Продаж іпотечної квартири: законні методи. Чи можна продати іпотечну квартиру? Продається квартира в іпотеці

І перевагою, і недоліком одночасно придбання нерухомості в іпотеку є те, що виплата за квартиру відбувається багато років. У позичальників часто виникає питання, чи можна продати квартиру в іпотеку і купити іншу в іпотеку?

Схема отримання іпотеки вже знайома кожному позичальнику, який оформляв квартиру кредит. Розглянемо, як робити продаж нерухомості, яка має майнові обтяження.

Причини зміни квартири

Залежно від причин, через які необхідна зміна квартири, питання купівлі-продажу нерухомості може бути вирішене по-різному. Ріелтори відзначають, що найбільш популярними причинами зміни однієї квартири, придбаної в іпотеку, на іншу, куплену за тією ж програмою, є:

поліпшення матеріального становища позичальника чи збільшення сім'ї. Нерідко іпотеку оформлюють молоді сім'ї, які після появи дітей прагнуть покращити свої житлові умови;
зміна сімейних обставин. Саме так завуальовано позичальники називають розлучення, коли потрібно продати нерухомість, набуту у шлюбі, розділити гроші та придбати квартири меншого розміру;
погіршення матеріального становища. Іпотечні кредити банки видають у рублях, а й у доларах чи євро. За останні кілька років вітчизняна валюта знецінилася більш ніж удвічі, причому зарплати залишилися на колишньому рівні, і тепер багато родин просто не в змозі виплачувати взятий кредит.

Можуть бути й інші причини, через які позичальнику необхідно змінити житло, наприклад, перехід на нове місце роботи та небажання добиратися туди через все місто.

Найчастіше причиною продажу квартири є необхідність змінити місце проживання чи зміну сімейного стану позичальника.

Якщо планується збільшення житлоплощі або переїзд у більш престижний район, тобто об'єкт нерухомості, що планується до купівлі, більш дорогий і ліквідний, позичальник може звернутися до банку з питанням про заміну застави. Однак такий варіант можливий, в основному, якщо придбання нового житла йде за договором міни, або позичальник спочатку купує нову нерухомість, а потім продає стару. Такі ситуації трапляються рідко. Як правило, позичальнику треба спочатку продати житло, а потім купити нове. І в таких випадках позичальника цікавить одне питання: чи можна продати іпотечну квартиру? Оскільки купівля нової квартири піде вже за звичайною схемою оформлення іпотеки.

А що каже закон?

Питання, пов'язані з придбанням нерухомості в іпотеку, регулюються Федеральним Законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - закон). Стаття 37 вищезгаданого закону говорить про те, що для відчуження (просто кажучи, продажу) закладеного майна потрібна згода заставоутримувача, тобто банку. Таким чином, без дозволу банку правочин не буде занесено до державного реєстру.

Якщо ж продавець якимось чином обійшов закон і продав закладене майно, то відповідно до статті 39 закону банк має право вимагати дострокове виконання зобов'язань, у тому числі й від покупця, або визнання правочину недійсним.

Важливо! Без згоди банку угода буде недійсною! Право власності до покупця не перейде.

Як отримати дозвіл на продаж?

Отже, основною умовою є отримання від банку дозволу на продаж нерухомості. Практично у всіх банків вже налагоджено чітку процедуру видачі дозволу на відчуження майна. Фінансові установи зацікавлені у виплаті іпотеки, а хто при цьому буде власником, їх не цікавить.

Як правило, відчуження можливе за умови повного погашення іпотечного кредиту. Якщо позичальник не має змоги самостійно закрити борг, то ситуація дещо ускладнюється. Спочатку позичальник повинен знайти покупця, який готовий внести суму за іпотеку, тільки після цього банк знімає обтяження і можливе вчинення угоди.

Поясніть банку причину, через яку було ухвалено рішення продавати квартиру, і він, швидше за все, піде вам назустріч і скоротить терміни, необхідні для оформлення всіх паперів.

