Հիփոթեքային բնակարանի վաճառք՝ օրինական ուղիներ. Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան վաճառել. Վաճառվում է հիփոթեքով բնակարան

Հիփոթեքով անշարժ գույք ձեռք բերելու և՛ առավելությունը, և՛ թերությունը այն է, որ բնակարանի վճարումը կատարվում է երկար տարիների ընթացքում։ Վարկառուների մոտ հաճախ հարց է առաջանում՝ հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել հիփոթեքով, իսկ մյուսը հիփոթեքով գնել:

Հիփոթեք ձեռք բերելու սխեման արդեն ծանոթ է յուրաքանչյուր վարկառուի, ով ապառիկով բնակարան է տրամադրել։ Մտածեք, թե ինչպես կարելի է վաճառել անշարժ գույք, որն ունի գույքային ծանրաբեռնվածություն:

Բնակարանները փոխելու պատճառները

Կախված այն պատճառներից, որոնց համար անհրաժեշտ է բնակարանի փոփոխություն, անշարժ գույքի առքուվաճառքի հարցը կարող է լուծվել տարբեր ձևերով։ Ռիելթորները նշում են, որ հիփոթեքով գնված մեկ բնակարանը նույն ծրագրով ձեռք բերված մյուսին փոխելու ամենատարածված պատճառներն են.

• փոխառուի ֆինանսական վիճակի բարելավում կամ ընտանիքի մեծացում. Հաճախ հիփոթեքը տրվում է երիտասարդ ընտանիքների կողմից, ովքեր երեխաներ ունենալուց հետո ձգտում են բարելավել իրենց կենսապայմանները.
• ընտանեկան հանգամանքների փոփոխություն. Ահա թե ինչպես են վարկառուները քողարկված անվանում ամուսնալուծություն, երբ անհրաժեշտ է վաճառել ամուսնության արդյունքում ձեռք բերված գույքը, բաժանել գումարը և գնել ավելի փոքր բնակարաններ.
• ֆինանսական վիճակի վատթարացում. Բանկերը հիփոթեքային վարկեր են տրամադրում ոչ միայն ռուբլով, այլեւ դոլարով կամ եվրոյով։ Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում ազգային արժույթը արժեզրկվել է ավելի քան երկու անգամ, իսկ աշխատավարձերը մնացել են նույն մակարդակի վրա, և այժմ շատ ընտանիքներ պարզապես չեն կարողանում մարել վերցված վարկը։

Կարող են լինել այլ պատճառներ, թե ինչու վարկառուն պետք է փոխի բնակարանը, օրինակ՝ տեղափոխվելով նոր աշխատանքի և չցանկանալով այնտեղ հասնել ամբողջ քաղաքով:

Ամենից հաճախ բնակարանի վաճառքի պատճառը բնակության վայրը փոխելու անհրաժեշտությունն է կամ վարկառուի ամուսնական կարգավիճակի փոփոխությունը։

Եթե ​​նախատեսվում է մեծացնել բնակելի տարածքը կամ տեղափոխվել ավելի հեղինակավոր տարածք, այսինքն՝ գնման համար նախատեսված գույքն ավելի թանկ է և իրացվելի, ապա վարկառուն կարող է դիմել բանկ՝ գրավը փոխարինելու հարցով։ Այնուամենայնիվ, այս տարբերակը հնարավոր է, հիմնականում, եթե նոր բնակարան ձեռք բերելը կատարվում է փոխանակման պայմանագրով, կամ վարկառուն սկզբում գնում է նոր գույք, ապա վաճառում հինը: Նման իրավիճակները հազվադեպ են: Որպես կանոն, վարկառուն նախ պետք է բնակարան վաճառի, իսկ հետո նորը գնի։ Իսկ նման դեպքերում վարկառուին հետաքրքրում է մեկ հարց՝ հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան վաճառել։ Քանի որ նոր բնակելի տարածքի գնումը ընթանալու է հիփոթեքի գրանցման սովորական սխեմայի համաձայն:

Ի՞նչ է ասում օրենքը.

Հիփոթեքով անշարժ գույքի ձեռքբերման հետ կապված հարցերը կարգավորվում են «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքով (այսուհետ՝ Օրենք): Վերոհիշյալ օրենքի 37-րդ հոդվածն ասում է, որ գրավադրված գույքի օտարման (պարզ ասած՝ վաճառքի) համար անհրաժեշտ է գրավառուի, այսինքն՝ բանկի համաձայնությունը։ Այսպիսով, առանց բանկի թույլտվության գործարքը պետական ​​ռեգիստրում չի մուտքագրվի։

Եթե ​​վաճառողը ինչ-որ կերպ շրջանցել է օրենքը և վաճառել գրավ դրված գույքը, ապա օրենքի 39-րդ հոդվածի համաձայն բանկն իրավունք ունի պահանջել պարտավորությունների վաղաժամկետ կատարում, այդ թվում՝ գնորդից, կամ գործարքն անվավեր ճանաչել։

Կարևոր. Առանց բանկի համաձայնության գործարքն անվավեր կլինի: Սեփականության իրավունքը չի փոխանցվի գնորդին:

Ինչպե՞ս ստանալ վաճառելու թույլտվություն:

Այսպիսով, հիմնական պայմանը բանկից անշարժ գույք վաճառելու թույլտվություն ստանալն է։ Գրեթե բոլոր բանկերն արդեն սահմանել են գույքի օտարման թույլտվության տրամադրման հստակ ընթացակարգ։ Ֆինանսական կառույցները շահագրգռված են հիփոթեքի վճարմամբ, իսկ ով կլինի սեփականատերը, նրանց չի հետաքրքրում։

Որպես կանոն, օտարումը հնարավոր է հիփոթեքային վարկի լրիվ մարման պայմանով։ Եթե ​​վարկառուն չի կարողանում ինքնուրույն փակել պարտքը, ապա իրավիճակը որոշակիորեն բարդանում է։ Նախ, վարկառուն պետք է գնորդ գտնի, ով պատրաստ է վճարել հիփոթեքի գումարը, միայն դրանից հետո բանկը հանում է բեռը, և գործարքը հնարավոր է դառնում։

Բացատրեք բանկին, թե ինչու է կայացվել բնակարանը վաճառելու որոշումը, և նա, ամենայն հավանականությամբ, կհանդիպի ձեզ և կկրճատի բոլոր փաստաթղթերը կատարելու համար պահանջվող ժամանակը:

Ծանրաբեռնված բնակարանի վաճառքի հետ կապված խնդիրներ

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելը բավականին բարդ խնդիր է, քանի որ ոչ բոլոր գնորդները կհամաձայնեն գնել նման գույք: Սա երկու խնդիր է առաջացնում.

