Hüpoteeklaenu korteri müük: seaduslikud viisid. Kas hüpoteegiga korterit on võimalik müüa? Müüa hüpoteegiga korter

Üheaegselt hüpoteegiga kinnisvara soetamise eeliseks ja miinuseks on see, et korteri eest tasumine toimub pikkade aastate jooksul. Laenuvõtjatel tekib sageli küsimus: kas on võimalik hüpoteegiga korterit müüa ja hüpoteegiga teist osta?

Hüpoteeklaenu saamise skeem on juba tuttav igale laenuvõtjale, kes on laenuga korteri väljastanud. Mõelge, kuidas müüa kinnisvara, millel on varalised koormatised.

Korteri vahetamise põhjused

Olenevalt põhjustest, miks korterivahetus on vajalik, saab kinnisvara ostu-müügi küsimust lahendada erineval viisil. Vahendajad märgivad, et kõige populaarsemad põhjused ühe hüpoteegiga ostetud korteri vahetamiseks sama programmi raames ostetud korteri vastu on järgmised:

laenuvõtja rahalise olukorra parandamine või pere suurendamine. Sageli väljastavad hüpoteeke noored pered, kes pärast laste saamist soovivad oma elutingimusi parandada;
muutus perekondlikes oludes. Nii nimetavad laenuvõtjad varjatult lahutust, kui on vaja müüa abielus omandatud vara, jagada raha ja osta väiksemaid kortereid;
rahalise olukorra halvenemine. Pangad väljastavad hüpoteeklaene mitte ainult rublades, vaid ka dollarites või eurodes. Viimase paari aastaga on koduvaluuta odavnenud üle kahe korra, samas kui palgad on jäänud samale tasemele ning praegu ei suuda paljud pered võetud laenu lihtsalt tagasi maksta.

Põhjuseid, miks laenuvõtja peab eluaset vahetama, võib olla ka teisi, näiteks uuele töökohale kolimine ega soovi sinna läbi terve linna jõuda.

Kõige sagedamini on korteri müügi põhjuseks vajadus elukohta vahetada või laenusaaja perekonnaseisu muutumine.

Kui plaanis on suurendada elamispinda või kolida prestiižsemasse piirkonda ehk ostetav vara on kallim ja likviidsem, saab laenusaaja pöörduda tagatise asendamise küsimusega panka. See võimalus on aga võimalik, peamiselt juhul, kui uue eluaseme soetamine toimub vahetuslepingu alusel või laenuvõtja ostab esmalt uue kinnisvara ja seejärel müüb vana. Sellised olukorrad on haruldased. Reeglina peab laenuvõtja esmalt eluaseme müüma ja seejärel uue ostma. Ja sellistel juhtudel huvitab laenuvõtjat üks küsimus: kas hüpoteeklaenu korterit on võimalik müüa? Kuna uue elamispinna ostmine toimub tavapärase hüpoteegi registreerimise skeemi järgi.

Mida ütleb seadus?

Hüpoteegiga kinnisvara soetamisega seotud küsimusi reguleerib föderaalseadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” (edaspidi seadus). Eelnimetatud seaduse paragrahv 37 ütleb, et panditud vara võõrandamiseks (lihtsalt öeldes müügiks) on vajalik pandipidaja ehk panga nõusolek. Seega ilma panga loata tehingut riiklikku registrisse ei kanta.

Kui müüja läks mingil moel seadusest mööda ja müüs panditud vara maha, siis on pangal vastavalt seaduse §-le 39 õigus nõuda kohustuste ennetähtaegset täitmist, sh ostjalt, või tehingu kehtetuks tunnistamist.

Tähtis! Ilma panga nõusolekuta on tehing kehtetu! Omandiõigust ostjale üle ei lähe.

Kuidas saada müügiluba?

Niisiis, peamine tingimus on saada pangalt luba kinnisvara müümiseks. Peaaegu kõik pangad on juba kehtestanud selge korra vara võõrandamiseks loa väljastamiseks. Finantsasutused on huvitatud hüpoteegi maksmisest, kuid kes saab omanikuks, neid ei huvita.

Reeglina on võõrandamine võimalik hüpoteeklaenu täielikul tagasimaksmisel. Kui laenuvõtja ei suuda võlga ise sulgeda, muutub olukord mõnevõrra keerulisemaks. Esmalt peab laenuvõtja leidma ostja, kes on valmis hüpoteeklaenu summa tasuma, alles pärast seda võtab pank koormuse maha ja tehing on võimalik.

Selgitage pangale põhjust, miks otsustati korter müüa, ja suure tõenäosusega ta kohtub teiega ja vähendab kõigi paberite vormistamise aega.

