Cum să participați la renovarea fațadei. Transferul unui apartament în baza unui acord de participare comună

Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă se efectuează după verificarea dezvoltatorului, analiza documentelor și partenerilor acestuia, progresul construcției și alți parametri. În același timp, înainte de încheierea unui contract, cumpărătorului i se recomandă să obțină informații despre metoda de finalizare a tranzacției și să evalueze fiabilitatea acesteia și să rezolve problema cu banca la strângerea de fonduri împrumutate.

Cumpărarea unui apartament, inclusiv într-o clădire nouă, este un risc. Dezvoltatorul poate da faliment, poate înșela prin încheierea mai multor tranzacții pentru un singur obiect și poate întârzia construcția. Pe scurt, pericolele nu sunt mai mici decât atunci când alegeți locuințe pe piața secundară. Prin urmare, principalul lucru pe care trebuie să-l știți atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator este lista documentelor care trebuie să fie disponibile, forma optimă a contractului care protejează cel mai pe deplin interesele cumpărătorului, riscurile probabile și modalitățile. pentru a le atenua.

1. Deci, primul lucru la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați o clădire nouă este pregătirea casei. Dacă construcția este activă, pe șantier sunt constructori și echipamente de lucru, cea mai mare parte a fost deja construită, există posibilitatea ca dezvoltatorul să-și termine treaba. Acest indicator este destul de arbitrar, deoarece construcția se poate „prăbuși” în orice moment.

De asemenea, se recomandă evaluarea atractivității investiționale a apartamentului. Se exprimă într-o combinație de parametri: distanța față de legăturile de transport, disponibilitatea infrastructurii, parcări, zone verzi, plan de îmbunătățire a teritoriului. Dacă proprietatea este situată literalmente într-un câmp, oamenii nu vor cumpăra apartamente acolo din cauza numeroaselor restricții. Aceasta înseamnă că casa se poate transforma în construcție pe termen lung.

1. Recenzii bune despre dezvoltatori și companiile contractante implicate. De obicei, în orașele mari există aceiași dezvoltatori despre care toată lumea știe. Astfel de companii sunt stabile, întotdeauna de construcție completă și nu înșală acționarii. Puteți adresa întrebări despre activitățile companiei la o întâlnire personală cu managerii de vânzări.
2. Alegerea contractului. Folosind acest criteriu, puteți evalua fiabilitatea unei potențiale contrapărți. Diversele scheme folosite de dezvoltatori pentru a sustrage taxele și alte fraude nu adaugă greutate în ochii cumpărătorului.
3. , documentele sale și alți parametri.

Notă! Numărul acționarilor fraudați din Rusia s-a înjumătățit în cinci ani (din 2016).

Baza normativă

Principalul document care reglementează relația dintre dezvoltator și cumpărător este Legea federală nr. 214 din 30 decembrie 2004. Această lege conține reguli care reglementează activitățile dezvoltatorului, procedura de încheiere a unui acord de participare comună la construcție și cerințele pentru conținutul acestuia.

Următoarele informații pot fi, de asemenea, utile:

• pentru un contract de cumpărare și vânzare - capitolul 30 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează acest domeniu de activitate;
• acord preliminar - capitolul 27 din Codul civil al Federației Ruse (articolul 429);
• la strângerea de fonduri împrumutate garantate printr-o ipotecă imobiliară - Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteci”;
• alte prevederi ale Codului civil care reglementează anumite situații (neîndeplinirea obligațiilor, rezilierea contractului etc.).

Ce documente ar trebui să aibă dezvoltatorul?

Artă. 20 Legea federală nr. 214 stabilește ce documente sunt necesare la achiziționarea unei clădiri noi. În mod convențional, acestea pot fi împărțite în două grupe: cele pe care dezvoltatorul trebuie și le poate furniza cumpărătorului. În primul caz, lista lor constă în lucrări care sunt necesare pentru a atrage fonduri de la persoane fizice. Acestea sunt de obicei disponibile gratuit și postate pe site-urile web ale companiei. A doua grupă își asumă posibilitatea de a furniza documente la cerere, divulgarea acestora nefiind stabilită prin lege.

Tabelul 1. Documente și informații pe care dezvoltatorul trebuie să le furnizeze cumpărătorului

Documentele și informațiile care trebuie furnizate	Documente furnizate la cerere
Despre nume, locație, orele de deschidere, număr de telefon de contact, site oficial, manager și nume comercial.	Cartă
Certificat de înregistrare ca persoană juridică.
Lista participanților cu mai mult de 5% din voturi în corpul de conducere.	STANIU
Informații despre apartenența la organizațiile de autoreglementare (SRO).
Rezultatul financiar al anului curent.	Situații contabile pe 3 ani
Lista proiectelor finalizate.
Autorizație de construcție.
Declaratie de proiect.	Rezultatele auditului
Acte pentru teren.

Ce acte trebuie sa aiba cumparatorul?

Pentru încheierea unui acord vor fi necesare documente care confirmă identitatea și veniturile cumpărătorului. Dezvoltatorul are nevoie de acesta din urmă pentru a asigura solvabilitatea.

Deci, cumpărătorul va avea nevoie de:

• pașaport;
• consimțământul soțului pentru cumpărare;
• un contract de creditare încheiat cu o bancă (la strângerea de fonduri împrumutate);
• certificate de venit.

Procedura tranzacției

Instrucțiunile pas cu pas pentru efectuarea unei tranzacții arată astfel:

1. verificarea obiectului selectat - apartament și casă, ritmul construcției;
2. verificarea dezvoltatorului;
3. pregătirea documentelor;
4. intocmirea documentelor cu banca, daca este implicata;
5. semnarea unui acord cu dezvoltatorul;
6. înregistrarea acordului în Rosreestr.

Cumpărătorul implementează aceste proceduri în mod independent sau angajează un intermediar informat - un agent imobiliar.

După ce toate activitățile sunt finalizate, cumpărătorul continuă să efectueze plăți pe planul de împrumut sau rate oferit de dezvoltator și așteaptă finalizarea construcției și transferul apartamentului.

Tipuri de contracte la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă

Executarea unei tranzacții poate fi efectuată folosind diferite acorduri. Toate sunt legale, dar au riscuri diferite pentru cumpărător. În general, problemele de înregistrare la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă sunt de mare importanță, deoarece creează pericolul de a pierde bani.

Opțiunea ideală este un acord privind participarea comună la construcție. Este prevăzut de lege și protejează cel mai pe deplin părțile la tranzacție. Acesta prevede răspunderea dezvoltatorului pentru încălcarea termenelor limită și alte forme și metode de îndeplinire necorespunzătoare a obligațiilor. În plus, acordul este înregistrat la Rosreestr, ceea ce elimină posibilitatea dublei vânzări. .

Notă! Este probabil ca în următorii ani forma de participare la capitaluri proprii să fie înlocuită cu finanțarea proiectelor. Conform acestei idei, va fi posibil să cumpărați un apartament doar într-o casă gata făcută, ceea ce va reduce la minimum numărul de riscuri, dar va crește costul locuinței.

A treia metodă este participarea preliminară la capitaluri proprii și acordurile de cumpărare și vânzare. Aceste forme sunt utilizate în orice stadiu de construcție. De exemplu, firma nu a primit încă o autorizație de construcție, examinarea de stat nu a fost finalizată, dar sunt necesari bani pentru implementarea proiectului. Este imposibil să se încheie un acord de participare la capital în astfel de condiții, prin urmare se folosesc acorduri preliminare. Ele pot fi considerate una dintre cele mai proaste opțiuni pentru procesarea unei tranzacții. Obligațiile vânzătorului sub astfel de forme sunt limitate la încheierea contractului principal în viitor. Dacă refuză sau începe să se sustragă, atunci cumpărătorul va trebui să fie obligat prin instanță să semneze acordul și numai după aceea să ceară transferul dreptului de proprietate. În acest caz, cumpărătorul plătește bani conform unui acord preliminar, dar dobândește dreptul de a cere nu apartamentul, ci încheierea contractului principal.

Un dezavantaj semnificativ al tuturor acordurilor preliminare este lipsa înregistrării obligatorii de stat. Prin urmare, riscului de dublare a vânzărilor se adaugă riscurilor enumerate mai sus.

Există, de asemenea, metode de achiziție de proprietăți imobiliare precum fonduri mutuale, activități de investiții și cooperative.

Indiferent de acordul ales, acesta trebuie să indice informații complete despre obiect, termenii de transfer, preț, procedura de depunere a banilor și responsabilitatea părților pentru încălcarea obligațiilor, în special a dezvoltatorului.

Procedura de încheiere a unui acord

În funcție de specificul achiziției unui apartament, procedura de semnare a contractului va diferi.

Pentru o ipotecă

La strângerea de fonduri împrumutate de la o bancă, garantate cu garanții imobiliare, formalizarea relațiilor cu dezvoltatorul va avea următoarele caracteristici:

• încheierea prealabilă a unui contract de împrumut;
• obtinerea aprobarii bancare a obiectului selectat;
• obtinerea unei estimari de cost;
• asigurare.

De la dezvoltator

Cumpărarea unui apartament de la dezvoltator în sine este cea mai de succes și cea mai ieftină opțiune. Cel mai mic preț pentru imobiliare este exact la începutul construcției; pe măsură ce casa este gata, crește și devine dificil să cumpărați un apartament direct fără participarea intermediarilor.

În rate

De regulă, planurile de rate oferite de dezvoltator sunt pe termen scurt (până la 1 an) și pe termen lung. Prima opțiune nu presupune dobândă. Cu rate pe termen lung, cumpărătorul trebuie să plătească deja dobândă. Dimensiunea lor este stabilită de dezvoltator însuși și fluctuează în jurul a 12%.

La semnarea unui acord de rate, programul de efectuare a plăților, procedura de rambursare a datoriei (dobândă și principal) și, de asemenea, determină responsabilitatea pentru încălcarea obligațiilor financiare.

Înainte de a cumpăra un apartament într-o clădire în construcție în rate, ar trebui să studiați cu atenție termenii contractului; poate că banca va oferi o rată mai mică.

Înregistrarea drepturilor de proprietate

Toate contractele, cu excepția celor preliminare, dar inclusiv contractele ipotecare, sunt supuse înregistrării în Rosreestr.

Unii dezvoltatori oferă clienților lor servicii pentru a-și reprezenta interesele în Rosreestr. După semnarea contractelor de participare la acțiuni, acționarul emite o împuternicire angajaților, conform căreia aceștia depun o cerere de înregistrare a tranzacției. Astfel, cumpărătorul nu trebuie să vină la biroul serviciului de înregistrare.

Dacă se încheie un acord privind cesiunea de drepturi între două persoane, atunci va trebui să vizitați Rosreestr.

Este important să ne amintim că, în baza acordului de participare comună și de cesiune de la acesta, cumpărătorul nu primește dreptul de proprietate, ci dreptul de a cere transferul apartamentului. Este înregistrată proprietatea asupra unui obiect existent fizic, adică a unui apartament finalizat.

Reducerea riscului

Știind ce trebuie verificat la achiziționarea unei clădiri noi, cumpărătorul nu se va afla într-o situație dificilă, iar micile precauții vor ajuta la atenuarea riscurilor:

1. încheie un acord cu un dezvoltator dovedit care lucrează de mult timp pe piața imobiliară. Poate că apartamentele din astfel de clădiri sunt mai scumpe decât în ​​altele, dar atunci când cumpărați un apartament de la o companie necunoscută, există riscul să vă pierdeți toate economiile;
2. studiați ritmul de construcție, dacă este posibil, fără a investi în construcție lentă;
3. este de dorit ca casa să fie acreditată de bancă - acest indicator nu garantează fiabilitatea completă, dar banca va fi mai dispusă să emită un împrumut cu astfel de garanții;
4. selectarea formei optime de acord (acord de participare la capital în construcții).

Important! Cel mai comun mod de a înșela cumpărătorii de apartamente! Constă în nespecificarea sau indicarea datei aproximative de livrare a casei. Asigurați-vă că acordați atenție termenilor acordului! De obicei, în astfel de situații relația se formalizează printr-un acord preliminar. Astfel, cumparatorul se afla in permanenta in deplina ignoranta in ceea ce priveste momentul primirii apartamentului.

Informații suplimentare sunt disponibile în videoclip:

Autor: . Studii juridice superioare: filiala de nord-vest a Academiei Ruse de Justiție (Sankt Petersburg) Experiență de lucru din 2010. Drept contractual, consultanta in domeniul fiscal si contabilitate, reprezentarea intereselor in agentii guvernamentale, banci si notari.
6 decembrie 2017.

– continuare:

Visele devin realitate! Construcția casei este în sfârșit finalizată, iar mult așteptatul nostru apartament este gata. El ne-a informat solemn despre asta Dezvoltator, și ne-a invitat să-i acceptăm munca și să semnăm Certificat de acceptare apartament.

Să ne uităm la principal reguli pentru acceptarea unui apartament într-o clădire nouă.

Acceptarea unui apartament într-o clădire nouă - la ce să acordați atenție

Procesul de transfer al apartamentelor către Cumpărători ( check-in) se produce conform unui orar care Dezvoltator ar trebui să-l publice pe site-ul dvs. Și acest proces nu este rapid, poate dura câteva luni.

Inainte de acceptarea unui apartament intr-un bloc nouși semnarea Certificat de transfer și acceptare, trebuie să ne asigurăm că casa este cu adevărat închiriată ( această regulă este stabilită prin Legea federală-214). Pentru a face acest lucru, cerem Dezvoltator copie Autorizații de punere în funcțiune a instalației . Este mai bine pentru noi să avem pașaportul și copia contractului cu noi. Dezvoltator.

Dorința de a obține rapid cheile și de a începe să se instaleze este de înțeles. Dar dacă ne grăbim, s-ar putea să avem niște surprize de construcție pe care va trebui să le reparăm singuri, și pe cheltuiala noastră.

Apartamente în clădiri noi moderne, să fiu sincer, sunt aproape întotdeauna livrate cu defecte și imperfecțiuni. Acesta este un fapt confirmat de practică. Singura întrebare este cât de grave sunt aceste neajunsuri și câte sunt. Potrivit estimărilor specialiștilor implicați în acceptarea apartamentelor din Moscova, de exemplu, suma costurilor cumpărătorilor pentru autocorectarea defectelor în apartamentele noi, acestea fluctuează în intervalul de 50 - 150 de mii de ruble. ( date pentru 2017).

Pentru Cumpărător Certificat de acceptare pentru un apartament in bloc nou nu este o formalitate goală, ci un document important care ne oferă posibilitatea de a influența Dezvoltator, și să-și apere drepturile dacă au comis vicii grave în munca lor.

Pentru Dezvoltator semnarea de către Cumpărător Actaînseamnă că și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin contract și nu mai este nimic de cerut de la el. Cu excepția cazului, desigur, însuși Cumpărătorul a contribuit act o serie de comentarii cu privire la calitate ( vezi mai jos).

În plus, după semnare Acta Dezvoltator elimină toate plățile pentru utilități pentru acest apartament și le transferă pe umerii Cumpărătorului ( chiar înainte ca Cumpărătorul să primească titlul). Mai mult, pentru „utilități” ni se poate cere să plătim în avans timp de 3-4 luni. redirecţiona.

