Cephe yenilemesinde nasıl yer alınır? Ortak katılım sözleşmesi kapsamında bir dairenin devri

Yeni bir binada bir dairenin satın alınması, geliştiriciyi kontrol ettikten, belgelerini ve ortaklarını, inşaatın ilerleyişini ve diğer parametreleri analiz ettikten sonra gerçekleştirilir. Aynı zamanda, bir sözleşme imzalamadan önce, alıcının işlemi tamamlama yöntemi hakkında bilgi alması ve güvenilirliğini değerlendirmesi ve ödünç alınan fonları toplarken sorunu bankayla çözmesi önerilir.

Yeni bir bina da dahil olmak üzere bir daire satın almak bir risktir. Geliştirici iflas edebilir, bir nesne için birden fazla işlem gerçekleştirerek kandırabilir ve inşaatı geciktirebilir. Kısacası tehlikeler, ikincil piyasada konut seçerken olduğundan daha az değildir. Bu nedenle, bir geliştiriciden yeni bir binada bir daire satın alırken bilmeniz gereken en önemli şey, mevcut olması gereken belgelerin listesi, alıcının çıkarlarını en iyi şekilde koruyan en uygun sözleşme şekli, olası riskler ve yöntemlerdir. onları hafifletmek için.

1. Yani yeni bir bina satın alırken ilk dikkat etmeniz gereken şey evin hazır olmasıdır. İnşaat aktifse, şantiyede inşaatçılar ve çalışma ekipmanları mevcutsa, çoğu zaten inşa edilmişse, geliştiricinin işini tamamlama ihtimali vardır. Bu gösterge oldukça keyfidir, çünkü inşaat her an "çökebilir".

Dairenin yatırım çekiciliğinin de değerlendirilmesi tavsiye edilir. Bir parametre kombinasyonuyla ifade edilir: ulaşım bağlantılarından uzaklık, altyapının mevcudiyeti, park yeri, yeşil alanlar, bölge iyileştirme planı. Eğer mülk kelimenin tam anlamıyla bir arazide bulunuyorsa, birçok kısıtlama nedeniyle insanlar oradan daire satın almayacaktır. Bu, evin uzun vadeli inşaata dönüşebileceği anlamına gelir.

1. İlgili geliştiriciler ve müteahhitlik şirketleri hakkında iyi değerlendirmeler. Genellikle büyük şehirlerde herkesin bildiği aynı geliştiriciler vardır. Bu tür şirketler istikrarlıdır, inşaatı daima tamamlar ve hissedarları aldatmaz. Satış yöneticileriyle kişisel bir toplantıda şirketin faaliyetleri hakkında sorular sorabilirsiniz.
2. Sözleşme seçimi. Bu kriteri kullanarak potansiyel bir karşı tarafın güvenilirliğini değerlendirebilirsiniz. Geliştiricilerin vergilerden ve diğer dolandırıcılıklardan kaçınmak için kullandığı çeşitli planlar, alıcının gözünde ağırlık yaratmaz.
3. , belgeleri ve diğer parametreleri.

Not! Rusya'da dolandırılan hissedarların sayısı beş yılda (2016 itibariyle) yarı yarıya azaldı.

Normatif temel

Geliştirici ile alıcı arasındaki ilişkiyi düzenleyen ana belge, 30 Aralık 2004 tarih ve 214 sayılı Federal Kanun'dur. Bu yasa, geliştiricinin faaliyetlerini düzenleyen kuralları, inşaata ortak katılım için bir anlaşma yapma prosedürünü ve içeriğine ilişkin gereklilikleri içerir.

Aşağıdaki bilgiler de faydalı olabilir:

• bir alım satım sözleşmesi için - bu faaliyet alanını düzenleyen Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 30. Bölümü;
• ön anlaşma - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 27. Bölümü (Madde 429);
• gayrimenkul ipoteği ile güvence altına alınan ödünç alınan fonları toplarken - 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı “İpotekler Hakkında” Federal Kanun;
• Medeni Kanun'un belirli durumları düzenleyen diğer hükümleri (yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, sözleşmenin feshi vb.).

Geliştiricinin hangi belgelere sahip olması gerekir?

Sanat. 20 214 sayılı Federal Kanun, yeni bir bina satın alırken hangi belgelerin gerekli olduğunu belirler. Geleneksel olarak iki gruba ayrılabilirler: geliştiricinin alıcıya sağlaması gereken ve sağlayabileceği gruplar. İlk durumda, listeleri özel şahıslardan fon çekmek için gerekli olan evraklardan oluşuyor. Genellikle ücretsiz olarak bulunurlar ve şirket web sitelerinde yayınlanırlar. İkinci grup, talep üzerine belgelerin sağlanması olasılığını üstlenir; bunların açıklanması kanunla belirlenmemiştir.

Tablo 1. Geliştiricinin alıcıya sağlaması gereken belge ve bilgiler

Sağlanması gereken belge ve bilgiler	Talep üzerine sağlanan belgeler
İsim, yer, çalışma saatleri, iletişim telefon numarası, resmi web sitesi, yönetici ve ticari unvan hakkında.	Kiralama
Tüzel kişi olarak tescil belgesi.
Yönetim organında %5'ten fazla oy alan katılımcıların listesi.	TENEKE
Özdenetim kuruluşlarına (SRO) üyelik hakkında bilgi.
Cari yılın mali sonucu.	3 yıllık muhasebe beyanları
Tamamlanan projelerin listesi.
İnşaat izni.
Proje beyanı.	Denetim sonuçları
Arazi için belgeler.

Alıcının hangi belgelere sahip olması gerekir?

Bir anlaşma yapmak için alıcının kimliğini ve gelirini doğrulayan belgeler gerekli olacaktır. Geliştiricinin ödeme gücünü sağlamak için ikincisine ihtiyacı var.

Yani alıcının şunlara ihtiyacı olacak:

• pasaport;
• eşin satın alma izni;
• bir banka ile yapılan bir kredi sözleşmesi (ödünç alınan fonları toplarken);
• gelir belgeleri.

İşlem prosedürü

Bir işlemi gerçekleştirmek için adım adım talimatlar şuna benzer:

1. seçilen nesnenin kontrol edilmesi - apartman ve ev, inşaat hızı;
2. geliştiricinin doğrulanması;
3. belgelerin hazırlanması;
4. eğer dahilse banka ile belgelerin hazırlanması;
5. geliştiriciyle bir anlaşma imzalamak;
6. anlaşmanın Rosreestr'de tescili.

Alıcı bu prosedürleri bağımsız olarak uygular veya bilgili bir aracıyla (bir emlakçıyla) çalışır.

Tüm faaliyetler tamamlandıktan sonra alıcı, geliştiricinin sağladığı kredi veya taksit planı üzerinden ödeme yapmaya devam eder ve inşaatın tamamlanıp dairenin devrini bekler.

Yeni bir binada daire satın alırken sözleşme türleri

Bir işlemin yürütülmesi farklı anlaşmalar kullanılarak gerçekleştirilebilir. Hepsi yasaldır ancak alıcı için farklı riskler taşır. Genel olarak yeni bir binada daire satın alırken kayıt sorunları, para kaybetme tehlikesi yarattığı için büyük önem taşıyor.

İdeal seçenek, inşaata ortak katılım konusunda bir anlaşmadır. Kanunla sağlanır ve işlemin taraflarını en iyi şekilde korur. Geliştiricinin son teslim tarihlerinin ihlali ve yükümlülüklerin uygunsuz şekilde yerine getirilmesine ilişkin diğer şekil ve yöntemlere ilişkin sorumluluğunu sağlar. Ayrıca anlaşmanın Rosreestr nezdinde kayıtlı olması çifte satış olasılığını ortadan kaldırıyor. .

Not! Gelecek yıllarda özsermaye katılımının yerini proje finansmanına bırakması muhtemeldir. Bu fikre göre sadece hazır bir evde daire satın almak mümkün olacak, bu da risk sayısını minimuma indirecek ancak konut maliyetini artıracaktır.

Üçüncü yöntem ön sermaye katılımı ve alım satım anlaşmalarıdır. Bu formlar inşaatın herhangi bir aşamasında kullanılır. Örneğin şirket henüz inşaat ruhsatı almadı, devlet incelemesi tamamlanmadı ancak projenin hayata geçirilmesi için paraya ihtiyaç var. Bu koşullar altında özsermaye katılma sözleşmesi yapılması mümkün olmadığından ön anlaşmalar kullanılmaktadır. Bir işlemin gerçekleştirilmesinde en kötü seçeneklerden biri olarak kabul edilebilirler. Satıcının bu şekillerdeki yükümlülükleri, ana sözleşmenin gelecekte akdedilmesiyle sınırlıdır. Reddederse veya kaçmaya başlarsa, alıcının mahkeme aracılığıyla sözleşmeyi imzalamaya zorlanması ve ancak bundan sonra mülkiyetin devredilmesini talep etmesi gerekecektir. Bu durumda alıcı, ön anlaşmaya göre para öder ancak daireyi değil ana sözleşmenin yapılmasını talep etme hakkını elde eder.

Tüm ön anlaşmaların önemli bir dezavantajı, zorunlu devlet kaydının olmamasıdır. Dolayısıyla yukarıda sayılan risklere çifte satış riski de eklenmektedir.

Gayrimenkul edinmenin yatırım fonları, yatırım faaliyetleri, kooperatifler gibi yöntemleri de bulunmaktadır.

Hangi anlaşma seçilirse seçilsin, nesne, transfer koşulları, fiyat, para yatırma prosedürü ve tarafların, özellikle de geliştiricinin yükümlülüklerin ihlali konusundaki sorumlulukları hakkında kapsamlı bilgi belirtmelidir.

Bir anlaşma yapma prosedürü

Bir daire satın almanın özelliklerine bağlı olarak sözleşmenin imzalanma prosedürü farklılık gösterecektir.

Bir ipotek için

Bir bankadan gayrimenkul teminatıyla güvence altına alınan borç alınan fonları toplarken, geliştiriciyle ilişkileri resmileştirmek aşağıdaki özelliklere sahip olacaktır:

• bir kredi sözleşmesinin ön imzalanması;
• seçilen nesnenin banka onayının alınması;
• bir maliyet tahmini elde etmek;
• sigorta.

Geliştiriciden

Geliştiricinin kendisinden bir daire satın almak en başarılı ve en ucuz seçenektir. Gayrimenkul için en düşük fiyat tam olarak inşaatın başlangıcındadır, ev hazır oldukça artar ve aracıların katılımı olmadan doğrudan daire satın almak zorlaşır.

Taksitli

Kural olarak geliştiricinin sunduğu taksit planları kısa vadeli (1 yıla kadar) ve uzun vadelidir. İlk seçenekte faiz yok. Uzun vadeli taksitlerde alıcının zaten faiz ödemesi gerekiyor. Boyutları geliştiricinin kendisi tarafından belirlenir ve %12 civarında dalgalanır.

Bir taksit sözleşmesi imzalarken, ödeme yapma planı, borcun geri ödenmesi prosedürü (faiz ve anapara) ve ayrıca mali yükümlülüklerin ihlali sorumluluğunu da belirler.

İnşaat halindeki bir binada taksitli bir daire satın almadan önce, sözleşmenin şartlarını dikkatlice incelemelisiniz, belki banka daha düşük bir oran sunacaktır.

Mülkiyet haklarının tescili

Ön anlaşmalar hariç, ipotek sözleşmeleri de dahil olmak üzere tüm anlaşmalar Rosreestr'de kayda tabidir.

Bazı geliştiriciler müşterilerine Rosreestr'deki çıkarlarını temsil edecek hizmetler sağlar. Hisse katılım sözleşmelerinin imzalanmasının ardından hissedar, çalışanlara işlemin kaydedilmesi için başvuruda bulunacakları bir vekaletname verir. Böylece alıcının kayıt hizmeti ofisine gelmesine gerek kalmaz.

İki kişi arasında hakların devri konusunda bir anlaşma yapılırsa, Rosreestr'i ziyaret etmeniz gerekecektir.