Проблеми, пов'язані з продажем обтяженої квартири

Продаж квартири, обтяженої іпотекою, - завдання досить складне, оскільки далеко не кожен покупець погодиться купувати таку нерухомість. У зв'язку з цим виникає дві проблеми:

вузьке коло покупців. Найбільш складне у питанні продажу іпотечної нерухомості – пошук покупця. Багато хто просто бояться зв'язуватися з банком, побоюючись втратити в майбутньому і нерухомість, і гроші. Враховуючи багатий вибір нерухомості, виставленої на продаж, пошук людини, готової купити таку квартиру, може стати справжньою проблемою;
необхідність продавати за заниженою вартістю. Так як коло потенційних покупців суттєво звужується, то для того щоб зробити пропозицію більш привабливою, доводиться робити суттєві знижки, поступаючись квартирою за ціною, нижчою від ринкової.

Крім того, інколи банки встановлюють штраф за дострокове погашення іпотеки. У такому разі потрібно прорахувати всі витрати, щоб не виявилося, що угода є невигідною.

Продаючи обтяжену іпотекою квартиру, приготуйтеся трохи втратити її вартість.

Способи продажу квартири

Найбільш можливі такі методи продажу обтяженої іпотекою квартири:

самостійний продаж покупцю за готівку;
продаж квартири покупцю, який оформлює її за іпотекою;
продаж із залученням ріелторської організації як посередник.

Розглянемо всі варіанти докладніше.

Самостійний продаж

У такому разі продавець самостійно шукає покупця.

Суть угоди така. Спочатку покупець передає продавцю ту частину грошей, які потрібно заплатити за іпотекою, щоб сплатити борг. Після цього продавець і представник банківської організації знімають обтяження з квартири, а покупець реєструє права на нерухомість, одночасно передаючи суму, що залишилася.

Головною проблемою є те, що необхідно знайти покупця, який до вчинення правочину погодиться внести необхідну суму. Ця операція є досить ризикованою, адже у разі несумлінності продавця покупець може залишитися і без квартири, і без грошей. Щоб убезпечити себе, покупець може зажадати зареєструвати договір завдатку у нотаріуса.

Головною проблемою під час продажу обтяженої іпотекою квартири є необхідність переконати покупця внести передоплату.

Продаж покупцю, який оформляє іпотеку

У такому випадку ідеальна ситуація, коли покупець має суму, необхідну для погашення іпотеки. Продавець за отримані гроші розплачується з банком та знімає всі обмеження. Після цього покупець надає необхідні для вчинення правочину документи та оформляє іпотеку, а продавець отримує залишок коштів від банку.

Бажано, щоб іпотека бралася у тому самому банку. Тоді можна розраховувати на більш швидку та просту процедуру, а документи майбутнього покупця можна додати до заяви з проханням дозволити дострокове погашення іпотеки.

Оформлення покупців іпотеки у тому банку ідеально й у продавця, й у покупця. У деяких випадках банк готовий провести "заміну позичальника" за договором іпотеки.

Продаж квартири за допомогою агентства нерухомості

Ситуація дуже схожа на перший спосіб продати квартиру, лише пошуком покупця займається рієлтор. За цю послугу бере певний відсоток. Залучення відомого на ринку агентства нерухомості як посередника допоможе переконати потенційного покупця у відсутності у продавця якогось злого наміру і в необхідності заплатити частину коштів наперед.

Великі агенції нерухомості можуть видати позику на погашення іпотеки для зняття обтяження з нерухомості. Це підвищить шанси на швидший продаж.

Підсумки

Отже, продати іпотечну квартиру і купити іншу можливо, причому є кілька способів, як це зробити. Звичайно, наявність обтяжень ускладнює процедуру пошуку покупця та оформлення угоди, але не є проблемою, яку неможливо вирішити.

Більшість людей не має достатнього фінансового забезпечення для покупки квартири. Вони купують її, отримавши банківський кредит. За рахунок цього куплена квартира є гарантом, що позику та відсотки буде повернуто. На весь термін виплати боргу право власності на придбане майно "заморожується" банком. Власник не розпоряджається квартирою повною мірою.