Cu toate că Certificat de acceptare apartamentîntr-o clădire nouă și este un document oficial ( protocol), având putere juridică, se întocmește într-o formă scrisă liberă, simplă.

De fapt, pentru noi, factorul nu este mai puțin important decât semnarea unui acord cu Dezvoltator. De aceea este necesar să se pregătească pentru acest proces cu mult timp înainte și temeinic – trebuie să știm ce și unde să verificăm, cum să detectăm defecte ascunse, care defecte sunt considerate semnificative și care sunt în limite normale ( conform GOST-urilor și SNiP-urilor), cum să consemnați toate acestea în Act etc.

În primul rând, verificăm conformitatea cu realul amenajarea apartamentului proiectul care a fost anunțat Dezvoltator la semnarea contractului.

Apoi verificăm real ( conform) și design ( sub contract) zona apartamentului .

Sunt adesea cazuri când zona reală pe baza rezultatelor măsurătorilor BTI, puțin mai mult sau mai puțin decât designul. Dacă suprafața este mai mare, este posibil să trebuiască să plătim suplimentar Pentru dezvoltator pentru exces. Dacă suprafața a scăzut, avem dreptul să cerem ca diferența să ni se restituie pentru filmările lipsă. Se întâmplă că Dezvoltator stabilește în contract o anumită limită a eventualelor discrepanțe în zonă și este gata să ne plătească diferența doar dacă această limită este depășită. Instanța consideră de obicei o astfel de clauză din contract invalidă.

În continuare, începem să inspectăm fiecare element al apartamentului. Dacă în timpul procesului de acceptare a unui apartament descoperim un defect - defecte sau imperfecțiuni semnificative - atunci consemnăm acest lucru în scris în chiar Certificat de acceptare apartament, fie în Foaie de vedere, anexat la Act.

De asemenea, în Foaie de vedere sunt indicate şi termenele limită (de obicei nu mai mult de două luni), timp în care Dezvoltator este obligat să elimine defectele pe cheltuiala sa. Alternativ, este permisă compensarea bănească Dezvoltator costurile noastre pentru eliminarea independentă a defectelor.

Din păcate, practica este că muncitorii de pe șantier nu au întotdeauna mâinile potrivite, așa că nu ar trebui să visezi la o calitate impecabilă a muncii.

Reclamații acceptarea apartamentelor în clădiri noi Cel mai adesea cauzate de șapele de ciment prost făcute pe podea, pereții strâmbi și colțurile „împrăștiate”. De asemenea, va trebui să verificăm calitatea instalării ferestrelor și ușilor cu geam dublu, să inspectăm cu atenție elementele de alimentare cu apă, canalizare, încălzire și ventilație. Și dacă, în conformitate cu termenii contractului, instalațiile sanitare trebuie instalate în apartament, atunci verificăm dacă există fisuri și calitatea instalării ( cum să faci toate acestea - vezi linkul de mai jos).

Merită să rețineți că defectele minore ale unui apartament nou sunt aproape inevitabile ( denivelări pe pereți, diferențe la îmbinările plăcilor etc.), și trebuie să le suportați. Astfel de „lucruri mici” sunt apoi nivelate în procesul de decorare interioară a apartamentului.

A exprima Pentru dezvoltator creanțe Merită doar dacă se descoperă deficiențe cu adevărat grave. În același timp, pretențiile noastre trebuie să se bazeze pe existența SNiP-uri (Reglementări de construcție), altfel toată lumea va cere pentru sine un ideal, care, după cum se știe, nu apare în natură.

♦ Ce trebuie să ai cu tine pentru a accepta un apartament într-o clădire nouă ♦

În general, pentru acceptarea efectivă a apartamentului și formularea competentă a revendicărilor în Foaie de vedere, are sens să inviți un independent specialist in constructii (un maistru experimentat, de exemplu), care nu numai că știe SNiP-uri, dar cu un ochi instruit va stabili unde au făcut muncitorii o greșeală care necesită corectare. Atunci nu va trebui să reparăm niciun defect pe cheltuiala noastră.

Se întâmplă că nu este posibil să invitați un expert în construcții, caz în care vă puteți familiariza reguli tehnice (ce și cum să verifici - vezi linkul).

Este mai bine dacă acceptarea apartamentului are loc în perioada toamnă-iarnă, când Incalzi deja incluse. Apoi este posibil să se evalueze imediat funcționarea acestuia și să se verifice etanșeitatea și reglarea termică a bateriilor.

Dacă acceptarea are loc vara, atunci Certificat de transfer și acceptare sau Foaie de vedere este necesar să se precizeze că alimentarea cu căldură nu a fost verificată din lipsa capacităţii tehnice de a face acest lucru.

Si oricum, acceptarea apartamentului este mai bine să-l petreci într-o clădire nouă dimineata sau dupa-amiaza – la lumina strălucitoare a zilei este mult mai ușor de observat defecte și imperfecțiuni în apartament.

În timpul procesului de acceptare, nu trebuie să uităm de starea intrării, a scării, a liftului și a zonei locale, care trebuie să corespundă planului declarat ( parcare, loc de joaca, borduri, garduri, iluminat nocturn, lipsa deseurilor de constructii etc.). Cu siguranță vom acorda atenție sistemelor de stingere a incendiilor și de îndepărtare a fumului prevăzute în casă.

VIDEO: Acceptarea unui apartament de la Dezvoltator. Momente de bază

— Cum ar trebui să acceptați un apartament nou de la Dezvoltator? La ce să acordați atenție când primiți? Ce documente ar trebui să semnez?

Ne dă dreptul de a nu semna dacă sunt detectate deficiențe. Certificat de transfer și acceptare. Dar fără el, înregistrarea nu va începe proprietate, și nici acesta nu este un proces rapid. Prin urmare, pentru a nu pierde timpul, este mai bine să consemnați în scris toate deficiențele descoperite în Foaie de vedere, semn act, și transmite-l mai departe Pentru dezvoltator a trimite la Rosereestr pe . Asta nu ia Dezvoltator obligaţiile de eliminare a deficienţelor constatate.

Ne lăsăm copii semnate ale acestor documente Dezvoltator. Dacă Dezvoltator nu elimină defectele specificate în intervalul de timp specificat, atunci acesta este deja un motiv pentru ca Cumpărătorul să se adreseze instanței.

Adevărat, legea ne oferă încă două modalități alternative de a rezolva această problemă: putem cere o reducere proporțională a prețului contractului nostru cu Dezvoltator, sau cere rambursarea cheltuielilor noastre pentru eliminarea defectelor noi înșine.

În plus, dacă am cumpărat un apartament la , atunci în conformitate cu 214-FZ pentru apartamentul nostru este dat perioada de garantie – 5 ani, iar pentru echipamente de inginerie – ​​3 ani. În această perioadă putem face și pretenții Pentru dezvoltator conform neajunsurilor si defectelor descoperite in timpul functionarii apartamentului ( incl. ascuns), și cer eliminarea lor pe cheltuiala sa.

♦ Vorbind despre garanția Dezvoltatorului ♦

Defecte ascunse poate fi descoperit doar după ce a locuit într-un apartament cel puțin câteva luni. Aceasta ar putea fi înghețarea peretelui, ciuperci, crăpături în îmbinări, scurgeri în tavan ( mai ales pentru apartamentele de la ultimul etaj), ventilație nefuncțională ( tragerea poate să nu fie spre exterior, ci spre interior), si etc.

În practică, Cumpărătorii încă înainte de a preda casa încercând să-și vadă viitorii metri pătrați ( dacă este posibil, invitând un expert), iar neajunsuri evidente sunt descoperite deja în această etapă. În acest moment, deși constructorii nu au părăsit încă șantierul, este mult mai ușor să ceri și să obții eliminarea deficiențelor.

După semnare Certificat de acceptare apartamentîntr-o clădire nouă și soluționarea neînțelegerilor ( în ceea ce priveşte eliminarea deficienţelor), noi în sfârșit primim cheile din apartamentul nostru. Ura! Poți să te muți, să faci reparații, să aduci mobilă, pisici, câini și rude.

Deci, după ce am aranjat un „examen final” pentru Dezvoltator, am acceptat în sfârșit apartamentul de la el. De facto, ne putem considera proprietari. Să înregistrăm acest eveniment pentru noi înșine cu o sticlă de șampanie...

Adevărat, de drept încă nu deținem acest apartament. Înregistrarea drepturilor de proprietate este încă înaintea noastră.

Cum ne putem înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament nou va fi discutat în pasul următor.

Bună ziua, dragi cititori ai „site-ului”! Mulți visează să cumpere un apartament într-o clădire nouă în care nimeni nu a locuit până acum. Cu toate acestea, nu toată lumea știe ce nuanțe pot exista atunci când cumpărați un apartament în clădiri noi și ce trebuie să știți înainte de a cumpăra un apartament de la un dezvoltator într-o clădire în construcție sau deja finalizată. De aceea am decis să dedicăm publicația de astăzi acestui subiect.

După ce ați citit acest articol de la început până la sfârșit, veți învăța și:

• Care sunt avantajele și dezavantajele achiziționării unui apartament într-o clădire nouă;
• Merită să cumpărați un apartament finisat de un dezvoltator sau este mai bine să faceți singur renovările?
• Cum să cumpărați corect un apartament într-o clădire nouă (ce pași vor trebui luați pentru aceasta);
• Este mult mai ieftin să cumperi apartamente în case în construcție și cât de riscant este?

Tot în articol veți găsi sfaturi profesionale pentru cei care doresc să-și cumpere un apartament într-o clădire nouă, și răspunsuri la întrebările care apar cel mai des.

Această publicație va fi utilă nu numai celor care intenționează deja să cumpere o casă într-o casă nouă. Îi sfătuim pe toți cei care doresc să-și îmbunătățească cunoștințele financiare să o studieze.

Deci iată-ne!

Citiți problema noastră despre cum să cumpărați corect un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator, la ce trebuie să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament într-o clădire în construcție și dacă este profitabil să cumpărați un apartament nou cu finisaje.

1. Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă - principalele avantaje și dezavantaje 📊

Mulți visează să cumpere un apartament într-o clădire nouă. Cu toate acestea, înainte de a te decide asupra unei astfel de achiziții, merită să studiezi cu atenție ce avantaje Și defecte achiziționarea de locuințe în clădiri noi.

➕ Avantajele achiziționării unui apartament nou

Experții asigură că valoarea apartamentelor din clădirile noi este de două ori mai mare decât cea a locuințelor secundare. Acest lucru se datorează numărului lor mare de avantaje.

Printre principalele plusuri (+) Se pot observa următoarele:

1. Paza apartamentului în clădiri noi îndeplinește cerințele moderne. Pentru a asigura acest lucru, un număr de sisteme pot fi instalate simultan - incendiu, alarma, supraveghere video.
2. Cost pe metru pătrat de apartament într-o clădire nouă, ↓ este adesea mai mic decât pe piața secundară de locuințe.
3. Transparența juridică a tranzacției. Un apartament într-o clădire nouă aproape sigur nu are trecut întunecat. Riscul de fraudă și fraudă în tranzacțiile cu astfel de locuințe este mult mai mic.
4. Aspect și design individual. Pentru a decora un apartament nou după propriul gust, nu trebuie să scapi de mobilierul și tapetul vechi sau să faci alte modificări. Mai mult decât atât, unii dezvoltatori oferă chiar să plaseze pereții într-un apartament nou în conformitate cu nevoile cumpărătorului.
5. Confortabil. Materialele moderne sunt folosite astăzi în construcția caselor. Aspectul satisface, de asemenea, nevoile oamenilor moderni. O caracteristică a clădirilor noi este, de asemenea comunicatii noi, intrare utilata, lift modern, rampe pentru carucioare si persoane cu handicap. Adesea este oferit și încălzirea autonomă a caselor.
6. Economic. În majoritatea clădirilor noi, plata încălzirii se efectuează în funcție de contoare. În combinație cu izolația hidro și termică de înaltă⇑ calitate, precum și cu geamurile termopan de înaltă calitate, acest lucru vă permite să economisiți mult.
7. Calitatea amenajării teritoriului. Pentru majoritatea clădirilor noi astăzi, deja în faza de proiectare, se fac prevederi parcare, parcare caldă, locuri de joacă, trotuare confortabile, curti confortabile.
8. Varietate de layout-uri. Când cumpărați un apartament într-o clădire nouă, puteți alege designul acestuia în funcție de nevoile dumneavoastră. Astăzi, apartamentele diferă nu numai prin numărul de camere, ci și prin prezența depozitelor și a vestiarelor. Mai mult, poți alege variante cu mai multe balcoane, combinând bucătăria cu livingul.

Datorită acestor avantaje, apartamentele din clădirile noi se bucură invariabil de o popularitate enormă.

➖ Dezavantajele achiziționării unui apartament într-o clădire nouă

În ciuda numărului mare de avantaje evidente, există o serie de dezavantaje ale achiziționării unui apartament într-o clădire nouă.

LA contra (−) achizițiile de locuințe într-o clădire nouă includ:

1. Înregistrarea dreptului de proprietate poate necesita mult timp și efort.
2. Reparație. Acest minus are 2 aspecte importante. In primul rand, Noul apartament va trebui renovat. În ciuda lipsei de mobilier și tapet vechi, acest lucru implică inevitabil anumite inconveniente și costuri suplimentare. În al doilea rând, ocuparea clădirilor noi se realizează de obicei treptat, astfel încât la început, reparațiile pot fi efectuate și la casele vecinilor. Acest lucru creează, de asemenea, multe inconveniente.
3. În spate. Adesea, clădirile noi sunt amplasate în zone noi. Acest lucru poate duce la probleme cu accesibilitatea transportului și a infrastructurii.
4. Posibile întreruperi în încălzire, alimentare cu apă și alarmă. Acestea pot apărea la începutul funcționării unei clădiri noi din cauza necesității de depanare a sistemelor de inginerie.
5. Risc financiar. Atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă, trebuie acordată o atenție deosebită fiabilității dezvoltatorului. Instabilitatea sa financiară poate duce la pierderea fondurilor investite.
6. Punere in functiune. Dacă construcția casei nu este finalizată, va trebui să așteptați până când casa va fi pusă în funcțiune înainte de a vă muta într-un apartament nou. Adesea, aceste termene limită sunt deplasate, provocând inconveniente semnificative.

Dacă decideți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă, alegerea locuinței este de mare importanță. Deoarece nimeni nu a locuit acolo înainte, nu va fi posibil să găsiți recenzii de încredere.

