Hipotekos buto pardavimas: teisėti būdai. Ar galima parduoti butą su hipoteka? Parduodamas butas su hipoteka

Įsigijus nekilnojamąjį turtą su hipoteka vienu metu ir privalumas, ir trūkumas yra tai, kad apmokėjimas už butą vyksta ilgus metus. Skolininkams dažnai kyla klausimas: ar galima parduoti butą su hipoteka, o kitą nusipirkti su hipoteka?

Hipotekos gavimo schema jau yra žinoma kiekvienam skolininkui, išdavusiam butą kreditu. Apsvarstykite, kaip parduoti nekilnojamąjį turtą, kuriame yra turto suvaržymų.

Priežastys keisti butus

Priklausomai nuo priežasčių, dėl kurių būtina keisti butą, nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo klausimas gali būti sprendžiamas įvairiais būdais. Nekilnojamojo turto pardavėjai pastebi, kad populiariausios priežastys, dėl kurių vienas su būsto paskola įsigytas butas keičiamas kitu, įsigytu pagal tą pačią programą:

paskolos gavėjo finansinės padėties gerinimas arba šeimos pagausėjimas. Dažnai būsto paskolas išduoda jaunos šeimos, kurios, susilaukusios vaikų, siekia pagerinti savo gyvenimo sąlygas;
šeimos aplinkybių pasikeitimas. Taip skyrybas slapčia vadina skolininkai, kai reikia parduoti santuokoje įgytą turtą, padalyti pinigus ir įsigyti mažesnius butus;
pablogėjusi finansinė padėtis. Būsto paskolas bankai išduoda ne tik rubliais, bet ir doleriais ar eurais. Per pastaruosius porą metų šalies valiuta nuvertėjo daugiau nei du kartus, o atlyginimai išliko tame pačiame lygyje, o dabar daugelis šeimų tiesiog negali grąžinti paimtos paskolos.

Gali būti ir kitų priežasčių, kodėl skolininkui reikia keisti būstą, pavyzdžiui, persikelti į naują darbą ir nenorint ten patekti per visą miestą.

Dažniausiai buto pardavimo priežastis yra poreikis keisti gyvenamąją vietą arba pasikeitusi paskolos gavėjo šeiminė padėtis.

Jei planuojama didinti gyvenamąjį plotą arba persikelti į prestižiškesnį rajoną, tai yra, planuojamas pirkti turtas yra brangesnis ir likvidesnis, paskolos gavėjas gali kreiptis į banką su klausimu dėl užstato keitimo. Tačiau ši galimybė yra įmanoma, ypač jei naujas būstas įsigyjamas pagal mainų sutartį arba paskolos gavėjas pirmiausia perka naują, o vėliau parduoda senąjį. Tokios situacijos yra retos. Paprastai skolininkas pirmiausia turi parduoti būstą, o tada pirkti naują. Ir tokiais atvejais paskolos gavėją domina vienas klausimas: ar įmanoma parduoti būstą su hipoteka? Kadangi naujo gyvenamojo ploto pirkimas vyks pagal įprastą hipotekos registravimo schemą.

Ką sako įstatymas?

Klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu hipoteka, reglamentuoja Federalinis įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (toliau – Įstatymas). Minėto įstatymo 37 straipsnis sako, kad įkeisto turto perleidimui (paprasčiau tariant, pardavimui) reikalingas įkaito turėtojo, tai yra banko, sutikimas. Taigi be banko leidimo sandoris nebus įtrauktas į valstybės registrą.

Jeigu pardavėjas kažkokiu būdu aplenkė įstatymus ir pardavė įkeistą turtą, tai pagal įstatymo 39 straipsnį bankas turi teisę reikalauti išankstinio įsipareigojimų įvykdymo, taip pat ir iš pirkėjo, arba sandorio pripažinimo negaliojančiu.

Svarbu! Be banko sutikimo sandoris bus negaliojantis! Nuosavybės teisės pirkėjui neperleidžiamos.

Kaip gauti leidimą parduoti?

Taigi, pagrindinė sąlyga – gauti banko leidimą parduoti nekilnojamąjį turtą. Beveik visi bankai jau yra nustatę aiškią leidimo perleisti turtą išdavimo tvarką. Finansų institucijos yra suinteresuotos mokėti būsto paskolą, bet kas bus savininkas, joms neįdomu.

Paprastai perleidimas galimas, jei bus visiškai grąžinta hipotekos paskola. Jei skolininkas negali pats padengti skolos, situacija tampa šiek tiek sudėtingesnė. Pirmiausia skolininkas turi susirasti pirkėją, pasiruošusį sumokėti sumą už būsto paskolą, tik po to bankas nuima naštą, ir sandoris galimas.

Paaiškinkite bankui priežastį, kodėl buvo priimtas sprendimas parduoti butą, ir jis greičiausiai susitiks su jumis ir sumažins laiką, reikalingą visiems popieriams sutvarkyti.