Ortak katılım ve devir sözleşmesi kapsamında, alıcının mülkiyet hakkını değil, dairenin devredilmesini talep etme hakkını aldığını unutmamak önemlidir. Fiziksel olarak mevcut bir nesnenin, yani tamamlanmış bir dairenin mülkiyeti tescil edilir.

Risk azaltma

Yeni bir bina satın alırken nelerin kontrol edilmesi gerektiğini bilen alıcı kendisini zor durumda bırakmayacak ve alınacak küçük önlemler risklerin azaltılmasına yardımcı olacaktır:

1. Uzun süredir emlak piyasasında çalışan kendini kanıtlamış bir geliştiriciyle anlaşma yapmak. Belki bu tür binalardaki daireler diğerlerine göre daha pahalıdır, ancak bilinmeyen bir şirketten daire satın alırken tüm birikimlerinizi kaybetme riski vardır;
2. mümkünse yavaş inşaata yatırım yapmadan inşaatın hızını inceleyin;
3. evin banka tarafından akredite edilmesi arzu edilir - bu gösterge tam güvenilirliği garanti etmez, ancak banka bu tür teminatla kredi vermeye daha istekli olacaktır;
4. optimal anlaşma şeklinin seçimi (inşaatta özsermaye katılım sözleşmesi).

Önemli! Daire alıcılarını kandırmanın en yaygın yolu! Evin yaklaşık teslim tarihinin belirtilmemesi veya belirtilmemesinden ibarettir. Sözleşme şartlarına mutlaka dikkat edin! Genellikle bu gibi durumlarda ilişki bir ön anlaşma ile resmileştirilir. Bu nedenle alıcı, daireyi teslim alma zamanlaması konusunda sürekli olarak tamamen bilgisizdir.

Videoda ek bilgiler mevcuttur:

Yazar: . Yüksek hukuk eğitimi: Rusya Adalet Akademisi'nin Kuzey-Batı şubesi (St. Petersburg) 2010'dan beri iş deneyimi. Sözleşme hukuku, vergilendirme ve muhasebe konularında danışmanlık, devlet kurumlarında, bankalarda ve noterlerde menfaatlerin temsili.
6 Aralık 2017.

– devamı:

Hayaller Gerçekleşiyor! Evin inşaatı nihayet tamamlandı ve uzun zamandır beklenen dairemiz hazır. Bu konuda bize ciddi bir şekilde bilgi verdi. Geliştirici, bizi eserini kabul etmeye ve imzalamaya davet etti Daire kabul belgesi.

Ana konuya bakalım yeni bir binada daire kabul etme kuralları.

Yeni bir binada daire kabulü - nelere dikkat edilmeli

Dairelerin Alıcılara devredilme süreci ( giriş) bir programa göre gerçekleşir Geliştirici web sitenizde yayınlamanız gerekir. Ve bu süreç hızlı değil, birkaç ay sürebilir.

Önce yeni bir binada bir dairenin kabulü ve imzalama Transfer ve Kabul Belgesi, evin gerçekten kiralık olduğundan emin olmalıyız ( bu kural Federal Kanun-214 tarafından oluşturulmuştur.). Bunu yapmak için soruyoruz Geliştirici kopyala Tesisin işletmeye alınmasına ilişkin izinler . Pasaportumuzu ve sözleşme kopyamızı yanımızda bulundurmamız daha iyi olur. Geliştirici.

Anahtarları hızlı bir şekilde alıp yerleşmeye başlama arzusu anlaşılabilir. Ancak acele edersek, kendi başımıza ve masrafları bize ait olmak üzere düzeltmemiz gereken bazı inşaat sürprizleriyle karşılaşabiliriz.

Dürüst olmak gerekirse, modern yeni binalardaki daireler, neredeyse her zaman kusurlu ve kusurlu olarak teslim edilir. Bu pratikle doğrulanan bir gerçektir. Tek soru bu eksikliklerin ne kadar ciddi olduğu ve kaç tane olduğudur. Moskova'daki dairelerin kabulünde yer alan uzmanların tahminlerine göre, örneğin, Alıcıların masraflarının miktarı kusurların kendi kendine düzeltilmesi yeni dairelerde 50 - 150 bin ruble arasında dalgalanıyor. ( 2017 yılı verileri).

Alıcı için Yeni bir binada bir daire için kabul belgesi boş bir formalite değil, bize etkileme fırsatı veren önemli bir belgedir Geliştirici işlerinde ciddi kusur işledikleri takdirde haklarını savunurlar.

İçin Geliştirici Alıcı tarafından imzalanması Acta sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, artık kendisinden istenecek bir şeyin kalmadığını ifade eder. Tabii ki Alıcının kendisi katkıda bulunmadığı sürece Davranmak kaliteyle ilgili bir dizi yorum ( aşağıya bakınız).

Ayrıca imzalandıktan sonra Acta Geliştirici bu dairenin kamu hizmetlerine ilişkin tüm ödemeleri kaldırır ve bunları Alıcının omuzlarına aktarır ( Alıcı tapuyu almadan önce bile). Üstelik “kamu hizmetleri” için 3-4 ay önceden ödeme yapmamız gerekebilir. ileri.

Rağmen Daire Kabul Belgesi yeni bir binada ve resmi bir belgedir ( protokol), yasal güce sahip olup, ücretsiz, basit bir yazılı biçimde hazırlanır.

Aslında bizim için bu faktör, anlaşma imzalamaktan daha az önemli değil. Geliştirici. Bu yüzden bu sürece çok önceden ve iyice hazırlanmak gerekiyor – neyi, nerede kontrol edeceğimizi, gizli kusurları nasıl tespit edeceğimizi, hangi kusurların önemli kabul edildiğini ve hangilerinin normal sınırlar içinde olduğunu bilmeliyiz ( GOST'lara ve SNiP'lere göre), tüm bunların Kanuna nasıl kaydedileceği vb.

Öncelikle gerçeğe uygunluğunu kontrol ediyoruz apartman düzeni açıklanan proje Geliştirici sözleşmeyi imzalarken.

Daha sonra gerçeği kontrol ederiz ( buna göre) Ve tasarım ( sözleşmeli) apartman alanı .

Çoğu zaman durumlar vardır gerçek alan ölçüm sonuçlarına göre BTI, tasarımdan biraz daha fazla veya daha az. Alan daha büyükse ekstra ödeme yapmak zorunda kalabiliriz Geliştiriciye fazlalık için. Alanın azalması halinde eksik çekimler için aradaki farkın tarafımıza iade edilmesini talep etme hakkımız bulunmaktadır. Öyle olur Geliştirici sözleşmede alanla ilgili olası farklılıklar için belirli bir sınır belirler ve yalnızca bu sınırın aşılması durumunda bize farkı ödemeye hazırdır. Mahkeme genellikle sözleşmedeki bu tür bir maddenin geçersiz olduğunu düşünmektedir.

Daha sonra dairenin her bir elemanını incelemeye başlıyoruz. Bir daireyi kabul etme sürecinde bir kusur (önemli kusurlar veya kusurlar) keşfedersek, bunu yazılı olarak tam olarak kaydederiz. Daire Kabul Belgesi, ya da Görüş sayfası, Kanunun ekinde yer almaktadır.

Ayrıca Görüş sayfası belirtilir ve son teslim tarihleri (genellikle iki ayı geçmez), bu sırada Geliştirici kusurları masrafları kendisine ait olmak üzere ortadan kaldırmakla yükümlüdür. Alternatif olarak parasal tazminata izin verilir Geliştirici kusurları bağımsız olarak ortadan kaldırmak için maliyetlerimiz.

Ne yazık ki uygulama, şantiyedeki işçilerin her zaman doğru ellere sahip olmamasıdır, bu nedenle kusursuz iş kalitesi hayal etmemelisiniz.

Şikayetler yeni binalarda daire kabulüÇoğu zaman zemindeki kötü yapılmış çimento şaplarından, çarpık duvarlardan ve "dağınık" köşelerden kaynaklanır. Ayrıca çift camlı pencere ve kapıların montaj kalitesini kontrol etmemiz, su temini, kanalizasyon, ısıtma ve havalandırma unsurlarını dikkatlice incelememiz gerekecek. Ve eğer sözleşme şartlarına göre daireye sıhhi tesisat kurulması gerekiyorsa, o zaman çatlak ve kurulum kalitesini kontrol ederiz ( tüm bunlar nasıl yapılır - aşağıdaki bağlantıya bakın).

Yeni bir dairede küçük kusurların neredeyse kaçınılmaz olduğunu akılda tutmakta fayda var ( duvarlardaki düzensizlikler, döşeme levhalarının birleşim yerlerindeki farklılıklar vb.) ve bunlara katlanmak zorundasınız. Bu tür "küçük şeyler" daha sonra dairenin iç dekorasyonu sürecinde dengelenir.

İfade etmek Geliştiriciye iddialar Ancak gerçekten ciddi eksiklikler keşfedilirse buna değer. Aynı zamanda iddialarımızın mevcut esaslara dayanması gerekmektedir. SNiP'ler (Bina yönetmelikleri), aksi takdirde herkes kendisi için bilindiği gibi doğada bulunmayan bir ideal talep edecektir.

♦ Yeni bir binada daire kabul etmek için yanınızda olması gerekenler ♦

Genel olarak, dairenin etkin bir şekilde kabul edilmesi ve taleplerin yetkin bir şekilde formüle edilmesi için Görüş sayfası bağımsız birini davet etmek mantıklıdır inşaat uzmanı (örneğin deneyimli bir ustabaşı), sadece bilmekle kalmayıp SNiP'ler ancak eğitimli bir gözle işçilerin nerede düzeltilmesi gereken bir hata yaptığını belirleyecektir. O zaman hiçbir kusuru masrafları bize ait olmak üzere düzeltmek zorunda kalmayacağız.

Bir inşaat uzmanını davet etmek mümkün değildir, bu durumda kendinizi tanıyabilirsiniz. teknik kurallar (neyi ve nasıl kontrol edileceği - bağlantıya bakın).

Dairenin kabulünün sonbahar-kış döneminde gerçekleşmesi daha iyidir. ısıtma zaten dahil. Daha sonra çalışmasını hemen değerlendirmek ve pillerin sıkılığını ve termal düzenlemesini kontrol etmek mümkündür.

Kabul yaz aylarında gerçekleşirse, o zaman Transfer ve Kabul Belgesi veya Görüş sayfası teknik yeterliliğin olmaması nedeniyle ısı kaynağının kontrol edilmediğini belirtmek gerekir.

Ve Herneyse, dairenin kabulü yeni bir binada geçirmek daha iyi sabah veya öğleden sonra – parlak gün ışığında dairedeki kusurları ve kusurları fark etmek çok daha kolaydır.

Kabul sürecinde giriş, merdiven, asansör ve yerel alanın belirtilen plana uygun olması gereken durumu da unutulmamalıdır ( otopark, oyun alanı, bordürler, çitler, gece aydınlatması, inşaat atıklarının olmaması vb.). Konutta sağlanan yangın söndürme ve duman tahliye sistemlerine mutlaka dikkat edeceğiz.

VİDEO: Geliştiriciden bir dairenin kabulü. Temel anlar

— Geliştiriciden yeni bir daireyi nasıl kabul etmelisiniz? Alırken nelere dikkat edilmeli? Hangi belgeleri imzalamalıyım?

Eksiklik tespit edilmesi halinde bize imza atmama hakkı verir. Transfer ve Kabul Belgesi. Ancak bu olmadan kayıt başlamayacaktır mülkiyet ve bu da hızlı bir süreç değil. Bu nedenle zaman kaybetmemek için tespit edilen tüm eksikliklerin yazılı olarak kaydedilmesi daha iyidir. Görüş sayfası, imza Davranmak ve ilet Geliştiriciye göndermek Rosreestr Açık . Bu götürmez Geliştirici belirtilen eksiklikleri giderme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Bu belgelerin imzalı kopyalarını kendimize bırakıyoruz Geliştirici. Eğer Geliştirici belirtilen süre içerisinde belirtilen kusurları gidermiyorsa, bu durum zaten Alıcının mahkemeye gitmesine sebep teşkil etmektedir.