Pentru a face o alegere de succes, va trebui să vă concentrați pe un număr mare de parametri:

1. Ecologie și zgomot. Atunci când alegeți o casă, ar trebui să vă întrebați despre apropierea fabricilor și a autostrăzilor aglomerate;
2. Locație. Este important să determinați singur cât de convenabil va fi să ajungeți la serviciu, la prieteni și la rude. Dacă nu aveți mașină, ar trebui să aflați ce transport public este disponibil în zona în cauză, cât de des circulă, cât de departe este stația de noua clădire;
3. Infrastructură. De mare importanță este accesibilitatea tuturor organizațiilor necesare - grădinițe, școli, farmacii, clinici, magazine;
4. Amenajarea curții. Este important să se evalueze disponibilitatea și calitatea trotuarelor și a locurilor de parcare din apropierea noii clădiri. Dacă aveți copii sau plănuiți să îi aveți, ar trebui să acordați atenție locurilor de joacă și rampelor pentru cărucior;
5. Exteriorul casei este, de asemenea, de mare importanță. Nu trebuie să cumpărați apartamente în clădiri noi dacă există crăpături în interior sau în exterior. Acest fapt poate indica utilizarea materialelor de calitate scăzută în timpul construcției sau o încălcare a tehnologiei;
6. Comunicatii. Înainte de a cumpăra un apartament, merită să verificați calitatea conductelor și a cablurilor electrice, a presiunii apei și a altor comunicații în opțiunile propuse;
7. Podea. Experții nu recomandă cumpărarea unui apartament la primul și ultimul etaj din cauza apropierii apropiate a subsolului sau a acoperișului. De asemenea, este important să ne amintim că lifturile sunt uneori închise. Dacă se întâmplă acest lucru, va trebui să mergi acasă. Prin urmare, apartamentul ar trebui să fie pe un etaj pe care să puteți urca cu ușurință ( mai ales dacă intenționați să locuiți cu persoane în vârstă și copii);
8. Tip de construcție. Clădirile noi moderne sunt diverse. În funcție de tipul de materiale folosite, acestea au propriile lor avantaje Și defecte . Case monolitice Ele se caracterizează printr-o rezistență crescută, dar adesea necesită o izolare termică și fonică suplimentară. Panou clădiri noi Sunt atrași de pereții lor netezi și de costul relativ scăzut, dar au adesea un nivel foarte scăzut↓ de izolare fonică. Case din cărămidă-monolit cald, cu izolare fonică sporită, dar apartamentele din ele sunt mai scumpe ⇑, în plus, cu încălzire insuficientă, se poate observa umiditate crescută;
9. Tip de apartament. Trebuie avut în vedere că poate fi destul de frig în apartamentele din colț și din capăt. Acestea trebuie alese numai atunci când izolația este furnizată pe peretele exterior. În mod ideal, ferestrele ar trebui să fie orientate spre est sau vest. În acest caz, va exista o cantitate mare de lumină naturală fără lumina directă a soarelui;
10. Starea apartamentului. Este important să vă asigurați că locuința pe care o cumpărați nu are mucegai și mucegai. De asemenea, merită să verificați calitatea ferestrelor și ușilor.

👉 Astfel, atunci când achiziționați un apartament într-o clădire nouă, trebuie să țineți cont de toate avantajele, dezavantajele și alte caracteristici ale locuinței achiziționate. Este important ca acesta să fie de înaltă calitate și să ți se potrivească din toate punctele de vedere.

Ce să cauți atunci când cumperi un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator

2. Ce trebuie să știți înainte de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator - 6 puncte importante la care să acordați atenție 💎

Atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă, este important să luați în considerare câteva puncte. Acest lucru va ajuta la evitarea multor probleme. Mai jos este descris în detaliu, ce să căutați mai întâi când cumpărați un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator .

Ce tip de contract încheie dezvoltatorul cu clientul?

Un avantaj clar este designul acorduri de participare la capitaluri propriiîntre dezvoltator și cumpărător. Este important ca un astfel de acord să fie înregistrat în Camera de înregistrare .

Conform Legii federale 214-FZ, acordurile de participare la capitaluri proprii au prioritate față de alte acorduri.În conformitate cu legea, în cazul falimentului dezvoltatorului, la încheierea contractului menționat, creanțele clientului sunt considerate garantate prin garanție.

Un acord de participare la capitaluri proprii ajută la protejarea împotriva vânzărilor duble ale unui apartament. Mai mult, încheierea unor astfel de acorduri înseamnă automat că dezvoltatorul are autorizație de construcție, documentele funciare și alte documente sunt de asemenea în regulă.

Adesea, dezvoltatorii din etapa inițială de vânzare a apartamentelor în clădiri noi intră acorduri preliminare . După finalizarea înregistrării documentației de autorizare, astfel de acorduri sunt reemise în acorduri de participare la capital.

Doar cumpărătorii de apartamente pot lua decizia finală dacă sunt de acord să finalizeze tranzacția în alte scheme decât semnarea unui acord de participare la capitaluri proprii.

• Pe de o parte, alte tipuri de acorduri implică un risc mai mare. Cu toate acestea, merită să recunoaștem că există mulți oameni care au achiziționat locuințe noi într-un mod similar.
• Pe de alta parte, iar acordurile de participare la capital nu pot oferi o garanție de 100%. Destul de mulți investitori ruși înșelați au încheiat un astfel de acord.

Astfel, acordul de participare este, fără îndoială, un avantaj serios. in orice caz nu poate fi singurul criteriu de evaluare a fiabilității unui dezvoltator.

Reputația dezvoltatorului

Înainte de a plăti un apartament într-o casă neterminată, merită să aflați care este reputația clădirii companiei.

În acest scop, merită să știți:

• câte case au fost deja puse în funcțiune;
• Au existat anterior probleme cu construcția sau punerea în funcțiune și, dacă da, de ce fel?
• cine este fondatorul dezvoltatorului ( Unele companii pentru clădiri noi înregistrează o nouă entitate juridică pentru a ascunde problemele din trecut);
• cine se află în spatele dezvoltatorului - este bine dacă este o companie serioasă cu o reputație curată, dacă este un politician - merită să aflați dacă va fi îndepărtat din funcția sa în viitorul apropiat.

Gradul de pregătire al noii clădiri

Acest indicator este de mare importanță. Chiar dacă documentele dezvoltatorului sunt în regulă și reputația lui este perfectă, există riscul ca casa să nu fie dată în funcțiune pentru o perioadă lungă de timp.

Pe lângă pregătirea externă, merită evaluată nivelul de comunicare . Chiar dacă reprezentantul dezvoltatorului susține că casa are deja alimentare cu energie electrică și apă, merită să ceri să demonstrezi acest fapt pentru a-l verifica personal.

Dacă sunteți refuzat din orice motiv, este logic să vizitați șantierul neînsoțit și să discutați cu constructorii. De obicei, nu li se oferă instrucțiuni despre cum să comunice cu clienții. Prin urmare, puteți afla adesea informații fiabile despre instalarea comunicațiilor de la constructori.

Experții sfătuiesc inregistreaza-te si pe forum dedicat construcției unei anumite case. De obicei, ei discută probleme de comunicare. În plus, din comunicarea cu acționarii puteți afla despre alte probleme de construcție.

Chiar și în cazurile în care o clădire nouă pare a fi complet gata la prima vedere, lipsa alimentării cu energie electrică și apă crește ⇑ riscul. Unele clădiri noi așteaptă ani de zile până la instalarea comunicațiilor.

Casa în construcție în cauză este acreditată de bancă?

Înainte de a intra în construcție comună, merită să ne întrebăm dacă casa aleasă este acreditată de bănci. De asemenea, este important să ne asigurăm că acreditarea este suficient de actuală și actuală.

Merită să aflați câte instituții de credit mari binecunoscute au încredere în dezvoltator:

• Casa nu este acreditata de nicio banca , acest lucru poate indica faptul că dezvoltatorul are probleme.
• Noua clădire a fost aprobată de o bancă importantă, având resurse financiare solide. Dacă dezvoltatorului îi lipsesc fondurile, este mai ușor pentru o astfel de instituție de credit să-i acorde un împrumut decât să permită înghețarea construcției.
• În mod ideal, casa ar trebui să fie acreditată de mai multe organizații de credit , și nu doar banca care deservește dezvoltatorul. Nu uitați că dacă o firmă de construcții dă faliment, băncile riscă să nu returneze fondurile eliberate acesteia. Prin urmare, vor face totul pentru a preveni acest lucru.

La efectuarea acreditării, băncile cu o bună reputație sunt obligate să verifice toată documentația de autorizare pentru construcție. Dar prezența unei astfel de aprobări nu trebuie considerată o garanție de 100%. Sunt cazuri cunoscute Când chiar şi case acreditate au rămas neterminate.

Cert este că unele bănci, pentru a economisi fonduri investite anterior în dezvoltator, sunt nevoite să dea aviz pentru casele lor. De aceea, acest parametru nu poate fi luat în considerare separat de toate celelalte caracteristici.

Atractivitatea investițiilor

Nu toată lumea înțelege ce legătură există între atractivitatea investițiilor și gradul de risc al achiziției într-o clădire nouă. De fapt, participarea la construcția comună poate fi comparată cu. Construcția sa depinde în mare măsură de dacă există cumpărători pentru apartamente în imobilul în cauză.

Dacă sunt puține persoane dispuse să achiziționeze locuințe ↓, riscul construcției neterminate sau pe termen lung va crește semnificativ. Cu toate acestea, casele atractive pentru investiții de obicei nu au probleme cu cumpărătorii.

Pentru a evalua acest indicator, ar trebui să acordați atenție următorilor parametri ai noii clădiri:

• amplasarea noii clădiri;
• disponibilitatea si numarul locurilor de parcare;
• accesibilitatea la transport;
• apropierea de scoli, gradinite, clinici, centre comerciale, parcuri;
• evaluarea microdistrictului în ansamblu pentru proximitatea căii ferate, a autostrăzilor majore și a fabricilor.

Atunci când evaluați atractivitatea investițională a apartamentului în sine, ar trebui să acordați atenție următorilor indicatori:

• înălțimea tavanului – cu cât acest indicator este mai mare, cu atât este mai confortabil în apartament;
• grosimea peretelui – cele subțiri pot îngheța și au o izolare fonică slabă;
• amplasarea puțurilor de lift – dacă sunt adiacente pereților camerelor, liftul se poate auzi în apartament;
• aranjarea ferestrelor – de acest factor depind iluminatul natural, precum și priveliștea din apartament;
• grosimea pereților despărțitori interioare influenteaza izolarea fonica in interiorul apartamentului;
• podea – primele și ultimele nu sunt populare (nu este ușor să vinzi un apartament situat pe ele). Cu cât carcasa este mai înaltă, cu atât aerul este mai curat și mai liniștit, dar rețineți că dacă liftul se defectează, va trebui să mergeți acasă.

De asemenea, ar trebui să luați în considerare tip de construcție . Case cu panouri Sunt construite suficient de rapid, astfel încât rareori întâmpină întârzieri la livrare. Spre deosebire de ei, când construcție monolitică Pot apărea probleme din cauza caracteristicilor de construcție.

P.S. Pe site-ul nostru există un articol separat despre, unde vorbim despre toate nuanțele investiției în imobiliare.

👉 Dacă doriți să cumpărați un apartament într-o clădire nouă, va trebui să țineți cont de un număr mare de factori. Nu are sens să le luăm în considerare separat. Un rezultat fiabil al analizei poate fi obținut doar luând în considerare toți factorii împreună.

Mai multe informații despre cum să vă pregătiți pentru aceasta găsiți în materialul nostru special.

Ghid pas cu pas despre cum să cumpărați un apartament într-o clădire nouă (4 pași simpli)

3. Cum să cumpărați corect un apartament într-o clădire nouă - instrucțiuni pas cu pas pentru cumpărarea unei case de la dezvoltator 📝

Înainte de a deveni proprietarul unei locuințe situate într-o clădire nouă, va trebui să alegi zonă, în care va fi amplasat. De asemenea, este necesar să se decidă asupra diferitelor caracteristici ale apartamentului.

Cel mai adesea, locuințele în clădiri noi sunt achiziționate în faza de construcție, adică înainte de punerea în funcțiune a casei. Atunci când faceți o astfel de achiziție, este important să vă pregătiți mental pentru faptul că datele efective de mutare pot fi modificate.

• In primul rand, Există întotdeauna posibilitatea ca dezvoltatorul să nu aibă timp să pună în funcțiune noua clădire până la data specificată.
• În al doilea rând, Dacă un apartament este achiziționat fără decorațiuni interioare, va trebui să petreceți timp renovându-l.

Pentru a face alegerea corectă și pentru a avea cât mai puține probleme posibil, ar trebui să utilizați următoarele instrucțiuni .

Pasul 1. Studiază casa și verifică documentele

Cea mai ieftină modalitate de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă este în faza gropii de fundație. Costul locuinței în acest caz va fi aproximativ ¼ mai jos ↓ decât după finalizarea construcției.

În aceeași etapă, este posibil să discutați cu dezvoltatorul aspectȘi dimensiunea viitorului apartament. Totuși, această opțiune este cea mai riscantă, deoarece nu există nicio garanție că casa va fi livrată:

• Dezvoltatorul pur și simplu nu poate obține o autorizație de construire.
• Este posibil ca compania să nu aibă suficiente fonduri pentru a construi casa.

In afara de asta, Problemele cu documentele pot apărea chiar și atunci când sunt construite mai multe etaje. Rezultatul poate fi înghețarea construcțiilor. Acest proces poate fi nu numai temporar, ci și permanent.

Pentru a minimiza riscul, trebuie să vă familiarizați cu proiect de construcție a unei clădiri noi si, de asemenea, verifica reputatie firma de dezvoltare. Din păcate, acest lucru nu exclude complet posibilitatea apariției unor probleme. Cu toate acestea, probabilitatea unui rezultat pozitiv cu o analiză atentă va fi mai mare ⇑.

Opțiunile pentru verificarea unei companii de dezvoltare pot fi diferite:

1. Efectuați o verificare folosind internetul. Trebuie să găsiți informații despre dezvoltator în în rețelele sociale, pe forumuri si alte site-uri. Conține întotdeauna o mulțime de informații dacă cumpărătorii de apartamente au fost prejudiciați anterior în timpul construcției caselor;
2. Solicitare la bancă pentru un credit ipotecar pentru un apartament într-o clădire nouă. Acesta este un alt mod destul de eficient de a verifica dezvoltatorul. Înainte de a accepta să împrumute, băncile efectuează întotdeauna o verificare amănunțită a dezvoltatorului. Creditele sunt acordate pentru achiziționarea de apartamente numai dacă documentele firmei de construcții ( inclusiv pentru clădirile noi) sunt în perfectă ordine.
3. Folosiți serviciile unui avocat profesionist. El va analiza informații despre casă, proiectare, documentație financiară și de altă natură, autorizații de construcție și legalitatea înregistrării dreptului de proprietate asupra terenului. Pentru a verifica în mod independent aceste documente fără a avea o educație juridică, aproape imposibil.

Pasul 2. Executarea contractului

Dacă sunteți încrezător că documentele sunt în regulă, reputația împrumutatului nu are probleme, iar apartamentul selectat răspunde tuturor nevoilor, puteți trece la executarea contractului.

