aynı zamanda prestijli lokasyonlarda da ortaya çıkması nedeniyle, yeni bir binada konut satın almak en yaygın gayrimenkul işlemidir.

Seçilen mülk için işlem hazırlamak için çeşitli seçenekler vardır. Olabilmek:

• geliştirici veya resmi temsilcisi ile bağımsız olarak bir anlaşma yapmak,
• işlemi bir emlak acentesi aracılığıyla veya evrakları kontrol edecek kiralık bir avukatın yardımıyla gerçekleştirin.

Toplanması ve kontrol edilmesi gereken belgelerin sayısı ve listesi, konut satın alma ve ödeme yöntemine bağlıdır. taksitli, ipotekli, kooperatif aracılığıyla, özsermaye katılımıyla, nakit karşılığında mümkün.

Nakit satın alırken, alıcının pasaport, daire ödeme makbuzu ve devlet kayıt ücretlerinin yanı sıra eşin satın alınmasına ilişkin noter tasdikli muvafakat ve evlilik cüzdanı ibraz etmesi gerekecektir.

Ortak katılımda belge paketi benzerdir, yalnızca sözleşmenin imzalanması sırasındaki makbuz, nakit ödeme durumunda tutarın tamamı olmayacaktır, çünkü ödemenin tamamı mülkün alıcıya devredilmesi üzerine alınır.

Bir kooperatif aracılığıyla konut satın almak için ona katılmanız gerekecektir. Kural olarak, konut kooperatifleri geliştiricilerin kendileri tarafından oluşturulur, fon eksikliği nedeniyle zaman kaybetmek istemezler, bu nedenle müşterileri önceden çekerler, bir anlaşma imzalanırken hissenin ödenmesine ilişkin bir makbuz gerekli olacaktır. Standart listedeki diğer belgeler.

Tam olarak sözleşmeler arasındaki farklılıklar nedeniyle standartlara güvenilemez; her noktanın kontrol edilmesi gerekir.

Ev zaten inşa edilmişse, geliştiricinin iletişim () bağlantısını onaylayan belgelere sahip olması gerekir. Bu tür evraklar olmadan ev bilirkişi tarafından kabul edilmemekte ve dolayısıyla işletmeye açılmamaktadır. Daha sonra yeni konut için bekleme süresi bilinmeyen bir süreye kadar uzayabilir.

Geliştiriciden gelen belgeler

Geliştiriciden aşağıdaki belgelere ihtiyacınız olacak:

• Satın alınan mülkün doğru bir açıklaması,
• fiyat belgesi ve ödeme koşulları, taksitler,
• Satıcının beş yıldan az olamayacak garanti yükümlülükleri (muslukların, çarpık pencerelerin, duvar çatlaklarının onarımı vb.)
• konut mülkiyetinin alıcıya devredilme şartlarını belirten bir anlaşma.

Geliştiricinin tapu belgelerini, inşaat izinlerini, yatırım sözleşmelerini, daire dağıtım protokolünü, inşaat için arazi mülkiyet belgesini veya arazi kiralama sözleşmesini, yerel yönetim makamlarının kararlarını, tasarım belgelerini ve teknik gerekçeleri öğrenmelisiniz.

Satıcının şirketinin güvenilirliğinden emin olmak için, kurucu belgeler, TIN, OGRN, birleşik sicile dahil olma sertifikası vb. hakkında bilgi sahibi olmalısınız.

Bir şirket herhangi bir bilgi vermeyi reddederse, bu durum tehlike işaretlerine yol açmalıdır.

Adım adım talimat

Ev satın alma süreci bir alan seçimiyle başlamalıdır. Daha sonra alıcının geliştirici firmaya karar vermesi gerekiyor. Bu aşamada şirketin halihazırda işletmeye aldığı mülklerini ziyaret ederek, apartman sakinlerine dairelerdeki mevcut eksiklikleri sormak yanlış olmaz.

Bir sonraki aşama, uygun konutun seçimi (kat, metrekare, pencereden görünüm, fiyat) ve örneğin ipotek için belgelerin hazırlanmasıdır.

Kredinin banka tarafından onaylanması, işlemin ve geliştiricinin güvenilirliğinin bir nevi garantörü olarak hizmet eder.

Uygun bir konut seçilmişse ve evraklar toplanmışsa yardım için avukatlarla iletişime geçebilirsiniz. Ancak onların onayından sonra imzalayabilirsiniz. Kabul, bulunan kusurların bir envanteri ile (inşaat aşamasında satın alınması durumunda) kanuna göre gerçekleştirilir.