Doğru, yasa bize bu sorunu çözmek için iki alternatif yol daha sunuyor: sözleşmemizin fiyatında orantılı bir indirim talep edebiliriz. Geliştirici veya kusurların kendimiz giderilmesine ilişkin masraflarımızın karşılanmasını talep edebiliriz.

Ayrıca adresinde bir daire satın alırsak, o zaman 214-FZ dairemiz için verilmiştir garanti süresi – 5 yıl ve mühendislik ekipmanı için – 3 yıl. Bu süre zarfında biz de hak talebinde bulunabiliriz Geliştiriciye dairenin çalışması sırasında keşfedilen eksikliklere ve kusurlara göre ( dahil gizlenmiş) ve masrafları kendisine ait olmak üzere bunların ortadan kaldırılmasını talep edin.

♦ Geliştirici garantisinden bahsetmişken ♦

Gizli kusurlar ancak bir apartman dairesinde en az birkaç ay yaşadıktan sonra keşfedilebilir. Bu duvarın donması, mantar, birleşim yerlerinde çatlaklar, tavanda sızıntı olabilir ( özellikle üst kattaki daireler için), işlevsel olmayan havalandırma ( çekme dışarıya değil içeriye doğru olabilir), ve benzeri.

Uygulamada, Alıcılar hâlâ evi teslim etmeden önce gelecekteki metrekarelerini görmeye çalışıyorum ( mümkünse bir uzman davet edilerek) ve bariz eksiklikler zaten bu aşamada keşfedilmiştir. Şu anda inşaatçılar henüz siteyi terk etmemişken talep etmek ve eksikliklerin giderilmesini sağlamak çok daha kolaydır.

İmzaladıktan sonra Daire Kabul Belgesi yeni bir binada ve anlaşmazlıkların çözülmesi ( eksikliklerin giderilmesi açısından), Sonunda biz anahtarları alıyoruz bizim dairemizden. Yaşasın! Taşınabilir, onarım yapabilir, mobilya, kedi, köpek ve akrabalarınızı getirebilirsiniz.

Böylece Geliştirici için bir "final sınavı" ayarladıktan sonra nihayet daireyi ondan kabul ettik. Fiilen kendimizi mal sahibi olarak görebiliriz. Gelin bu olayı bir şişe şampanya eşliğinde kendimiz için kaydedelim...

Doğru, hukuki olarak hâlâ bu dairenin sahibi değiliz. Mülkiyet haklarının tescili hâlâ önümüzde.

Yeni bir dairenin mülkiyetini nasıl tescil ettirebileceğimiz bir sonraki adımda tartışılacaktır.

Merhaba, “sitenin” sevgili okuyucuları! Birçok kişi daha önce kimsenin yaşamadığı yeni bir binada daire satın almayı hayal ediyor. Ancak, yeni binalarda bir daire satın alırken ne gibi nüansların olabileceğini ve inşaat halindeki veya halihazırda tamamlanmış bir binada bir geliştiriciden daire satın almadan önce bilmeniz gerekenleri herkes bilmiyor. Bu nedenle bugünkü yayınımızı bu konuya ayırmaya karar verdik.

Bu makaleyi başından sonuna kadar okuduktan sonra şunları da öğreneceksiniz:

• Yeni bir binada daire satın almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir;
• Bir geliştirici tarafından tamamlanmış bir daire satın almaya değer mi yoksa tadilatı kendiniz yapmak daha mı iyi?
• Yeni bir binada doğru bir şekilde daire nasıl satın alınır (bunun için hangi adımların atılması gerekecektir);
• İnşaat halindeki evlerde daire satın almak çok daha ucuz mu ve ne kadar riskli?

Ayrıca makalede yeni bir binada daire satın almak isteyenler için profesyonel tavsiyeler ve en sık ortaya çıkan soruların yanıtlarını bulacaksınız.

Bu yayın yalnızca yeni bir evde ev almayı planlayanlar için faydalı olmayacaktır. Finansal okuryazarlığını geliştirmek isteyen herkese bu konuyu incelemelerini tavsiye ediyoruz.

İşte başlıyoruz!

Yeni bir binada bir müteahhitten nasıl düzgün bir daire satın alınacağı, inşaat halindeki bir binada daire satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiği ve son rötuşlarla yeni bir daire satın almanın karlı olup olmadığı hakkındaki sayımızı okuyun.

1. Yeni bir binada daire satın almak - ana artılar ve eksiler 📊

Birçok insan yeni bir binada daire satın almayı hayal ediyor. Ancak, böyle bir satın alma işlemine karar vermeden önce, ne olduğunu dikkatlice incelemeye değer. avantajlar Ve kusurlar yeni binalarda konut satın almak.

➕ Yeni bir daire satın almanın avantajları

Uzmanlar, yeni binalardaki dairelerin değerinin ikincil konutlara göre iki kat daha yüksek olduğunu garanti ediyor. Bu onların çok sayıda avantajından kaynaklanmaktadır.

Ana arasında artılar (+) Aşağıdakiler not edilebilir:

1. Apartman güvenliği yeni binalarda modern gereksinimleri karşılar. Bunu sağlamak için aynı anda birden fazla sistem kurulabilir - yangın, alarm, video gözetimi.
2. Daire metrekare başına maliyet yeni bir binada ↓ genellikle ikincil konut piyasasından daha düşüktür.
3. İşlemin yasal şeffaflığı. Yeni bir binadaki bir dairenin neredeyse kesinlikle karanlık bir geçmişi yoktur. Bu tür konutlarla yapılan işlemlerde dolandırıcılık ve dolandırıcılık riski çok daha düşüktür.
4. Bireysel düzen ve tasarım. Yeni bir daireyi kendi zevkinize göre dekore etmek için eski mobilyalardan ve duvar kağıtlarından kurtulmanıza veya başka değişiklikler yapmanıza gerek yok. Üstelik bazı geliştiriciler, alıcının ihtiyaçlarına uygun olarak duvarları yeni bir daireye yerleştirmeyi bile teklif ediyor.
5. Rahat. Günümüzde evlerin yapımında modern malzemeler kullanılmaktadır. Düzen aynı zamanda modern insanın ihtiyaçlarını da karşılıyor. Yeni binaların bir özelliği de yeni iletişim, donanımlı giriş, modern asansör, bebek arabaları ve engelliler için rampalar. Çoğu zaman o da sağlanır evlerin otonom ısıtılması.
6. Ekonomik. Yeni binaların çoğunda ısıtma ödemesi sayaç üzerinden yapılmaktadır. Yüksek kaliteli su ve ısı yalıtımının yanı sıra yüksek kaliteli çift camlı pencerelerle birlikte bu, çok fazla tasarruf etmenizi sağlar.
7. Peyzaj kalitesi. Günümüzdeki çoğu yeni bina için halihazırda tasarım aşamasında gerekli hazırlıklar yapılmaktadır. otopark, sıcak otopark, oyun alanları, konforlu kaldırımlar, konforlu avlular.
8. Çeşitli düzenler. Yeni bir binada daire satın alırken tasarımını ihtiyaçlarınıza göre seçebilirsiniz. Günümüzde daireler sadece oda sayısında değil aynı zamanda depo ve giyinme odalarının varlığında da farklılık göstermektedir. Üstelik mutfağı oturma odasıyla birleştiren birkaç balkonlu seçenekleri de tercih edebilirsiniz.

Bu avantajlar sayesinde yeni binalardaki daireler her zaman büyük bir popülerliğe sahiptir.

➖ Yeni bir binada daire satın almanın dezavantajları

Çok sayıda bariz avantaja rağmen, yeni bir binada daire satın almanın bir takım dezavantajları vardır.

İLE eksileri (-) Yeni bir binada konut satın alımları şunları içerir:

1. Mülkiyet kaydı çok zaman ve çaba gerektirebilir.
2. Tamirat. Bu eksi var 2 önemli yönler. İlk önce, Yeni dairenin yenilenmesi gerekecek. Eski mobilya ve duvar kağıdının bulunmamasına rağmen, bu kaçınılmaz olarak bazı rahatsızlıklara ve ek maliyetlere yol açmaktadır. İkincisi, Yeni binaların işgali genellikle kademeli olarak gerçekleştirilir, bu nedenle ilk başta komşuların evlerinde de onarımlar yapılabilir. Bu aynı zamanda birçok rahatsızlık yaratır.
3. Taşra. Genellikle yeni binalar yeni alanlarda bulunur. Bu durum ulaşım ve altyapı erişilebilirliği konusunda sorunlara yol açabilir.
4. Isıtma, su temini ve alarmda olası kesintiler. Mühendislik sistemlerinde hata ayıklama ihtiyacı nedeniyle yeni bir binanın işletmeye alınmasının başlangıcında ortaya çıkabilirler.
5. Finansal risk. Yeni bir binada daire satın alırken geliştiricinin güvenilirliğine özel dikkat gösterilmelidir. Mali istikrarsızlığı, yatırılan fonların kaybına neden olabilir.
6. Devreye alma. Evin inşaatı tamamlanmadıysa yeni bir daireye taşınmadan önce evin faaliyete geçmesini beklemek zorunda kalacaksınız. Genellikle bu son tarihler kaydırılır ve bu da önemli rahatsızlıklara neden olur.

Yeni bir binada daire almaya karar verdiyseniz ev seçimi büyük önem taşıyor. Daha önce orada kimse yaşamadığı için güvenilir incelemelere rastlamak pek mümkün olmayacaktır.

Başarılı bir seçim yapmak için çok sayıda parametreye odaklanmanız gerekecektir:

1. Ekoloji ve gürültü. Ev seçerken fabrikalara ve işlek otoyollara yakınlığını araştırmalısınız;
2. Konum. İşe, arkadaşlara ve akrabalara ulaşmanın ne kadar uygun olacağını kendiniz belirlemek önemlidir. Arabanız yoksa söz konusu bölgede hangi toplu taşıma araçlarının mevcut olduğunu, hangi sıklıkta çalıştığını, durağın yeni binaya ne kadar uzaklıkta olduğunu öğrenmelisiniz;
3. Altyapı. Anaokulları, okullar, eczaneler, klinikler, mağazalar gibi gerekli tüm organizasyonların erişilebilirliği büyük önem taşımaktadır;
4. Bahçe peyzajı. Yeni binanın yakınındaki kaldırımların ve park alanlarının kullanılabilirliğini ve kalitesini değerlendirmek önemlidir. Çocuğunuz varsa veya çocuk sahibi olmayı planlıyorsanız oyun alanlarına ve bebek arabası rampalarına dikkat etmeli;
5. Evin dış kısmı da büyük önem taşıyor. Yeni binalarda içte veya dışta çatlaklar varsa daire satın almamalısınız. Bu gerçek, inşaat sırasında düşük kaliteli malzemelerin kullanıldığını veya teknolojinin ihlal edildiğini gösterebilir;
6. İletişim. Bir daire satın almadan önce önerilen seçeneklerde boruların ve elektrik kablolarının, su basıncının ve diğer iletişimlerin kalitesini kontrol etmeye değer;
7. Zemin. Uzmanlar, bodrum veya çatıya yakınlığı nedeniyle birinci ve son katlardan daire satın alınmasını önermiyor. Asansörlerin bazen kapatıldığını da unutmamak gerekir. Böyle bir durumda eve yürüyerek gitmek zorunda kalacaksınız. Bu nedenle dairenin kolayca çıkabileceğiniz bir katta olması gerekir ( özellikle yaşlı insanlar ve çocuklarla yaşamayı planlıyorsanız);
8. İnşaat türü. Modern yeni binalar çeşitlidir. Kullanılan malzemelerin türüne bağlı olarak kendi avantajlar Ve kusurlar . Monolitik evler Artan mukavemet ile karakterize edilirler, ancak çoğu zaman ek ısı ve ses yalıtımı gerektirirler. Panel yeni binalar Pürüzsüz duvarları ve nispeten düşük maliyetleri nedeniyle dikkat çekerler, ancak genellikle çok düşük düzeyde ses yalıtımına sahiptirler. Tuğla monolitik evler sıcak, artan ses yalıtımı ile, ancak içlerindeki daireler daha pahalıdır ⇑ ayrıca yetersiz ısıtma ile artan nem gözlenebilir;
9. Daire tipi. Köşe ve uç dairelerde havanın oldukça soğuk olabileceği unutulmamalıdır. Yalnızca dış duvara yalıtım sağlandığında seçilmelidirler. İdeal olarak pencereler doğuya veya batıya bakmalıdır. Bu durumda doğrudan güneş ışığı olmadan bol miktarda doğal ışık olacaktır;
10. Dairenin durumu. Satın alacağınız evin küf ve küf içermediğinden emin olmak önemlidir. Ayrıca pencere ve kapıların kalitesini de kontrol etmeye değer.