Probleemid, mis on seotud koormatud korteri müügiga

Hüpoteegiga koormatud korteri müük on üsna keeruline ülesanne, kuna mitte iga ostja ei nõustu sellist kinnisvara ostma. See tõstatab kaks probleemi:

kitsas ostjate ring. Kõige keerulisem hüpoteekkinnisvara müügi juures on ostja leidmine. Paljud lihtsalt kardavad pangaga ühendust võtta, kartes kaotada tulevikus nii kinnisvara kui ka raha. Arvestades müüdava kinnisvara rikkalikku valikut, võib sellise korteri ostmiseks soovija leidmine olla tõeline väljakutse;
vajadus müüa madalama hinnaga. Kuna potentsiaalsete ostjate ring on oluliselt kitsenev, tuleb pakkumise atraktiivsemaks muutmiseks teha olulisi allahindlusi, loobudes turuhinnast madalama hinnaga korterist.

Lisaks määravad pangad mõnikord hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise eest trahvi. Sel juhul tuleb kõik kulud välja arvutada, et ei selguks, et tehing on kahjumlik.

Hüpoteegiga koormatud korterit müües olge valmis oma väärtust pisut kaotama.

Korteri müügi viisid

Kõige tõenäolisemad viisid hüpoteegiga koormatud korteri müümiseks on:

iseseisev müük ostjale sularaha eest;
korteri müük ostjale, kes korraldab selle hüpoteegi võtmiseks;
müük, kaasates vahendajana kinnisvaraorganisatsiooni.

Vaatleme kõiki võimalusi üksikasjalikumalt.

enese müük

Sel juhul otsib müüja ostjat iseseisvalt.

Tehingu olemus on järgmine. Esiteks annab ostja müüjale selle osa rahast, mis tuleb võla tasumiseks hüpoteegi pealt tasuda. Pärast seda eemaldavad müüja ja pangandusorganisatsiooni esindaja korterilt koormise ning ostja registreerib õigused varale, kandes samal ajal üle ülejäänud summa.

Peamine probleem seisneb selles, et on vaja leida ostja, kes on nõus enne tehingut vajaliku summa sissemaksma. See toiming on üsna riskantne, sest müüja ebaaususe korral võib ostja jääda ilma korterita ja rahata. Enda kaitsmiseks võib ostja nõuda tagatisraha lepingu notari juures registreerimist.

Põhiprobleemiks hüpoteegiga koormatud korteri müügil on vajadus veenda ostjat ettemaksu tegema.

Müük ostjale, kes korraldab hüpoteegi

Sellisel juhul on ideaalne olukord, kui ostjal on hüpoteegi tasumiseks vajalik summa. Müüja maksab pangale laekunud raha eest ja eemaldab kõik piirangud. Pärast seda esitab ostja tehinguks vajalikud dokumendid ja vormistab hüpoteegi ning ülejäänud raha saab müüja pangast.

Soovitav on, et hüpoteek võetaks samast pangast. Siis saab loota kiirema ja lihtsama protseduuriga ning avaldusele saab lisada tulevase ostja dokumendid hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise lubamise sooviga.

Hüpoteeklaenu ostjate registreerimine samasse panka sobib ideaalselt nii müüjale kui ka ostjale. Mõnel juhul on pank valmis hüpoteeklaenulepingu alusel "laenajat asendama".

Müüa korter kinnisvarabüroo abiga

Olukord on väga sarnane esimese korterimüügi võimalusega, ostjat otsib vaid kinnisvaramaakler. Selle teenuse eest võtab ta teatud protsendi. Turul tuntud kinnisvarabüroo kaasamine vahendajana aitab potentsiaalset ostjat veenda, et müüjal ei ole pahatahtlikku kavatsust ning osa vahenditest on vaja ette maksta.

Suured kinnisvarabürood saavad laenu väljastada hüpoteegi tasumiseks, et eemaldada kinnisvaralt koormised. See suurendab kiirema müügivõimalusi.

Tulemused

Seega on võimalik hüpoteekkorter müüa ja teine osta ning selleks on isegi mitu võimalust. Loomulikult raskendab koormiste olemasolu ostja leidmise ja tehingu sõlmimise protseduuri, kuid see pole probleem, mida ei saaks lahendada.

Enamikul inimestel puudub korteri ostmiseks piisav rahaline tagatis. Nad omandavad selle pangalaenu saades. Tänu sellele on ostetud korter laenu ja intresside tagastamise tagatiseks. Kogu võla tagasimaksmise ajaks on soetatud vara omandiõigus panga poolt "külmutatud". Omanik ei võta vara üle täit kontrolli.

