Ar galima išnuomoti kambarį be kaimynų leidimo? Kambario ir dalies nuomos bute taisyklės pagal nuomos sutartį: ar reikalingas kaimynų sutikimas? ○ Nuomininkų tyrimas

Mūsų straipsnis skaitytojui papasakos, kaip teisingai išnuomoti kambarį, nepažeidžiant įstatymų ir nepakliūvant į sukčių gudrybes. Svarstysime įvairius būsto nuomos variantus, būdus, kaip rasti klientų ir išspręsti mokesčių mokėjimo klausimą.

Kam naudinga nuomotis ir išsinuomoti kambarį?

Atskiro buto nuoma šiandien yra brangi. Ne visi gali sau leisti tokį „malonumą“. Todėl daugelis piliečių yra suinteresuoti išsinuomoti tik vieną kambarį. Kartu jie sutinka gyventi su buto savininku ar kitais nuomininkais. Tokie pasiūlymai itin aktualūs studentams ir nerezidentams, atvykstantiems dirbti.

Išnuomoti vieną kambarį bute yra taip pat pelninga, kaip ir jį išsinuomoti. Gyvendamas didelėje gyvenamojoje patalpoje savininkas gali užimti tik vieną kambarį, o likusius palikti tuščius. Tai kam pilnai mokėti už komunalines paslaugas? Galite sumažinti šias išlaidas išnuomodami laisvus kambarius ir vis tiek uždirbkite daug pinigų.

Paprastai vieniši pensininkai nuomoja kambarius. Rečiau pasitaiko iniciatyvių piliečių, turinčių keletą nekilnojamojo turto. Jiems nuoma tampa puikiu priedu prie pensijos ar atlyginimo.

Būdai išsinuomoti kambarį

Yra du būdai išsinuomoti kambarį:

1. Per nekilnojamojo turto agentūrą.
2. Savarankiškai.

Nekilnojamojo turto agentas padės ne tik surasti tinkamą nuomininką, bet ir sutvarkyti dokumentines nuomos detales. Buto savininkas turės sudaryti sutartį su klientu, standartines formas užpildys ir patvirtins nekilnojamojo turto agentūros darbuotojai. Taigi susitarimas įgis oficialią formą. Ateityje, jei dokumentas bus išduotas ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, jį reikės užregistruoti Rosreestr. Nekilnojamojo turto agentai taip pat padės tai padaryti.

Didelis naudojimosi nekilnojamojo turto agentūra trūkumas yra būtinybė mokėti už jų paslaugas. Paprastai jis susideda iš atskirų dalių. Vienas susijęs su kliento paieška, kitas - sutarties sudarymas, trečiasis - pagalba registruojant sandorį Rosreestr. Ar verta kreiptis dėl šių paslaugų ir permokėti, jei visus klausimus pavyks susitvarkyti patiems, sprendžia buto savininkas.

Kaip patiems išsinuomoti kambarį

Kadangi yra daug žmonių, kurie nori išsinuomoti kambarį nesikreipdami į nekilnojamojo turto agentūrą, rasti tinkamą klientą nebus sunku. Tam pakanka nufotografuoti patalpas ir patalpinti skelbimus elektroninėje ar įprastoje lentoje. Socialiniuose tinkluose galima naudotis teminiais viešais puslapiais.

Pateikdami skelbimą turėtumėte pateikti tik patikimą informaciją. Privaloma nurodyti atstumą iki metro stočių ir autobusų stotelių, šalia esančių švietimo įstaigų, parduotuvių ir parkų.

Žodinių susitarimų su klientu procese būtina aptarti:

• Kambario nuomos terminai.
• Mėnesinis mokestis.
• Mokesčių mokėjimas už paskutinį mėnesį.
• Naudojimosi bendru turtu taisyklės.
• Kiti svarbūs momentai abiem sandorio šalims.

Po žodinių diskusijų šalys turėtų sudaryti susitarimą. Galite peržiūrėti pavyzdį ir nemokamai atsisiųsti tuščią formą iš interneto.

Toliau savininkui iškils vienas svarbus klausimas: išnuomoti butą oficialiai ar apeinant įstatymus. Pirmuoju atveju nereikės registruoti nuomos sutarties, nereikės mokėti mokesčių. Tačiau čia reikia atsižvelgti į riziką. Nustačius neteisėtą nekilnojamojo turto nuomą, savininkas turės sumokėti baudą ir už ankstesnius laikotarpius paskaičiuotus mokesčius.

Oficialus buto pristatymas apims sutarties su Rosreestr registraciją. Jei savininkas to nenori, jis turi teisę sudaryti sutartį 11 mėnesių, o jai pasibaigus – su nuomininku pasirašyti naują dokumentą. Taip galite šiek tiek apeiti įstatymus.

