Чи можна без дозволу сусідів здати кімнату? Правила здачі кімнати та частки у квартирі за договором оренди: чи потрібна згода сусідів? ○ Вивчення квартирантів

Наша стаття розповість читачеві як здати кімнату в оренду правильно, при цьому не порушити закон і не потрапити на хитрощі шахраїв. Ми розглянемо різні варіанти здачі житла, способи пошуку клієнтів та врегулювання питання податкових виплат.

Кому вигідно здавати та винаймати кімнату

Знімання окремої квартири сьогодні обходиться дорого. Дозволити собі таке «задоволення» зможе не кожен. Тому багато громадян зацікавлені в оренді тільки однієї кімнати. При цьому вони згодні на проживання з власником квартири або іншими квартиронаймачами. Подібні пропозиції є вкрай актуальними для студентів та іногородніх мешканців, які приїхали на роботу.

Здавати одну кімнату в квартирі так само вигідно, як і знімати її. Проживаючи на великій житлоплощі, власник може займати лише одне приміщення, а інші порожні. То навіщо платити комунальні послуги в повному обсязі? Можна скоротити дані витрати, здавши вільні кімнати, заробивши хороші гроші.

Здачею кімнат, як правило, займаються самотні пенсіонери. Рідше заповзятливі громадяни, які володіють кількома об'єктами нерухомості. Для них орендна плата стає відмінним доповненням до пенсії або заробітної плати.

Способи здачі кімнати в оренду

Існує два способи здачі кімнати в оренду:

1. Через агентство нерухомості.
2. Самостійно.

Ріелтор допоможе не тільки знайти відповідного квартиронаймача, але також залагодити документальні нюанси оренди. Власнику квартири знадобиться укласти договір із клієнтом, типові бланки заповнять та запевнять співробітники агентства нерухомості. Так, договір набуде офіційної форми. Надалі, за умови оформлення документа терміном більше одного року, його потрібно зареєструвати в Росреєстрі. З цим також допоможуть рієлтори.

Великим недоліком звернення до агентства нерухомості є необхідність оплати їхніх послуг. Як правило, вона складається із окремих частин. Одна має на увазі пошук клієнта, інша - укладання договору, третя - допомога в реєстрації угоди в Росреєстрі. Чи варто звертатися за цими послугами та переплачувати, якщо можна залагодити всі питання самостійно, вирішувати лише власнику квартири.

Як здати кімнату самостійно

Оскільки охочих винайняти кімнату без звернення до агентства нерухомості багато, знайти відповідного клієнта буде нескладно. З цією метою достатньо зробити фотографії приміщення та розмістити оголошення на електронній або звичайній дошці. Не виключено використання тематичних пабліків у соцмережах.

Надаючи оголошення слід надавати лише достовірні дані. В обов'язковому порядку необхідно вказувати віддаленість від станцій метро та автобусних зупинок, наявність поблизу навчальних закладів, магазинів та парків.

У процесі усних домовленостей із клієнтом необхідно обговорити:

• Строки здачі кімнати в оренду.
• Щомісячну оплату.
• Внесок плати за останній місяць.
• Правила користування спільним майном.
• Інші, важливі обох сторін угоди, моменти.

Після усних обговорень сторонам слід укласти договір. Переглянути його зразок та скачати порожній бланк можна безкоштовно в інтернеті.

Далі перед власником постає одне важливе питання: здавати квартиру офіційно або в обхід закону. У першому випадку реєструвати договір оренди не знадобиться, як і сплачувати податки. Однак тут необхідно враховувати ризики. У разі виявлення незаконної здачі нерухомості власнику доведеться заплатити штраф і податки, розраховані за попередні періоди.

Офіційне здавання квартири матиме на увазі реєстрацію договору в Росреєстрі. Якщо власник не хоче цього робити, він має право укласти контракт на 11 місяців, а після закінчення його підписати з орендарем новий документ. Таким чином, можна трохи оминути закон.

При офіційній здачі кімнати слід враховувати, що квартира має бути приватизованою та належати орендодавцеві на правах власності. Здача державного житла неможлива. Якщо квартира належить декільком власникам, для легалізації угоди потрібно надати їхню письмову згоду на здавання приміщення в оренду.

