Які документи слід перевірити при покупці квартири у забудовника? Які документи має надати забудовник пайовику? Які документи має пред'явити забудовник покупцю.

Купівля квартири на первинному ринку має масу плюсів. Серед них ціна нерухомості, планування, готовність приміщення до оздоблення та багато іншого. Але радість від новосілля і головне — його терміни безпосередньо залежать від професіоналізму та надійності забудовника. Багато людей побоюються інвестувати кошти в первинне житло, згадуючи приклади відомих довгобудів та ошуканих пайовиків. Проте проблеми окремих будівельних компаній не повинні поховати вашу мрію про будівництво квартири. Головне з розумом підійти до вибору девелопера.

Для цього корисно вивчити всю доступну інформацію про забудовника у відкритих джерелах. Публікації аналітичних видань та сайтів з нерухомості, відгуки ріелторів та, звичайно, форуми пайовиків. В Інтернеті жодна недобросовісна компанія не зуміє зберегти видимість гарної репутації — клієнти, що постраждали, обов'язково виведуть шахраїв на чисту воду.

Збір думок інтернет-користувачів та експертів - це попередній фільтр, який повинен переконати вас, що із забудовником можна мати справу. Після цього настає головний етап перевірки – вивчення документації.

Дії:

Дія 1

Визначаємо обов'язковий перелік документів

Процес будівництва супроводжується величезною кількістю документації. Щоб спантеличити допитливого клієнта, недобросовісний забудовник може надати для ознайомлення десятки другорядних паперів, але при цьому приховати найважливіші. Тому необхідно точно знати, що запитувати. Майбутнього пайовика має цікавити як інформація про забудовника, так і дані про проект будівництва.

Заздалегідь складіть список необхідних документів:

1 Установчі документи забудовника
2 Ліцензія забудовника
3 Дозвіл на будівництво
4 Проектна документація щодо об'єкту
5 Правовстановлюючі документи на землю
6 Фінансові документи

Дія 2

Уточнюємо свої права

Перед тим, як з'явитися в офіс забудовника, ви повинні бути впевнені у своїх правах і спілкуватися з представниками компанії спокійно, але твердо. Клієнт має право запросити необхідні документи на підставі ст. 19 ст. 20, ст. 21 Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів». У спірній ситуації ви можете сміливо посилатись на цей нормативний акт.

В ідеалі забудовник повинен без зайвої тяганини надати для ознайомлення всі папери, що запитуються — в його інтересах проявити благонадійність на перших же етапах взаємодії з клієнтом. Але насправді вам можуть відмовити — це має негайно насторожити потенційного покупця. Однак, перш ніж назавжди залишити офіс будівельної компанії, уточніть повноваження співробітника, який відмовився надати документи. Можливо, справа не в злому намірі забудовника, а в некомпетентності окремого менеджера.

Вимагайте надати оригінали або нотаріально завірені копії документів. Відскановані версії або ксерокопії можуть бути підробкою.

Під час аналізу документів краще скористатися допомогою професіонала. Запросіть компетентного юриста або ріелтора, який займається новобудовами. Такого фахівця можна знайти на будь-якому шанованому сайті нерухомості. Наприклад — скористатися сервісом «Дежурні ріелтори» на сайті ГдеЭтотДом.РУ.

Дія 3

Перевіряємо установчі документи

Перший крок перевірки забудовника – знайомство із установчими документами компанії. До них відносяться:

1 Статут фірми
2 Свідоцтво про внесення до єдиного державного реєстру юридичних осіб (ЄДРЛЛ)
3 Свідоцтво ОДРН
4 Свідоцтво ІПН

Перевірте правильність відомостей про фірмове найменування компанії, її фактичну та юридичну адресу. Уточніть дані про засновників та співвласників юридичної особи — не лише ПІБ, а й відсоток голосів кожного з цих людей в органах управління компанії.

Запитайте інформацію про будівельні проекти, в яких компанія брала участь останні три роки. Вам повинні надати відомості про адресу цих об'єктів нерухомості та фактичні терміни їх введення в експлуатацію.

Не забудьте перевірити документи та довіреності, на підставі яких представник компанії веде з вами переговори та пропонує укласти договір.