Problemos, susijusios su apkrauto buto pardavimu

Parduoti būstą, apkrautą hipoteka, yra gana sudėtinga užduotis, nes ne kiekvienas pirkėjas sutiks įsigyti tokį turtą. Tai kelia dvi problemas:

siauras pirkėjų ratas. Sunkiausias dalykas parduodant hipotekos nekilnojamąjį turtą yra rasti pirkėją. Daugelis tiesiog bijo kreiptis į banką, nes bijo ateityje prarasti ir nekilnojamąjį turtą, ir pinigus. Atsižvelgiant į gausų parduodamo nekilnojamojo turto pasirinkimą, rasti tokį butą norinčio įsigyti gali būti tikras iššūkis;
poreikis parduoti už mažesnę kainą. Kadangi potencialių pirkėjų ratas gerokai siaurėja, norint, kad pasiūlymas būtų patrauklesnis, tenka daryti dideles nuolaidas, atsisakant buto už mažesnę nei rinkos kainą.

Be to, kartais bankai skiria baudą už išankstinį būsto paskolos grąžinimą. Tokiu atveju reikia paskaičiuoti visas išlaidas, kad nepasirodytų, jog sandoris yra nuostolingas.

Parduodami butą, apkrautą hipoteka, pasiruoškite šiek tiek prarasti savo vertę.

Būdai parduoti butą

Labiausiai tikėtini būdai parduoti butą su hipoteka yra šie:

savarankiškas pardavimas pirkėjui už grynuosius pinigus;
buto pardavimas pirkėjui, kuris jį organizuoja už hipoteką;
pardavimas, tarpininkaujant nekilnojamojo turto organizacijai.

Apsvarstykime visas galimybes išsamiau.

savęs pardavimas

Tokiu atveju pardavėjas pirkėjo ieško savarankiškai.

Sandorio esmė tokia. Pirma, pirkėjas pardavėjui atiduoda pinigų dalį, kurią reikia sumokėti už hipoteką, kad būtų galima sumokėti skolą. Po to pardavėjas ir bankinės organizacijos atstovas pašalina buto suvaržymą, o pirkėjas įregistruoja teises į turtą, kartu pervesdamas likusią sumą.

Pagrindinė bėda ta, kad reikia surasti pirkėją, kuris sutiktų įnešti reikiamą sumą prieš sandorį. Ši operacija gana rizikinga, nes pardavėjo nesąžiningumo atveju pirkėjas gali likti be buto ir be pinigų. Siekdamas apsisaugoti, pirkėjas gali reikalauti užregistruoti indėlio sutartį pas notarą.

Pagrindinė problema parduodant įkeistą butą – būtinybė įtikinti pirkėją sumokėti avansą.

Parduodamas pirkėjui, kuris sutvarko būsto paskolą

Šiuo atveju ideali situacija yra tada, kai pirkėjas turi sumą, reikalingą hipotekai apmokėti. Pardavėjas sumoka bankui už gautus pinigus ir panaikina visus apribojimus. Po to pirkėjas pateikia sandoriui reikalingus dokumentus ir surašo hipoteką, o likusias lėšas pardavėjas gauna iš banko.

Pageidautina, kad hipoteka būtų paimta iš to paties banko. Tuomet galima tikėtis greitesnės ir paprastesnės procedūros, o prie prašymo galima pridėti būsimo pirkėjo dokumentus su prašymu leisti anksčiau laiko grąžinti būsto paskolą.

Hipotekos pirkėjų registracija tame pačiame banke idealiai tinka tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Kai kuriais atvejais bankas yra pasirengęs „pakeisti skolininką“ pagal hipotekos sutartį.

Parduodamas butas su nekilnojamojo turto agentūros pagalba

Situacija labai panaši į pirmąjį buto pardavimo būdą, tik maklerio ieško pirkėjo. Už šią paslaugą jis ima tam tikrą procentą. Rinkoje žinomos nekilnojamojo turto agentūros kaip tarpininko įtraukimas padės įtikinti potencialų pirkėją, kad pardavėjas neturi piktų ketinimų ir dalį lėšų būtina sumokėti iš anksto.

Didelės nekilnojamojo turto agentūros gali išduoti paskolą hipotekai apmokėti, kad būtų pašalinti nekilnojamojo turto suvaržymai. Tai padidins greitesnio pardavimo tikimybę.

Rezultatai

Taigi, parduoti būstą su hipoteka galima ir nusipirkti kitą, o būdų tai padaryti yra net keli. Žinoma, apsunkinimų buvimas apsunkina pirkėjo paieškos ir sandorio sudarymo procedūrą, tačiau tai nėra problema, kurios negalima išspręsti.

Dauguma žmonių neturi pakankamai finansinių garantijų butui įsigyti. Ją jie įgyja gavę banko paskolą. Dėl to įsigytas butas yra garantas, kad paskola ir palūkanos bus grąžintos. Visą skolos grąžinimo laikotarpį nuosavybės teisė į įsigytą turtą yra „įšaldoma“ banko. Savininkas visiškai nekontroliuoja turto.