• գնորդների նեղ շրջանակ. Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքում ամենադժվարը գնորդ գտնելն է։ Շատերը պարզապես վախենում են կապ հաստատել բանկի հետ՝ վախենալով ապագայում կորցնել և՛ անշարժ գույքը, և՛ փողը: Հաշվի առնելով վաճառքի անշարժ գույքի հարուստ ընտրանին՝ գտնելը, ով ցանկանում է գնել այդպիսի բնակարան, կարող է իսկական մարտահրավեր լինել.
• ավելի ցածր գնով վաճառելու անհրաժեշտությունը. Քանի որ պոտենցիալ գնորդների շրջանակը զգալիորեն նեղանում է, առաջարկն ավելի գրավիչ դարձնելու համար պետք է զգալի զեղչեր անել՝ հրաժարվելով շուկայականից ցածր գնով բնակարանից։

Բացի այդ, երբեմն բանկերը տույժ են սահմանում հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման համար: Այս դեպքում պետք է հաշվարկել բոլոր ծախսերը, որպեսզի չպարզվի, որ գործարքը անշահավետ է։

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելիս պատրաստվեք մի փոքր կորցնել դրա արժեքը։

Բնակարանի վաճառքի ուղիները

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելու ամենահավանական եղանակներն են.

• անկախ վաճառք գնորդին կանխիկով;
• բնակարանի վաճառք գնորդին, ով այն կազմակերպում է հիփոթեքով.
• վաճառք անշարժ գույքի կազմակերպության ներգրավմամբ՝ որպես միջնորդ։

Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք բոլոր տարբերակները:

ինքնավաճառք

Այս դեպքում վաճառողը ինքնուրույն գնորդ է փնտրում։

Գործարքի էությունը հետեւյալն է. Նախ՝ գնորդը վաճառողին տալիս է գումարի այն մասը, որը պետք է վճարվի հիփոթեքի վրա՝ պարտքը մարելու համար։ Դրանից հետո վաճառողը և բանկային կազմակերպության ներկայացուցիչը հանում են բեռը բնակարանից, իսկ գնորդը գրանցում է գույքի նկատմամբ իրավունքները՝ միաժամանակ փոխանցելով մնացած գումարը։

Հիմնական խնդիրն այն է, որ անհրաժեշտ է գտնել գնորդ, ով կհամաձայնի մուտքագրել անհրաժեշտ գումարը մինչև գործարքը։ Այս գործողությունը բավականին ռիսկային է, քանի որ վաճառողի անազնվության դեպքում գնորդը կարող է մնալ առանց բնակարանի և առանց փողի։ Ձեզ պաշտպանելու համար գնորդը կարող է պահանջել գրանցել ավանդային պայմանագիրը նոտարի մոտ:

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելիս հիմնական խնդիրը գնորդին կանխավճար կատարելու հարցում համոզելու անհրաժեշտությունն է։

Վաճառք գնորդին, ով կազմակերպում է հիփոթեքային վարկ

Այս դեպքում իդեալական իրավիճակ է, երբ գնորդն ունի այն գումարը, որն անհրաժեշտ է հիփոթեքը մարելու համար: Վաճառողը վճարում է բանկին ստացված գումարի համար և վերացնում է բոլոր սահմանափակումները: Դրանից հետո գնորդը տրամադրում է գործարքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը և կազմում հիփոթեքային վարկ, իսկ մնացած գումարը վաճառողը ստանում է բանկից:

Ցանկալի է, որ հիփոթեքը վերցվի նույն բանկից։ Այնուհետև կարող եք հույս դնել ավելի արագ և պարզ ընթացակարգի վրա, իսկ ապագա գնորդի փաստաթղթերը կարող են կցվել դիմումին՝ հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման խնդրանքով:

Հիփոթեքային գնորդների գրանցումը նույն բանկում իդեալական է ինչպես վաճառողի, այնպես էլ գնորդի համար: Որոշ դեպքերում բանկը պատրաստ է հիփոթեքային պայմանագրով իրականացնել «վարկառուի փոխարինում»:

Բնակարանի վաճառք անշարժ գույքի գործակալության օգնությամբ

Իրավիճակը շատ նման է բնակարանի վաճառքի առաջին տարբերակին, միայն ռիելթորն է փնտրում գնորդ։ Այս ծառայության համար նա որոշակի տոկոս է վերցնում: Շուկայում հայտնի անշարժ գույքի գործակալության որպես միջնորդ ներգրավելը կօգնի պոտենցիալ գնորդին համոզել, որ վաճառողը չարամիտ մտադրություն չունի, և որ անհրաժեշտ է նախապես վճարել միջոցների մի մասը:

Խոշոր անշարժ գույքի գործակալությունները կարող են վարկ տրամադրել անշարժ գույքի վրա բեռը հանելու համար հիփոթեքը մարելու համար: Սա կբարձրացնի ավելի արագ վաճառքի հնարավորությունները:

Արդյունքներ

Այսպիսով, կարելի է վաճառել հիփոթեքային բնակարան և գնել ևս մեկը, և նույնիսկ մի քանի տարբերակ կա դրա համար։ Իհարկե, ծանրաբեռնվածության առկայությունը բարդացնում է գնորդ գտնելու և գործարք կնքելու ընթացակարգը, բայց դա չլուծվող խնդիր չէ։

Մարդկանց մեծ մասը բավարար ֆինանսական ապահովվածություն չունի բնակարան գնելու համար։ Այն ձեռք են բերում բանկային վարկ ստանալով։ Սրա շնորհիվ գնված բնակարանը երաշխավոր է, որ վարկը և տոկոսները կվերադարձվեն։ Պարտքի մարման ողջ ժամանակահատվածի համար ձեռք բերված գույքի սեփականությունը բանկի կողմից «սառեցված է»։ Սեփականատերը ամբողջությամբ չի վերահսկում գույքը:

Անշարժ գույքի ծանրաբեռնվածությունը և դրա հեռացումը պետք է գրանցվի պետության կողմից։ Բնակարանների համար գործարքներ կնքելիս տեղեկատվությունը մուտքագրվում է իրավունքների պետական ​​ռեգիստր: Ցանկացած բնակարանի համար գնորդը կարող է տեղեկատվություն ստանալ դրա վրա ծանրաբեռնվածության առկայության մասին։

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելը այնքան էլ ձեռնտու չէ. Վաճառողը ստիպված է իջեցնել գինը, քանի որ գույքի գրավչությունը շատ ավելի ցածր է սովորական բնակարանների համեմատ։ Բացի այդ, բարոյական և ժամանակային ծախսերը զգալիորեն ավելանում են։ Դուք պետք է բազմաթիվ պայմանագրեր կնքեք բանկում, գրանցման պալատում և նոտարում:

Վաճառողի համար բարենպաստ պայմաններ են ստեղծվում միայն այն դեպքում, երբ անշարժ գույքի շուկայում բնակարանների գինը բարձրանում է։

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելու ուղիներ

Բնակարանի համար վարկը գործում է 10-20 տարի։ Այս ընթացքում շատերը ցանկանում են բարելավել իրենց կենսապայմանները՝ գնելով ավելի մեծ բնակարաններ։ Ընտրանքները կարող են տարբեր լինել: Նույնիսկ եթե գույքը գտնվում է հիփոթեքի տակ, գույքը գնորդի անունով է, և նա կարող է վաճառել այն, չնայած սահմանափակումներին: Նման մի քանի եղանակներ կան. Այս բոլոր սխեմաները ենթադրում են որոշակի ընթացակարգ:

Վաճառքից առաջ պարտքի վաղաժամկետ մարում

Իրավիճակը շատ պարզ է՝ հիփոթեքը խոչընդոտ է վաճառքի համար, և այն պետք է փակվի՝ պարտքը մարելով։ Ապա հնարավոր կլինի բնակարանի վաճառքն առանց երրորդ անձանց։ Նման իրավիճակում գլխավոր խնդիրը անհրաժեշտ գումար գտնելն է։

Ապառիկով բնակարան վերցրած ընտանիքը նման միջոցներ չունի։ Հակառակ դեպքում, նա անմիջապես ձեռք կբերեր այն և ավելորդ տոկոսներ չէր վճարի: Օգնության կարող են գալ հարազատները կամ ընկերները, ովքեր կարող են վարկ տրամադրել որոշ ժամանակով, մինչև բնակարանը հանվի հիփոթեքից և վաճառողը վճարում ստանա գործարքի ավարտից հետո:

Հակառակ դեպքում տունը կարող է գնել գնորդըեթե նա շատ հետաքրքրված է դրանով: Դրա շարժառիթը կարող է լինել տարածքում ապրելու ցանկությունը կամ բնակարանի մատչելի գինը:

Բնակարանի վաճառքի բոլոր գործողությունները կարող են սկսվել բանկի համաձայնությամբ։ Ամեն ինչ կախված է նրանից, թե ինչպես է պայմանագիրը կազմվում վարկառուի հետ: Պայմանները կարող են տարբեր լինել: Դրանցից մեկն այն ժամանակահատվածն է, որից հետո կարելի է սկսել վաճառքը։ Հակառակ դեպքում վարկառուն պետք է վճարի հիփոթեքի առնվազն 50%-ը: Այսպիսով, վաճառքից առաջ վաճառողը պետք է վարկային հաստատությանը տեղեկացնի իր մտադրությունների մասին:

Վարկառուի հիմնական խնդիրն է գտնել գնորդ, ով պատրաստ է գույքի համար վճարել ծանրաբեռնվածությամբ։ Վաճառքը շարունակելու համար բոլոր վարձակալները պետք է դուրս գան բնակարանից.

Բանկի հետ պայմանագիր կնքելիս վաճառողը գնորդից ստանում է 100% կանխավճար հետևյալ տարբերակներով.

• կանխիկ (առավել անհավանական և անապահով ճանապարհը);
• վարկ տրամադրած բանկում վաճառողի հաշվին.
• գնորդը վճարում է անհրաժեշտ գումարը վարկը մարելու համար, որից հետո բանկը անմիջապես վերացնում է անշարժ գույքի օտարման արգելքը։

Նախքան գործարք կնքելը, դուք պետք է համոզվեք, որ վարկը ժամկետից շուտ մարելու համար տույժ չկա: Եթե ​​դա նշանակալի է, ապա ողջ իրադարձությունը վաճառողի համար անշահավետ կլինի։ Բացի այդ, գնորդի փողերով պարտքի մարումը նրա համար որոշակի ռիսկ է ստեղծում։ Նման գործողություն կարող է կատարել միայն վաճառողը, որը պայմանագրային հարաբերությունների մեջ է բանկի հետ:

Վարկատուի ներգրավումը գործարքին որպես երրորդ կողմ

Երկու կողմերի իրավունքների պաշտպանությունն ապահովվում է վաճառքին պարտատեր բանկի ներգրավմամբ. Գործարքում միջնորդի առկայությունը համոզում է գնորդին կանխավճար կատարել, որից հետո վերացվում է անշարժ գույքի օտարման արգելքը և ձևակերպվում առքուվաճառքը։ Թեև գնորդը վարկը մարելու համար միջոցներ է դնում վաճառողի հաշվին, վարկատուն տեղյակ է դառնում գործարքի մասին՝ այդպիսով կանխելով խարդախությունը:

Մասամբ գնորդի իրավունքները պաշտպանված են, երբ նա երաշխիքային պայմանագիր է կնքում և իր անունից պաշտոնապես մարում է վաճառողի վարկը։ Այսպիսով, նա իրավունք ունի պահանջել վերադարձնել պարտքը։

Գործարքը կարող է իրականացվել երկու եղանակով, որից հետո գնորդն առանց ծանրաբեռնվածության ստանում է բնակարանի սեփականությունը.

1. Անշարժ գույքից գրավի հեռացում մինչև սեփականության իրավունքը գնորդին փոխանցելը

Ստանալով գործարքի վերաբերյալ բանկի համաձայնությունը՝ գնորդը բնակարանի գումարը տեղադրում է պարտատեր բանկի 2-րդ դեպոզիտային արկղում: Մեկում նա դնում է հիփոթեքի պարտքի չափը, իսկ մյուսում՝ մնացած միջոցները։ Դրանից հետո միայն կնքվում են առքուվաճառքի պայմանագրերը և դիմումները ներկայացվում գրանցման պալատ։ Գնորդի գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթեր ստանալուց հետո բանկը կարող է դեպոզիտից վերցնել վարկի մարման գումարը: Վաճառողին մնում է 2-րդ խցից մնացած գումարը, որը նա կարող է տնօրինել իր հայեցողությամբ։

1. Առուվաճառքի պայմանագրի նախնական գրանցում

Նախապես կնքելով առքուվաճառքի պայմանագիր՝ գնորդը վաճառողին տալիս է կանխավճար վարկի մնացորդի չափով: Այս գումարով վաճառողը մարում է վարկը։ Այնուհետեւ բանկը հանում է բեռը բնակարանից՝ նրան տալով փաստաթուղթ, որ հիփոթեքը վճարված է։ Այնուհետև, սեփականության իրավունքը գրանցվում է FMS-ում գնորդի համար, որն այնուհետև վճարում է վաճառողին մնացած գումարը և մտնում բնակարանի սեփականատիրոջ իրավունքների մեջ:

Փոխառուի փոխարինում

Թեև հազվադեպ է, բայց բանկը կարող է փոխարինել վարկառուին: Պատճառը կարող է լինել սկզբնական վարկառուից առաջացած մարումների հետ կապված խնդիրները: Ամենատարածված տարբերակն այն է, երբ գնորդը վարկ է վերցնում նույն բանկից։ Պատճառները բացատրելուց հետո նոր վարկառուի փաստաթղթերով միջնորդություն է ներկայացվում պարտատիրոջը։ Փաթեթը լիովին համապատասխանում է այն փաթեթին, որն ուներ վաճառողը, երբ նա դիմել էր վարկ ստանալու համար: Այն ներառում է անձը հաստատող փաստաթղթեր, ֆինանսական վիճակ, օրինական կարողություն և ընտանեկան կարգավիճակ:

Այս դեպքում հիփոթեքային պարտավորությունները վաճառվում են. Վաճառողին փոխհատուցման չափը սակարկվում է առանձին։ Սխեման կիրառվում է, եթե գնորդը չունի բավարար միջոցներ մնացած վարկը վճարելու համար։