Обтяження нерухомості та його зняття обов'язково мають реєструватися державою. При укладанні угод щодо квартир відомості заносяться до держреєстру прав. По будь-якій квартирі покупець може отримати інформацію про наявність на неї обтяжень.

Продавати іпотечну квартиру не надто вигідно. Продавцю доводиться знижувати ціну через те, що привабливість нерухомості значно нижча порівняно із звичайними квартирами. Крім того, моральні та тимчасові витрати при цьому суттєво зростають. Доводиться укладати безліч угод у банку, реєстраційній палаті та у нотаріуса.

Сприятливі умови для продавця створюються лише тоді, коли ціна житла зростає на ринку нерухомості.

Способи продати квартиру в іпотеці

Кредит на квартиру діє протягом 10-20 років. За цей період багато хто хоче покращити умови проживання, купивши житло більшої площі. Варіанти можуть бути різні. Навіть якщо нерухомість знаходиться в іпотеці, власність оформлена на покупця і він може її продати, незважаючи на обмеження. Таких методів кілька. Усі перелічені схеми мають на увазі певний порядок дій.

Дострокове погашення боргу перед купівлею-продажем

Ситуація дуже проста: іпотека є перешкодою для продажу і її необхідно закрити, віддавши борг. Тоді продаж квартири без третіх осіб стане можливим. У такій ситуації головним питанням є знаходження необхідної суми грошей.

Сім'я, яка взяла житло у кредит, таких коштів не має. Інакше б вона придбала його одразу і не почала переплачувати відсотки. На виручку можуть прийти родичі або друзі, які можуть дати кошти у позику на період, поки квартира не буде виведена з іпотеки і продавець не отримає оплату після оформлення угоди.

В іншому випадку житло може викупити покупецьякщо він дуже зацікавлений у ньому. Мотивацією для цього може бути бажання проживати в цьому районі або прийнятна ціна за житло.

Усі заходи з продажу квартири можна розпочинати, отримавши згоду банку. Все залежить від того, як укладено договір із позичальником. Умови можуть бути різними. Одним з них є термін, після якого можна приступати до продажу. В іншому випадку позичальник повинен виплатити щонайменше 50% іпотеки. Таким чином, перед продажем продавець повинен сповістити про свої наміри кредитну організацію.

Головним завданням позичальника є пошук покупця, готового заплатити за нерухомість з обтяженням. Щоб розпочати продаж, з квартири необхідно виписатися всім мешканцям.

Коли домовленість із банком буде укладено, продавець отримує від покупця 100% передоплати у таких випадках:

готівкою (найменш імовірний і небезпечний спосіб);
на рахунок продавця у банку, що видав кредит;
покупець вносить необхідну суму погашення кредиту, після чого банк відразу знімає заборону відчуження нерухомості.

Перед тим, як укладати угоду, необхідно переконатися, що не встановлено штраф за погашення кредиту раніше строку. Якщо він значний, весь захід виявиться невигідним для продавця. З іншого боку, погашення боргу грошима покупця створює йому певний ризик. Подібну операцію може проводити тільки продавець, який полягає у договірних відносинах із банком.

Залучення кредитора до угоди як третя сторона

Захист прав обох сторін забезпечує залучення до продажу банку-кредитора. Наявність посередника в угоді переконує покупця здійснити передоплату, після чого знімається заборона відчуження нерухомості та оформляється купівля-продаж. Незважаючи на те, що покупець вносить кошти на погашення кредиту на рахунок продавця, кредитор стає сповіщеним про правочин, попереджаючи таким чином шахрайство.

Частково права покупця захищаються, коли він оформлює договір поруки та офіційно гасить кредит продавця від свого імені. Так він має право вимагати повернення боргу.

Угоду можна здійснити за двома варіантами, після чого покупець отримує у власність квартиру без обтяження:

Зняття застави з нерухомості до переходу прав власності покупцю

Отримавши згоду банку на угоду, покупець поміщає гроші за квартиру у 2-і депозитні осередки банку-кредитора. В одну він закладає суму боргу за іпотеку, а наступну - інші кошти. Тільки після цього підписуються договори про купівлю-продаж та подаються заяви до реєстраційної палати. Після отримання документів, що підтверджують право власності на нерухомість покупця, банк може забрати з депозитного осередку суму погашення кредиту. Продавцю залишаються решта грошей із 2-го осередку, якими він може розпоряджатися на свій розсуд.