Вимоги до укладення договору оренди кімнати

Договір оренди може бути укладений у довільній формі, при цьому в ньому обов'язково слід відобразити такі відомості:

1. Паспортні дані сторін.
2. Умови спільного проживання сторін.
3. Строки оренди приміщення.
4. Сума оплати оренди та комунальних платежів.
5. Спосіб передачі грошей.
6. Права та обов'язки сторін.
7. Умови розірвання договору.

Сторони мають право домовитися про передачу грошей готівкою або їх безготівковий переказ на розрахунковий рахунок одержувача. При виборі першого способу слід обговорити написання розписки про отримання коштів. Вона дозволить уникнути матеріальних претензій у майбутньому.

Договір укладається у двох примірниках. Якщо надалі планується проведення його реєстрації в Росреєстрі, знадобиться три екземпляри. Скласти документ можна як у письмовій, так і у друкованій формі. Його нотаріальне запевнення не потрібне.

Оплата податків за здавання кімнати в оренду

При офіційній здачі кімнати в оренду згідно із законом 2019 року, власник квартири має подбати про своєчасну оплату податку. Його розмір становить 13% суми плати за оренду, отриманої за один календарний рік. Оформлення ІП тут не потрібне.

Як доказ розміру оплати, власник нерухомості може надати витяг з розрахункового рахунку та копію договору оренди. Один раз на рік він зобов'язаний:

• Здати декларацію за формою 3-ПДФО. Зробити це необхідно встигнути до 30 квітня року, наступного за звітним.
• Сплатити розраховану суму податку до 15 липня року, наступного за звітним.

Заповнити податкову декларацію досить просто. У ній відображається сума отриманих доходів та витрат, а також розмір податку, що підлягає сплаті. Якщо кімната порожня, тобто. орендна плата не надходила, у декларації проставляються нулі.

Якщо не здати звітність вчасно та не сплатити податок, власнику нерухомості доведеться сплатити штраф.

Розірвання договору оренди кімнати в односторонньому порядку

Підписуючи договір оренди кімнати, власник квартири повинен приділити особливу увагу умовам її розірвання, а також відшкодуванню збитків у разі заподіяння шкоди майну. Причинами одностороннього розриву договірних відносин може стати:

1. Порушення строків - внесення плати оренди.
2. Відмова орендаря від сплати комунальних платежів.
3. Аморальна поведінка орендаря.
4. Недотримання інших умов, прописаних у контракті.

Договір може бути розірваний і з ініціативи орендаря. Зазвичай, у разі причиною є зміна місця проживання. Це також слід передбачити під час складання документа.

Є способом отримання додаткового прибутку для власника. Головне у цій справі – правильно оформити всю необхідну документацію, щоб не довелося переживати щодо наслідків здачі житла.

Якщо кімната неприватизована

У тому випадку, навіть коли кімнати, що знаходяться в комунальній квартирі, є неприватизованими, тоді здати кімнату в комунальній квартирі можливо, але тільки необхідне отримання згоди інших сусідів.

Якщо згода отримана, то з орендарем необхідно укласти договір піднайму. Потрібно отримати письмове (бажано завірене у нотаріуса) згода не тільки наймачів інших приміщень, а й усіх членів сім'ї, які спільно проживають з наймачем.

Але варто пам'ятати, що договір піднайму такої кімнати, матиме чинність, якщо після підписання норма надання квадратних метрів на людину не поменшала. А норма надання дорівнює 18 метрів у квадраті на особу.

Шукайте відповідь? Поставте питання юристам!

9713 юристів чекають на Вас Швидка відповідь!

Задати питання

Тому, якщо після вселення орендарів, ця норма стала меншою, інші мешкають у цій квартирі можуть оскаржити угоду через суд. Всі ці дії продиктовані тим, що кожна кімната перебуває у власності держави і проживаючі в ній є наймачами, а сама кімната здається державою.

Наймачем кімнати, яка розташована в комунальній квартирі, не може бути людина, яка має важку та заразну форму хронічних захворювань. Проживання з такою людиною на одній житлоплощі може завдати шкоди здоров'ю інших мешканців.

Оренда кімнати в комунальній квартирі. Кімната знаходиться у власності

Якщо кімната приватизована і має власник, у цьому випадку, здавання кімнати в комунальній квартирі не буде складнощів. Власник може розпоряджатися своєю житлоплощеюза власним бажанням, зокрема і здавати у найм. Але його дії не повинні порушувати законних інтересів та прав інших людей, які мешкають у цій квартирі.

При здачі в оренду кімнати необхідно укладати договір оренди. У цьому договорі обов'язково мають бути прописані обов'язки обох сторін як власника, так і наймача.