Це базовий список, який не є вичерпним. За потреби чиновники мають право запросити додаткові документи. Наприклад, у разі приватизації житла для оформлення технічного паспорта додатково знадобляться:

Якщо будь-які дані здаються вам підозрілими або суперечать інформації, яка публікується на офіційному сайті компанії, це привід взяти паузу і все перевірити ще раз.

Дія 4

Перевіряємо ліцензію забудовника

Якщо установчі документи не викликають сумнівів, можна вивчити ліцензію забудовника і дозвіл на будівництво. Слід звернути увагу на вид ліцензії та номер, а також уточнити, яким органом її видано. Але головне, що має вас хвилювати, це термін дії ліцензії забудовника. Необхідно обов'язково побачити оригінал документа і переконатися, що він все ще діє.

Дозвіл на будівництво важливо запитати, щоб переконатися, на який об'єкт видано. Іноді забудовники паралельно ведуть кілька проектів, хоч оформили документи лише на один. Також важливо уточнити термін, на який видано дозвіл, може виявитися, що він давно застарів.

Дія 5

Знайомимося із проектною декларацією

Проектна декларація – це основний документ вашого майбутнього будинку. Забудовник повинен розмістити їх у публічному доступі для ознайомлення всіх потенційних інвесторів. Найважливіша частина декларації – висновок Державної будівельної експертизи. Воно має підтверджувати, що проект відповідає всім встановленим нормативам та технічним регламентам. Всю інформацію, яку компанія надасть вам про майбутнє будівництво, потрібно ретельно перевірити на відповідність проектної документації.

У проектній декларації мають бути зазначені:

1 Мета проекту будівництва, його етапи та терміни
2 Дозвіл на будівництво та на землю
3 Адреса об'єкту нерухомості
4 Число квартир у багатоквартирному будинку та їх технічні характеристики
5 Склад спільного майна, яке перейде у спільну пайову власність усіх мешканців будинку
6 Функціональне призначення нежитлових приміщень, які не входять до загальної пайової власності
7 Передбачуваний термін введення будинку в експлуатацію та державний орган, який видасть відповідний дозвіл
8 Фінансові ризики проекту та заходи щодо їх страхування
9 Запланована вартість будівництва
10 Перелік підрядників з основних будівельно-монтажних робіт
11 Спосіб забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором
12 Відомості про інші інвестиційні засоби для будівництва будинку

Дія 6

Перевіряємо правовстановлюючі документи на землю

Земля під будинком має цікавити майбутнього пайовика не менше, ніж стіни та комунікації. Якщо з документами, що встановлюють право на ділянку, щось не в порядку, готова будівля можуть роками не вводити в експлуатацію.

Забудовник може законно працювати виходячи з двох типів документів. Це свідоцтво про право власності на землю або договір довгострокової оренди ділянки. У першому випадку ви повинні уважно порівняти дані у свідоцтві з установчими документами компанії. У другому — переконатись, що термін дії оренди не закінчиться, доки будинок не добудують та не введуть в експлуатацію.

Врахуйте, що передбачувані та фактичні терміни закінчення будівництва завжди різняться. Будинок офіційно вважається довгобудом, лише коли затримка перевищує три роки. Тому оренда ділянки має бути із запасом.

Вивчаючи документи, що встановлюють право, зверніть увагу на їх реквізити. Якщо мова йде про оренду, уточніть інформацію про власника землі. Але найважливіші параметри, які ви повинні перевірити, – це адреса ділянки, кадастровий номер та площа.

Дія 7

Перевіряємо фінансові документи забудовника

Розпочинати аналіз фінансового стану забудовника можна після того, як усі інші документи вас задовольнили. Проте за значимістю цей етап далеко не останній. Стійке становище компанії — одна з основних гарантій того, що будинок зведуть якісно та вчасно.

Потенційний пайовик має повне право відчути себе аудитором. Проаналізувати фінансовий стан забудовника можна на підставі затверджених річних звітів та бухгалтерської документації за три попередні календарні відрізки. Якщо компанія над ринком зовсім недавно, вимагайте відомості за весь фактичний період діяльності. Дані про розподіл прибутку та збитків підтвердять ефективність і надійність девелопера промовистіше за будь-які слова.

