Як взяти пайову участь у ремонті фасаду. Передача квартири за договором пайової участі

Купівля квартири у новобудові здійснюється після перевірки забудовника, аналізу його документів та партнерів, ходу будівництва та інших параметрів. Паралельно перед укладанням договору покупцю рекомендується отримати відомості про спосіб оформлення угоди та оцінити його надійність, залагодити питання з банком, залучаючи позикові кошти.

Купівля квартири, зокрема, в новобудові – ризик. Забудовник може збанкрутувати, обдурити, уклавши на один об'єкт кілька операцій, затягнути будівництво. Словом, небезпек не менше, ніж під час виборів житла на вторинному ринку. Тому основне, що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові у забудовника, - це перелік документів, які повинні бути в обов'язковому порядку, оптимальну форму договору, що найбільш повно захищає інтереси покупця, ймовірні ризики та шляхи їхнього нівелювання.

1. Отже, перше, на що варто звернути увагу при покупці новобудови – це готовність будинку. Якщо будівництво йде активно, на майданчику є будівельники та робоча техніка, більшу частину вже збудовано, є ймовірність того, що забудовник доведе свою справу до кінця. Цей показник досить умовний, оскільки будівництво може «звернутися» будь-коли.

Також рекомендується оцінити інвестиційну привабливість квартири. Вона виявляється у сукупності параметрів: віддаленість від транспортного сполучення, наявність інфраструктури, паркування, зелених зон, план благоустрою території. Якщо об'єкт знаходиться буквально в полі, квартири в ньому не купуватимуть через численні обмеження. А це означає, що будинок може перетворитися на довгобуд.

1. Хороші відгуки про забудовників, залучених підрядних компаній. Зазвичай у великих містах діють одні й самі забудовники, про яких знають. Такі компанії стабільні, завжди закінчують будівництво, не обманюють пайовиків. Запитати про діяльність компанії можна на особистій зустрічі з менеджерами з продажу.
2. Вибір контракту. За цим критерієм можна оцінити надійність потенційного контрагента. Різні схеми, які використовуються забудовниками для уникнення податків та інших своїх махінацій, ваги в очах покупця не додають.
3. , його документи та інші параметри.

Зверніть увагу! Кількість ошуканих пайовиків у Росії за п'ять років зменшилася вдвічі (станом на 2016 рік).

Нормативна база

Основний документ, який регламентує відносини забудовника та покупця – ФЗ №214 від 30.12.2004. У цьому законі містяться норми, що регулюють діяльність забудовника, порядок укладання договору пайової участі у будівництві, вимоги до його змісту.

Також може стати в нагоді наступна інформація:

• для договору купівлі-продажу - глава 30 ЦК України, що регулює цю сферу діяльності;
• попередній договір - глава 27 ДК РФ (ст. 429);
• при залученні позикових коштів, забезпечених заставою нерухомості, - ФЗ від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку";
• інші положення Цивільного кодексу, що регулюють окремі ситуації (невиконання зобов'язань, розірвання договору та інші).

Які документи мають бути у забудовника

Ст. 20 ФЗ № 214 визначає, які документи при купівлі новобудови. Умовно їх можна поділити на дві групи: ті, що забудовник повинен і може надати покупцю. У першому випадку їх перелік становлять папери, які потрібно мати залучення коштів приватних осіб. Зазвичай вони знаходяться у вільному доступі та розміщуються на сайтах компанії. Друга група передбачає можливість надання документів на вимогу, їхнє розкриття не встановлено законом.

Таблиця 1. Документи та відомості, які повинен мати забудовник для надання покупцю

Документи та відомості, обов'язкові до надання	Документи, які пред'являються на вимогу
Про найменування, місцезнаходження, години роботи, контактний телефон, офіційний сайт, керівника та комерційне найменування.	Статут
Свідоцтво про реєстрацію як юридична особа.
Список учасників, які мають понад 5% голосів у органі управління.	ІПН
Відомості про членство в саморегулівних організаціях (СРО).
Фінансовий результат цього року.	Бухгалтерська звітність за 3 роки
Список реалізованих проектів.
Дозвіл на будівництво.
Проектна Декларація.	Результати аудиторської перевірки
Документи землі.

Які документи мають бути у покупця

Для укладання угоди потрібні документи, що підтверджують особу покупця та його доходи. Другі потрібні забудовнику, щоб переконатися у платоспроможності.

Отже, від покупця потрібно:

• паспорт;
• згода подружжя на купівлю;
• договір кредитування, укладений із банком (при залученні позикових коштів);
• довідки про доходи.

Процедура угоди

Покрокова інструкція проведення операції має такий вигляд:

1. перевірка обраного об'єкта – квартири та будинки, темпу будівництва;
2. перевірка забудовника;
3. підготовка документів;
4. оформлення документів із банком, якщо він залучається;
5. підписання угоди із забудовником;
6. реєстрація договору у Росреєстрі.

Зазначені процедури покупець реалізує самостійно або залучає знаючого посередника – агента з нерухомості.

Після закінчення всіх заходів покупець продовжує вносити платежі за кредитом або розстроченням, наданим забудовником, і чекає на закінчення будівництва та передачі квартири.

Види договорів при покупці квартири в новобудові

Оформлення правочину може бути здійснено різними договорами. Всі вони мають законний характер, але мають різні ризики для покупця. Взагалі питання оформлення при купівлі квартири в новобудові мають велике значення, оскільки створюють небезпеку втрати грошей.

Ідеальний варіант – договір пайової участі у будівництві. Він передбачений законом і найповніше захищає сторони по угоді. У ньому передбачається відповідальність забудовника за порушення термінів та інші форми та способи неналежного виконання зобов'язань. До того ж договір реєструється в Росреєстрі, що виключає можливість подвійного продажу. .

Зверніть увагу! Ймовірно, найближчими роками форму пайової участі буде замінено на проектне фінансування. Відповідно до цієї ідеї, купити квартиру можна буде лише у готовому будинку, що знизить кількість ризиків до мінімуму, але збільшить вартість житла.

Третій спосіб – попередні договори пайової участі та купівлі-продажу. Ці форми застосовуються на будь-якій стадії будівництва. Наприклад, компанія ще не отримала дозвіл на будівництво, не завершилася держекспертиза, але потрібні гроші для реалізації проекту. Договір пайової участі укласти за таких умов неможливо, тому застосовуються попередні договори. Їх можна віднести до одним із найгірших варіантів оформлення угоди. Зобов'язання продавця за подібними формами зводяться до укладання основного договору у майбутньому. Якщо він відмовиться або ухилятиметься, то покупцю доведеться через суд примушувати до підписання угоди і тільки після цього вимагати передачі права власності. При цьому покупець вносить гроші за попередньою угодою, але набуває права вимагати не квартиру, а укладання основного договору.

Істотний мінус усіх попередніх угод – відсутність обов'язкової державної реєстрації. Тому до перелічених вище ризиків додається ймовірність подвійного продажу.

Також зустрічаються такі методи придбання нерухомості, як пайові фонди, інвестиційна діяльність, кооператив.

Яка б угода не була обрана, в ній повинна зазначатися вичерпна інформація про об'єкт, строки передачі, ціну, порядок внесення грошей, відповідальність сторін за порушення зобов'язань, особливо забудовника.

Порядок укладання договору

Залежно від особливостей придбання квартири порядок підписання угоди відрізнятиметься.

В іпотеку

При залученні позикових коштів у банку, забезпечених заставою нерухомості, оформлення відносин із забудовником матиме такі особливості:

• попереднє укладання кредитного договору;
• одержання схвалення банком обраного об'єкта;
• одержання оцінки вартості;
• страхування.

У забудовника

Купівля квартири у самого забудовника - найбільш зручний і недорогий варіант. Найнижча ціна на нерухомість - саме на стадії початку будівництва, у міру готовності будинку вона зростає, і придбати квартиру без участі посередників стає складно.

В розстрочку

Як правило, розстрочка, що пропонується забудовником, буває короткочасна (до 1 року) і довгострокова. Перший варіант передбачає відсутність відсотків. За тривалого розстрочення покупець вже повинен виплачувати відсотки. Їхній розмір встановлюється самим забудовником і коливається в районі 12%.

Під час підписання договору з розстрочкою вказується графік внесення платежів, порядок погашення заборгованості (відсотки та основний борг), а також визначається відповідальність за порушення фінансових зобов'язань.

Перед придбанням квартири в будинку в розстрочку слід уважно вивчити умови договору, можливо, банк запропонує меншу ставку.

Реєстрація прав власності

Усі договори, крім попередніх, але включаючи іпотечний, підлягають реєстрації в Росреестре.

Деякі забудовники надають своїм клієнтам послуги з представлення їхніх інтересів у Росреєстрі. Після підписання договорів пайової участі пайовик видає співробітникам доручення, за якою вони подають заяву на реєстрацію угоди. Таким чином, покупцю не потрібно з'являтися до відділення реєстраційної служби.

Якщо укладається договір переуступки права між двома фізичними особами, то відвідувати Росреєстр доведеться.

Важливо пам'ятати, що за договором пайової участі та переуступки з нього покупець отримує не право власності, а права вимагати передачі квартири. У власність оформляється об'єкт, що фізично існує, тобто побудована квартира.

Зниження ризиків

Знаючи, що потрібно перевіряти при купівлі новобудови, покупець не потрапить у складну ситуацію, а невеликі запобіжні заходи дозволять нівелювати ризики:

1. укладати договір із перевіреним забудовником, який давно працює на ринку нерухомості. Можливо, квартири в таких будинках коштують дорожче, ніж в інших, але при купівлі квартири невідома компанія має ризик втратити всі заощадження;
2. вивчати темп будівництва, по можливості, не вкладаючи кошти у повільні забудови;
3. бажано, щоб будинок був акредитований у банку – цей показник не гарантує повної надійності, але під таку заставу банк видасть кредит охочіше;
4. вибір оптимальної форми угоди (договір пайової участі у будівництві).

Важливо! Найпоширеніший спосіб обману покупців квартир! Він полягає у невказанні або вказівці орієнтовного терміну здачі будинку. На умови угоди обов'язково звертати увагу! Зазвичай у ситуаціях відносини оформляються попереднім договором. Таким чином, покупець постійно перебуває у невіданні щодо термінів отримання квартири.

Додаткова інформація доступна у відео:

Автор: . Освіта вища юридична: Північно-західна філія Російської академії правосуддя (Санкт-Петербург). Досвід роботи з 2010 року. Договірне право, консультування з оподаткування та бухгалтерського обліку, представлення інтересів у держ.органах, банках, нотаріусів.
6 грудня 2017 .

– продовження:

Мрії збуваються! Будівництво будинку завершено, і наша довгоочікувана квартира в ньому вже готова. Про це нам урочисто повідомив Забудовник, і запросив нас прийняти його роботу, і підписати Акт приймання-передачі квартири.

Розглянемо основні правила приймання квартири в новобудові.

Приймання квартири в новобудові – на що звернути увагу

Процес передачі квартир Покупцям ( заселення) відбувається згідно з графіком, який Забудовникмає опублікувати на своєму сайті. І цей процес не швидкий, може розтягнутися на кілька місяців.

Перед прийманням квартири в новобудовіта підписанням Акту приймання-передачінам треба переконатися, що будинок дійсно зданий ( це правило встановлено законом ФЗ-214). Для цього запитуємо у Забудовникакопію Дозволи на введення об'єкта в експлуатацію . Нам же при собі краще мати паспорт та свій екземпляр договору з Забудовником.

Бажання якнайшвидше отримати ключі та почати облаштовуватися – зрозуміло. Але якщо ми поспішаємо, то можемо отримати на додачу деякі будівельні сюрпризи, які нам доведеться виправляти самим, і власним коштом.

Квартири в сучасних новобудовах, чого вже гріха таїти, здаються з дефектами та недоробками практично завжди. Це факт, підтверджений практикою. Питання лише в тому, наскільки серйозні ці недоробки та скільки їх. За оцінками фахівців, які займаються прийманням квартир у Москві, наприклад, суми витрат Покупців на самостійне виправлення дефектів у нових квартирах коливаються в діапазоні 50 - 150 тис. руб. ( дані за 2017 рік).

Для Покупця Акт прийому квартири в новобудовіє не порожньою формальністю, а важливим документом, що дає нам можливість впливати на Забудовника, і відстоювати свої права, якщо той припустився серйозного шлюбу у своїй роботі.

Для Забудовникапідписання Покупцем Актаозначає, що всі свої зобов'язання за договором він виконав, і більше з нього питати нема чого. Якщо, звичайно, Покупець не вніс у сам Актряд зауважень щодо якості ( див. нижче).

Крім того, після підписання Акта Забудовникзнімає з себе всі платежі за «комуналку» по цій квартирі, і перекладає їх на плечі Покупця ( ще до набуття Покупцем права власності). Причому за «комуналку» з нас можуть вимагати передоплату за 3-4 місяці. уперед.