Але не варто забувати, що місця так званого загального користування - це спільна власність усіх власників. Тобто санвузол, коридор, кухня є місцями загального користування. Отже, перебувають у загальній . А користування майном, яке перебуває у спільному володінні, здійснюється за згодою всіх власників. Отже, угода щодо здачі кімнати зачіпає інтереси інших власників. Тому для найму слід мати письмову згоду всіх власників.

Оренда кімнати у квартирі, де є як приватизовані, так і неприватизовані кімнати

Здавання квартири в комунальній квартирі, в якій є і приватизовані, і неприватизовані кімнати, можливе. Для цього доведеться пройти такі процеси:

• укласти (якщо кімната приватизована) або піднайму (якщо не приватизована),
• необхідно отримати письмову (бажано завірену у нотаріуса) згоду всіх наймачів (неприватизовані кімнати) та осіб, що разом з ними проживають, а також усіх власників (приватизовані кімнати).

Здати кімнату в комунальній квартирі непросто, є багато нюансів. Тож краще довірити це професіоналам. Найкраще звертатися в ті, які мають солідний досвід роботи саме з комунальними квартирами, та досвід саме вдалих угод, без судових розглядів.

Ще до початку клопоту з оренди кімнати, що відповідає вашим запитам, ви повинні усвідомити те, що це буде складним завданням. Насамперед потрібно чітко розуміти, що рівні за площею кімнати зовсім не рівні в оплаті, якщо одна з них знаходиться в центрі столиці, а до другої від Кремля доведеться діставатися кілька годин.

Але зневірятися не варто, завжди є шанси, необхідно їх не проґавити.

Вибираючи кімнату для оренди, потрібно шукати щось конкретне

Кімната може здаватися у трьох варіантах. Це може бути окрема кімната у комуналці. Ви можете проживати у окремій кімнаті, а сусідами будуть господарі квартири. Ви можете знайти друзів, які погодяться разом з вами орендувати квартиру з кількох кімнат.

На що слід відразу звертати увагу

Комунальна квартира страшна своїми мешканцями, вони й будуть вашими сусідами, дізнайтесь про цих людей більше, а лише потім вселяйтесь. У комуналці життя побудоване за правилами гуртожитку, тому найкраще навчитися дипломатично оминати проблеми, не доводячи до скандалу щодо незакритого крана чи куріння на кухні.

Є поняття "убита комуналка", це не рідкість. Важливо, щоб вам потім не висунули претензії, що це ви її «вбили». Потрібно все оглянути, зробити до початку проживання фото «зручностей», кухні, стін, балкона на смартфоні, потім не пошкодуєте.

Господар, який здає кімнату, теж може проявити себе не з найкращого боку – наведіть довідки у сусідів на майданчику. Є господарі, які різко виступають проти гостей, друзів, тварин, підвищеної витрати води та електрики. Багато проти чого виступають господарі, а сказати нічого не можна – це їхня квартира.

Найоптимальніший варіант – це коли кілька молодих людей погоджуються об'єднати фінанси для оренди великої квартири та проживати кожен у окремій кімнаті. У разі спільне проживання починається з вироблення своєрідного статуту, нормативів проживання. Така своєрідна комунальна квартира, сусідів у якій можна попередньо підібрати, та затвердити їхній склад лише після цього.

Де можна знайти квартиру?

Найкращим варіантом пошуків давно визнаний той, коли ви винаймете кімнату у своїх родичів, друзів або співробітників по роботі. Насамперед, ви уникаєте виплати комісійному агентству з оренди. Додатковою перевагою буде те, що вас не виселятимуть через прострочену виплату орендної плати, можна домовитися за чашкою чаю або іншого напою.

Не допомогли родичі, друзі та колеги – розмістіть оголошення відповідного змісту у соцмережах, це допоможе охопити значне коло незнайомих раніше господарів квартир. Відгукнуться і ті, хто скоро з'їде з орендованої кімнати. Також зателефонують мешканці квартири, які підбирають сусідів для спільної оренди квартири.

«Шукаю сусіда» - так звертаються до потенційних сусідів, і потрібно такі оголошення негайно розглянути. Адже йтиметься саме про оренду кімнати, і є ймовірність того, що саме вас і не вистачає для заповнення наміченої квартири.