Перевірка документів будівельної компанії — непроста, клопітна та відповідальна справа. Воно вимагатиме від вас багато часу та уваги, а можливо, і витрат на послуги ріелтора чи юриста. Однак це саме той випадок, коли скупий платить двічі. Не заощаджуйте сили і кошти — недбалість у цьому питанні може обернутися набагато більшими втратами, якщо забудовник виявиться шахраєм. Грамотний підхід та ретельне вивчення паперів дозволять вам спати спокійно та впевнено готуватися до майбутнього новосілля.

Робота забудовника у Росії жорстко регламентована. Є маса стандартів та ГОСТів, що пред'являються до якості житла. Але це не головне. Для покупця швидше цікаво дізнатися вимоги до забудовника, які пред'являє федеральний закон №214: «Про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків». У 2019 році законодавці внесли до нього безліч змін, про які важливо знати майбутнім інвесторам.

Новий закон

Поправок у 2019 році вийшло дуже багато. Навіть якщо відкинути незначні технічні зміни, які хвилюватимуть скоріше лише працівників контролюючих органів, ніж покупців, все виходить досить вагомий пласт нового законодавства.

Таунхауси

Так все вірно. Нові вимоги до забудовників з 2019 року змушують девелоперів укладати договори пайової участі та на продаж таунхаусів. Це малоповерхове будівництво раніше поширювалося як кілька окремих будинків на одній площі. Тепер забудовники, які торгують житлом у котеджних селищах, змушені працювати за 214ФЗ.

Індивідуальне житло – це коли ви отримуєте дозвіл на будівництво на орендованій або власній оселі та наймаєте підрядника на зведення вашого котеджу.
Таунхауси - це ситуація, коли ви як покупець приходите до забудовника і вибирайте будинок, побудований на його землі та за дозволом, виданим забудовнику. Купувати можна також не готовий будинок, а право вимоги за договором пайової участі.

Це досить незвичайне нововведення захищає покупців котеджів від шахрайства з подвійним продажем квартир та «випадковими» зникненнями забудовників після отримання грошей.

Компенсаційний фонд

Вимоги до забудовника, введені поправки до 214ФЗ, здебільшого обумовлені великою кількістю ошуканих пайовиків. Країною їх налічується десятки тисяч. Але важливо враховувати – нові виправлення вирішують превентивні проблеми, але ніяк не виправляють ситуацію тих, кого вже ошукали. Тому будьте уважнішими до пропозицій ріелторів щодо вигідних покупок у довгобудах.

Компенсаційний фонд – це новий механізм отримання грошей на добудову проблемних об'єктів, які можуть виникнути через некомпетентність девелопера. Від шахрайства з боку будівельників він не допоможе, але у ситуації з банкрутством проблему вирішить. Тому нові вимоги до забудовника в цій частині мають досить адекватне рішення.

Ми маємо ст. 23.2 ФЗ від 30.12.2004 №214-ФЗ, в якій йдеться, що новою вимогою до забудовника стало стягнення коштів у
Контроль виконуватиме некомерційна однойменна організація
Розмір внесків – не більше 1% вартості багатоквартирного будинку, зазначеної в проектній декларації.

Фактично після введення цих поправок вимоги до забудовника посилилися, але за рахунок збільшення вартості житла на 1%. Важливо враховувати, що компенсаційний фонд працює лише у тих новобудовах, де перший договір пайової участі укладено після 1 січня 2018 року. Якщо ж ДДУ було укладено раніше – вимоги до забудовника по 214 ФЗ полягають в обов'язковому механізмі страхування новобудови.

