Este posibil să închiriez o cameră fără permisiunea vecinilor? Reguli pentru închirierea unei camere și partajarea unui apartament în baza unui contract de închiriere: este necesar acordul vecinilor? ○ Studiul chiriașilor

Articolul nostru va spune cititorului cum să închirieze corect o cameră, fără a încălca legea sau a se îndrăgosti de trucurile escrocilor. Vom lua în considerare diverse opțiuni de închiriere a locuințelor, modalități de a găsi clienți și de a rezolva problema plăților fiscale.

Cine beneficiază de închirierea și închirierea unei camere?

Închirierea unui apartament separat astăzi este costisitoare. Nu toată lumea își poate permite o asemenea „plăcere”. Prin urmare, mulți cetățeni sunt interesați să închirieze o singură cameră. În același timp, aceștia sunt de acord să locuiască cu proprietarul apartamentului sau cu alți chiriași. Astfel de oferte sunt extrem de relevante pentru studenții și rezidenții nerezidenți care vin la muncă.

Închirierea unei camere într-un apartament este la fel de profitabilă ca și închirierea acesteia. Trăind într-un spațiu mare de locuit, proprietarul poate ocupa o singură cameră și poate lăsa restul gol. Deci de ce să plătești utilitățile integral? Puteți reduce aceste costuri prin închirierea camerelor dumneavoastră libere și să câștigați în continuare bani buni.

De regulă, pensionarii singuri închiriază camere. Mai puțin frecvente sunt cetățenii întreprinzători care dețin mai multe proprietăți imobiliare. Pentru ei, chiria devine o completare excelentă la pensia sau salariul lor.

Modalități de a închiria o cameră

Există două moduri de a închiria o cameră:

1. Prin intermediul unei agentii imobiliare.
2. Pe cont propriu.

Un agent imobiliar va ajuta nu numai să găsească un chiriaș potrivit, ci și să aranjeze detaliile documentare ale contractului de închiriere. Proprietarul apartamentului va trebui să încheie un acord cu clientul, formularele standard vor fi completate și certificate de către angajații agenției imobiliare. Astfel, acordul va lua forma oficială. În viitor, dacă documentul este eliberat pentru o perioadă mai mare de un an, va trebui să fie înregistrat la Rosreestr. Agenții imobiliari vă vor ajuta și în acest sens.

Marele dezavantaj al folosirii unei agenții imobiliare este nevoia de a plăti pentru serviciile acestora. De regulă, este format din părți separate. Unul presupune găsirea unui client, celălalt înseamnă încheierea unui acord, iar al treilea presupune asistență în înregistrarea unei tranzacții în Rosreestr. Dacă merită să aplicați pentru aceste servicii și să plătiți în exces, dacă puteți rezolva singuri toate problemele, rămâne la latitudinea proprietarului apartamentului.

Cum să închiriezi singur o cameră

Întrucât sunt multe persoane care doresc să închirieze o cameră fără a contacta o agenție imobiliară, găsirea unui client potrivit nu va fi dificilă. În acest scop, este suficient să faceți fotografii ale sediului și să plasați reclame pe o tablă electronică sau obișnuită. Este posibil să utilizați pagini publice tematice pe rețelele sociale.

Când trimiteți un anunț, ar trebui să furnizați numai informații de încredere. Este obligatoriu să se indice distanța față de stațiile de metrou și stațiile de autobuz, prezența instituțiilor de învățământ, magazinele și parcurile din apropiere.

În procesul acordurilor verbale cu clientul, este necesar să se discute:

• Termenele limită pentru închirierea unei camere.
• Plata lunara.
• Plata taxelor pentru ultima luna.
• Reguli de utilizare a proprietății comune.
• Alte puncte importante pentru ambele părți la tranzacție.

După discuții orale, părțile ar trebui să încheie un acord. Puteți vizualiza un eșantion și descărca gratuit un formular gol de pe Internet.

În continuare, proprietarul se va confrunta cu o întrebare importantă: să închirieze oficial apartamentul sau să ocolească legea. În primul caz, nu va trebui să înregistrați un contract de închiriere și nici să plătiți taxe. Cu toate acestea, există riscuri de luat în considerare aici. În cazul în care este detectată închirierea ilegală de imobile, proprietarul va trebui să plătească o amendă și taxe calculate pentru perioadele anterioare.

Livrarea oficială a apartamentului va presupune înregistrarea acordului cu Rosreestr. Dacă proprietarul nu dorește să facă acest lucru, el are dreptul să încheie un contract pe 11 luni, iar după încheierea acestuia, să semneze un nou document cu chiriașul. Astfel poți ocoli puțin legea.