Există 3 opțiuni principale pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, în funcție de tipul documentelor întocmite:

1. Achiziție în baza unui acord de participare la capitaluri proprii. Se încheie direct cu dezvoltatorul. Experții nu recomandă să fiți de acord cu tranzacția acord preliminar. Un astfel de acord nu se potrivește legislatia actuala. Acordul preliminar nu este înregistrat în Camera de înregistrare, așa că se dovedește a fi mai riscant.
2. În baza unui contract de cesiune de drepturi. Un astfel de acord se incheie la achizitionarea unui apartament de la co-investitor sau proprietar care o revinde. Astfel de acorduri sunt reglementate de mai multe acte legislative. Prin urmare, ele conduc adesea la dispute. Prin intermediul unui contract de cesiune, părțile pot stabili o tranzacție care prevede posibilitatea de a cumpăra în viitor un apartament finit sau de a participa direct la procesul de construcție. În acest din urmă caz, este necesară înregistrarea de stat. Cumpărătorul mai are: o copie a contractului de cesiune, confirmarea transferului de bani, acordul scris al dezvoltatorului, și act de transfer de documente.
3. Achizitie in baza unui contract incheiat cu o cooperativa de constructii de locuinte. Cooperativa locativă se formează printr-un acord între viitorii proprietari ai apartamentelor. In acest caz, achizitionarea locuintei se face prin plata acțiune. O astfel de procedură în agențiile guvernamentale neînregistrat. Prin urmare, în ciuda legalității sale, este destul de riscant.

Banii ar trebui să fie transferați numai după încheierea contractului. În primele două cazuri, ar trebui să așteptați și înregistrarea de stat. În unele cazuri, se asigură plata în avans, suma rămasă fiind transferată ulterior. Acest fapt trebuie reflectat și în acordul încheiat.

Pentru a efectua înregistrarea de stat a acordului încheiat, trebuie să prezentați următoarele documente:

• contractul în sine;
• documentatia de proiectare a constructiei;
• certificat de proprietate asupra terenului care urmează a fi dezvoltat;
• pașapoartele părților care au încheiat acordul;
• declarațiile părților la acord;
• plan cadastral;
• un plan al unității în construcție, care conține adresa, informații despre numărul de etaje și numărul de spații;
• autorizatie de constructie.

În unele cazuri, sunt necesare și alte documente.

La semnarea unui acord, este important să acordați atenție următoarelor puncte:

1. data terminarii constructiei;
2. termenul limită pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, precum și documentele necesare pentru înregistrarea acestuia;
3. termenii de reziliere a contractului;
4. obligatiile partilor, consecintele incalcarii acestora.

De asemenea, trebuie amintit că o clauză separată din contract ar trebui să indice cost fix pe metru pătrat apartament achizitionat.

Pasul 3. Primirea unui apartament și cheile acestuia

La achiziționarea unui apartament într-o clădire în construcție, este important de înțeles că din momentul punerii în funcțiune până la predarea apartamentelor către proprietari, poate dura pana la 3 luni . În această perioadă, firma de construcții primește certificat tehnic pentru o clădire nouă și, de asemenea, coordonează aspectul cu BTI.

Înainte de a semna certificat de acceptare , proprietarul trebuie să inspecteze cu atenție apartamentul achiziționat. Dacă sunt identificate neajunsuri sau abateri de la proiect, dezvoltatorului ar trebui să i se solicite să le elimine sau să plătească despăgubiri.

Această cerință se aplică și rețelelor de utilități. Dacă nu sunt conectate sau nu funcționează în momentul acceptării apartamentului, nu trebuie să semnați certificatul de acceptare până când problema nu este rezolvată.

Unele firme de construcții cer cumpărătorilor de apartamente să semneze un act, făcând o promisiune verbală de a corecta defectele.

Într-o astfel de situație, puteți acționa la propria discreție, dar experții sfătuiesc obțineți de la dezvoltator acordul scris pentru eliminarea deficiențelor. Cu toate acestea, dacă există o astfel de posibilitate, este mai bine să nu semnați actul până când toate problemele sunt rezolvate.

Când certificatul de acceptare este semnat și cheile apartamentului sunt predate proprietarului, calculul facturilor la utilități . Totodată, obligația de plată pentru astfel de servicii ia naștere în lege:

• după organizarea HOA;
• după semnarea unui acord cu compania de exploatare.

În practică, acest lucru necesită timp, timp în care costurile sunt suportate de dezvoltator. Prin urmare, cumpărătorilor li se cere de obicei să plătească facturile de utilități cu câteva luni în avans ( de obicei nu mai mult de 4 ).

Experții nu recomandă să te muți în apartamentul pe care îl cumperi sau să-l renovezi până când îl primești certificat de înregistrare a proprietății . Până în acest moment, apartamentul va fi inspectat de angajații BTI și, dacă identifică o discrepanță între apartamentîn funcție de starea acesteia la data punerii în funcțiune a locuinței, aceștia pot cere ca localul să fie readus la aspectul anterior.

Pasul 4. Înregistrarea dreptului de proprietate, înregistrare

Pentru a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament, va trebui să contactați Casa Firmelor . Acest lucru se poate face fie printr-un avocat cu experiență, fie independent. În al doilea caz, costurile vor fi mai mici↓, dar va necesita mult timp și efort.

Pentru a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament, trebuie să furnizați certificat de acceptareȘi decizie de punere în funcțiune.

Când va fi primit certificat de inregistrare de stat, vă puteți înscrie în apartament. Pentru a face acest lucru trebuie să contactați Serviciul Federal de Migrație .

Vor fi necesare următoarele documente:

• cerere de înregistrare într-un apartament nou;
• pașaport;
• extras din locul de reședință anterior;
• certificat de înregistrare de stat a proprietății.

👉 Când toți pașii sunt finalizați, procedura de cumpărare a locuinței de la dezvoltator poate fi considerată finalizată.

4. Cumpărați un apartament nou de la un dezvoltator sau printr-o agenție imobiliară - care este mai bine? 📑

Pentru a cumpăra un apartament într-o clădire nouă, puteți contacta un dezvoltator sau un agent imobiliar. Totul depinde de obiectivele și preferințele tale.

• Dacă casa a fost deja aleasă, iar cumpărătorul are încredere în decizia sa, Puteți contacta direct dezvoltatorul.
• Daca ai dubii, Dacă doriți să comparați mai multe opțiuni sau cumpărătorul caută un loc profitabil pentru a investi în construcții, merită să contactați o agenție.

În orice caz, trebuie amintit că fiecare dintre aceste opțiuni are ambele avantaje, asa de defecte. Să le privim mai detaliat.

🏗 Achiziționarea unui apartament direct de la dezvoltator

Este destul de firesc ca biroul dezvoltatorului să ofere cumpărătorului doar apartamente în clădiri noi ale unei anumite firme de construcții. Nu pot vinde un apartament într-un alt bloc aici. Ei nu vor spune cumpărătorilor despre deficiențele caselor lor, dar vor fi bucuroși să împărtășească aspectele negative ale altor dezvoltatori.

Ar trebui să se țină cont că firmele de construcţii acordă de obicei reduceri numai pentru apartamentele nelichide care nu sunt solicitate. De asemenea, este imposibil să cumpărați imobile aici prin transfer de drepturi.

☎ Achiziționarea unui apartament printr-o agenție

În același timp, există mult mai multe ⇑ opțiuni aici decât direct de la dezvoltator. Mai mult, agenția vă va spune cu sinceritate despre avantajele și dezavantajele fiecărei clădiri noi. Și dacă aveți nevoie să vă vindeți apartamentul sau camera existentă, agenția vă va ajuta în acest sens.

De asemenea, oferă sfaturi și sprijin în pregătirea acestuia. În cele mai multe cazuri comision Dezvoltatorul plătește pentru serviciile agenției, acestea sunt gratuite pentru cumpărător.

5. Ce este mai profitabil: cumpărarea unui apartament într-un imobil în construcție sau într-unul deja închiriat? 📄

Costul unui apartament din aceeași clădire poate varia semnificativ în funcție de stadiul construcției acestuia. Puteți selecta 4 opțiuni principale de cumpărare în funcție de stadiul construcției . Să aruncăm o privire mai atentă la tot avantaje Și defecte fiecare dintre ei.

În ce stadiu al construirii unei case este mai profitabil să cumpărați un apartament? Să ne uităm la toate opțiunile și să aflăm toate avantajele și dezavantajele

Opțiunea 1. Înainte de începerea vânzărilor

Unii dezvoltatori oferă să cumpere un apartament înainte de începerea vânzărilor. În acest caz, costul va fi minim. În acest fel, puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă ieftin.

În conformitate cu legea construcțiilor, dezvoltatorii au dreptul să înceapă să vândă apartamente numai după aceea cum va fi formatat concluzie privind conformitatea Ministerului Construcţiilor.

În practică, unele firme de construcții încep să încheie acorduri cu potențialii cumpărători înainte de această etapă. acorduri de rezervare . Cu un astfel de acord, cumpărătorul își confirmă intenția de a cumpăra un apartament, iar dezvoltatorul oferă în schimb un preț minim pentru acesta. Cumpărătorul plătește pentru acest serviciu 10-50 mii de ruble .

Există mai multe avantaje (+) ale acordului de rezervare:

• cel mai mic cost , in unele cazuri poti cumpara imobiliare aproape la pretul ei;
• nivel scăzut de risc de tranzacție – în cazul în care nu este încheiat un acord de participare la acțiuni, fondurile depuse vor fi returnate cumpărătorului ( este important să ne asigurăm că acest lucru este specificat în acord);
• alegere maxima – poți alege un apartament cu aspectul care îți place și să alegi un etaj convenabil.

În ciuda avantajelor serioase, achiziționarea de locuințe în faza de rezervare are și o serie de dezavantaje.

LA contra (−) pot fi atribuite următoarele:

• nu există nicio garanție că tranzacția va fi finalizată în cele din urmă;
• Suma plătită conform contractului de rezervare nu merge întotdeauna către plata apartamentului, în unele cazuri este simplă comision pentru serviciu (toate acestea sunt menționate în contract).

Acordurile de rezervare nu trebuie să fie înregistrate la Rosreestr, așa că trebuie să le studiați cât mai atent posibil chiar înainte de a semna.

În unele cazuri, companiile de construcții necinstite încheie mai multe astfel de acorduri pentru un apartament. Drept urmare, cumpărătorul poate rămâne nu numai fără locuința care i-a plăcut, ci și fără banii pe care i-a plătit. În plus, se va pierde timp prețios.

Vă puteți proteja asigurându-vă că acordul de rezervare conține clauza privind restituirea fondurilor depuse.

Varianta 2. Etapa excavarii

Când documentația de autorizare a fost pregătită, dezvoltatorul începe să implementeze etapa zero de construcție, care altfel se numește etapa de excavare .

În acest moment, începe pregătirea fundației. Statisticile arată că aproape în acest stadiu 1 /3 toate apartamentele viitoare.

Printre avantajele achiziției în etapa de excavare se numără următoarele:

1. subevaluat – față de prețul apartamentelor dintr-o clădire pusă în funcțiune, diferența poate ajunge până la 20 -30 % (în funcție de regiune);
2. o selecție largă de amenajări, număr de etaje și alți parametri ai viitorului apartament – primii cumpărători ocupă de obicei cele mai bune imobile;
3. posibilitate de rate (În majoritatea cazurilor, plățile se pot face fără dobândă).

Cu toate acestea, există o serie de dezavantaje ale achiziționării unui apartament în etapa de excavare:

• asteptarea ocuparii de mai multi ani;
• risc de înghețare a construcțiilor ( De exemplu,în cazul lipsei cererii de apartamente sau al unei creșteri a costurilor companiei de construcții din diverse motive);
• riscul de modificare a designului unei clădiri noi sau a numărului de etaje al acesteia - cu cât sunt construite mai puține etaje, cu atât riscul este mai mare;
• cheltuieli duble până la punerea în funcțiune a locuinței - pentru chirie și plăți în rate sau ipoteci;
• Este posibil să se amâne finalizarea construcției și livrarea noii clădiri.

Opțiunea 3. Noua clădire este pe jumătate gata

Pentru cei care nu doresc să achiziționeze bunuri imobiliare în etapa de excavare, considerând o astfel de achiziție prea riscantă, există o opțiune - să investească bani într-un apartament când casa este gata jumătate . Probabilitatea ca construcția să fie înghețată în această etapă este redusă semnificativ ↓, iar costul apartamentelor rămâne redus ↓.

Printre avantajele achiziționării de apartamente în clădiri noi care sunt pe jumătate finisate se numără următoarele:

• perioada de asteptare mai scurta pentru un apartament in comparatie cu optiunile anterioare;
• costul este mai mic decât pe piața imobiliară finită;
• este posibil să se verifice progresul construcției și respectarea termenelor limită;
• probabilitatea de înghețare a construcțiilor este semnificativ mai mică ( dar încă persistă).

Dezavantajele achiziționării unui apartament în astfel de case sunt următoarele:

• costul apartamentului este aproximativ mai mare 15 % decât la cumpărarea în faza de excavare;
• cele mai de succes opțiuni sunt de obicei deja rezolvate;
• rămâne probabilitatea unei creșteri a intervalului de timp pentru punerea în funcțiune a unei noi clădiri.

Experții nu recomandă achiziționați apartamente dacă dezvoltatorul a redus semnificativ în mod neașteptat prețul ⇓. Acest lucru indică adesea o lipsă de finanțare pentru a finaliza construcția actuală.

Pentru a minimiza riscul creșterii timpului de punere în funcțiune a unei clădiri noi, atunci când o alegeți, puteți verifica dacă este acreditată de bănci. Înainte de a aproba o casă în construcție, marile organizații financiare verifică documentele atât pentru casa în construcție, cât și direct pentru firma de construcții în sine.

Varianta 4. Casa este data in functiune

Este cel mai puțin riscant să achiziționați imobile în case care au fost deja puse în funcțiune. Cu toate acestea, în acest caz costul apartamentului va fi maxim. Bineînțeles că poți folosi oferta de promovare, sau cereți companiei de construcții să facă reducere. Dar, în orice caz, este puțin probabil ca economiile să depășească 5 %.

Avantajele achiziționării acestei opțiuni sunt următoarele:

• tranzacția este sigură, deoarece noua clădire este complet gata și pusă în funcțiune;
• check-in-ul nu trebuie amânat mult timp;
• la momentul achiziției, cumpărătorul poate vedea deja cât de bine corespunde noul imobil proiectului, care este calitatea casei, precum și zona înconjurătoare și infrastructura.

În ciuda numărului mare de avantaje, cumpărarea unui apartament într-o clădire gata făcută are și câteva dezavantaje:

• costul este mai mare decât într-o casă în construcție;
• cel mai probabil în următorul 1 -2 ani, vecinii care fac renovari vor cauza ingrijorare.

Specialiștii de la una dintre cele mai mari bănci din Rusia au efectuat o analiză și au constatat că, în medie 2016 -2018 ani, perioada de construcție de la început până la finalizare este 2 ani . În majoritatea cazurilor se vinde în primul an 50 % din toate apartamentele.

În acest caz, se determină volumul vânzărilor reputatie firma de constructii, precum si regiunea în care a fost construită casa. De la cei mai mari dezvoltatori 50 % din apartamente sunt deja epuizate în termen de 9 luni .

În a doua jumătate a construcției, se realizează mai multe vânzări aproape 30 -35 % . Proprietatea rămasă este vândută după punerea în funcțiune a noului imobil. Astfel de statistici sunt tipice pentru piața de apartamente economice și confort.

