Сусіди здають кімнату у комуналці. Чи можна здавати в оренду приватизовану кімнату у комунальній квартирі, якщо сусіди проти? Чи потрібна реєстрація

Ще далекого 1994 року Конституційний Суд визнав право орендарів кімнат у гуртожитках та комуналках на те, щоб перевести соціальне житло у особисту власність, тобто приватизувати. Приватизація нерухомості може здійснюватись без згоди сусідів.

Таким чином, комунальна квартира в наші дні може бути поділена на кілька приміщень, частина яких перебуває у власності держави, а частина фізичних осіб.

У ній йдеться про те, що власник житлоплощі має повне право вчиняти будь-які дії з нею, якщо вони відповідають нормам закону РФ і не порушують права та інтереси інших осіб.

Як здати кімнату у комуналці, якщо мешканці проти?

Якщо житлова площа не є об'єктом пайової власності, то власник приміщення не має потреби запитувати згоду сусідів для того, щоб здати кімнату в оренду. Це його особиста справа – пускати у свою власність квартиранта чи ні. Думка та позиція сусідів, особливо у тому випадку, коли вони виступають проти цього, не може мати під собою жодних законних підстав.

Важливо!Однак, згідно з пунктом 1 статті 41 ЖК РФ, приміщення загального користування належать власникам та наймачам кімнат у комуналці на підставі часткової власності.

Пункт 1 стаття 41 ЖК РФ. Право власності на спільне майно власників кімнат у комунальній квартирі

Власникам кімнат у комунальній квартирі належать на праві спільної часткової власності приміщення у цій квартирі, які використовуються для обслуговування більше однієї кімнати (далі — спільне майно у комунальній квартирі).

Отже, для того щоб квартирант отримав доступ до них, потрібно отримати дозвіл у інших мешканців. Це унеможливлює здачу в оренду кімнати без згоди сусідів.

У тому випадку, якщо сусіди виступають проти того, щоб ви здавали свою кімнату в оренду третій особі, незважаючи на те, що житлова площа у вас приватизована і є особистою власністю, слід звернутися до пункту 1 статті 36 ЖК РФ.

У ньому йдеться, що на підставі пайової власності власникам багатоквартирних приміщень можуть належати місця, що не є безпосередньою частиною квартири чи кімнати: сходовий майданчик, прибудинкова територія, ліфт, підвал, горище, технічний поверх тощо.

Те саме стосується майна власника, яке надається наймачеві на строк дії договору.

Також орендар, як представник власника житлоплощі, має право користуватися місцями загального доступу, які перебувають у пайовій власності між сусідами по комуналці.

Підводні камені

Далеко не всі мешканці комунальної квартири спокійно змиряться з новим квартирантом, навіть якщо ви процитуєте відповідні закони. Негативно налаштовані сусіди можуть почати паскудити і псувати життя орендарюпостійним проявом агресії та дрібними сварками.

У деяких випадках справа може доходити навіть до таких кардинальних дій, як закриття вхідних дверей на клямку або ланцюжок, коли орендар відлучиться, обмеження часу, яке він може проводити на кухні або в душі і так далі.

Зрозуміло, все перелічене вище є явним порушенням прав, які отримує орендар, підписавши договір найму.Вважайте, що вам пощастило, якщо в якості мешканців вам трапиться жвава сімейна пара, яка не тільки не дозволить якось утискати свої права, але і не дасть спуску особливо рішуче налаштованим сусідам по комуналці.

В цьому випадку не доведеться перейматися тим, як складаються відносини ваших орендарів з іншими мешканцями.

А от якщо в наймачі ви вибираєте скромну дівчинку-студентку, яка щойно надійшла на перший курс інституту, то будьте готові або до того, що незабаром ваші сусіди її просто «виживуть», або доведеться витратити чимало власних нервових клітин у врегулюванні конфлікту .

Так чи інакше, слід запам'ятати: для того, щоб здати в оренду кімнату в комунальній квартирі чи гуртожитку, не потрібно отримувати згоду сусідів. Це стосується лише тих випадків, якщо житлова площа знаходиться у вас у власності.

Те саме стосується і місць загального користування в комуналці – якщо ви на законних підставах володієте житлом, то маєте повне право використовувати свою частку у спільній власності на власний розсуд. Зокрема – передавати її у користування своєму представнику, тобто – квартиранту.

Здача житлоплощі в оренду нерідко пов'язана з низкою складнощів, знати які потрібно кожному орендодавцю. Одне з важливих питань – швидкий пошук надійних орендарів. Ми підготували для вас докладну інструкцію, як швидко знайти квартирантів, дотримуючись закону і не втрачаючи при цьому вигоди.

○ Хто має право здавати квартиру чи кімнату.

Згідно з російським законодавством, здавати житлоплощу може, насамперед, лише власник.

• «Право здавання майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями може бути також особи, уповноважені законом чи власником здавати майно у найм (ст.608 ДК РФ)».

Таким чином, законом не заборонено право виступати у ролі орендодавця третім особам за умови наявності нотаріальної довіреності від власника житла.