La închirierea oficială a unei camere, trebuie luat în considerare faptul că apartamentul trebuie să fie privatizat și să aparțină proprietarului ca proprietate. Nu este posibilă închirierea locuințelor municipale. În cazul în care apartamentul aparține mai multor proprietari, va fi necesar acordul scris al acestora de a închiria locația pentru legalizarea tranzacției.

Cerințe pentru întocmirea unui contract de închiriere a camerei

Contractul de închiriere poate fi întocmit sub orice formă, dar trebuie să cuprindă următoarele informații:

1. Detalii pașaport ale părților.
2. Condițiile de coabitare a părților.
3. Condiții de închiriere a spațiilor.
4. Valoarea chiriei și a plăților de utilități.
5. Metoda de transfer de bani.
6. Drepturile și obligațiile părților.
7. Conditii de reziliere a contractului.

Părțile au dreptul de a conveni asupra transferului de bani în numerar sau transferul lor fără numerar în contul bancar al destinatarului. Când alegeți prima metodă, ar trebui să discutați despre scrierea unei chitanțe pentru primirea fondurilor. Acest lucru vă va permite să evitați cererile financiare în viitor.

Acordul este întocmit în două exemplare. Dacă intenționați să îl înregistrați la Rosreestr în viitor, veți avea nevoie de trei copii. Documentul poate fi pregătit în formă scrisă sau tipărită. Nu este necesară legalizarea notarială.

Plata taxelor pentru inchirierea unei camere

Atunci când închiriază oficial o cameră conform legii din 2019, proprietarul apartamentului trebuie să aibă grijă de plata la timp a taxei. Mărimea acestuia este de 13% din suma chiriei primită pentru un an calendaristic. Înregistrarea unui antreprenor individual nu este necesară aici.

Ca dovadă a sumei plății, proprietarul imobilului poate furniza un extras de cont bancar și o copie a contractului de închiriere. O dată pe an, el trebuie să:

• Trimiteți o declarație în formularul 3-NDFL. Acest lucru trebuie făcut înainte de 30 aprilie a anului următor celui de raportare.
• Plătiți valoarea impozitului calculată până la data de 15 iulie a anului următor anului de raportare.

Completarea unei declarații fiscale este destul de simplă. Acesta reflectă suma veniturilor și cheltuielilor primite, precum și valoarea impozitului de plătit. Dacă camera era goală, de ex. nu s-a primit chirie, in declaratie se trec zero.

Dacă nu depuneți rapoarte la timp și nu plătiți taxa, proprietarul imobilului va trebui să plătească o amendă.

Rezilierea unilaterală a unui contract de închiriere a camerei

La semnarea unui contract de închiriere a camerei, proprietarul apartamentului trebuie să acorde o atenție deosebită condițiilor rezilierii acestuia, precum și despăgubirii pentru pierderile suferite în cazul producerii unor daune materiale. Motivele încetării unilaterale a relațiilor contractuale pot fi:

1. Neplata chiriei la timp.
2. Refuzul chiriașului de a plăti facturile la utilități.
3. Comportament imoral al chiriașului.
4. Nerespectarea altor condiții specificate în contract.

Contractul poate fi reziliat și la inițiativa locatarului. De regulă, în acest caz motivul este schimbarea reședinței. Acest lucru ar trebui să fie luat în considerare și la întocmirea documentului.

Este o modalitate de a genera venituri suplimentare pentru proprietar. Principalul lucru în această chestiune este să completați corect toată documentația necesară, astfel încât să nu vă faceți griji cu privire la consecințele închirierii casei dvs.

Dacă camera nu este privatizată

În cazul în care chiar și atunci când camerele situate într-un apartament comun nu sunt privatizate, atunci este posibilă închirierea unei camere într-un apartament comun, dar numai este necesar să se obţină acordul altor vecini.

Dacă se obține acordul, atunci trebuie încheiat un contract de subînchiriere cu chiriașul. Trebuie să obțineți un scris (de preferință certificat de un notar) acordul nu numai al chiriașilor altor spații, dar și toți membrii familiei care locuiesc împreună cu angajatorul.

Dar merită să ne amintim asta contractul de subînchiriere pentru o astfel de cameră va fi valabil, dacă după semnarea normei de furnizare de metri pătrați de persoană nu a devenit mai puțin. Iar rata de furnizare este de 18 metri pătrați de persoană.

Cauți un răspuns? Pune o întrebare avocaților!