Oficialiai išnuomojant kambarį reikia atsižvelgti į tai, kad butas turi būti privatizuotas ir priklausyti nuomotojui kaip nuosavybė. Savivaldybės būsto išnuomoti negalima. Jeigu butas priklauso keliems savininkams, sandoriui įteisinti prireiks jų raštiško sutikimo išnuomoti patalpas.

Reikalavimai patalpų nuomos sutarties sudarymui

Nuomos sutartis gali būti sudaroma bet kokia forma, tačiau joje turi būti nurodyta ši informacija:

1. Šalių paso duomenys.
2. Šalių bendro gyvenimo sąlygos.
3. Patalpų nuomos sąlygos.
4. Nuomos ir komunalinių mokesčių dydis.
5. Pinigų pervedimo būdas.
6. Šalių teisės ir pareigos.
7. Sutarties nutraukimo sąlygos.

Šalys turi teisę susitarti dėl pinigų pervedimo grynaisiais arba jų pervedimo negrynaisiais pinigais į gavėjo banko sąskaitą. Renkantis pirmąjį būdą, reikėtų aptarti lėšų gavimo kvito rašymą. Tai leis išvengti finansinių pretenzijų ateityje.

Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais. Jei ateityje planuojate jį užregistruoti Rosreestr, jums reikės trijų kopijų. Dokumentas gali būti parengtas tiek raštu, tiek spausdintu. Notaro patvirtinimas nereikalingas.

Mokesčių mokėjimas už kambario nuomą

Oficialiai išnuomodamas kambarį pagal 2019 metų įstatymą, buto savininkas turi pasirūpinti, kad būtų laiku sumokėtas mokestis. Jos dydis – 13% nuo gautos nuomos sumos už vienerius kalendorinius metus. Individualaus verslininko registracija čia nebūtina.

Kaip mokėjimo sumos įrodymą nekilnojamojo turto savininkas gali pateikti banko sąskaitos išrašą ir nuomos sutarties kopiją. Kartą per metus jis privalo:

• Pateikite deklaraciją 3-NDFL forma. Tai turi būti padaryta iki kitų metų, einančių po ataskaitinių metų, balandžio 30 d.
• Sumokėti apskaičiuotą mokesčio sumą iki kitų ataskaitinių metų liepos 15 d.

Mokesčių deklaracijos pildymas yra gana paprastas. Jame atsispindi gautų pajamų ir išlaidų suma, taip pat mokėtina mokesčių suma. Jeigu kambarys buvo tuščias, t.y. nuomos mokesčio negavo, deklaracijoje įrašomi nuliai.

Jei laiku nepateiksite ataskaitų ir nesumokėsite mokesčio, turto savininkas turės sumokėti baudą.

Vienašalis kambario nuomos sutarties nutraukimas

Buto savininkas, pasirašydamas kambario nuomos sutartį, turi atkreipti ypatingą dėmesį į jos nutraukimo sąlygas, taip pat atlyginti nuostolius, patirtus sugadinus turtą. Vienašalio sutartinių santykių nutraukimo priežastys gali būti:

1. Nuomos nemokėjimas laiku.
2. Nuomininko atsisakymas mokėti komunalinius mokesčius.
3. Amoralus nuomininko elgesys.
4. Kitų sutartyje nurodytų sąlygų nesilaikymas.

Sutartis gali būti nutraukta ir nuomininko iniciatyva. Paprastai šiuo atveju priežastis yra gyvenamosios vietos pakeitimas. Į tai taip pat reikėtų atsižvelgti rengiant dokumentą.

Tai būdas gauti papildomų pajamų savininkui. Svarbiausia šiuo klausimu – teisingai užpildyti visus reikalingus dokumentus, kad nereikėtų jaudintis dėl būsto nuomos pasekmių.

Jeigu kambarys neprivatizuotas

Tuo atveju, jei net ir tada, kai kambariai, esantys komunaliniame bute, nėra privatizuoti, išnuomoti kambarį komunaliniame bute galima, bet tik būtina gauti kitų kaimynų sutikimą.

Jei sutikimas gaunamas, su nuomininku reikia sudaryti subnuomos sutartį. Reikia gauti raštišką (geriausia notaro patvirtintą) sutikimas ne tik kitų patalpų nuomininkų, bet ir visi kartu su darbdaviu gyvenantys šeimos nariai.

Tačiau verta tai prisiminti galios tokios patalpos subnuomos sutartis, jei pasirašius vienam asmeniui skirtų kvadratinių metrų normatyvą netapo mažiau. O aprūpinimo norma yra 18 kvadratinių metrų vienam asmeniui.

Ieškote atsakymo? Užduokite klausimą teisininkams!

9713 teisininkai laukia Jūsų Greitas atsakymas!