Вимоги до забудовника

Які вимоги до забудовника у 2019 році висуває закон? Якщо брати сукупність основних вимог та нововведень цього року, то виходить досить великий список:

Девелопер може вести діяльність зі зведення багатоквартирного будинку лише якщо має дозвіл на будівництво, виданий органами влади регіону чи муніципалітету, залежно від місцевого законодавства
Вимоги до замовника забудовнику – має бути допуск СРО на ведення робіт у самого замовника або генпідрядника, який залучається для будівництва багатоквартирного будинку. Перевіряйте існування СРО, яке зазначає забудовник – запит можна надіслати до міністерства будівництва вашого регіону.
Забудовник зобов'язаний спрямовувати всі зміни до проектної декларації до місцевого міністерства будівництва для погодження
Усі істотні зміни у проектній декларації відбуваються за допомогою додаткової угоди з усіма пайовиками, які вже зареєстрували договір пайової участі
Забудовник повинен мати земельну ділянку або у оренді, або у власності. Термін оренди має бути актуальним
Статутний капітал повинен бути не нижчим за мінімальний за його площею.
Проектна декларація має оформлятися відповідно до правил, встановлених міністерством будівництва РФ

Статутний капітал

Вимоги до статутного капіталу забудовника – одна із найактуальніших тем в обговореннях професійної спільноти. Нові поправки до законодавства фактично скорочують кількість забудовників, які можуть діяти в нашій країні. Передбачається, що малі забудовники, які не здатні зареєструвати підвищений статутний капітал, зможуть працювати генпідрядниками у великих забудовників-холдингів.

Статутний капітал – ця сума, яка фактично заморожується у забудовника – до неї може бути внесена як готівка, так і різна техніка та власність. Статутний капітал може бути використаний для виплати боргів під час банкрутства.

Відповідно, великі забудови, такі як реалізація програм зведення мікрорайонів, зараз можуть реалізовувати девелопери тільки з великим статутним капіталом. З одного боку, це гарантує:

Наявність коштів для кредиторів у разі банкрутства
З іншого боку – наявність власної техніки для будівництва житла. Адже навряд чи якась компанія вирішить заморозити сотні мільйонів рублів у статутному капіталі

Проблеми із законом

Федеральний закон досить жорстко регламентує дії юридичної особи - девелопера, який взявся за зведення багатоквартирного житла та продаж часткою інвестором. Якщо забудовник вирішив залучати гроші фізичних осіб, він зобов'язаний:

Відсутня в реєстрі несумлінних постачальників
Відсутня в реєстрі несумлінних учасників державних аукціонів
У забудовника не повинно бути недоїмки та інших претензій податкових органів
Керівник та бухгалтер забудовника не повинні бути засуджені за злочини у сфері економіки. До них не повинні застосовуватися адміністративні заходи впливу за будь-які дії у сфері будівництва та капітального ремонту. Також вони не повинні бути дискваліфіковані не на час, не раніше, за рішенням органів виконавчої влади

Обов'язковий сайт

Вимоги до сайту забудовника з 2019 року також кардинально змінились. Раніше просто було сказано - забудовник зобов'язаний викладати інформацію про себе в Інтернет. Нині ж вимоги стали набагато суворішими. Називається це «інформаційною відкритістю забудовника».

Девелопер повинен мати щонайменше трьох посилань на головній сторінці на внутрішні сторінки сайту – тобто. портал складається зі сторінок про об'єкти та сторінки з проектними деклараціями
Вимоги до сайту забудовника містять повну відкритість інформації – людина не повинна мати жодних специфічних програм, окрім стандартних браузерів. Не повинно бути обов'язкової реєстрації, жодних додаткових установок виконуваних файлів та систем захисту. Не повинно бути плати за перегляд інформації.
Проектні декларації, дозволи на будівництво, інформація про ділянку розміщується або у вигляді сканованого аркуша документа, або повної електронної копії
Документи, розміщені на сайті, мають бути завізовані керівником організації.
Неприпустиме шифрування документів - якщо на порталі забудовника ви знайшли файли, зашифровані в архів, то можна відправити до Мінбуду - це порушення закону.