9713 avocații vă așteaptă Răspuns rapid!

Pune o intrebare

Prin urmare, dacă după ce s-au mutat chiriașii, această normă a devenit mai mică, alții locuiesc în acest apartament poate contesta afacerea în instanță. Toate aceste acțiuni sunt dictate de faptul că fiecare cameră este în proprietatea statului, iar cei care locuiesc în ea sunt chiriași, iar camera în sine este închiriată de stat pentru .

Un subchiriaș al unei camere situate într-un apartament comun nu poate fi o persoană care are o formă severă și contagioasă de boală cronică. A trăi cu o astfel de persoană în același spațiu de locuit poate dăuna sănătății altor rezidenți.

Închiriez o cameră într-un apartament comun. Camera este deținută

Dacă camera este privatizată și are proprietar, în acest caz, închirierea unei camere într-un apartament comun nu va prezenta dificultăți. Proprietar poate dispune de propriul său spațiu de locuit după bunul plac, inclusiv închirierea. Dar acțiunile sale nu ar trebui să încalce interesele și drepturile legitime ale altor persoane care locuiesc în acest apartament.

Când închiriezi o cameră, trebuie să intri în contract de leasing. Acest contract trebuie să stipuleze responsabilitățile ambelor părți, atât proprietarul, cât și chiriașul.

Dar nu trebuie să uităm că așa-numitele zone comune sunt proprietatea comună a tuturor proprietarilor. Acesta este baie, hol, bucatarie sunt zone comune. Prin urmare, sunt în general. Și utilizarea proprietății care este în proprietate comună se realizează cu acordul tuturor proprietarilor. În consecință, tranzacția de închiriere a unei camere afectează interesele altor proprietari. Prin urmare, pentru angajare, trebuie să aveți acordul scris al tuturor proprietarilor.

Închirierea unei camere într-un apartament în care există atât camere privatizate, cât și neprivatizate

Este posibilă închirierea unui apartament într-un apartament comunal, care are atât camere privatizate, cât și neprivatizate. Pentru a face acest lucru, va trebui să parcurgeți următoarele procese:

• încheie (dacă camera este privatizată) sau subînchiriază (dacă nu este privatizată),
• este necesar să se obțină acordul scris (de preferință certificat de notar) al tuturor chiriașilor (camere neprivatizate) și al persoanelor care locuiesc cu aceștia, precum și al tuturor proprietarilor (camere privatizate).

Închirierea unei camere într-un apartament comun nu este ușoară; există multe nuanțe. Prin urmare, este mai bine să încredințați acest lucru unor profesioniști. Cel mai bine este să contactați cei care au un solid Experiență de lucru în mod specific cu apartamente comune, și experiența tranzacțiilor de succes, fără litigii.

Chiar înainte de a începe necazul de a închiria o cameră care se potrivește nevoilor tale, trebuie să realizezi că va fi o sarcină dificilă. În primul rând, trebuie să înțelegeți clar că camerele de dimensiuni egale nu sunt deloc egale în plată dacă una dintre ele este situată în centrul capitalei, iar a doua va dura câteva ore pentru a ajunge de la Kremlin.

Dar nu ar trebui să disperi, există întotdeauna șanse, trebuie să nu le ratezi.

Atunci când alegeți o cameră de închiriat, trebuie să căutați ceva anume

Camera se poate inchiria in trei variante. Aceasta ar putea fi o cameră separată într-un apartament comun. Poți locui într-o cameră separată, iar vecinii tăi vor fi proprietarii apartamentului. Îți poți găsi prieteni care vor accepta să închirieze împreună cu tine un apartament cu mai multe camere.

Ceea ce ar trebui să acorzi imediat atenție

Un apartament comunal este înfricoșător din cauza chiriașilor săi, aceștia vă vor fi vecini, aflați mai multe despre acești oameni și abia apoi mutați-vă. Într-un apartament comun, viața este construită conform regulilor căminului, așa că cel mai bine este să înveți cum să depășești problemele diplomatic, fără a duce la scandal pentru un robinet deschis sau fumatul în bucătărie.

Există un concept de „apartament comunal mort”, acest lucru nu este neobișnuit. Este important să nu vi se prezinte ulterior o afirmație că tu ai fost cel care a „omorat-o”. Trebuie să inspectați totul, să faceți fotografii cu „facilități”, bucătărie, pereți, balcon pe smartphone înainte de a vă începe șederea, apoi nu veți regreta.