Užduok klausimą

Todėl jei nuomininkams įsikėlus ši norma sumažėjo, kiti gyvenantys šiame bute gali ginčyti sandorį teisme. Visus šiuos veiksmus padiktuoja tai, kad kiekvienas kambarys priklauso valstybei ir jame gyvenantys yra nuomininkai, o patį kambarį valstybė nuomoja už .

Komunaliniame bute esančio kambario subnuomininku negali būti asmuo, sergantis sunkia ir užkrečiama lėtinės ligos forma. Gyvenimas su tokiu asmeniu toje pačioje gyvenamojoje patalpoje gali pakenkti kitų gyventojų sveikatai.

Išnuomojamas kambarys bendrame bute. Kambarys priklauso

Jei kambarys yra privatizuotas ir turi savininką, šiuo atveju kambario nuoma komunaliniame bute nesukels jokių sunkumų. Savininkas gali disponuoti savo gyvenamąja patalpa pagal valią, įskaitant nuomą. Bet jo veiksmai neturėtų pažeisti kitų šiame bute gyvenančių asmenų teisėtų interesų ir teisių.

Išnuomodami kambarį, turite įeiti į nuomos sutartis. Šioje sutartyje turi būti numatytos abiejų šalių – tiek savininko, tiek nuomininko – pareigos.

Tačiau nereikėtų pamiršti, kad vadinamosios bendros patalpos yra bendroji visų savininkų nuosavybė. Tai yra vonios kambarys, koridorius, virtuvė yra bendro naudojimo patalpos. Todėl jie apskritai yra. O turtu, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, naudojamasi visų savininkų sutikimu. Vadinasi, patalpos nuomos sandoris pažeidžia kitų savininkų interesus. Todėl, norėdami samdyti, turite turėti raštišką visų savininkų sutikimą.

Išnuomojamas kambarys bute, kuriame yra ir privatizuotų, ir neprivatizuotų kambarių

Galima nuomotis butą komunaliniame bute, kuriame yra ir privatizuotų, ir neprivatizuotų kambarių. Norėdami tai padaryti, turėsite atlikti šiuos procesus:

• sudaryti (jei patalpa privatizuota) arba subnuomoti (jei neprivatizuota),
• būtina gauti visų nuomininkų (neprivatizuojamų patalpų) ir su jais gyvenančių asmenų bei visų savininkų (privatizuojamų patalpų) rašytinį (geriausia notaro patvirtintą) sutikimą.

Išsinuomoti kambarį komunaliniame bute nėra lengva, yra daug niuansų. Todėl geriau tai patikėti profesionalams. Geriausia susisiekti su tais, kurie turi kietą Patirtis dirbant būtent su komunaliniais butais, ir sėkmingų sandorių patirtis, be bylinėjimosi.

Dar prieš pradėdami nuomotis kambarį, atitinkantį jūsų poreikius, turite suprasti, kad tai bus sudėtinga užduotis. Visų pirma, jūs turite aiškiai suprasti, kad vienodo dydžio kambariai visiškai nėra vienodi, jei vienas iš jų yra sostinės centre, o antrasis užtruks kelias valandas iš Kremliaus.

Tačiau neturėtumėte nusiminti, šansų visada yra, reikia jų nepraleisti.

Renkantis kambarį nuomai reikia ieškoti kažko konkretaus

Kambarį galima išsinuomoti trimis variantais. Tai galėtų būti atskiras kambarys komunaliniame bute. Galite gyventi atskirame kambaryje, o jūsų kaimynai bus buto savininkai. Galite rasti draugų, kurie sutiks kartu su jumis nuomotis kelių kambarių butą.

Į ką reikėtų nedelsiant atkreipti dėmesį

Komunalinis butas yra baisus dėl jo nuomininkų, jie bus jūsų kaimynai, sužinokite daugiau apie šiuos žmones ir tik tada įsikelkite. Komunaliniame bute gyvenimas kuriamas pagal nakvynės namų taisykles, todėl geriausia išmokti diplomatiškai įveikti problemas, nesukeliant skandalo dėl atidaryto čiaupo ar rūkymo virtuvėje.

Yra sąvoka „miręs komunalinis butas“, tai nėra neįprasta. Svarbu, kad vėliau jums nepateiktų teiginių, kad ją „nužudėte“ jūs. Prieš pradedant viešnagę reikia viską apžiūrėti, išmaniuoju telefonu nufotografuoti „patogumus“, virtuvę, sienas, balkoną, tada tikrai nepasigailėsite.

Kambarį nuomojantis savininkas taip pat gali neparodyti iš geriausios pusės – pasidomėkite kaimynais svetainėje. Yra savininkų, kurie griežtai prieštarauja svečiams, draugams, gyvūnams, vandens ir elektros suvartojimui. Savininkai daug kam nusiteikę, bet nieko negalima pasakyti – čia jų butas.