Хоча Акт прийому квартириу новобудові та є офіційним документом ( протоколом), які мають юридичну силу, він складається у довільній, простій письмовій формі.

Власне для нас фактор не менш важливий, ніж підписання договору з Забудовником. Тому готуватися до цього процесу треба заздалегідь і ґрунтовно - ми повинні знати, що і де перевіряти, як виявити приховані дефекти, які недоробки вважаються суттєвими, а які в межах норми ( згідно з ГОСТами та БНіПами), як фіксувати все це в Акті, і т.п.

Насамперед перевіряємо відповідність реальної планування квартири того проекту, який було заявлено Забудовникомпід час підписання договору.

Потім звіряємо реальну ( за даними) та проектну ( за договором) площі квартири .

Непоодинокі випадки, коли фактична площа за результатами обмірів БТІ, Дещо більше або менше проектної. Якщо площа виявилася більшою – нам, можливо, доведеться доплатити Забудовникуза надлишок. Якщо ж площа зменшилася – ми маємо право вимагати повернути нам різницю за метраж, що бракує. Буває, що Забудовниквстановлює у договорі певну межу можливих розбіжностей у площі, і готовий виплачувати нам різницю лише у разі перевищення цієї межі. Суд, як правило, вважає таке застереження в договорі недійсним.

Далі починаємо огляд кожного елемента квартири. Якщо у процесі приймання квартири нами виявлено шлюб – значні дефекти чи недоробки – то ми фіксуємо це письмово у самому Акті приймання квартири, або в Оглядовому листі, що додається до Акту.

також в Оглядовому листівказуються та терміни (як правило, не більше двох місяців), протягом яких Забудовникзобов'язаний усунути дефекти власним коштом. Як варіант, допускається грошова компенсація Забудовникомнаших витрат за самостійне усунення дефектів.

На жаль, практика така, що у робітників на будівництві не завжди руки ростуть, звідки слід, тому про бездоганну якість робіт мріяти не варто.

Нарікання при приймання квартир у новобудовахнайчастіше викликають неякісно зроблені цементні стяжки на підлозі, криві стіни, завалені кути. Нам також потрібно буде перевірити якість установки склопакетів та дверей, ретельно оглянути елементи водопостачання, каналізації, опалення та вентиляції. А якщо за умовами договору у квартирі має бути встановлена ​​сантехніка, то перевіряємо і її на предмет тріщин та якості встановлення ( як все це робити – див. за посиланням нижче).

При цьому варто мати на увазі, що дрібні дефекти у новій квартирі практично неминучі ( нерівності на стінах, перепад на стиках плит перекриттів тощо.), і з ними доводиться миритися. Такі «дрібниці» нівелюються потім у процесі внутрішнього оздоблення квартири.

Висловлювати Забудовнику претензії варто лише при виявленні справді серйозних недоробок. При цьому наші претензії повинні спиратися на чинні СНіПи (Будівельні норми і правила), інакше кожен вимагатиме для себе ідеалу, якого в природі, як відомо, не зустрічається.

♦ Що потрібно мати із собою для приймання квартири у новобудові ♦

Взагалі, для ефективного приймання квартири та грамотного формулювання претензій у Оглядовому листі, має сенс запросити незалежного спеціаліста-будівельника (досвідченого виконроба, наприклад), який не тільки знає СНіПи, але й наметаним оком визначить, де робітники допустили помилку, яка потребує виправлення. Тоді нам не доведеться усувати недоробки власним коштом.

Буває, що експерта-будівельника запросити немає можливості, у такому разі можна самим ознайомитися з технічними правилами (що і як перевіряти – див. за посиланням).

Краще, якщо приймання квартири відбувається в осінньо-зимовий період, коли опалення вже включено. Тоді є можливість відразу оцінити його роботу та перевірити герметичність та терморегуляцію батарей.

Якщо ж приймання відбувається влітку, то Акте прийому-передачіабо Оглядовому листіНеобхідно вказати, що теплопостачання не було перевірено через відсутність технічної можливості це зробити.

І в будь-якому випадку, приймання квартириу новобудові краще проводити вранці чи вдень – при яскравому денному світлі набагато легше помітити шлюб та недоробки у квартирі.

У процесі приймання не слід також забувати про стан під'їзду, сходової клітки, ліфта та прибудинкової території, яка повинна відповідати заявленому плану ( парковка, дитячий майданчик, бордюри, огорожі, нічне освітлення, відсутність будівельного сміття тощо.). Обов'язково приділимо увагу системам пожежогасіння та димовидалення, передбаченим у будинку.

ВІДЕО: Приймання квартири у Забудовника. Основні моменти

- Як потрібно приймати нову квартиру у Забудовника? На що звернути увагу під час приймання? Які документи підписувати?

Дає нам право при виявленні недоробок не підписувати Акт прийому-передачі. Але без нього не розпочнеться оформлення права власностіа це теж не швидкий процес. Тому щоб не марнувати часу, краще зафіксувати письмово всі виявлені недоліки в Оглядовому листі, підписати Акт, і передати його Забудовникудля відправлення в Росреєстрна . Це не знімає з Забудовниказобов'язань щодо усунення зазначених недоробок.

Собі ми залишаємо копії цих документів із підписом Забудовника. Якщо Забудовникне усуває зазначених дефектів у зазначені терміни, це вже є підставою для звернення Покупця до суду.

Щоправда, закон надає нам ще два альтернативні шляхи вирішення цього питання: ми можемо вимагати пропорційного зменшення ціни нашого договору з Забудовникомабо вимагати відшкодування наших витрат на самостійне усунення дефектів.

Крім того, якщо ми купували квартиру по , то відповідно 214-ФЗна нашу квартиру дається гарантійний термін - 5 років, а на інженерне обладнання - 3 роки. Протягом цього терміну ми також можемо пред'являти претензії Забудовникуза виявленими в процесі експлуатації квартири недоліками та дефектами ( в т.ч. прихованим), та вимагати їх усунення за його рахунок.

♦ До речі про гарантію Забудовника ♦

Приховані дефекти можна виявити лише поживши у квартирі хоча б кілька місяців. Це може бути промерзання стіни, грибок, щілини в стиках, протікання в стелі ( особливо для квартир на останньому поверсі), непрацююча вентиляція ( тяга може бути не назовні, а всередину), та ін.

На практиці Покупці ще до здачі будинку намагаються подивитися свої майбутні квадратні метри ( по можливості, запросивши експерта), і явні недоліки виявляють вже цьому етапі. У цей час, поки будівельники ще не залишили об'єкт, вимагати та домогтися усунення недоробок буває значно простіше.

Після підписання Акту приймання квартириу новобудові та залагодження розбіжностей ( щодо усунення недоробок), ми нарешті отримуємо ключі від нашої квартири. Ура! Можна заселятися, робити ремонт, завозити меблі, кішок, собак та родичів.

Отже, влаштувавши Забудовнику «випускний іспит», квартиру ми таки прийняли. Де-факто ми можемо вважати себе власниками. Фіксуємо цю подію для себе пляшечкою шампанського.

Щоправда, де-юре ми ще не володіємо цією квартирою. Реєстрація права власності маємо ще попереду.

Як нам зареєструвати своє право власності на нову квартиру, про це – на наступному етапі.

Здрастуйте, шановні читачі «сайт»! Купити квартиру в новобудові, в якій до вас ніхто не жив, мріє багато хто. Однак далеко не всі знають, які нюанси можуть бути при покупці квартири в новобудовах і що потрібно знати, перед тим як купити квартиру від забудовника в будинку, що будується або вже зданому. Саме тому сьогоднішню публікацію ми вирішили присвятити цій темі.

Прочитавши подану статтю від початку і до кінця, ви також дізнаєтесь:

• Які переваги та недоліки купівлі квартири в новобудові;
• Чи варто купувати квартиру з оздобленням від забудовника чи краще зробити ремонт самому;
• Як купити квартиру в новобудові правильно (які кроки прийде для цього зробити);
• Чи набагато дешевше купувати квартири в будинках, що будуються, і наскільки це ризиковано.

Також у статті ви знайдете поради професіоналів для тих, хто хоче купити квартиру в новобудові, та відповіді на питання, які найчастіше при цьому виникають.

Представлена ​​публікація буде корисною не лише тим, хто вже зібрався купити житло в новому будинку. Ми радимо вивчити її всім, хто прагне підвищити свою фінансову грамотність.

Отже, ми розпочинаємо!

Про те, як правильно купити квартиру в новобудові від забудовника, на що потрібно звертати увагу при покупці квартири в будинку, чи вигідно купувати нову квартиру з оздобленням — читайте в нашому випуску

1. Купівля квартири в новобудові - основні плюси та мінуси 📊

Багато хто мріє купити квартиру в новому будинку. Однак, перш ніж зважитися на таке придбання, варто уважно вивчити, які переваги і недоліки купівлі житла у новобудовах.

➕ Плюси придбання нової квартири

Фахівці запевняють, що цінність квартир у новобудовах удвічі вища, ніж вторинного житла. Це пояснюється великою кількістю їх переваг.

Серед головних плюсів (+)можна відзначити такі:

1. Безпека квартир у новобудовах відповідає сучасним вимогам. Для її забезпечення можуть одночасно бути встановлені ціла низка систем – протипожежна, сигналізація, відеоспостереження.
2. Вартість за один квадратний метр квартири у новобудові найчастіше нижче, ніж на ринку вторинного житла.
3. Юридична прозорість угоди. Квартира в новобудові майже не має ніякого темного минулого. Ризик шахрайства та махінацій при угодах з таким житлом набагато нижчий.
4. Індивідуальне планування та дизайн. Для оформлення нової квартири на власний смак не доведеться позбуватися старих меблів та шпалер, а також здійснювати інші ситуації. Більш того, деякі забудовники пропонують навіть стіни в новій квартирі розмістити відповідно до потреб покупця.
5. Комфортабельність. Під час будівництва будинків сьогодні використовуються сучасні матеріали. Планування також відповідає потребам сучасної людини. Особливістю новобудов є також нові комунікації, облаштований під'їзд, сучасний ліфт, пандуси для дитячих колясок та інвалідів. Найчастіше також передбачено автономне опалення будинків.
6. Економічність. У більшості новобудов оплата за опалення здійснюється за лічильниками. У сукупності з високою якістю гідро- і теплоізоляції, а також якісними склопакетами це дозволяє добре економити.
7. Якість благоустрою території. Для більшості новобудов сьогодні вже на етапі проектування передбачаються парковка, тепла стоянка, дитячі майданчики, зручні тротуари, комфортні подвір'я.
8. Різноманітність планувань. Купуючи квартиру в новобудові, можна вибрати її дизайн відповідно до своїх потреб. Сьогодні квартири відрізняються не тільки кількістю кімнат, а й наявністю комор і гардеробних. Більш того, можна вибрати варіанти з кількома балконами, об'єднанням кухні з вітальнею.

Саме завдяки названим перевагам квартири у новобудовах незмінно користуються величезною популярністю.

➖ Мінуси купівлі квартири в новобудові

Незважаючи на велику кількість явних переваг, можна виділити цілу низку недоліків купівлі квартири в новобудові.

До мінуси (−)купівлі житла в новобудові відносяться:

1. Оформлення права власності може зайняти велику кількість часу та сил.
2. Ремонт. Цей мінус має 2 важливі сторони. По перше,у новій квартирі доведеться робити ремонт. Незважаючи на відсутність старих меблів та шпалер, це неминуче спричиняє певні незручності та додаткові витрати. По-друге,Заселення новобудов зазвичай здійснюється поступово, тому спочатку ремонт може проводитися і у сусідів. Це також створює безліч незручностей.
3. Необжитий район. Часто новобудови розташовуються у нових районах. Це може призвести до проблем з транспортною та інфраструктурною доступністю.
4. Можливі перебої з опаленням, водопостачанням та сигналізацією. Вони можуть виникнути на початку експлуатації новобудови через необхідність налагодження інженерних систем.
5. Фінансовий ризик. Купуючи квартиру в новобудові, особливу увагу слід приділити надійності забудовника. Його фінансова нестабільність може призвести до втрати вкладених коштів.
6. Здача в експлуатацію. Якщо будівництво будинку не завершено, перш ніж заселитися в нову квартиру, доведеться дочекатися, коли будинок буде здано в експлуатацію. Часто ці терміни зрушуються, спричиняючи відчутні незручності.

Якщо прийнято рішення придбати квартиру в новобудові, велике значення має вибір будинку. Оскільки раніше в ньому ніхто не жив, достовірних відгуків знайти не вдасться.