La achiziționarea unui apartament într-o clădire neterminată, este important să înțelegem acea ocupare nu are loc imediat după finalizarea procesului de construcție. Punerea în funcțiune, conectarea la sistemele de utilități și înregistrarea dreptului de proprietate pot dura până la 12 luni.

În orice caz, ar trebui să comparați opțiunile descrise mai sus și să alegeți pe cea care vi se potrivește cel mai bine. Pentru a ușura analiza, principalele lor caracteristici sunt prezentate în tabelul de mai jos.

Tabel: „Caracteristici ale diferitelor opțiuni pentru achiziționarea de locuințe în funcție de stadiul construcției”

Etapa de cumpărare	Preț	Avantaje	Defecte
Înainte de începerea vânzărilor	Minim	În cazul în care contractul nu este încheiat, fondurile sunt returnate cumpărătorului Alegere maximă de amenajări și etaje	Nu există nicio garanție că tranzacția va avea loc.Poate exista un comision pentru serviciul de rezervare.
Etapa de excavare	Mai jos pe 20 -30 % decât prețul apartamentului finit	Selecție mare de apartamente Posibilitate de plată în rate	Așteptând ocuparea de câțiva ani Risc de îngheț al construcției Riscul de a schimba designul unei clădiri noi sau numărul de etaje al acesteia Cheltuieli duble până la punerea în funcțiune a locuinței - pentru chirie și plăți în rate sau ipoteci Este posibil să se amâne finalizarea construcției și livrarea noii clădiri
Noua clădire este pe jumătate gata	Redus cu 10 -15 % din costul locuințelor finisate	Timp de așteptare mai scurt pentru un apartament în comparație cu opțiunile anterioare Costul este mai mic decât pe piața imobiliară finită Este posibil să se verifice progresul construcției și respectarea termenelor limită Probabilitatea de înghețare a construcției este semnificativ mai mică	Costul apartamentului este aproximativ mai mare 15 % decât la cumpărarea în etapa de excavare Opțiunile cele mai de succes sunt de obicei deja rezolvate Probabilitatea unei creșteri a intervalului de timp pentru punerea în funcțiune a unei clădiri noi rămâne
Casa a fost data in functiune	Costul integral al apartamentului	Nivel ridicat de securitate a tranzacțiilor Vă puteți face check-in aproape imediat Este posibil să verificați noua clădire și zona înconjurătoare	Costul este mai mare decât în ​​etapele de construcție În viitor 1 -2 an, pot apărea neplăceri din cauza reparațiilor de la vecini

Tabelul de mai sus vă va ajuta să comparați opțiunile pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă și să alegeți pe cea care vi se potrivește cel mai bine.

Ce este mai bine să cumperi un apartament: cu sau fără finisaj?

6. Este rentabil să cumpărați un apartament cu finisaje într-o clădire nouă 📋

Potrivit statisticilor, recent cererea pentru apartamente in blocuri noi cu finisaje finisate . Acest lucru se explică în primul rând prin dorința cumpărătorilor de a optimiza costurile cât mai mult posibil. Repararea unui apartament pe care îl cumpărați singur este întotdeauna foarte costisitoare. Pe lângă costurile financiare, este nevoie de mult timp și efort.

A început vânzarea apartamentelor gata de renovat În mijloc 2 000 s. La acea vreme, s-a înregistrat o reducere a cererii de bunuri imobiliare pe piață.

Pentru a atrage clienți, firmele de construcții au început să vândă apartamente cu finisaje finisate. Unii dintre ei au mers și mai departe și au început să dezvolte diverse soluții de design, oferind apartamente renovate într-un anumit stil.

Atunci când alegeți o proprietate renovată, experții recomandă să acordați atenție cost de finisare. Prețul optim este în interior 10.000 de ruble pe metru pătrat. Dacă reparațiile sunt mai scumpe, mulți cumpărători refuză un astfel de serviciu.

În mod tradițional, există 2 etape principale ale finisării apartamentului:

1. Finisaj dur. În general, acest concept înseamnă absența completă a oricărei finisaje. Astfel de reparații necesită prezența doar a elementelor de bază: Usa de intrare, geamuri termopan, și sistem de incalzire. În unele cazuri, acestea sunt și instalate uși de interior. Cumpărătorul apartamentului va trebui să niveleze independent pereții, să lipească tapetul, să facă cablajul electric și alte lucrări necesare. Abia după finalizarea acestora locuința va fi gata de ocupare.
2. Finisaj curat. În acest caz, renovarea este efectuată de dezvoltator, costul acesteia este inclus în prețul apartamentului. Finisarea include: vopsirea peretilor, tapetarea, montarea linoleumului sau parchetului. Se așează gresie în baie și toaletă sau pereții sunt vopsiți.

Finisarea curată de la dezvoltator este potrivită pentru acei cumpărători care nu au timp pentru reparații independente sau nu au fonduri pentru aceasta.

De asemenea, este important să ne amintim că recent materialele de construcție au crescut semnificativ în preț. Cu toate acestea, nivelul veniturilor în majoritatea cazurilor nu s-a schimbat. De aceea, cumpărătorii preferă să cumpere apartamente care sunt gata de renovare.

📟 Experții au luat în considerare ca la cumpararea unui apartament cu doua camere cu finisaje fine poti economisi aproximativ 200 -400 mii de ruble. Desigur, această sumă este aproximativă și poate varia semnificativ.

În medie, trebuie să plătiți suplimentar pentru reparații aproximativ 5 -10 % din costul inițial. Dar suma totală se dovedește de obicei a fi mai mică ↓ decât costul auto-repararii.

O alta avantaj apartamente cu finisaje fine – posibilitatea de a te muta imediat . De asemenea, astfel de apartamente sunt adesea achiziționate de cei care investesc bani în imobiliare cu scopul de a le închiria ulterior.

7. Sfaturi utile pentru cei care doresc să cumpere un apartament de la un dezvoltator într-o clădire nouă 🔔

Pentru a evita eventualele probleme la achiziționarea unui apartament de la un dezvoltator, experții recomandă să solicitați ajutor de la avocați profesioniști. Desigur, acest lucru implică costuri suplimentare. Prin urmare, ar fi o idee bună să profitați de sfaturile experților oferite mai jos.

Sfat 1. Verificați cu atenție dezvoltatorul

Verificarea unui dezvoltator necesită mult timp. Cu toate acestea, nu ar trebui să vă bazați doar pe informațiile de pe Internet. Chiar dacă nu există recenzii negative despre dezvoltator online, acest lucru nu garantează fiabilitatea acestuia.

Firma de construcții poate fi prea tânără sau pur și simplu o firmă-fișă. Dezvoltatorul nu respectă întotdeauna toate cerințele legale în timpul activităților sale.

Nu ar trebui să faceți acest lucru chiar și în cazurile în care documentele dezvoltatorului sunt în regulă și există dovezi indirecte ale fiabilității sale. Acordul preliminar nu respectă legislația rusă.

Nu este nevoie să vă grăbiți să alegeți o companie de construcții și să cumpărați un apartament. Nu toată lumea înțelege, dar piața imobiliară de astăzi, în ciuda instabilității sale, nu este caracterizată de haos.

Adesea, în urma zvonurilor despre o viitoare creștere a prețului, cumpărătorii se grăbesc să cumpere proprietăți imobiliare. De fapt, costul nu crește brusc. În plus, după o creștere, apar adesea perioade de scădere ↓ a costului apartamentelor.

Prin urmare, nu este nevoie să vă grăbiți să cumpărați. Este important să vă analizați cu atenție capacitățile financiare, să alegeți o companie de construcții, o zonă și un apartament potrivit.

Sfat 3. Nu trebuie să faceți modificări în apartament până când proprietatea nu este înregistrată

Dacă reamenajarea se face înainte de înregistrarea de stat, ITO poate solicita ca apartamentul să fie readus la starea inițială. Mai mult, în timpul procesului de măsurare a bunurilor imobiliare de către angajații acestei organizații, pot apărea dezacorduri cu dezvoltatorul.

Suprafața apartamentului poate să nu corespundă cu cea menționată în documentație:

• Daca e mai mare, Cumpărătorului i se poate cere să plătească o plată suplimentară.
• Dacă aria este mai mică↓, se vor putea prezenta creanțe corespunzătoare dezvoltatorului.

În orice caz, apartamentul în acest moment trebuie să fie în starea sa inițială.

👉 Urmând exact sfaturile de mai sus vă ajută să evitați o serie de probleme.

8. Întrebări frecvente - întrebări frecvente 💬

Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă este un proces destul de complicat, care ridică adesea un număr mare de întrebări în rândul cumpărătorilor. Pentru a vă economisi timp, în mod tradițional răspundem la cele mai populare la sfârșitul publicației.

Întrebarea 1. Ce etaj este mai bine să alegeți atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă?

Atunci când alege un apartament, cumpărătorul trebuie să determine un număr mare de parametrii acestuia. Mulți consideră că unul dintre cele mai importante podea , pe care va fi amplasat. Atunci când îl alegeți, este dificil să dați un sfat universal, deoarece componentele subiective sunt de mare importanță.

Atunci când alegeți numărul de etaje ale unui apartament, trebuie să luați în considerare:

1. Etajele inferioare sunt perfecte pentru persoanele în vârstă și familiile cu copii:
2. etajele superioare sunt evaluate în clădiri noi situate în zone pitorești ale orașului;
3. nimeni nu a anulat nici partea financiară a problemei - de obicei costul apartamentelor de la parter este mai mic cu aproximativ 15 %;
4. De asemenea, este important să se studieze infrastructura - etajele inferioare pot fi zgomotoase dacă casa este situată în apropiere de autostrăzi, locuri mari de joacă și terenuri de sport, cafenele mari și magazine.

Înainte de a face o alegere, merită analizată avantaje Și defecte apartamente pe etaje diferite.

În primul rând, să ne uităm la punctele fundamentale pentru diferite etaje:

• Apartamente la parter Cel mai adesea ei cumpără din motive de economie. De asemenea, multe persoane le achizitioneaza pentru inchiriere, deoarece in majoritatea cazurilor numarul de etaje nu afecteaza chiria. În plus, primele etaje sunt preferate de cei care au un copil mic, precum și de pensionari și persoane cu dizabilități.
• Apartamente la etajele deasupra 16-lea Potrivit pentru cei care nu au frică de înălțime, precum și pentru cei care apreciază priveliștea de la fereastră. Dar în acest caz merită clarificat modul în care se stabilesc comunicațiile. Dacă de jos, pot apărea probleme cu presiunea apei. În clădirile noi moderne există pardoseala tehnica. Aici se află toate comunicațiile necesare. Dacă casa este construită în conformitate cu aceste principii, nu vor fi probleme cu presiunea apei chiar și în partea de sus.

Pentru ușurință în comparație, am prezentat avantajele și dezavantajele apartamentelor situate pe etaje diferite într-un tabel.

Tabel: „Avantaje și dezavantaje ale apartamentelor situate la etaje diferite”

Podea	Avantaje	Defecte
etajul 1	Costul unui apartament poate fi mai mic cu aproximativ 15 % Nu va trebui să plătiți o taxă de lift Presiunea apei este constant ridicată Poate fi folosit în scopuri comerciale Este imposibil să-ți inundați vecinii În caz de urgență, puteți părăsi rapid casa	Sunt necesare măsuri suplimentare de securitate - bare, alarme Nivel mai ridicat de zgomot din stradă, precum și pătrunderea mirosurilor Adesea nu există balcon Lumină naturală insuficientă
Etajul 2	Mai puțină murdărie și zgomot decât la parter Nu este nevoie să folosiți liftul Convenabil pentru cei care au un cărucior sau o bicicletă	Dacă la parter există un magazin sau o cafenea, pot apărea gândaci, dacă la parter sunt birouri, poate fi destul de zgomotos.
3-7 etaje	Nu prea sus încă, chiar și pentru cei care se tem de înălțimi Dacă liftul este dezactivat, nu este prea greu să ajungi acasă În situații de urgență, puteți părăsi clădirea suficient de repede Dacă zona nu este construită dens, o vedere de înaltă calitate de la ferestre	Nu există dezavantaje inerente etajelor inferioare și superioare
8-15 etaje	Dacă zona nu este prea dens construită, există o vedere bună de la fereastră De pe stradă nu se aud aproape niciun sunet străin sau murdărie Lumină naturală de înaltă calitate	Dacă apartamentul este situat în partea însorită a casei, poate fi prea cald La o înălțime de aproximativ etajul al zecelea, emisiile de la fabrici și cazane sunt de obicei colectate; dacă sunt situate aproape, poate exista un miros neplăcut. Dacă liftul este oprit, va fi destul de dificil să ajungi acasă
16 și mai sus	La ultimul etaj avantajul este absenta vecinilor de deasupra Oportunitatea de a cumpăra un penthouse Clădirile noi de lux pot avea o zonă de relaxare pe acoperiș Cu clădiri rare – o bună imagine de ansamblu asupra zonei	Cu o vedere frumoasă de la fereastră, apartamentele de la etajele superioare pot fi mai scumpe Locuința de la ultimul etaj poate fi inundată dacă acoperișul este de proastă calitate Dacă un mecanism de lift este amplasat în apropiere, în apartament pot pătrunde sunete străine. În caz de urgență, va fi dificil să părăsești casa

Întrebarea 2. Cum să cumpărați un apartament cu un credit ipotecar de la un dezvoltator?

Analiza datelor statistice de pe piața imobiliară ne permite să vedem că astăzi există o tendință de creștere a cererii de credite ipotecare în vederea achiziționării de apartamente în clădiri noi. În primul rând, acest lucru se datorează prezenței sprijinului statului. Datorită acesteia, ratele ipotecare pe piața primară a locuințelor sunt mai mici ↓ decât pe piața secundară.

Nivelul ridicat de intensitate a construcției duce la o creștere semnificativă a ofertei de apartamente. Ca urmare, există un număr mare de dezvoltatori și instituții de credit care operează pe piață. O astfel de diversitate duce adesea la alegeri dificile. Prin urmare, mai departe noi Să ne uităm la asta în detaliuproces pas cu pas achiziționarea de locuințe cu ipotecă în clădiri noi .

Instrucțiuni detaliate pentru achiziționarea unui apartament cu ipotecă de la dezvoltator

Etapa 1. Alegerea unei clădiri noi

Alegerea unei clădiri noi este primul pas fundamental. Lista creditorilor dispuși să acorde un credit ipotecar este determinată în mare măsură de locuința pe care o alegeți.

Se pare că in primul rand ar trebui să alegeți un apartament care să corespundă cerințelor dvs., inclusiv cost, locații, datele de punere în funcțiune. Atunci când o casă este selectată, dezvoltatorul va furniza cumpărătorului o listă a instituțiilor de creditare cu care este acreditată.

Etapa 2. Rezervare de proprietate

Când este selectată o casă în construcție, ar trebui să rezervați un apartament în ea. Acest lucru se face pentru aîn perioada de pregătire a cererii de credit ipotecar, luarea în considerare a acestuia de către creditor și pregătirea documentelor pentru tranzacție, cumpărătorul era sigur că locuința aleasă i-a fost atribuită și nu putea fi achiziționată de altcineva.