Բանկը միշտ չէ, որ համաձայնում է հաստատել նոր վարկառու, քանի որ այն կարող է բավարար եկամուտ չունենալ:

Դրական որոշմամբ նոր վարկառուի հետ կնքվում է վարկային պայմանագիր և միջոցներ են հատկացվում վաճառողի պարտքը մարելու համար։ Այնուհետև հիփոթեքը և գույքային իրավունքները վերագրանցվում են նոր սեփականատիրոջը:

Կուտակված տոկոսները վճարում է վաճառողը, քանի որ դրանք կապված չեն բնակարանի արժեքի հետ։ Սա վարկի դիմաց բանկին վճարումն է:

Երբ տան ընթացիկ արժեքը գերազանցում է պարտքի և մարված վարկի չափը, դրանց միջև եղած տարբերությունը վճարվում է վաճառողին: Որոշ դեպքերում նրա համար ձեռնտու է դառնում, եթե անշարժ գույքը թանկացել է։

Իրավիճակը կարող է տարբեր լինել, երբ տան գնորդը վարկ է ստանում այլ բանկից: Այս դեպքում վաճառողի պարտատերը միշտ չէ, որ համաձայն է նման գործարքի, քանի որ այն ձեռնտու չէ նրա համար տոկոսների պակասի պատճառով։

Ծայրահեղ դեպքը պարտատիրոջ կողմից բնակարանի բռնի վաճառքն է. Բայց սա բանկի կողմից ձեռնարկված ծայրահեղ միջոց է, երբ բնակարանի սեփականատերը չի կարողանում մարել հիփոթեքը և գտնել նոր վարկառու։ Այս դեպքում բանկը միակողմանիորեն փնտրում է բնակարանի նոր գնորդ՝ մտնելով գրավառուի իրավունքները։ Եթե ​​դրա վաճառքից ստացված գումարը չի ծածկում պարտքի չափը, ապա վարկառուն պարտավոր է ավելացնել բացակայող միջոցները։ Այս մեթոդը նրա համար ամենաանբարենպաստն է և դրան չպետք է հասնի։

Բնակարանի ծանրաբեռնվածությամբ գնելու բնորոշ առանձնահատկությունները

Բանկի կողմից գրավադրված տուն վաճառելը լավ տարբերակ է: Բոլոր գործառնությունների համապատասխանության ճիշտությունը վերահսկվում է բանկի կողմից: Գործարք կնքելիս հաշվի առեք հետևյալը.

• Բանկը պետք է նախապես տեղեկացված լինի:
• Ավելի լավ է վճարումներ կատարել բանկի միջոցով։ Եթե ​​դրանք գտնվում են վաճառողի և գնորդի միջև, ապա պետք է ստացվեն բոլոր գումարների անդորրագրերը:
• Ավանդի դուրսբերման պայմանները պարտադիր են:
• Գործարքի պայմանները գրավոր համաձայնեցվում են բոլոր կողմերի կողմից:

Եզրակացություն

Բնակարանի ծանրաբեռնվածությամբ վաճառքը սովորականից տարբերվում է պարտատեր բանկի տեսքով գործարքում երրորդ անձի առկայությամբ։ Ռուսաստանի օրենսդրությունն արգելում է վաճառել միայն այն բնակարանները, որոնք բռնագրավվել են կամ գտնվում են վթարային շենքում:

Եթե ​​դեռ հարցեր ունեք հիփոթեքով ծանրաբեռնված անշարժ գույքի վաճառքի վերաբերյալ, ապա մեր հերթապահ իրավաբանը պատրաստ է ձեզ անվճար խորհուրդ տալ անմիջապես կայքում։ Պարզապես տվեք ձեր հարցը ստորև բերված ձևով և սպասեք պատասխանի:

Վերջին թարմացումը՝ 20.08.2018

Հարց:

Հիփոթեքով բնակարան եմ գնել։ Կարո՞ղ եմ վաճառել այն, եթե վարկը դեռ չի մարվել, և բնակարանը գրավադրված է բանկում: Ինչպե՞ս դա անել:

Պատասխան.

Հիփոթեքով նման բնակարան ես գնում, սկսում ես վարկը փակել, հետո՝ բամ! Ընտանիքի հավելում. Կամ տեղափոխվել այլ քաղաք: Կամ աշխատանքից ազատվել են։ Կամ, ընդհակառակը, հանկարծ նոր աշխատավայրում աշխատավարձի բարձրացում ստացաք և որոշեցիք ձեր սեփական տունը կառուցել: Ընդհանուր առմամբ, պլանները կտրուկ փոխվել են, և դուք 15 տարով վարկ ունեք բնակարանի համար... Ի՞նչ անել: Պետք է ինչ-որ կերպ ազատվել այս բեռից։ Խելամիտ հարց է առաջանում. Հնարավո՞ր է վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը, եթե այն գրավադրված է բանկում.

Պատասխանում ենք՝ հնարավոր է։ Եվ նույնիսկ մի քանի առումներով: Բայց այստեղ դժվարություններ կան։ Ո՞րը: Հիմա մենք ձեզ ամեն ինչ ցույց կտանք: Բայց նախ մի բան ճշտենք.

Հիփոթեքով բնակարանի վաճառքկարող է տեղի ունենալ որպես առաջնայինբնակարանային շուկա, և երկրորդական. Ին «առաջնային» սեփականատիրոջ բնակարան կառուցվող տանը դեռ չունի սեփականության իրավունքներ , ուստի նա կարող է վաճառել միայն իրը պահանջի իրավունքներ նրա վրա . Վրա «երկրորդային» սեփականատերն արդեն վաճառում է իր գույքը. Երկու դեպքում էլ գործողության սկզբունքը նույնն է, սակայն առաջնային շուկայում բնակարան վաճառելու համար, բացի պարտատեր բանկի համաձայնությունից, անհրաժեշտ կլինի նաև համաձայնություն. մշակող.

Ինչպե՞ս վաճառել հիփոթեքային բնակարան, որը գրավադրված է բանկում:

- Ինչպե՞ս վաճառել հիփոթեքային բնակարան ամուսինների ամուսնալուծության ժամանակ:

Եթե ​​ամուսինները հիփոթեքով բնակարան են գնել, այնուհետև ամուսնալուծվել նախքան վարկը մարելը, ապա նրանք ստիպված կլինեն կիսել ոչ միայն, այլև ընդհանուր պարտքերը։ Բանկի նկատմամբ պարտքային պարտավորությունների բաժանումը կարող է տեղի ունենալ միայն հենց բանկի մասնակցությամբ, քանի որ նրա համար պարտապան ամուսինների ամուսնալուծությունը հիմք չէ վարկային պայմանագրի պայմանները փոխելու համար։

Հիփոթեքային վարկի վերադարձման պայմանները հնարավոր է փոխել միայն հենց բանկի համաձայնությամբ, և միայն այն դեպքում, եթե այն բավարարվի առանձին ամուսինների վճարունակությամբ: Ամուսիններն իրենք, սակայն, իրենց համաձայնությամբ իրավունք չունեն ( իրենց միջև) փոխել վարկի մարման կարգը. Իսկ եթե ամուսինների գույքի ու պարտքերի բաժանումը տեղի ունենա դատական ​​կարգով, ապա բանկը կլինի այս քաղաքացիական գործընթացի մասնակիցը։