Sözleşme imzalandıktan sonra konutun sahibine devredilmesi durumunda mülkiyet belgesi almanız gerekmektedir. Sözleşme imzalanırken belgeler zımbalanmalıdır. Alıcıya ödeme tutarını gösteren bir makbuz verilir.

Vergi

Gayrimenkul veya konut satın alırken iki tür vergi hesaplanır.

Emlak vergileri her yıl dairenin kadastro değerine bağlı olarak artan oranda tahakkuk ettirilmektedir.

Ayrıca yeni bir binada konut satın alan kişiler de gelir vergisi mükellefi olmaları halinde bu haktan yararlanabilmektedir. Hesaplamada mülkün sözleşmede belirtilen değeri esas alınır.

Geri dönüş oranı% 13 olup maksimum 260 bin ruble'dir.

Bir ipotek kredisi için iade edilebilecek vergi miktarı 390 bin ruble'den fazla değildir, yani. 3 milyon ruble miktarından.

Bu hesaplama prosedürü, gayrimenkulün daha ucuz olduğu küçük kasaba sakinleri için faydalıdır. Geri dönüş yalnızca bir sonraki yıl için verilir, ancak son 3 yıl dikkate alınarak 2-NDFL formundaki bir sertifika alınabilir.

İstediğiniz zaman belge gönderebilirsiniz, bu konuda herhangi bir zaman aşımı yoktur.

İşverenin muhasebe departmanı aracılığıyla veya ikamet ettiğiniz yerdeki vergi dairesine kesinti için başvurabilirsiniz.

Vergi indirimi için belgelerin listesi:

• Kişisel beyan
• pasaportun kopyası,
• 2-NDFL formundaki gelir belgesi,
• beyan,
• ev satın alma sözleşmesi,
• Ödemeyi onaylayan belgeler,
• konut kabul belgesi,
• mülkiyet kanıtı.

Daire ipotekli olarak alınmışsa, ayrıca bir kredi sözleşmesine, faiz belgesine (her yıl için ayrı ayrı) ve aynı döneme ait kredi ödeme makbuzlarına ihtiyacınız olacaktır.

Eşler tarafından ipotek ile ortak satın alırken veya bir çocuk için konut kaydı yaparken, sırasıyla evlilik cüzdanı veya çocuğun doğum belgesini eklemelisiniz. Ayrıca hisse dağıtım sertifikasına da ihtiyacınız var.

Yeni bir binada daire satın almanın riskleri

Kendinizi riskten korumak alıcının ana görevidir. Dairenin maliyeti yüksek olduğundan risklerin en aza indirilmesi gerekiyor.

Öncelikle sözleşme yapılmadan herhangi bir ödeme yapamazsınız.

Resmi bir sözleşme imzalanana kadar, indirim karşılığında dahi olsa herhangi bir avans ödemesi yapılmamalıdır.

İkinci olarak, yeni bir binada işletmeye açılmadan önce gayrimenkul satın alırken, dürüst iş yapsa bile müşterinin şirketle birlikte riske girdiği anlaşılmalıdır.

Böyle bir durumda müşteri, geliştiricinin tam ortağı haline gelir ve orantılı sorumluluk taşır. Mücbir sebep, yıkım vb. durumlarda. alıcı daireyi alamayabilir. Bazı emlakçılar, inşaatta özsermaye katılımı işlemi yaparken, geliştirici ortağın yıkılma riskini sigortalamayı teklif ediyor.

Örneğin, alıcılar uzun vadeli inşaat, şirket tesislerinin yerel alanının kötü peyzajı, sızdıran musluklar, zayıf çift camlı pencereler, düşük kaliteli kaplama, yüksek nem, belgelerle ilgili sorunlar, dolandırıcılık vakaları, vesaire.

Satın almadan önce, tam olarak satın alacağınız daireyi incelemelisiniz. ve yalnızca %100 güvenle bir anlaşma yapın. Bir şirketin güvenilirliği, saygın ve güvenilir bir bankada düşük faizli akreditasyon veya devletin sermaye katılımıyla gösterilebilir.

En büyük risk alıcıyı sözleşmeyi imzalarken bekliyor. Noktalarının her biri bir tuzağı gizleyebilir.