Допомога спеціальної агенції

Звернення до агентства нерухомості - дуже популярний спосіб вирішити житлову проблему. Важливо не потрапити на вудку шахраїв, а, отже, слід обрати агентство з чистою репутацією. Це надійний спосіб знайти необхідну житлоплощу.

Крім агентств, з власниками житла працюють маклери, можна звернутися і до них, якщо є рекомендації від друзів та добрих знайомих. Послуги посередників мають бути оплачені, іноді дуже щедро.

Перший внесок включає окрім орендної плати за певний термін (іноді 6 місяців) комісійні посереднику, заставу за збереження житлоплощі в хорошому стані.

Вартість місячного проживання

Скільки доведеться платити щомісяця, залежить від багатьох чинників. Насамперед, є пряма залежність від віддаленості. Чим далі від центру, тим дешевша кімната. Багато означають площу кімнати, кількість сусідів, віддаленість від транспортних розв'язок та інші параметри житла.

Говорячи про конкретні ціни, треба зазначити середню вартість середньої кімнати: 12-25 000 рублів. У будь-якому випадку, треба зрозуміти – не може кімната в центрі Москви коштувати дешево, а за низькою ціною можна зняти лише «убиту» кімнату або підселитися до проблемних сусідів.

На що звертати увагу при виборі кімнати

Вам доведеться жити в кімнаті, що орендується, тому краще відмовитися від незатишного житла, пошукайте інше. Адже завжди найвірніше враження – перше.

Остаточне рішення приймайте лише після знайомства з господарями та сусідами.
Після знайомства обов'язково перевірте технічний стан сантехніки, водопроводу, опалення. Якщо сусіди заливали кімнату, це буде видно одразу. Інакше буде можливість того, що вас змусять платити за ремонт.

Важлива частина – перевірка документів

Починати остаточну розмову потрібно лише після перевірки документів, інакше ризикуєте заплатити тому, хто просто поливає квіти на прохання господарів.

Потрібно перевірити: паспорт, свідоцтво про власність, документи, що встановлюють право - договір купівлі-продажу кімнати, документ про успадкування, дарування.

Копії або документи в плівці можуть бути підробленими, перегляньте оригінали.
Перевірте, чи оригінальний паспорт у того, хто назвався власником, не довіряйте копіям. Якщо скажуть, що забули оригінал, повторіть зустріч.

Майте на увазі, що якщо господарів квартири декілька, вони всі повинні дати згоду на ваше проживання, інакше вас зможуть виселити за заявою одного із власників квартири.

Як обманюють простаків?

Найпростіший і найдієвіший спосіб - торгівля інформацією про базу вільного житла. За невелику суму шахраї продають базу даних, розміщену іншими агенціями в газетах безкоштовних оголошень. По телефонах із цієї бази додзвонитися неможливо або кімната вже здана. Звернення до поліції нічого не дасть – у підписаному договорі зазначено, що гроші стягуються за «інформацію», а не за конкретний телефон, адресу вільної кімнати.

Іноді на зустріч приходять кілька охочих винайняти кімнату, це підставні особи, які зображують ажіотажний попит на кімнату. У претендента беруть аванс, щоб «притримати» кімнату, і зникають. Вимагайте у людини, яка «здає свою кімнату», насамперед документи з пропискою, документи на право власності.

Якщо ви повірили ксерокопіям документів, що встановлюють право, і заплатили гроші, то «господарі» запропонують заселитися через пару днів, поки вони не вивезуть свої меблі, особисті речі. Тим часом вони самі зникнуть з грошима. Ці шахраї орендують на короткий термін (день-два) квартиру, одержують у господарів ключі, розміщують оголошення про оренду кімнати. Заздалегідь роблять фальшиві копії правовстановлюючих документів і здають кімнату начебто у своїй квартирі.

Ошуканці можуть підписати договір, взяти передоплату і почати спеціально знущатися з квартиронаймача - поміняти замок, заборонити користуватися побутовими приладами і т.д. Виселяєшся – віддадуть лише частину грошей, аванс заберуть, це зазначено у договорі. А інших правил не прописано.

Читайте уважно все те, що маєте намір підписувати!

Зазвичай люди, які мешкають одні, здають кімнату в квартирі за умови спільного проживання, тому що не хочуть жити одні, і їм потрібний додатковий заробіток. Перед цим постає питання, як знайти квартиранта, щоб все зробити за законом, отримати додатковий заробіток і жити спокійно. З цієї статті ви дізнаєтеся, як здати кімнату в комунальній квартирі в оренду правильно і без посередників, дізнайтеся з цієї статті!