De asemenea, proprietarul care închiriază camera poate să nu-și arate cea mai bună parte - consultați-vă vecinii pe site. Sunt proprietari care se opun ferm oaspeților, prietenilor, animalelor și consumului crescut de apă și electricitate. Proprietarii sunt împotriva multor lucruri, dar nu se poate spune nimic - acesta este apartamentul lor.

Cea mai bună opțiune este atunci când mai mulți tineri sunt de acord să-și pună în comun finanțele pentru a închiria un apartament mare și fiecare locuiește într-o cameră separată. În acest caz, conviețuirea începe cu dezvoltarea unui fel de cartă și standarde de viață. Acesta este un fel de apartament comunal, în care vecinii pot fi preselectați, iar compoziția acestora poate fi aprobată numai după aceea.

Unde pot găsi un apartament de închiriat?

Cea mai bună opțiune de căutare a fost recunoscută de mult timp ca fiind cea în care închirieți o cameră de la rude, prieteni sau colegi de serviciu. În primul rând, eviți să plătești comisioane către agenția de închiriere. Un avantaj suplimentar va fi acela că nu veți fi evacuat din cauza întârzierii plății chiriei, vă puteți conveni la o ceașcă de ceai sau altă băutură.

Rudele, prietenii și colegii nu au ajutat - plasați reclame cu conținut relevant pe rețelele de socializare, acest lucru va ajuta la atingerea unui cerc semnificativ de proprietari de apartamente necunoscuti anterior. Vor răspunde și cei care se vor muta în curând din camera închiriată. Vor suna și locuitorii apartamentelor care caută vecini pentru a închiria împreună un apartament.

„Căutarea unui vecin” este modul în care se adresează potențialilor vecini, iar astfel de reclame trebuie luate în considerare urgent. La urma urmei, vom vorbi în mod special despre închirierea unei camere și există posibilitatea ca tu să nu fii suficient pentru a umple complet apartamentul dorit.

Ajutor de la o agenție specială

Contactarea unei agenții imobiliare este o modalitate foarte populară de a rezolva o problemă de locuință. Este important să nu vă îndrăgostiți de escroci, ceea ce înseamnă că ar trebui să alegeți o agenție cu o reputație fără pată. Aceasta este o modalitate fiabilă de a găsi spațiul de locuit necesar.

Pe lângă agenții, brokerii lucrează cu proprietarii de case; îi puteți contacta dacă aveți recomandări de la prieteni și cunoștințe bune. Serviciile intermediarilor trebuie plătite, uneori foarte generos.

Prima plată include, pe lângă chiria pe o anumită perioadă (uneori 6 luni), comisioane către intermediar, precum și un depozit pentru menținerea spațiului de locuit în bună stare.

Costul de trai lunar

Cât de mult trebuie să plătiți lunar depinde de mulți factori. În primul rând, există o dependență directă de distanță. Cu cât este mai departe de centru, cu atât camera este mai ieftină. Suprafața camerei, numărul de vecini, distanța față de nodurile de transport și alți parametri de locuință contează foarte mult.

Vorbind despre prețuri specifice, trebuie să indicăm costul mediu al unei camere medii: 12-25.000 de ruble. În orice caz, trebuie să înțelegeți că o cameră în centrul Moscovei nu poate fi ieftină și, la un preț mic, puteți închiria doar o cameră „ucisă” sau vă puteți muta cu vecini problematici.

Ce să cauți atunci când alegi o cameră

Va trebui să locuiți într-o cameră închiriată, așa că este mai bine să refuzați o locuință inconfortabilă și să căutați alta. La urma urmei, prima impresie este întotdeauna cea mai corectă.

Luați decizia finală numai după ce vă întâlniți cu proprietarii și vecinii.
După întâlnire, asigurați-vă că verificați starea tehnică a instalațiilor sanitare, a alimentării cu apă și a încălzirii. Dacă vecinii au inundat camera, aceasta va fi imediat vizibilă. În caz contrar, există șansa să fii obligat să plătești pentru reparații.

Partea importantă este verificarea documentelor

Trebuie să începeți conversația finală abia după verificarea documentelor, altfel riști să plătești pe cineva care pur și simplu udă florile la cererea proprietarilor.

Trebuie să verificați: pașaport, certificat de proprietate, documente de proprietate - contract de cumpărare și vânzare pentru o cameră, document de moștenire, cadou.

Copiile sau documentele de pe film pot fi contrafăcute, vă rugăm să examinați originalele.
Verificați dacă pașaportul persoanei care s-a identificat drept proprietar este original; nu aveți încredere în copii. Dacă spun că au uitat originalul, repetă întâlnirea.