Kinnisasja koormamine ja selle eemaldamine tuleb registreerida riigi poolt. Korteritehingute tegemisel kantakse andmed riiklikku õiguste registrisse. Iga korteri kohta saab ostja teavet selle koormiste olemasolu kohta.

Hüpoteeklaenu korteri müük ei ole väga tulus. Müüja peab hinda alandama põhjusel, et kinnistu atraktiivsus on tavakorteritega võrreldes tunduvalt väiksem. Lisaks suurenevad oluliselt moraalsed ja ajakulud. Pangas, registreerimiskambris ja notaris tuleb sõlmida palju lepinguid.

Müüjale soodsad tingimused tekivad alles siis, kui kinnisvaraturul eluaseme hind tõuseb.

Korteri hüpoteegiga müümise viisid

Laen korterile kehtib 10-20 aastat. Sel perioodil soovivad paljud oma elamistingimusi parandada, ostes suurema eluaseme. Valikud võivad erineda. Isegi kui vara on hüpoteegiga seatud, on vara ostja nimel ja ta saab selle piirangutest hoolimata maha müüa. Selliseid viise on mitu. Kõik need skeemid eeldavad teatud protseduuri.

Võla ennetähtaegne tagastamine enne müüki

Olukord on väga lihtne: müüki takistab hüpoteek ja see tuleb sulgeda võla tagasimaksmisega. Siis on võimalik korteri müük ilma kolmandate isikuteta. Sellises olukorras on peamine küsimus vajaliku rahasumma leidmises.

Perel, kes võttis eluaseme laenuks, selliseid vahendeid pole. Vastasel juhul oleks ta selle kohe omandanud ega maksnud enam intresse. Appi võivad tulla sugulased või sõbrad, kes saavad laenata raha perioodiks, kuni korter on hüpoteegi alt välja võetud ja müüja saab pärast tehingu sooritamist tasu kätte.

Muidu kodu saab osta ostja kui ta on sellest väga huvitatud. Selle ajendiks võib olla soov selles piirkonnas elada või soodne eluaseme hind.

Kõiki tegevusi korteri müügiks saab alustada panga nõusolekul. Kõik oleneb sellest, kuidas laenuvõtjaga leping on vormistatud. Tingimused võivad erineda. Üks neist on periood, mille möödudes saab müüma hakata. Vastasel juhul peab laenuvõtja tasuma vähemalt 50% hüpoteegi summast. Seega peab müüja enne müüki oma kavatsustest krediidiasutust teavitama.

Laenuvõtja põhiülesanne on leida ostja, kes on valmis koormaga kinnisvara eest tasuma. Müügiga jätkamiseks peavad kõik üürnikud korterist välja registreerima.

Pangaga lepingu sõlmimisel saab müüja ostjalt 100% ettemaksu järgmistel võimalustel:

sularaha (kõige ebatõenäolisem ja ebaturvalisem viis);
müüja kontole laenu väljastanud pangas;
ostja tasub laenu tagasimaksmiseks vajaliku summa, misjärel tühistab pank koheselt kinnisvara võõrandamise keelu.

Enne tehingu sõlmimist peate veenduma, et laenu ennetähtaegselt tagasimaksmisel ei ole trahvi. Kui see on märkimisväärne, on kogu üritus müüja jaoks kahjumlik. Lisaks tekitab ostja rahaga võla tasumine tema jaoks teatud riski. Sellist toimingut saab teha ainult müüja, kes on pangaga lepingulises suhtes.

Laenuandja kaasamine tehingusse kolmanda isikuna

Mõlema poole õiguste kaitse on tagatud kreeditorpanga kaasamisega müüki. Vahendaja olemasolu tehingus veenab ostjat tegema ettemaksu, misjärel tühistatakse kinnisvara võõrandamise keeld ning vormistatakse ost-müük. Kuigi ostja kannab laenu tagasimaksmiseks raha müüja kontole, saab laenuandja tehingust teada, vältides seeläbi pettust.

Osaliselt on ostja õigused kaitstud, kui ta vormistab käenduslepingu ja maksab enda nimel ametlikult tagasi müüja laenu. Seega on tal õigus nõuda võla tagastamist.

Tehingut saab teostada kahel viisil, mille järel saab ostja koormiseta korteriomandi:

Kinnisvaralt tagatise eemaldamine enne omandiõiguse üleminekut ostjale

Saanud pangalt tehinguks nõusoleku, paneb ostja korteri raha võlausaldajapanga 2. deposiiti. Ühes määrab ta hüpoteegi võla summa ja järgmises - ülejäänud raha. Alles pärast seda sõlmitakse ostu-müügilepingud ja esitatakse registreerimiskambrisse avaldused. Pärast ostja vara omandiõigust kinnitavate dokumentide saamist on pangal võimalik laenu tagasimakse summa deposiidist võtta. Müüjale jääb 2. lahtrist ülejäänud raha, mille ta saab käsutada oma äranägemise järgi.