Щоб вибір виявився вдалим, доведеться орієнтуватися на велику кількість параметрів:

1. Екологія та шум. Вибираючи будинок, варто поцікавитись близькістю розташування заводів та жвавих автомагістралей;
2. Розташування. Важливо визначити для себе, наскільки зручно буде добиратися до роботи, друзів та родичів. Якщо немає автомобіля, слід дізнатися, який громадський транспорт є в районі, як часто він ходить, як далеко від новобудови знаходиться зупинка;
3. Інфраструктура. Велике значення має доступність всіх необхідних організацій – дитячих садків, шкіл, аптек, поліклінік, магазинів;
4. Благоустрій двору. Важливо оцінити наявність та якість тротуарів та паркувальних місць біля новобудови. Якщо є діти або планується їхня поява, слід звернути увагу на дитячі майданчики та пандуси для візків;
5. Зовнішній вигляд будинку також має велике значення. Не варто купувати квартири в новобудовах, якщо зовні чи всередині є тріщини. Цей факт може свідчити про використання при будівництві неякісних матеріалів або порушення технологій;
6. Комунікації. Перш ніж купити квартиру, варто здійснити перевірку якості труб та електропроводки, напору води та інших комунікацій у запропонованих варіантах;
7. Поверх. Фахівці не рекомендують купувати квартиру на перших та останніх поверхах через безпосередню близькість підвалу або даху. Також важливо пам'ятати, що ліфти іноді вимикають. Якщо це станеться, доведеться йти додому пішки. Тому квартира повинна бути на поверсі, куди ви легко зможете піднятися ( особливо, якщо планується жити з людьми похилого віку та дітьми);
8. Тип будівництва. Сучасні новобудови відрізняються різноманіттям. Залежно від типу використовуваних матеріалів вони мають свої переваги і недоліки . Монолітні будинкивідрізняються підвищеною міцністю, але найчастіше вимагають додаткової тепло та шумоізоляції. Панельні новобудовиприваблюють рівними стінами і відносно невисокою вартістю, але нерідко в них дуже низький рівень звукоізоляції. Цегляно-монолітні будинкитеплі, з підвищеною звукоізоляцією, але квартири в них коштують дорожче за ⇑, більше того, при недостатньому опаленні може спостерігатися підвищена вологість;
9. Тип квартири. Слід враховувати, що у кутових та торцевих квартирах може бути досить холодно. Їх вибирати варто лише у тому випадку, коли до зовнішньої стіни підводиться утеплення. В ідеалі вікна мають виходити Схід чи Захід. І тут буде велика кількість природного світла без прямих сонячних променів;
10. Стан квартири Важливо переконатися, що в житлі відсутні сліди плісняви ​​і грибка. Варто також перевірити якість вікон та дверей.

👉 Таким чином, купуючи квартиру в новобудові, слід врахувати всі переваги, недоліки та інші особливості житла, що купується. Важливо, щоб воно було якісним та підходило саме вам за всіма параметрами.

На що звернути увагу при покупці квартири у новобудові у забудовника

2. Що потрібно знати перед тим, як купити квартиру в новобудові від забудовника - 6 важливих моментів, на що слід звернути увагу 💎

Купуючи квартиру в новобудові, важливо врахувати кілька моментів. Це допоможе уникнути великої кількості проблем. Нижче докладно розказано, на що звернути увагу насамперед при покупці квартири в новобудові від забудовника .

Який тип договору укладає забудовник із клієнтом

Явною перевагою є оформлення договору пайової участіміж забудовником та покупцем. Важливо, щоб така угода реєструвалася у Регпалате .

Згідно з федеральним законом 214-ФЗ саме договори пайової участі мають пріоритет перед іншими угодами.Відповідно до законодавства у разі банкрутства забудовника під час укладання названого договору вимоги клієнта вважаються забезпеченими заставою.

Договір пайової участі допомагає убезпечитися від подвійного продажу квартири. Більше того, укладання таких угод автоматично означає, що забудовник має дозвіл на будівництво, документи на землю та іншу документацію в нього теж гаразд.

Найчастіше забудовники на початковому етапі реалізації квартир у новобудовах укладають попередні договори . Після закінчення оформлення документації такі угоди переоформляються на договори пайової участі.

Тільки покупці квартир можуть ухвалити остаточне рішення, чи погоджуватися їм на оформлення угоди за схемами, відмінними від підписання договору пайової участі.

• З одного боку, Інші види угоди пов'язані з великим ризиком. Однак варто визнати, що існує чимало людей, які придбали нове житло у такий спосіб.
• З іншого боку, та договори пайової участі не можуть дати стовідсоткової гарантії. Чимало ошуканих російських пайовиків укладали саме таку угоду.

Таким чином, договір пайової участі, поза всяким сумнівом, є серйозною перевагою. Однаквін може бути єдиним критерієм оцінки надійності забудовника.

Репутація забудовника

Перш ніж сплатити квартиру в недобудованому будинку, варто дізнатися, яка репутація компанії, яка його зводить.

З цією метою варто дізнатися:

• скільки будинків вже було здано в експлуатацію;
• чи раніше виникали проблеми з будівництвом або здаванням в експлуатацію, якщо так, то якого роду;
• хто є засновником забудовника ( деякі компанії для новобудови реєструють нову юридичну особу, щоб приховати минулі проблеми);
• хто стоїть за забудовником – добре, якщо це буде серйозна компанія із чистою репутацією, якщо політик – варто дізнатися, чи не знімуть його з посади у найближчому майбутньому.

Ступінь готовності новобудови

Цей показник має велике значення. Навіть якщо документи у забудовника в порядку, а репутація ідеальна, існує ризик, що будинок ще довго не буде зданий в експлуатацію.

Крім зовнішньої готовності варто оцінити і рівень підведення комунікацій . Навіть якщо представник забудовника стверджує, що електрика та водопостачання в будинку вже є, варто попросити продемонструвати цей факт, щоби переконатися в ньому особисто.

Якщо вам відмовить з якихось причин, є сенс відвідати будівництво без супроводу та поговорити з будівельниками. Їх зазвичай не інструктують із приводу спілкування з клієнтами. Тому у будівельників найчастіше можна дізнатися достовірну інформацію про підведення комунікацій.

Фахівці радять також зареєструватися на форумі , присвяченому будівництву конкретного будинку. Там зазвичай обговорюють питання підбиття комунікацій. Крім того, зі спілкування з пайовиками можна дізнатися і про інші проблеми будівництва.

Навіть у тих випадках, коли новобудова на перший погляд вже повністю готова, відсутність електрики та водопостачання збільшує ризик. Деякі новобудови чекають на підведення комунікацій роками.

Чи акредитований аналізований будинок, що будується в банку

Перш ніж розпочати пайове будівництво, варто поцікавитися, чи акредитований обраний будинок у банках. Важливо також переконатися, що акредитація є досить свіжою та дієвою.

Варто дізнатися, скільки великих відомих кредитних організацій довіряють забудовнику:

• Будинок не акредитований в жодному банку , це може свідчити наявність проблем у забудовника.
• Новобудова схвалена великим банком, які мають солідні фінансові ресурси. Такій кредитній організації за нестачі коштів у забудовника простіше видати йому кредит, ніж допустити заморожування будівництва.
• В ідеалі будинок має бути акредитований кількома кредитними організаціями , а не лише банком, який обслуговує забудовника. Не варто забувати, що за банкрутства будівельної компанії банки ризикують не повернути видані їй кошти. Тому вони зроблять все, щоби не допустити цього.

Проводячи акредитацію, банки з доброю репутацією обов'язково проводять перевірку всієї дозвільної документації на будівництво. Але не варто наявність такого схвалення вважати стовідсотковою гарантією. Відомі випадки, коли навіть акредитовані будинкитак і залишалися недобудованими.

Справа в тому, що деякі банки заради порятунку коштів, раніше вкладених у забудовника, змушені видавати схвалення на їхні будинки. Саме тому цей параметр також не можна розглядати окремо від інших характеристик.

Інвестиційна привабливість

Далеко не всі розуміють, який зв'язок існує між інвестиційною привабливістю та ступенем ризику купівлі у новобудові. Насправді участь у пайовому будівництві можна порівняти з . Її побудова багато в чому залежить від того, чи знайдуться покупці на квартири в даному будинку.

Якщо бажаючих придбати житло буде трохи ↓, ризик недобудови або довгобуду суттєво зросте.Однак інвестиційно-привабливі будинки зазвичай не мають проблем із покупцями.

Щоб оцінити цей показник, слід звернути увагу на такі параметри:

• місце розташування новобудови;
• наявність та кількість паркувальних місць;
• транспортна доступність;
• близькість розташування шкіл, дитячих садків, поліклінік, торгових центрів, парків;
• оцінка мікрорайону загалом щодо близькості залізниці, великих магістралей, заводів.

При оцінці інвестиційної привабливості самої квартири слід звернути увагу на такі показники:

• висота стелі - Чим цей показник вищий, тим комфортніше в квартирі;
• товщина стін – тонкі можуть промерзати та мають погану звукоізоляцію;
• розташування ліфтових шахт - якщо вони примикають до стін кімнат, у квартирі може бути чути ліфт;
• розташування вікон - від цього фактора залежить природне освітлення, а також вид із квартири;
• товщина міжкімнатних перегородок впливає на шумоізоляцію всередині квартири;
• поверх - Перший і останній не користуються популярністю (продати квартиру, розташовану на них, непросто). Чим вище житло, тим чистіше повітря і тихіше, але слід враховувати, що при поломці ліфта підніматися додому доведеться пішки.

Також слід врахувати тип будівництва . Панельні будинкизводяться досить швидко, тому досить рідко з ними бувають затримки термінів здавання. На відміну від них при монолітне будівництвоможуть виникати проблеми через особливості зведення.

P.S.На нашому сайті є окрема стаття про , де ми розповідаємо про всі нюанси вкладення коштів в об'єкти нерухомості.

👉 За бажання купити квартиру в новобудові доведеться врахувати велику кількість факторів. Розглядати їх окремо немає сенсу. Достовірний результат аналізу можна отримати лише при розгляді всіх факторів у сукупності.

Більше інформації про те, як підготуватися до нашого спеціального матеріалу.

Покрокове керівництво, як правильно купити квартиру в новобудові (4 простих кроки)

3. Як купити квартиру в новобудові правильно - покрокова інструкція купівлі житла від забудовника 📝

Перш ніж стати власником житла, розташованого в новобудові, доведеться вибрати район, в якому воно буде. Також необхідно визначитись із різними характеристиками квартири.

Найчастіше житло в новобудовах купують на етапі будівництва, тобто до того, як будинок буде введено в експлуатацію. Роблячи таку покупку, важливо морально підготуватися до того, що реальні терміни заселення можуть бути зрушені.

• По перше,завжди є можливість, що забудовник не встигне здати новобудову в експлуатацію до названої дати.
• По-друге,якщо квартира купується без внутрішнього оздоблення, доведеться витратити час на її ремонт.

Щоб вибір був правильний, а проблем виникло якнайменше, слід скористатися наведеною нижче інструкцією .

Крок 1. Вивчення будинку та перевірка документів

Найдешевше купити квартиру в новобудові можна на стадії котловану. Вартість житла в цьому випадку буде приблизно на ¼ нижче ↓ніж після закінчення будівництва.

На цьому ж етапі є можливість обговорити із забудовником плануванняі розмір майбутньої квартири. Однак цей варіант найризикованіший, адже немає жодної гарантії, що будинок буде зданий:

• Забудовник може не отримати дозвіл на будівництво.
• У компанії може вистачити коштів для будівництва будинку.

Крім того, проблеми з документами можуть виникнути, навіть коли збудовано кілька поверхів. Результатом може стати заморожування будівництва. Цей процес може бути не тільки тимчасовим, а й постійним.

Щоб звести ризик до мінімуму, необхідно ознайомитись з проектом будівництва новобудови, а також перевірити репутаціюкомпанії забудовника. На жаль, і це не виключає ймовірність проблем. Тим не менш, ймовірність позитивного результату при ретельному аналізі буде вище ⇑.

Варіанти перевірки компанії забудовника можуть бути різними:

1. Провести перевірку із використанням інтернету. Необхідно знайти інформацію про забудовника в соціальних мережах, на форумахта інших сайтах. Там завжди міститься багато інформації, якщо раніше під час будівництва будинків постраждали покупці квартир;
2. Звернення до банку із заявкою на іпотеку на квартиру в новобудові. Це ще один досить ефективний спосіб перевірки забудовника. Перш ніж погодитись на кредитування, банки завжди проводять ретельну перевірку забудовника. Кредити видаються на придбання квартир тільки в тому випадку, якщо документи будівельної компанії у тому числі, на новобудову) перебувають у повному порядку.
3. Скористайтеся послугами професійного юриста. Він проаналізує відомості про будинок, проектну, фінансову та іншу документацію, дозвіл на будівництво, законність оформлення у власність земельної ділянки. Самостійно провести перевірку цих документів, не маючи юридичної освіти, практично неможливо.

Крок 2. Оформлення договору

Якщо з'явилася впевненість у тому, що документи гаразд, репутація позичальника не має проблем, обрана квартира відповідає всім потребам, можна переходити до оформлення договору.