Ամուսինների ամուսնալուծությունից հետո հիփոթեքային բնակարանի վաճառք ( համավարկառուներ) հնարավոր է նաև միայն պարտատեր բանկի համաձայնությամբ, օրինակ՝ օգտագործելով վերը թվարկված մեթոդներից մեկը: Որպես այլընտրանք, ամուսինների և բանկի փոխադարձ համաձայնությամբ ամուսիններից մեկը կարող է հրաժարվել գրավադրված գույքի իրենց մասնաբաժնից ( բնակարաններ) և համապատասխանաբար պարտքի իր մասից:

- Հնարավո՞ր է հիփոթեքային բնակարան վաճառել հիփոթեքով։

Խոսքը վերաբերում է այն դեպքին, երբ Գնորդը նաև հիփոթեքային վարկատու է և ունի հաստատված վարկ այլ բանկից։ Այսինքն՝ գրավադրված բնակարանը վաճառվում է Գնորդին, ով ինքն է օգտագործում վարկի միջոցները։ Սա նույնպես հնարավոր է գրավառու բանկի համաձայնությամբ).

Գնորդը, ստանալով վարկի հաստատում իր բանկից, ընտրում է այլ բանկում գրավադրված հիփոթեքային բնակարան։ Այնուհետև Գնորդի բանկից հիփոթեքային վարկը մարում է Վաճառողի բանկին ունեցած պարտքի մնացորդը, և մնացորդը փոխանցվում է հենց Վաճառողին: Այս դեպքում բնակարանի հիփոթեքային ծանրաբեռնվածությունը փոխանցվում է ( վերագրանցվել է) Վաճառողի բանկից Գնորդի բանկ: Փաստորեն, հիփոթեքային բնակարանը հիփոթեքով վաճառելիս տեղի է ունենում օն-վարկավորում՝ պարտքի և գրավի փոխանցմամբ այլ բանկի։

– Ի՞նչ ռիսկեր է սպառնում գնորդի համար հիփոթեքային բնակարան գնելիս:

Գնորդի համար կարող են լուրջ ռիսկեր առաջանալ, եթե նա շեղվի վերը նշված կանոններից հիփոթեքային բեռով բնակարան գնելու համար։ Օրինակ, եթե Գնորդը չափից շատ կանխավճար է վերցնում հիփոթեքը մարելու համար, և բանկի հետ համաձայնեցնելուց հետո Վաճառողը հրաժարվում է վաճառել չբեռնված բնակարանը ( ասում են՝ կներես, ախպեր Գնորդ, հետո փողը կվերադարձնեմ քեզ, թե չէ դժվարանում էի բանկին վարկ վճարել - շնորհակալություն օգնության համար).

Ի՞նչ հարկեր պետք է վճարեք հիփոթեքային բնակարան վաճառելիս:

Այստեղ հարկումը նույնն է, ինչ սովորական բնակարան վաճառելիս ( դրանք. առանց վարկի և առանց գրավի) Եթե ​​հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելու և դրա հետագա վաճառքի գործարքների արդյունքում սեփականատերը շահույթ է ստանում, ապա նա պետք է վճարի. անձնական եկամտահարկ - 13%. Բայց նա կարող է այս հարկը նվազեցնել կամ նույնիսկ զրոյացնել՝ դիմելով հարկային նվազեցումներ.

«ՌԻԵԼՏՈՐԻ ԳԱՂՏՆԻՔՆԵՐԸ».

Բնակարան գնելու և վաճառելիս գործողությունների մանրամասն ալգորիթմը ներկայացված է ինտերակտիվ քարտեզում: Այն կբացվի թռուցիկ պատուհանում»:> ՔԱՅԼ-ՔԱՅԼ ՀՐԱՀԱՆՄԱՆՆԵՐ (կբացվի թռուցիկ պատուհանում).

Հիփոթեքով բնակարան վաճառքի հանելու հնարավորության հարցը շատ կարևոր է։ Հիփոթեքային անշարժ գույքի որոշ սեփականատերեր բախվում են ֆինանսական դժվարությունների. նրանց համար ամսական վճարումները դառնում են անտանելի։ Մյուսները ցանկություն ունեն ավելի ընդարձակ բնակարաններ գնելու: Իսկ մյուսները պարզապես կցանկանային գումար աշխատել հիփոթեքով:

Այս և այլ գործոնները ստիպում են սեփականատիրոջը մտածել հիփոթեքային բնակարան վաճառելու մասին: Բայց չէ՞ որ բնակելի տարածքն ամբողջությամբ նրանց չի պատկանում։ Այսպիսով, հնարավո՞ր է վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը։

Նրանք, ովքեր մտահոգված են այս հարցով, կարող են հանգիստ արտաշնչել՝ հիփոթեքային անշարժ գույքը կարող է վաճառվել ընթացիկ 2020 թվականին։ Միայն վաճառքի ընթացակարգը պետք է իրականացվի գրագետ՝ առաջնորդվելով սահմանված կանոններով։ Հիփոթեքային վարկավորմանը վերաբերող Դաշնային օրենքի 29-րդ և 33-րդ հոդվածները վարկառուին իրավունք են տալիս շահագործել և վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը:

Միևնույն ժամանակ, հիփոթեքային բնակարանի սեփականատերը պետք է հիշի հիմնական կանոնը. նա իրավունք չունի բնակարանի հետ գործարքներ կատարել (ներառյալ վաճառքը) առանց վարկային հաստատության համաձայնության: Հակառակ դեպքում անշարժ գույքի նկատմամբ բոլոր իրավունքները փոխանցվում են բանկին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-րդ հոդված):

Ինչպե՞ս վաճառել հիփոթեքային բնակարան:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու չորս եղանակ կա.

1. Վարկի վաղաժամկետ մարում.
2. Ինքնավաճառք.
3. Վաճառք բանկի օգնությամբ։
4. Պարտքային պարտավորությունների վաճառք.

Վաղաժամկետ մարում

Այս մեթոդը ներառում է գնորդի որոնում, ով կհամաձայնի տուն գնել ծանրաբեռնվածությամբ և վաճառողին գումար տա մնացած պարտքը ժամանակից շուտ մարելու համար: Նման գնորդ գտնելը հեշտ չէ. բնակարանը ծանրաբեռնելը հաճախ վախեցնում է պոտենցիալ գնորդներին:

Հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման սխեման տեղին է կառուցվող բնակարանների վաճառքի համար: Լավ դասավորությամբ նոր շենքերում բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն, և բարեխիղճ կառուցապատողը սովորաբար վերջ չունի գնորդների համար այն բնակարանների համար, որոնք գտնվում են շինարարության վերջնական փուլում:

Ինչպե՞ս է ընթանում հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման սխեմայով բնակարան վաճառելու կարգը: Առաջին քայլը բանկի համաձայնությունը ստանալն է:Վարկառուն պետք է նշի վարկի վաղաժամկետ մարման պատճառը, քանի որ դա այնքան էլ ձեռնտու չէ բանկի համար։ Ընթացակարգի հետագա քայլերը.