Тепер на сайті забудовника мають бути не лише актуальні версії декларацій, а й усі старі версії. Можна відстежити зміну та зрозуміти, що відбувається з новобудовою

Договір

Вимога забудовнику про передачу квартири, терміни виконання, суму та інше містяться в договорі пайової участі. Цей документ регламентується ст.№4 федерального закону. Основні вимоги:

Повинен містити визначення об'єкта будівництва, право на вимогу на який ви купуєте. Якщо по-людськи – це опис вашої майбутньої квартири, із зазначенням площі, поверху та планування. Лоджія, кількість кімнат – вноситься вся інформація.
Розташування квартири – адреса, нехай і будівельна, майбутнього будинку.
Термін передачі об'єкта девелопером
Ціна договору, і навіть алгоритм розрахунку. Важливо – ви не повинні розраховуватися із забудовником до реєстрації договору у Росреєстрі
Гарантійний термін на сам багатоквартирний будинок та окремі його частини

Крім того, в договорі повинні міститися відомості про багатоквартирний будинок. За аналогією з квартирою – у ДДУ ви повинні мати можливість дізнатися його адресу, розпізнати поверховість, кількість нежитлових приміщень та загалом сам план об'єкта.

Усі відомості у договорі пайової участі мають бути відповідно до актуальної версії проектної декларації, викладеної на сайті забудовника.

Гарантії

Законодавство висуває вимоги до забудовника щодо об'єкту нерухомості. При цьому в 2019 році ситуація стала більш жорсткою, але з'явилися мінуси і для пайовиків.

Пайовик має право звернутися до суду і вимагати як усунення дефектів, так і за прострочення здачі будинку та різні гарантійні проблеми.
Але при цьому спочатку пайовик зобов'язаний звернутися до забудовника, і направляти позов до суду можна лише відмови чи бездіяльності девелопера.

Забудовник не бере участі у процесі гарантійного ремонту, якщо багатоквартирний будинок повністю або квартира окремо постраждали за рахунок:

Природного зносу
Проблем із ремонтом, який робить сам власник квартири
Порушення переданої інвестору інструкції з експлуатації багатоквартирного будинку

Через останній пункт виникає досить багато суперечок. Але фактично все просто – якщо керуюча компанія своїми діями чи бездіяльністю допустила проблеми з будинком – проблеми усунення недоліків це питання КК, а не забудовника. Судової практики щодо цього питання на момент написання статті немає.

Прилегла територія

Які вимоги до забудовника можна пред'явити щодо впорядкування територій? Якщо йдеться про окремий об'єкт нерухомості, то це прибирання території, приведення її до нормативного вигляду. Окремі елементи благоустрою прописуються у проектній декларації.

Вимоги до забудовника прилеглими дорогами фактично не існують. Якщо девелопер своїми будівельними діями цю дорогу зруйнував - доведеться звертатися в муніципалітет з вимогою зобов'язати забудовника відремонтувати цю дорогу. Оскільки дороги загального користування, навіть якщо вони прилягають до новобудови, не перебувають у власності мешканців, то й відстоювати права на них через цивільні суди неможливо. Лише через подання скарг до адміністрації та прокуратури вашого району.

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні справ, пов'язаних із оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки із забудовників. Великий досвід роботи з 214 ФЗ.

Купівля квартири в будинку, що знаходиться на етапі будівництва, пов'язана із певними ризиками. Наприклад, є шанс, що будинок не буде закінчено, а забудовник збанкрутує. Щоб звести ризик залишитися без грошей і без квартири до мінімуму, перед покупкою квартири варто переконатися, що забудовник має всі необхідні документи: від дозволу на будівництво до проектної декларації.

Ми склали список документів, які зобов'язаний пред'явити кожен забудовник, який продає житло ФЗ-214 «Про участь у пайовому будівництві». Згідно зі статтями 19, 20 та 21 цього федерального закону, ви маєте право запитати документи, які розкривають діяльність компанії-забудовника. Якщо забудовник відмовився показувати документи, варто насторожитись: чесний забудовник не приховуватиме інформацію.

Список документів, які має мати будівельна компанія:

установчі документи будівельної компанії;
ліцензія забудовника;
дозвіл на будівництво;
проектна декларація;
документи на грішну землю;
Фінансова документація.

Вам мають надати оригінали або засвідчені копії документів. Не варто довіряти простим копіям: підробити їх не варто.

Установчі документи

Усі установчі документи повинні мати такі розділи: статут компанії, свідоцтва ОГРН, ІПН та про внесення до ЄДРЮЛ (Єдиний держреєстр юридичних осіб). Перевіряючи ці документи, ви повинні переконатися, що назва компанії-забудовника, її юридична та фактична адреси вказані точно.