Rezervările se pot face după mai multe scheme (opțiunea este determinată în funcție de dezvoltatorul selectat):

1. Rezervare verbală folosit de firmele de constructii destul de rar. Cel mai adesea, perioada sa nu depășește 14 zile. În acest moment, cumpărătorul are timp să depună o cerere de credit ipotecar la o instituție de credit și să aștepte examinarea acesteia.
2. Rezervare verbală cu semnarea unui contract de agenție. În acest caz, se efectuează mai întâi aceleași acțiuni ca în schema anterioară. După ce a ales un anumit apartament, cumpărătorul îl rezervă verbal de la dezvoltator. Când se primește o decizie pozitivă cu privire la o cerere de credit ipotecar, contract de agentie. Ea presupune nu doar alegerea unui apartament (care de fapt a fost deja ales), ci și susținerea tranzacției în toate etapele acesteia.
3. Semnarea unui contract de agenție pe bază de plată. Cumpărătorul și firma de construcții semnează acord despre rezervarea unui anumit apartament. Pentru aceasta, dezvoltatorul primește o taxă sub forma unui comision. Rezultatul acordului este că proprietatea selectată este atribuită viitorului cumpărător și nu este vândută altor cetățeni.

Când rezervați cu semnarea unui contract de agenție, este important să discutați imediat termenii rambursării. Dacă nu faceți acest lucru, există riscul ca, dacă cererea dvs. de credit ipotecar este respinsă, taxa de rezervare să nu vă fie rambursată.

Etapa 3. Cerere de credit ipotecar

După ce a primit o listă cu băncile la care este acreditată noua clădire selectată, cumpărătorul depune o cerere de credit ipotecar. Dacă este primit decizie pozitivă , trebuie să informați imediat compania de construcții despre acest lucru și să începeți să pregătiți o tranzacție pentru achiziționarea unui apartament.

Despre asta am vorbit deja în articolul precedent.

Etapa 4.Înregistrarea unei polițe de asigurare

De regulă, împrumutatului i se oferă posibilitatea de a alege independent o companie de asigurări.

în care important de reținut, că, în conformitate cu legislația care reglementează înregistrarea creditelor ipotecare, asigurarea proprietății care servește drept garanție este obligatorie.

În schimb, achiziționarea unei polițe de asigurare pentru viața și sănătatea unui client care primește un împrumut este voluntară.

Etapa 5. Tranzacție de cumpărare a unui apartament, executare a unui contract de ipotecă

Data tranzacției pentru achiziționarea unui apartament este stabilită prin acordul tuturor participanților săi.

Această procedură include semnarea următoarelor documente:

• contract ipotecar;
• acorduri de participare la capitaluri proprii;
• acorduri de asigurare voluntară (dacă este necesar).

Etapa 6.Înregistrare de stat

Contractul de participare la actiuni, precum si contractul de ipoteca, sunt supuse inregistrarii obligatorii in Camera de înregistrare. În același timp, dreptul la apartamentul în construcție este oficial oficializat și, de asemenea, impus acestuia grevare .

Din momentul înregistrării de stat încep plățile ipotecare lunare.

Etapa 7. Punerea in functiune a unei noi cladiri

Când toate lucrările de construcție sunt finalizate și casa este adusă într-o stare potrivită pentru locuire, firma de construcții contactează Departamentul de Supraveghere a Construcțiilor de Stat .

Această autoritate dispune o inspecție a noii clădiri. În timpul acestei proceduri, o comisie specială examinează toată documentația. Totodată, se verifică conformitatea lucrărilor de construcție cu documentele.

Dacă în timpul acestei proceduri nu sunt identificate încălcări, firma de construcții primește permisiunea de a pune în funcțiune o nouă clădire . Abia după aceasta sunt emise acte de acceptare și transfer de locuințe proprietarii.

Etapa 8. Evaluarea apartamentului

Un specialist de la o firma de evaluari inspecteaza apartamentul si intocmeste un raport privind valoarea acestuia. Acest document este furnizat instituției de credit, precum și asigurătorului.

Etapa 9.Înregistrarea unei ipoteci

După înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament la banca unde a fost emisă ipoteca, este obligatorie întocmirea credit ipotecar – un document care confirmă faptul de grevare a bunurilor imobile.

Important de reținut, că ipoteca trebuie înregistrată la Companies House.

Etapa 10. Obținerea unui certificat de proprietate asupra unui apartament

Pentru a înregistra drepturile de proprietate la Camera Înregistrării, trebuie să furnizați următoarele documente:

• acord de participare la capital;
• act de acceptare și transfer;
• credit ipotecar;
• raportul companiei de evaluare;
• chitanta pentru plata taxei de stat.

Specialistul, luând pachetul de documente, trebuie să elibereze chitanta despre primirea acestora și indică data la care certificatul corespunzător va fi gata. Este stabilit legal ca perioada de inscriere este 5 zile lucrătoare.

Etapa 11.Înregistrarea unei polițe de asigurare pentru un apartament

La obținerea unui credit ipotecar, care face obiectul garanției, este obligatoriu. În acest caz, polița este emisă numai după ce toți pașii descriși mai sus au fost finalizați.

De fapt, procesul de obținere a unui credit ipotecar pentru a cumpăra un apartament într-o clădire nouă este destul de laborios. Experții recomandă celor care nu au timp sau dorință pentru acest lucru să caute ajutor de la profesioniști - brokeri de credite ipotecare . Și pentru cei care vor să știe, citiți singuri ultimul nostru număr.

Cumpărarea unei case într-o clădire nouă nu decurge întotdeauna fără probleme, iar acest lucru se datorează adesea unei încălcări a obligațiilor din partea dezvoltatorului. Dar dacă obligațiile sunt încălcate, puteți rezilia tranzacția sau puteți cere despăgubiri. Ultima dată am vorbit despre ce poți obține de la un dezvoltator problematic atunci când întârzieri în construcția și livrarea proiectului, iar astăzi vom vorbi despre ce poți conta dacă calitatea apartamentului lasă de dorit și dacă dezvoltatorul întârzie. eliberarea unui certificat de proprietate.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

Oricine nu a citit articolul nostru anterior pe acest subiect „” poate face acest lucru chiar acum, iar noi trecem la alt subiect.

Luptă pentru calitate
Cumpărarea unui imobil într-o clădire nouă, mai ales în fazele inițiale de construcție, este întotdeauna un risc și nu numai că vei ajunge fără locuințe și fără bani, sau vei petrece ani în plus așteptând, dar vei obține și o proprietate de calitate scăzută. De exemplu, ramele ferestrelor și ale balconului pot fi instalate prost (strânse, libere etc.), pereții despărțitori pot fi dispuse neuniform, este posibil să nu existe izolare fonică a pereților sau acoperișul poate avea scurgeri, iar dacă apartamentul este renovat, pot fi chiar mai multe probleme. „Poate că puțini dezvoltatori au oferit un apartament cu o calitate ideală; la predarea unui apartament se descoperă întotdeauna neajunsuri minore și uneori grave”, a spus „” avocatul Oleg Suhov.

Orice semn de încălcare a tehnologiei de construcție, desigur, ar trebui discutat cu dezvoltatorul, iar dacă suspiciunile cumpărătorului cu privire la calitatea necorespunzătoare sunt confirmate, ar fi corect fie să eliminați încălcările, fie să le compensați, dar realizând dreptate, ca de obicei, nu este întotdeauna ușor.

În acest sens, legea îi protejează cel mai bine pe acționarii care au cumpărat un apartament în baza unui acord de participare la construcția comună (DDU) în conformitate cu Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și alte bunuri imobiliare și cu privire la modificările de contribuție la unele acte legislative ale Federației Ruse." În primul rând, acest document afirmă clar că Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un obiect a cărui calitate este în conformitate cu termenii contractului. , cerințele reglementărilor tehnice și de urbanism, documentația de proiectare etc. (Articolul 7, paragraful 1). Iar transferul trebuie efectuat conform unui act de transfer sau altui document de transfer (articolul 8, alin. 1), iar dacă acționarul identifică neajunsuri ale locuinței sau bănuiește că tehnologiile și reglementările nu au fost respectate, are dreptul a refuza semnarea certificatului de acceptare -transfer, în schimb întocmind un document (act sau declarație cu viciu) în care să consemneze toate viciunele obiectului (art. 8, alin. 5).

Prin urmare, experții sfătuiesc, în primul rând, să studieze cu atenție apartamentul închiriat: „În practică, reprezentanții dezvoltatorului profită adesea de starea emoțională a acționarului, care, din fericirea de a deține un apartament nou, este gata să închide ochii la tot pentru a primi rapid cheile. Dar atunci când acceptați, este important să faceți față emoțiilor și să nu vă grăbiți să semnați certificatul de acceptare, ci, dimpotrivă, inspectați cu atenție proprietatea, verificați dacă respectă termenii contractului și alte cerințe legale pentru spațiile rezidențiale. Dacă este posibil, merită să invitați un specialist sau un prieten care înțelege măcar ceva despre construcții. Când acceptați un apartament, principalul lucru este să detectați deficiențele și să le semnalați, iar dacă acest lucru nu se face, va fi dificil să tragem la răspundere dezvoltatorul”, spune avocatul Oleg Sukhov. Deși, dacă deficiențele nu sunt deloc semnificative, le puteți ierta, dar este important să înțelegeți că ele într-adevăr nu vor cauza probleme viitoare. Dacă deficiențele sunt mai grave, atunci va trebui să lupți pentru calitate.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 7 din Legea 214, în cazul în care un proiect de construcție comun este construit cu abateri de la termenii contractului și/sau cu neajunsuri, adică calitatea acestuia lasă de dorit, acționarul are dreptul de a cere de la dezvoltatorul:

- eliminarea deficiențelor gratuit într-un timp rezonabil;
- reducerea proportionala a pretului contractului;
- rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea deficiențelor.
Acţionarul însuşi alege ce anume să ceară, după care trimite o revendicare dezvoltatorului cu opţiunea aleasă pentru eliminarea problemei. Cea mai simplă modalitate este de a solicita dezvoltatorului să elimine defectele gratuit; în acest caz, nu trebuie întreprinse acțiuni suplimentare (de exemplu, atragerea unei echipe de reparații, căutarea materialelor de construcție etc.) și nu sunt necesare documente suplimentare. . „Dar pentru a satisface a doua sau a treia cerință, va fi necesară o estimare pentru a efectua lucrări de eliminare a deficiențelor, indicând costul acestora și costul materialelor suplimentare”, spune Vasily Sharapov, avocat la compania de dezvoltare City-XXI Century, autor al cărții „Protecția investițiilor în clădiri noi”.

Dar a doua sau a treia opțiune se poate dovedi a fi cea mai convenabilă și confortabilă, deoarece, după cum s-a menționat Svetlana Savicheva, șef al departamentului juridic al Republicii Kârgâzești „Megapolis-Service”,în practică, procesul de eliminare a deficiențelor de către dezvoltator însuși este adesea întârziat, dar calitatea locuinței rămâne în continuare scăzută și, ca urmare, proprietarul apartamentului își pierde nervii și își ia în continuare totul asupra sa. În plus, cu cea de-a doua variantă, dacă neajunsurile apartamentului nu sunt atât de semnificative și acționarul este gata să le suporte, are posibilitatea de a primi bani în locul reparațiilor care nu sunt atât de necesare pentru el.

Dar dacă se alege prima opțiune, atunci acționarul este sfătuit să nu facă compromisuri: „Până când calitatea construcției este adusă la conformitate cu contractul și standardele stabilite, acționarul are dreptul să nu semneze certificatul de acceptare a apartamentului și acesta trebuie folosit,” - consiliază Irina Dobrokhotova, președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy.

Datorită calității – la instanță
Calitatea necorespunzătoare a obiectului poate duce la rezilierea contractului. „De exemplu, dacă încălcările comise de dezvoltator necesită costuri serioase și refuză să refacă ceva sau întârzie termenele, atunci este logic să se solicite o examinare independentă și să depună documente la instanță”, recomandă Svetlana Savicheva (KR Megapolis-Service) .

„De asemenea, este posibilă rezilierea contractului în cazul unei încălcări semnificative a cerințelor de calitate sau al eșecului eliminării deficiențelor identificate într-un termen rezonabil stabilit de acționar”, spune avocatul Oleg Sukhov, referitor la paragrafele 2 și 3 ale paragrafului 1 din Articolul 2 din Legea 214. Procedura în acest caz este aceeași ca și în cazul rezilierii contractului din cauza întârzierii construcției și transferului instalației (a se vedea articolul „”), iar eventuala recuperare este aceeași: „Puteți cere restituirea tuturor banilor plătiți și a dobânzii în valoare de 1/150 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse pentru fiecare zi de utilizare a banilor - de la data încheierii contractului până în momentul de față de returnare a fondurilor (clauza 2 a articolului 9 din Legea 214-FZ)”, spune avocatul Oleg Suhov.

„Dar, este adevărat, nu există un criteriu legal pentru o încălcare semnificativă a cerințelor de calitate; legislația nu îl prevede. Conceptul de materialitate este decis în instanță în fiecare caz în parte, notează Maria Litinetskaya, director general al Grupului Metrium. „Și, în plus, chiar dacă dezvoltatorul a comis încălcări grave în timpul construcției, de exemplu, a realizat o tehnologie slabă de izolație, nu va fi ușor să-și dovedească vinovăția în instanță.” Iar dacă vinovăția nu este dovedită sau încălcarea calității nu este considerată semnificativă, contractul nu poate fi reziliat.

Alte scheme
Nu va fi ușor pentru cumpărătorii de locuințe care au cumpărat imobile nu prin DDU, ci prin alte scheme, atât cele permise de Legea 214 (prin mecanismele cooperativelor de locuințe sau certificate de locuințe), cât și cele „gri” (preacorduri, acorduri de investiții etc. .). „Așadar, dacă apartamentul a fost achiziționat prin plata unor acțiuni la o cooperativă de locuințe sau prin achiziționarea de certificate de locuință, legea, din păcate, nu este atât de clară. Procedura de eliminare a deficiențelor de către o cooperativă sau un emitent de certificate nu este reglementată, iar normele Codului civil al Federației Ruse și legislația privind investițiile, precum și normele „Legii privind protecția drepturilor consumatorilor”, spune Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”). Adică, chiar dacă calitatea locuinței livrate este foarte scăzută, dezvoltatorul poate refuza în mod voluntar să schimbe sau să repare ceva, iar atunci va trebui să meargă în instanță, la fel ca dacă vrea să rupă înțelegerea sau să părăsească cooperativa. . Cumpărătorii de case care folosesc scheme „gri” se confruntă, de asemenea, cu aceeași problemă. Cu toate acestea, dacă instanța este de partea lor (adică, partea reclamantului), puteți obține același lucru ca și acționarii care au semnat DDU. „De exemplu, la rezilierea contractului, puteți cere înapoi investițiile plătite, precum și dobânda pentru utilizarea banilor altcuiva pentru perioada de la data transferului investițiilor către dezvoltator până la data returnării acestora la investitor. În același timp, rata dobânzii este egală cu o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse”, spune Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”).