Попереднє оформлення договору купівлі-продажу

Оформивши договір купівлі-продажу попередньо, покупець видає продавцеві аванс у розмірі залишку за кредитом. Цією сумою продавець гасить кредит. Потім банк винаймає з квартири обтяження, видаючи йому документ про те, що іпотеку виплачено. Далі оформлюються права власності в УФМС на покупця, який потім виплачує залишок суми продавцю та набирає прав власника квартири.

Заміна позичальника

Хоча й рідко, банк може замінити позичальника за кредитом. Причиною можуть стати проблеми із виплатами, які виникли у початкового позичальника. Найбільш поширений варіант, коли покупець бере кредит у тому самому банку. Пояснивши причини, кредитору подається клопотання з документами нового позичальника. Пакет повністю відповідає тому, що був у продавця, коли він оформлював кредит. До нього входять документи, що засвідчують особу, фінансовий стан, дієздатність та сімейний стан.

В даному випадку здійснюється продаж зобов'язань з іпотеки. Розмір компенсації продавцю обумовлюється окремо. Схема застосовується, якщо в покупця недостатньо коштів на оплату залишку позики.

Банк не завжди погоджується схвалити нового позичальника, оскільки він може мати недостатній дохід.

При позитивному рішенні з новим позичальником укладається кредитний договір та виділяються кошти, якими гаситься заборгованість продавця. Потім переоформлюються іпотека та права власності на нового власника.

Відсотки, які накопичилися, гасить продавець, оскільки вартості квартири вони не мають відношення. Це платою банку за надання кредиту.

Коли поточна вартість житла перевищує суму боргу та сплаченого кредиту, різниця між ними виплачується продавцю. У деяких випадках для нього це стає вигідним, якщо нерухомість подорожчала.

Ситуація може бути іншою, коли покупець житла отримує кредит в іншому банку. В цьому випадку кредитор продавця не завжди погоджується на подібну угоду, оскільки це йому не вигідно через недоотримання відсотків.

Останнім випадком є продаж квартири кредитором у примусовому порядку. Але це є крайнім заходом, на який йде банк, коли власник квартири не може погасити іпотеку та знайти нового позичальника. У такому разі банк в односторонньому порядку шукає нового покупця на квартиру, вступивши до прав іпотекодержателя. Якщо виручка від її продажу не покриває суму боргу, позичальник зобов'язаний додати кошти. Цей спосіб є невигідним для нього і до цього доходити не слід.

Характерні особливості купівлі квартири з обтяженням

Продаж житла, що знаходиться в іпотеці у банку, є непоганим варіантом. Правильність дотримання всіх операцій контролює банк. При укладанні угоди слід враховувати таке:

Банк необхідно попередньо повідомити.
Розрахунки краще вести через банк. Якщо вони виробляються між продавцем та покупцем, слід отримувати розписки за всі суми.
В обов'язковому порядку обумовлюються умови зняття застави.
Умови угоди письмово узгоджуються усіма сторонами.

Висновок

Продаж квартири з обтяженням відрізняється від звичайної присутності в угоді третьої сторони у вигляді банку-кредитора. Російським законодавством заборонено продавати лише квартири, на які накладено арешт або перебувають в аварійному будинку.

Якщо у вас залишилися питання з приводу продажу нерухомості обтяженою іпотекою, наш черговий юрист готовий безкоштовно проконсультувати вас прямо на сайті. Просто поставте своє запитання у формі нижче та дочекайтеся відповіді.

Останнє оновлення: 20.08.2018

Запитання:

Я купив квартиру на іпотеку. Чи можу я її продати, якщо кредит ще не виплачено, і квартира перебуває у заставі у банку? Як це зробити?