Bazen geliştiriciler çeşitli fiyat hilelerine başvuruyorlar. Sözleşme, konutun son transfer tarihine kadar miktarın artacağı koşulları öngörebilir. Ek ödeme olasılığını belirten maddelere dikkat edin.

Anlaşmanın hemen imzalanması gerekmez; bunu bir avukata gösterebilir, (gerekirse) düzeltmeler önerebilir ve ancak o zaman imzalayabilirsiniz.

Sözleşme formunun kendisine dikkat etmeye değer. Saygın bir şirket, sahtesi olamayacak filigran içeren antetli kağıt sipariş ediyor.

Doğrudan geliştiriciyle iletişime geçerseniz, özellikle de nakit ödeme yaparsanız önemli bir indirim alabileceğinizi lütfen unutmayın.

Bu tahsisle ilgili Birleşik Devlet Kaydı. Belgede, belirli bir zamanda belirli bir arsanın sahibinin kim olduğunu görebilirsiniz. İnşaat bir kira sözleşmesi temelinde gerçekleştiriliyorsa, sözleşmenin aşağıdaki unsurlarına dikkat etmekte fayda vardır:

• Kira sözleşmesinin geçerlilik süresi (bir yıl veya daha fazla olmalıdır).
• Belgenin devlet kaydını teyit edecek bir damganın varlığı (doğrudan sözleşmede belirtilmiştir).
• Arsa kiralayan geliştiricinin üzerine konut binaları inşa etme hakkının teyidi.
• İnşaat şirketinin kendisinin kiracı olarak hareket ettiğini belirtin.

Geliştiricinin evi işletmeye almayı planlamasından önce kira süresi sona ererse, kira süresinin uzatılması için ek bir anlaşma yapılması gerekir.

İnşaata ortak katılım için hangi belgeler hazırlanıyor?

Kanuna göre, ortak inşaata katılım sözleşmesi şunları içermelidir:

• bir apartmanın işletmeye alınmasına izin verildikten sonra geliştirici tarafından tasarım belgelerine uygun olarak devredilecek belirli bir ortak inşaat nesnesinin belirlenmesi;
• geliştiricinin ortak inşaat projesini ortak inşaat katılımcısına devretmesi için son tarih;
• sözleşme bedeli, ödeme şartları ve prosedürü;
• ortak bir inşaat projesi için garanti süresi;
• geliştiricinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamanın yolları.

Yukarıdaki koşullardan herhangi birinin Sözleşmede bulunmaması durumunda, yasaya uygun olarak bu tür bir sözleşmenin yapılmadığı kabul edilir. Yukarıdaki koşulların yokluğunda ortak inşaata katılım için bir Sözleşme imzalamanız veya bunu kaydetmemeniz teklif edilirse, bunu aklınızda bulundurun.

Geliştiricinin hisse sahibine hangi belgeleri sağlaması gerekir?

• Zamanında tamamlanan inşaat.
• Bir inşaat şirketinin inisiyatifiyle sözleşmeye dayalı bir anlaşmanın, aşırı bir bahaneyle para iadesiyle (enflasyon nedeniyle zaten değer kaybetmiş olduğunda) feshedilmesi.
• Bir dairenin devri sırasında kusurların belirlenmesi ve geliştiricinin bunları ortadan kaldırmayı reddetmesi.
• Müşterinin daireyi zamanında almasına izin vermeyen inşaat şirketinin hatası nedeniyle gayrimenkul devrinin gecikmesi.

Yukarıdaki sorunlardan kaçınmak için geliştiriciyi dikkatlice kontrol etmek ve faaliyetlerinin yasallığını ve inşa edilmekte olan gayrimenkulle ilgili sorun bulunmadığını belirlemenize olanak sağlayacak belgeleri talep etmek önemlidir.

Bir geliştiriciden daire satın alırken hangi belgelerin kontrol edilmesi gerekir?

Aynı zamanda, bugün bir apartman inşaatı için fon toplamanın en popüler mekanizması, inşaata ortak katılım anlaşmasının imzalanmasıdır. Bunun nedeni, büyük ölçüde, böyle bir mekanizmanın vatandaşlar tarafından en yaygın şekilde bilinmesi ve bu nedenle inşaat halindeki evlere para yatırmaları, bu şekilde belgeleri en isteyerek hazırlamaları ve diğer inşaat katılım yöntemlerine belirli bir derecede muamele etmeleridir. Ayrıca, ortak inşaata katılım için bir anlaşma yapılması durumunda vatandaşların tasarruflarının geliştirici tarafından kötüye kullanılmasına karşı korunmasının ek bir aracı, Aralık 214-FZ sayılı Federal Kanunun 4'üncü maddesinin 3'üncü paragrafıdır. 30, 2004 “İnşaata ortak katılım hakkında”, böyle bir belgenin adalet makamlarına zorunlu olarak kaydedilmesi şartını içermektedir.