Існує 3 основних варіанти купівлі квартири в новобудові в залежності від типу документів, що оформлюються:

1. Придбання за договором пайової участі. Він полягає безпосередньо із забудовником. Фахівці не рекомендують погоджуватися на оформлення правочину попереднім договором. Така угода не відповідаєчинному законодавству. Попередній договір не реєструється у Регпалатетому виявляється більш ризикованим.
2. За договором поступки права. Така угода укладається при придбанні квартири у співінвестораабо власника, що її перепродає. Подібні договори регулюються одразу кількома законодавчими актами. Тому часто вони призводять до виникнення суперечок. Договором відступлення права сторони можуть зафіксувати угоду, яка передбачає можливість придбання готової квартири в майбутньому або пайову участь безпосередньо в процесі будівництва. У разі обов'язково потрібна державна реєстрація. У покупця при цьому залишаються: екземпляр договору переуступки, підтвердження передачі грошей, письмова згода забудовника, а також акт передачі документів.
3. Купівля за договором, який оформляється з житлово-будівельним кооперативом. ЖБК утворюється у вигляді угоди майбутніх власників квартир. Придбання житла у цьому випадку здійснюється через оплату паю. Така процедура у державних органах не реєструється. Тому, незважаючи на її законність, вона досить ризикована.

Передавати гроші слід лише після того, як буде укладено договір. У перших двох випадках слід дочекатися державної реєстрації. У деяких випадках передбачена передоплата, сума, що залишилася, передається пізніше. Цей факт теж повинен бути відображений у договорі, що укладається.

Щоб здійснити державну реєстрацію укладеного договору, необхідно пред'явити такі документи:

• безпосередньо договір;
• проектна документація для будівництва;
• свідоцтво власності на земельну ділянку, що підлягає забудові;
• паспорти сторін, які укладають угоду;
• заяви учасників договору;
• кадастровий план;
• план об'єкта, що будується, містить адресу, відомості про поверховість і кількість приміщень;
• дозвіл на будівництво.

У деяких випадках вимагають інші документи.

Підписуючи договір, важливо звернути увагу на такі пункти:

1. термін закінчення будівництва;
2. термін передачі квартири у власність, і навіть документів, необхідні її реєстрації;
3. умови розірвання договору;
4. зобов'язання сторін, наслідки їх порушення.

Також слід пам'ятати, що окремим пунктом у договорі має бути виділено фіксована вартість квадратного метраквартири, що купується.

Крок 3. Отримання квартири та ключів від неї

Купуючи квартиру в будинку, що будується, важливо розуміти, що від моменту здачі його в експлуатацію і до передачі квартир власникам може пройти до 3-х місяців . У цей період будівельна компанія отримує технічний паспортна новобудову, а також погодить планування з БТІ.

Перш ніж підписати акт прийому-передачі , власник повинен ретельно оглянути квартиру, що купується. Якщо при цьому будуть виявлені якісь недоліки або відхилення від проекту, слід вимагати у забудовника усунути їх або виплатити компенсацію.

Ця вимога стосується й інженерних мереж. Якщо вони на момент ухвалення квартири не підключені або не працюють, не варто підписувати акт прийому-передачі, доки проблему не буде усунуто.

Деякі будівельні компанії вимагають від покупців квартир підписати акт, даючи усну обіцянку усунути недоліки.

У такій ситуації можна діяти на свій розсуд, але фахівці радять отримати від забудовника письмова згода на усунення недоліків. Проте, якщо є така можливість, акт краще не підписувати до моменту вирішення всіх проблем.

Коли акт прийому-передачі підписано, а ключі від квартири передані власнику, починається нарахування комунальних платежів . При цьому законодавчо зафіксовано виникнення обов'язку щодо оплати таких послуг:

• після організації ТСЖ;
• після підписання угоди з компанією, що експлуатує.

На практиці це вимагає часу, протягом якого витрати лягають на плечі забудовника. Тому зазвичай від покупців вимагають сплатити комунальні послуги на кілька місяців наперед ( зазвичай не більше 4-х ).

Фахівці не рекомендують вселятися в квартиру, що купується, а також ремонтувати її до тих пір, поки не буде отримано свідоцтво про реєстрацію власності . До цього моменту квартира буде оглянута співробітниками БТІ та, якщо ними буде виявлено невідповідність квартириз тим, який був її стан при введенні будинку в експлуатацію, вони можуть вимагати повернути колишній вигляд приміщень.

Крок 4. Оформлення у власність, прописка

Для оформлення квартири у власність доведеться звертатися до Реєстраційну палату . Зробити це можна як через досвідченого юриста, і самостійно. У другому випадку витрати будуть нижче ↓, але знадобиться чимало часу та сил.

Щоб оформити квартиру у власність, необхідно надати акт прийому-передачіі рішення про введення в експлуатацію.

Коли буде отримано свідоцтво про держреєстрацію, можна прописатися у квартирі. Для цього необхідно звертатися до УФМС .

При цьому будуть потрібні такі документи:

• заяву на реєстрацію у новій квартирі;
• паспорт;
• виписка з колишнього місця проживання;
• свідоцтво держреєстрації власності.

👉 Коли всі кроки будуть закінчені, процедуру придбання житла від забудовника можна вважати завершеною.

4. Купити нову квартиру у забудовника чи через агентство нерухомості – де краще? 📑

Для придбання квартири в новобудові можна звернутися до забудовника або ріелтора. Все залежить від ваших цілей та переваг.

• Якщо будинок вже обраний, і у своєму рішенні покупець упевнений, можна безпосередньо попрямувати до забудовника.
• Якщо є сумніви, хочеться порівняти кілька варіантів або покупець шукає, де вигідно інвестувати кошти у будівництво, чи варто звернутися в агентство.

У будь-якому випадку слід пам'ятати, що кожен із названих варіантів має як переваги, так і недоліки. Розглянемо їх докладніше.

🏗 Придбання квартири безпосередньо від забудовника

Цілком природно, що в офісі забудовника покупцю пропонують лише квартири у новобудовах конкретної будівельної компанії. Продати квартиру в іншому будинку тут не можуть. Про недоліки своїх будинків покупцям тут не розкажуть, натомість із задоволенням поділяться негативними сторонами інших забудовників.

Слід мати на увазі, що будівельні компанії зазвичай роблять знижки тількина неліквідні квартири, які не мають попиту. Також тут неможливо придбати нерухомість із переуступки прав.

☎ Придбання квартири через агентство

При цьому тут набагато більше вибору, ніж безпосередньо у забудовника. Більше того, в агентстві чесно розкажуть про переваги та недоліки кожної новобудови. А у разі, якщо необхідно продати квартиру чи кімнату, в агентстві з цим допоможуть.

Також тут дають консультації та надають підтримку при її оформленні. В більшості випадків комісію за послуги агенції оплачує забудовник, для покупця вони безкоштовні.

5. Що вигідніше: купити квартиру в будинку, що будується або в вже зданому? 📄

Вартість квартири в тому самому будинку може істотно змінюватися в залежності від етапу його будівництва. Можна виділити 4 основні варіанти покупки в залежності від етапу будівництва . Розглянемо докладніше все переваги і недолікикожного із них.

На якому етапі будівництва будинку вигідніше купувати квартиру - давайте розберемося у всіх варіантах і дізнаємося про всі плюси і мінуси.

Варіант 1. До початку продажу

Деякі забудовники пропонують придбати квартиру ще до початку продажу. При цьому вартість буде мінімальною. У такий спосіб можна купити квартиру в новобудові недорого.

Відповідно до закону про будівництво забудовники мають право розпочати реалізацію квартир тільки після того, як буде оформлено висновок про відповідність Міністерства будівництва.

На практиці деякі будівельні компанії до цього етапу починають висновок з потенційними покупцями. договорів бронювання . Такою угодою покупець підтверджує намір придбати квартиру, а забудовник натомість надає на неї мінімальну ціну. За таку послугу покупець оплачує 10 -50 тисяч рублів .

Можна виділити кілька плюсів (+) договору бронювання:

• найменша вартість , у деяких випадках купити нерухомість можна майже за її собівартістю;
• низький рівень ризику укладання угоди – якщо не буде укладення договору пайової участі, внесені кошти повернуть покупцю ( важливо стежити, щоб це було прописано в угоді);
• максимальний вибір - Можна підібрати квартиру з плануванням і вибрати зручний поверх.

Незважаючи на серйозні переваги, придбання житла на етапі бронювання має ряд недоліків.

До мінуси (−)можна віднести наступне:

• відсутня гарантія того, що угода зрештою відбудеться;
• не завжди сума, внесена за договором бронювання, йде на оплату квартири, у деяких випадках це просто комісіяза послугу (все це прописується у договорі).

Договори бронювання не потрібно реєструвати в Росреєстрі, тому вивчати їх необхідно максимально уважно ще до моменту підписання.

У деяких випадках нечесні будівельні компанії укладають кілька угод на одну квартиру. У результаті покупець може залишитися не тільки без житла, що сподобався, але і без внесених грошей. Крім того, буде втрачено дорогоцінний час.

Убезпечити себе можна, простеживши, щоб у договорі бронювання був пункт про повернення внесених коштів.

Варіант 2. Етап котловану

Коли дозвільну документацію підготовлено, забудовник приступає до реалізації нульової стадії будівництва, яку інакше називають етап котловану .

У цей момент розпочинається підготовка фундаменту. Статистичні дані свідчать, що саме на цій стадії реалізується майже 1 /3 всіх майбутніх квартир.

Серед переваг придбання на етапі котловану можна виділити такі:

1. занижена вартість - У порівнянні з ціною квартир в зданому в експлуатацію будинку різниця може доходити до 20 -30 % (залежно від регіону);
2. великий вибір планувань, поверховості та інших параметрів майбутньої квартири – перші покупці зазвичай займають найкращу нерухомість;
3. можливість розстрочки (Вносити оплату в більшості випадків можна без відсотків).

Тим не менш, існує ряд недоліків купівлі квартири на етапі котловану:

• очікування заселення протягом кількох років;
• ризик заморожування будівництва ( наприклад,у разі відсутності попиту на квартири або зі збільшенням витрат будівельної компанії з різних причин);
• ризик зміни проекту новобудови або її поверховості – що менше поверхів збудовано, то ризик вищий;
• подвійні витрати до моменту здачі будинку в експлуатацію – на оренду житла та внески за розстроченням чи іпотекою;
• можливе перенесення термінів закінчення будівництва та здачі новобудови.

Варіант 3. Новобудова готова наполовину

Для тих, хто не бажає купувати нерухомість на етапі котловану, вважаючи таку покупку дуже ризикованою, є варіант - вкласти гроші в квартиру, коли будинок готовий наполовину . Імовірність заморожування будівництва на цьому етапі суттєво зменшується, а вартість квартир при цьому залишається зниженою.

Серед переваг придбання квартир у новобудовах, що готові наполовину, можна виділити наступні:

• коротший термін очікування квартири порівняно з попередніми варіантами;
• вартість нижча, ніж на ринку готової нерухомості;
• існує можливість провести перевірку ходу будівництва та його відповідність термінам;
• можливість заморожування будівництва значно нижче ( але все-таки зберігається).

Недоліки купівлі квартири у таких будинках такі:

• вартість квартири вище приблизно на 15 %, ніж при покупці на етапі котловану;
• найбільш вдалі варіанти зазвичай вже розібрані;
• можливість збільшення термінів здачі новобудови в експлуатацію зберігається.

Фахівці не рекомендують купувати квартири, якщо забудовник несподівано значно знизив ⇓ ціну.Нерідко це свідчить про відсутність фінансів закінчення поточного будівництва.

Щоб максимально знизити ризик збільшення термінів здачі в експлуатацію новобудови, можна при її виборі перевірити, чи вона акредитована в банках. Великі фінансові організації перш ніж схвалити будинок, що будується, перевіряють документи як на будинок, що зводиться, так і безпосередньо самої будівельної компанії.

Варіант 4. Будинок зданий в експлуатацію

Найменш ризиковано купувати нерухомість у будинках, які вже здані в експлуатацію. Однак у цьому випадку вартість квартири буде максимальною. Звичайно, можна скористатися пропозицією щодо акції, або попросити будівельну компанію зробити знижку. Але в будь-якому разі економія навряд чи перевищить 5 %.

Переваги покупки за таким варіантом такі:

• угода безпечна, оскільки новобудова повністю готова та здана в експлуатацію;
• заселення можна не відкладати надовго;
• у момент придбання покупець вже може побачити, наскільки новобудова відповідає проекту, якою є якість будинку, а також прилеглої до нього території та інфраструктури.

Незважаючи на велику кількість переваг, покупка квартири в готовому будинку має і деякі недоліки:

• вартість вища, ніж у будинку, що будується;
• швидше за все, протягом найближчих 1 -2 років занепокоєння доставлятимуть сусіди, які роблять ремонт.

Фахівці одного з найбільших банків Росії провели аналіз та виявили, що в середньому в 2016 -2018 роках термін будівництва з моменту його початку до закінчення складає 2 роки . Найчастіше в перший рік продається 50 % всіх квартир.