Відповідь:

Купиш отак квартиру в іпотеку, почнеш виплачувати кредит, а тут – бац! Додаток у сімействі. Або переїзд до іншого міста. Або з роботи звільнили. Або, навпаки, тобі раптом підвищили зарплату на новій роботі і ти вирішив будувати власний будинок. Загалом плани різко змінилися, а в тебе кредит на 15 років за квартиру... Що робити? Треба якось позбавлятися цього вантажу. Виникає резонне питання – можна продати квартиру, куплену в іпотеку, якщо вона перебуває у заставі у банку?

Відповідаємо – можна. І навіть кількома способами. Але тут є складнощі. Які? Нині все покажемо. Але спершу дещо уточнимо.

Продаж іпотечної квартириможе відбуватися як на первинномуринку житла, так і на вторинному. На «первинці» власник квартири в будинку, що будується, ще не має на неї. прав власності тому продавати може тільки свої права вимоги її у . На «вторинці» власник продає вже свою власність. В обох випадках принцип дій однаковий, але для продажу квартири на первинному ринку, крім згоди банку-кредитора, знадобиться ще й згода Забудовника.

Як продати іпотечну квартиру, яка перебуває у заставі у банку?

- Як продати іпотечну квартиру при розлученні подружжя?

Якщо подружжя придбало квартиру в іпотеку, а потім розлучилося, ще не виплативши кредит, то їм доведеться ділити не тільки, але й загальні борги. Поділ боргових зобов'язань перед банком може лише за участю самого банку, т.к. йому розлучення подружжя-боржників перестав бути основою зміни умов кредитного договору.

Змінити умови повернення іпотечного кредиту можна лише за згодою самого банку, і лише якщо його влаштує платоспроможність подружжя окремо. Саме подружжя, причому, немає права своєю угодою ( між собою) змінити порядок погашення кредиту. А якщо поділ майна та боргів подружжя відбувається у судовому порядку, то банк буде учасником цього цивільного процесу.

Продати іпотечну квартиру після розлучення подружжя ( созаемщиков) можна також лише за згодою банку-кредитора, наприклад, одним із перерахованих вище способів. Як варіант, за взаємною угодою подружжя та банку, один із подружжя може відмовитися від своєї частки закладеного майна ( квартири) та від своєї частини боргу, відповідно.

- А чи можна продати іпотечну квартиру в іпотеку?

Тут мають на увазі випадок, коли Покупець – теж іпотечник, і має схвалений кредит іншого банку. Тобто закладена за іпотекою квартира продається Покупцю, який використовує кредитні кошти. Таке також можливо ( за згодою банку-заставоутримувача).

Покупець, отримавши схвалення кредиту своєму банку, вибирає іпотечну квартиру, закладеному іншому банку. Тоді іпотечним кредитом від банку Покупця гаситься залишок боргу банку Продавця, а залишок коштів передається самому Продавцю. Іпотечне обтяження квартири при цьому передається ( перереєструється) від банку Продавця до банку Покупця. Фактично при продажу іпотечної квартири в іпотеку відбувається перекредитування з переведенням боргу та застави в інший банк.

- Які ризики у Покупця при покупці іпотечної квартири?

Серйозні ризики у Покупця можуть виникнути, якщо він відступить від перерахованих вище правил купівлі квартири з іпотечним обтяженням. Наприклад, якщо у Покупця беруть надто велику суму авансу для погашення іпотеки, а після розрахунків із банком Продавець відмовляється продавати звільнену від обтяження квартиру ( мовляв, вибач, брате Покупець, гроші я тобі потім поверну, а то мені важко було банку кредит виплачувати – дякую, що допоміг).

– Які податки треба сплачувати під час продажу іпотечної квартири?

Тут оподаткування таке саме, як і при продажу звичайної квартири ( тобто. без кредиту та без застави). Якщо в результаті угод з купівлі квартири в іпотеку та подальшому її продажу власник отримує прибуток, то він повинен сплатити податок ПДФО-13%. Але цей податок він може зменшити або звести його до нуля, застосувавши податкові відрахування.