Rețineți că dacă sunt mai mulți proprietari de apartamente, toți trebuie să fie de acord cu reședința dvs., altfel puteți fi evacuat la cererea unuia dintre proprietarii de apartament.

Cum se lasă înșelați simplii?

Cea mai simplă și eficientă modalitate este de a tranzacționa informații despre baza de locuințe disponibile. Pentru o sumă mică, escrocii vând o bază de date postată de alte agenții în ziare pentru reclame gratuite. Este imposibil să ajungi la numerele de telefon din această bază de date sau camera a fost deja închiriată. Contactarea poliției nu va aduce nimic - acordul semnat prevede că banii sunt taxați pentru „informații” și nu pentru un anumit număr de telefon sau adresa unei camere libere.

Uneori vin la o întâlnire mai multe persoane care doresc să închirieze o cameră; aceștia sunt manechini care se prefac că sunt la mare căutare pentru o cameră. Aceștia iau un avans de la solicitant pentru a „ține” camera și să dispară. Solicitați de la persoana care „își închiriază camera”, în primul rând, documente cu înregistrare, documente de proprietate.

Dacă ați crezut în fotocopiile documentelor de proprietate și ați plătit bani, atunci „proprietarii” se vor oferi să se mute în câteva zile până când își vor scoate mobila și lucrurile personale. Între timp, ei înșiși vor dispărea cu banii. Acești escroci închiriază un apartament pentru o perioadă scurtă de timp (o zi sau două), primesc cheile de la proprietari și plasează un anunț pentru închirierea unei camere. Ei fac copii false ale documentelor de titlu în avans și închiriază o cameră, se presupune că în propriul apartament.

Escrocii pot semna un acord, pot primi o plată în avans și pot începe să bată joc în mod deliberat de chiriaș - să schimbe lacătul, să interzică utilizarea aparatelor de uz casnic etc. Dacă vă mutați, vă vor da doar o parte din bani, avansul va fi luat, se precizează în contract. Și alte reguli nu sunt scrise.

Citiți cu atenție tot ce veți semna!

În mod obișnuit, persoanele care locuiesc singure închiriază o cameră într-un apartament cu condiția împărțirii, pentru că nu vor să locuiască singure și au nevoie de venituri suplimentare. Înainte de aceasta, se pune întrebarea cum să găsești un chiriaș pentru a face totul conform legii, a obține venituri suplimentare și a trăi în pace. Din acest articol veți învăța cum să închiriați o cameră într-un apartament comun corect și fără intermediari, aflați din acest articol!

Cum să închiriez o cameră într-un apartament

Pentru proprietar, va fi și o garanție dacă chiriașul se dovedește a fi necinstit și nu plătește.

Fără întocmirea unui acord sau contract, nu veți putea cere despăgubiri pentru pierderi în cazul în care apartamentul sau proprietatea dumneavoastră este deteriorată sau furată, ceea ce se întâmplă uneori.

Dacă chiriașii tăi inundă vecinii de dedesubt, atunci fără un acord oficial că ai închiriat spațiul de locuit, va trebui să plătești singur pierderile vecinilor tăi.

Pentru a încheia un contract sau un acord de închiriere a spațiului de locuit, trebuie să pregătiți următoarele documente

Angajatorul poate cere documente care să vă verifice identitatea și că aveți dreptul de a dispune de proprietate. Va fi bine dacă toate persoanele înscrise în apartament sunt prezente la momentul semnării contractului.

Contractul de închiriere a camerei trebuie să includă următoarele informații:

1. faptul că va exista concubinaj între chiriaș și proprietar;
2. precizați perioada de rezidență a chiriașului;
3. cât va plăti angajatorul pe lună, în ce interval de timp este obligat să plătească, adică să indicați data de încheiere.
4. Dacă se asigură plata în avans, atunci indicați suma.

De asemenea, în paragrafe separate, este necesar să se precizeze drepturile și obligațiile chiriașului în procesul de utilizare a utilităților, comunicațiilor și bunurilor personale ale proprietarului apartamentului, pentru a specifica pentru ce servicii va plăti chiriașul și ce este proprietarul însuși. va plăti pentru.

Precizați responsabilitățile părților una față de cealaltă și apartamentul închiriat. Cine și în ce sumă plătește daune pentru daune materiale. De asemenea, puteți indica și alte puncte care sunt fundamentale pentru fiecare dintre părți, dar care nu încalcă legea.