Müügilepingu eelregistreerimine

Ostja, olles eelnevalt vormistanud ostu-müügilepingu, väljastab müüjale ettemaksu laenujäägi ulatuses. Selle summaga maksab müüja laenu tagasi. Seejärel eemaldab pank korterilt koormise, andes talle dokumendi, mis kinnitab, et hüpoteek on tasutud. Edasi registreeritakse omandiõigused FMS-is ostja jaoks, kes seejärel maksab ülejäänud summa müüjale ja sõlmib korteriomaniku õigused.

Laenaja asendamine

Kuigi harva, võib pank laenuvõtja asendada. Põhjuseks võivad olla algselt laenuvõtjalt tekkinud probleemid tagasimaksetega. Levinuim variant on see, kui ostja võtab laenu samast pangast. Pärast põhjuste selgitamist esitatakse võlausaldajale avaldus koos uue laenusaaja dokumentidega. Pakett on täielikult kooskõlas sellega, mis müüjal oli laenu taotlemisel. See hõlmab isikut tõendavaid dokumente, majanduslikku seisundit, teovõimet ja perekonnaseisu.

Sel juhul müüakse hüpoteeklaenu kohustusi. Hüvitise suurus müüjale lepitakse eraldi läbi. Skeemi rakendatakse juhul, kui ostjal ei ole piisavalt vahendeid ülejäänud laenu tasumiseks.

Pank ei ole alati nõus uut laenuvõtjat kinnitama, kuna tal ei pruugi olla piisavat sissetulekut.

Positiivse otsusega sõlmitakse uue laenuvõtjaga laenuleping ja eraldatakse vahendid müüja võla tasumiseks. Seejärel registreeritakse hüpoteek ja omandiõigus ümber uuele omanikule.

Kogunenud intressid tasub müüja, kuna need ei ole seotud korteri maksumusega. See on makse pangale laenu eest.

Kui kodu hetkeväärtus ületab võla ja tagasimakstud laenu summa, makstakse nende vahe müüjale. Mõnel juhul muutub talle kasumlikuks see, kui kinnisvara on kallinenud.

Olukord võib olla erinev, kui koduostja saab laenu teisest pangast. Sel juhul ei ole müüja võlausaldaja alati sellise tehinguga nõus, kuna see ei ole talle intresside puudujäägi tõttu kasumlik.

Äärmuslik juhtum on korteri sundmüük võlausaldaja poolt. Kuid see on panga äärmuslik abinõu, kui korteriomanik ei suuda hüpoteeki tasuda ja uut laenuvõtjat leida. Sel juhul otsib pank ühepoolselt korterile uue ostja, olles sõlminud hüpoteegipidaja õigused. Kui selle müügist saadav tulu ei kata võlasummat, on laenusaaja kohustatud puuduolevad vahendid lisama. See meetod on tema jaoks kõige ebasoodsam ja seda ei tohiks teha.

Koormistiga korteri ostmise iseloomulikud tunnused

Panga hüpoteegiga seatud kodu müük on hea valik. Kõigi toimingute täitmise õigsust kontrollib pank. Lepingu sõlmimisel arvestage järgmiste asjaoludega:

Panka tuleb sellest ette teavitada.
Parem on teha makseid panga kaudu. Kui need on müüja ja ostja vahel, tuleks hankida kviitungid kõigi summade kohta.
Tagatisraha väljavõtmise tingimused on kohustuslikud.
Tehingu tingimustes lepivad kõik osapooled kirjalikult kokku.

Järeldus

Koormistiga korteri müük erineb tavapärasest kolmanda isiku kohalolekuga tehingus võlausaldaja panga näol. Venemaa seadused keelavad müüa ainult neid kortereid, mis on arestitud või asuvad avariihoones.

Kui teil on veel küsimusi hüpoteegiga koormatud kinnisvara müügi kohta, siis meie valveadvokaat on valmis teid tasuta nõustama otse kohapeal. Lihtsalt esitage oma küsimus allolevas vormis ja oodake vastust.

Viimane uuendus: 20.08.2018

küsimus:

Ostsin hüpoteegiga korteri. Kas ma saan selle müüa, kui laen pole veel tagasi makstud ja korter on pangale panditud? Kuidas seda teha?