Якщо нерухомість закріплена за кількома власниками, необхідно отримати письмовий дозвіл на операції з нерухомістю від кожного з них, засвідчений нотаріально. Також допускається їхня особиста присутність при укладанні угоди без оформлення письмової згоди.

Збираючись здавати квартиру/кімнату в оренду, власник також повинен одержати згоду від усіх прописаних на житлоплощі осіб.

○ Як здавати: ІП або фізична особа.

Набуття статусу індивідуального підприємця не є обов'язковим для майбутнього орендодавця. Можна здавати житлоплощу як фізичну особу, сплачуючи відповідну суму податку.

Рішення про необхідність реєстрації ІП залежить від того, наскільки воно вигідне. Перевагою такого статусу є лише можливість вибору варіанта оподаткування, тоді як для фізичної особи є лише один варіант – 13% від доходу з ПДФО. При цьому реєстрація ІП має низку недоліків:

• Необхідність сплати страхових внесків, складання регулярної звітності щодо них та відповідальність за порушення порядку.
• Обов'язок ведення обліку витрат та доходів.
• Якщо житлоплощу буде продано, дохід від угоди не буде звільнено від оподаткування, тоді як для фізичних осіб є подібна можливість, якщо нерухомість перебувала у власності понад 3 роки.

Таким чином, збереження статусу фізичної особи полегшує процедуру здачі житлоплощі в оренду. Однак податок від доходів при цьому вищий, ніж для ІП. Тому питання рішення статусу орендодавця вирішується в індивідуальному порядку, виходячи з індивідуальних переваг.

○ Підготовка до здачі.

Для підготовки квартири/кімнати для здачі в оренду необхідно:

• Упорядкувати документи на житлоплощу.
• Погасити борги з комунальних послуг.
• Підготувати кімнати (зробити косметичний ремонт за потреби).
• Перевірити сантехніку та відремонтувати її, якщо потрібно.
• Зробити генеральне прибирання.
• Прибрати з квартири особливо цінні та пам'ятні речі.
• Поставити меблі та побутову техніку.

Правильно підготовлене житло збільшує вартість оренди приблизно на 50% і набагато спрощує пошук квартирантів, тому важливо звернути увагу на підготовчі заходи.

○ Як знайти квартирантів.

Пошук наймача житла є значним етапом орендних дій, тому що від його надійності залежить стабільність доходу та відсутність проблем із житлоплощею. Знайти квартиранта можна через посередника чи самостійно.

✔ Агентства.

До послуг ріелторів варто звертатися, якщо ви не хочете витрачати час на пошук квартирантів та перевірку їхньої благонадійності або не впевнені у своїх силах. При цьому важливо правильно вибрати агентство, тому що кількість шахраїв серед ріелторів невпинно зростає. Роблячи вибір, зверніть увагу на:

• Час роботи на ринку нерухомості.
• Відсоток успішних угод.
• Відгуки клієнтів.
• Професіоналізм працівників.

При цьому слід враховувати, що послуги ріелторів платні, проте відсоток угоди, що укладається, їм, як правило, виплачує квартирант.

✔ Оголошення.

Це один із способів самостійного пошуку мешканця. Можна дати оголошення в друковані видання та телебачення, спеціальні рубрики. Плата за розміщення невелика, а ефект досить швидкий. При цьому перевірка благонадійності потенційного квартиранта лягає на плечі орендодавця.

✔ Інтернет.

Ще один спосіб швидко знайти наймача, не залучаючи посередників. Можна подати оголошення на популярні сайти www.avito.ru, www.irru.ru, www.domofond.ru і т.д. Також варто розмістити інформацію про пошук квартиранта та вимоги до нього на своїх особистих сторінках у соцмережах. Це безкоштовний, але досить ефективний спосіб знайти мешканця досить швидко.

✔ Особисті контакти.

Нерідко можна знайти охочих винайняти квартиру і серед особистих знайомих. В даному випадку ви не витратите гроші на перевірку квартиранта і будете впевнені в постійній реєстрації. Однак цей варіант здачі має недоліки. Не можна виключати ризик, що користуючись знайомством, наймач затримуватиме орендну плату або проситиме зменшити її. У такому разі не всі можуть відмовити у проханні на шкоду собі, тому варто враховувати можливість такого розвитку подій, вирішуючи, чи здавати житло знайомим чи ні.

○ Вивчення квартирантів.

Збираючись здавати свою житлоплощу стороннім людям, варто провести хоча б мінімальну перевірку їхньої особистості. Зробити це можна так:

• Попросити підтвердити свій дохід за допомогою довідки 2-ПДФО або показати документи на машину чи іншу власність.
• Перевірити представлений паспорт за загальнодоступною базою (наприклад, http://services.fms.gov.ru/).
• Перевірити наявність кредитних заборгованостей на сайті судових приставів (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).

Тут слід враховувати, що згідно із законом, наймач зобов'язаний надати лише паспорт, решту документів він може продемонструвати виключно за власним бажанням. Тож вимагати орендодавець цього не може, але може насторожитися при відмові на таке прохання.