Contractul și acordul trebuie să indice toți membrii familiei chiriașului care vor locui cu acesta în această cameră. De asemenea, este recomandabil să pregătiți un acord privind depozitul și să atașați un inventar al proprietății. Toate formularele și modelele de documente pot fi găsite pe Internet și tipărite acasă. De asemenea, toate documentele pot fi tipărite folosind o imprimantă, sau scrise de mână, dar în același timp îngrijite, clare și ușor de citit. Toate documentele trebuie întocmite în două exemplare.

Chiriașul își poate plăti cazarea în numerar sau prin transfer bancar. Dacă plata pentru închirierea unei case se face în numerar, atunci destinatarul trebuie să scrie o chitanță în care să menționeze că a primit plata pentru închirierea unei camere, asigurați-vă că ați indicat suma și data primirii banilor. Dacă plata se face prin transfer bancar, atunci angajatorul trebuie să păstreze toate chitanțele cu care poate dovedi plata în cazul în care apar întrebări.

Rezilierea unui contract de închiriere de apartament sau cameră

Dacă se preconizează rezilierea contractului de închiriere, inițiat de proprietar, atunci acesta este obligat să furnizeze chiriașului o notificare oficială de reziliere a contractului cu 3 luni înainte de această dată.

Acest lucru trebuie făcut dacă perioada unei astfel de notificări nu este specificată în una dintre clauzele contractului. Dacă o astfel de perioadă de preaviz pentru rezilierea acordului este în contract, atunci aceasta este cea principală și trebuie respectată.

Dacă contractul este reziliat la inițiativa locatorului, atunci, de regulă, acest lucru se datorează încălcării oricăror termeni ai contractului de către locatar. Chiriașul reziliază contractul dacă proprietarul încalcă brusc una dintre condiții, sau dacă chiriașul însuși își găsește un alt loc de reședință.

De obicei, rezilierea unui contract sau acord are loc în privat și nu necesită acțiuni speciale. Doar dacă nu au existat conflicte, dispute sau acțiuni în justiție, dacă locatorul a fost înștiințat în timp util de rezilierea contractului. În plus, dacă o cameră a fost închiriată într-un apartament comun, atunci trebuie să faceți un act de acceptare a transferului proprietății proprietarului.

Este important să încheiați corect un contract de închiriere a unei camere într-un apartament.

Acest lucru va permite proprietarului apartamentului să se protejeze de neplata pentru locuință și de utilizarea utilităților în caz de deteriorare sau furt de proprietate. Dacă este necesar, un contract sau acord poate fi prezentat ca dovadă a daunelor în instanță.

De ce a merge în instanță într-un caz de închiriere a unei camere într-un apartament comun duce la un „cerc vicios”, a spus un expert site-ului.

Ce trebuie să știți când închiriați o cameră într-un apartament comun? Sunt multe întrebări. De exemplu, cel mai important lucru este dacă acest lucru necesită acordul proprietarilor altor camere din apartamentul comun? S-ar părea că această întrebare a dispărut de mult... Dar nu - a devenit brusc foarte relevantă în practica judiciară. Site-ul a discutat despre complexitatea închirierii unei camere cu Alexander Perepelkin, șeful serviciului juridic al agenției Nora-Real Estate a capitalei.

Camera mea - am dreptul să o închiriez!

Din câte știu, există o creștere a litigiilor pe tema „ai dreptul de a închiria o cameră fără acordul vecinilor, dar pentru ca chiriașul tău să folosească bucătăria, toaleta și baia, trebuie să convingi. toți ceilalți proprietari.” De unde această logică ciudată și de ce instanțele sunt de partea reclamanților?

Acesta este un conflict juridic. A fost format ca urmare a hotărârii controversate din punct de vedere juridic a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Curții Supreme a Federației Ruse din 24 septembrie 2013 Nr. 5-КГ13-101.

Dar este mai bine să priviți problema în ordine. O cameră dintr-un apartament comun aparține spațiilor rezidențiale și este un obiect independent de proprietate (Articolul 16 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Articolul 30 din Codul locuinței al Federației Ruse și articolul 228 din Codul civil al Federației Ruse garantează că proprietarul este liber să dispună de spațiile rezidențiale după cum dorește, dacă acest lucru nu contravine legii. Adică, de exemplu, proprietarul nu poate înființa un magazin într-o cameră (loc rezidențial) (pentru aceasta sediul trebuie să fie din categoria nerezidențială și să îndeplinească diferite cerințe), dar poate locui în el, îl poate vinde, închiria scoate-l, donează-l...