👉Bu nedenle yeni bir binada daire satın alırken satın alınan konutun tüm avantajlarını, dezavantajlarını ve diğer özelliklerini göz önünde bulundurmalısınız. Kaliteli olması ve her bakımdan size yakışması önemlidir.

Bir geliştiriciden yeni bir binada daire satın alırken nelere dikkat edilmelidir?

2. Yeni bir binada müteahhitten daire satın almadan önce bilmeniz gerekenler - Dikkat etmeniz gereken 6 önemli nokta 💎

Yeni bir binada daire satın alırken birkaç noktayı dikkate almak önemlidir. Bu, birçok sorunun önlenmesine yardımcı olacaktır. Aşağıda ayrıntılı olarak anlatılmıştır, Bir müteahhitten yeni bir binada daire satın alırken ilk olarak nelere dikkat edilmelidir? .

Geliştirici müşteriyle ne tür bir anlaşma imzalıyor?

Açık bir avantaj tasarımdır özsermaye katılım anlaşmaları geliştirici ve alıcı arasında. Böyle bir anlaşmanın tescil edilmesi önemlidir. Kayıt Odası .

214-FZ Federal Kanununa göre, diğer anlaşmalara göre öncelikli olan özsermaye katılım anlaşmalarıdır. Kanun uyarınca geliştiricinin iflası durumunda, söz konusu sözleşmenin imzalanmasıyla müşterinin talepleri teminat altına alınmış sayılacaktır.

Özsermaye katılım sözleşmesi, bir dairenin çifte satışına karşı korunmaya yardımcı olur. Ayrıca, bu tür anlaşmaların imzalanması otomatik olarak geliştiricinin inşaat iznine sahip olduğu, arazi belgelerinin ve diğer belgelerin de hazır olduğu anlamına gelir.

Çoğu zaman, yeni binalarda daire satışının ilk aşamasındaki geliştiriciler devreye giriyor ön anlaşmalar . İzin belgelerinin kaydının tamamlanmasının ardından, bu tür anlaşmalar özsermaye katılım anlaşmaları olarak yeniden düzenlenir.

İşlemin özsermaye katılım sözleşmesi imzalama dışındaki planlar kapsamında tamamlanıp tamamlanmayacağına dair nihai kararı yalnızca daire alıcıları verebilir.

• Bir tarafta, diğer anlaşma türleri daha büyük risk içerir. Ancak benzer şekilde yeni konut satın alan pek çok kişinin olduğunu da unutmamak gerekiyor.
• Diğer tarafta, ve özsermaye katılım anlaşmaları %100 garanti sağlayamaz. Pek çok aldatılmış Rus yatırımcı tam da böyle bir anlaşmaya imza attı.

Dolayısıyla hisse katılma sözleşmesi şüphesiz ciddi bir avantajdır. Fakat bir geliştiricinin güvenilirliğini değerlendirmenin tek kriteri olamaz.

Geliştirici itibarı

Bitmemiş bir evde bir daire için ödeme yapmadan önce, şirket binasının itibarının ne olduğunu öğrenmeye değer.

Bu amaçla şunu bilmeye değer:

• kaç evin halihazırda işletmeye alındığı;
• Daha önce inşaat veya işletmeye alma ile ilgili herhangi bir sorun yaşandı mı, eğer öyleyse ne tür;
• geliştiricinin kurucusu kimdir ( Yeni binalar için bazı şirketler geçmiş sorunları gizlemek için yeni bir tüzel kişilik kaydettiriyor);
• geliştiricinin arkasında kim var - temiz bir itibara sahip ciddi bir şirketse iyidir, eğer bir politikacıysa - yakın gelecekte görevinden alınıp alınmayacağını öğrenmeye değer.

Yeni binanın hazır olma derecesi

Bu gösterge büyük önem taşıyor. Müteahhitin belgeleri düzgün ve itibarı mükemmel olsa bile evin uzun süre faaliyete geçilememesi riski vardır.

Dış hazırlığa ek olarak, değerlendirmeye değer iletişim seviyesi . Müteahhidin temsilcisi evin halihazırda elektrik ve su kaynağına sahip olduğunu iddia etse bile, kişisel olarak doğrulamak için bu gerçeğin kanıtlanmasını istemekte fayda var.

Herhangi bir nedenle reddedilirseniz, inşaat alanını refakatsiz ziyaret etmek ve inşaatçılarla konuşmak mantıklı olacaktır. Genellikle müşterilerle nasıl iletişim kuracaklarına dair talimatlar verilmez. Bu nedenle, inşaatçılardan iletişim kurulumu hakkında sıklıkla güvenilir bilgiler bulabilirsiniz.

Uzmanlar tavsiye ediyor ayrıca kayıt ol forum belirli bir evin inşasına adanmıştır. Orada genellikle iletişim konularını tartışırlar. Ayrıca hissedarlarla iletişim kurarak inşaatın diğer sorunları hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Yeni bir binanın ilk bakışta tamamen hazır gibi görünmesi durumunda bile elektrik ve su sıkıntısı artar ⇑ risk. Bazı yeni binalar iletişimin kurulması için yıllarca bekler.

Söz konusu inşaat halindeki ev banka akreditasyonuna sahip mi?

Paylaşımlı inşaata başlamadan önce seçilen evin bankalar tarafından akredite olup olmadığını sormakta fayda var. Akreditasyonun yeterince güncel ve geçerli olmasını sağlamak da önemlidir.

Kaç büyük tanınmış kredi kuruluşunun geliştiriciye güvendiğini bulmaya değer:

• Ev herhangi bir banka tarafından akredite değil , bu, geliştiricinin sorunları olduğunu gösterebilir.
• Yeni bina büyük bir banka tarafından onaylandı. Sağlam finansal kaynaklara sahip olmak. Geliştiricinin fonu yoksa, böyle bir kredi kuruluşunun ona kredi vermesi, inşaatın donmasına izin vermekten daha kolaydır.
• İdeal olarak evin çeşitli kredi kuruluşları tarafından akredite edilmesi gerekir , ve yalnızca geliştiriciye hizmet veren banka değil. Unutmayın ki bir inşaat şirketi iflas ederse bankaların kendisine verilen fonları iade etmeme riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle bunun olmasını önlemek için her şeyi yapacaklardır.

Akreditasyon gerçekleştirirken, iyi bir üne sahip bankaların inşaat için tüm izin belgelerini kontrol etmesi gerekmektedir. Ancak böyle bir onayın varlığı %100 garanti olarak görülmemelidir. Bilinen vakalar var Ne zaman akredite evler bile yarım kaldılar.

Gerçek şu ki, bazı bankalar daha önce geliştiriciye yatırılan fonlardan tasarruf etmek için evleri için onay vermek zorunda kalıyor. Bu nedenle bu parametre diğer tüm özelliklerden ayrı olarak değerlendirilemez.

Yatırım çekiciliği

Herkes arasında nasıl bir bağlantı olduğunu anlamıyor yatırım çekiciliği ve yeni bir binada satın alma riskinin derecesi. Aslında ortak inşaata katılım bununla karşılaştırılabilir. İnşaatı büyük ölçüde söz konusu binada daire alıcısı olup olmamasına bağlıdır.

Konut satın almak isteyen az sayıda kişi varsa ↓, inşaatın yarım kalması veya uzun vadeli olması riski önemli ölçüde artacaktır. Ancak yatırım açısından cazip olan konutlar genellikle alıcılarla sorun yaşamamaktadır.

Bu göstergeyi değerlendirmek için yeni binanın aşağıdaki parametrelerine dikkat etmelisiniz:

• yeni binanın yeri;
• park yerlerinin mevcudiyeti ve sayısı;
• ulaşım erişilebilirliği;
• okullara, anaokullarına, kliniklere, alışveriş merkezlerine, parklara yakınlık;
• demiryolunun, ana otoyolların ve fabrikaların yakınlığı açısından mikro bölgenin bir bütün olarak değerlendirilmesi.

Dairenin yatırım çekiciliğini değerlendirirken aşağıdaki göstergelere dikkat etmelisiniz:

• tavan yüksekliği – bu gösterge ne kadar yüksek olursa dairede o kadar rahat olur;
• duvar kalınlığı – ince olanlar donabilir ve ses yalıtımı zayıf olabilir;
• asansör boşluklarının yeri – Odaların duvarlarına bitişik olmaları durumunda asansörün sesi dairede duyulabilir;
• pencere düzenlemesi – doğal aydınlatma ve dairenin manzarası bu faktöre bağlıdır;
• iç bölmelerin kalınlığı daire içindeki ses yalıtımını etkiler;
• zemin – ilk ve sonuncusu popüler değil (üzerinde bulunan bir daireyi satmak kolay değil). Muhafaza ne kadar yüksek olursa hava da o kadar temiz ve sessiz olur, ancak asansör bozulursa eve yürüyerek gitmek zorunda kalacağınızı unutmayın.

Ayrıca şunu da düşünmelisiniz inşaat türü . Panel evler Yeterince hızlı inşa edildikleri için teslimatta nadiren gecikmeler yaşanır. Onlardan farklı olarak, ne zaman yekpare yapıİnşaat özelliklerinden dolayı sorunlar ortaya çıkabilir.

Not: Web sitemizde gayrimenkul yatırımının tüm nüanslarından bahsettiğimiz ayrı bir makale var.

👉Yeni bir binada daire satın almak istiyorsanız çok sayıda faktörü dikkate almanız gerekecektir. Bunları ayrı ayrı ele almanın bir anlamı yok. Güvenilir bir analiz sonucu ancak tüm faktörlerin bir arada dikkate alınmasıyla elde edilebilir.

Buna nasıl hazırlanacağınıza dair daha fazla bilgiyi özel materyalimizde bulabilirsiniz.

Yeni bir binada nasıl daire satın alınacağına ilişkin adım adım kılavuz (4 basit adım)

3. Yeni bir binada doğru bir şekilde daire nasıl satın alınır - geliştiriciden ev satın almak için adım adım talimatlar 📝

Yeni bir binada yer alan bir evin sahibi olmadan önce şunları seçmeniz gerekecek: alan, nerede bulunacağı. Dairenin çeşitli özelliklerine de karar vermek gerekiyor.

Çoğu zaman, yeni binalardaki konutlar inşaat aşamasında, yani ev işletmeye alınmadan önce satın alınır. Böyle bir satın alma işlemi yaparken, gerçek taşınma tarihlerinin değişebileceği gerçeğine zihinsel olarak hazırlanmak önemlidir.

• İlk önce, Geliştiricinin yeni binayı belirtilen tarihe kadar faaliyete geçirmek için zamanının olmaması ihtimali her zaman vardır.
• İkincisi, Bir dairenin iç dekorasyonu olmadan satın alınması durumunda, onu yenilemek için zaman harcamanız gerekecektir.

Doğru seçimi yapmak ve mümkün olduğunca az sorun yaşamak için aşağıdakileri kullanmalısınız: talimatlar .

1. Adım. Evi inceleyin ve belgeleri kontrol edin

Yeni bir binada daire satın almanın en ucuz yolu temel çukuru aşamasıdır. Bu durumda konut maliyeti yaklaşık olarak olacaktır. ¼ aşağıda ↓ inşaatın tamamlanmasından sonra.