DDU kapsamında mülkiyet haklarını kaydetme prosedürü ve nüansları

İnşaat şirketi bu belgeyi hazırlamak ve bunu medyada veya resmi web sitesinde kamuya göstermekle yükümlüdür. Herkes bu belgeyi bulup inceleyebilmelidir. Proje beyanının listesi ve içeriği 214 sayılı Federal Kanunun 20 ve 21. maddelerinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Dikkat

Geliştirici istenen belgeleri sağlamayı reddedebilir mi? İnşaat şirketi, 214 sayılı Federal Kanun'da öngörüldüğü için yukarıdaki belgeleri değerlendirmeye sunmakla yükümlüdür. Geliştirici, hissedarın veya başka bir kişinin gerekli bilgileri aktarma konusundaki yasal zorunluluğunu göz ardı ederse, idari sorumluluğu ima eden Rusya Federasyonu İdari Suçlar Kanunu (Madde 14.28) kapsamına girer. Bu madde, medyada gerçeğe uymayan bilgilerin yayınlanması veya eksik veya güvenilmez verilerin iletilmesi nedeniyle bir inşaat şirketinin 200 ila 400 bin ruble arasında para cezasına çarptırılacağını belirtiyor.

Paylaşılan inşaat: bilmeniz gerekenler? ortak inşaat kanunu

Bir nesnenin inşası için izin alınması, proje beyanının yayınlanması, arsa hakkının devlet tescili ve ayrıca yazılı olarak hazırlanmış ve devlet tescilinden geçmiş bir anlaşmanın varlığı açısından 214 sayılı Federal Kanun. geliştirici hissedarlara sağlıyor mu? Bu belgenin imzalanmasının ardından geliştirici firmanın yükümlülükleri yerine getirilmiş sayılacak ve sakinlerin eksiklikleri gidermesi gerekecek.Dairede bulunan eksiklikler çeşitli şekillerde "çözülebilir":

• geliştirici her şeyi kendisi düzeltecektir;
• mal sahibi eksiklikleri giderecek ve geliştirici onarım masraflarını telafi edecek;
• konut maliyeti onarımlar için gereken miktar kadar azaltılabilir.

Sahibinin elinde, geliştiricinin temsilcisi tarafından imzalanmış bir devir ve kabul sertifikası bulunmalıdır.Bir nüshası geliştiricide kalır.

Geliştiricinin daireyi devrederken hissedarlara hangi belgeleri sunması gerekir?

Operasyon sırasında kusurlar tespit edilirse, geliştirici müşteriye bunların giderilmesi için tazminat ödemekle yükümlüdür. İkincisi, iknaya boyun eğmeyin. Aşağıda, müşteriye baskı yapmayı amaçlayan geliştiricilerin en yaygın eylem planları verilmiştir: - sizden tüm sorunların daha sonra düzeltileceğini garanti eden belgeleri imzalamanızı isterler; - tüm iddiaların yansıtılacağı “başka bir kanun” hazırlayacaklarını iddia ediyorlar; - Belgelerin işlenmesi için son tarihlerin ihlal edilmesi durumunda müşterinin nesnenin reddedilmesi nedeniyle para cezası ödemek zorunda kalacağı tehdidinde bulunurlar. Yetkili yardım Dikkat etmeniz gereken birçok nüans var.

Bu nedenle, ortak inşaat için belgelerin nasıl doğru bir şekilde hazırlanacağını, işlemin her aşamasında bilmeniz ve dikkate almanız gerekenleri bilen bir uzmandan yardım istemek daha iyidir.

Geliştirici bir daireyi hissedarlara devrettiğinde hangi belgeler mevcut olmalıdır?

Her tüzel kişinin, yasal statüsünü doğrulayan aşağıdaki belgelere sahip olması gerekir:

• kayıt sertifikaları ve TIN;
• Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden alıntı (Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden kamuya açık bilgiler, ilgilenen herhangi bir kişi tarafından Federal Vergi Servisi web sitesi aracılığıyla da edinilebilir);
• Aşağıdakileri belirlemenin mümkün olduğu kurucu belgeler (tüzük dahil): kayıtlı sermayenin büyüklüğü, kurucuların bileşimi, yönetim organlarının yapısı ve adı vb.