Vastus:

Ostad sellise korteri hüpoteegiga, hakkad laenu maksma ja siis - bam! Täiendus perele. Või kolida teise linna. Või vallandati nad töölt. Või vastupidi, saite ootamatult uuel töökohal palka tõstetud ja otsustasite oma maja ehitada. Üldiselt on plaanid dramaatiliselt muutunud ja teil on korteri jaoks laen 15 aastaks ... Mida teha? Peame sellest koormast kuidagi lahti saama. Tekib mõistlik küsimus - Kas hüpoteegiga ostetud korterit on võimalik müüa, kui see on pangale panditud?

Vastame - see on võimalik. Ja isegi mitmel viisil. Kuid siin on raskusi. Milline? Nüüd näitame teile kõike. Aga kõigepealt teeme midagi selgeks.

Hüpoteekkorteri müük võib juhtuda nii esmane eluasemeturg ja teisejärguline. On "esmane" omanik korteri ehitatavas majas veel ei ole omandiõigused , nii et ta saab müüa ainult enda oma nõuda õigusi tema peal . On "teiseste" omanik müüb juba oma vara. Mõlemal juhul on tegutsemispõhimõte sama, kuid korteri esmaturul müümiseks on vaja lisaks kreeditorpanga nõusolekule ka nõusolekut arendaja.

Kuidas müüa hüpoteegiga korterit, mis on pangale panditud?

- Kuidas müüa hüpoteegiga korterit abikaasade lahutuse ajal?

Kui abikaasad ostsid hüpoteegiga korteri ja lahutasid seejärel enne laenu tasumist, peavad nad jagama mitte ainult, vaid ka ühiseid võlgu. Võlakohustuste jagamine panga ees saab toimuda vaid panga enda osalusel, sest tema jaoks ei ole võlgnikest abikaasade lahutus laenulepingu tingimuste muutmise aluseks.

Hüpoteeklaenu tagastamise tingimusi on võimalik muuta ainult panga enda nõusolekul ja seda vaid juhul, kui ta on rahul abikaasade maksevõimega eraldi. Abikaasadel endil ei ole aga lepinguga õigust ( omavahel) muuta laenu tagasimaksmise järjekorda. Ja kui abikaasade vara ja võlgade jagamine toimub kohtus, siis on pank selles tsiviilprotsessis osaleja.

Hüpoteekkorteri müük pärast abikaasade lahutust ( kaaslaenuvõtjad) on samuti võimalik ainult kreeditorpanga nõusolekul, näiteks kasutades mõnda ülaltoodud meetoditest. Teise võimalusena võib üks abikaasadest abikaasade ja panga vastastikusel kokkuleppel oma osast panditud varast loobuda ( korterid) ja selle osalt võlast.

- Kas hüpoteegiga korterit on võimalik müüa?

See viitab juhtumile, kui Ostja on ka hüpoteeklaenuandja ja tal on teisest pangast kinnitatud laen. See tähendab, et hüpoteegiga koormatud korter müüakse Ostjale, kes ise kasutab laenuraha. See on samuti võimalik pandipidaja panga nõusolekul).

Ostja, saanud oma pangast laenuloa, valib hüpoteekkorteri, mis on hüpoteegiga pandud teise panka. Seejärel kustutab hüpoteeklaen Ostja pangast võla jäägi Müüja panga ees ning jääk kantakse üle Müüjale endale. Sel juhul kantakse üle korteri hüpoteekkoormatis ( uuesti registreeritud) Müüja pangast Ostja panka. Tegelikult on hüpoteekkorteri hüpoteegis müümisel tegemist edasilaenamisega koos võla ja tagatise üleandmisega teise panka.

– Millised on Ostja riskid hüpoteekkorteri ostmisel?

Ostjal võivad tekkida tõsised riskid, kui ta kaldub hüpoteekkoormatisega korteri ostmisel kõrvale eeltoodud reeglitest. Näiteks kui Ostja võtab hüpoteegi tasumiseks liiga palju ettemaksu ja pärast pangaga arveldamist keeldub müüja koormamata korterit müümast ( nad ütlevad, vabandust, vend Ostja, ma tagastan teile raha hiljem, muidu oli mul raske pangale laenu maksta - tänan abi eest).

Milliseid makse peate hüpoteeklaenu korteri müümisel maksma?

Siin on maksustamine sama, mis tavakorteri müümisel ( need. ilma krediidi ja tagatiseta). Kui hüpoteegiga korteri ostmise ja selle hilisema müügi tehingute tulemusena saab omanik kasumit, siis peab ta maksma üksikisiku tulumaks-13%. Aga ta saab taotledes seda maksu alandada või isegi nulli viia maksusoodustused.

"MAAKLIJA SALADUSED":

Korteri ostu-müügitoimingute üksikasjalik algoritm on toodud interaktiivsel kaardil. See avaneb hüpikaknas."> SAMM-SAMMULT JUHISED (avaneb hüpikaknas).