O listă exhaustivă a restricțiilor privind drepturile de proprietate pentru proprietarii de camere dintr-un apartament comun este stabilită în partea 5 a art. 45 din Codul locuinței al Federației Ruse. În special, se spune că proprietarul unei camere dintr-un apartament comunal nu are dreptul să aloce în natură cota sa din dreptul de proprietate comună asupra bunului comun din acest apartament și să înstrăineze cota sa din dreptul de proprietate comună a proprietatea comună din acest apartament, precum și să efectueze alte acțiuni, care implică transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra camerei menționate.

Cu alte cuvinte, nu vă puteți aloca o bucată din bucătărie, toaletă, baie și coridor într-un apartament comun. Și, să zicem, vinde „voastra” bucată din bucătărie, rezervându-și dreptul la cameră.

Absolut corect. Dar în legislație nu există restricții pentru ca proprietarul unei camere dintr-un apartament comun să închirieze o cameră. Și nu este nevoie să obțineți acordul vecinilor care locuiesc în alte camere ale apartamentului comun.

- Dar dacă vecinii încă nu sunt de acord cu decizia mea de a-mi închiria camera unui chiriaș?

În cazul unei dispute cu vecinii tăi dintr-un apartament comun cu privire la posibilitatea sau nu de a-ți închiria camera fără acordul lor, nu trebuie să cauți o normă în lege care să stabilească o astfel de regulă, dar trebuie să-ți întrebi vecinii să găsească în lege și să vă arate statul de drept obligându-vă să vă ceară acordul.

Litigii legate de o bucată de toaletă

- Dar aceste dispute încă apar. Și sunt deseori transferați la instanțe, unde din anumite motive aceste norme sunt uitate...

Această stare de fapt a apărut recent. Iată chestia.

De regulă, vorbim de zone comune. La urma urmei, persoanele pe care proprietarul camerei se mută în camera sa folosesc proprietatea comună a apartamentului comun, cum ar fi bucătăria, baia, toaleta și multe altele. Și aceste spații (în conformitate cu paragraful 1 al articolului 41 din Codul civil al Federației Ruse) aparțin de drept de proprietate comună tuturor proprietarilor spațiilor dintr-un anumit apartament și sunt folosite pentru a deservi mai mult de o cameră. În consecință, atunci când chiriașul le folosește, sunt afectate și drepturile vecinilor.

Dar zonele comune dintr-un apartament comun nu sunt un obiect de drept independent. Drepturile asupra acestora sunt derivate din drepturile asupra camerelor de locuit dintr-un apartament comun. În consecință, drepturile la locuri publice urmează soarta legală a drepturilor la camere (clauza 3 a articolului 42 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Prin urmare, un chiriaș care închiriază o cameră într-un apartament comun primește automat drepturi de utilizare a acestei proprietăți comune. La urma urmei, atunci când, de exemplu, închiriază nu o cameră, ci un apartament într-un bloc de apartamente (unde proprietarii de spații rezidențiale au o cotă similară în proprietatea comună a casei), o întrebare similară - despre necesitatea de a obțineți acordul altor proprietari pentru a închiria apartamentul - nici măcar nu apare.

Ghidându-se tocmai de această logică juridică, instanțele de judecată soluționau până de curând disputele dintre proprietarii de camere dintr-un apartament comun.

- Dar în toamna lui 2013 a apărut Hotărârea Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile...

Da. Iar practica judiciară în această problemă a încetat să fie practic uniformă.

În această Hotărâre, Forțele Armate RF au indicat următoarele: „Întrucât procedura de folosire a proprietății comune în apartament comunal nu este reglementată de legislația locativă, atunci în conformitate cu art. 7 din Codul locuinței al Federației Ruse, normele Codului civil al Federației Ruse privind proprietatea comună se aplică acestor relații, în special normele art. Artă. 246 și 247 din Codul civil al Federației Ruse. Cedarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi (clauza 1 a articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse). În conformitate cu paragraful 1 al art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi și, dacă nu se ajunge la un acord, în modul stabilit de instanță. Pe baza conținutului normelor date din Codul civil al Federației Ruse, proprietarii de camere dintr-un apartament comunal trebuie să își exercite drepturile de proprietate și de utilizare a proprietății comune într-un apartament comun prin acord. Punerea la dispoziție de către proprietar a unei camere într-un apartament comunal în baza unor contracte de drept civil pentru deținerea și folosirea camerei către alte persoane (de exemplu, chiriași) presupune că aceste persoane vor folosi și proprietatea comună din apartamentul comunal, iar din moment ce această proprietate este în proprietate comună, apoi pentru a asigura echilibrarea intereselor participanților la proprietatea comună, problema utilizării proprietății comune de către chiriașii camerelor trebuie să fie convenită cu alți proprietari de spații rezidențiale într-un apartament comun. Dacă nu se ajunge la un astfel de acord, procedura de utilizare a bunului comun se stabilește de către instanță.”