Ліцензія забудовника

Кожна будівельна компанія повинна мати ліцензію, згідно з якою вона надає свої послуги та веде будівельну діяльність. Найголовніше у ліцензії не її номер чи вид, а термін дії. Якщо ліцензію прострочено, забудовник не має права вести будівельні роботи.

Дозвіл на будівництво

Якщо забудовник не має дозволу на будівництво, то він не може здійснювати роботи з будівництва будівлі. Якщо будинок будувався без дозволу, Служба Держбуднагляду має повне право не приймати будинок.

Часто недобросовісні забудовники обіцяють покупцям, що Держбуднагляду доведеться упокоритися і прийняти будинок, т.к. будівлю вже збудовано. Не варто купуватись на ці казки: у Москві та Підмосков'ї вже не раз зносилися повністю готові будинки, збудовані без офіційного дозволу. Слід пам'ятати, дозвіл має бути чинним, тобто. його термін не повинен закінчитися.

Проектна декларація

Забудовник зобов'язаний опублікувати проектну декларацію у ЗМІ або на інтернет-сайті не пізніше ніж за 14 днів до дня продажу квартири першому пайовику. Забудовник має право не викладати проектну декларацію у ЗМІ чи Інтернеті, якщо будівництво ведеться із залученням коштів пайовиків, проте без реклами. Але навіть у такому разі забудовник зобов'язаний подати проектну декларацію на вимогу пайовика.

Основні пункти, які варто перевірити у проектній декларації:

мета будівництва та терміни реалізації;
дозвіл на будівництво;
дозвіл на землю;
технічні характеристики будинку та квартир;
об'єкти, у будівництві яких брав участь забудовник протягом останніх 3 років (адреси об'єктів та строки фактичної здачі в експлуатацію);
спосіб забезпечення виконання зобов'язань будівельної компанії за договором;
список підрядників.

Документи на землю

Забудовник може бути власником землі чи орендарем, тобто. мати свідоцтво про право власності, або договір довгострокової оренди. Слід обов'язково перевірити, яке функціональне призначення ділянки, на якій ведеться будівництво, і чи воно збігається з метою будівництва. Наприклад, на землях ІЖС не можна зводити багатоквартирні житлові будинки.

Фінансова документація

Ви маєте право запросити фінансові документи забудовника за три попередні календарні періоди. Якщо компанія молода, можна вимагати документи за весь фактичний період діяльності. Варто зазначити, що самостійно досить складно розібратися у фінансових документах, якщо ви, звісно, не бухгалтер. Ми рекомендуємо переглянути фінансову документацію зі спеціалістом, який швидко скаже, наскільки надійна та стійка будівельна компанія.

Договір участі у пайовому будівництві.

Відповідно до ст. 4 214-ФЗ договір участі у пайовому будівництві повинен містити:

1) визначення підлягає передачі конкретного об'єкта пайового будівництва, відповідно до проектної документації забудовником після отримання ним дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;

3) ціну договору, строки та порядок її сплати;

4) гарантійний термін об'єкт пайового будівництва.

Відповідно до вимог 214-ФЗ:

Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, передбаченого договором;

У разі, якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості не може бути завершено у передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного строку зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію та пропозицію про зміну договору;

Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам. Умови договору про звільнення забудовника від відповідальності за недоліки об'єкта пайового будівництва є нікчемними.

Обов'язковою умовою для отримання забудовником права на залучення коштів громадян для будівництва є дотримання не лише вимог, зазначених у частині 1 статті 3 214-ФЗ (отримання дозволу на будівництво, опублікування проектної декларації, державна реєстрація права на земельну ділянку), а й вимог частини 2 статті 3 та частини 3 статті 4 214-ФЗ (наявність договору, укладеного у письмовій формі та який пройшов державну реєстрацію).

Залучення коштів громадян на будівництво до державної реєстрації договору пайової участі є адміністративним правопорушенням передбаченим ч.1 ст.14.28 Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення.

На вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний уявитидля ознайомлення:

Відповідно до п. 2 ст. 21 214-ФЗ:

1. дозвіл на будівництво;

2. техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

3. висновок державної експертизи проектної документації;

4. проектну документацію, що включає всі внесені до неї зміни;

5. документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.