Як здати кімнату в квартирі

Для наймодавця він також буде гарантією, якщо квартирант виявиться недобросовісним, і не платитиме.

Без укладання угоди або договору ви не зможете зажадати відшкодувати вам збитки, якщо сталося псування квартири або майна, його крадіжка, що іноді відбувається.

Якщо ваші квартиранти затоплять сусідів знизу, то без офіційного договору про те, що ви здали житлову площу в оренду, сплачувати збитки сусідам доведеться самостійно вам.

Для укладання договору або угоди про найм житлової площі потрібно приготувати такі документи

Наймач може попросити для перевірки документів, які підтвердять вашу особу, та що ви маєте право розпоряджатися власністю. Буде добре, якщо всі зареєстровані у квартирі особи будуть присутні у момент підписання договору.

У договорі про наймання кімнати слід зазначити таку інформацію:

1. факт того, що відбуватиметься спільне проживання наймача та наймодавця;
2. уточнити термін проживання наймача;
3. скільки на місяць оплачуватиме наймач, у які терміни він зобов'язаний внести плату, тобто вказати кінцеву дату.
4. якщо передбачено передоплату, то вказати суми.

Також окремими пунктами потрібно прописати права та обов'язки наймача під час використання комунальних послуг, засобів зв'язку, особистого майна власника квартири, прописати які саме послуги оплачуватиме квартирант, а за що платитиме сам наймодавець.

Прописати відповідальність сторін по відношенню один до одного та квартири, що орендується. Хто і в якому розмірі виплачують шкоду при псуванні майна. Також можна вказати інші пункти, які є важливими для кожної із сторін, але при цьому не порушують законодавство.

У договорі та угоді мають бути зазначені всі члени сім'ї наймача, які з ним проживатимуть у цій кімнаті. Також бажано підготувати угоду про внесений завдаток, і додати опис майна. Усі форми та зразки документів можна знайти в мережі Інтернет та самостійно роздрукувати вдома. Також усі документи можуть бути роздруковані за допомогою принтера, або написані від руки, але при цьому акуратно, чітко та легко читаємо. Усі документи мають бути складені у двох примірниках.

Квартирант оплатити своє проживання може готівкою та безготівковим способом. Якщо розплата за оренду житла відбувається готівкою, то одержувач повинен написати розписку про те, що він отримав оплату за оренду кімнати, обов'язково вказати суму та дату отримання грошей. Якщо оплата відбувається за безготівковим розрахунком, то наймачеві потрібно зберегти всі квитанції, за допомогою яких він зможе довести факт оплати у разі виникнення питань.

Розірвання договору винайму квартири чи кімнати

Якщо планується розірвання договору найму, ініціатором якого є наймодавець, він зобов'язаний надати наймачеві офіційне повідомлення про розірвання угоди за 3 місяці доти.

Це потрібно зробити у тому випадку, якщо термін такого повідомлення не прописаний в одному із пунктів договору. Якщо такий термін повідомлення про розірвання угоди є в договорі, то він є головним і потрібно його дотримуватись.

Якщо договір розривається з ініціативи наймодавця, то зазвичай це відбувається через порушення будь-яких умов договору наймачем. Наймач розриває договір, якщо раптом наймодавець порушив одну з умов або якщо сам наймач знайшов собі інше місце проживання.

Зазвичай розірвання договору чи угоди відбувається у приватному порядку і не потрібно якихось особливих дій. Тільки якщо не виникало конфліктних моментів, суперечок та судових дій, якщо наймодавець був вчасно повідомлений про розірвання договору. При цьому якщо було здавати кімнату в комунальній квартирі, то потрібно зробити акт прийому передачі майна наймодавця.

Важливо правильно зробити укладення договору про найм кімнати в квартирі.

Це дасть можливість власника квартири захистити себе від не оплати за житло та користування комунальними послугами, у разі псування та розкрадання майна. За потреби договір чи угоду можна пред'являти як доказ про заподіяння збитків у суді.

Чому звернення до суду у справі про наймання кімнати у комуналці призводить до «замкнутого кола», розповів експерт.

Що треба знати, коли здаєш кімнату у комуналці? Запитань багато. Наприклад, найголовніше - чи потрібна на це згода власників інших кімнат у комунальній квартирі? Здавалося б, це питання давно відпало... Але ні - воно несподівано стало дуже актуальним у судовій практиці. Тонкощі здачі кімнати в оренду сайт обговорив з Олександром Перепелкіним, начальником юридичної служби столичного агентства «Нора-нерухомість».