○ Здаємо за договором або без договору.

Укладання орендної угоди може проходити за усною домовленістю чи письмовій угоді. У першому випадку, сторони мають бути готові до того, що умови договору можуть бути не дотримані контрагентом, а відповідальності за це він не матиме. Тому бажано здавати житлоплощу за договором, щоб бути впевненим у дотриманні своїх прав. Підготувати документ можна самостійно або вдатися до послуг нотаріуса. Важливо враховувати, що якщо квартирантом буде фізична особа, то укладається договір найму житлового приміщення. А якщо квартирою користуватиметься юридична особа, потрібно підготувати договір оренди.

• «1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.
• 2. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення лише для проживання громадян (ст. 671 ЦК України)».

○ Укладання договору та підписання документів.

У документі повинні бути присутні всі необхідні пункти простого договору:

• Інформація про сторони правочину.
• Опис предмета договору.
• Термін аренди.
• Вартість оренди.
• Права та обов'язки сторін.
• Відповідальність за невиконання своїх зобов'язань.
• Можливість настання форс-мажорних обставин.
• Додаткові умови (можливість проведення ремонту в рахунок оренди, здавання в суборенду тощо).
• Реквізити і підписи сторін.

Також необхідно врахувати всі ризики: можливість підвищення орендної плати, штраф за дострокове розірвання договору та ін.

Варто враховувати, що чим більше деталей буде відображено у договорі, тим вище гарантія захисту прав учасників угоди.

Крім договору, учасники угоди мають підписати:

• Акт приймання-передачі майна, в якому відображено реальний стан житлоплощі, а також зафіксовано показання всіх лічильників на момент укладання угоди.
• Опис майна, де докладно зазначено, які речі та в якій кількості передаються наймачеві у тимчасове користування.

○ Реєстрація договору.

Договір найму не підлягає державній реєстрації незалежно від терміну його дії. Що стосується орендної угоди, її потрібно зареєструвати в Росреєстрі або відділенні МФЦ, якщо вона укладена на термін більше 1 року.

• 1. «Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією із сторін договору є юридична особа, незалежно від строку, має бути укладена у письмовій формі.
• 2. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
• 3. Договір оренди майна, що передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (стаття 624), укладається у формі, передбаченій для договору купівлі-продажу такого майна (ст. 609 ЦК України)».

Для реєстрації потрібно:

• Сплатити держмито у встановленому розмірі (10000 руб. для фізосіб та 15000 руб. для юридичних осіб). Оплата провадиться кожним учасником в рівній частці або обов'язок покладається на одну із сторін (цей пункт має бути прописаний у договорі).
• Написати заяву від імені одного з учасників правочину, доклавши нотаріально засвідчену згоду інших власників або прописаних осіб на укладання орендного договору.

○ Як брати плату.

Спосіб передачі оплати проживання обговорюється сторонами. Розрахунок може бути:

• Готівковим (у разі необхідно щоразу складати і підписувати розписку про передачу коштів).
• Безготівковим (підтвердженням перерахування будуть банківські виписки).

Оплата може здійснюватися:

• Кожен місяць.
• Раз на квартал.
• Одноразово один раз на рік.

Закон не передбачає обов'язкової форми орендної плати та її періодичності.

○ Сплата податків та бухгалтерський облік.

Відповідно до закону, здавання житла в оренду передбачає сплату податків у встановленому розмірі.

• «Податки платники податків - фізичні особи з податків, що сплачуються на підставі податкових повідомлень, крім обов'язків, передбачених пунктом 1 цієї статті, зобов'язані повідомляти про наявність у них об'єктів нерухомого майна та (або) транспортних засобів, що визнані об'єктами оподаткування за відповідними податками, до податкового органу своєму вибору у разі неотримання податкових повідомлень та несплати податків щодо зазначених об'єктів оподаткування за період володіння ними (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Якщо йдеться про фізичну особу, її податок від доходу від оренди становить:

• 13% резидентів країни.
• 30% іноземних громадян.

Зареєструвавши статус ІП, орендодавець може сплачувати податки у розмірі 6% доходу, обравши спрощену систему оподаткування. При цьому він має вести бухгалтерський облік та запис доходів та витрат.

○ Відповідальність при здачі квартири.

Якщо виявиться, що орендодавець не сплачує податки з доходів від здачі житлоплощі в оренду, на нього може бути накладений штраф від 20% до 40%, крім стягнення суми прихованої суми.

• «Несплата чи неповна сплата сум податку (збору, страхових внесків) внаслідок заниження податкової бази (бази для обчислення страхових внесків), іншого неправильного обчислення податку (збору, страхових внесків) чи інших неправомірних дій (бездіяльності), якщо таке діяння не містить ознак податкових правопорушень, передбачених статтями 129.3 та 129.5 цього Кодексу, тягне за собою стягнення штрафу у розмірі 20 відсотків від несплаченої суми податку (збору, страхових внесків) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
• Дії, передбачені пунктом 1 цієї статті, вчинені навмисне, тягнуть за собою стягнення штрафу у вигляді 40 відсотків від несплаченої суми податку (збору, страхових внесків) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Якщо сума несплати визнана особливо великою, покарання регулюється Кримінальним кодексом РФ і передбачає штраф чи позбавлення волі.