Відповідно до п. 2 ст. 20 214-ФЗ:

1. установчі документи забудовника;

2. свідоцтво про державну реєстрацію забудовника;

3. свідоцтво про постановку на облік у податковому органі;

4. затверджені річні звіти, бухгалтерську звітність за три останні роки провадження забудовником підприємницької діяльності або при провадженні забудовником такої діяльності менше ніж три роки (за винятком регістрів бухгалтерського обліку) за фактичний період підприємницької діяльності або при застосуванні забудовником спрощеної системи оподаткування книги обліку доходів та витрат забудовника за зазначений у цьому пункті період;

5. аудиторський висновок за останній рік провадження забудовником підприємницької діяльності.

Відомо, що легковірність може бути небезпечною. Але залишається чимало довірливих громадян, які продовжують ставати жертвами шахраїв через свою неуважність. Ми розповімо, які документи забудовника слід перевірити, перш ніж купити квартиру в будинку, що зводиться.

Зважившись на покупку нової нерухомості, варто запастися терпінням та уважно вивчити всю інформацію про забудовника, відгуки покупців, експертні думки, а також корисні статті, включаючи цю. Якщо компанія, що виконує будівництво будинку, що сподобався вам, зарекомендувала себе з не кращого боку, незадоволені пайовики, напевно, вже опублікували масу негативних відгуків і знайдеться інша інформація, яка змусить почекати з покупкою.

Покупка квартири від забудовника. Збираємо інформацію в Інтернеті.

Перед покупкою квартири від забудовника варто зробити таке:

ввести в пошуковому рядку назву забудовника. На сайті компанії можна дізнатися про те, як давно вона на ринку, скільки будинків збудувала, запросити адресу будинку, що будується. Вивчіть весь матеріал по-максимуму, не обмежуючись парою сторінок;
якщо на сайті забудовника опубліковано проектну декларацію, уважно прочитайте її. Саме у проектній декларації зазвичай зазначено, на підставі чого отримано ділянку під забудову, чи є дозвіл на будівництво та інші важливі факти;
завітайте на сайт Арбітражного суду за місцем реєстрації забудовника (інформацію про нього ви вже знайшли на сайті компанії). У розділі «Картотека арбітражних справ» у полі «учасник справи» введіть повну назву фірми-забудовника. Так ви зможете дізнатися, з ким, коли, з якої причини і за які суми, будівельна фірма вела позови. Якщо виявилося, що забудовник має присуджений борг у кількасот мільйонів, рекомендується пошукати іншого. На сайті Арбітражного суду також можна перевірити перелік можливих компаній-банкрутів;
корисно вивчити ресурс https://egrul.nalog.ru. Зверніться до розділів:

повідомлення юридичних осіб, опубліковані в журналі «Вісник державної реєстрації» — про прийняття рішень про ліквідацію, реорганізацію, зменшення статутного капіталу, придбання товариством з обмеженою відповідальністю до 20% статутного капіталу іншого товариства, а також інші повідомлення юридичних осіб, які вони зобов'язані публікувати у відповідно до законодавства Російської Федерації;
опубліковані в журналі «Вісник державної реєстрації» відомості про прийняті реєструючими органами рішення про майбутнє вилучення недіючих юридичних осіб з ЄДРЮЛ;
перелік юридичних, до складу виконавчих органів яких входять дискваліфіковані особи.

Загляньте також на ресурси місцевих органів влади та управління державної реєстрації, кадастру та картографії. Тут можна знайти інформацію про те, на чиїй землі ведеться будівництво і від чого залежатиме склад документів.

Що перевіряти при покупці квартири у забудовника?

Збором інформації в інтернеті обмежуватись не можна. Будівництво багатоповерхового житлового будинку передбачає наявність великої кількості паперів різного ступеня ваги. Про те, що перевіряти при покупці квартири, є безліч рекомендацій. Найбільш цінні перераховані нижче.