Väga oluline on küsimus hüpoteeklaenuga korteri müümise võimaluse kohta. Mõned hüpoteeklaenu kinnisvaraomanikud seisavad silmitsi rahaliste raskustega: nende jaoks muutuvad igakuised osamaksed väljakannatamatuks. Teistel on soov soetada ruumikam eluase. Ja teised tahaksid lihtsalt hüpoteeklaenuga raha teenida.

Need ja muud tegurid panevad omanikku mõtlema hüpoteeklaenu eluaseme müügile. Kuid lõppude lõpuks ei kuulu eluruum täielikult neile. Kas siis on võimalik müüa hüpoteegiga ostetud korterit?

Need, kes selle teema pärast muret tunnevad, võivad rahulikult välja hingata: hüpoteeklaenu kinnisvara saab müüa käesoleval 2020. aastal. Ainult müügiprotseduur tuleb läbi viia pädevalt, juhindudes kehtestatud reeglitest. Hüpoteeklaenu käsitlevad föderaalseaduse artiklid nr 29 ja nr 33 annavad laenuvõtjale õiguse kasutada ja müüa hüpoteegiga ostetud korterit.

Samas peab hüpoteegiga eluaseme omanik meeles pidama põhireeglit: tal ei ole õigust teha korteriga tehinguid (sh müüa) ilma krediidiasutuse nõusolekuta. Vastasel juhul lähevad kõik õigused kinnisvarale üle pangale (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel nr 301).

Kuidas müüa hüpoteegiga korterit?

Hüpoteeklaenu eluaseme müümiseks on neli võimalust:

Laenu ennetähtaegne tagasimaksmine.
Enese müük.
Müük panga abiga.
Võlakohustuste müük.

Ennetähtaegne tagasimaksmine

See meetod hõlmab ostja otsimist, kes on nõus ostma koormatud kodu ja andma müüjale raha ülejäänud võla ennetähtaegseks tasumiseks. Sellise ostja leidmine pole lihtne: korteri koormamine peletab potentsiaalsed ostjad sageli eemale.

Hüpoteeklaenu ennetähtaegse tagastamise skeem on asjakohane ehitatava eluaseme müügi puhul. Hea planeeringuga uusehitiste eluase on väga nõutud ning kohusetundlikul arendajal pole tavaliselt lõppjärgus ehitusjärgus olevate korterite ostjaid.

Kuidas käib korteri müümine hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise skeemi alusel? Esimene samm on saada pangalt nõusolek. Laenuvõtja peab märkima laenu ennetähtaegse tagasimaksmise põhjuse, sest see pole pangale kuigi tulus. Protseduuri edasised sammud:

Laenusumma määramine.
Lepingu koostamine laenusaaja ja ostja vahel (notari poolt kinnitatud).
Laenuvõtja ja kõigi pereliikmete (sh alaealiste) väljavõte hüpoteegi eluasemest.
Hüpoteegi täielikuks tagasimaksmiseks vajaliku summa sissemakse tegemine.
Hüpoteegi sulgemine ja koormise eemaldamine korterist.
Viimane etapp: korteri omandiõiguse ülemineku ümberregistreerimine kinnistamiskambris.

enese müük

Peamine soovitus müüjale: ei tasu potentsiaalse ostja eest varjata, et müüdav vara on panga tagatisel. Sellist käitumist käsitletakse ostja kaasamisena kelmusesse.

Tehing ise on lihtne. Peaasi, et teha kõike vastavalt seadusele. Oletame, et ostjale korter meeldis ja ta otsustas selle osta, teades, et kinnisvara on koormatud. Tehingu järgmine samm on:

Ostja pöördub võlausaldaja poole sooviga tagatisvara lunastada.
Pangatöötajad koostavad temaga ostu-müügi eellepingu ja kinnitavad dokumendi notariaalselt.
Ostja hoiustab võla tasumiseks vajaliku summa ühte pangalahtrisse, ülejäänud summa laenuvõtja jaoks - teise.
Korterilt eemaldatakse koorem.
Müügileping koostatakse Rosreestr.
Pank ja laenuvõtja pääsevad rahaga rakkudesse.

Hüpoteegiga eluaseme müük panga poolt

Kui kasutate seda skeemi hüpoteeklaenu eluaseme müügiks, ei tegutse pank enam välise vaatlejana. Ta viib tehingu läbi algusest lõpuni, väljastab oma raku, tegeleb kõigi dokumentidega. Müüjalt on vaja ainult allkirju. Pangatöötajad võtavad Regpalataga iseseisvalt ühendust.

Hüpoteegiga koormatud kodu ostja paneb raha laenuandja seifi ning kodu maksumuse ja hüpoteegivõla vahe teise seifi. Edasi teavitab pank Regpalatat laenu tasumisest ning koorem eemaldatakse müügiobjektilt.