Geriausias variantas yra tada, kai keli jaunuoliai sutinka sutelkti savo finansus, kad išsinuomotų didelį butą ir kiekvienas gyvena atskirame kambaryje. Šiuo atveju gyvenimas kartu prasideda nuo tam tikros chartijos ir gyvenimo standartų kūrimo. Tai savotiškas komunalinis butas, kuriame iš anksto galima pasirinkti kaimynus, o tik po to tvirtinti jų sudėtį.

Kur galiu rasti nuomojamą butą?

Geriausias paieškos variantas jau seniai pripažintas ta, kai nuomojatės kambarį iš savo artimųjų, draugų ar darbo kolegų. Visų pirma, jūs vengiate mokėti komisinius nuomos agentūrai. Papildoma nauda bus tai, kad nebūsite iškeldinti dėl pavėluoto nuomos mokesčio, galėsite susitarti prie arbatos ar kito gėrimo puodelio.

Giminaičiai, draugai ir kolegos nepadėjo – socialiniuose tinkluose patalpinkite atitinkamo turinio skelbimus, tai padės pasiekti nemažą ratą anksčiau nepažįstamų butų savininkų. Atsilieps ir tie, kurie netrukus išsikraustys iš nuomojamo kambario. Skambis ir daugiabučių gyventojai, ieškantys kaimynų kartu išsinuomoti butą.

„Ieškau kaimyno“ – taip kreipiamasi į potencialius kaimynus, o tokius skelbimus reikia svarstyti skubiai. Juk kalbėsime konkrečiai apie kambario nuomą ir yra tikimybė, kad būtent jūsų neužtenka iki galo užpildyti numatytą butą.

Pagalba iš specialios agentūros

Kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą yra labai populiarus būdas išspręsti būsto problemą. Svarbu nepakliūti į sukčius, o tai reiškia, kad turėtumėte pasirinkti nepriekaištingos reputacijos agentūrą. Tai patikimas būdas rasti reikiamą gyvenamąjį plotą.

Be agentūrų, su namų savininkais dirba brokeriai, į kuriuos galite kreiptis, jei turite draugų ir gerų pažįstamų rekomendacijų. Tarpininkų paslaugos turi būti mokamos, kartais labai dosniai.

Į pirmą įmoką, be nuomos tam tikram laikotarpiui (kartais 6 mėn.), įeina komisiniai tarpininkui, užstatas už gyvenamojo ploto geros būklės palaikymą.

Mėnesio pragyvenimo išlaidos

Kiek turite mokėti per mėnesį, priklauso nuo daugelio veiksnių. Visų pirma, yra tiesioginė priklausomybė nuo atstumo. Kuo toliau nuo centro, tuo kambarys pigesnis. Didelę reikšmę turi kambario plotas, kaimynų skaičius, atstumas nuo transporto mazgų ir kiti būsto parametrai.

Kalbant apie konkrečias kainas, turime nurodyti vidutinę vidutinio kambario kainą: 12-25 000 rublių. Bet kokiu atveju turite suprasti, kad kambarys Maskvos centre negali būti pigus, o už mažą kainą galite tik išsinuomoti „nužudytą“ kambarį arba persikelti pas probleminius kaimynus.

Į ką atkreipti dėmesį renkantis kambarį

Teks gyventi nuomojamame kambaryje, todėl verčiau atsisakyti nepatogaus būsto ir ieškoti kito. Juk pirmas įspūdis visada pats teisingiausias.

Galutinį sprendimą priimkite tik susitikę su savininkais ir kaimynais.
Po susitikimo būtinai patikrinkite santechnikos, vandentiekio, šildymo techninę būklę. Jei kaimynai užtvindė kambarį, tai iškart bus matoma. Priešingu atveju yra tikimybė, kad būsite priversti mokėti už remontą.

Svarbi dalis yra dokumentų patikrinimas

Galutinį pokalbį pradėti reikia tik patikrinus dokumentus, antraip rizikuojate sumokėti tam, kuris šeimininkų prašymu tiesiog palaisto gėles.

Reikia pasitikslinti: pasą, nuosavybės pažymėjimą, nuosavybės dokumentus - kambario pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo dokumentą, dovaną.

Kopijos ar dokumentai ant filmo gali būti padirbti, prašome peržiūrėti originalus.
Patikrinkite, ar asmens, kuris prisistatė savininku, paso originalas, nepasitikėkite kopijomis. Jei jie sako, kad pamiršo originalą, pakartokite susitikimą.

Turėkite omenyje, kad jei yra keli buto savininkai, jie visi turi sutikti su jūsų gyvenamąja vieta, priešingu atveju vieno iš buto savininkų prašymu galite būti iškeldinti.

Kaip apgaudinėjami paprasti žmonės?