Nekilnojamojo turto suvaržymą ir jo pašalinimą turi įregistruoti valstybė. Sudarant butų sandorius informacija įvedama į valstybinį teisių registrą. Apie bet kurį butą pirkėjas gali gauti informacijos apie jame esančius suvaržymus.

Parduoti hipotekos butą nėra labai pelninga. Pardavėjas turi mažinti kainą dėl to, kad turto patrauklumas yra daug mažesnis, palyginti su paprastais butais. Be to, žymiai padidėja moralinės ir laiko sąnaudos. Daug sutarčių tenka sudaryti banke, registracijos rūmuose ir pas notarą.

Palankios sąlygos pardavėjui susidaro tik nekilnojamojo turto rinkoje brangstant būstui.

Būdai parduoti butą su hipoteka

Paskola butui galioja 10-20 metų. Šiuo laikotarpiu daugelis nori pagerinti savo gyvenimo sąlygas įsigydami didesnį būstą. Parinktys gali skirtis. Net jei turtas yra įkeistas, turtas yra pirkėjo vardu ir jis gali jį parduoti nepaisydamas apribojimų. Yra keletas tokių būdų. Visos šios schemos reiškia tam tikrą procedūrą.

Išankstinis skolos grąžinimas prieš pardavimą

Situacija labai paprasta: būsto paskola yra kliūtis parduoti ir ją reikia uždaryti grąžinant skolą. Tuomet bus galimas buto pardavimas be trečiųjų asmenų. Esant tokiai situacijai, pagrindinis klausimas yra rasti reikiamą pinigų sumą.

Būstą kreditu paėmusi šeima tokių lėšų neturi. Antraip būtų įsigijusi iš karto ir nepermokėjusi palūkanų. Į pagalbą gali ateiti artimieji ar draugai, kurie gali paskolinti lėšas tam laikotarpiui, kol butas bus paimtas iš hipotekos ir pardavėjas gaus apmokėjimą po sandorio įvykdymo.

Priešingu atveju namą gali nusipirkti pirkėjas jeigu jam tai labai įdomu. To motyvas gali būti noras gyventi rajone arba prieinama būsto kaina.

Visa veikla, susijusi su buto pardavimu, gali būti pradėta gavus banko sutikimą. Viskas priklauso nuo to, kaip sudaroma sutartis su paskolos gavėju. Sąlygos gali skirtis. Vienas iš jų – laikotarpis, po kurio galima pradėti prekiauti. Priešingu atveju paskolos gavėjas turi sumokėti ne mažiau kaip 50% hipotekos. Taigi pardavėjas prieš pardavimą privalo pranešti kredito įstaigai apie savo ketinimus.

Pagrindinė paskolos gavėjo užduotis yra surasti pirkėją, kuris būtų pasirengęs sumokėti už turtą su apsunkinimu. Norėdami tęsti pardavimą, visi nuomininkai turi išsiregistruoti iš buto.

Sudarius sutartį su banku, pardavėjas iš pirkėjo gauna 100% išankstinį apmokėjimą šiais būdais:

grynieji pinigai (labiausiai tikėtinas ir nesaugiausias būdas);
į pardavėjo sąskaitą banke, išdavusiame paskolą;
pirkėjas sumoka reikiamą sumą paskolai grąžinti, po to bankas iš karto panaikina draudimą perleisti nekilnojamąjį turtą.

Prieš sudarydami sandorį, turite įsitikinti, kad nėra baudos už paskolos grąžinimą anksčiau laiko. Jei tai reikšminga, visas renginys pardavėjui bus nuostolingas. Be to, skolos grąžinimas pirkėjo pinigais sukuria jam tam tikrą riziką. Tokią operaciją gali atlikti tik pardavėjas, kuris yra sutartiniais santykiais su banku.

Skolintojo įtraukimas į sandorį kaip trečioji šalis

Abiejų šalių teisių apsaugą užtikrina kreditoriaus banko įtraukimas į pardavimą. Tarpininko buvimas sandoryje įtikina pirkėją sumokėti avansą, po kurio panaikinamas nekilnojamojo turto perleidimo draudimas ir įforminamas pirkimas-pardavimas. Net jei pirkėjas perveda lėšas paskolai grąžinti į pardavėjo sąskaitą, skolintojas sužino apie sandorį ir taip užkerta kelią sukčiavimui.

Iš dalies pirkėjo teisės yra apginamos, kai jis surašo laidavimo sutartį ir oficialiai grąžina pardavėjo paskolą savo vardu. Taigi jis turi teisę reikalauti grąžinti skolą.