Garanție
Dar dacă apartamentul este transferat cumpărătorului și certificatul de acceptare este semnat, atunci nu va mai fi posibilă rezilierea contractului din cauza calității necorespunzătoare, chiar dacă neajunsurile au fost identificate după ocupare. În acest caz, vă puteți baza doar pe obligațiile de garanție. Și iar aici, acționarii care au semnat acordul DDU sunt cel mai protejați. Potrivit alin. 5 și 5.1 din art. 7 din Legea 214, se stabilește un termen de garanție pentru proiectele de construcție în comun, calculat de la data transferului imobilului în baza actului. Pentru spațiile de locuit în ansamblu, aceasta nu poate fi mai mică de cinci ani, iar pentru echipamentele tehnologice și inginerești incluse în acest sediu nu poate fi mai mică de trei ani. Și dacă în acest timp proprietarul dezvăluie neajunsuri, atunci el poate prezenta dezvoltatorului aceleași cerințe ca și în cazul descoperirii deficiențelor într-o proprietate nelivrată. Cu alte cuvinte, dezvoltatorului i se poate cere să elimine deficiențele, să reducă prețul contractului și să ramburseze costurile pentru rezolvarea independentă a problemei (a se vedea paragraful 6 al articolului 7 din Legea 214). Și dacă cererea proprietarului nu este îndeplinită sau îndeplinirea ei este întârziată, acesta va avea posibilitatea de a da în judecată.

Este posibil să dați în judecată în cadrul altor scheme, dar va fi dificil să dovediți adevărul - foarte consumator de timp și foarte nervos, iar fără o decizie judecătorească, cel mai probabil, nu va fi posibilă eliminarea deficiențelor obiectului.

Problema de proprietate
Astăzi, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorul este angajat nu numai în construcție, ci și în eliberarea unui certificat de proprietate al apartamentului după punerea în funcțiune a casei. „Totuși, potrivit legii, în conformitate cu paragraful 1 al art. 12 din Legea 214, obligațiile dezvoltatorului se consideră îndeplinite din momentul semnării de către părți a actului de cesiune sau a altui document privind transmiterea proiectului de construcție comun. Prin urmare, dezvoltatorul nu este obligat să participe la procesul de înregistrare a proprietății imobiliare”, spune Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului juridic din Est-a-Tet. Și cu atât mai mult, nu este obligat să facă acest lucru cu scheme de vânzare de locuințe „gri”. Cumpărătorul însuși se poate adresa la Rosreestr pentru a-și înregistra drepturile de proprietate. Un alt lucru este că, în practică, mulți dezvoltatori nu numai că oferă un astfel de serviciu, ci chiar îl impun (acest lucru, desigur, nu este legal și, prin urmare, contestabil, dar nu toți cumpărătorii sunt de acord să argumenteze). „Și în acest caz, dezvoltatorii acționează adesea prin agenții lor, care furnizează serviciile relevante, acest lucru se întâmplă în cadrul contractelor de furnizare de servicii plătite”, spune Daria Pogorelskaya, șeful departamentului juridic al Grupului de companii MIC. Și responsabilitatea față de cumpărători, strict vorbind, nu mai este suportată de dezvoltator, ci de agent, iar această responsabilitate este determinată de contractul încheiat pentru furnizarea de servicii, Codul civil al Federației Ruse și „Legea privind protecția a Drepturilor Consumatorului”, dar nu prin Legea 214.

Dar, în orice caz, dacă dezvoltatorul sau agentul său nu își îndeplinește obligațiile și întârzie înregistrarea certificatului de proprietate, cumpărătorul are dreptul de a rezilia contractul de furnizare de servicii și de a solicita rambursarea fondurilor plătite și poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru alte pierderi. Cu toate acestea, nu este nevoie să vă grăbiți aici; înainte de a încheia, trebuie să înțelegeți care este motivul întârzierii - aceasta determină ce poate fi cerut de la dezvoltator sau de la agentul său.

„De cele mai multe ori, întârzierea apare nu din vina dezvoltatorului, ci din cauza întârzierilor în aprobarea actului de implementare a proiectului de investiții de către autorități”, spune Vasily Sharapov (Orașul-secolul XXI). De exemplu, administrația sau antreprenorul general poate întârzia semnarea documentelor la finalizarea construcției, pot apărea probleme cu comunicațiile de conectare etc.

„În astfel de cazuri, dacă dezvoltatorul și-a îndeplinit obligațiile de a construi o casă, apartamentul a fost efectiv transferat, iar cumpărătorul locuiește deja în el și suportă costurile de plată a facturilor la utilități, de obicei este posibil să se înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului. prin tribunal. Dacă cererea este satisfăcută, proprietatea va fi înregistrată de către Rosreestr pe baza unei hotărâri judecătorești, deci nu vor fi necesare documente de la dezvoltator”, spune avocatul Oleg Sukhov. Dar cel mai probabil nu va fi posibil să se ceară vreo compensație de la dezvoltator pentru întârzierea termenelor.

„Dar dacă motivul întârzierii sunt acțiunile necinstite ale dezvoltatorului însuși, de exemplu, o cerere de plată a cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune și facturile de utilități pe care dezvoltatorul le-a suportat din momentul în care casa a fost pusă în funcțiune și până la apartament. a fost transferat acționarului, sau o cerere de plată a diferenței pentru metri pătrați în plus, atunci ar fi oportun să se adreseze instanței cu o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra apartamentului, încasarea penalităților (1/150 din rata de refinanțare de la data semnarii contractului de prestare de servicii pana la data rambursarii.- De la redactor) si daune morale. Mai mult decât atât, în cazul în care o cerere corespunzătoare a fost transmisă dezvoltatorului înainte de judecată, instanța va încasa de la acesta o amendă în cuantum de 50% din pedeapsa acordată în cerere (clauza 6, articolul 13 din „Legea privind protecția Drepturile Consumatorului”)”, spune avocatul Oleg Sukhov.

„Și trebuie remarcat faptul că, în ultimii ani, procesele în astfel de cazuri au devenit o practică destul de comună, astfel încât luarea în considerare a cererilor de recunoaștere a drepturilor de proprietate asupra unui apartament din clădire nouă are loc conform unei scheme clar dezvoltate - rapid și fără durere pentru acționarul (cumpărătorul)”, notează Irina Dobrokhotova („BEST-Novostroy”), iar în cele mai multe cazuri instanța hotărăște în favoarea sa. Adevărat, atunci când se utilizează scheme „gri”, pot apărea probleme cu dovezile și, uneori, apar probleme foarte alunecoase, de exemplu, se dovedește că casa a fost construită ilegal. Cu toate acestea, nu există multe astfel de cazuri.

De asemenea, este de remarcat faptul că „dacă un investitor finanțează construcția prin plata acțiunilor într-o cooperativă de locuințe, atunci prin lege dobândește proprietatea asupra apartamentului de la data la care ultima cotă este plătită (adică toate acțiunile sunt plătite)”, explică. Vasily Sharapov („Orașul-secolul XXI”). Și în acest caz, asistența dezvoltatorului pentru obținerea unui certificat de proprietate este și mai puțin relevantă, deși pentru a dispune de un apartament, acționarul trebuie să înregistreze și proprietatea în Rosreestr. Dar este mai bine să faceți acest lucru singur, atunci nu va trebui să vă faceți griji că intermediarii încalcă obligațiile. În general, acest principiu ar trebui respectat în alte scheme de vânzare de locuințe - pe cât posibil, atunci nu va fi nevoie să mergeți în instanță.

Deși procesul nu este atât de înfricoșător pe cât cred mulți oameni. Și în continuarea acestui subiect, portalul vă va spune ce este necesar pentru a merge în instanță, dacă are întotdeauna sens și ce mai poate fi recuperat de la un dezvoltator neglijent, în plus față de fondurile deja plătite pentru proprietate.

Instrucțiuni pentru acceptarea unui apartament nou de la dezvoltator, la ce ar trebui să acordați atenție.

Amabilul poștaș Pechkin ți-a înmânat o scrisoare personal sau pur și simplu a lăsat o notificare de la dezvoltator în căsuța ta poștală. Așadar, dezvoltatorul grijuliu v-a informat că locuința este gata și v-a invitat să veniți să acceptați apartamentul. Nu vă grăbiți să comandați un camion mare de mutare. Trimite invitații prietenilor și cunoștințelor pentru o petrecere de inaugurare a casei. Torturați pisica în încercarea de a o împinge mai întâi în noua casă și, în general, distrați-vă, toate cele mai interesante lucruri sunt încă înaintea voastră. Se întâmplă adesea ca dezvoltatorul să primească permisiunea de a pune în funcțiune instalația într-un mod nu în întregime legal, sau mai degrabă, într-un mod complet ilegal! Dezvoltatorul inteligent și constructorii săi Jamshed și Raushany au construit casa în grabă și când ai venit la șantier să admiri această minune a gândirii arhitecturale, ai văzut că era construită doar în proporție de 75-85 la sută, iar dezvoltatorul inteligent reușise deja să obțină permisiunea de a pune casa in functiune. Cât de miraculos s-a întâmplat acest lucru este o întrebare bună, dar numai agențiile de aplicare a legii pot răspunde rapid.

Raspuns expert:

După ce ați primit o notificare de la Pechkin, cu lacrimi în ochi de bucurie, alergați la dezvoltator și, ca răspuns, auziți că, din păcate, casa nu este gata și trebuie să mai așteptați puțin. Dezvoltatorul grijuliu, mângâindu-te pe umăr, te împinge cu nerăbdare pe ușa biroului său, promițându-te că te va suna când casa va fi finalizată. Sau începe să vă spună o poveste că: „Avem o coadă lungă pentru examinare și programare, trebuie să facem o programare”, dar dintr-un motiv oarecare nu puteți face o programare decât într-o jumătate de an. În general, dezvoltatorul ți-a pregătit o mulțime de motive pentru a refuza să transferi apartamentul achiziționat cu banii tăi câștigați cu greu, toate acestea putând fi subliniate pe larg în acest articol, din care se poate transforma într-un tratat greu. Tu, ca orice altă persoană normală, întrebi de ce?

Și se face totul pentru a reduce timpul de întârziere, deoarece pentru întârzierea livrării unui apartament, conform Legii Federale 214, va trebui să plătiți o amendă (penalitate). Un alt motiv este că dezvoltatorul nu dorește să se încordeze pe el însuși și pe muncitorii care îl vizitează pe șantier prin eliminarea stâlpilor făcute de mâinile lor pricepute și a decis să vă predea în liniște un act unilateral pentru apartamentul în construcție. La urma urmei, din momentul în care se semnează un act cu două fețe de acceptare a transferului, și cu atât mai mult un act unilateral, apartamentul este considerat cedat, iar Dezvoltatorul nu mai este obligat să elimine stâlpurile realizate de angajații săi cu înaltă calificare. De asemenea, mă grăbesc să vă mulțumesc că începeți să plătiți toate facturile de utilități din momentul în care semnați certificatul de acceptare a transferului, sau din momentul în care primiți un act unilateral.

Cum ar trebui să procedeze acceptarea unui apartament de la dezvoltator?

Ce este considerat o notificare adecvată?

O invitație către un cumpărător imobiliar de a semna un certificat de acceptare pentru transferul unui apartament se face adesea sub forma unui apel telefonic sau a unui mesaj SMS.

Cu toate acestea, trebuie menționat că această metodă de notificare nu este considerată adecvată. Alineatul 4 al articolului 8 din Legea cu privire la DDU prevede că există o singură modalitate adecvată de notificare a cumpărătorului: o scrisoare recomandată, care poate fi livrată personal (dovada printr-o chitanță), sau dezvoltatorul trebuie să aibă confirmarea că scrisoarea. a fost primit de către deținătorul de capital.

Același alineat de lege precizează și obligațiile acționarului, care, după ce a primit înștiințarea în mod corespunzător cu privire la finalizarea construcției casei, este obligat să sosească pentru ca acceptarea apartamentului în noua clădire să se efectueze în termenul perioada specificată în DDU sau perioada de 7 zile lucratoare.

Este posibil să ignori notificarea?

Drepturile și obligațiile părților la astfel de acorduri sunt reglementate în mod clar. Legea prevede că, dacă cumpărătorul nu a acceptat proprietatea în termen de două luni de la data specificată pentru transfer, atunci dezvoltatorul are dreptul la un transfer unilateral (un act de transfer de apartament sau un alt tip de confirmare a pregătirii și stării bune a proprietatea se intocmeste).

Consecințele neprimirii notificării de la dezvoltator din cauza unei absențe îndelungate

În cazurile în care dezvoltatorul știe că cumpărătorul a primit înștiințarea corespunzătoare că este necesar să vină să inspecteze apartamentul sau scrisoarea a fost returnată cu semnele „refuz de a primi” sau „destinatarul nu se află la adresa specificată”, mecanismul pentru rezolvarea acestei probleme este similar cu cel indicat mai sus. Adică dezvoltatorul întocmește un certificat de acceptare a apartamentului care are forță legală. Astfel, participantul DDU este obligat să notifice cu promptitudine modificarea adresei, precum și să primească corespondența primită de acesta.

Cum să preveniți transferul într-un singur sens al unui apartament

Există un anumit mecanism de comportament care permite acționarului să își apere drepturile în cazul în care apar conflicte din cauza semnării documentelor de acceptare. În perioada specificată în DDU sau în lege, trebuie să răspundeți la o scrisoare prin care se precizează că apartamentul urmează să fie acceptat. Dacă acționarul nu a avut posibilitatea de a inspecta proprietatea și de a semna certificatul de acceptare a apartamentului, atunci trebuie să trimită neapărat următorul text dezvoltatorului:

Șablon de revendicare

B (numele organizației)

(funcția și numele complet al managerului)

de la (informații despre cumpărător: nume complet, detalii pașaport, locul de înregistrare)

Revendicare

(data) a fost încheiat acordul Nr.______ pentru cesiunea drepturilor de creanță în temeiul DDU pentru construirea unui imobil imobiliar între (numele complet al acționarului) și (numele organizației).

La paragraful _____ din prezentul contract (denumirea organizației) se angajează să construiască și să transfer în posesia mea un apartament situat la: (adresa), în suprafață de ______ m2.

În conformitate cu paragraful ____ din prezentul acord, transferul trebuie să aibă loc cel târziu la (data).

(data) Am vizitat biroul (numele firmei dezvoltatorului), la adresa cuprinsă în notificarea primită, pentru a semna acceptarea proprietății.

Un angajat al (numele firmei dezvoltatorului) m-a informat ca din cauza (lista problemelor existente care impiedica livrarea casei), transferul apartamentului la mine este amanat.

Vă rog să studiați această situație și să luați măsuri pentru transmiterea imobilului în modul prevăzut de actele legislative în vigoare.

Vă rugăm să mă anunțați trimițând o scrisoare despre momentul în care va avea loc inspecția și transferul instalației în exploatare.

(semnătura) Numele complet

Scrisoarea trebuie predată destinatarului printr-o notificare corespunzătoare: personal (al doilea exemplar trebuie să aibă ștampila de chitanță) sau printr-o scrisoare de valoare cu inventar.

Exemplu de întocmire a unui inventar

Patele și corecțiile din inventar sunt inacceptabile.