Alexander Perepelkin / arhiva editorială

Tradus într-un limbaj mai simplu, aceasta înseamnă: dacă, conform legii, folosirea proprietății comune necesită acordul tuturor proprietarilor, atunci acest lucru ar trebui să se întâmple și în cazul unui apartament comun. Prin urmare, dacă vecinii sunt împotriva chiriașului tău să meargă la toaletă (și nu contează pentru ei că este și toaleta ta), atunci mergi în instanță. Dreapta?

Exact. Astfel, potrivit Curții Supreme a Federației Ruse, până când proprietarii de camere dintr-un apartament comun în mod voluntar - sau pe baza unei hotărâri judecătorești - determină procedura de utilizare a proprietății comune (coridor, baie, toaletă, bucătărie etc. ) în cazul transferului de către proprietari a camerelor pe care le dețin în folosință către alte persoane în baza unor contracte civile, închirierea unei camere într-un apartament comun este ilegală.

Se pare că pot închiria legal o cameră fără acordul vecinilor mei, dar dacă procedura de utilizare a proprietății comune nu este definită, atunci aceasta va fi o acțiune ilegală din partea mea?

Da. Este dificil să fiți de acord cu o astfel de logică juridică - fie și doar pentru că atunci este necesar să se recunoască ilegalitatea încheierii tuturor contractelor de închiriere socială a camerelor în apartamente comunale, care sunt încheiate de organele municipale abilitate fără niciun acord în acest sens din partea proprietarilor. a altor camere dintr-un apartament comunal și în ceea ce privește opinia acestora, inclusiv în lipsa oricărui acord cu aceștia în acest sens.

Prin urmare, dacă proprietarul orașului, la mutarea chiriașilor într-una dintre camerele unui apartament comunal în temeiul unui contract de închiriere socială, nu solicită niciun acord de la proprietarii altor camere din apartamentul comun, celălalt proprietar al camerei din apartamentul comunal nu ar trebui să primească un astfel de acord pentru a încheia un contract de închiriere.

De partea cui sunt tribunalele?

- Dar proprietarul camerei are dreptul de a merge în instanță. Ce se intampla acolo?

După cum arată practica mea, rezultatul este dezamăgitor. Persoanele care, respectând logica indicată a Forțelor Armate ale Federației Ruse, apelează la judecătorii de pace cu pretenția de a stabili procedura de utilizare a proprietății comune a unui apartament comun în cazul în care proprietarii închiriază o cameră, primesc acest refuz ca o cerinţă neîntemeiată pe lege. Rezultatul este un cerc vicios.

- Va fi revizuită această definiție?

Chiar sperăm că da. Până la urmă, în plus, aceasta contrazice însăși poziția Forțelor Armate RF, care a fost exprimată anterior de aceasta în Decizia din 10 octombrie 2007 în dosarul civil nr. despre invalidarea anumitor prevederi ale Hotărârii Guvernului Moscovei nr. 859 -PP din 31 octombrie 2006 „Cu privire la aprobarea Regulilor de înregistrare și radiere a cetățenilor Federației Ruse la locul de ședere și de reședință în orașul Moscova”, limitarea drepturilor proprietarului unui apartament comunal de a se muta și de a înregistra alte persoane la locul de reședință.

Curtea Supremă a Federației Ruse a confirmat în această hotărâre: Tribunalul orașului Moscova, când a examinat cazul în primă instanță, a atras pe bună dreptate atenția asupra faptului că în partea 5 a art. 42 din Codul locuinței al Federației Ruse pentru proprietarii de camere dintr-un apartament comun, este stabilită o listă exhaustivă a restricțiilor privind drepturile de proprietate. Și o astfel de restricție a drepturilor de proprietate, cum ar fi consimțământul proprietarilor tuturor camerelor de zi dintr-un apartament comun pentru ca proprietarul să mute membrii familiei sale în camera sa, nu este prevăzută de lege.

Inconsecvența Forțelor Armate RF în această chestiune, din păcate, nu aduce un plus de stabilitate societății civile și este, în unele cazuri, un teren fertil pentru abuzul de drepturi de către vecinii fără scrupule dintr-un apartament comunal.