При цьому обсяг продажу визначається репутацієюбудівельної компанії, а також регіоном зведення будинку. У найбільших забудовників 50 % квартир розкуповують вже протягом 9 місяців .

У другій половині будівництва здійснюється продаж ще близько 30 -35 % . Нерухомість, що залишилася, продають після здачі новобудови в експлуатацію. Така статистика характерна для ринку квартир економ та комфорт класу.

Купуючи квартиру в недобудованому будинку, важливо розуміти, що заселення провадиться не відразу після закінчення процесу будівництва.На здачу в експлуатацію, підключення до інженерних систем, оформлення власності може піти. до 12 місяців.

У будь-якому випадку слід порівняти описані вище варіанти і вибрати найбільш підходящий вам. Щоб проводити аналіз було простіше, основні особливості представлені в таблиці нижче.

Таблиця: «Особливості різних варіантів купівлі житла в залежності від етапу будівництва»

Етап покупки	Вартість	Переваги	Недоліки
До старту продаж	Мінімальна	При укладанні договору кошти повертаються покупцю Максимальний вибір планувань і поверхів	Відсутність гарантії того, що угода відбудеться Можлива наявність комісії за послугу бронювання
Етап котловану	Нижче на 20 -30 %, ніж ціна готової квартири	Великий вибір квартир Можливість вносити плату в розстрочку	Очікування заселення протягом кількох років Ризик заморожування будівництва Ризик зміни проекту новобудови чи її поверховості Подвійні витрати до моменту здачі будинку в експлуатацію – на оренду житла та внески за розстроченням чи іпотекою Можливе перенесення термінів закінчення будівництва та здачі новобудови.
Новобудова готова наполовину	Знижено на 10 -15 % від вартості готового житла	Коротший термін очікування квартири порівняно з попередніми варіантами Вартість нижча, ніж на ринку готової нерухомості Існує можливість провести перевірку ходу будівництва та його відповідність термінам Можливість заморожування будівництва значно нижче	Вартість квартири вище приблизно на 15 %, ніж при покупці на етапі котловану Найбільш вдалі варіанти зазвичай вже розібрані Імовірність збільшення термінів здачі новобудови в експлуатацію зберігається
Будинок зданий в експлуатацію	Повна вартість квартири	Високий рівень безпеки угоди Заселитися можна практично одразу Є можливість перевірити новобудову та прибудинкову територію.	Вартість вища, ніж на етапах будівництва У найближчі 1 -2 року можливі незручності через ремонт у сусідів

Наведена вище таблиця допоможе порівняти варіанти покупки квартири в новобудові і вибрати найбільш підходящий для вас.

Яку краще купити квартиру: з оздобленням чи без?

6. Чи вигідно купувати квартиру з оздобленням у новобудові 📋

Згідно зі статистичними даними, останнім часом зріс попит на квартири в новобудовах з готовою обробкою . Насамперед це пояснюється бажанням покупців максимально оптимізувати витрати. Самостійний ремонт квартири, що купується, завжди обходиться дуже дорого. Крім фінансових витрат він забирає чимало часу та сил.

Реалізація квартир з готовим ремонтом розпочалася у середині 2 000 -их років. На той час на ринку відбулося скорочення попиту на нерухомість.

З метою залучення клієнтів будівельні компанії почали продавати квартири з готовим оздобленням. Деякі з них пішли ще далі і розпочали розробку різних дизайнерських рішень, пропонуючи квартири з ремонтом у певному стилі.

При виборі нерухомості з ремонтом фахівці рекомендують звертати увагу на вартість обробки. Оптимальною називають ціну в межах 10 000 рублів за квадратний метр. Якщо ремонт коштує дорожче, багато покупців відмовляються від такої послуги.

Традиційно виділяють 2 основні етапи оздоблення квартир:

1. Чорнова обробка. У цілому нині таке поняття означає повну відсутність будь-якої обробки. Такий ремонт має на увазі наявність лише базових елементів: вхідні двері, склопакети, а також система опалення. У деяких випадках також встановлюються міжкімнатні двері. Покупцеві квартири доведеться самостійно дорівнювати стіни, клеїти шпалери, робити розведення електрики та інші необхідні роботи. Тільки після закінчення житла буде готове до заселення.
2. Чистове оздоблення. У цьому випадку ремонт робить забудовник, його вартість включається до ціни квартири. Чистове оздоблення включає: фарбування стін, поклейку шпалер, укладання лінолеуму або паркету. У ванній кімнаті та в туалеті укладається плитка або здійснюється фарбування стін.

Чистова обробка від забудовника підходить тим покупцям, які не мають часу на самостійний ремонт або вони не мають на це коштів.

Важливо також пам'ятати, що останнім часом будівельні матеріали суттєво подорожчали. При цьому рівень доходу здебільшого не змінився. Саме тому покупці вважають за краще купувати квартири з готовим ремонтом.

📟 Фахівці порахували, що при покупці двокімнатної квартири з чистовою обробкою можна заощадити приблизно 200 -400 тисяч рублів. Звичайно, така сума є приблизною і може суттєво змінюватися.

У середньому за ремонт доводиться доплатити приблизно 5 -10 % від первісної вартості. Але підсумкова сума зазвичай виявляється меншою, ніж витрати на самостійний ремонт.

Ще одне перевага квартири з чистовою обробкою – можливість відразу заселитися . Також нерідко такі квартири купують ті, хто інвестує гроші в нерухомість з метою подальшої їхньої здачі в оренду.

7. Корисні поради для тих, хто хоче купити квартиру від забудовника в новому будинку 🔔

Щоб уникнути можливих проблем при покупці квартири від забудовника, фахівці рекомендують звертатися за допомогою професійним юристам. Звичайно, це спричиняє додаткові витрати. Тому не зайвим буде скористатися порадами фахівців, наведеними нижче.

Порада 1. Ретельно перевірте забудовника

Перевірка забудовника займає багато часу. При цьому не варто орієнтуватись лише на інформацію в інтернеті. Навіть якщо в мережі немає негативних відгуків про забудовника, це не гарантує його надійності.

Будівельна компанія може бути надто молодою або просто підставною фірмою. Не завжди забудовник протягом діяльності виконує всі вимоги законодавства.

Не варто робити цього навіть у тих випадках, коли документи забудовника гаразд і є непрямі підтвердження його надійності. Попередній договір не відповідає російському законодавству.

З вибором будівельної компанії та з придбанням квартири поспішати не варто. Не всі розуміють, але ринок нерухомості сьогодні, незважаючи на свою нестабільність, не характеризується хаотичністю.

Нерідко на хвилі чуток про найближче підвищення цін покупці поспішають із придбанням нерухомості. Насправді вартість не росте різкими стрибками. Більш того, після підвищення нерідко настають періоди зниження вартості квартир.

Тому поспішати із покупкою не варто. Важливо ретельно проаналізувати свої фінансові можливості, вибрати будівельну компанію, район та відповідну квартиру.

Порада 3. Не варто вносити перепланувань до квартири, доки не зареєстрована власність

Якщо зробити перепланування до моменту державної реєстрації, БТІ може вимагати повернути квартиру до початкового стану. Більше того, в процесі обмірювання нерухомості співробітниками цієї організації можуть виникнути розбіжності із забудовником.

Площа квартири може не відповідати заявленій у документації:

• Якщо вона буде більшою, від покупця можуть вимагати внести доплату.
• Якщо площа виявиться меншою↓, можна буде висунути відповідні претензії забудовнику.

У будь-якому випадку квартира на цей момент часу повинна знаходитись у первісному стані.

👉 Точне дотримання наведених вище порад допомагає уникнути цілого ряду неприємностей.

8. FAQ — питання, що часто ставляться 💬

Придбання квартири в новобудові досить складний процес, який нерідко викликає у покупців велику кількість питань. Щоб заощадити ваш час, наприкінці публікації ми традиційно відповідаємо на найпопулярніші з них.

Запитання 1. Який поверх краще вибрати при покупці квартири в новобудові?

Вибираючи квартиру, покупцю доводиться визначати безліч її властивостей. Одним з найважливіших багато хто вважає поверх на якому вона буде розташована. За його виборі складно дати якісь універсальні поради, оскільки велике значення мають суб'єктивні складові.

При виборі поверховості квартири необхідно враховувати:

1. людям похилого віку та сім'ям з дітьми відмінно підходять нижні поверхи:
2. верхні поверхи цінуються у новобудовах, розташованих у мальовничих районах міста;
3. фінансову сторону питання також ніхто не скасовував - зазвичай вартість квартир на першому поверсі нижче приблизно на 15 %;
4. важливо також вивчити і інфраструктуру – на нижніх поверхах може бути галасливо, якщо будинок розташований поблизу автомагістралей, великих дитячих та спортивних майданчиків, великих кафе та магазинів.

Перш ніж визначитися з вибором, варто проаналізувати переваги і недоліки квартири на різних поверхах.

Насамперед розглянемо важливі моменти для різних поверхів:

• Квартири на першому поверсі найчастіше купують із міркувань економії. Також багато хто купує їх для здачі в оренду, тому що на орендну плату в більшості випадків поверховість не впливає. Крім того, перші поверхи віддають перевагу тим, у кого є маленька дитина, а також пенсіонери та інваліди.
• Квартири на поверхах вище 16-ого підходять тим, хто не має страху висоти, а також цінителям виду з вікна. Але у цьому випадку варто уточнити, як підведено комунікації. Якщо знизу можуть бути проблеми з напором води. У сучасних новобудовах над житловими мають технічний поверх. Саме там знаходяться усі необхідні комунікації. Якщо будинок побудований відповідно до цих принципів, проблем із напором води не буде навіть на самому верху.

Для зручності порівняння плюси та мінуси квартир, що розміщені на різних поверхах, ми представили в таблиці.

Таблиця: «Переваги та недоліки квартир, розташованих на різних поверхах»

Поверх	Переваги	Недоліки
1-ий поверх	Вартість квартири може бути нижчою приблизно на 15 % Не доведеться вносити плату за ліфт Напір води стабільно високий Можна використовувати для комерційних цілей Неможливо затопити сусідів У разі надзвичайних ситуацій можна швидко залишити будинок	Необхідні додаткові заходи безпеки – ґрати, сигналізація Вищий рівень шуму з вулиці, а також проникнення запахів Нерідко відсутність балкона Недостатня природна освітленість
2-й поверх	Менше бруду та шуму, ніж на першому поверсі Відсутня потреба користуватися ліфтом Зручно для тих, хто має коляску чи велосипед	Якщо на першому поверсі розташовані магазин або кафе, можуть з'явитися таргани. Якщо на першому поверсі – офіси, буває досить галасливо
3-7 поверхи	Ще не надто високо, навіть для тих, хто боїться висоти Якщо вимкнено ліфт, піднятися додому не надто складно За надзвичайних ситуацій можна досить швидко покинути будинок При нещільній забудові району якісний огляд із вікон	Відсутні недоліки, притаманні нижчим і вищим поверхам
8-15 поверхи	Якщо район забудований не дуже щільно – гарний вигляд із вікна Практично не долинають із вулиці сторонні звуки, а також бруд Якісне природне освітлення	Якщо квартира розташована на сонячному боці будинку, може бути дуже спекотно На висоті близько десятого поверху зазвичай збираються викиди заводів та котелень, якщо вони близько розташовані, може бути неприємний запах Якщо ліфт відключать, додому потрапити буде складно
16 і вище	На останньому поверсі перевагою є відсутність сусідів згори Можливість придбати пентхаус В елітних новобудовах може бути облаштована зона відпочинку на даху При нещільній забудові – гарний огляд району	При гарному вигляді з вікна квартири на верхніх поверхах можуть бути дорожчими Житло на останньому поверсі може підтоплюватись при неякісному даху Якщо поблизу розташований механізм ліфта, у квартиру можуть проникати сторонні звуки. За надзвичайних ситуацій покинути будинок буде важко

Запитання 2. Як купити квартиру в іпотеку від забудовника?

Аналіз статистичних даних ринку нерухомості дозволяє побачити, що сьогодні намітилася тенденція зростання попиту на іпотеку з метою придбання квартир в новобудовах. Насамперед, це обумовлено наявністю з держпідтримкою. Завдяки їй, ставки з іпотеки на первинному ринку житла нижчі від ↓, ніж на вторинному.

Високий рівень інтенсивності будівництва призводить до суттєвого зростання пропозицій квартир. У результаті ринку діє велика кількість забудовників і кредитних організацій. Така різноманітність нерідко призводить до складнощів вибору. Тому далі ми детально розглянемопоетапний процеспридбання житла в іпотеку у новобудовах .

Детальна інструкція придбання квартири в іпотеку від забудовника

Етап 1.Вибір новобудови

Вибір новобудови є першим основним етапом. Перелік кредиторів, які готові надати іпотеку, багато в чому визначається обраним будинком.