Paprasčiausias ir efektyviausias būdas yra prekiauti informacija apie turimo būsto bazę. Už nedidelę sumą sukčiai parduoda kitų agentūrų laikraščiuose paskelbtą duomenų bazę nemokamiems skelbimams. Telefonų numeriais iš šios duomenų bazės pasiekti neįmanoma arba kambarys jau išnuomotas. Kreipimasis į policiją nieko neduos – pasirašytoje sutartyje rašoma, kad pinigai imami už „informaciją“, o ne už konkretų telefono numerį ar laisvo kambario adresą.

Kartais į susitikimą ateina keli žmonės, norintys išsinuomoti kambarį; tai manekenai, apsimetinėjantys, kad kambariui labai reikia. Jie paima iš pareiškėjo avansą, kad „sulaikytų“ kambarį, ir dingsta. Reikalauti iš asmens „išnuomojančio savo kambarį“, pirmiausia dokumentų su registracija, nuosavybės dokumentus.

Jeigu patikėjote nuosavybės dokumentų kopijomis ir sumokėtais pinigais, tai „savininkai“ pasiūlys įsikelti po poros dienų, kol išsineš baldus ir asmeninius daiktus. Tuo tarpu jie patys išnyks su pinigais. Šie sukčiai trumpam (dienai ar dviems) išsinuomoja butą, iš savininkų gauna raktus, talpina skelbimą dėl kambario nuomos. Jie iš anksto padaro netikras nuosavybės dokumentų kopijas ir išnuomoja kambarį, tariamai savo bute.

Sukčiai gali pasirašyti sutartį, pasiimti avansą ir pradėti sąmoningai tyčiotis iš nuomininko – pakeisti spyną, uždrausti naudoti buitinę techniką ir pan. Jei išsikraustysi, duos tik dalį pinigų, avansą nuims, tai nurodyta sutartyje. O kitos taisyklės nėra užrašytos.

Atidžiai perskaitykite viską, ką ketinate pasirašyti!

Įprastai vieni gyvenantys žmonės nuomojasi kambarį bute su sąlyga, kad dalijasi, nes nenori gyventi vieni ir jiems reikia papildomų pajamų. Prieš tai iškyla klausimas, kaip susirasti nuomininką, kad viskas būtų padaryta pagal įstatymus, gautumėte papildomų pajamų ir gyventumėte ramiai. Iš šio straipsnio sužinosite, kaip teisingai ir be tarpininkų išsinuomoti kambarį komunaliniame bute, sužinokite iš šio straipsnio!

Kaip išsinuomoti kambarį bute

Nuomotojui tai bus ir garantija, jei nuomininkas pasirodys nesąžiningas ir nesumokės.

Nesudarę sutarties ar sutarties negalėsite reikalauti atlyginti nuostolius, jei butas ar turtas bus apgadintas ar pavogtas, kas kartais nutinka.

Jeigu jūsų nuomininkai užtvindys žemiau esančius kaimynus, tai be oficialaus susitarimo, kad išnuomojote gyvenamąją patalpą, nuostolius kaimynams teks apmokėti patys.

Norėdami sudaryti gyvenamojo ploto nuomos sutartį ar sutartį, turite parengti šiuos dokumentus

Darbdavys gali paprašyti dokumentų, patvirtinančių jūsų tapatybę ir jūsų teisę disponuoti turtu. Bus gerai, jei pasirašant sutartį dalyvaus visi bute registruoti asmenys.

Kambario nuomos sutartyje turi būti nurodyta ši informacija:

1. tai, kad tarp nuomininko ir nuomotojo bus bendras gyvenimas;
2. nurodyti nuomininko gyvenimo laikotarpį;
3. kiek darbdavys mokės per mėnesį, per kokį laikotarpį jis privalo sumokėti, tai yra nurodyti pabaigos datą.
4. Jei numatytas išankstinis apmokėjimas, nurodykite sumą.

Taip pat atskiruose punktuose būtina nurodyti nuomininko teises ir pareigas naudojantis komunalinėmis paslaugomis, komunikacijomis, buto savininko asmenine nuosavybe, nurodyti, už kokias paslaugas mokės nuomininkas, o už kokias – pats nuomotojas. mokės už.

Nurodykite šalių pareigas viena kitai ir nuomojamam butui. Kas ir kokia suma atlygina turtinę žalą. Taip pat galite nurodyti kitus dalykus, kurie yra esminiai kiekvienai šaliai, tačiau nepažeidžia įstatymų.

Sutartyje ir sutartyje turi būti nurodyti visi nuomininko šeimos nariai, kurie su juo gyvens šiame kambaryje. Taip pat patartina parengti sutartį dėl užstato ir pridėti turto inventorizaciją. Visas formas ir dokumentų pavyzdžius galima rasti internete ir atsispausdinti namuose. Taip pat visi dokumentai gali būti spausdinami naudojant spausdintuvą arba rašomi ranka, bet tuo pačiu tvarkingi, aiškūs ir lengvai skaitomi. Visi dokumentai turi būti surašyti dviem egzemplioriais.