• «Ухилення від сплати податків та (або) зборів з фізичної особи шляхом неподання податкової декларації або інших документів, подання яких відповідно до законодавства Російської Федерації про податки та збори є обов'язковим, або шляхом включення до податкової декларації або таких документів свідомо неправдивих відомостей, вчинене у великому розмірі, -карається штрафом у розмірі від ста тисяч до трьохсот тисяч рублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період від одного року до двох років, або примусовими роботами на строк до одного року, або арештом на строк до шести місяців , або позбавленням волі терміном до року».

Тут треба враховувати, що великим розміром вважається сума більше 900 000 руб., Коли розмір несплаченого податкового боргу становить 10% від зазначеної суми.

Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена ​​в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.

Тому вирішив дізнатися, як грамотно здати в оренду одну з кімнат у своїх «хоромах».

Майбутні співмешканці
Звісно, ​​орендодавцям хочеться, щоб майбутні мешканці були порядними, акуратними та платоспроможними. Найчастіше такими виявляються люди зі стабільною роботою та російським громадянством. І краще, якщо це будуть не вчорашні студенти, а люди не молодші 23-25 ​​років.

«Якщо дратують фривольні звичаї молоді та опівночі приходи додому, не варто розглядати студентів. Якщо накопичилося безліч претензій до протилежної статі, краще здати кімнату людині такої самої статі. А тим, хто любить побалакати та повеселитися, можна зупинитися на молодій подружній парі», - радить Римма Баляснікова, директор відділу інформації компанії ЄДСН.

Насамперед довіру викликають знайомі люди, тому мешканців краще шукати через своїх друзів та родичів. «Щоправда, якщо виникнуть проблеми зі стягуванням орендної плати, у цьому випадку можна потрапити і в пастку: відносини між господарем і мешканцем будуть уже не просто ділові (адже їх зв'яжуть спільні знайомі), і вимагати гроші буде складніше», - зазначає Марія Баскова, керівник відділу оренди компанії «Абетка Житла».Втім, у подібну ситуацію можна потрапити і зі сторонніми людьми (якщо вони раптом викличуть жалість), а рекомендації в більшості випадків все ж таки не підводять.

Якщо ж в орендарі доводиться обирати абсолютно незнайомих людей, то варто дізнатися, де вони працюють, і попросити координати найближчих родичів. "Звичайно, деяким орендарям це може не сподобатися, і вони відмовляться винаймати кімнату, але це не біда, набагато гірше прийти одного разу в обікрадену квартиру", - радить Римма Балясникова (ЄДСН).

Підготовка кімнати
У Москві та Підмосков'ї можна здати будь-яку кімнату, навіть без ремонту та меблів, адже приїжджих у столиці дуже багато, а серед них і заробітчани, які готові спати на матрацах, розкладених на підлозі, та малозабезпечені сім'ї з колишніх країн СНД, для яких актуальна лише низька орендна плата. Та й багатьом молодим спеціалістам та студентам не так важливий ремонт, як економія. Так що все зводиться до ціни: кімнату в поганому стані за середньоринковою ставкою здати, швидше за все, не вийде, а якщо ставка буде адекватна характеристикам пропозиції, бажаючі ним скористатися обов'язково знайдуться.

«Були навіть випадки, коли здавались кімнати та квартири у новобудовах без жодної обробки», - запевняє Світлана Мамонтова, директор АН "Центр нерухомості", партнер корпорації ріелторів "Мегаполіс-Сервіс". Здаються й кімнати в аварійному стані у таких самих квартирах. Ось тільки вибирати орендарів у таких випадках уже не доведеться: потенційні наймачі аварійних кімнат – великі компанії заробітчан.

А якщо як орендарі все-таки потрібні «пристойні» люди, то житло треба підготувати: «Як мінімум, у кімнаті не повинно бути засмучених шпалер та меблів часів застою. А як максимум, там мають бути свіжий ремонт, непродавлений диван та містка шафа, а на кухні – основна побутова техніка, включаючи пральну машинку», – вважає Римма Балясникова (ЄДСН). Якщо ж кімнату хочеться здати декільком мешканцям, наприклад, сім'ї з дитиною, потрібно підготувати більше спальних місць. Також не зайвими будуть стіл, стільці, крісло, а з техніки – телевізор та холодильник. Кімнату з таким набором вдасться здати швидше та дорожче.