Моя кімната – маю право здати!

Наскільки я знаю, сплеск судових розглядів йде по темі «кімнату ви маєте право здавати без згоди сусідів, а от щоб ваш мешканець користувався кухнею, туалетом та ванною – зобов'язані умовити решту всіх власників». Звідки така дивна логіка і чому суди стають на бік позивачів?

Це юридична колізія. Вона утворилася через спірне з юридичної точки зору Ухвала судової колегії у цивільних справах Верховного Суду РФ від 24 вересня 2013 р. № 5-КГ13-101.

Але краще розберемо проблему по порядку. Кімната в комунальній квартирі належить до житлових приміщень та є самостійним об'єктом права власності (ст. 16 ЖК РФ). Стаття 30 ЖК РФ та стаття 228 ЦК РФ гарантують, що власник вільний розпоряджатися житловим приміщенням як хоче, якщо це не суперечить закону. Тобто, наприклад, власник не може в кімнаті (житловому приміщенні) організувати магазин (для цього приміщення має бути в категорії нежитлових і відповідати різним вимогам), але може в ній жити, продати, здати в найм, подарувати...

Вичерпний перелік обмежень права власності для власників кімнат у комунальній квартирі встановлено у ч. 5 ст. 45 Житлового кодексу РФ. Зокрема, там говориться, що власник кімнати в комунальній квартирі не має права здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у цій квартирі та відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у даній квартирі, а також вчиняти інші дії , що спричиняють передачу цієї частки окремо від права власності на вказану кімнату.

Іншими словами, ви не можете виділити собі шматок кухні, туалету, ванної та коридору в комунальній квартирі. І, скажімо, продати свій шматок кухні, залишивши за собою право на кімнату.

Абсолютно вірно. Але в законодавстві немає жодних обмежень для власника кімнати в комунальній квартирі для здавання в оренду кімнати. І немає жодної необхідності отримувати для цього згоду сусідів, які мешкають в інших кімнатах комуналки.

- Але якщо сусіди таки не згодні з моїм рішенням здати свою кімнату мешканцю?

У разі суперечки з сусідами по комунальній квартирі про те, чи можна чи не можна здавати свою кімнату в найм або оренду без їхньої згоди, не потрібно шукати в законі норму, яка встановлює таке правило, а потрібно попросити сусідів знайти в законі і показати вам норму закону, яка зобов'язує вас питати на це їхню згоду.

Суперечки за шматок туалету

- Але ці суперечки все ж таки виникають. І часто переносяться до судів, де чомусь про ці норми забувають...

Такий стан справ виник нещодавно. Тут ось у чому річ.

Йдеться, як правило, про місця загального користування. Адже особи, яких власник кімнати вселяє до своєї кімнати, користуються спільним майном комунальної квартири, таким як кухня, ванна кімната, туалет та інше. А ці приміщення (відповідно до п. 1 ст. 41 ДК РФ) належать на праві спільної часткової власності всім власникам приміщень у цій квартирі та використовуються для обслуговування більше однієї кімнати. Отже, коли орендар ними користується, торкаються прав сусідів.

Але місця загального користування у комуналці є самостійним об'єктом права. Права на них похідні від прав на житлові кімнати у комуналці. Отже, права на місця загального користування йдуть за юридичною долею прав на кімнати (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Тому мешканець, який винаймає кімнату в комуналці, автоматично отримує і права користування цим спільним майном. Адже коли здають, наприклад, у найм не кімнату, а квартиру у багатоквартирному будинку (де власникам житлових приміщень належить аналогічно частка у спільному майні будинку), подібне питання – про необхідність отримати згоду інших власників, щоб здати квартиру в оренду – навіть не виникає.

Керуючись саме такою юридичною логікою, суди донедавна й вирішували суперечки між власниками кімнат у комунальній квартирі.

- Але восени 2013-го з'явилося Визначення судової колегії у цивільних справах.

Так. І судова практика щодо цього питання перестала фактично бути єдиною.