Už apgyvendinimą nuomininkas gali sumokėti grynaisiais arba banko pavedimu. Jei už būsto nuomą atsiskaitoma grynaisiais pinigais, tai gavėjas turi parašyti kvitą, kad gavo apmokėjimą už kambario nuomą, būtinai nurodykite pinigų sumą ir gavimo datą. Jei atsiskaitoma banko pavedimu, darbdavys turi saugoti visus kvitus, kuriais galėtų įrodyti mokėjimo faktą, jei kiltų klausimų.

Buto ar kambario nuomos sutarties nutraukimas

Jeigu nuomotojo iniciatyva planuojama nutraukti nuomos sutartį, jis privalo likus 3 mėnesiams iki šios datos pateikti nuomininkui oficialų įspėjimą apie sutarties nutraukimą.

Tai turi būti padaryta, jei tokio pranešimo laikotarpis nenurodytas viename iš sutarties punktų. Jeigu toks įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminas yra sutartyje, tai jis yra pagrindinis ir jo turi būti laikomasi.

Jei sutartis nutraukiama lizingo davėjo iniciatyva, tai paprastai nutinka dėl to, kad nuomininkas pažeidė bet kokias sutarties sąlygas. Nuomininkas nutraukia sutartį, jei nuomotojas staiga pažeidžia vieną iš sąlygų arba pats nuomininkas susiranda kitą gyvenamąją vietą.

Paprastai sutarties ar susitarimo nutraukimas vyksta privačiai ir nereikalauja jokių specialių veiksmų. Tik tuo atveju, jei nebuvo konfliktų, ginčų ar teisinių veiksmų, jei nuomotojui laiku buvo pranešta apie sutarties nutraukimą. Be to, jei kambarys buvo išnuomotas komunaliniame bute, turite sudaryti nuomotojo turto perdavimo priėmimo aktą.

Svarbu teisingai sudaryti kambario bute nuomos sutartį.

Tai leis buto savininkui apsisaugoti nuo nemokėjimo už būstą ir naudojimosi komunalinėmis paslaugomis turto sugadinimo ar vagystės atveju. Jei reikia, sutartis ar susitarimas gali būti pateikti kaip žalos atlyginimo įrodymas teisme.

Kodėl kreipimasis į teismą dėl kambario nuomos komunaliniame bute veda į „užburtą ratą“, – portalui sakė ekspertas.

Ką reikia žinoti nuomojantis kambarį komunaliniame bute? Kyla daug klausimų. Pavyzdžiui, svarbiausia, ar tam reikalingas kitų komunalinio buto patalpų savininkų sutikimas? Atrodytų, šis klausimas jau seniai išnykęs... Bet ne – teismų praktikoje jis staiga tapo labai aktualus. Svetainė su sostinės agentūros „Nora-Real Estate“ teisinės tarnybos vadovu Aleksandru Perepelkinu aptarė kambario nuomos subtilybes.

Mano kambarys – turiu teisę jį išnuomoti!

Kiek žinau, labai daugėja bylinėjimosi tema „turite teisę išnuomoti kambarį be kaimynų sutikimo, tačiau tam, kad jūsų nuomininkas galėtų naudotis virtuve, tualetu ir vonia, turite įtikinti visi kiti savininkai“. Iš kur tokia keista logika ir kodėl teismai stoja į ieškovų pusę?

Tai teisinis konfliktas. Jis buvo suformuotas dėl teisiškai prieštaringo Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų kolegijos 2013 m. rugsėjo 24 d. nutarimo Nr. 5-КГ13-101.

Bet geriau į problemą pažvelgti iš eilės. Kambarys komunaliniame bute priklauso gyvenamosioms patalpoms ir yra savarankiškas nuosavybės objektas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 16 straipsnis). Rusijos Federacijos būsto kodekso 30 straipsnis ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso 228 straipsnis garantuoja, kad savininkas gali laisvai disponuoti gyvenamosiomis patalpomis, kaip nori, jei tai neprieštarauja įstatymams. Tai yra, pavyzdžiui, savininkas negali patalpoje (gyvenamojoje patalpoje) įsirengti parduotuvės (tam patalpos turi būti negyvenamos kategorijos ir atitikti įvairius reikalavimus), bet gali joje gyventi, parduoti, nuomoti. išleisk, padovanok...