Крім того, до прийому орендарів треба підготувати і всю квартиру: «Упорядкувати сантехніку, на «загальній» території – на кухні, у коридорі, у ванній - краще зробити ремонт, хоча б косметичний, а також викинути старі меблі, що розвалюються, і провести генеральну прибирання, тобто. забезпечити чистоту та затишок», - радить Юрій Шаранов, генеральний директор "ГЦН-груп".Додатковим плюсом буде привабливий сучасний інтер'єр. Також якщо в кімнаті, що здається, немає столу і холодильника, потрібно виділити орендарам полицю в «господарському» холодильнику і по можливості поставити окремий столик на кухні. Важливо й наявність міцних вхідних дверей (краще подвійних) з надійним замком, а краще – з двома. А ось домашній телефон, на думку Юрія Шаронова, сьогодні вже не такий цінний, як у минулі роки, оскільки більша частина населення віддає перевагу мобільному зв'язку.

Порядок гуртожитку
Хазяїн вільний встановити правила проживання. Наприклад, можна зобов'язати мешканців вимикати світло, виходячи з кімнати або ванної, використовувати побутову техніку в режимах, що більш чадять (не на повну потужність), а якісь прилади і посуд не використовувати зовсім, повертатися додому не пізніше 23 годин, не запрошувати гостей, не влаштовувати вечірок, не палити. Можна навіть встановити режим користування ванною та кухнею, наприклад, дозволити приймати душ лише до півночі, а снідати – з 7 до 7.30 ранку. Певний режим іноді встановлюється і користування пральною машинкою. Також потрібно обговорити питання прибирання кімнати, що здається, і «громадських» приміщень.

Але чим жорсткіші вимоги, тим менше знайдеться охочих винайняти кімнату і тим нижчою буде її вартість. Якщо побажання потенційних орендарів розумні, краще зробити якісь послаблення у своєму «статуті». «Наприклад, іноді люди бажають встановити замок на двері кімнати, що знімається, щоб бути впевненими, що ніхто не увійде до неї в їх відсутність. Ця вимога є цілком доречною, і навіть на руку господареві, оскільки дозволить уникнути зайвих конфліктів у разі зникнення якогось майна орендарів», - каже Юрій Шаранов. Розумно дозволити квартиронаймачам, особливо молодим, іноді запрошувати в гості їхніх іногородніх батьків та інших родичів, а якщо люди працюють за змінами чи допізна – не обмежувати їх за часом повернення додому та користування ванною кімнатою, достатньо попросити максимально дотримуватися тиші.

Справедлива ціна
Коли квартира і кімната, що здається, хороші собою і функціональні, можна підвищувати орендну плату: «Чим більше меблів і техніки на кухні, чим чистіша кімната і свіжіший ремонт, тим пропозиції дорожчі», - стверджує Світлана Мамонтова (АН «Центр нерухомості»), причому кімната з євроремонтом дорожчий за варіант з косметичним ремонтом. Правда, не можна сказати, що ця залежність прямо пропорційна, і іноді менш доглянута кімната стоїть не так уже й мало.

«Відкривши оголошення з пропозиціями в тому самому районі, можна переконатися, що і «убиті» кімнати, і кімнати з хорошим ремонтом стоять приблизно однаково», - зазначає Римма Балясникова (ЄДСН). По-перше, якщо є час чекати на орендарів, то можна особливо не знижувати ціну – колись обов'язково настане момент, коли кращих пропозицій не буде. А по-друге, якщо кімната має якісь інші переваги, то ціну теж можна тримати високою.

Наприклад, враховується розташування будинку: якщо він ближче до центру, в зоні хорошої транспортної доступності і за два кроки від кімнати, то кімнати в ньому, звичайно, коштують дорожче. Якщо це новий будинок, з консьєржем та охороною, він також котирується вище. "Розмір орендної плати залежить і від рівня інфраструктури: наявності поблизу шкіл, дитячих садків, лікарень, магазинів, торговельно-розважальних центрів та іншого", - каже Юрій Шаранов ("ГЦН-груп").

Може залежати від того, хто орендує. Якщо хочеться здати житлоплощу молодій людині чи дівчині, то розумно робити знижку. Адже таких орендарів шукають практично всі орендодавці, а якщо є можливість поселити у своїй кімнаті сім'ю, молоду пару або двох друзів, можна трохи підняти ціну: так, за даними Лариси Максимкіної, керівника відділення «Автозаводське» компанії «ІНКОМ-Нерухомість», коли кімната здається двом молодим людям, ціна приблизно на 20% вища.

«При визначенні орендної плати велику роль відіграють розмір самої кімнати та кухні, наявність окремого санвузла. Важливий фактор – загальна кількість кімнат у квартирі та кількість людей, які у ній проживають», - стверджує Інна Ігнаткіна, директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні. Коли кімнат та мешканців менше, орендарям комфортніше, а отже, вони готові платити більше. Також впливають склад проживаючих у квартирі, наявність домашніх тварин, встановлювані правила гуртожитку і можливість вільно користуватися об'єктом, що знімається. «Наприклад, якщо у трикімнатній квартирі живе три покоління однієї сім'ї з парою кішечок і одним песиком, і при цьому вони хочуть здати кімнату людині, яка допізна працюватиме, їхатиме на вихідні, ніколи й нікого не приводити в гості, то вони зможуть розраховувати хіба що на 8000 рублів. А якщо у квартирі живе один власник, який готовий лояльно ставитись до особистого життя свого мешканця, то кімната коштуватиме набагато дорожче», - пояснює Римма Балясникова (ЄДСН). Так, у районі метро "Преображенська площа" або "Ботанічний сад" орендна плата може доходити до 18 тис. руб. на місяць, а поблизу Садового кільця - до 20-25 тис. руб.