«СЕКРЕТИ РІЄЛТОРА»:

Детальний алгоритм дій при купівлі та продажу квартири представлений в інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції (відкриється у спливаючому вікні).

Питання про можливість виставлення на продаж квартири, що знаходиться в іпотеці, є дуже важливим. Деякі власники іпотечної нерухомості стикаються з матеріальними труднощами: їм щомісячні внески стають непосильними. В інших виникає бажання придбати більш просторе житло. А треті просто хотіли б заробити на іпотеці.

Ці та інші чинники змушують власника задуматися про продаж іпотечного житла. Але ж житлова площа не належить їм повністю. Тож чи можна продати квартиру, придбану в іпотеку?

Ті, яких турбує це питання, можуть спокійно видихнути: іпотечну нерухомість можна продати і в 2020 році. Тільки процедуру продажу слід здійснювати грамотно, керуючись встановленими правилами. Статті №29 та №33 ФЗ, що стосуються іпотечного кредитування, надають позичальнику право експлуатації та продажу квартири, купленої в іпотеку.

При цьому власник іпотечного житла повинен пам'ятати ключове правило: він не має права здійснювати жодних угод із квартирою (у тому числі й продавати) без згоди кредитної організації. Інакше всі права нерухомість передаються банку (ст. №301 ДК РФ).

Як продати іпотечну квартиру?

Існує чотири способи продажу іпотечного житла:

Дострокове погашення позики.
Самостійний продаж.
Продаж за допомогою банку.
Продаж боргових зобов'язань.

Дострокове погашення

Цей спосіб має на увазі пошук покупця, який погодиться купити житло з обтяженням і видасть продавцю гроші для дострокового погашення частини боргу, що залишилася. Знайти такого покупця непросто: обтяження квартири часто відлякує потенційних покупців.

Схема дострокового погашення іпотеки актуальна при продажі житла, що будується. Житлова площа в новобудовах з гарним плануванням користується підвищеним попитом, і у сумлінного забудовника зазвичай немає відбою від покупців на квартири, які знаходяться на завершальному етапі будівництва.

Як проводиться процедура продажу квартири за схемою дострокового погашення іпотеки? Перший крок – це отримання згоди банку.Позичальнику потрібно буде вказати причину дострокового погашення кредиту, адже банку це не надто вигідно. Подальші етапи процедури:

Визначення суми заборгованості за кредитом.
Укладання угоди між позичальником та покупцем (завіряється у нотаріуса).
Виписка позичальника та всіх членів сім'ї (у тому числі і неповнолітніх) з іпотечної квартири.
Внесення задатку у розмірі, необхідному повного погашення іпотеки.
Закриття іпотеки та зняття обтяження з квартири.
Заключний етап: переоформлення переходу права власності на квартиру у реєстраційній палаті.

Самостійний продаж

Ключова рекомендація для продавця: не слід приховувати від потенційного покупця той факт, що житло, що продається, знаходиться під заставою у банку.Така поведінка буде розцінена як залучення покупця до афери.

Сама ж угода відбувається просто. Головне – все робити згідно із законом.Припустимо, квартира сподобалася покупцеві і він вирішив її придбати, знаючи, що нерухомість перебуває під обтяженням. Подальший хід угоди такий:

Покупець звертається до кредитора з виявом бажання викуп застави.
Співробітники банку складають з ним попередню угоду купівлі-продажу та нотаріально засвідчують документ.
Покупець вносить необхідну для погашення заборгованості суму до одного банківського осередку, що залишилася для позичальника суми — до іншої.
З квартири знімається обтяження.
Оформляється договір купівлі-продажу у Росреєстрі.
Банк та позичальник отримують доступ до осередків з грошима.

Продаж іпотечного житла банком

При використанні цієї схеми продажу іпотечного житла банк вже виступає не як сторонній спостерігач. Він веде угоду від початку і до кінця, видає свій осередок, займається всіма документами. Від продавця потрібні лише підписи.Співробітники банку самостійно зв'язуватимуться з Регпалатою.