Aynı aşamada geliştiriciyle görüşmek mümkündür. düzen Ve gelecekteki dairenin büyüklüğü. Ancak bu seçenek en riskli olanıdır çünkü evin teslim edileceğinin garantisi yoktur:

• Geliştirici sadece inşaat ruhsatı alamayabilir.
• Şirketin evi inşa etmek için yeterli fonu olmayabilir.

Ayrıca, Birkaç kat inşa edildiğinde bile belgelerle ilgili sorunlar ortaya çıkabilir. Sonuç olabilir inşaatın donması. Bu süreç geçici olabileceği gibi kalıcı da olabilir.

Riski en aza indirmek için şunları bilmeniz gerekir: yeni bina inşaat projesi ve ayrıca kontrol et itibar geliştirici şirket. Ne yazık ki bu, sorun olasılığını tamamen dışlamaz. Ancak dikkatli analizle olumlu sonuç alma ihtimali daha yüksek olacaktır ⇑.

Bir geliştirici şirketini kontrol etme seçenekleri farklı olabilir:

1. İnterneti kullanarak bir kontrol yapın. Geliştirici hakkında bilgi bulmanız gerekir. sosyal ağlarda, Açık forumlar ve diğer siteler. Daire alıcılarının daha önce ev inşaatı sırasında zarar görüp görmediği konusunda her zaman birçok bilgi içerir;
2. Yeni bir binada bir daire için ipotek için bankaya başvuruyorum. Bu, geliştiriciyi kontrol etmenin oldukça etkili bir yoludur. Borç vermeyi kabul etmeden önce bankalar her zaman geliştiriciyi kapsamlı bir şekilde kontrol eder. Daire satın almak için krediler yalnızca inşaat şirketinin belgeleri varsa verilir ( yeni binalar dahil) mükemmel bir düzendedir.
3. Profesyonel bir avukatın hizmetlerinden yararlanın. Ev, tasarım, mali ve diğer belgeler, inşaat izinleri ve arsa mülkiyetinin tescilinin yasallığı hakkındaki bilgileri analiz edecek. Hukuk eğitimi almadan bu belgeleri bağımsız olarak kontrol etmek, neredeyse imkansız.

Adım 2. Sözleşmenin yürütülmesi

Evrakların düzgün olduğundan, borçlunun itibarında herhangi bir sorun bulunmadığından ve seçilen dairenin tüm ihtiyaçları karşıladığından eminseniz, sözleşmenin uygulanmasına geçebilirsiniz.

Düzenlenen belgelerin türüne bağlı olarak yeni bir binada daire satın almak için 3 ana seçenek vardır:

1. Hisse katılımı sözleşmesi kapsamında satın alma. Doğrudan geliştiriciyle sonuçlandırılır. Uzmanlar işlemin kabul edilmesini önermiyor ön anlaşma. Böyle bir anlaşma eşleşmiyor Mevcut mevzuat. Ön anlaşma kayıtlı değil Kayıt Odası dolayısıyla daha riskli olduğu ortaya çıkıyor.
2. Hakların devri sözleşmesi kapsamında. Böyle bir anlaşma, bir daire satın alırken yapılır. ortak yatırımcı veya mal sahibi kim yeniden satıyor? Bu tür anlaşmalar çeşitli yasal düzenlemelerle düzenlenmektedir. Bu nedenle sıklıkla tartışmalara yol açarlar. Bir devir sözleşmesi aracılığıyla taraflar, gelecekte bitmiş bir daire satın alma veya inşaat sürecine doğrudan katılma olanağı sağlayan bir işlemi tespit edebilir. İkinci durumda, devlet kaydı gereklidir. Alıcının hâlâ elinde: Devir sözleşmesinin bir kopyası, para transferinin teyidi, geliştiricinin yazılı onayı, Ve belgelerin devredilmesi eylemi.
3. Bir konut inşaatı kooperatifi ile yapılan bir anlaşma kapsamında satın alma. Konut kooperatifi, dairelerin gelecekteki sahipleri arasında yapılan bir anlaşmayla kuruluyor. Bu durumda konut alımı ödeme yoluyla yapılmaktadır. paylaşmak. Devlet kurumlarında böyle bir prosedür kayıtlı değil. Bu nedenle yasal olmasına rağmen oldukça risklidir.

Para ancak sözleşme imzalandıktan sonra aktarılmalıdır. İlk iki durumda devlet kaydını da beklemelisiniz. Bazı durumlarda ön ödeme sağlanmakta, kalan tutar daha sonra aktarılmaktadır. Bu gerçeğin imzalanan anlaşmaya da yansıtılması gerekir.

Yapılan anlaşmanın devlet kaydını gerçekleştirmek için aşağıdaki belgeleri sunmanız gerekir:

• sözleşmenin kendisi;
• inşaat tasarım belgeleri;
• geliştirilecek arsanın mülkiyet belgesi;
• anlaşmaya giren tarafların pasaportları;
• anlaşmaya taraf olanların beyanları;
• kadastro planı;
• yapım aşamasında olan tesisin adresini, kat sayısı ve bina sayısını içeren bir planı;
• inşaat ruhsatı.

Bazı durumlarda başka belgeler de istenir.

Bir sözleşme imzalarken aşağıdaki noktalara dikkat etmek önemlidir:

1. inşaatın tamamlanma tarihi;
2. dairenin mülkiyetinin devredilmesi için son tarih ve tescili için gerekli belgeler;
3. sözleşmenin feshi şartları;
4. Tarafların yükümlülükleri, ihlallerinin sonuçları.

Ayrıca sözleşmede ayrı bir maddenin belirtilmesi gerektiği de unutulmamalıdır. metrekare başına sabit maliyet daire satın aldı.

Adım 3. Bir dairenin ve anahtarlarının alınması

İnşaat halindeki bir binada daire satın alırken, işletmeye alındığı andan dairelerin sahiplerine teslim edilmesine kadar geçen sürenin sürebileceğini anlamak önemlidir. 3 aya kadar . Bu süre zarfında inşaat şirketi teknik sertifika yeni bir bina için düzeni koordine eder ve BTI.

İmzalamadan önce kabul belgesi , mal sahibi satın alınan daireyi dikkatlice incelemelidir. Projede herhangi bir eksiklik veya sapma tespit edilirse geliştiricinin bunları ortadan kaldırması veya tazminat ödemesi talep edilmelidir.

Bu gereklilik aynı zamanda kamu hizmeti ağları için de geçerlidir. Dairenin teslimi sırasında bağlı değillerse veya çalışmıyorlarsa sorun çözülene kadar kabul belgesini imzalamamalısınız.

Bazı inşaat şirketleri, daire alıcılarından kusurları düzelteceklerine dair sözlü söz vererek bir tapu imzalamalarını talep ediyor.

Böyle bir durumda kendi takdirinize göre hareket edebilirsiniz, ancak uzmanlar tavsiye ediyor geliştiriciden al eksikliklerin giderilmesine ilişkin yazılı izin. Ancak böyle bir ihtimal varsa, tüm sorunlar çözülene kadar kanunu imzalamamak daha iyidir.

Kabul belgesi imzalanıp dairenin anahtarları daire sahibine teslim edildiğinde elektrik faturalarının hesaplanması . Aynı zamanda, bu tür hizmetler için ödeme yükümlülüğü kanundan kaynaklanmaktadır:

• HOA'yı düzenledikten sonra;
• işletmeci şirketle bir anlaşma imzaladıktan sonra.

Uygulamada bu, maliyetlerin geliştirici tarafından karşılandığı zaman alır. Bu nedenle, alıcıların genellikle birkaç ay önceden elektrik faturalarını ödemeleri gerekmektedir ( genellikle 4'ten fazla değil ).

Uzmanlar, satın aldığınız daireye taşınmanızı ya da daireyi teslim alana kadar yenilemenizi önermiyor. mülk kayıt belgesi . Bu ana kadar daire BTI çalışanları tarafından denetlenecek ve, daire arasında bir tutarsızlık tespit ederlerse evin hizmete açıldığı andaki durumuna göre evin eski görünümüne döndürülmesini talep edebilirler.

Adım 4. Mülkiyetin tescili, tescil

Bir dairenin mülkiyetini kaydetmek için iletişime geçmeniz gerekecek Şirketler Evi . Bu deneyimli bir avukat aracılığıyla veya bağımsız olarak yapılabilir. İkinci durumda maliyetler daha düşük olacaktır↓ ancak çok fazla zaman ve çaba gerektirecektir.

Bir dairenin mülkiyetini kaydetmek için şunları sağlamanız gerekir: kabul belgesi Ve devreye alma kararı.

Ne zaman alınacak devlet tescil belgesi, daireye kayıt olabilirsiniz. Bunu yapmak için iletişime geçmeniz gerekir Federal Göç Servisi .

Aşağıdaki belgeler gerekli olacaktır:

• yeni bir daireye kayıt başvurusu;
• pasaport;
• önceki ikamet yerinden alıntı;
• mülkün devlet tescil belgesi.

👉 Tüm adımlar tamamlandığında geliştiriciden konut satın alma prosedürü tamamlanmış sayılabilir.

4. Bir müteahhitten mi yoksa bir emlak acentesinden mi yeni bir daire satın alın - hangisi daha iyi? 📑

Yeni bir binada daire satın almak için bir geliştirici veya emlakçıyla iletişime geçebilirsiniz. Her şey hedeflerinize ve tercihlerinize bağlıdır.

• Ev zaten seçilmişse ve alıcı kararına güveniyorsa, Doğrudan geliştiriciyle iletişime geçebilirsiniz.
• Şüpheniz varsa, Birkaç seçeneği karşılaştırmak istiyorsanız veya alıcı inşaat yatırımı için karlı bir yer arıyorsa, bir ajansla iletişime geçmeniz faydalı olacaktır.

Her durumda, bu seçeneklerin her birinin her ikisine de sahip olduğu unutulmamalıdır. avantajlar, Bu yüzden kusurlar. Onlara daha detaylı bakalım.

🏗 Doğrudan geliştiriciden bir daire satın almak

Geliştirici ofisinin alıcıya yalnızca belirli bir inşaat şirketinin yeni binalarında daire sunması oldukça doğaldır. Burada başka binadaki daireyi satamazlar. Alıcılara evlerinin eksikliklerini anlatmayacaklar ancak diğer geliştiricilerin olumsuz yönlerini paylaşmaktan mutluluk duyacaklardır.

Akılda tutulması gerekir inşaat şirketlerinin genellikle indirim yaptığını sadece talep görmeyen likit olmayan daireler için. Burada hakların devri yoluyla gayrimenkul satın alınması da mümkün değildir.

☎ Bir acente aracılığıyla daire satın almak

Aynı zamanda burada doğrudan geliştiriciden çok daha fazla seçenek var. Üstelik ajans size her yeni binanın avantajlarını ve dezavantajlarını dürüstçe anlatacaktır. Mevcut dairenizi veya odanızı satmanız gerekiyorsa acente bu konuda yardımcı olacaktır.

Ayrıca hazırlanması konusunda tavsiye ve destek sağlarlar. Çoğu durumda komisyon Geliştirici ajansın hizmetlerinin bedelini öder; bunlar alıcı için ücretsizdir.

5. Hangisi daha karlı: inşaat halindeki bir binada mı yoksa halihazırda kiralanmış bir binada mı daire satın almak? 📄

Aynı binada bir dairenin maliyeti, inşaat aşamasına bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir. seçebilirsiniz İnşaat aşamasına bağlı olarak 4 ana satın alma seçeneği . Her şeye daha yakından bakalım avantajlar Ve kusurlar bunların her biri.

Bir ev inşa etmenin hangi aşamasında bir daire satın almak daha karlı? Tüm seçeneklere bakalım ve tüm artıları ve eksileri öğrenelim

Seçenek 1. Satış başlamadan önce

Bazı geliştiriciler satışlar başlamadan önce bir daire satın almayı teklif ediyor. Bu durumda maliyet minimum düzeyde olacaktır. Bu sayede yeni bir binada ucuza bir daire satın alabilirsiniz.

İnşaat kanununa göre geliştiricilerin daire satışına başlama hakkı var ancak bundan sonra nasıl formatlanacak İnşaat Bakanlığı'nın uygunluğuna ilişkin sonuç.