Sandorį galima atlikti dviem būdais, po kurių pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į butą be suvaržymo:

Užstato pašalinimas iš nekilnojamojo turto iki nuosavybės teisės perdavimo pirkėjui

Pirkėjas, gavęs banko sutikimą sandoriui, pinigus už butą padeda į banko kreditoriaus 2-ąją depozito dėžę. Viename jis nustato skolos sumą už būsto paskolą, o kitame - likusias lėšas. Tik po to pasirašomos pirkimo-pardavimo sutartys ir pateikiamos paraiškos registracijos rūmams. Bankas, gavęs nuosavybės teisę į pirkėjo turtą patvirtinančius dokumentus, gali paimti paskolos grąžinimo sumą iš depozito. Pardavėjui lieka likę pinigai iš 2 kameros, kuriais jis gali disponuoti savo nuožiūra.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutarties registracija

Pirkėjas, iš anksto sudaręs pirkimo–pardavimo sutartį, pardavėjui išduoda avansinį mokėjimą paskolos likučio sumai. Su šia suma pardavėjas grąžina paskolą. Tada bankas nuima buto suvaržymą, duodamas jam dokumentą, kad hipoteka sumokėta. Be to, nuosavybės teisės įregistruojamos FMS pirkėjui, kuris vėliau sumoka likusią sumą pardavėjui ir įgyja buto savininko teises.

Skolininko pakeitimas

Nors ir retai, bankas gali pakeisti paskolos gavėją. Priežastis gali būti problemos dėl grąžinimo, kilusios iš pradinio skolininko. Dažniausias variantas, kai pirkėjas ima paskolą iš to paties banko. Paaiškinus priežastis, kreditoriui pateikiamas prašymas su naujojo paskolos gavėjo dokumentais. Paketas visiškai atitinka tą, kurį pardavėjas turėjo kreipdamasis dėl paskolos. Tai apima asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, finansinę būklę, veiksnumą ir šeimyninę padėtį.

Tokiu atveju parduodami hipotekos įsipareigojimai. Kompensacijos dydis pardavėjui derinamas atskirai. Schema taikoma, jei pirkėjas neturi pakankamai lėšų likusiai paskolai sumokėti.

Bankas ne visada sutinka patvirtinti naują skolininką, nes jis gali neturėti pakankamai pajamų.

Priėmus teigiamą sprendimą, su nauju skolininku sudaroma paskolos sutartis ir skiriamos lėšos pardavėjo skolai padengti. Tada hipoteka ir nuosavybės teisės perregistruojamos naujam savininkui.

Susikaupusias palūkanas moka pardavėjas, nes jos nesusijusios su buto kaina. Tai yra mokėjimas bankui už paskolą.

Kai esama būsto vertė viršija skolos ir grąžintos paskolos sumą, skirtumas tarp jų sumokamas pardavėjui. Kai kuriais atvejais jam pasidaro pelninga, jei pabrango nekilnojamasis turtas.

Situacija gali būti kitokia, kai būsto pirkėjas gauna paskolą iš kito banko. Tokiu atveju pardavėjo kreditorius ne visada sutinka su tokiu sandoriu, nes jam tai nėra pelninga dėl palūkanų trūkumo.

Kraštutinis atvejis – kreditoriaus priverstinis buto pardavimas. Bet tai yra kraštutinė banko priemonė, kai buto savininkas negali sumokėti būsto paskolos ir susirasti naują skolininką. Tokiu atveju bankas vienašališkai ieško naujo buto pirkėjo, sudaręs hipotekos kreditoriaus teises. Jei parduotos lėšos nepadengia skolos sumos, skolininkas privalo pridėti trūkstamas lėšas. Šis metodas jam yra pats nepalankiausias ir neturėtų to daryti.

Būdingi buto su apsunkinimu pirkimo ypatumai

Parduoti būstą, įkeistą banko, yra geras pasirinkimas. Visų operacijų vykdymo teisingumą kontroliuoja bankas. Sudarant sandorį, atsižvelkite į šiuos dalykus:

Apie tai bankui turi būti pranešta iš anksto.
Geriau atsiskaityti per banką. Jei jie yra tarp pardavėjo ir pirkėjo, reikia gauti visų sumų kvitus.
Indėlio atsiėmimo sąlygos yra privalomos.
Dėl sandorio sąlygų visos šalys susitaria raštu.

Išvada

Buto su apsunkinimu pardavimas nuo įprasto skiriasi tuo, kad sandoryje dalyvauja trečioji šalis kreditoriaus banko forma. Rusijos įstatymai draudžia parduoti tik tuos butus, kurie buvo areštuoti arba yra avariniame pastate.

Jei vis dar turite klausimų dėl nekilnojamojo turto, apmokestinto hipoteka, pardavimo, mūsų budintis teisininkas yra pasirengęs nemokamai patarti tiesiogiai svetainėje. Tiesiog užduokite klausimą žemiau esančioje formoje ir laukite atsakymo.

Paskutinis atnaujinimas: 2018-08-20

Klausimas:

Nusipirkau butą su hipoteka. Ar galiu parduoti, jei paskola dar negrąžinta ir butas įkeistas bankui? Kaip tai padaryti?