Bu bilgi, şirketi kuran ve faaliyetlerine katılan kişilerden oluşan bir çevre oluşturmamıza olanak sağlayacaktır. Avukatlarımız sorunuzun cevabını biliyor.Özel sorununuzu nasıl çözeceğinizi öğrenmek istiyorsanız, nöbetçi avukatımıza çevrimiçi olarak sorun.
Ortak inşaat sözleşmesi, devlet tescili anından itibaren imzalanmış sayılır. Aksi takdirde geçersiz sayılacaktır. Kağıtta nesnenin bir açıklaması, transfer süresi, maliyet ve ödeme prosedürü ve garanti bulunmalıdır. Belgeleri kontrol edin: Federal Yasa, bir şirketin ancak izin aldıktan, proje beyanı yayınladıktan ve mülkiyeti kaydettikten sonra fon toplayabileceğini şart koşuyor.
Bu şartlardan en az birinin karşılanmaması halinde vatandaş, paranın faiziyle birlikte iadesini talep edebilecek. Çift yeniden finansman oranıyla hesaplanırlar. Anlaşmaya göre şirketin belirli bir süre içinde mülkü inşa etmesi ve devlet kurumlarından işletmeye alma izni aldıktan sonra işlemin katılımcısına devretmesi gerekiyor.
Karşı taraf kararlaştırılan bedeli ödemeyi ve nesneyi kabul etmeyi (izne tabi olarak) kabul eder.

Geliştirici ortak inşaat sırasında hangi belgeleri yayınlıyor?

İnşaatta özsermaye katılımı: yasal özellikler 214-FZ uyarınca sağlanması Geliştiricinin sorumluluğunda olan yanlış/eksik bilgilerin sağlanmasından Geliştiricinin sorumluluğu nedir? Geliştiricinin bu yükümlülüğü yerine getirememesi durumunda, Rusya Federasyonu İdari Suçlar Kanunu'nun 14.28. Maddesi ile belirlenen idari sorumluluk sağlanmıştır: medyada eksik veya güvenilmez bilgi içeren bir proje beyanının yayınlanması ve ayrıca sağlanması için Sağlanması Geliştirici için zorunlu olan eksik veya güvenilmez bilgi - Geliştiriciye 200.000 ila 400.000 ruble (bir yetkili için - 5.000 ila 15.000 ruble) para cezası verilebilir.
Ancak bu durumda ek garantilere ihtiyaçları var. Örneğin, bir bankadaki açık akreditif. Müşteri, sözleşmeyi imzaladığı sırada hesaba para yatırır. Ancak geliştirici ancak evin inşaatına katılım payı kaydedildikten sonra bunlara erişebilecek. Bu önlem aynı zamanda müşterinin ödeme gücünü garanti eder ve yasal düzenlemelere uyum sağlar. Geliştiriciden mülkün kabulü Bir dairenin işletmeye alınması aşamasında ortak inşaat hakkında bilmeniz gerekenler nelerdir? Öncelikle bu sürece dikkatle yaklaşılmalıdır. Belgeleri imzalamadan önce tüm sorular açıklığa kavuşturulmalıdır. Tespit edilen tüm eksiklikler, nesnenin uygunsuzluğu beyanına yazılı olarak yansıtılmalıdır.
Bina kabul belgesinin imzalandığı andan itibaren geliştiricinin yükümlülükleri kanunen yerine getirilmiş sayılır. Katılımcı, eksikliklerin ücretsiz olarak giderilmesini veya işlem bedelinin düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir.
214-FZ uyarınca sağlanması Geliştiricinin sorumluluğunda olan yanlış/eksik bilgilerin sağlanmasından Geliştiricinin sorumluluğu nedir? Geliştiricinin bu yükümlülüğü yerine getirememesi durumunda, Rusya Federasyonu İdari Suçlar Kanunu'nun 14.28. Maddesi ile belirlenen idari sorumluluk sağlanmıştır: medyada eksik veya güvenilmez bilgi içeren bir proje beyanının yayınlanması ve ayrıca sağlanması için Sağlanması Geliştirici için zorunlu olan eksik veya güvenilmez bilgi - Geliştiriciye 200.000 ila 400.000 ruble (bir yetkili için - 5.000 ila 15.000 ruble) para cezası verilebilir.