У цьому вся Визначенні ЗС РФ вказав на таке: «Оскільки порядок використання спільного майна в комунальній квартирі не врегульований житловим законодавством, то відповідно до ст. 7 ЖК РФ до цих відносин застосовуються норми Цивільного кодексу РФ про спільну часткову власність, зокрема норми ст. ст. 246 та 247 ДК РФ. Розпорядження майном, що у частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників (п. 1 ст. 246 ДК РФ). Відповідно до п. 1 ст. 247 ДК РФ володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - у порядку, що встановлюється судом. Виходячи із змісту наведених норм Цивільного кодексу РФ власники кімнат у комунальній квартирі правомочності володіння та користування спільним майном у комунальній квартирі повинні здійснювати за згодою. Надання власником кімнати в комунальній квартирі за цивільно-правовими договорами у володіння та користування кімнати іншим особам (наприклад, наймачам) передбачає, що ці особи користуватимуться і спільним майном у комунальній квартирі, а оскільки це майно перебуває у спільній частковій власності, то для забезпечення балансу інтересів учасників пайової власності питання про користування спільним майном наймачами кімнати необхідно погодити з іншими власниками житлових приміщень у комунальній квартирі. Якщо такої згоди не досягнуто, то порядок користування спільним майном встановлюється судом».

Олександр Перепелкін / архів редакції

У перекладі простішою мовою це означає: якщо за законом користування спільним майном передбачає згоду всіх власників, то й у разі комунальної квартири це має відбуватися так. Тому якщо сусіди проти того, щоб ваш мешканець ходив до їхнього туалету (і їм неважливо, що це і ваш туалет теж), то звертайтеся до суду. Правильно?

Саме так. Таким чином, на думку ЗС РФ, доти, доки між власниками кімнат у комунальній квартирі в добровільному порядку – або на підставі рішення суду – не визначено порядок користування спільним майном (коридор, ванна кімната, туалет, кухня тощо) на випадок передачі власниками належних їм кімнат у користування іншим особам за цивільно-правовими договорами, здавання в оренду кімнати у комунальній квартирі є незаконним.

Виходить, здати кімнату я можу згідно із законом без згоди сусідів, а от якщо порядок користування спільним майном не визначений, то це буде незаконною дією з мого боку?

Так. Важко погодитися з такою юридичною логікою - хоча б тому, що тоді потрібно визнати незаконність укладання всіх договорів найму найнятих кімнат у квартирах комунального заселення, які укладаються уповноваженими муніципальними органами без будь-якої згоди на це з боку власників інших кімнат у комунальній квартирі та огляди на їхня думка, у тому числі за відсутності будь-якої угоди з ними з цього приводу.

Тому якщо місто-власник, заселяючи в одну з кімнат у комунальній квартирі наймачів за договором найму соціального, жодної згоди власників інших кімнат у комунальній квартирі не запитує, не повинен отримувати таку згоду на укладення договору найму та інший власник кімнати в комунальній квартирі.

На чиєму боці суди

- Але власник кімнати має право звернутися до суду. А що там відбувається?

Як показує моя практика, результат невтішний. Люди, які, підкоряючись зазначеній логіці ЗС РФ, звертаються до мирових суддів з позовом про визначення порядку користування спільним майном комунальної квартирою на випадок здачі власниками кімнати в оренду, одержують у цьому відмову як у вимогі, яка не базується на законі. У результаті виходить замкнене коло.

- Чи переглядатиметься це визначення?

Ми дуже на це сподіваємось. Адже, крім того, це суперечить позиції самого ЗС РФ, яка була ним озвучена раніше у Ухвалі від 10 жовтня 2007 р. у цивільній справі № 5-Г07-76, коли предметом розгляду була суперечка про визнання нечинними окремих положень постанови Уряду Москви № 859 -ПП від 31 жовтня 2006 року «Про затвердження Правил реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в місті Москві», що обмежують права власника комунальної квартири на вселення та реєстрацію за місцем проживання інших осіб.

ЗС РФ у цій ухвалі підтвердив: Московський міський суд при розгляді справи по першій інстанції правомірно звернув увагу на те, що у ч. 5 ст. 42 Житлового кодексу РФ для власників кімнат у комунальній квартирі встановлено вичерпний перелік обмежень права власності. І такого обмеження права власності, як наявність згоди власників усіх житлових кімнат у комунальній квартирі на вселення власником у належну йому кімнату членів своєї сім'ї, законодавством не передбачено.

Непослідовність ЗС РФ у зазначеному питанні, на жаль, не додає стабільності громадянському суспільству і є в деяких випадках благодатним ґрунтом для зловживання своїми правами з боку недобросовісних сусідів по комунальній квартирі.