Atsakymas:

Nusiperki tokį butą su hipoteka, pradedi mokėti paskolą, o tada – bam! Šeimos papildymas. Arba persikelti į kitą miestą. Arba jie buvo atleisti iš darbo. Arba, priešingai, staiga padidino atlyginimą naujame darbe ir nusprendėte statytis savo namą. Apskritai planai kardinaliai pasikeitė, o jūs turite paskolą 15 metų butui... Ką daryti? Turime kažkaip atsikratyti šios naštos. Kyla pagrįstas klausimas - Ar galima parduoti butą, pirktą su hipoteka, jei jis įkeistas bankui?

Atsakome – galima. Ir net keliais būdais. Tačiau čia yra sunkumų. Kuris? Dabar mes jums viską parodysime. Bet pirmiausia kai ką išsiaiškinkime.

Parduodamas butas su hipoteka gali atsitikti kaip pirminis būsto rinka ir antraeilis. Apie "pagrindinis" savininkas buto statomas namas dar neturi nuosavybės teisės , todėl jis gali parduoti tik savo reikalauti teisių ant jos . Dėl "antrinės" savininkas jau parduoda savo turtą. Abiem atvejais veikimo principas yra tas pats, tačiau norint parduoti butą pirminėje rinkoje, be kreditoriaus banko sutikimo, reikės ir sutikimo programuotojas.

Kaip parduoti butą su hipoteka, kuris įkeistas bankui?

– Kaip parduoti įkeistą butą sutuoktinių skyrybų metu?

Jei sutuoktiniai nusipirko butą su hipoteka, o po to išsiskyrė prieš išmokėdami paskolą, tada jie turės dalytis ne tik, bet ir bendromis skolomis. Skolinių įsipareigojimų bankui padalijimas gali vykti tik dalyvaujant pačiam bankui, nes jam sutuoktinių skolininkų santuokos nutraukimas nėra pagrindas keisti paskolos sutarties sąlygas.

Pakeisti būsto paskolos grąžinimo sąlygas galima tik pačiam bankui sutikus ir tik jį tenkinus sutuoktinių mokumu atskirai. Tačiau patys sutuoktiniai pagal savo susitarimą neturi teisės ( tarp savęs) pakeisti paskolos grąžinimo tvarką. O jeigu sutuoktinių turto ir skolų padalijimas vyks teisme, tai bankas bus šio civilinio proceso dalyvis.

Parduodu hipotekos butą po sutuoktinių skyrybų ( bendraskolininkų) taip pat galima tik gavus banko kreditoriaus sutikimą, pavyzdžiui, naudojant vieną iš aukščiau išvardintų būdų. Arba, sutuoktinių ir banko bendru susitarimu, vienas iš sutuoktinių gali atsisakyti savo įkeisto turto dalies ( butai) ir atitinkamai iš savo skolos dalies.

- Ar galima hipotekos butą parduoti įkeitus?

Tai reiškia atvejį, kai Pirkėjas taip pat yra būsto paskolos davėjas ir turi patvirtintą paskolą iš kito banko. Tai yra, įkeistas butas parduodamas Pirkėjui, kuris pats naudojasi paskolos lėšomis. Tai taip pat įmanoma įkaito turėtojo banko sutikimu).

Pirkėjas, gavęs savo banko sutikimą paskolai gauti, pasirenka kitam bankui įkeistą būstą. Tuomet būsto paskola iš Pirkėjo banko panaikina skolos Pardavėjo bankui likutį, o likutis pervedamas pačiam Pardavėjui. Tokiu atveju buto hipotekos suvaržymas perkeliamas ( perregistruotas) iš Pardavėjo banko į Pirkėjo banką. Tiesą sakant, parduodant įkeistą butą hipoteka, vyksta skolinimas pervedant skolą ir užstatą kitam bankui.

– Kokia rizika kyla Pirkėjui perkant būstą su hipoteka?

Pirkėjui gali kilti rimta rizika, jeigu jis nukryps nuo aukščiau nurodytų taisyklių pirkdamas butą su hipotekos apsunkinimu. Pavyzdžiui, jeigu Pirkėjas paima per daug avanso, kad apmokėtų būsto paskolą, o atsiskaitęs su banku, Pardavėjas atsisako parduoti nesuvaržytą butą ( jie sako, atsiprašau, broli pirkėja, aš tau vėliau pinigus grąžinsiu, kitaip man buvo sunku sumokėti bankui paskolą - ačiū už pagalbą).

Kokius mokesčius reikia mokėti parduodant būstą su hipoteka?

Čia apmokestinimas toks pat kaip ir parduodant paprastą butą ( tie. be kredito ir be užstato). Jei dėl buto pirkimo su hipoteka ir vėlesnio jo pardavimo sandorių savininkas gauna pelno, jis turi sumokėti gyventojų pajamų mokestis-13 proc.. Bet jis taikydamas gali sumažinti šį mokestį arba net sumažinti iki nulio mokesčių atskaitymai.