Selline skeem pole laenuvõtjale kuigi kasulik: pank ei ole eriti huvitatud korteri kõrgema hinnaga müümisest. Tema jaoks on oluline võlg tagasi maksta, seega piisab täiesti sellest, et võlasumma on sarnane korteri maksumusega.

Võla müük

See meetod hõlmab laenuvõtja poolt oma võlakohustuste müüki pangale. Sel juhul väljastatakse hüpoteeklaen uuesti uuele laenuvõtjale. Pank sõlmib ostjaga lepingu ülejäänud laenuosa ülekandmiseks talle. Seega saab uuest laenuvõtjast hüpoteeklaenu eluaseme omanik ja laenuvõlgnik.

Paljud ostjad soovivad ise osta koormise all olevat korterit, sest hüpoteeklaenu kinnisvara pakutakse sageli odavamalt. Selliste ostjate jaoks on hüpoteeklaenu saamise protseduur peaaegu sama, mis tavapärane:

Hüpoteeklaenu taotluse läbivaatamiseks esitab kandidaat dokumentide paketi.
Kinnitamise korral viiakse läbi omandatud vara hindamine.

Tagatisraha ümberregistreerimise Rosreestris teostab eranditult pank. Laenusaaja peab vaid allkirjastama võlakohustuse loovutamise dokumendi.

Laenu uuesti väljastamise korral võib ostjana tegutseda ka teine krediidiasutus. Sellises olukorras kantakse hüpoteeklaen üle uue laenu andnud pangale, et vana tasuda. Tänapäeval on see üsna tavaline nähtus, kuna pangad vähendavad igal aastal laenuintresse. Ja laenuvõtja, kes on leidnud vastuvõetavama intressimääraga või lojaalsemate tingimustega panga, refinantseerib hüpoteegi, kandes võla üle teise krediidiasutusse.

Laenuvõtjad saavad sellest protseduurist kasu. Kuid mitte iga pank pole sellise tehinguga nõus: mõned pangad ei luba refinantseerimist mingil ettekäändel, teised määravad laenuvõtjale trahvid, mis mõnikord ulatuvad märkimisväärsete summadeni.

Maksukohustused

Hüpoteegiga eluaseme müüja peaks arvestama ühe nüansiga: kui vara on tema omandis alla 3 aasta ja müüakse kallimalt, tuleb tal maksta korteri müügilt makse (13%).

Sõjaväe hüpoteegi alusel ostetud kinnisvara müügi nüansid

Seaduse kohaselt on sihtotstarbelise eluaseme- ja hüpoteeklaenuga ostetud eluase kuni laenu täieliku tagasimaksmiseni mitte ainult krediidiasutuse, vaid ka Vene Föderatsiooni kaitseministeeriumi pant.

Koormatis eemaldatakse korterilt alles pärast laenu täielikku tagasimaksmist ja pärast laenusaaja 20-aastase kasutusea täitumist. Sellise korteri müügiskeem sisaldab tavaliselt raha otsimist CHL-i tasumiseks.

Tehingu algoritm on järgmine:

Müüja teatab panka ja Rosvoenipotekale soovist kinnistu müüa ja koormis eemaldada.
Määrab võla suuruse pangas.
Maksab võlgnetava summa tagasi.
Leiab kodule ostja.
Saab dokumendi koormise eemaldamise kohta.
Saab dokumendi omandiõiguse kohta Rosreestres.
Korteri müük tavapärasel viisil.

Tähtis: Rosvoenipoteka ees oleva võla tasumiseks (ja ka tsiviilhüpoteegi korral võlausaldaja pangale osa võlast tasumiseks) saate kasutada rasedus- ja sünnituskapitali osana saadud raha.

Video: Hüpoteekkinnisvara müügi kord

Hüpoteekkinnisvara müügi dokumendid

Hüpoteegiga eluaseme müügi menetluse läbiviimine nõuab laenusaajalt täieliku dokumentide paketi koostamist. Mida see sisaldab?

maksevõimet kinnitav dokument;
ostu-müügileping ostjaga;
tõend laenuvõlgade puudumise kohta;
hüpoteek laenule;
dokument, mis kinnitab ostja poolt laenujäägi tagasimaksmiseks kasutatavate vahendite ülekandmist kinnisvara eest;
dokument, mis kinnitab korteri koormisest eemaldamist.

Seega on võimalik müüa hüpoteegis olev korter. Ja isegi mitmel viisil. Peaasi on protseduur korrektselt läbi viia, ilma panga ega ostja eest midagi varjamata.