Відмовити у доступі до документів в офісі компанії-забудовника не можуть! Права потенційного покупця закріплені у статтях 19, 20 та 21 Федерального закону № 214-ФЗ. Спілкуючись із представником компанії-забудовника, дійте впевнено та спокійно, правда на вашому боці. Добросовісний забудовник без проблем надасть необхідні документи, оскільки це відповідає його інтересам та сприяє формуванню довіри у клієнта.
Якщо менеджер відмовляється показати документи, це привід насторожитись!

Перелік документів, які слід перевірити у забудовника:

свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи. Якщо компанія-забудовник була створена до 1 липня 2002 року, то має бути свідоцтво про внесення відомостей про реєстрацію до Єдиного державного реєстру юридичних осіб;
виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб (ЄДРЮЛ), яку потрібно звірити з проектною декларацією та переконатися у правильності списку засновників. Давність такої виписки має перевищувати 1 місяці;
статут юридичної особи. Особливо слід звернути увагу на розділи «Види діяльності» та «Виконавчий орган», де вказано терміни та обсяг повноважень керівника;
дозвіл на ведення будівництва — він повинен бути виданий саме на об'єкт, що вас цікавить. Трапляється, що будівельна компанія одночасно зводить кілька будинків, а дозвіл отримано лише на один із них. Зверніть увагу на терміни дії дозволу: застарілий документ не має сили;
інвестиційний контракт, підписаний із власником ділянки, на якій буде розташований будинок. У ньому мають бути визначені інвестор, замовник, терміни та обсяг будівництва, розмір частки міста (муніципальної освіти чи області). У разі порушення умов договору інвестором, його частка може зменшитися або перейти до замовника;
додатки, про які йдеться в Інвестиційному контракті: договори, розпорядження, графіки платежів, плани розміщення квартир, ухвали та інша додаткова документація;
ліцензія — особливу увагу зверніть на основні реквізити: вид та номер документа, ким і коли його було видано. Переконайтеся, що термін ліцензії не минув;
договір оренди земельної ділянки - зіставте її з періодом будівництва житлового будинку. Окрім терміну оренди, необхідно звернути увагу на те, хто є орендарем, хто має право будувати на вказаній земельній ділянці. Ознайомтеся із планом, межами, кадастровим номером та адресою ділянки. Дані мають співпадати з тими, що були зазначені у проектній декларації. Якщо виявите, що договір прострочений, це, швидше за все, говорить про порушення терміну здачі об'єкта;
проект договору, що пропонує підписати забудовник. Це має бути лише Не рекомендується укладати будь-який інший тип документа: договір інвестування, позики або попередній договір. Ці угоди вважаються умовно незаконними, а за ними може ховатися відсутність дозволу на будівництво, небажання реєструватися та інше підводне каміння;
паспорт людини, з якою підписуєте договір. Звірте паспортні дані з довіреністю або випискою з Єдиного держреєстру юридичних осіб;
бажано також запитати протокол про призначення керівника будівельної компанії, а також наказ про його призначення на посаду генерального директора;
якщо договір підписує не сам генеральний директор, а його заступник або менеджер із продажу, то така особа повинна мати довіреність на право підписання договору та укладання угоди. Копія такої довіреності обов'язково додається до договору.

Поруч із територією, де будується будинок, може бути пам'ятка культури чи пам'ятка природи, які забудовник зобов'язаний зберегти. У компанії мають бути охоронні зобов'язання щодо збереження такої пам'ятки, зафіксовані в регламенті, підписаному з повноважною організацією. Відповідно до цього регламенту, забудовник зводить свій об'єкт. За заподіяння шкоди об'єкту культурної спадщини на забудовника накладається відповідальність — фінансова чи кримінальна (якщо буде доведено намір). Порушення може призвести до заборони подальшого будівництва, або завдані збитки завадять забудовнику довести роботу до кінця.

Важливо звернути увагу на фінансову стійкість будівельної компанії — зокрема, корисно отримати інформацію про те, в яких банках акредитований забудовник.

Придбання нової нерухомості – процес непростий та трудомісткий. Для того, щоб вкладені гроші та зусилля не зникли задарма, до вибору забудовника необхідно підійти ґрунтовно. Якщо у вас недостатньо часу для вивчення всієї важливої інформації, краще звернутися до фахівця!