Yetkililerin dolandırılan hissedarların sayısını azaltmak için büyük çaba sarf etmelerine rağmen, Rusya Sermaye Bankası kıdemli başkan yardımcısı Marat Oganesyan'a göre bugün Rusya'da bu türden 100 bin kişi var. site, geliştiriciyi bağımsız olarak kontrol edebileceğiniz ve dolandırılan bir hissedar olma riskinin olup olmadığını anlayabileceğiniz adım adım talimatlar hazırladı.

Geçen yıl Rusya'da 2.700 şirket iflas etti, bu yıl zaten 170 şirket var ve bunlardan 5'i Moskova ve Moskova bölgesinde yeni binalar inşa etti. ORDO Group CEO'su Olga Tarakanova'nın da belirttiği gibi, iflas eden şirketlerin çoğu emlak piyasasında yeni değildi: deneyimleri 7 yıl veya daha fazlaydı. Ülke genelinde gürleyen en gürültülü iflas elbette Su-155 şirketinin üzücü hikayesidir. Sitenin editörleri bir avukatla birlikte, hikayelerini anlatan aldatılmış alıcılarla buluştu.

Ne yazık ki kriz, Moskova bölgesinin emlak piyasasındaki rekabeti yoğunlaştırdı. Moskova'nın Kentsel Gelişim Politikası ve İnşaattan Sorumlu Belediye Başkan Yardımcısı Marat Khusnullin'in 7. “Yatırımcıyla Diyalog” seminerinde vurguladığı gibi, inşaat şirketlerinin yalnızca %5'i inşaat projeleri için kasıtlı olarak hileli olarak para topluyor ve sonra da onunla birlikte ortadan kayboluyor. “Geri kalan geliştiriciler, yanlış yapılandırılmış işler, planlama hataları ve kötü tasarlanmış iş stratejileri nedeniyle inşaatı tamamlayamıyor. Bu da sektörde yalnızca profesyonellerin kalmasının bir başka nedenidir" diye vurguladı yetkili.

Rusya Federasyonu Başsavcılığı'na göreBEN2016 yılı çeyreğinde Rusya'da hisseli inşaat alanında 254 suç işlendi ve 124 ceza davası açıldı. Pay sahipliği haklarına yönelik ihlallerin yaygınlaşmaya devam ettiği açıktır.

site, geliştiricinin iflas etmesi ve inşaatın dondurulması durumunda bir daire alıcısının ne yapması gerektiğini zaten yazmıştı. Bugün Gizli Müşterimiz, beğendiğiniz yeni binada bir daire satın almanın güvenli olup olmadığını bağımsız olarak değerlendirmenize yardımcı olacak ayrıntılı talimatlar sunuyor.

1. İzin belgelerine bakıyoruz

İnşaat sahasını izin belgeleriyle kontrol etmeye başlıyoruz. Yeni bir binanın kayıtlı web sitesinde ve/veya geliştiricinin (aynı zamanda emlak acentelerinin satışla ilgisi varsa komisyoncuların) web sitesinde bulunması gereken minimum şey, bir proje beyanı ve inşaat ruhsatıdır. İletişim için ek teknik koşullar varsa, örnek bir DDU, bu yalnızca geliştiricinin saklayacak hiçbir şeyi olmadığını ve yasal açıdan yapının kesinlikle temiz olduğunu doğrular. Geliştiricinin ofisinde görmeyi istemeniz gereken malzemelerin tam listesi için City-XXI Century geliştirme şirketinin avukatı Vasily Sharapov'un makalesini okuyun: “Geliştirici belgeleri sunmazsa, bu kötü bir işarettir. ”

2. DDU ve konut kooperatifi

Bugün Moskova bölgesinde neredeyse tüm geliştiriciler özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında konut satıyor. Sadece %7'si konut kooperatiflerinde çalışmaya devam ediyor. Ne yazık ki DDU, yeni bir binada daire satın almanın en güvenli yolu olmasına rağmen, eksik ve uzun vadeli inşaatlara karşı koruma sağlamamaktadır. Bu nedenle yetkililer, hissedarları mümkün olan en iyi şekilde korumak amacıyla 214-FZ'yi sürekli olarak modernize etme girişimlerinde bulunuyor.