1. Վարկի գումարի որոշում.
2. Վարկառուի և գնորդի միջև պայմանագրի կազմում (նոտարի կողմից վավերացված).
3. Վարկառուի և ընտանիքի բոլոր անդամների (ներառյալ անչափահասների) քաղվածք հիփոթեքային բնակարանից:
4. Հիփոթեքն ամբողջությամբ մարելու համար անհրաժեշտ չափով ավանդի ներդրում.
5. Հիփոթեքի փակում և ծանրաբեռնվածության հանում բնակարանից.
6. Վերջնական փուլ՝ գրանցման պալատում բնակարանի սեփականության իրավունքի փոխանցման վերագրանցում։

ինքնավաճառք

Հիմնական առաջարկությունը վաճառողին. Դուք չպետք է թաքցնեք պոտենցիալ գնորդից այն փաստը, որ վաճառվող գույքը երաշխավորված է բանկի կողմից:Նման վարքագիծը կդիտարկվի որպես գնորդին խաբեության մեջ ներգրավում:

Գործարքն ինքնին պարզ է. Գլխավորը՝ ամեն ինչ անել օրենքով։Ենթադրենք, գնորդին դուր է եկել բնակարանը և որոշել է գնել այն՝ իմանալով, որ գույքը գտնվում է ծանրաբեռնվածության տակ։ Գործարքի հաջորդ քայլը հետևյալն է.

1. Գնորդը դիմում է պարտատիրոջը՝ գրավը մարելու ցանկությամբ։
2. Բանկի աշխատակիցները նրա հետ կնքում են նախնական առքուվաճառքի պայմանագիր և վավերացնում փաստաթուղթը նոտարական կարգով։
3. Գնորդը պարտքը մարելու համար անհրաժեշտ գումարը ավանդադրում է բանկային մի խցում, մնացած գումարը վարկառուի համար՝ մեկ այլ բանկում:
4. Բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն.
5. Rosreestr-ում առուվաճառքի պայմանագիր է կնքվում:
6. Բանկն ու վարկառուն փողով մուտք են գործում խցեր։

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառք բանկի կողմից

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի համար այս սխեման օգտագործելիս բանկը այլևս հանդես չի գալիս որպես արտաքին դիտորդ: Նա գործարքը կատարում է սկզբից մինչև վերջ, թողարկում է իր խուցը, զբաղվում է բոլոր փաստաթղթերով։ Վաճառողից պահանջվում է միայն ստորագրություն:Բանկի աշխատակիցներն ինքնուրույն կկապվեն Ռեգպալատայի հետ:

Հիփոթեքային տան գնորդը գումար է դնում վարկատուի պահատուփում և տան արժեքի և հիփոթեքային պարտքի տարբերությունը դնում է մեկ այլ պահատուփի մեջ: Այնուհետև, բանկը տեղեկացնում է Regpalata-ին վարկի վճարման մասին, և ծանրաբեռնվածությունը հանվում է վաճառքի օբյեկտից։

Նման սխեման այնքան էլ ձեռնտու չէ վարկառուին՝ բանկը առանձնապես շահագրգռված չէ բնակարանն ավելի թանկ վաճառել։ Նրա համար կարեւոր է պարտքի մարումը, ուստի բավական է, որ պարտքի չափը նման լինի բնակարանի արժեքին։

Պարտքի վաճառք

Այս մեթոդը ենթադրում է վարկառուի կողմից բանկին իր պարտքային պարտավորությունների վաճառքը: Այս դեպքում հիփոթեքային վարկը վերաթողարկվում է նոր վարկառուի:Բանկը գնորդի հետ պայմանագիր է կնքում վարկի մնացած մասը նրան փոխանցելու վերաբերյալ: Այսպիսով, նոր վարկառուն դառնում է հիփոթեքային բնակարանի սեփականատերը և վարկի պարտապանը:

Շատ գնորդներ իրենք են ցանկանում գնել բեռի տակ գտնվող բնակարան, քանի որ հիփոթեքային անշարժ գույքը հաճախ առաջարկվում է ավելի ցածր գնով: Նման գնորդների համար հիփոթեքային վարկ ստանալու կարգը գրեթե նույնն է, ինչ ստանդարտը.

• Թեկնածուն տրամադրում է փաստաթղթերի փաթեթ հիփոթեքային վարկի դիմումը քննարկելու համար:
• Հաստատվելու դեպքում կատարվում է ձեռք բերված գույքի գնահատում:

Rosreestr-ում գրավի վերագրանցումն իրականացվում է բացառապես բանկի կողմից: Վարկառուին անհրաժեշտ է միայն ստորագրել պարտքային պարտավորության զիջման մասին փաստաթուղթ:

Վարկի վերաթողարկման դեպքում որպես գնորդ կարող է հանդես գալ նաև մեկ այլ վարկային կազմակերպություն: Նման իրավիճակում հիփոթեքային վարկը փոխանցվում է այն բանկին, որը տրամադրել է նոր վարկը՝ հինը մարելու համար։ Մեր օրերում դա բավականին տարածված երևույթ է, քանի որ ամեն տարի բանկերը նվազեցնում են վարկի տոկոսները։ Իսկ վարկառուն, ով գտել է ավելի ընդունելի տոկոսադրույքով կամ ավելի լոյալ պայմաններով բանկ, վերաֆինանսավորում է հիփոթեքը՝ պարտքը փոխանցելով այլ վարկային հաստատության։

Վարկառուները շահում են այս ընթացակարգից: Սակայն ոչ բոլոր բանկերն են համաձայն նման գործարքի. որոշ բանկեր թույլ չեն տալիս վերաֆինանսավորել որևէ պատրվակով, մյուսները վարկառուի նկատմամբ տույժեր են սահմանում, որոնք երբեմն հասնում են զգալի չափերի։

Հարկային պարտավորություններ

Հիփոթեքային բնակարան վաճառողը պետք է հաշվի առնի մեկ նրբերանգ. եթե գույքը պատկանում է իրեն 3 տարուց պակաս և վաճառվում է ավելի թանկ, նա ստիպված կլինի հարկ վճարել բնակարանի վաճառքից (13%):

Ռազմական հիփոթեքով ձեռք բերված անշարժ գույքի վաճառքի նրբությունները

Օրենքի համաձայն, նպատակային բնակարանային և հիփոթեքային վարկերի միջոցով ձեռք բերված բնակարանները, մինչև վարկի ամբողջական մարումը, գրավ է ոչ միայն վարկային հաստատությունից, այլև Ռուսաստանի Դաշնության պաշտպանության նախարարության կողմից:

Բնակարանից ծանրաբեռնվածությունը կհեռացվի միայն վարկի ամբողջական մարումից և վարկառուի 20 տարվա սպասարկման ժամկետը լրանալուց հետո: Նման բնակարանի վաճառքի սխեման սովորաբար ներառում է CHL-ի մարման համար միջոցների որոնում:

Գործարքի ալգորիթմը հետևյալն է.