Väljakannatamatuks muutunud hüpoteeklaenu tasumisel ei ole üleliigne teada, kuidas hüpoteegiga korterit müüa. Paljude laenuvõtjate jaoks on ootamatu teave selle kohta, kuidas müüa korter hüpoteegiga ja samal ajal raha teenida.

Koormatud kinnisvara ei saa müüa ilma panga loata. Kui hüpoteeklaenu, vastavalt Art. 29 ja art. 7. mail 2013 muudetud föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pant) nr 102-F3” artikli 33 kohaselt on laenusaajal õigus panditud vara ainult kasutada ja ta on kohustatud hoidma seda heas seisukorras. .

Ja selle kaotamine või müümine kolmandatele isikutele on ebaseaduslik. Toimunud sündmus lahendatakse pandipidaja (st panga) kasuks vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 301-303. Kuid on hulk juhtumeid, kus pank suudab laenuvõtja poole pealt vastu tulla ja lubada panditud korteri müüki.

Miks nad tahavad korterit hüpoteegiga müüa?

Põhjused, miks laenuvõtja hakkab mõtlema, kuidas korterit hüpoteeklaenuga müüa, võib jagada kolme rühma:

laenu tagasimaksmiseks piisava sissetuleku kaotuse korral;
kui on vaja osta ruumikam eluase;
kui soovite hüpoteeklaenuga teenida.

Kui kaotate laenu tagasimaksmiseks piisava sissetuleku
Keegi pole kaitstud stabiilse rahalise sissetuleku kaotuse eest. On võimatu ennustada, mis juhtub mõne aasta pärast. Ja maksed ranges järjekorras tuleb teha iga kuu, täies mahus ja õigeaegselt, olenemata olukordadest.

Seetõttu on soov korter võimalikult kiiresti maha müüa, et pank enne täiendavate meetmete rakendamist lõpuks ära maksta, vastavalt föderaalseadusele “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)”, üsna loomulik ja etteaimatav.
Kui vajate ruumikamat eluaset
Näiteks ronivad noored jõuliselt karjääriredelil, abielluvad/abielluvad, saavad lapsi. Hüpoteegiga laetud korter muutub väikeseks. Enamik neist laenuvõtjatest kaalub hüpoteekkorteri müümist ja seejärel suurema ostmist.

Pangal ei ole keelatud võtta suuremale korterile teist hüpoteeki, kui noore pere sissetulek võimaldab tasuda korraga kahe pikaajalise laenu pealt. See valik nõuab sissemakset.
Kui soovite hüpoteeklaenuga teenida
Kui korter osteti ehitusjärgus majja üsna varajases staadiumis, siis ehituse lõpuks tõuseb selle hind märgatavalt ja kohati enam kui katab kõik hüpoteegiga kaasnevad kulud.

Ühisehituses osalejad üritavad oma korterit enne maja kasutuselevõttu maha müüa, kuna loovutuslepingut on palju lihtsam uuesti vormistada kui valmis elamu projekteerimisega tegeleda (muidugi juhul, kui eesmärgiks ei olnud majapidamisest raha teenida). algus).

Kuid juhtub ka seda, et vajadus ehitusjärgus eluaseme järele on kadunud ja laenuvõtja mõtleb selle enda jaoks maksimaalse kasuga maha müüa. Need on erandjuhud.

Koormatud teise kodu müümisel tuleb laenuvõtjal selle turuväärtust vähendada, kuna pangatagatisega kaasa lüüa soovijaid on väga vähe.

Panga nõusolek korteri müügiks hüpoteegiga

Hüpoteegiga ostetud korter on võlgniku omand, kuid selle müümiseks on vaja pangalt nõusolek.

Ühelt poolt, pank on huvitatud laenu täielikust tagasimaksmisest ja ei tohiks segada tagatisega kinnisvara müüki, kui laenuvõtja ei suuda enam hüpoteegi võlakohustusi kanda.

Teisel pool , hüpoteegiga koormatud kinnisvara müügi lubamisel kaotab pank oma võimaliku kasumi, mis on seotud selle kinnisvara ostmiseks väljastatud laenuraha kasutamise intresside tasumisega.

Kui sõlmitud lepingus on ette nähtud koormises korteri müügi võimalus, siis pank keelduda ei saa. Et laenuvõtjad seda võimalust ei kuritarvitaks, kaasnevad hüpoteekkorteri müügiga märkimisväärsed trahvid ja kaitsetasud.

Ei tea oma õigusi?

Kuid need on võrreldamatud hüpoteegimaksete lõpetamise tõenäoliste tagajärgedega. Kui laenuvõtja objektiivselt ei suuda enam regulaarselt laenu maksta, ei tasu müügiga viivitada, targem on olukord lahendada enne kohtuvaidlust.