Uygulamada bazı inşaat firmaları potansiyel alıcılarla bu aşamadan önce anlaşmalar yapmaya başlıyor. rezervasyon anlaşmaları . Böyle bir anlaşma ile alıcı, bir daire satın alma niyetini teyit eder ve karşılığında geliştirici bunun için minimum bir fiyat sağlar. Alıcı bu hizmetin bedelini öder 10-50 bin ruble .

Rezervasyon sözleşmesinin çeşitli avantajları (+) vardır:

• En düşük maliyet , bazı durumlarda neredeyse maliyetine gayrimenkul satın alabilirsiniz;
• düşük düzeyde işlem riski – Hisse katılma sözleşmesi yapılmaması durumunda yatırılan paralar alıcıya iade edilecektir ( bunun sözleşmede açıkça belirtilmesini sağlamak önemlidir);
• maksimum seçim – Beğendiğiniz yerleşim planına sahip bir daire seçebilir ve uygun bir kat seçebilirsiniz.

Rezervasyon aşamasında konut satın almanın ciddi avantajlarının yanı sıra bir takım dezavantajları da vardır.

İLE eksileri (-) aşağıdakiler atfedilebilir:

• işlemin nihai olarak gerçekleşeceğine dair hiçbir garanti yoktur;
• Rezervasyon sözleşmesi kapsamında ödenen tutar her zaman daire ödemesine gitmez; bazı durumlarda bu basit bir işlemdir. komisyon hizmet için (tüm bunlar sözleşmede belirtilmiştir).

Rezervasyon sözleşmelerinin Rosreestr'e kaydolmasına gerek yoktur, bu nedenle imzalamadan önce bunları mümkün olduğunca dikkatli bir şekilde incelemeniz gerekir.

Bazı durumlarda, dürüst olmayan inşaat şirketleri bir daire için bu tür birden fazla anlaşmaya girmektedir. Sonuç olarak, alıcı hem beğendiği evden hem de ödediği paradan mahrum kalabilir. Ayrıca değerli zaman kaybedilecektir.

Rezervasyon sözleşmesinin aşağıdakileri içerdiğinden emin olarak kendinizi koruyabilirsiniz: Yatırılan fonların iadesine ilişkin madde.

Seçenek 2. Kazı aşaması

İzin belgeleri hazırlandığında geliştirici inşaatın sıfır aşamasını uygulamaya başlar; buna başka bir deyişle inşaatın sıfır aşaması denir. kazı aşaması .

Şu anda vakfın hazırlığı başlıyor. İstatistikler, bu aşamada neredeyse 1 /3 gelecekteki tüm daireler.

Hafriyat aşamasında satın almanın avantajları arasında şunlar yer almaktadır:

1. az değer verilmiş – İşletmeye alınmış bir binadaki daire fiyatları ile karşılaştırıldığında fark 100.000 TL’ye kadar çıkabilmektedir 20 -30 % (bölgeye bağlı olarak);
2. gelecekteki dairenin çok çeşitli düzenleri, kat sayısı ve diğer parametreleri – ilk alıcılar genellikle en iyi gayrimenkulü alır;
3. taksit imkanı (Çoğu durumda ödemeler faizsiz yapılabilir).

Ancak kazı aşamasında daire satın almanın bir takım dezavantajları vardır:

• birkaç yıldır doluluk bekleniyor;
• inşaatın donması riski ( Örneğin, dairelere talep olmaması veya çeşitli nedenlerle inşaat firmasının maliyetlerinde artış olması durumunda);
• yeni bir binanın tasarımını veya kat sayısını değiştirme riski - ne kadar az kat inşa edilirse risk o kadar yüksek olur;
• ev işletmeye alınana kadar çift masraflar - kira ve taksit veya ipotek ödemeleri için;
• Yeni binanın inşaatının tamamlanması ve tesliminin ertelenmesi mümkündür.

Seçenek 3. Yeni binanın yarısı hazır

Kazı aşamasında gayrimenkul satın almak istemeyenler için, böyle bir satın alımın çok riskli olduğunu düşünerek, bir seçenek var - ev hazır olduğunda bir daireye para yatırmak yarım . Bu aşamada inşaatın donma olasılığı önemli ölçüde azalır ↓ ve dairelerin maliyeti de azalmaya devam eder ↓.

Yarısı bitmiş yeni binalarda daire satın almanın avantajları arasında şunlar yer alıyor:

• önceki seçeneklere kıyasla bir daire için daha kısa bekleme süresi;
• maliyet, bitmiş emlak piyasasına göre daha düşüktür;
• inşaatın ilerleyişini ve son teslim tarihlerine uygunluğunu kontrol etmek mümkündür;
• inşaatın donma olasılığı önemli ölçüde düşüktür ( ama hala devam ediyor).

Bu tür evlerde daire satın almanın dezavantajları şunlardır:

• dairenin maliyeti yaklaşık olarak daha yüksektir 15 Hafriyat aşamasında satın alma işlemine göre %;
• en başarılı seçenekler genellikle önceden sıralanmıştır;
• yeni bir binanın işletmeye alınması için gereken sürenin uzatılma ihtimali devam ediyor.

Uzmanlar tavsiye etmiyor geliştirici beklenmedik bir şekilde ⇓ fiyatını önemli ölçüde düşürürse daire satın alın. Bu genellikle mevcut inşaatı tamamlamak için finansman eksikliğini gösterir.

Yeni bir binanın işletmeye alma süresinin uzaması riskini en aza indirmek için, seçerken bankalar tarafından akredite olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. İnşaat halindeki bir evi onaylamadan önce, büyük finans kuruluşları hem inşa edilen evin hem de doğrudan inşaat şirketinin belgelerini kontrol eder.

Seçenek 4. Ev işletmeye açıldı

İşletmeye açılmış konutlardan gayrimenkul satın almak en az risklidir. Ancak bu durumda dairenin maliyeti maksimum olacaktır. Tabii ki kullanabilirsiniz promosyon teklifi veya inşaat şirketinden bunu yapmasını isteyin indirim. Ancak her durumda, tasarrufların aşılması pek olası değildir. 5 %.

Bu seçeneği satın almanın avantajları şunlardır:

• yeni bina tamamen hazır ve işletmeye açıldığı için işlem güvenlidir;
• check-in işleminin uzun süre ertelenmesine gerek yoktur;
• Satın alma sırasında alıcı, yeni binanın projeye ne kadar uygun olduğunu, evin kalitesinin yanı sıra çevresini ve altyapısını zaten görebilir.

Çok sayıda avantaja rağmen hazır bir binada daire satın almanın bazı dezavantajları da vardır:

• maliyet, inşaat halindeki bir evden daha yüksektir;
• büyük ihtimalle önümüzdeki dönemde 1 -2 Yıllardır tadilat yapan komşular endişe yaratacaktır.

Rusya'nın en büyük bankalarından birinin uzmanları bir analiz yaptı ve ortalama olarak şunu buldu: 2016 -2018 yıl, inşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar geçen süre 2 yıl . Çoğu durumda ilk yılda satılır 50 Tüm dairelerin yüzdesi.

Bu durumda satış hacmi belirlenir. itibar inşaat firmasının yanı sıra evin yapıldığı bölge. En büyük geliştiricilerden 50 Dairelerin yüzdesi zaten tükendi 9 ay içinde .

İnşaatın ikinci yarısında daha fazla satış gerçekleştirildi yakın 30 -35 % . Yeni binanın faaliyete geçmesinin ardından kalan mülk satılıyor. Bu tür istatistikler ekonomi ve konfor sınıfı daire pazarı için tipiktir.

Bitmemiş bir binada daire satın alırken, anlamak önemlidir bu doluluk inşaat sürecinin tamamlanmasından hemen sonra gerçekleşmez. Hizmete alma, kamu hizmeti sistemlerine bağlantı ve mülkiyetin tescili, 12 aya kadar.

Her durumda, yukarıda açıklanan seçenekleri karşılaştırmalı ve size en uygun olanı seçmelisiniz. Analizi kolaylaştırmak için ana özellikleri aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.

Tablo: “İnşaat aşamasına bağlı olarak konut satın almak için çeşitli seçeneklerin özellikleri”

Satın alma aşaması	Fiyat	Avantajları	Kusurlar
Satışlar başlamadan önce	Asgari	Sözleşme imzalanmazsa para alıcıya iade edilir Maksimum yerleşim planı ve kat seçeneği	İşlemin gerçekleşeceğinin garantisi yoktur, rezervasyon hizmetinden komisyon alınabilir.
Kazı aşaması	Aşağıda 20 -30 Bitmiş bir dairenin fiyatının yüzdesi	Geniş daire seçeneği Taksit imkanı	Yıllardır yerleşilmeyi bekleyen İnşaatın donma riski Yeni bir binanın tasarımını veya kat sayısını değiştirme riski Ev işletmeye alınana kadar çift masraflar - kira ve taksit veya ipotek ödemeleri için Yeni binanın inşaatının tamamlanması ve tesliminin ertelenmesi mümkündür
Yeni binanın yarısı hazır	Azaltıldı 10 -15 Bitmiş konut maliyetinin yüzdesi	Önceki seçeneklere kıyasla bir daire için daha kısa bekleme süresi Maliyet, bitmiş emlak piyasasından daha düşük İnşaatın ilerleyişini ve son teslim tarihlerine uygunluğunu kontrol etmek mümkündür İnşaatın donma olasılığı önemli ölçüde düşüktür	Dairenin maliyeti yaklaşık olarak daha yüksektir 15 Kazı aşamasında satın alma işlemine göre % En başarılı seçenekler genellikle zaten sıralanmıştır Yeni bir binanın işletmeye alınması için zaman çerçevesinde bir artış olasılığı devam ediyor
Ev hizmete açıldı	Dairenin tam maliyeti	Yüksek düzeyde işlem güvenliği Neredeyse anında check-in yapabilirsiniz Yeni binayı ve çevresini kontrol etmek mümkün	Maliyet inşaat aşamalarına göre daha yüksek 1 -2 yıl, komşulardan gelen onarımlar nedeniyle rahatsızlık yaşanabilir

Yukarıdaki tablo, yeni bir binada daire satın alma seçeneklerini karşılaştırmanıza ve sizin için en uygun olanı seçmenize yardımcı olacaktır.

Hangisi bir daire satın almak daha iyidir: bitirmeli mi yoksa bitirmeden mi?

6. Yeni bir binada bitirme ile daire satın almak karlı mı 📋

İstatistiklere göre son zamanlarda talep yeni binalarda bitmiş kaplamalı daireler . Bu öncelikle alıcıların maliyetleri mümkün olduğunca optimize etme arzusuyla açıklanmaktadır. Kendinize satın aldığınız bir daireyi onarmak her zaman çok pahalıdır. Finansal maliyetlerin yanı sıra çok fazla zaman ve çaba gerektirir.

Yenilenmeye hazır dairelerin satışı başladı ortada 2 000 S. O dönemde piyasada gayrimenkul talebinde bir azalma vardı.

Müşteri çekmek için inşaat şirketleri tamamlanmış daireleri satmaya başladı. Bazıları daha da ileri giderek çeşitli tasarım çözümleri geliştirmeye, belirli bir tarzda yenilenmiş daireler sunmaya başladı.

Yenilenmiş bir mülk seçerken uzmanlar aşağıdakilere dikkat etmenizi önerir: bitirme maliyeti. Optimum fiyat dahilinde Metrekare başına 10.000 ruble. Onarımlar daha pahalıysa, birçok alıcı böyle bir hizmeti reddeder.

Geleneksel olarak apartman bitirmenin 2 ana aşaması vardır:

1. Kaba bitiş. Genel olarak bu kavram, herhangi bir son işlemin tamamen yokluğu anlamına gelir. Bu tür onarımlar yalnızca temel elemanların varlığını gerektirir: Giriş kapısı, Çift camlı pencereler, Ve Isıtma sistemi. Bazı durumlarda bunlar da kurulur iç kapılar. Dairenin alıcısı, duvarları bağımsız olarak düzleştirmek, duvar kağıdını yapıştırmak, elektrik kablolarını ve diğer gerekli işleri yapmak zorunda kalacak. Ancak bunların tamamlanmasından sonra konut oturuma hazır hale gelecektir.
2. Temiz bitiş. Bu durumda tadilat müteahhit tarafından yapılır, maliyeti daire fiyatına dahildir. Bitirme şunları içerir: duvar boyama, duvar kağıdı kaplama, muşamba veya parke döşeme. Banyo ve tuvalete fayans döşeniyor veya duvarlar boyanıyor.