Покупець іпотечного житла вносить кошти до банківського осередку кредитора, а різницю між вартістю житла та заборгованістю по іпотеці кладе до іншого осередку. Далі банк повідомляє Регпалат про виплату кредиту, і з об'єкта продажу знімається обтяження.

Така схема не дуже вигідна позичальнику: банк не дуже зацікавлений продати квартиру дорожче. Йому важливо повернути борг, тому достатньо того, щоб сума боргу була аналогічною вартості квартири.

Продаж боргових зобов'язань

Цей спосіб передбачає продаж позичальником своїх боргових зобов'язань перед банком. І тут іпотечний кредит переоформляється на нового позичальника.Банк укладає договір з покупцем про переведення на нього частини позики, що залишилася. Таким чином, вже новий позичальник стає власником іпотечної житлової площі та боржником за кредитом.

Багато покупців самі бажають придбати квартиру, що знаходиться під обтяженням, адже іпотечна нерухомість найчастіше пропонується за нижчою вартістю. Для таких покупців процедура оформлення іпотечної позики майже не відрізняється від стандартної:

Кандидат надає пакет документів для розгляду заявки на іпотечну позику.
У разі схвалення проводиться оцінка нерухомості, що купується.

Перереєстрацією застави в Росреєстрі займається виключно банк. Позичальнику залишається лише підписати документ про переуступку боргового зобов'язання.

У разі переоформлення кредиту як покупця може бути й інша кредитна організація. У подібній ситуації іпотечна позика переводиться на банк, який надав новий кредит на погашення старого. У наші дні це досить часте явище, оскільки з кожним роком банки зменшують відсоток за кредитом. А позичальник, який знайшов банк з більш прийнятною відсотковою ставкою або лояльнішими умовами, проводить перекредитування іпотеки, перевівши борг в іншу кредитну організацію.

Позичальнику дана процедура приносить безперечну вигоду. Однак далеко не кожен банк дає згоду на подібну угоду: одні банки не дозволяють перекредитування за жодного приводу, інші – накладають на позичальника штрафні санкції, які часом досягають чималих сум.

Податкові зобов'язання

Продавцю іпотечного житла слід врахувати один нюанс: якщо нерухомість знаходиться у його власності менше 3-х років і продана за вищою вартістю, йому доведеться сплатити податок із продажу квартири (13%).

Нюанси продажу нерухомості, купленої з військової іпотеки

Згідно із законом, житло, куплене з використанням цільової житлової та іпотечної позик, до моменту повного погашення кредиту є запорукою не тільки у кредитної організації, а й у Міноборони РФ.

Обтяження буде знято з квартири лише після повного погашення позики та після досягнення позичальником 20-річного терміну служби. Схема продажу такої квартири зазвичай включає пошук коштів на погашення ЦЖЗ.

Алгоритм проведення операції наступний:

Продавець повідомляє банк і Россвоєніпотеку про своє бажання продати житло і зняти обтяження.
Уточнює у банку суму боргу.
Погашає суму заборгованості.
Знаходить покупця на житло.
Отримує документ про зняття обтяження.
Отримує у Росреєстрі документ на право власності.
Продає квартиру за звичайною схемою.

Важливо: для погашення боргу перед Росвоеніпотекою (як і для погашення частини заборгованості перед банком-кредитором у разі цивільної іпотеки) можна використовувати кошти, отримані в рамках материнського капіталу.

Відео: Процедура продажу іпотечної нерухомості

Документи для продажу іпотечної нерухомості

Проведення процедури продажу іпотечного житла вимагає від позичальника підготовки повного пакета документів. Що до нього входить?

документ, що підтверджує платоспроможність;
договір купівлі-продажу із покупцем;
довідка про відсутність заборгованості за кредитом;
заставна за позикою;
документ про зарахування покупцем коштів на нерухомість, якими буде погашено залишок за кредитом;
документ, що підтверджує зняття квартири з обтяження.

Таким чином, продати квартиру в іпотеці можна. І навіть кількома способами. Головне – провести процедуру грамотно, не приховуючи нічого від банку, ні від покупця.