"MAKLOTOJO PASLAPTYS":

Detalus veiksmų algoritmas perkant ir parduodant butą pateikiamas interaktyviame žemėlapyje, kuris atsidarys iššokančiame lange."> NURODYMAI ŽINGSNIS PAS ŽINGSNIS (atsidarys iššokančiajame lange).

Labai svarbus klausimas dėl galimybės parduoti butą su hipoteka. Kai kurie hipotekos nekilnojamojo turto savininkai susiduria su finansiniais sunkumais: jiems mėnesinės įmokos tampa nepakeliamos. Kiti nori įsigyti erdvesnį būstą. O dar kiti norėtų tiesiog užsidirbti iš hipotekos.

Šie ir kiti veiksniai savininką verčia susimąstyti apie būsto pardavimą įkeisti būstą. Bet juk gyvenamoji erdvė jiems visiškai nepriklauso. Taigi ar galima parduoti butą, įsigytą su būsto paskola?

Susirūpinusiems šiuo klausimu gali ramiai atsikvėpti: būsto nekilnojamąjį turtą galima parduoti dabartiniais 2020 m. Tik pardavimo procedūra turi būti atlikta kompetentingai, vadovaujantis nustatytomis taisyklėmis. Federalinio įstatymo straipsniai Nr. 29 ir Nr. 33, susiję su hipotekos kreditavimu, suteikia paskolos gavėjui teisę eksploatuoti ir parduoti butą, įsigytą su hipoteka.

Tuo pačiu įkeisto būsto savininkas turi atsiminti esminę taisyklę: be kredito įstaigos sutikimo jis neturi teisės daryti su butu jokių sandorių (taip pat ir parduoti). Priešingu atveju visos teisės į nekilnojamąjį turtą perduodamos bankui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 301 str.).

Kaip parduoti būstą su hipoteka?

Yra keturi hipotekos būsto pardavimo būdai:

Ankstyvas paskolos grąžinimas.
Savęs pardavimas.
Pardavimas su banko pagalba.
Skolinių įsipareigojimų pardavimas.

Išankstinis grąžinimas

Šis metodas apima pirkėjo paiešką, kuris sutiktų nusipirkti būstą su apsunkinimu ir duotų pardavėjui pinigų, kad likusią skolą padengtų anksčiau laiko. Rasti tokį pirkėją nelengva: buto našta dažnai atbaido potencialius pirkėjus.

Parduodant statomą būstą aktuali išankstinio būsto paskolos grąžinimo schema. Būstas gero išplanavimo naujuose pastatuose yra labai paklausus, o sąžiningas vystytojas dažniausiai neturi pirkėjų tiems butams, kurie yra paskutinėje statybos stadijoje.

Kaip vyksta buto pardavimo tvarka pagal išankstinio hipotekos grąžinimo schemą? Pirmas žingsnis – gauti banko sutikimą. Paskolos gavėjas turės nurodyti išankstinio paskolos grąžinimo priežastį, nes tai bankui nėra labai pelninga. Kiti procedūros žingsniai:

Paskolos sumos nustatymas.
Sutarties tarp paskolos gavėjo ir pirkėjo sudarymas (patvirtintas notaro).
Paskolos gavėjo ir visų šeimos narių (įskaitant nepilnamečius) išrašas iš hipotekos būsto.
Sumokite indėlį, kurio reikia norint visiškai grąžinti hipoteką.
Hipotekos uždarymas ir buto suvaržymo pašalinimas.
Galutinis etapas: buto nuosavybės teisės perleidimo perregistravimas registracijos rūmuose.

savęs pardavimas

Pagrindinė rekomendacija pardavėjui: neturėtumėte slėpti nuo potencialaus pirkėjo, kad parduodamas turtas yra apsaugotas banko. Toks elgesys bus laikomas pirkėjo įtraukimu į sukčiavimą.

Pats sandoris paprastas. Svarbiausia viską daryti pagal įstatymus. Tarkime, pirkėjui patiko butas ir jis nusprendė jį pirkti, žinodamas, kad turtas yra apsunkintas. Kitas sandorio žingsnis yra:

Pirkėjas kreipiasi į kreditorių, išreikšdamas norą išpirkti užstatą.
Banko darbuotojai su juo surašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir patvirtina dokumentą notaro.
Skolai padengti reikalingą sumą pirkėjas įneša į vieną banko langelį, likusią sumą skolininkui – į kitą.
Nuo buto pašalintas suvaržymas.
Pardavimo sutartis sudaroma Rosreestr.
Bankas ir skolininkas gauna prieigą prie ląstelių su pinigais.

Hipotekos būsto pardavimas iš banko

Naudojant šią hipotekos būsto pardavimo schemą, bankas nebeveikia kaip išorinis stebėtojas. Jis atlieka sandorį nuo pradžios iki pabaigos, išduoda savo kamerą, tvarko visus dokumentus. Reikalingi tik pardavėjo parašai. Banko darbuotojai savarankiškai susisieks su Regpalata.