1. Վաճառողը բանկին և «Ռոսվոենիպոտեկային» տեղեկացնում է գույքը վաճառելու և ծանրաբեռնվածությունը հանելու ցանկության մասին:
2. Նշում է բանկում պարտքի չափը:
3. Վերադարձնում է պարտքի գումարը:
4. Գտնում է գնորդ տան համար.
5. Ստանում է ծանրաբեռնվածությունը հանելու մասին փաստաթուղթ.
6. Ստանում է Rosreestre-ում սեփականության իրավունքի մասին փաստաթուղթ:
7. Բնակարանի վաճառք սովորական եղանակով.

Կարևոր է. Rosvoenipoteka-ի պարտքը մարելու համար (ինչպես նաև քաղաքացիական հիփոթեքի դեպքում պարտատեր բանկի պարտքի մի մասը մարելու համար), կարող եք օգտագործել ստացված միջոցները որպես մայրական կապիտալի մաս:

Տեսանյութ՝ հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի կարգ

Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի փաստաթղթեր

Հիփոթեքային բնակարանների վաճառքի ընթացակարգի իրականացում պահանջում է վարկառուից պատրաստել փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթ. Ի՞նչ է այն ներառում:

• վճարունակությունը հաստատող փաստաթուղթ.
• գնորդի հետ առքուվաճառքի պայմանագիր.
• վարկի գծով պարտքի բացակայության վկայագիր.
• հիփոթեք վարկի վրա;
• փաստաթուղթ, որը հաստատում է գնորդի կողմից անշարժ գույքի համար միջոցների փոխանցումը, որն օգտագործվելու է վարկի մնացորդը մարելու համար.
• բնակարանը ծանրաբեռնվածությունից հանելը հաստատող փաստաթուղթ.

Այսպիսով, հնարավոր է վաճառել բնակարան, որը գտնվում է հիփոթեքով։ Եվ նույնիսկ մի քանի առումներով: Գլխավորը ընթացակարգը ճիշտ իրականացնելն է՝ ոչինչ չթաքցնելով ոչ բանկից, ոչ գնորդից։

Անտանելի դարձած հիփոթեքային վարկը մարելիս ավելորդ չի լինի իմանալ, թե ինչպես վաճառել բնակարանը հիփոթեքով: Շատ վարկառուների համար անսպասելի տեղեկատվություն կլինի այն մասին, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել հիփոթեքով և միաժամանակ գումար վաստակել:

Առանց բանկի թույլտվության չի կարող վաճառվել ծանրաբեռնված անշարժ գույքը: Երբ հիփոթեքային վարկավորումը, համաձայն Արվեստի. 29 և Արվեստ. «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 33-ը, փոփոխված 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-F3, վարկառուն իրավունք ունի միայն օգտագործել գրավադրված գույքը և պարտավոր է այն պահել պատշաճ վիճակում։ .

Իսկ դրա կորուստը կամ վաճառքը երրորդ անձանց անօրինական է։ Տեղի ունեցած իրադարձությունը լուծվում է գրավառուի (այսինքն՝ բանկի) օգտին` համաձայն Արվեստի: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-303. Բայց կան մի շարք դեպքեր, երբ բանկը կարող է կիսով չափ ընդառաջել վարկառուին և թույլատրել գրավադրված բնակարանի վաճառքը։

Ինչու՞ են ուզում հիփոթեքով բնակարան վաճառել.

Պատճառները, թե ինչու վարկառուն սկսում է մտածել, թե ինչպես վաճառել բնակարան հիփոթեքով, կարելի է բաժանել 3 խմբի.

1. վարկը մարելու համար բավարար եկամուտ կորցնելու դեպքում.
2. եթե ավելի ընդարձակ բնակարան գնելու անհրաժեշտություն կա.
3. եթե ցանկանում եք վաստակել հիփոթեքով:

1. Եթե ​​դուք կորցնում եք բավականաչափ եկամուտ վարկը մարելու համար

   Ոչ ոք պաշտպանված չէ կայուն ֆինանսական եկամուտի կորստից։ Անհնար է կանխատեսել, թե ինչ կլինի մի քանի տարի հետո։ Իսկ վճարումները խիստ կարգով պետք է կատարվեն ամեն ամիս՝ ամբողջությամբ և ժամանակին, անկախ ցանկացած իրավիճակից։

   Հետևաբար, «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի համաձայն, «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի համաձայն բանկին վերջնականապես մարելու համար բանկին վերջնականապես մարելու ցանկությունը հնարավորինս շուտ վաճառելու ցանկությունը:

2. Եթե ​​Ձեզ անհրաժեշտ է ավելի ընդարձակ բնակարան

   Օրինակ՝ երիտասարդները ակտիվորեն բարձրանում են կարիերայի սանդուղքով, ամուսնանում/ամուսնանում են, երեխաներ ունենում։ Գրավադրված բնակարանը դառնում է «փոքր». Այս վարկառուներից շատերը մտածում են հիփոթեքային բնակարան վաճառելու, իսկ հետո ավելի մեծ բնակարան գնելու մասին:

   Բանկին արգելված չէ երկրորդ հիփոթեքը վերցնել ավելի մեծ բնակարանի վրա, եթե երիտասարդ ընտանիքի եկամուտը թույլ է տալիս վճարումներ կատարել միանգամից երկու երկարաժամկետ վարկի դիմաց: Այս տարբերակը պահանջում է կանխավճար:

3. Եթե ​​ցանկանում եք վաստակել հիփոթեքով

   Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվել կառուցվող շենքում բավականին վաղ փուլում, ապա շինարարության ավարտին դրա գինը զգալիորեն բարձրանում է և որոշ դեպքերում ավելին, քան ծածկում է հիփոթեքի հետ կապված բոլոր ծախսերը:

   Համատեղ շինարարության մասնակիցները փորձում են վաճառել իրենց բնակարանը նախքան տունը շահագործման հանձնելը, քանի որ շատ ավելի հեշտ է վերահանձնման պայմանագիր կնքելը, քան ավարտված բնակարանի նախագծով զբաղվելը (եթե, իհարկե, նպատակը եղել է գումար վաստակելը: սկիզբ):

   Բայց պատահում է նաև, որ կառուցվող բնակարանների կարիքը վերացել է, և վարկառուն մտածում է այն իր համար առավելագույն օգուտով վաճառելու մասին։ Սրանք բացառիկ դեպքեր են։

   Երկրորդ տունը վաճառելիս վարկառուն պետք է նվազեցնի դրա շուկայական արժեքը, քանի որ շատ քիչ մարդիկ կան, ովքեր ցանկանում են ներգրավվել բանկային գրավի հետ:

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելու բանկի համաձայնությունը

Հիփոթեքով գնված բնակարանը պարտապանի սեփականությունն է, սակայն այն վաճառելու համար անհրաժեշտ է ստանալ բանկի համաձայնությունը։

Մի կողմից,բանկը շահագրգռված է վարկի ամբողջական մարմամբ և չպետք է միջամտի գրավադրված անշարժ գույքի վաճառքին, եթե վարկառուն այլևս չի կարող կրել հիփոթեքի պարտքային պարտավորությունները:

Մյուս կողմից , գրավադրված անշարժ գույքի վաճառքը թույլատրելիս բանկը կորցնում է իր հնարավոր շահույթը՝ կապված այս գույքի գնման համար տրված փոխառու միջոցների օգտագործման տոկոսների վճարման հետ:

Եթե ​​կնքված պայմանագրով նախատեսված է բնակարանի ծանրաբեռնվածությամբ վաճառելու հնարավորությունը, ապա բանկը չի կարող հրաժարվել։ Որպեսզի վարկառուները չչարաշահեն այս հնարավորությունը, հիփոթեքային բնակարանի վաճառքն ուղեկցվում է էական տույժերի ու պաշտպանական միջնորդավճարների սահմանմամբ։

Չգիտե՞ք ձեր իրավունքները:

Բայց դրանք անհամեմատելի են հիփոթեքային վճարումների դադարեցման հնարավոր հետևանքների հետ։ Եթե ​​վարկառուն օբյեկտիվորեն այլևս չի կարող կանոնավոր կերպով վճարել վարկը, նա չպետք է հետաձգի վաճառքը, ավելի խելամիտ է իրավիճակը կարգավորել մինչև դատավարությունը:

Ինչպե՞ս կարող եմ բնակարան վաճառել հիփոթեքով:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու համար հնարավոր են հետևյալ տարբերակները.

1. Վաղաժամկետ մարում. Վարկառուն գտնում է գնորդ, ով համաձայնում է բնակարան ձեռք բերել ծանրաբեռնվածությամբ, և նրանից ստանում է հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման համար անհրաժեշտ գումարը:
2. ինքնավաճառք. Բանկը գնորդի հետ կնքում է գրավոր պայմանագիր բնակարանի հետագա գնման վերաբերյալ: Գնորդը մարում է հիփոթեքը, վարկառուն ստանում է պարտքի բացակայությունը հաստատող վկայագիր և ինքնուրույն հանում է ծանրաբեռնվածությունը:
3. Վաճառվում է բանկի հետ. Գնորդը վճարում է անհրաժեշտ գումարը հիփոթեքը մարելու և երկու դեպոզիտով բնակարան գնելու համար։ Բանկը զբաղվում է բուն ծանրաբեռնվածության վերացմամբ։
4. Պարտքի վաճառք. Գնորդի համար, ով ցանկանում է նաև ապառիկ հիփոթեքային բնակարան ձեռք բերել, գործում է վարկավորման սխեման:

Վաղաժամկետ մարում

Նման սխեմային համաձայնող գնորդ գտնելը բավականին դժվար է։ Բնակարանի ծանրաբեռնվածությունը վախեցնում է, մանավանդ, որ երկրորդային շուկայում միշտ կան օրինականորեն մաքուր այլընտրանքային առաջարկներ։

Հիմնականում վաղաժամկետ մարման սխեմային կիրառվում է կառուցվող բնակարանների հիփոթեքով։ Ժամանակակից հատակագծով նորակառույց շենքերի բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն, իսկ շինարարության վերջնական փուլում բարեխիղճ կառուցապատողը անվճար տարբերակներ չունի։

Բնակարանի պոտենցիալ գնորդը նոտարի կողմից վավերացված վարկառուի հետ լրացուցիչ պայմանագրով բանկում հիփոթեքն ամբողջությամբ մարելու համար անհրաժեշտ ավանդ է կատարում:
Հիփոթեքը փակելուց և ծանրաբեռնվածությունը հանելուց հետո (սովորաբար դա տևում է 5 աշխատանքային օր), բնակարանի վաճառողն ու գնորդը այցելում են գրանցման պալատ և վերստին կատարում ընդհանուր շինարարական պայմանագիրը կամ կնքում առքուվաճառքի պայմանագիր:

ինքնավաճառք

Պոտենցիալ գնորդից մի թաքցրեք, որ բնակարանը բանկի բեռի տակ է։ Եթե ​​տեղեկություններ ես տալիս մաս-մաս, իսկ մանրամասների մասին լռում ես, ապա գնորդի մոտ կարող է տպավորություն ստեղծվել, որ նա ներգրավված է ինչ-որ հնարամիտ խարդախության մեջ։

Իրականում ամեն ինչ պարզ է. Բնակարանը դիտելուց հետո գնորդը պետք է կապ հաստատի բանկի հետ և արտահայտի ավանդը մարելու ցանկություն: Բանկի աշխատակիցները նրա հետ կկազմեն նախնական առքուվաճառքի պայմանագիր և կհաստատեն այն նոտարական կարգով:

Վարկառուի պարտքը մարելու համար անհրաժեշտ գումարը գնորդը դնում է մի դեպոզիտային արկղում, որը մնում և ժամկետանց է վարկառուի գործարքից հետո` մյուսում:
Բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն և կնքվում է առքուվաճառքի պայմանագիր։ Բանկը և վարկառուն մուտք են ստանում իրենց բջիջները միայն Rosreestr-ի հետ առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումից և գրանցումից հետո:

Վաճառվում է բանկի հետ

Ժամանակի սղության կամ բացակայության դեպքում (բնակավայրի փոփոխության կամ երկարատև գործուղման ժամանակ) վարկառուն կարող է գրավադրված բնակարանի վաճառքն ամբողջությամբ տեղափոխել բանկի աշխատակիցների ուսերին։

Այս դեպքում միայն բանկը և գնորդն են զբաղվում ծանրաբեռնվածության վերացումով, վարկառուի ներկայությունը պարտադիր չէ։ Գործարքի մնացած մասը (առկայության դեպքում) դրա գրանցումից հետո վարկառուն ցանկացած պահի կարող է վերցնել բանկի ավանդատուփից:

Պարտքի վաճառք

Հիփոթեքային բնակարանները, որոնք վաճառվում են բանկի կողմից, իրենց նվազեցված արժեքով գրավում են նաև հիփոթեք վերցնել ցանկացողներին։

Նրանց համար հիփոթեքային վարկ ստանալու կարգը շատ չի տարբերվում ստանդարտից.

• Նմանատիպ փաստաթղթերի փաթեթ տրամադրվում է գնորդին որպես պոտենցիալ վարկառու դիտարկելու համար.
• հաստատման դեպքում ձեռք բերված անշարժ գույքը գնահատվում և ապահովագրվում է «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի սահմանված դրույթներին համապատասխան, 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-F3 փոփոխված:

Նոր սեփականատիրոջ կապակցությամբ Rosreestr-ում ծանրաբեռնվածության վերագրանցումն իրականացնում է հենց բանկը: Վարկառուին անհրաժեշտ է միայն լրացուցիչ պայմանագիր կնքել պարտքային հանգամանքի զիջման վերաբերյալ։

Բնակարանի վաճառքի ընթացակարգը տևում է մոտ 3 շաբաթ (5 աշխատանքային օր՝ ծանրաբեռնվածությունը հանելու և մոտ 2 շաբաթ՝ առքուվաճառքի գործարքն ավարտելու համար):