«Тим, хто хоче самостійно здати кімнату, варто провести порівняльний аналіз – подивитися, наприклад, в інтернеті, за якою ціною виставлені аналогічні пропозиції у цьому ж районі, та вивести середній цінник», - пропонує Світлана Біріна, керівник департаменту міської нерухомості компанії НДВ-Нерухомість.А потім уже можна скоригувати його залежно від характеристик своєї пропозиції. «Можна просто зателефонувати до агенції нерухомості, де оцінити її зможуть фахівці. Причому для вірності можна зателефонувати до кількох компаній», - радить Лариса Максимкіна («ІНКОМ-Нерухомість»).

З договором надійніше
Можна довірити підбір квартирантів ріелторам, особливо якщо не вдалося знайти їх через знайомих та друзів. Адже власнику житла не доведеться платити жодних комісій, їх сплачує орендар. "До речі, в тому числі через необхідність оплачувати агентські комісійні до фахівців-ріелторів не звертаються злодії та шахраї", - каже Римма Балясникова (ЄДСН).

Однак єдине, що може допомогти орендодавцю (та й орендарю теж) та убезпечити його від непередбачених ситуацій – це договір найму кімнати. «Він нічим не відрізняється від договору найму квартири, за винятком того, що при здачі кімнати у договорі обов'язково вказується конкретна кімната, якщо господар здає кімнату мешканцю і сам також проживає у квартирі. Якщо здається кімната у комуналці, то вказуються її параметри та свідоцтво про власність», - додає Марія Жукова, перший заступник директора компанії "МІЕЛЬ-Оренда".

«Тільки з договором є можливість звернутися до суду, якщо орендар, наприклад, не платить, влаштовує галасливі вечірки, не дотримується встановленого порядку користування кухнею або псує майно», - каже Олена Жданова, адвокат у сфері житлової нерухомості, керуючий партнер адвокатського бюро «Право . Нерухомість. Родина".

Договір дозволяє письмово обумовити всі важливі моменти оренди кімнати: її характеристики, терміни найму, обов'язки та права сторін, розмір орендної плати та порядок розрахунків, причини розірвання договору (наприклад, галасливі посиденьки, недотримання правил гуртожитку, затримка орендної плати на місяць тощо) .). У цьому документі можна прописати й питання щодо оплати комунальних послуг, телефону, інтернету тощо. Головне - врахувати всі вимоги та побажання власника. Наприклад, якщо зрозуміло, що господар не зможе терпіти вечірки, треба обов'язково прописати у договорі, що це привід для його розірвання, інакше можна лише викликати дільничного та закликати орендарів до порядку через суд, але вигнати їх не вдасться.

До договору оренди додається передавальний акт, у якому вказується стан кімнати, перелік майна, що знаходиться там, його характеристики та інформація про зовнішній вигляд. До того ж договір зобов'язує орендодавців повідомити адресу своєї реєстрації та паспортні дані.

Скласти договір можна самостійно - благо зразків стандартних документів в інтернеті хоч греблю гати – або звернутися за допомогою до ріелторів, причому вони можуть допомогти і з оформленням вже готової угоди, тобто. тоді, коли власник сам знайшов орендаря.

Щодо орендних платежів, то тут теж знадобиться документ. «Гроші необхідно брати за розпискою, чітко фіксуючи передачу, а краще використовувати платіжні системи. Наприклад, зручний QIWI-гаманець. Платежі анонімні. Натомість є чіткий звіт щодо дати платежу, а у наймача – чек», - рекомендує Сергій Смирнов, керівник "Біржі Нерухомості АгентОН".

Грошове підстрахування
Крім договору захистити орендаря від всіляких ризиків може страховий депозит - заставна сума зазвичай у розмірі місячної орендної ставки, яка передається власнику на випадок можливого завдання шкоди квартирі і наявному там майну (пошкодження меблів, поломки техніки тощо). «І якщо за весь період проживання неприємних ситуацій такого роду не сталося, то депозит повертається – гроші, як правило, йдуть на оплату останнього місяця оренди», - розповідає Світлана Біріна (НДВ-Нерухомість). Також депозит може покрити збитки, якщо орендар з'їде, не заплативши, щоправда, якщо заборгованість не становитиме плату за кілька місяців. «А щоб такого не траплялося, вже за два-три тижні затримки оплати слід попередити мешканця про виселення наприкінці місяця. Причому якщо подібні затримки мають постійний характер, квартиронаймачів потрібно міняти якнайшвидше», - рекомендує Марія Баскова («Абетка Житла»). І жаль тут не доречна, хіба що в тих випадках, коли господар квартири свідомо хоче зайнятися благодійністю.