Виходить що в першу чергуслід вибрати квартиру, що відповідає вашим вимогам, у тому числі щодо вартості, розташування, термінів здачі в експлуатацію. Коли будинок буде обраний, забудовник надасть покупцеві список кредитних організацій, де він акредитований.

Етап 2.Бронювання нерухомості

Коли будинок, що будується, обраний, слід забронювати квартиру в ньому. Це робиться для того, щобв період підготовки заявки на іпотечну позику, її розгляд кредитором, підготовки документів для угоди покупець був упевнений, що обране житло закріплено за ним і не може бути придбано кимось іншим.

Бронювання може проводитися за кількома схемами (варіант визначається залежно від обраного забудовника):

1. Бронювання в усній формі використовується будівельними компаніями досить рідко. Найчастіше його термін не перевищує 14 днів. У цей час покупець встигає подати заявку на іпотеку до кредитної організації та дочекатися її розгляду.
2. Усне бронювання із підписанням агентського договору. В цьому випадку спочатку здійснюються такі ж дії, як у попередній схемі. Вибравши конкретну квартиру, покупець усно бронює її у забудовника. Коли буде отримано позитивне рішення щодо заявки на іпотеку, укладається агентський договір. Він має на увазі не тільки вибір квартири (яка фактично вже була обрана), а й супровід угоди на її етапах.
3. Підписання агентської угоди на платній основі. Покупець та будівельна компанія підписують угодапро бронювання конкретної квартири. За це забудовник одержує внесок у вигляді комісії. Підсумком договору стає те, що обрана нерухомість закріплюється за майбутнім покупцем і не продається іншим громадянам.

При схемі бронювання з підписанням агентського договору важливо одразу обговорити умови повернення коштів. Якщо цього не зробити, є ризик, що при відмові за заявкою на іпотеку комісія за бронювання повернута не буде.

Етап 3.Заявка на іпотеку

Отримавши список банків, у яких акредитовано обрану новобудову, покупець подає заявки на отримання іпотеки. Якщо буде отримано позитивне рішення , Необхідно відразу поінформувати про це будівельну компанію і приступити до підготовки угоди з купівлі квартири.

Про те, ми вже розповіли у попередній статті.

Етап 4.Оформлення страхового полісу

Як правило, позичальнику надається можливість самостійно вибрати страхову компанію.

При цьому важливо пам'ятати, що відповідно до законодавства, що регулює оформлення іпотеки, страхування майна, що виступає запорукою, є обов'язковим.

На противагу цьому придбання страхового поліса на життя та здоров'я клієнта, який отримує кредит, є добровільним.

Етап 5.Угода з придбання квартири, оформлення договору іпотеки

Дата проведення угоди з придбання квартири призначається за узгодженням усіх її учасників.

Ця процедура включає підписання наступних документів:

• договори іпотеки;
• договори пайової участі;
• угоди про добровільне страхування (у разі потреби).

Етап 6.Державна реєстрація

Договір пайової участі, а також договір іпотеки проходять обов'язкову реєстрацію в Регпалате. При цьому офіційно оформляється право на квартиру, що будується, а також накладається на неї. обтяження .

Саме з моменту державної реєстрації речових починається внесення щомісячних іпотечних платежів.

Етап 7.Введення новобудови в експлуатацію

Коли всі будівельні роботи будуть закінчені, а будинок доведений до стану, придатного для проживання, будівельна компанія звертається до Управління державного будівельного нагляду .

Цей орган призначає перевірку новобудови. Під час цієї процедури спеціальна комісія вивчає всю документацію. При цьому проводиться перевірка відповідності будівельних робіт документам.

Якщо порушень у ході проведення названої процедури не буде виявлено, будівельна компанія отримує дозвіл на введення новобудови в експлуатацію . Тільки після цього оформлюються акти прийому-передачі житлавласникам.

Етап 8.Оцінка квартири

Фахівець оціночної компанії здійснює огляд квартири та складає звіт про її вартість. Цей документ надається до кредитної організації, а також страховика.

Етап 9.Оформлення заставної

Після реєстрації права власності на квартиру в банку, де оформлено іпотеку, обов'язково складається заставна - Документ, який підтверджує факт обтяження нерухомості.

Важливо пам'ятати, що заставна в обов'язковому порядку має бути зареєстрована у Реєстраційній палаті.

Етап 10Отримання свідоцтва про право власності на квартиру

Для реєстрації права власності до Регпалату необхідно надати такі документи:

• договір пайової участі;
• акт прийому-передачі;
• заставну;
• звіт оціночної компанії;
• квитанцію про сплату державного мита.

Фахівець, забираючи пакет документів, обов'язково видає розписку про їх отримання та вказує дату, коли відповідне свідоцтво буде готове. Законодавчо визначено, що термін реєстрації становить 5 робочих днів.

Етап 11.Оформлення страхового полісу на квартиру

При отриманні іпотеки, яка є предметом застави, є обов'язковим. При цьому поліс оформляється тількипісля того, як всі описані вище кроки будуть пройдені.

Насправді процес отримання іпотеки для покупки квартири в новобудові є досить трудомістким. Фахівці рекомендують тим, хто не має на це часу чи бажання, звертатися за допомогою до професіоналів – іпотечним брокерам . А тим, хто хоче знати, самостійно, прочитати наш минулий випуск.

Купівля житла в новобудові далеко не завжди відбувається гладко, і виною тому часто буває порушення зобов'язань забудовника. Але якщо зобов'язання порушуються, можна розірвати правочин або вимагати компенсацію. Минулого разу ми розповідали, що можна отримати з проблемного забудовника при затягуванні термінів будівництва та здачі об'єкта, а сьогодні йтиметься про те, на що можна розраховувати, якщо якість квартири бажає кращого і якщо забудовник затягує видачу свідоцтва про власність.

Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена ​​в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.

Той, хто не читав нашу попередню статтю на цю тему, може це зробити прямо зараз, а ми переходимо до іншої теми.

Боротьба за якість
Купівля нерухомості в новобудові, особливо на початкових етапах будівництва, - це завжди ризик, і не тільки залишитися без житла і без грошей або провести зайві роки в очікуванні, а й отримати неякісний об'єкт. Наприклад, можуть бути погано встановлені віконні та балконні рами (криво, нещільно і т.д.), нерівно викладені перегородки, може бути відсутня звукоізоляція стін або протікати покрівля, а якщо квартира здається з ремонтом, проблем буває ще більше. "Мабуть, мало хто із забудовників надавав квартиру з ідеальною якістю, завжди при передачі квартири виявляються дрібні, а іноді й серйозні недоліки", - заявив адвокат Олег Сухов.

Будь-які ознаки порушення технології будівництва, звичайно, повинні обговорюватися із забудовником, і якщо підозри покупця про неналежну якість підтверджуються, справедливим буде або усунення порушень, або їх компенсація, але домогтися справедливості, як водиться, не завжди просто.

Найкраще в цьому плані закон захищає пайовиків, які купили квартиру за договором участі в пайовому будівництві (ДДУ) відповідно до Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації». Насамперед у цьому документі чітко прописано, що забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт, якість якого відповідає умовам договору , вимогам технічних та містобудівних регламентів, проектної документації тощо. (Стаття 7, пункт 1). І передача повинна здійснюватися за передавальним актом або іншим документом про передачу (стаття 8, пункт 1), а якщо пайовик виявить якісь недоліки житла або у нього виникнуть підозри, що технології та регламенти не дотримані, він має право відмовитися від підписання акта прийому -Передачі, склавши натомість документ (акт або дефектну відомість), що фіксує всі недоліки об'єкта (стаття 8, пункт 5).

Тому експерти радять насамперед уважно вивчати квартиру, що здається: «На практиці представники забудовника часто користуються емоційним станом пайовика, який від щастя володіння новою квартирою готовий заплющити очі на все, щоб швидше отримати ключі. Але при прийманні якраз важливо впоратися з емоціями і не поспішати підписувати приймальний акт, а, навпаки, уважно оглянути нерухомість, перевірити чи відповідає вона умовам договору та іншим вимогам закону, що висуваються до житлового приміщення. Якщо є можливість, варто запросити спеціаліста чи знайомого, який хоч щось розуміє на будівництві. При прийманні квартири головне виявити недоліки та вказати їх на них, а якщо цього не зробити, притягнути забудовника до відповідальності буде важко», - каже адвокат Олег Сухов. Хоча якщо недоліки зовсім не суттєві, можна їх пробачити, але при цьому важливо розуміти, що вони дійсно не стануть причиною майбутніх проблем. Якщо ж недоліки серйозніші, то доведеться боротися за якість.

Відповідно до пункту 2 статті 7 закону 214, якщо об'єкт пайового будівництва побудований з відступами від умов договору та/або недоліками, тобто якість його залишає бажати кращого, пайовик має право вимагати від забудовника:

- безоплатного усунення недоліків у розумний термін;
- пропорційного зменшення ціни договору;
- Відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
Що саме вимагатиме, вибирає сам пайовик, після чого він спрямовує забудовнику претензію з обраним варіантом усунення проблеми. Найпростіший спосіб - вимагати від забудовника безоплатного усунення недоліків, у цьому випадку не потрібно робити ніяких додаткових дій (наприклад, залучення ремонтної бригади, пошуку будівельних матеріалів і т.п.) і не потрібно ніяких додаткових документів. «А ось для задоволення другої чи третьої вимоги буде потрібно кошторис на виконання робіт з усунення недоліків із зазначенням їх вартості та вартості додаткових матеріалів», - каже Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», автор книги «Захист інвестицій у новобудови».

Але другий чи третій варіант дій може виявитися найзручнішим і найкомфортнішим, адже, як зазначає Світлана Савічева, начальник юридичного відділу КР "Мегаполіс-Сервіс",Насправді процес усунення недоліків самим забудовником часто затягується, а якість житла все одно залишається низьким, і в результаті у власника квартири не витримують нерви і він все одно бере все на себе. Крім того, при другому варіанті, якщо недоліки квартири не такі істотні і пайовик готовий з ними миритися, у нього є можливість замість не потрібного йому ремонту отримати гроші.

Але якщо обрано перший варіант, то пайовику рекомендується не йти на жодні компроміси: «Поки якість будівництва не буде доведена до відповідності договору та встановленим нормативам, пайовик має право не підписувати акт приймання-передачі квартири, і цим потрібно користуватися», - радить Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новобуд».

Через якість - до суду
Неналежна якість об'єкта може призвести і до розірвання договору. «Наприклад, якщо порушення, допущені забудовником, вимагають серйозних витрат і він відмовляється будь-що переробляти або затягує терміни, то є сенс звернутися за незалежною експертизою та подати документи до суду», - рекомендує Світлана Савічева (КР «Мегаполіс-Сервіс»).

«А також розірвати договір можна у разі суттєвого порушення вимог до якості або неусунення виявлених недоліків у встановлений пайовиком розумний термін», - стверджує адвокат Олег Сухов, посилаючись на підпункти 2 та 3 пункту 1 статті 2 закону 214. Порядок дій у цьому випадку такий самий , як і за розірвання договору через затримки термінів будівництва та передачі об'єкта (див. статтю « »), та й можливе стягнення таке саме: «Можна вимагати повернення всіх сплачених коштів і відсотків на суму 1/150 від ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день користування грошима – з дати укладання договору до моменту повернення коштів (пункт 2 ст. 9 закону 214-ФЗ)», – каже адвокат Олег Сухов.

«Але, щоправда, юридичного критерію суттєвого порушення вимог щодо якості немає, законодавство його не дає. Поняття суттєвості вирішується у судовому порядку у кожному індивідуальному випадку, - зазначає Марія Літинецька, генеральний директор компанії "Метріум Груп". – І більше того, навіть якщо забудовник припустився серйозних порушень під час будівництва, наприклад, неякісно виконав технологію утеплення, то довести його провину в судовому порядку буде непросто». А якщо вина не буде доведена або порушення якості не буде визнано суттєвим, договір розірвати не вдасться.

Інші схеми
Непросто доведеться і покупцям житла, які купили нерухомість не через ДДУ, а за іншими схемами, як дозволеними 214 законом (через механізми ЖБК чи житлових сертифікатів), так і сірим (попередні договори, договори інвестування тощо). «Так, якщо квартира купувалась шляхом оплати паїв у житловому кооперативі або шляхом купівлі житлових сертифікатів, закон, на жаль, не такий чіткий. Порядок усунення недоліків кооперативом або емітентом сертифікатів не відрегульований, і тут можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу РФ та законодавства про інвестиції, а також норми Закону про захист прав споживачів, - розповідає Василь Шарапов (Сіті-XXI століття). Тобто, навіть якщо якість житла, що здається, буде дуже низькою, в добровільному порядку забудовник цілком може відмовитися щось змінювати і ремонтувати, і тоді доведеться звертатися до суду, так само як і за бажання розірвати угоду або вийти з кооперативу. З цим же стикаються і покупці житла за сірими схемами. Однак якщо суд стане на їх бік (тобто на бік позивача), можна отримати те саме, що й пайовики, які підписали ДДУ. «Наприклад, при розірванні договору можна вимагати назад сплачені інвестиції, а також відсотки за користування чужими коштами за період від дати передачі інвестицій забудовнику до дати повернення інвестору. При цьому відсоткова ставка дорівнює одній триста ставки рефінансування ЦБ РФ», - розповідає Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»).