Ancak geliştirici size bir konut kooperatifi sözleşmesi teklif ederse, bunun Kayıt Odası'na kayıtlı olmadığını, yani çifte satışa karşı koruma sağlamadığını unutmayın; Konut kooperatifi sözleşmesi geliştiriciye konut kompleksinin tamamlanmasını erteleme olanağı tanır, çünkü konut kooperatifi sözleşmesi özünde gönüllü olarak bir kooperatifte toplanan ve kendileri için bir ev inşa etmeye karar veren kişilerdir. Buna göre, böyle bir kooperatifin okuma yazma bilmeyen veya vicdansız bir genel müteahhidi işe alması durumunda sorumluluğu kooperatifin kendisi üstlenecektir. Yazarın Via lege hukuk firmasında avukat olan Denis Artemov'un "Konut kooperatifi planı kapsamında bir daire satın alırken riskler nasıl azaltılır?" başlıklı makalesinde konut kooperatifi sözleşmesinin tüm riskleri hakkında daha fazla bilgi edinin.

3. Geliştiricivsgeliştirici

Genellikle bir proje için bir geliştirici oluşturulur. Bu nedenle, bazen belgelerde geliştirici, sahasında yeni bir binanın inşa edildiği bir tesis olabilir. Bir proje için belirli bir LLC oluşturmak yaygın bir uygulamadır. Geliştiriciler, inşaat için ayrı bir tüzel kişilik oluşturmanın kendileri için uygun olduğunu iddia ediyor çünkü bu vergilendirmeyi kolaylaştırır, mali akışlar ayrılır, karışıklık olmaz çünkü büyük geliştiriciler aynı anda birden fazla inşaat projesini yürütebilir.

Bununla birlikte, alıcılar, tanınmış bir şirketin daire sattığını gördüklerinde kafaları karışıyor ve yeni gelen bir kişiyle sadece inşaat için özel olarak yaratılmış bir sözleşme imzalanmıyor, aynı zamanda kurucuları arasında telaffuz edilemeyen bir isme sahip, kayıtlı bir şirket de var. Kıbrıs veya başka bir açık deniz bölgesi.

Elbette bu endişe verici olmaktan başka bir şey olamaz. Ve endişe verici olmalı. Oluşturulan tüzel kişiliğin hisselerinin% 100'ünün geliştiriciye ait olması bir şeydir ve kurucunun izlerinin denizde kaybolması ve inşaat durursa hissedarların parasının da orada kalması tamamen başka bir şeydir.

4. İyi niyetli geliştiricilerin listesi

Moskomstroyinvest, her üç ayda bir web sitesinde güvenilir Moskova geliştiricilerinin bir listesini günceller. “Arama” alanına inşaat firmasının adını yazıp sonucu görebilirsiniz. Liste yalnızca 214-FZ çerçevesinde çalışan geliştiricileri içerir. Ancak Moskomstroyinvest başkanı Konstantin Timofeev'in uyardığı gibi, mülkün adresine dikkat etmek gerekiyor, çünkü geliştiricinin yasa dahilinde bir adreste çalıştığı ancak başka bir adrese rapor sunmadığı durumlar olmuştur. Yetkili, "Bu nedenle, bir daire satın alırken vatandaşlara sadece geliştiricinin değil, evin kendisinin de listede olduğundan emin olmalarını tavsiye ediyoruz" diye vurguluyor. Moskomstroyinvest web sitesinde de iflas eden geliştiricilerin bir listesi var.

5. Arsanın durumu

Proje beyanında, sadece müteahhit ile müteahhit arasındaki ilişkinin kurulması değil, aynı zamanda müteahhitin satın alınan veya satın alınan arsa üzerinde bir apartman inşa etme hakkına gerçekten sahip olduğundan emin olmak için arsanın durumunu da kontrol etmek önemlidir. kiralanan arazi. Durumu Rosreestr web sitesinde "Çevrimiçi emlak nesneleri hakkında referans bilgileri" bölümünde kontrol etmek çok kolaydır. Sadece arsanın adresini veya kadastro numarasını girmeniz yeterlidir; arsanın kendisi ve durumu kamu kadastro haritasında görünecektir.