Išsamus nuosavybės teisių apribojimų komunalinio buto patalpų savininkams sąrašas yra nustatytas 5 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 45 straipsnis. Konkrečiai kalbama, kad komunalinio buto kambario savininkas neturi teisės natūra padalyti jam priklausančios bendrosios nuosavybės teisės dalies į šio buto bendrąją nuosavybę ir atitolinti jam priklausančią bendrosios nuosavybės teisės dalį. bendra nuosavybė šiame bute, taip pat atlikti kitus veiksmus, susijusius su šios dalies perleidimu atskirai nuo minėto kambario nuosavybės.

Kitaip tariant, komunaliniame bute negalite skirti sau dalies virtuvės, tualeto, vonios ir koridoriaus. Ir, tarkime, parduokite „savo“ virtuvės dalį, pasilikdami teisę į kambarį.

Visiškai teisus. Tačiau teisės aktuose nėra jokių apribojimų kambario komunaliniame bute savininkui išsinuomoti kambarį. O kituose komunalinio buto kambariuose gyvenančių kaimynų sutikimo gauti nereikia.

– O jei kaimynai vis tiek nesutiks su mano sprendimu išnuomoti kambarį nuomininkui?

Kilus ginčui su kaimynais komunaliniame bute dėl to, ar galite ar negalite išsinuomoti savo kambarį be jų sutikimo, nereikia ieškoti įstatymo normos, nustatančios tokią taisyklę, o reikia kreiptis į savo kaimynai rasti įstatyme ir parodyti jums teisinės valstybės principus, įpareigojančius paprašyti jūsų sutikimo.

Ginčai dėl tualeto gabalo

– Bet šitų ginčų vis tiek kyla. Ir dažnai jie perkeliami į teismus, kur šios normos kažkodėl pamirštamos...

Tokia padėtis atsirado neseniai. Štai toks dalykas.

Paprastai kalbame apie bendras patalpas. Juk asmenys, kuriuos kambario savininkas persikelia į savo kambarį, naudojasi bendra komunalinio buto nuosavybe, pavyzdžiui, virtuve, vonia, tualetu ir kt. Ir šios patalpos (pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 41 straipsnio 1 dalį) bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso visiems tame bute esančių patalpų savininkams ir yra naudojamos daugiau nei vienam kambariui aptarnauti. Vadinasi, nuomininkui jais naudojantis, nukenčia ir kaimynų teisės.

Bet bendro naudojimo patalpos komunaliniame bute nėra savarankiškas teisės objektas. Teisės į jas kildinamos iš teisių į gyvenamąsias patalpas komunaliniame bute. Vadinasi, teisės į viešąsias vietas atitinka teisinį teisių į kambarius likimą (Rusijos Federacijos būsto kodekso 42 straipsnio 3 punktas).

Todėl nuomininkas, išsinuomojęs kambarį komunaliniame bute, automatiškai įgyja teises naudotis šiuo bendru turtu. Juk kai, pavyzdžiui, išnuomoja ne kambarį, o butą daugiabučiame name (kur gyvenamųjų patalpų savininkai turi panašią dalį bendrojoje namo nuosavybėje), panašus klausimas – apie būtinybę gauti kitų savininkų sutikimą, norint išnuomoti butą – net nekyla.

Vadovaudamiesi būtent tokia teisine logika, teismai dar visai neseniai sprendė ginčus tarp komunalinio buto kambarių savininkų.

– Bet 2013 metų rudenį pasirodė Teisėjų kolegijos nutartis civilinėms byloms...

Taip. Ir teismų praktika šiuo klausimu iš esmės nustojo būti vienoda.

Šiame nutarime RF ginkluotosios pajėgos nurodė: „Kadangi naudojimosi bendru turtu komunaliniame bute tvarkos nereglamentuoja būsto įstatymai, tai vadovaujantis 2006 m. Rusijos Federacijos būsto kodekso 7 str., šiems santykiams taikomos Rusijos Federacijos civilinio kodekso normos dėl bendros nuosavybės, ypač Rusijos Federacijos civilinio kodekso normos. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246 ir 247 str. Disponavimas bendrosios nuosavybės teise vykdomas visų jo dalyvių susitarimu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246 straipsnio 1 dalis). Pagal 1 str. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 247 straipsnį bendrosios nuosavybės teise valdoma nuosavybė ir naudojimas vykdomas visų jos dalyvių susitarimu, o jei susitarimo nepasiekiama, teismo nustatyta tvarka. Remiantis pateiktų Rusijos Federacijos civilinio kodekso normų turiniu, komunalinio buto patalpų savininkai bendrosios nuosavybės teisėmis ir naudojimosi bendru turtu bendrajame bute turi naudotis pagal susitarimą. Savininko patalpos komunaliniame bute pagal civilinės teisės sutartis suteikimas kitiems asmenims (pavyzdžiui, nuomininkams) suteikdamas patalpą kitiems asmenims (pavyzdžiui, nuomininkams) suponuoja, kad šie asmenys taip pat naudosis bendra nuosavybe, esančia komunaliniame bute, o kadangi šis turtas yra bendrosios dalinės nuosavybės teise, tuomet bendrosios dalinės nuosavybės dalyvių interesų pusiausvyrai užtikrinti kambario nuomininkų naudojimosi bendru turtu klausimas turi būti derinamas su kitais bendrojo buto gyvenamųjų patalpų savininkais. Jei toks susitarimas nepasiekiamas, naudojimosi bendru turtu tvarką nustato teismas.