Geliştiricinin temiz bitirmesi, bağımsız onarımlar için zamanı olmayan veya bunun için parası olmayan alıcılar için uygundur.

Son zamanlarda inşaat malzemelerinin fiyatlarının önemli ölçüde arttığını da unutmamak gerekir. Ancak çoğu durumda gelir düzeyi değişmedi. Bu nedenle alıcılar tadilata hazır daireleri satın almayı tercih ediyor.

📟 Uzmanlar değerlendirdi iyi bir yüzeye sahip iki odalı bir daire satın alırken tasarruf edebileceğinizi yaklaşık olarak 200 -400 bin ruble. Elbette bu miktar yaklaşıktır ve önemli ölçüde değişebilir.

Ortalama olarak, onarımlar için yaklaşık olarak fazladan ödeme yapmanız gerekir. 5 -10 Orijinal maliyetin %'si. Ancak toplam tutarın genellikle kendi kendini onarma maliyetinden daha az olduğu ortaya çıkar.

Bir diğer avantaj ince detaylara sahip daireler – hemen taşınma fırsatı . Ayrıca, bu tür daireler genellikle daha sonra kiralamak amacıyla gayrimenkule para yatıranlar tarafından satın alınır.

7. Yeni bir binada müteahhitten daire satın almak isteyenler için faydalı ipuçları 🔔

Bir geliştiriciden daire satın alırken olası sorunları önlemek için uzmanlar, bir geliştiriciden yardım almanızı tavsiye ediyor profesyonel avukatlar. Tabii ki, bu ek maliyetler gerektirir. Bu nedenle aşağıda verilen uzman tavsiyelerinden yararlanmak iyi bir fikir olacaktır.

İpucu 1. Geliştiriciyi iyice kontrol edin

Bir geliştiricinin incelenmesi çok zaman alır. Ancak yalnızca internetteki bilgilere güvenmemelisiniz. Geliştirici hakkında çevrimiçi olarak olumsuz bir inceleme olmasa bile, bu onun güvenilirliğini garanti etmez.

İnşaat şirketi çok genç olabilir ya da sadece bir paravan şirket olabilir. Geliştirici, faaliyetleri sırasında her zaman tüm yasal gerekliliklere uymamaktadır.

Geliştiricinin belgelerinin düzgün olduğu ve güvenilirliğine dair dolaylı kanıtların olduğu durumlarda bile bunu yapmamalısınız. Ön anlaşma Rus mevzuatına uygun değil.

İnşaat şirketi seçip daire satın almak için acele etmenize gerek yok. Herkes anlamıyor ama bugünkü emlak piyasası, istikrarsızlığına rağmen kaosla karakterize edilmiyor.

Çoğu zaman, yaklaşan fiyat artışına ilişkin söylentilerin ardından alıcılar gayrimenkul satın almak için acele ediyor. Aslında maliyet keskin bir şekilde artmıyor. Dahası, Artıştan sonra genellikle daire fiyatlarında ↓ düşüş dönemleri olur.

Bu nedenle satın alma konusunda acele etmeye gerek yok. Finansal yeteneklerinizi dikkatlice analiz etmek, bir inşaat şirketi, alan ve uygun bir daire seçmek önemlidir.

İpucu 3. Mülk tescil edilene kadar dairede değişiklik yapmamalısınız

Yeniden geliştirme devlet tescilinden önce yapılırsa, BTI dairenin orijinal durumuna döndürülmesini talep edebilir. Ayrıca bu kuruluşun çalışanları tarafından gayrimenkulün ölçülmesi sürecinde geliştirici ile anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Dairenin alanı belgelerde belirtilenle aynı olmayabilir:

• Daha büyükse, Alıcının ek bir ödeme yapması gerekebilir.
• Alan daha küçükse↓, ilgili iddiaların geliştiriciye sunulması mümkün olacaktır.

Her durumda, dairenin şu andaki orijinal durumunda olması gerekir.

👉Yukarıdaki ipuçlarına tam olarak uymak, bir takım sıkıntıların önlenmesine yardımcı olur.

8. SSS - sık sorulan sorular 💬

Yeni bir binada bir daire satın almak oldukça karmaşık bir süreçtir ve çoğu zaman alıcılar arasında çok sayıda soruyu gündeme getirmektedir. Zamandan tasarruf etmek için, geleneksel olarak en popüler olanları yayının sonunda yanıtlıyoruz.

Soru 1. Yeni bir binada daire satın alırken hangi katı seçmek daha iyidir?

Bir daire seçerken alıcının çok sayıda parametresini belirlemesi gerekir. Birçoğu en önemlilerinden birini düşünüyor zemin , üzerinde yer alacak. Bunu seçerken, öznel bileşenler büyük önem taşıdığından evrensel bir tavsiye vermek zordur.

Bir dairenin kat sayısını seçerken şunları göz önünde bulundurmalısınız:

1. Alt katlar yaşlılar ve çocuklu aileler için idealdir:
2. üst katlar şehrin pitoresk bölgelerinde yer alan yeni binalarda değerleniyor;
3. kimse konunun mali yönünü de iptal etmedi - genellikle zemin kattaki dairelerin maliyeti yaklaşık olarak daha düşük 15 %;
4. Altyapıyı incelemek de önemlidir - evin otoyollara, büyük oyun alanlarına ve spor alanlarına, büyük kafelere ve mağazalara yakın olması durumunda alt katlar gürültülü olabilir.

Bir seçim yapmadan önce analiz etmeye değer avantajlar Ve kusurlar farklı katlarda daireler.

Öncelikle farklı zeminler için temel noktalara bakalım:

• Zemin kattaki daireler Çoğu zaman ekonomik nedenlerden dolayı satın alırlar. Ayrıca çoğu durumda kat sayısı kirayı etkilemediğinden birçok kişi bunları kiralamak için satın alıyor. Ayrıca birinci katlar küçük çocuğu olanların yanı sıra emekliler ve engelliler tarafından da tercih ediliyor.
• 16. katın üzerindeki katlardaki daireler Yükseklik korkusu olmayanlar için olduğu kadar pencereden manzarayı sevenler için de uygundur. Ancak bu durumda açıklığa kavuşturmaya değer iletişim nasıl kurulur. Alttan ise su basıncında sorunlar olabilir. Modern yeni binalarda var teknik kat. Gerekli tüm iletişimlerin bulunduğu yer burasıdır. Ev bu prensiplere uygun olarak yapılırsa en üstte dahi su basıncında sorun yaşanmayacaktır.

Karşılaştırma kolaylığı sağlamak için farklı katlarda bulunan dairelerin artılarını ve eksilerini bir tabloda sunduk.

Tablo: “Farklı katlarda bulunan dairelerin avantajları ve dezavantajları”

Zemin	Avantajları	Kusurlar
1. kat	Bir dairenin maliyeti yaklaşık olarak daha düşük olabilir 15 % Asansör ücreti ödemenize gerek kalmayacak Su basıncı sürekli yüksek Ticari amaçlarla kullanılabilir Komşularınızı su basmak imkansız Acil durumlarda evden hızlıca çıkabilirsiniz	Ek güvenlik önlemleri gereklidir - çubuklar, alarmlar Sokaktan gelen daha yüksek gürültü seviyesi ve kokuların nüfuz etmesi Çoğu zaman balkon yoktur Yetersiz doğal ışık
2'nci kat	Zemin kata göre daha az kir ve gürültü Asansör kullanmaya gerek yok Bebek arabası veya bisikleti olanlar için uygun	Zemin katta mağaza veya kafe varsa hamamböcekleri görünebilir, zemin katta ofisler varsa oldukça gürültülü olabilir.
3-7 kat	Yükseklik korkusu olanlar için bile henüz çok yüksek değil Asansör devre dışıysa eve gitmek çok zor değil Acil durumlarda binayı yeterince hızlı terk edebilirsiniz Alan yoğun yapılaşmalı değilse pencerelerden kaliteli bir görüntü	Alt ve üst katlarda hiçbir dezavantaj yoktur
8-15 kat	Alan çok yoğun yapılaşmamışsa pencereden iyi bir görüş vardır. Sokaktan neredeyse hiç yabancı ses veya pislik duyulmuyor Yüksek kaliteli doğal ışık	Daire evin güneşli tarafında yer alıyorsa hava çok sıcak olabilir Fabrikalardan ve kazan dairelerinden kaynaklanan emisyonlar genellikle onuncu kat yüksekliğinde toplanır, eğer yakın bulunurlarsa hoş olmayan bir koku oluşabilir. Asansör kapalıysa eve gitmek oldukça zor olacak
16 ve üzeri	Üst katta komşuların olmamasının avantajı Çatı katı satın alma fırsatı Lüks yeni binaların çatısında dinlenme alanı bulunabilir Seyrek binalarla – bölgeye iyi bir genel bakış	Pencereden güzel bir manzaraya sahip olan üst katlardaki daireler daha pahalı olabilir Çatının kalitesiz olması durumunda üst kattaki konut sular altında kalabilir Yakınlarda bir asansör mekanizması bulunuyorsa, daireye yabancı sesler girebilir. Acil durumlarda evden çıkmak zor olacak

Soru 2. Bir geliştiriciden ipotek ile daire nasıl satın alınır?

Emlak piyasasına ilişkin istatistiksel verilerin analizi, bugün yeni binalarda daire satın almak için ipotek talebinde artış eğilimi olduğunu görmemizi sağlıyor. Bu öncelikle devlet desteğinin varlığından kaynaklanmaktadır. Bu sayede birincil konut piyasasındaki ipotek oranları ikincil piyasaya göre daha düşüktür.

İnşaat yoğunluğunun yüksek olması daire arzında önemli bir artışa yol açmaktadır. Sonuç olarak piyasada faaliyet gösteren çok sayıda geliştirici ve kredi kurumu bulunmaktadır. Bu çeşitlilik çoğu zaman zor seçimlere yol açmaktadır. Bu nedenle, ayrıca Şimdi detaylı olarak bakalımadım adım süreç yeni binalarda ipotekli konut satın almak .

Geliştiriciden ipotekli bir daire satın almak için ayrıntılı talimatlar

1. Aşama. Yeni bir bina seçmek

Yeni bir bina seçmek ilk temel adımdır. İpotek sağlamaya istekli kredi verenlerin listesi büyük ölçüde seçtiğiniz eve göre belirlenir.

Şekline dönüştü İlk önce Aşağıdakiler de dahil olmak üzere gereksinimlerinizi karşılayan bir daire seçmelisiniz: maliyet, yerler, devreye alma tarihleri. Bir ev seçildiğinde geliştirici, alıcıya evin akredite olduğu kredi kuruluşlarının bir listesini sunacaktır.

2. aşama. Mülk rezervasyonu

İnşaat halindeki bir ev seçildiğinde, içinde bir daire rezervasyonu yaptırmalısınız. Bu şu amaçla yapılır: ipotek kredisi başvurusunun hazırlanması, kredi veren tarafından değerlendirilmesi ve işleme ilişkin belgelerin hazırlanması sırasında alıcı, seçilen konutun kendisine tahsis edildiğinden ve başkası tarafından satın alınamayacağından emindi.