Гарантія
Але якщо квартира покупцю передана і акт приймання-передачі підписано, то розірвати договір через неналежну якість вже не вдасться, навіть якщо недоліки були виявлені вже після заселення. І тут можна розраховувати лише гарантійні зобов'язання. І тут знову найбільше захищені пайовики, які підписали договір ДДУ. Відповідно до пунктів 5 та 5.1 статті 7 закону 214 на об'єкти пайового будівництва встановлюється гарантійний строк, що обчислюється з дня передачі нерухомості за актом. На житлове приміщення в цілому він не може бути меншим за п'ять років, а на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу цього приміщення, не може бути меншим за три роки. І якщо протягом цього часу власник виявить якісь недоліки, він може пред'явити забудовнику такі самі вимоги, як і у разі виявлення недоліків ще у незданого об'єкта. Інакше кажучи, від забудовника можна вимагати усунення недоліків, зменшення ціни договору та відшкодування витрат на самостійне вирішення питання (див. пункт 6 статті 7 закону 214). А якщо вимога власника не буде виконана або його виконання затягнеться за часом, він матиме можливість подати до суду.

Судитися можна і за інших схем, але доводити правду буде складно - дуже затратно за часом і дуже нервозно, а без рішення суду усунути недоліки об'єкта, швидше за все, не вийде.

Питання власності
Сьогодні у більшості випадків забудовник займається не лише будівництвом, а й оформленням свідоцтва про власність на квартиру після здачі будинку в експлуатацію. «Однак згідно із законом згідно з пунктом 1 статті 12 закону 214 зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва. Отже, забудовник не зобов'язаний брати участь у процесі оформлення нерухомості у власність», - каже Віра Богучарова, заступник керівника юридичного департаменту компанії Est-a-Tet. І тим більше він не зобов'язаний це робити за «сірих» схем реалізації житла. Звертатися до Росреєстру для реєстрації свого права власності цілком може і сам покупець. Інша справа, що на практиці багато забудовників не просто пропонують таку послугу, але навіть нав'язують її (це, звичайно, не правочинно, а отже, оспоримо, але не всі покупці згодні сперечатися). «І в цьому випадку забудовники найчастіше діють через своїх агентів, які надають відповідні послуги, це відбувається в рамках договорів надання послуг», - розповідає. Дарія Погорельська, керівник юридичного департаменту ДК «МІЦ». І відповідальність перед покупцями, строго кажучи, несе вже не забудовник, а агент, і ця відповідальність визначається укладеним договором надання послуг, Цивільним кодексом РФ і Законом про захист прав споживачів, але не законом 214.

Але в будь-якому випадку, якщо забудовник або його агент не виконує своїх зобов'язань та затягує термін оформлення свідоцтва про власність, покупець має право розірвати договір на надання послуг та вимагати повернення сплачених коштів, а також може вимагати відшкодування інших збитків. Однак поспішати тут не потрібно, перш ніж розривати, треба зрозуміти, у чому причина затримки – від цього залежить, що можна вимагати із забудовника чи його агента.

«Найчастіше затримка відбувається не з вини забудовника, а через затягування погодження акту реалізації інвестиційного проекту в органах влади», - каже Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»). Наприклад, адміністрація чи генпідрядник можуть тягнути із підписанням документів про завершення будівництва, можуть виникнути проблеми із підключенням комунікацій тощо.

«У подібних випадках, якщо забудовник свої зобов'язання щодо будівництва будинку виконав, квартира фактично передана, а покупець у ній вже живе та несе витрати на оплату комунальних платежів, оформити квартиру у власність, як правило, можна через суд. При задоволенні позову право власності буде зареєстроване Росреєстром на підставі рішення суду, тому жодних документів від забудовника вже не потрібно», - розповідає адвокат Олег Сухов. Але вимагати будь-яких компенсацій із забудовника за затягування термінів, швидше за все, не вийде.

«А от якщо причина затримки – недобросовісні дії самого забудовника, наприклад, вимога сплатити витрати за утримання загальнобудинкового майна та комунальні платежі, які забудовник поніс з моменту введення будинку в експлуатацію та до моменту передачі квартири пайовику, або вимога доплатити різницю за зайві квадратні метри, то доречно буде звернутися до суду з позовом про визнання права власності на квартиру, стягнення неустойки (1/150 ставки рефінансування з дати підписання договору щодо надання послуг до дати відшкодування коштів. – від ред.) та моральної шкоди. Причому, якщо до суду забудовнику надсилалася відповідна претензія, суд стягне з нього штраф у розмірі 50% від присудженої за позовом неустойки (пункт 6 стаття 13 «Закону про захист прав споживачів»)», - повідомляє адвокат Олег Сухов.

«І треба зазначити, що останніми роками судові позови у таких справах стали досить поширеною практикою, тому розгляд звернень про визнання прав власності на квартиру-новобудову відбувається за чітко виробленою схемою – швидко та безболісно для пайовика (покупця)», – зазначає Ірина Доброхотова. («БЕСТ-Новобуд»), і в більшості випадків суд ухвалює рішення на його користь. Щоправда, при використанні «сірих» схем можуть виникнути проблеми з доказами, а іноді спливають слизькі моменти, наприклад, з'ясовується, що будинок взагалі побудований незаконно. Однак таких випадків не так уже й багато.

А ще варто зауважити, що «якщо інвестор фінансує будівництво шляхом оплати паїв у житловому кооперативі, то згідно із законом право власності на квартиру він набуває з тієї дати, коли вноситься останній пай (тобто усі паї виходять оплаченими)», - пояснює Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»). І в даному випадку допомога забудовника в оформленні свідоцтва про власність є ще менш актуальною, хоча для розпорядження квартирою зареєструвати право власності в Росреєстрі необхідно і пайовику. Але робити це краще самостійно, тоді й перейматися порушенням зобов'язань посередниками не доведеться. Загалом, цього принципу варто дотримуватися і за інших схем реалізації житла – наскільки це можливо, тоді позиватися не доведеться.

Хоча суд не такий страшний, як багатьом здається. І в продовженні цієї теми портал розповість, що потрібно для того, щоб звернутися до суду, чи завжди він має сенс і що можна стягнути з недбайливого забудовника, крім вже оплачених за нерухомість коштів.

Інструкція щодо приймання нової квартири у забудовника, на що слід звертати увагу.

Добрий листоноша Пєчкін вручив Вам особисто або просто залишив у поштовій скриньці лист повідомлення від забудовника. Отже, дбайливий забудовник повідомив про готовність житла і запросив Вас прибути на приймання квартири. Не поспішайте замовляти велику вантажівку для переїзду. Розсилати запрошення друзям та знайомим на новосілля. Мучити кота у спробі запхати його в нове житло першим і взагалі веселиться, все найцікавіше ще чекає на Вас попереду. Часто трапляється так, що дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію забудовник отримав не зовсім законним способом, а точніше сказати незаконним способом! Жвавий забудовник та його будівельники Джамшеди та Раушани спорудили будинок поспіхом і прийшовши на будівництво помилуватися цим дивом архітектурної думки ви побачили, що він побудований всього на 75-85 відсотків, а хитрий забудовник уже встиг отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Яким чудовим способом це сталося, питання добре, але на нього оперативно зможуть відповісти лише правоохоронні органи.

Відповідь експерта:

Отримавши повідомлення від Печкіна, ви зі сльозами на очах від радості, вдаєтеся до забудовника, а у відповідь чуєте, що будинок, на жаль і ах, але не готовий і потрібно ще трохи почекати. Дбайливий забудовник поплескуючи Вас по плечу нахабно випихає Вас за двері свого офісу, обіцяючи Вам обов'язково зателефонувати коли будинок буде добудований. Або починає розповідати вам історію про те, що: "У нас велика черга на огляд і прийом, треба записуватися", - а записатися чомусь можна тільки через пів року. Взагалі забудовник заготовив для Вас безліч причин для відмови в передачі купленої за ваші ж кревні гроші, квартири, всі їх можна довго викладати в цій статті, від чого вона може перетворитися на важкий трактат. Ви як і будь-яка інша нормальна людина запитаєте, навіщо?

А робиться все для того, щоб скоротити час прострочення, адже за затримку здачі квартири за 214 Федеральним законом доведеться сплачувати штраф (пені). Інша причина забудовник не хоче напружувати себе і готують у нього на будівництві працівників ліквідацією косяків нароблених їх умілими руками і надумав без шуму та пилу вручити Вам односторонній акт на квартиру, що будується. Адже з моменту підписання двостороннього акту прийому передачі, а тим більше одностороннього акта квартира вважається переданою і усувати косяки допущені його висококваліфікованими співробітниками, Забудовник вже не зобов'язаний. Також поспішаю порадувати, що всі комунальні платежі Ви починаєте оплачувати з моменту підписання акта прийому передачі, ну або з моменту вручення вам одностороннього акту.

Як має відбуватися прийом квартири у забудовника

Що вважати належним повідомленням

Запрошення покупцю нерухомості підписати акт прийому передачі квартири найчастіше робиться у формі телефонного дзвінка або SMS-повідомлення.

Однак слід враховувати, що такий спосіб сповіщення не вважається належним. У пункті 4 статті 8 Закону про ДДУ зазначено, що існує лише один належний спосіб сповіщення покупця: рекомендований лист, який може бути вручений особисто (що має свідчити розписка), або у забудовника має бути підтвердження про те, що лист був отриманий пайовиком.

У тому ж пункті закону зазначені й обов'язки пайовика, який, отримавши належне повідомлення про завершення будівництва будинку, зобов'язаний прибути, щоб приймання квартири в новобудові було здійснено в обумовлений у ДДУ період або термін, що становить 7 робочих днів.

Чи можна проігнорувати сповіщення

Права та обов'язки сторін таких угод чітко регламентовані. У законодавстві зазначено, що якщо покупець не прийняв нерухомість протягом двох місяців з дати, визначеної для передачі, то забудовник має право на односторонню передачу (оформляється акт передачі квартири чи інший вид підтвердження факту готовності та належного стану цього об'єкта).

Наслідки неотримання повідомлення від забудовника через тривалу відсутність

У тих випадках, коли забудовнику відомо, що покупець отримав належне повідомлення про те, що необхідно прийти на огляд квартири, або ж лист був повернутий з позначками «відмова від отримання» або «адресат відсутній за вказаною адресою», механізм вирішення цієї проблеми аналогічний зазначеному вище. Тобто, забудовник складає акт прийому квартири, який має законну силу. Таким чином, учасник ДДУ зобов'язаний своєчасно повідомити про адресу, що змінилася, а також отримати кореспонденцію, що прийшла йому.

Як не допустити односторонньої передачі квартири

Існує певний механізм поведінки, що дозволяє пайовику відстояти свої права у разі виникнення конфліктів через підписання документів про приймання. У визначений в ДДУ або законі період потрібно відгукнутися на лист про те, що має бути приймання квартири. Якщо пайовик не отримав можливості оглянути нерухомість та підписати акт приймання квартири, то йому слід в обов'язковому порядку направити на адресу забудовника текст такого змісту:

Шаблон претензії

(назва організації)

(Посада та П. І. О. керівника)

від (відомості про покупця: П. І. О., паспортні дані, місце реєстрації)

Претензія

(дата) було укладено угоду №______ відступлення прав вимоги по ДДУ щодо зведення об'єкта нерухомості між (П. І. О. пайовика) та (назва організації).

У пункті _____ цієї угоди (найменування організації) зобов'язується звести і передати у моє володіння квартиру, що знаходиться за: (адресою), площею ______ м2.

Відповідно до пункту ____ цієї угоди, передача має відбутися не пізніше (дата).

(дата) мною був відвіданий офіс (назва компанії забудовника), за адресою, що міститься в отриманому повідомленні, для підписання приймання об'єкта нерухомості.

Співробітник (назва компанії забудовника) повідомив мене про те, що через (перелік наявних проблем, що заважають здачі будинку) передача мені квартири відкладається.

Прошу вивчити цю ситуацію та вжити заходів для передачі нерухомості у порядку, передбаченому чинними законодавчими актами.

Прохання повідомити мене шляхом надсилання листа про те, коли відбудеться огляд та передача об'єкта в експлуатацію.

(Підпис) П. І. О.

Лист має бути переданий адресату шляхом належного повідомлення: особисто (на другому примірнику має бути проставлено відмітку про вручення) або цінним листом з описом.

Зразок складання опису

Помарки та виправлення в описі неприпустимі.

Особливості прийому загальнобудинкового майна

У частині першій закону про ДДУ у статті 7 та у частині 5 того ж закону у статті 8 вказується, що приймання квартири у забудовника може припускати складання документів про те, що нерухомість зведена з порушенням:

• угоди із пайовиком;
• СНіПів;
• чинних регламентів;
• інших вимог, які є обов'язковими до виконання.