6. Geliştirici sorumluluk sigortası

1 Ocak 2014'te geliştiriciler için zorunlu sorumluluk sigortası getirildi (1 Ocak 2017'den itibaren sigorta tazminat fonunun yerini alacak). Proje beyanında ve DDU'da konut kompleksinin inşaatını sigortalayan sigortacı belirtilmelidir. Ancak çok az alıcı, yalnızca Merkez Bankası tarafından akredite edilmiş bir sigorta şirketinin emlak piyasasında çalışma ve şantiyeleri sigortalama hakkına sahip olduğunu biliyor. Bu sigorta şirketlerinin listesi Merkez Bankası internet sitesinde bulunmaktadır. Ayrıca periyodik olarak güncellenmektedir: örneğin, yakın zamana kadar listede 19 şirket vardı ve bugün zaten 15 şirket var. Listeyi kontrol ettiğinizden ve DDU'nuzda belirtilen sigorta şirketinin buna dahil olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun.

7. DDU'ya göre daire için ödeme

Ne yazık ki, geliştiriciler tarafından para toplama prosedürü, hisse katılım sözleşmesinin sıklıkla ihlal edilmesidir. DDU'nun, sözleşmenin kayıttan iade tarihinden itibaren 3-5 gün içinde hissedarın daire için ödeme yapması gerektiğini söyleyebilmesine rağmen, geliştiriciler bu noktayı atlamayı seviyor.

“Yasanın en yaygın ihlali, bir iş öncesi vakfı tescil ettirmeden önce bir hissedardan para toplamaktır. 880 milyon ruble - bu, 2015 yılında bu ihlal nedeniyle geliştiricilere verilen para cezalarının miktarıdır.”

Moskomstroyinvest Başkanı Konstantin Timofeev

Daire seçme aşamasında bile satış müdürüyle daire için hangi sırayla ödeme yapmanız gerektiğini kontrol edin. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra ilk taksiti nakit olarak ödemeniz gerektiğini söylerlerse bu doğrudan yasa ihlalidir. Alıcı, geliştiricinin akreditifine para yatırabilir, ancak şirket buna ancak LDU'yu kayıttan iade ettikten sonra erişebilir. Bir dairenin parasını nakit olarak ödeyebilirsiniz, ancak yalnızca elinizde kayıtlı bir DDU varsa. Ancak günümüzde bir geliştiriciyle ödeme yapmanın en güvenli yolu akreditiftir. Alıcı çekini kaybedebilir, ancak banka (işlemin katılımcısı olarak) her zaman işlemin onayını sağlayacaktır.

8. PDKP ve rezervasyon sözleşmesi

Kural olarak, bugün çoğu geliştirici 3 güne kadar ücretsiz sözlü daire rezervasyon hizmeti sunmaktadır. Ancak daha uzun bir süre için bir daire rezervasyonu yapabilirsiniz, ancak bunun için ödeme yapmanız gerekecektir. Alıcı daha sonra anlaşma yapma konusunda fikrini değiştirmediği sürece, bu para genellikle mülkün maliyetini dengelemek için kullanılır. DDU'dan önce geliştirici, alıcıya bir rezervasyon sözleşmesi yapmasını teklif edebilir, ancak geliştirici sizi sözlü olarak rezervasyon konusunda anlaşmaya ve para yatırmaya davet ederse, bu dikkatli olmak için bir nedendir. Finansmanı içeren tüm anlaşmalar taraflar arasında belgelenmelidir.

Ayrıca bugün bazı geliştiriciler, bu anlaşmanın tarafların niyetlerinin bir belgesi olduğunu öne sürerek bir ön hisse katılım sözleşmesi yapılmasını öneriyor. Ancak PDKP'nin DDU'nun aksine kayıtlı olmadığını ve bu nedenle çifte satışa karşı koruma sağlamadığını bilmeniz gerekir. PDKP kisvesi altında geliştirici size depozito yatırmanızı teklif etse bile, kazı aşamasında böyle bir anlaşmaya girmek özellikle tehlikelidir - çünkü bu anlaşma alıcının inisiyatifiyle feshedilirse, depozito Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 381. Maddesinin 2. fıkrası uyarınca iade yapılmaz.

PDCP yalnızca ev zaten inşa edilmişse ancak devlet komisyonu tarafından kabul prosedüründen geçiyorsa imzalanabilir - bu durumda artık uzun vadeli inşaat korkusu yoktur. Gazprombank-Invest şirketinin hukuk departmanı başkanı Alexander Kirilovichev'in “Ön satın alma ve satış sözleşmesinin güvenli kullanımı” başlıklı makalesinde ve MIG hukuk departmanı başkanının makalesinde PDKP hakkında daha fazla bilgi edinin. -Emlak Şirketleri Grubu, Sergei Krakhin, “Ön satın alma ve satış sözleşmesinin riskleri.”