Найбільш цінну техніку, дорогі предмети інтер'єру та оздоблення Юрій Шаранов («ГЦН-груп») радить ще й застрахувати, оскільки навряд чи депозит покриє серйозні збитки. Крім того, орендарі можуть зіпсувати майно сусідів (наприклад, влаштувавши в квартирі потоп), тому, здаючи житло в оренду, можна оформити поліс цивільної відповідальності перед третіми особами при експлуатації житлових приміщень.

Резюме порталу
Здати в оренду кімнату у власній квартирі - справа, звичайно, ризикова: можна врешті-решт залишитися біля розбитого корита і не отримати бажаного доходу, та ще й зіпсувати собі нерви. Звичайно, такий крок далеко не для всіх, але якщо без цього не обійтися, дуже важливо знайти порядного і платоспроможного орендаря. Для цього потрібно створити у квартирі та в кімнаті хороші умови для проживання та не встановлювати «драконівських» правил гуртожитку, а також призначити адекватну ціну. Крім того, орендарів краще шукати через знайомих. Можна, звичайно, і через інтернет чи оголошення, але якщо немає впевненості у своїх діях, досвіду та вміння розбиратися в людях, то варто звернутися до ріелторів. І в будь-якому випадку, треба укладати договір оренди, не соромитися вимагати передоплату або страховий депозит і якомога менш сентиментальні, як би не були милі орендарі: зрештою, оренда кімнати – це ділові відносини, мета яких, як правило, отримання прибутку.

March 25th, 2014 , 08:28 pm

Питання : Здати приватизовану кімнату у комунальній квартирі? Як правильно?

Надіслав питання: Соловйова Олена Ігорівна

Відповідь: Олена Ігорівна, для Вас та всіх зацікавлених постараюся дати максимально повну відповідь
Житловий кодекс РФ говорить, що

"власник житлового приміщення здійснює права володіння,
користування та розпорядження
житловим приміщенням, що належить йому на праві власності"
У тому числі - і право здавання в оренду.

Якщо інші кімнати в комунальній квартирі також приватизовані, їх власники не вправі обмежити права власника, тобто він не повинен запитувати їхньої згоди на оренду. Нічого не змінюється і в тому випадку, якщо інші кімнати не приватизовані – дозвіл їхніх мешканців на оренду кімнати, знову ж таки, не потрібний.

Інша ситуація складається для громадян, які проживають у кімнаті за договором найму соціального. Обов'язково потрібно буде спитати дозволи у муніципалітету та сусідів. Чи хочеться цього чи ні, але "для передачі в найм житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, потрібна згода всіх наймачів і членів їх сімей, що проживають спільно з ними, всіх власників і членів їх сімей, що проживають спільно з ними" (п. 2 ст. 76 ЖК РФ).

У проханні необхідно конкретизувати, протягом якого часу і скільки субнаймачів проживатимуть як квартиранти в приміщенні, наданому за договором найму соціального. Якщо не перерахувати всіх майбутніх наймачів, вони не мають права для проживання. Договір піднайму укладається у письмовій формі та передається наймодавцю приміщення, тобто до органів місцевого самоврядування. Він укладається на термін, який визначається сторонами договору піднайму житлового приміщення. Якщо час проживання піднаймача не зазначено, договір вважається укладеним однією рік (ст. 77 ЖК РФ).

Коли сусіди можуть виселити.

Сусіди можуть висловити свою незгоду на оренду кімнати постфактуму. Тобто в тому випадку, коли кімната здана в оренду, а у зв'язку з цим погіршуються умови їх проживання. Наприклад: Якщо в цій кімнаті оселилася в'єтнамська сім'я з десяти чоловік і на кухні нема де розвернутися. Якщо приміщення зайняв орендар із десятьма кішками, запах від яких відчувається навіть на сходовій клітці. Якщо квартирант порушує спокій інших мешканців (буянить, не дає спати ночами), якщо в кімнату вселяється громадянин, який страждає на одну з тяжких форм хронічних інфекційних захворювань. У всіх таких ситуаціях сусіди мають повне право звернутися до суду з вимогою виселити мешканця.

Іноді фахівців питають: а чи можуть сусіди перешкодити тому, що в кімнаті мешкає наймач без тимчасової реєстрації за місцем перебування? Тобто, чи мають вони право як особливо пильні громадяни написати про цей кричущий факт заяву до міліції з вимогою виселити квартиранта? По-перше, виселити його можуть лише судові пристави виходячи з рішення суду. У працівників міліції для таких дій немає прав. По-друге, сусіди можуть звернутися до суду з позовом про виселення наймача без реєстрації – будь ласка! Питання лише в тому, чи буде задоволена їхня заява.

Справа в тому, що підставою для виселення не може бути відсутність реєстрації.
якщо у квартиранта є договір найму або піднайму,
який і дає право на проживання.