Įkeisto būsto pirkėjas įneša pinigus į skolintojo seifą, o skirtumą tarp būsto kainos ir hipotekos skolos perkelia į kitą seifą. Toliau bankas informuoja Regpalatą apie paskolos sumokėjimą, o suvaržymas pašalinamas nuo pardavimo objekto.

Tokia schema nėra labai naudinga skolininkui: bankas nėra ypač suinteresuotas parduoti butą brangiau. Jam svarbu grąžinti skolą, todėl visiškai pakanka, kad skolos suma būtų panaši į buto kainą.

Skolos pardavimas

Šiuo metodu skolininkas parduoda savo skolinius įsipareigojimus bankui. Tokiu atveju būsto paskola iš naujo išduodama naujam skolininkui. Bankas su pirkėju sudaro sutartį dėl likusios paskolos dalies pervedimo jam. Taigi naujasis paskolos gavėjas tampa įkeisto būsto savininku ir paskolos skolininku.

Daugelis pirkėjų patys nori įsigyti apsunkintą butą, nes hipotekos nekilnojamasis turtas dažnai siūlomas už mažesnę kainą. Tokiems pirkėjams būsto paskolos gavimo tvarka beveik nesiskiria nuo standartinės:

Kandidatas pateikia dokumentų paketą hipotekos paskolos paraiškos svarstymui.
Patvirtinus, atliekamas įsigyto turto vertinimas.

Užstato perregistravimą Rosreestr vykdo tik bankas. Paskolos gavėjui tereikia pasirašyti dokumentą dėl skolinio įsipareigojimo perleidimo.

Pakartotinai išduodant paskolą, pirkėjo vaidmenį gali atlikti ir kita kredito įstaiga. Esant tokiai situacijai, būsto paskola pervedama naują paskolą suteikusiam bankui senajai apmokėti. Šiais laikais tai gana dažnas reiškinys, nes kiekvienais metais bankai mažina paskolos palūkanas. O paskolos gavėjas, radęs banką su priimtinesnėmis palūkanomis ar lojalesnėmis sąlygomis, būsto paskolą refinansuoja pervesdamas skolą kitai kredito įstaigai.

Skolininkams ši procedūra naudinga. Tačiau ne kiekvienas bankas sutinka su tokiu sandoriu: vieni bankai neleidžia refinansuoti jokiu pretekstu, kiti skiria skolininkui baudas, kurios kartais siekia nemažas sumas.

Mokestinės prievolės

Hipotekos būsto pardavėjas turėtų atsižvelgti į vieną niuansą: jei turtas jam priklauso trumpiau nei 3 metus ir parduodamas brangiau, jis turės sumokėti buto pardavimo mokestį (13 proc.).

Nekilnojamojo turto, įsigyto pagal karinę hipoteką, pardavimo niuansai

Pagal įstatymą būstas, įsigytas naudojant tikslines būsto ir būsto paskolas, iki visiško paskolos grąžinimo, yra ne tik kredito įstaigos, bet ir Rusijos Federacijos gynybos ministerijos įkeitimas.

Suvaržymas nuo buto bus pašalintas tik visiškai grąžinus paskolą ir paskolos gavėjui pasiekus 20 metų tarnavimo laiką. Į tokio buto pardavimo schemą dažniausiai įtraukiama lėšų paieška CHL apmokėti.

Operacijos algoritmas yra toks:

Pardavėjas praneša bankui ir „Rosvoenipotekai“ apie norą parduoti turtą ir panaikinti suvaržymą.
Nurodo skolos sumą banke.
Grąžina skolą.
Suranda pirkėją būstui.
Gauna dokumentą apie suvaržymo pašalinimą.
Gauna dokumentą apie nuosavybės teisę Rosreestre.
Parduodamas butas įprastu būdu.

Svarbu: norėdami sumokėti skolą Rosvoenipotekai (taip pat sumokėti dalį skolos bankui kreditoriui civilinės hipotekos atveju), galite panaudoti gautas lėšas kaip motinystės kapitalo dalį.

Vaizdo įrašas: hipotekos nekilnojamojo turto pardavimo procedūra

Hipotekos nekilnojamojo turto pardavimo dokumentai

Įkeisto būsto pardavimo procedūros vykdymas reikalauja, kad paskolos gavėjas parengtų visą dokumentų paketą. Kas tai apima?

mokumą patvirtinantis dokumentas;
pirkimo-pardavimo sutartis su pirkėju;
pažyma, kad nėra skolos už paskolą;
hipoteka paskolai;
dokumentas, patvirtinantis, kad pirkėjas pervedė lėšas už nekilnojamąjį turtą, kurios bus panaudotos paskolos likučiui grąžinti;
dokumentas, patvirtinantis buto pašalinimą iš suvaržymo.

Taigi, galima parduoti butą, kuris yra įkeistas. Ir net keliais būdais. Svarbiausia, kad procedūra būtų atlikta teisingai, nieko neslėpiant nei nuo banko, nei nuo pirkėjo.