Виходячи з передбачених у законодавстві прав учасників ДДУ, акт огляду квартири є не єдиним документом, якому необхідно приділити увагу, оскільки потрібно також перевірити наявність та працездатність сміттєпроводу та вуличного освітлення, функціонування ліфтів та ін. Насамперед перевіряється наявність об'єктів, передбачених у відповідних регламентах або договорі: дитячого майданчика, паркувальних місць, огорожі території та ін.

Якщо говорити про те, на що звернути увагу під час приймання квартири, слід зазначити, що часткова передача, із зобов'язанням усунути виявлені недоробки надалі, неприпустима. Якщо є невідповідності або частина майна не готова до здачі, відсутня тощо, то це має бути відображено в акті дефектів, що складається за результатами огляду (він також може називатися актом будівельних недоліків або попереднім актом). Якщо ж прийом квартири у забудовника буде завершено підписанням звичайного акта прийому-передачі, то усувати виявлені проблеми доведеться мешканцям, оскільки наявність недоробок ніде не відображено.

По суті, ДДУ охоплює не тільки вказану в ньому квартиру, а й майно. Однак юристи не рекомендують вірити забудовнику на слово про те, що за прийняття загальнобудинкового майна відповідає керуюча компанія. Так, на практиці так зазвичай і буває, але пов'язано це з тим, що громадяни погано розбираються в чинному законодавстві і неуважно читають умови договорів, що укладаються, в іншому випадку вони могли б вимагати стягнення неустойки затримки передачі будинку через виявлені недоліки.

Учасники договору, які мають приймати передачу квартири, часто просто не хочуть обтяжувати себе проблемами, що виникають під час передачі загальнобудинкового майна, а хтось вважає, що власником є ​​керуюча організація. Однак така думка помилкова. Ні держава, ні будь-хто інший не є власниками загальнобудинкового майна, оскільки воно перебуває у власності покупців нерухомості і саме вони відповідають за його стан. Навіть те, що міська влада періодично виділяє деякі суми у вигляді субсидій, не означає, що цей обов'язок можна перекласти на когось ще.

Не варто забувати, що сьогодні в нашій державі встановився капіталістичний устрій і громадянам, які звикли до соціалізму, доводиться змінювати свої уявлення про відносини до власності. Тому, хто цього не зробив, доводиться часом платити за проживання у новобудові набагато більше, ніж за квартиру, розташовану у старому фонді. А пояснюється це саме тим, що власники нерухомості погано були обізнані про те, як приймати квартиру у забудовника, і змушені тепер усувати недоліки, які не вказані в дефектній відомості, за свій рахунок. Звідси значний розмір рахунків за житло. Цього можна уникнути, якщо мешканці будинку об'єднуватимуться для захисту своїх прав та зможуть домогтися того, щоб забудовник здав новобудову у належному стані.

Юристи рекомендують найняти незалежних фахівців, чию експертну думку можна буде використати для спрямування претензії з виявленим переліком недоліків. Складений ними техогляд має стати основою аркуша будівельних вад, який спрямовують забудовнику. При цьому вимогу оплатити послуги незалежних експертів також можна включити до цієї претензії або позовної заяви до суду. Якщо мешканцям вдасться відстояти свою позицію, то розмір рахунків суттєво зменшиться, а гроші спрямовуватимуться на додатковий благоустрій. Але ця сфера витрачання коштів не є темою цієї статті.

Яким має бути акт огляду квартири

(Місце складання документа) (дата)

Забудовник (найменування організації), в особі (назва та посада керівника), з одного боку, та Дольник (відомості про покупця: П.І.Б., паспортні дані, адреса реєстрації тощо), які називаються в цьому документі Сторонами, як це було зазначено в угоді №____, склали перелік претензій до стану оглянутих приміщень.

У квартири (адреса будинку), а також у загальнобудинкового майна. Перелік та необхідний стан якого були передбачені у проектній документації додому. При спільному огляді Сторонами цієї угоди виявлено низку недоліків ( наведений список складено на прикладі однієї з новобудов, тому при складанні претензії необхідно орієнтуватися на індивідуальні особливості об'єкта):

1. Відсутня асфальт на під'їзних доріжках;
2. Не обладнано пандус для колясок;
3. Асфальт на прибудинковій території відсутня;
4. Не обладнано майданчик для дітей;
5. Не підключено під'їзне освітлення;
6. Не розпочали роботу ліфти;
7. Розміщені на ____ поверсі приміщення, призначені для спільного використання мешканцями, не мають протипожежної сигналізації та обладнані відповідно до стандартів пожежних щитів;
8. На ____ поверсі на сходовому майданчику відсутня квартирний лічильник, а також не виконано підведення електропроводки до квартирного електрощитка;
9. Слаботкова розводка до щитка на ____ поверсі відсутня;
10. На ____ поверсі двері, що ведуть до загальних для мешканців приміщення, не обладнані передбаченим конструкцією заскленням;
11. Підвальний поверх затоплено;
12. Відсутнє з'єднання в частині каналізаційних труб, що призводить до течі на підвальному поверсі будинку;
13. Відсутнє передбачене умовами ДДУ скління балкона;
14. Якість виконаного скління у віконних отворах не відповідає стандартам - конструкції нерівно встановлені та погано закріплені, є щілини;
15. Кухонні вікна не мають необхідної фурнітури;
16. Віконне скло у кімнаті має тріщину;
17. Вхідні двері на лоджію встановлені неправильно, що призвело до перекосу, що заважає нормальному відкриття та закриття;
18. Гаряче та холодне водопостачання в оглянутій квартирі відсутнє;
19. Внутрішньоквартирні прилади обліку споживаної води ( при необхідності вказати - холодною чи гарячоюй) не встановлено;
20. Підлога біля вентиляційної шахти має наскрізні отвори;
21. Стояк каналізації у квартирі має тріщину;
22. Рівень встановлення роз'єму в каналізаційному стояку, призначений для відтоку стічних вод, становить лише 4 сантиметри над підлогою. Це призводить до неможливості грамотного виконання стяжки;
23. Рама дверей, що веде до квартири, встановлена ​​з перекосом, дверний замок не працює, а дверна фурнітура відсутня;
24. Пожежний вихід немає встановленого люка.

(Примітка: бажано, щоб поряд із виявленими недоліками в документі були посилання на те, які саме пункти договору із забудовником. Проектної документації, відповідних БНіПів та ін. були порушені. Однак якщо забудовник підписав дану дефектну відомість без цих посилань, то вважається, що з наявними зауваженнями він згоден.(В разі якщо забудовником цей лист не підписаний, необхідно направити його у вигляді цінного листа з описом вкладення. І тут потрібно вказати, які саме нормативи порушують виявлені недоробки.)

Документ складено спільно Сторонами угоди відповідно до пункту 5 статті 8 закону про ДДУ.

Забудовник після усунення наведених у цьому акті недоліків зобов'язаний письмово повідомити Учасника про те, що об'єкт нерухомості знаходиться на стадії готовності до прийому-передачі.

Реквізити Забудовника: Відомості про Учасника ДДУ:

_____________________ (інформація повинна копіювати

Дані, викладені у ДДУ)

_____________________ (підпис) /Ф. І. О./

У дефектній відомості також бажано зазначити, у які терміни забудовник зобов'язаний усунути виявлені недоробки. У даному зразку подібний рядок відсутній, оскільки претензійна робота велася із забудовником, який не дотримується термінів здачі об'єкта в експлуатацію. Слід також враховувати, що в ДДУ чітко регламентовані терміни, в які має проводитись огляд квартири в новобудові та здавання її пайовику. Відповідно, за їх недотримання має сплачуватись неустойка, нарахування якої не зупиняється на період, за який потрібно усунути недоліки. Таким чином, забудовник сам зацікавлений зробити це якнайшвидше, щоб не платити згодом великі суми компенсації мешканцям. Якщо ж представники організації забудовника відмовляються підписувати попередній акт, слід цей документ відправити їм у формі листа з описом.

Якщо ви шукаєте інформацію про те, як брати квартиру, слід запам'ятати, що особи, які підписують цей документ від забудовника, повинні мати на це право. Оскільки за відсутності вони відповідних повноважень акт втрачає юридичну силу.

Ще один важливий нюанс, що стосується аркуша претензій, полягає в тому, що його підписання часто покладається на представника керуючої компанії. Однак така постановка питання є невірною, оскільки в ДДУ чітко вказано дві сторони – Забудовник та Учасник (покупець), отже, тільки вони мають право підписувати такі документи. Якщо оглядовому аркуші значиться інша організація, необхідно поцікавитися наявністю повноважень в таких осіб. За відсутності потрібних повноважень необхідно продублювати дефектну відомість претензією на адресу забудовника. А безпосередньо сам акт приймання передачі квартири буде підписаний уповноваженими співробітниками останнього.

Що робити, якщо виявлено недоліки щодо стану квартири або загальнобудинкового майна

Одне з головних питань, що стосуються того, як прийняти квартиру в новобудові, торкається проблеми невідповідності об'єкта, наданого до огляду, умов ДДУ, будівельних стандартів та інших вимог, перелічених у статті 7 закону 214-ФЗ.

Юристи, які працюють у цій галузі права, рекомендують вирушати приймати квартиру з експертом, який має право оцінити суму, в яку обійдеться усунення виявлених проблем, та оформити свої висновки у вигляді висновку. Цей документ має офіційну силу і може використовуватися як доказ своєї позиції в суді.

Стаття 7 закону про ДДУ регламентує права покупця для виявлення недоліків квартири. Відповідно до неї пайовик може вимагати:

1. Усунути недоробки.За законом, термін безоплатного усунення недоліків повинен узгоджуватися сторонами, проте найчастіше пайовику на словах повідомляють, що як тільки проблеми будуть усунені, настане дзвінок. Покупець має право вимагати дотримання законодавства. Кожен учасник ДДУ сам вирішує – вірити чи ні обіцянкам, які не підтверджені письмово. Як правило, якщо будинок зводився у встановлений термін, а недоробки незначні. Вони будуть усунені швидко, але якщо будівництво затягнулося, то, можливо, і робота з вирішення проблеми недоробок також не буде швидкою;
2. Зменшити вартість квартири.Найчастіше добитися реалізації цього права покупцю вдається лише через суд. Забудовники вкрай рідко погоджуються на здешевлення житлоплощі та повернення частини коштів. Як варіант можна спробувати врегулювати проблему шляхом зарахування взаємних вимог. Це стає можливим, якщо після обмірів площа квартири збільшилась. Оскільки покупець зобов'язаний сплатити зайві квадратні метри, забудовник може відмовитись від своїх вимог в обмін на відмову зменшення вартості;
3. Компенсації витрат, які має бути понесено покупцеві при усуненні недоробок. Насамперед покупець має запросити експерта, який зафіксує наявні недоліки. Потім запрошують будівельну фірму, яка їх усуває, і лише після цього можна буде звертатися із позовною заявою до суду, надавши усі чеки за ремонт.

При виявленні значних порушень нормативів та стандартів, а також якщо недоліки не усунуті, учасник ДДУ отримує право:

• анулювати договір,
• вимагати повернення сплачених грошей,
• вимагати сплати пені за користування грошима за весь термін з моменту їх внесення.

Однак необхідно пам'ятати, що цей процес передбачає звернення до суду з відповідною позовною вимогою. Причому навіть за позитивного вердикту не завжди вдається домогтися повернення сплачених грошей. Докладніше про це можна прочитати тут.

Що потрібно знати про прийом квартири, якщо недоробок не виявлено

Якщо пайовик після огляду згоден прийняти квартиру, необхідно переконатися в тому, що дата підписання акта присутня в документі і відповідає дійсності. Така вимога особливо актуальна, якщо здавання будинку відбувається пізніше запланованого терміну. Відсутність дати може призвести до того, що після підписання забудовник може поставити в порожній графі будь-яке необхідне йому число. А це, своєю чергою, може призвести до значної втрати коштів покупцем. Він може втратити право вимагати неустойку за затримку здачі будинку в експлуатацію або ж з нього можуть вимагати сплатити комунальні платежі за весь термін з моменту приймання будинку. Є ще один нюанс – перед підписанням акта з учасника ДДУ можуть вимагати внесення авансових платежів за комунальні послуги. Така претензія є незаконною, сплата цієї суми може бути здійснена лише на добровільній основі. Однак, у разі відмови, забудовник зазвичай не підписує акт та не віддає ключі покупцю. У результаті пайовику доводиться доводити свою правоту в суді.

Усі питання щодо затримки здачі в експлуатацію регламентуються чинним законодавством, але там не зазначено, що робити, якщо в акті є фраза про відсутність матеріальних претензій з боку покупця.

Пайовик має право вимагати видалення подібних пунктів з документа, але якщо ключі від квартири потрібні негайно, а забудовник відмовляється переробляти документи, такий акт можна підписати.