Найчастіше у суді розглядаються справи про нечинення перешкод у користуванні кімнатою. Наймодавець просить суд розглянути заяву про утиск своїх прав, коли сусіди всіляко виживають наймача. Способи всілякі: 1). Ображені сусіди не пускають квартиранта на кухню,
2).змінюють засувки на вхідних дверях,
3).бувало навіть врізають замки в туалет та ванну кімнату.

Вже коли подібне відбувається, необхідно подавати позов до суду на сусідів про нечинення перешкод та відшкодування моральної шкоди та втраченої вигоди (оскільки наймач не може проживати в таких умовах і, як наслідок – не платить за найм приміщення).

Зазвичай люди, які мешкають одні, здають кімнату в квартирі за умови спільного проживання, тому що не хочуть жити одні, і їм потрібний додатковий заробіток. Перед цим постає питання, як знайти квартиранта, щоб все зробити за законом, отримати додатковий заробіток і жити спокійно. З цієї статті ви дізнаєтеся, як здати кімнату в комунальній квартирі в оренду правильно і без посередників, дізнайтеся з цієї статті!

Як здати кімнату в квартирі

Для наймодавця він також буде гарантією, якщо квартирант виявиться недобросовісним, і не платитиме.

Без укладання угоди або договору ви не зможете зажадати відшкодувати вам збитки, якщо сталося псування квартири або майна, його крадіжка, що іноді відбувається.

Якщо ваші квартиранти затоплять сусідів знизу, то без офіційного договору про те, що ви здали житлову площу в оренду, сплачувати збитки сусідам доведеться самостійно вам.

Для укладання договору або угоди про найм житлової площі потрібно приготувати такі документи

Наймач може попросити для перевірки документів, які підтвердять вашу особу, та що ви маєте право розпоряджатися власністю. Буде добре, якщо всі зареєстровані у квартирі особи будуть присутні у момент підписання договору.

У договорі про наймання кімнати слід зазначити таку інформацію:

1. факт того, що відбуватиметься спільне проживання наймача та наймодавця;
2. уточнити термін проживання наймача;
3. скільки на місяць оплачуватиме наймач, у які терміни він зобов'язаний внести плату, тобто вказати кінцеву дату.
4. якщо передбачено передоплату, то вказати суми.

Також окремими пунктами потрібно прописати права та обов'язки наймача під час використання комунальних послуг, засобів зв'язку, особистого майна власника квартири, прописати які саме послуги оплачуватиме квартирант, а за що платитиме сам наймодавець.

Прописати відповідальність сторін по відношенню один до одного та квартири, що орендується. Хто і в якому розмірі виплачують шкоду при псуванні майна. Також можна вказати інші пункти, які є важливими для кожної із сторін, але при цьому не порушують законодавство.

У договорі та угоді мають бути зазначені всі члени сім'ї наймача, які з ним проживатимуть у цій кімнаті. Також бажано підготувати угоду про внесений завдаток, і додати опис майна. Усі форми та зразки документів можна знайти в мережі Інтернет та самостійно роздрукувати вдома. Також усі документи можуть бути роздруковані за допомогою принтера, або написані від руки, але при цьому акуратно, чітко та легко читаємо. Усі документи мають бути складені у двох примірниках.

Квартирант оплатити своє проживання може готівкою та безготівковим способом. Якщо розплата за оренду житла відбувається готівкою, то одержувач повинен написати розписку про те, що він отримав оплату за оренду кімнати, обов'язково вказати суму та дату отримання грошей. Якщо оплата відбувається за безготівковим розрахунком, то наймачеві потрібно зберегти всі квитанції, за допомогою яких він зможе довести факт оплати у разі виникнення питань.

Розірвання договору винайму квартири чи кімнати

Якщо планується розірвання договору найму, ініціатором якого є наймодавець, він зобов'язаний надати наймачеві офіційне повідомлення про розірвання угоди за 3 місяці доти.

Це потрібно зробити у тому випадку, якщо термін такого повідомлення не прописаний в одному із пунктів договору. Якщо такий термін повідомлення про розірвання угоди є в договорі, то він є головним і потрібно його дотримуватись.

Якщо договір розривається з ініціативи наймодавця, то зазвичай це відбувається через порушення будь-яких умов договору наймачем. Наймач розриває договір, якщо раптом наймодавець порушив одну з умов або якщо сам наймач знайшов собі інше місце проживання.

Зазвичай розірвання договору чи угоди відбувається у приватному порядку і не потрібно якихось особливих дій. Тільки якщо не виникало конфліктних моментів, суперечок та судових дій, якщо наймодавець був вчасно повідомлений про розірвання договору. При цьому якщо було здавати кімнату в комунальній квартирі, то потрібно зробити акт прийому передачі майна наймодавця.

Важливо правильно зробити укладення договору про найм кімнати в квартирі.

Це дасть можливість власника квартири захистити себе від не оплати за житло та користування комунальними послугами, у разі псування та розкрадання майна. За потреби договір чи угоду можна пред'являти як доказ про заподіяння збитків у суді.