Виплачуючи іпотечний кредит, що став непосильним, не зайвим буде знати, як продати квартиру в іпотеці. Для багатьох позичальників буде несподіваною інформація про те, як продати квартиру в іпотеці та при цьому заробити.

Нерухомість, на яку накладено обтяження, продати без дозволу банку не можна. При іпотечному кредитуванні згідно зі ст. 29 та ст. 33 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» чинної редакції від 7 травня 2013 року за номером 102-Ф3, позичальник має право лише користуватися закладеним майном та зобов'язаний утримувати його у належному вигляді.

Його втрата чи продаж третім особам незаконна. Подія, що відбулася, дозволяється на користь заставоутримувача (тобто банку), згідно зі ст. 301-303 ЦК України. Але є низка випадків, коли банк може піти назустріч позичальнику та дозволити продаж заставної квартири.

Чому хочуть продати квартиру в іпотеці?

Причини, через які позичальник починає замислюватися про те, як продати квартиру в іпотеці, можна умовно розділити на 3 групи:

при втраті достатньої погашення позики доходу;
при виниклій необхідності придбання більш просторого житла;
за бажання заробити на іпотеці.

При втраті достатньої для погашення позики доходу
Від втрати стабільного фінансового доходу ніхто не застрахував. Передбачити неможливо, що станеться за кілька років. А платежі в строгому порядку необхідно здійснювати щомісяця, у повному обсязі та у встановлені терміни, незалежно від будь-яких ситуацій.

Тому бажання скоріше продати квартиру, щоб розплатитися з банком до того, як будуть застосовані додаткові заходи, згідно з ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)», цілком природно і передбачувано.
При виниклій необхідності в придбанні більш просторого житла
Наприклад, молоді люди енергійно піднімаються кар'єрними сходами, одружуються/виходять заміж, заводять дітей. Взята квартира в іпотеку стає малою. Більшість таких позичальників розглядає варіант продажу іпотечної квартири та подальшої купівлі більшої за площею.

Банком можна взяти другий іпотеки на квартиру більшої площі, якщо доходи молодої сім'ї дозволяють вносити платежі відразу за двома довгостроковими позиками. Для такого варіанту потрібна наявність початкового внеску.
За бажання заробити на іпотеці
Якщо квартира придбавалася в будинку, що будується на досить ранньому етапі, то до завершення будівництва ціна її істотно зростає і в деяких випадках з лишком перекриває всі витрати, пов'язані з іпотекою.

Учасники пайового будівництва намагаються продати свою квартиру до здачі будинку в експлуатацію, оскільки переоформити договір цесії набагато простіше, ніж займатися оформленням готового житла (якщо, звичайно, мета спочатку заробити).

Але буває і так, що потреба житла, що будується, відпала, і позичальник задумується про його продаж з максимальною вигодою для себе. Це виняткові випадки.

При продажі вторинного житла, що перебуває під обтяженням, позичальнику доводиться знижувати його ринкову вартість, оскільки охочих зв'язуватися з банківським заставним майном дуже мало.

Згода банку на продаж квартири в іпотеці

Отримана квартира за допомогою іпотеки є майном боржника, але щоб продати її, потрібно отримати згоду банку.

З одного боку ,банк зацікавлений у повному погашенні позики і повинен перешкоджати продажу заставної нерухомості, якщо позичальник неспроможна більше нести боргові зобов'язання з іпотеці.

З іншого боку , при дозволі продажу заставної нерухомості банк втрачає свій можливий прибуток, пов'язаний із виплатами відсотків за використання позикових коштів, виданих на придбання цієї нерухомості.

Якщо можливість продажу квартири в обтяженні прописана у укладеному договорі, банк не може відмовити. Щоб позичальники не зловживали такою можливістю, продаж іпотечної квартири супроводжується накладенням суттєвих штрафних санкцій та загороджувальних комісій.

Чи не знаєте свої права?

Але вони незрівнянні з можливими наслідками через припинення платежів з іпотеки. Якщо позичальник об'єктивно не може більше регулярно платити за кредитом - йому не варто затягувати з продажем, розумніше вирішити ситуацію до судового розгляду.