Mokėjant būsto paskolą, kuri tapo nepakeliama, nebus nereikalinga žinoti, kaip parduoti butą su hipoteka. Daugeliui skolininkų lauks netikėta informacija, kaip parduoti butą su hipoteka ir tuo pačiu užsidirbti pinigų.

Apsunkintas nekilnojamasis turtas negali būti parduodamas be banko leidimo. Kai hipotekos paskolos, pagal str. 29 ir str. 33 Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ su 2013 m. gegužės 7 d. pakeitimais Nr. 102-F3, paskolos gavėjas turi teisę tik naudotis įkeistu turtu ir privalo jį išlaikyti tinkamos būklės. .

O jo praradimas ar pardavimas tretiesiems asmenims yra neteisėtas. Įvykęs įvykis išsprendžiamas įkaito turėtojo (tai yra banko) naudai, vadovaujantis 2007 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 301-303 str. Tačiau pasitaiko nemažai atvejų, kai bankas gali pasitikti skolininką pusiaukelėje ir leisti parduoti įkeistą butą.

Kodėl jie nori parduoti butą su hipoteka?

Priežastys, kodėl skolininkas pradeda galvoti apie tai, kaip parduoti butą su hipoteka, gali būti suskirstytos į 3 grupes:

praradus pajamas, kurių pakaktų paskolai grąžinti;
jei reikia įsigyti erdvesnį būstą;
jei norite užsidirbti iš hipotekos.

Jei prarasite pakankamai pajamų paskolai grąžinti
Niekas nėra apsaugotas nuo stabilių finansinių pajamų praradimo. Neįmanoma nuspėti, kas bus po kelerių metų. O mokėjimai griežta tvarka turi būti atliekami kiekvieną mėnesį, pilnai ir laiku, neatsižvelgiant į bet kokias situacijas.

Todėl noras kuo greičiau parduoti butą, kad pagaliau atsipirktų bankui prieš taikant papildomas priemones, vadovaujantis federaliniu įstatymu „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“, yra gana natūralus ir nuspėjamas.
Jei reikia erdvesnio būsto
Pavyzdžiui, jaunimas energingai kopia karjeros laiptais, tuokiasi / tuokiasi, susilaukia vaikų. Įkeistas butas tampa „mažu“. Dauguma šių skolininkų svarsto parduoti būstą su hipoteka, o vėliau įsigyti didesnį.

Bankui nedraudžiama imti antrą hipoteką didesniam butui, jei jaunos šeimos pajamos leidžia mokėti iš karto už dvi ilgalaikes paskolas. Ši parinktis reikalauja pradinio įnašo.
Jei norite užsidirbti iš hipotekos
Jei statomame pastate butas įsigytas gana anksti, tai baigiantis statyboms jo kaina gerokai išauga ir kai kuriais atvejais daugiau nei padengia visas su būsto paskola susijusias išlaidas.

Bendros statybos dalyviai bando parduoti savo butą prieš pradėdami namą eksploatuoti, nes daug lengviau pakartotinai sudaryti pavedimo sutartį nei užsiimti gatavo būsto projektavimu (nebent, žinoma, tikslas buvo užsidirbti pinigų iš pradžia).

Tačiau būna ir taip, kad dingo statomo būsto poreikis, o skolininkas galvoja apie jo pardavimą su maksimalia nauda sau. Tai išskirtiniai atvejai.

Parduodamas antrąjį būstą, kuris yra apsunkintas, skolininkas turi sumažinti jo rinkos vertę, nes labai mažai norinčių įsitraukti į banko užstatą.

Banko sutikimas parduoti butą su hipoteka

Hipoteka įsigytas butas yra skolininko nuosavybė, tačiau norint jį parduoti, reikia gauti banko sutikimą.

Iš vienos pusės, bankas yra suinteresuotas visišku paskolos grąžinimu ir neturėtų trukdyti parduoti įkeisto nekilnojamojo turto, jei paskolos gavėjas nebegali prisiimti skolinių įsipareigojimų dėl hipotekos.

Kitoje pusėje , leisdamas parduoti įkeistą nekilnojamąjį turtą, bankas praranda galimą pelną, susijusį su palūkanų mokėjimu už panaudotas skolintas lėšas, išduotas šiam turtui įsigyti.

Jei sudarytoje sutartyje numatyta galimybė parduoti butą su apsunkinimu, tai bankas negali atsisakyti. Kad skolininkai nepiktnaudžiautų šia galimybe, parduodant hipotekinį butą yra skiriamos nemažos baudos ir apsauginiai komisiniai.

Nežinote savo teisių?

Tačiau jie yra nepalyginami su galimomis pasekmėmis dėl būsto paskolos mokėjimų nutraukimo. Jei paskolos gavėjas objektyviai nebegali reguliariai mokėti paskolos, jis neturėtų vilkinti pardavimo, protingiau situaciją išspręsti prieš teisminį procesą.