Caracteristicile primirii proprietății comune

În prima parte a legii cu privire la DDU la articolul 7 și în partea 5 a aceleiași legi la articolul 8 se precizează că acceptarea unui apartament de la un dezvoltator poate presupune întocmirea unor documente care să ateste că proprietatea a fost construită cu încălcarea:

• acorduri cu actionarul;
• SNiPov;
• reglementările actuale;
• alte cerințe care sunt obligatorii de respectat.

Pe baza drepturilor participanților la DDU prevăzute de legislație, raportul de inspecție al apartamentului nu este singurul document care trebuie să i se acorde atenție, deoarece este necesar să se verifice și prezența și funcționarea jgheabului de gunoi și a iluminatului stradal. , functionarea ascensoarelor etc. In primul rand se verifica prezenta obiectelor prevazute in reglementarile relevante sau se acorda: loc de joaca, locuri de parcare, imprejmuirea teritoriului etc.

Dacă vorbim despre ce să acordăm atenție atunci când se acceptă un apartament, trebuie menționat că transferul parțial, cu obligația de a elimina pe viitor defectele detectate, este inacceptabil. Dacă există neconcordanțe sau o parte a proprietății nu este gata de livrare, lipsește etc., atunci acest lucru ar trebui reflectat în raportul de defecte întocmit pe baza rezultatelor inspecției (poate fi numit și raport de construcție defecte sau un raport preliminar). Dacă acceptarea apartamentului de la dezvoltator este finalizată prin semnarea unui certificat de acceptare regulat, atunci rezidenții vor trebui să remedieze problemele detectate, deoarece prezența defectelor nu este afișată nicăieri.

De fapt, DDU acoperă nu doar apartamentul indicat în acesta, ci și proprietatea comună a imobilului. Cu toate acestea, avocații nu recomandă să credeți dezvoltatorului pe cuvânt că societatea de administrare este responsabilă pentru acceptarea proprietății comune. Da, în practică acest lucru se întâmplă de obicei, dar asta se datorează faptului că cetățenii nu înțeleg bine legislația existentă și nu citesc cu atenție termenii contractelor încheiate, altfel ar putea cere o penalitate pentru întârzierea transferului locuinței datorate. la deficienţele descoperite.

Părțile la acord care sunt pe cale să accepte transferul unui apartament de multe ori pur și simplu nu doresc să se împovăreze cu problemele care apar în timpul transferului proprietății comune, iar unii cred că proprietarul este organizația de management. Cu toate acestea, acest punct de vedere este greșit. Nici statul, nici altcineva nu este proprietarul bunului comun, deoarece acesta este deținut de cumpărătorii proprietății și ei sunt cei responsabili de starea acesteia. Chiar și faptul că autoritățile orașului alocă periodic unele sume sub formă de subvenții nu înseamnă că această responsabilitate poate fi transferată asupra altcuiva.

Nu trebuie să uităm că astăzi s-a instituit un sistem capitalist în statul nostru, iar cetățenii obișnuiți cu socialismul trebuie să-și schimbe ideile despre relațiile cu proprietatea. Cei care nu au făcut acest lucru trebuie uneori să plătească mult mai mult pentru locuința într-o clădire nouă decât pentru un apartament situat în clădirea veche. Și acest lucru se explică tocmai prin faptul că proprietarii au fost slab informați despre cum să accepte un apartament de la un dezvoltator, iar acum sunt nevoiți să elimine deficiențele neindicate în fișa defectelor pe cheltuiala lor. De aici și mărimea semnificativă a facturilor la locuințe. Acest lucru poate fi evitat dacă locuitorii casei se unesc pentru a-și proteja drepturile și se pot asigura că dezvoltatorul livrează noua clădire în stare corespunzătoare.

Avocații recomandă angajarea unor specialiști independenți, a căror aviz de expertiză poate fi folosit pentru a depune o reclamație cu o listă a deficiențelor identificate. Inspecția tehnică întocmită de aceștia ar trebui să stea la baza unei liste de defecte de construcție care este trimisă dezvoltatorului. În acest caz, cerința de a plăti pentru serviciile experților independenți poate fi inclusă și în această cerere sau declarație de cerere către instanță. Dacă locuitorii reușesc să-și apere poziția, mărimea facturilor lor se va reduce semnificativ, iar banii vor fi alocați pentru îmbunătățiri suplimentare. Dar acest domeniu de cheltuieli nu este subiectul acestui articol.

Cum ar trebui să fie raportul de inspecție al apartamentului?

(locul întocmirii documentului) (data)

Dezvoltatorul (numele organizației), reprezentat de (numele și funcția managerului), pe de o parte, și Acționarul (informații despre cumpărător: numele complet, detaliile pașaportului, adresa de înregistrare etc.), la care se face referire în acest document în calitate de Părți, așa cum a fost indicat în acordul nr.____, am întocmit această listă de revendicări privind starea localului inspectat.

La apartamentul situat la (adresa casei), precum si la proprietatea comuna. Lista și starea necesară ale cărora au fost furnizate în documentația de proiectare a casei. În timpul unei inspecții comune de către părțile la acest acord, au fost descoperite o serie de deficiențe ( Lista de mai sus a fost întocmită folosind exemplul uneia dintre noile clădiri, prin urmare, atunci când se întocmește o revendicare, este necesar să se concentreze asupra caracteristicilor individuale ale obiectului.):

1. Nu există asfalt pe căile de acces;
2. Nu există rampă pentru scaunul cu rotile;
3. În zonă nu există asfalt;
4. Nu există loc de joacă pentru copii;
5. Iluminatul de acces nu este conectat;
6. Lifturile nu au început să funcționeze;
7. Spațiile situate la etajul ____, destinate folosirii comune de către rezidenți, nu dispun de alarme de incendiu și centrale de incendiu dotate conform standardelor;
8. La etajul ____ nu există contor de apartament pe palier, iar cablarea electrică la tabloul electric apartament nu a fost finalizată;
9. Nu există cabluri de curent scăzut la panoul de pe podeaua ____;
10. La etajul ____, usile care dau in zonele comune pentru rezidenti nu sunt dotate cu geamurile cerute de proiect;
11. Etajul subsolului este inundat;
12. Unor conducte de canalizare lipsesc racorduri, ceea ce duce la scurgeri la subsolul casei;
13. Nu există geamuri ale balconului prevăzute de condițiile DDU;
14. Calitatea geamurilor din deschiderile ferestrelor nu corespunde standardelor - structurile sunt instalate neuniform și prost asigurate, există crăpături;
15. Ferestrele din bucătărie nu sunt dotate cu accesoriile necesare;
16. Geamul din cameră are o crăpătură;
17. Ușa de intrare în logie a fost instalată incorect, ceea ce a dus la dezalinierea, împiedicând deschiderea și închiderea normală;
18. În apartamentul inspectat nu există alimentare cu apă caldă sau rece;
19. Dispozitive interne de contorizare a apei ( Dacă este necesar, indicați - rece sau cald j) neinstalat;
20. Podeaua de lângă puțul de ventilație are găuri traversante;
21. Concentratorul de canalizare din apartament are o fisură;
22. Nivelul de instalare al conectorului din coloana de canalizare, destinată scurgerii apelor uzate, este la doar 4 centimetri deasupra podelei. Acest lucru duce la imposibilitatea executării competente a șapei;
23. Tocul ușii care duce la apartament este montat oblic, încuietoarea ușii nu funcționează, iar garniturile ușii lipsesc;
24. Ieșirea de incendiu nu are o trapă instalată.

(Notă: este de dorit ca, împreună cu deficiențele detectate, documentul să conțină referințe la care clauze specifice ale contractului cu dezvoltatorul au fost încălcate. Documentația proiectului, SNiP-urile relevante etc. au fost încălcate. Cu toate acestea, dacă dezvoltatorul a semnat această declarație defectuoasă fără aceste referințe, atunci se consideră că este de acord cu comentariile existente. Dacă dezvoltatorul nu semnează această foaie, este necesar să o trimită sub forma unei scrisori valoroase cu o listă a atașamentelor. Și aici se cere să indicați ce standarde specifice sunt încălcate de deficiențele identificate.)

Documentul a fost întocmit în comun de către Părțile la acord în conformitate cu paragraful 5 al articolului 8 din legea DDU.

Dezvoltatorul, după eliminarea deficiențelor enumerate în prezentul act, este obligat să notifice Participantului în scris că proprietatea se află în stadiul de pregătire pentru acceptare și transfer.

Detalii despre Dezvoltator: Informații despre Participantul la DDU:

_____________________ (informațiile trebuie copiate

Datele stabilite în DDU)

_____________________ (semnătură) / F. ȘI DESPRE./

De asemenea, este indicat să se indice în fișa cu defecțiuni intervalul de timp în care dezvoltatorul este obligat să elimine defectele detectate. În acest eșantion nu există o astfel de linie, deoarece lucrările de revendicare au fost efectuate cu dezvoltatorul, care nu respectă termenele de punere în funcțiune a instalației. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că DDU reglementează în mod clar intervalul de timp în care un apartament dintr-o clădire nouă trebuie să fie inspectat și predat acționarului. În consecință, pentru nerespectare trebuie plătită o penalitate, a cărei acumulare nu se suspendă pe perioada în care deficiențele trebuie eliminate. Astfel, dezvoltatorul însuși este interesat să facă acest lucru cât mai curând posibil, pentru a nu plăti ulterior despăgubiri mari rezidenților. Dacă reprezentanții organizației dezvoltatorului refuză să semneze actul preliminar, atunci acest document ar trebui să le fie trimis sub forma unei scrisori cu un inventar.

Dacă căutați informații despre cum să acceptați un apartament, trebuie să vă amintiți că persoanele care semnează acest document de la dezvoltator trebuie să aibă dreptul de a face acest lucru. Pentru că dacă nu au competențele corespunzătoare, actul își pierde forța juridică.

O altă nuanță importantă în ceea ce privește fișa de daune este că aceasta este adesea semnată de un reprezentant al societății de administrare. Cu toate acestea, această formulare a întrebării este incorectă, deoarece DDU indică în mod clar două părți - Dezvoltatorul și Participantul (cumpărătorul), prin urmare, numai ei au dreptul să semneze astfel de documente. Dacă o altă organizație este menționată pe foaia de inspecție, atunci trebuie să vă întrebați despre autoritatea acestor persoane. În absența autorității necesare, este necesar să se dubleze declarația defectuoasă cu o revendicare adresată dezvoltatorului. Iar actul de acceptare a transferului apartamentului în sine va fi semnat de către angajații autorizați ai acestuia din urmă.

Ce trebuie făcut dacă se descoperă deficiențe în ceea ce privește starea apartamentului sau a proprietății comune

Una dintre principalele întrebări cu privire la modul de acceptare a unui apartament într-o clădire nouă se referă la problema inconsecvenței obiectului prevăzut pentru inspecție cu condițiile existente ale regulamentului de construcție, standardelor de construcție și alte cerințe enumerate la articolul 7 din Legea 214-FZ. .

Avocații care lucrează în acest domeniu de drept recomandă să meargă la apartament cu un expert care are dreptul să estimeze suma pe care o va costa pentru a elimina problemele constatate și a-și formula concluziile sub forma unei concluzii. Acest document are forță oficială și poate fi folosit ca dovadă a poziției dumneavoastră în instanță.

Articolul 7 din legea DDU reglementează drepturile cumpărătorului atunci când sunt descoperite vicii în apartament. În conformitate cu acesta, acționarul poate cere:

1. Eliminați defectele. Potrivit legii, perioada pentru eliminarea gratuită a deficiențelor trebuie convenită de către părți, dar cel mai adesea acționarul este informat verbal că de îndată ce problemele sunt eliminate, va urma un apel. Cumpărătorul are dreptul de a cere respectarea legii. Fiecare participant la DDU decide singur dacă să creadă sau nu promisiuni care nu sunt confirmate în scris. De regulă, dacă casa a fost construită la timp și defectele sunt minore. Apoi vor fi eliminate rapid, dar dacă construcția este întârziată, atunci poate că nici munca de rezolvare a problemei deficiențelor nu va fi rapidă;
2. Reduceți costul apartamentului. Cel mai adesea, cumpărătorul este în măsură să realizeze exercitarea acestui drept doar prin intermediul instanțelor de judecată. Dezvoltatorii sunt extrem de rar de acord să reducă costul spațiului de locuit și să returneze o parte din fonduri. Alternativ, puteți încerca să rezolvați problema prin compensarea cererilor reciproce. Acest lucru devine posibil dacă, după măsurători, suprafața apartamentului a crescut. Deoarece cumpărătorul este obligat să plătească pentru suprafața de suprafață, dezvoltatorul poate renunța la pretențiile sale în schimbul renunțării la reducerea valorii;
3. Compensarea cheltuielilor ce urmează a fi suportate de către cumpărător la eliminarea defectelor. În primul rând, cumpărătorul trebuie să invite un expert care va documenta deficiențele existente. Apoi invită o firmă de construcții să le repare și abia după aceea se va putea depune o cerere în instanță, furnizând toate chitanțele pentru reparații.

Dacă sunt detectate încălcări semnificative ale reglementărilor și standardelor, precum și dacă deficiențele nu sunt eliminate, participantul DDU primește dreptul:

• anularea contractului,
• cere restituirea banilor plătiți,
• solicită plata penalităților pentru utilizarea fondurilor pentru întreaga perioadă din momentul depunerii acestora.

Cu toate acestea, trebuie amintit că acest proces presupune depunerea unei cereri corespunzătoare în instanță. Mai mult, chiar și cu un verdict pozitiv, nu este întotdeauna posibil să obțineți o rambursare a banilor plătiți. Puteți citi mai multe despre asta aici.

Ce trebuie să știți despre acceptarea unui apartament dacă nu se constată deficiențe

Dacă acționarul, după inspecție, este de acord să accepte apartamentul, atunci trebuie să vă asigurați că data semnării actului este prezentă în document și corespunde realității. Această cerință este relevantă în special dacă livrarea casei are loc mai târziu decât era planificat. Lipsa unei date riscă faptul că, după semnare, dezvoltatorul poate pune orice număr de care are nevoie în coloana goală. Și acest lucru, la rândul său, poate duce la o pierdere semnificativă de fonduri pentru cumpărător. Acesta poate pierde dreptul de a cere o penalizare pentru întârzierea punerii în funcțiune a casei sau i se poate cere să plătească facturile la utilități pe toată perioada de la data acceptării casei. Mai există o nuanță - înainte de a semna actul, participantului DDU i se poate cere să efectueze plăți în avans pentru utilități. O astfel de cerere este ilegală; plata acestei sume poate fi făcută numai pe bază voluntară. Cu toate acestea, în caz de refuz, dezvoltatorul de obicei nu semnează actul și nu dă cheile cumpărătorului. Drept urmare, acționarul trebuie să își dovedească cazul în instanță.

Toate problemele legate de întârzierile în punerea în funcțiune sunt reglementate de legislația existentă, dar nu indică ce trebuie făcut dacă actul conține o frază despre absența pretențiilor materiale din partea cumpărătorului.

Acționarul are dreptul de a cere eliminarea unor astfel de clauze din document, dar dacă cheile apartamentului sunt necesare imediat, iar dezvoltatorul refuză să refacă documentele, atunci un astfel de act poate fi semnat.