Aleksandras Perepelkinas / redakcinis archyvas

Išvertus į paprastesnę kalbą, tai reiškia: jei pagal įstatymą norint naudotis bendra nuosavybe reikia visų savininkų sutikimo, tai taip turėtų būti ir kalbant apie komunalinį butą. Todėl, jei kaimynai prieštarauja, kad jūsų nuomininkas eitų į jų tualetą (ir jiems nesvarbu, kad tai ir jūsų tualetas), kreipkitės į teismą. Tiesa?

Būtent. Taigi, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo teigimu, kol komunalinio buto patalpų savininkai savo noru arba teismo sprendimu nenustato naudojimosi bendru turtu (koridoriumi, vonia, tualetu, virtuve ir kt.) tvarkos. ) jeigu jiems nuosavybės teise priklausančių patalpų savininkai pagal civilines sutartis perduoda naudotis kitiems asmenims, patalpos komunaliniame bute nuoma yra neteisėta.

Pasirodo, kad galiu legaliai išnuomoti patalpą be kaimynų sutikimo, bet jeigu nebus apibrėžta naudojimosi bendru turtu tvarka, tai bus neteisėtas mano veiksmas?

Taip. Sunku sutikti su tokia teisine logika – jau vien todėl, kad reikia pripažinti visų sutarčių dėl socialinio patalpų nuomos komunaliniuose butuose, kurias sudaro įgaliotos savivaldybės institucijos be savininkų sutikimo, sudarymo neteisėtumą. kitų patalpų komunaliniame bute ir atsižvelgiant į jų nuomonę, įskaitant tuos atvejus, kai su jais nėra susitarimo šiuo klausimu.

Todėl, jei miesto savininkas, pagal socialinės nuomos sutartį įkeldamas nuomininkus į vieną iš komunalinio buto kambarių, neprašo kitų komunalinio buto patalpų savininkų sutikimo, kitas patalpos savininkas. komunalinis butas neturėtų gauti tokio sutikimo sudaryti nuomos sutartį.

Kieno pusėje teismai?

– Bet kambario savininkas turi teisę kreiptis į teismą. Kas ten vyksta?

Kaip rodo mano praktika, rezultatas nuvilia. Žmonės, kurie, vadovaudamiesi nurodyta Rusijos Federacijos ginkluotųjų pajėgų logika, kreipiasi į taikos teisėjus su reikalavimu nustatyti naudojimosi bendrojo buto nuosavybe tvarką, jei savininkai išnuomoja kambarį, gauna šis atsisakymas kaip reikalavimas nepagrįstas įstatymu. Rezultatas – užburtas ratas.

– Ar šis apibrėžimas bus peržiūrėtas?

Labai tikimės. Mat, be to, tai prieštarauja pačios RF ginkluotųjų pajėgų pozicijai, kuri buvo išsakyta anksčiau 2007 m. spalio 10 d. sprendime civilinėje byloje Nr. 5-G07-76, kai nagrinėjimo dalykas buvo ginčas. dėl Maskvos Vyriausybės 2006 m. spalio 31 d. nutarimo Nr. 859 -PP „Dėl Rusijos Federacijos piliečių registravimo ir išregistravimo Maskvos mieste buvimo ir gyvenamojoje vietoje taisyklių patvirtinimo“ tam tikrų nuostatų pripažinimo negaliojančiomis. ribojant komunalinio buto savininko teises įsikelti ir registruoti kitus asmenis gyvenamojoje vietoje.

Rusijos Federacijos Aukščiausiasis Teismas šioje nutartyje patvirtino: Maskvos miesto teismas, nagrinėdamas bylą pirmojoje instancijoje, pagrįstai atkreipė dėmesį į tai, kad 5 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 42 straipsnyje komunalinio buto patalpų savininkams yra nustatytas išsamus nuosavybės teisių apribojimų sąrašas. O toks nuosavybės teisių apribojimas, kaip visų komunalinio buto gyvenamųjų patalpų savininkų sutikimas savininkui persikelti į savo kambarį savo šeimos narius, įstatyme nenumatytas.

RF ginkluotųjų pajėgų nenuoseklumas šiuo klausimu, deja, neprideda stabilumo pilietinei visuomenei ir kai kuriais atvejais yra palanki dirva nesąžiningiems kaimynams piktnaudžiauti savo teisėmis komunaliniame bute.