Rezervasyonlar çeşitli şemalara göre yapılabilir (seçenek seçilen geliştiriciye bağlı olarak belirlenir):

1. Sözlü rezervasyon inşaat şirketleri tarafından oldukça nadir kullanılır. Çoğu zaman, süresi geçmez 14 günler. Şu anda, alıcının bir kredi kurumuna ipotek başvurusunda bulunma ve değerlendirilmesini bekleme zamanı vardır.
2. Acentelik sözleşmesinin imzalanmasıyla sözlü rezervasyon. Bu durumda, ilk önce önceki şemadakiyle aynı eylemler gerçekleştirilir. Belirli bir daireyi seçen alıcı, bunu geliştiriciden sözlü olarak saklı tutar. İpotek başvurusuna ilişkin olumlu karar alındığında, Ajans kontratı. Bu sadece (aslında zaten seçilmiş olan) bir dairenin seçilmesini değil, aynı zamanda işlemin tüm aşamalarında desteklenmesini de içerir.
3. Ücretli olarak acentelik sözleşmesi imzalamak. Alıcı ve inşaat şirketi tabelası anlaşma belirli bir dairenin rezervasyonu hakkında. Bunun için geliştirici komisyon şeklinde bir ücret alır. Anlaşmanın sonucu, seçilen mülkün gelecekteki alıcıya devredilmesi ve diğer vatandaşlara satılmamasıdır.

Acentelik sözleşmesi imzalayarak rezervasyon yaparken, geri ödeme şartlarını derhal görüşmek önemlidir. Bunu yapmazsanız, ipotek başvurunuzun reddedilmesi durumunda rezervasyon ücretinizin iade edilmeme riski vardır.

Sahne 3.İpotek başvurusu

Seçilen yeni binanın akredite olduğu bankaların listesini alan alıcı, ipotek başvurusunda bulunur. Alınırsa olumlu karar Bu durumu derhal inşaat şirketine bildirmeli ve daire alımı için işlem hazırlamaya başlamalısınız.

Bundan önceki yazımızda zaten bahsetmiştik.

Aşama 4. Sigorta poliçesinin tescili

Kural olarak, borçluya bağımsız olarak bir sigorta şirketi seçme fırsatı verilir.

burada hatırlamak önemli, ipotek tescilini düzenleyen mevzuat uyarınca, Teminat olarak kullanılan mülklerin sigortası zorunludur.

Bunun aksine, kredi alan müşterinin hayatı ve sağlığına ilişkin sigorta poliçesinin satın alınması isteğe bağlıdır.

Aşama 5. Bir daire satın alma işlemi, ipotek sözleşmesinin imzalanması

Bir daire satın alma işleminin tarihi, tüm katılımcıların mutabakatı ile belirlenir.

Bu prosedür aşağıdaki belgelerin imzalanmasını içerir:

• ipotek sözleşmesi;
• özsermaye katılım anlaşmaları;
• gönüllü sigorta anlaşmaları (gerekirse).

Aşama 6. Devlet kaydı

Hisse katılım sözleşmesi ve ipotek sözleşmesi, zorunlu olarak tescile tabidir. Kayıt Odası. Aynı zamanda inşaat halindeki daire hakkı resmi olarak resmileştirilmiş ve ona da dayatılmıştır. yük .

Aylık ipotek ödemeleri devlet tescili anından itibaren başlar.

Aşama 7. Yeni bir binanın faaliyete geçmesi

Tüm inşaat işleri tamamlanıp ev yaşanabilir duruma getirildiğinde inşaat firması iletişime geçer. Devlet İnşaat Denetimi Dairesi Başkanlığı .

Bu makam yeni binanın denetlenmesini emreder. Bu prosedür sırasında özel bir komisyon tüm belgeleri inceler. Aynı zamanda inşaat çalışmalarının belgelere uygunluğu da kontrol edilir.

Bu prosedür sırasında herhangi bir ihlal tespit edilmezse inşaat şirketi yeni bir binanın işletmeye alınmasına izin . Ancak bundan sonra yayınlanırlar konutun kabulü ve devri sahipleri.

Aşama 8. Daire değerlemesi

Bir değerleme şirketinden bir uzman daireyi inceliyor ve değeri hakkında bir rapor hazırlıyor. Bu belge kredi kurumuna ve sigortacıya verilir.

Aşama 9. Bir ipoteğin tescili

Bir dairenin mülkiyetini ipoteğin verildiği bankaya kaydettirdikten sonra, ipotek düzenlenmesi zorunludur. ipotek – gayrimenkulün takyidat olduğu gerçeğini doğrulayan bir belge.

Hatırlanması gereken önemli ipoteğin Companies House'a kaydedilmesi gerektiğini.

Aşama 10. Bir dairenin mülkiyet belgesinin alınması

Mülkiyet haklarını Kayıt Odasına kaydettirmek için aşağıdaki belgeleri sağlamanız gerekir:

• özsermaye katılım sözleşmesi;
• kabul ve transfer eylemi;
• ipotek;
• değerleme şirketi raporu;
• devlet vergisinin ödenmesine ilişkin makbuz.

Belge paketini alan uzman, fiş makbuzları hakkında ve ilgili sertifikanın hazır olacağı tarihi belirtir. Kayıt süresinin yasal olarak belirlenmiş olması 5 İş günleri.

Aşama 11. Bir daire için sigorta poliçesinin kaydı

Teminata konu olan ipotek alınırken zorunludur. Bu durumda poliçe düzenlenir. sadece Yukarıda açıklanan tüm adımlar tamamlandıktan sonra.

Aslında yeni bir binada daire satın almak için ipotek alma süreci oldukça emek yoğundur. Uzmanlar, buna zamanı ve arzusu olmayanların profesyonellerden yardım almasını öneriyor - ipotek komisyoncuları . Ve bilmek isteyenler son sayımızı kendi başlarına okuyun.

Yeni bir binada ev satın almak her zaman sorunsuz gitmez ve bunun nedeni genellikle geliştiricinin yükümlülüklerinin ihlalidir. Ancak yükümlülüklerin ihlal edilmesi durumunda anlaşmayı feshedebilir veya tazminat talep edebilirsiniz. Geçen sefer, projenin inşaatı ve teslimatında gecikmeler olduğunda sorunlu bir geliştiriciden neler alabileceğinizi konuşmuştuk ve bugün, dairenin kalitesinin arzulanan çok şey bırakması ve geliştiricinin gecikmesi durumunda neye güvenebileceğinizden bahsedeceğiz. mülkiyet belgesi verilmesi.

Bu makale bir referans ve bilgilendirme materyalidir; içindeki tüm bilgiler bilgilendirme amaçlıdır ve yalnızca bilgilendirme amaçlıdır.

Bu konu ile ilgili bir önceki yazımızı okumayanlar hemen şimdi okuyabilir ve biz başka bir konuya geçiyoruz.

Kalite için mücadele
Yeni bir binada gayrimenkul satın almak, özellikle de inşaatın ilk aşamalarında, her zaman bir risktir ve sadece evsiz ve parasız kalmakla kalmaz, fazladan yıllarca beklemekle kalmaz, aynı zamanda düşük kaliteli bir mülk de alırsınız. Örneğin, pencere ve balkon çerçeveleri kötü monte edilmiş (eğri, gevşek vb.), bölmeler düzensiz yerleştirilmiş olabilir, duvarlarda ses yalıtımı olmayabilir veya çatıda sızıntı olabilir ve daire yenileniyorsa, daha da fazla sorun olabilir. "Belki de çok az geliştirici ideal kalitede bir daire sunmuştur; bir daireyi teslim ederken her zaman küçük ve bazen ciddi eksiklikler keşfedilir" dedi "" avukat Oleg Sukhov.

İnşaat teknolojisinin ihlal edildiğine dair herhangi bir işaret elbette geliştiriciyle tartışılmalıdır ve alıcının yetersiz kaliteye ilişkin şüpheleri doğrulanırsa, ya ihlalleri ortadan kaldırmak ya da telafi etmek, ancak her zamanki gibi adaleti sağlamak adil olacaktır. her zaman kolay değildir.

Bu bağlamda, yasa, 30 Aralık 2004 tarihli ve 214-FZ sayılı Federal Kanun uyarınca, ortak inşaata katılım sözleşmesi (DDU) kapsamında bir daire satın alan hissedarları en iyi şekilde korur “Apartmanların ortak inşaatına katılım ve diğer gayrimenkuller ve Rusya Federasyonu'nun bazı yasama düzenlemelerinde yapılan katkı değişiklikleri hakkında." Her şeyden önce, bu belge açıkça şunu belirtiyor: geliştirici, ortak inşaatta katılımcıya kalitesi sözleşme şartlarına uygun bir nesneyi devretmekle yükümlüdür , teknik ve kentsel planlama düzenlemelerinin gereklilikleri, tasarım belgeleri vb. (Madde 7, paragraf 1). Devir, bir devir senedine veya başka bir devir belgesine (Madde 8, fıkra 1) göre yapılmalıdır ve hissedar konutta herhangi bir eksiklik tespit ederse veya teknoloji ve düzenlemelere uyulmadığı konusunda şüphelenirse, bu hakka sahiptir. kabul belgesini imzalamayı reddetmek - bunun yerine nesnenin tüm kusurlarını kaydeden bir belge (fiil veya kusur beyanı) düzenlemek (Madde 8, paragraf 5).

Bu nedenle uzmanlar, her şeyden önce kiralanan daireyi dikkatlice incelemenizi tavsiye ediyor: “Uygulamada, geliştiricinin temsilcileri genellikle yeni bir daireye sahip olmanın mutluluğundan dolayı hazır olan hissedarın duygusal durumundan yararlanır. Anahtarları hızla almak için her şeyi görmezden gelin. Ancak kabul ederken duygularla baş etmek ve kabul sertifikasını imzalamak için acele etmemek, aksine mülkü dikkatlice incelemek, sözleşme şartlarına ve konut binaları için diğer yasal gerekliliklere uyup uymadığını kontrol etmek önemlidir. Mümkünse, inşaat hakkında en azından bir şeyler anlayan bir uzmanı veya bir arkadaşı davet etmeye değer. Bir daireyi kabul ederken asıl önemli olan eksiklikleri tespit etmek ve onlara işaret etmektir ve bu yapılmazsa geliştiriciyi sorumlu tutmak zor olacaktır” diyor avukat Oleg Sukhov. Eksiklikler hiç önemli olmasa da affedebilirsiniz, ancak bunların gerçekten gelecekte sorunlara neden olmayacağını anlamak önemlidir. Eksiklikler daha ciddiyse, kalite için mücadele etmeniz gerekecektir.

214 Sayılı Kanun'un 7. maddesinin 2. fıkrasına göre, ortak inşaat projesinin sözleşme şartlarından sapmalar ve/veya eksiklikler ile yapılması, yani niteliğinin çok düşük olması durumunda, pay sahibinin şirketten talep hakkı bulunmaktadır. Geliştirici:

- eksikliklerin makul bir süre içerisinde ücretsiz olarak giderilmesi;
- sözleşme fiyatında orantılı indirim;
- eksikliklerin giderilmesine yönelik masrafların geri ödenmesi.
Hissedar tam olarak neyi talep edeceğini kendisi seçer ve ardından geliştiriciye sorunu ortadan kaldırmak için seçilen seçeneği içeren bir talep gönderir. En kolay yol, geliştiriciden kusurları ücretsiz olarak gidermesini talep etmektir; bu durumda hiçbir ek işlem yapılmasına gerek yoktur (örneğin, onarım ekibi çağırmak, inşaat malzemeleri aramak vb.) ve hiçbir ek belge gerekmez. . "Ancak ikinci veya üçüncü gerekliliği karşılamak için, eksiklikleri ortadan kaldırmaya yönelik çalışmaların yürütülmesi için maliyetlerini ve ek malzemelerin maliyetini gösteren bir tahmin yapılması gerekecek" diyor Vasily Sharapov, City-XXI Century geliştirme şirketinin avukatı, “Yeni Binalarda Yatırımların Korunması” kitabının yazarı.

Ancak ikinci veya üçüncü seçenek en uygun ve konforlu olabilir çünkü belirtildiği gibi Kırgız Cumhuriyeti "Megapolis-Service" Hukuk Departmanı Başkanı Svetlana Savicheva, Uygulamada, geliştiricinin eksiklikleri giderme süreci sıklıkla gecikmektedir, ancak konutun kalitesi hala düşük kalmaktadır ve bunun sonucunda apartman sahibi cesaretini yitirmekte ve yine de her şeyi kendi üzerine almaktadır. Ayrıca ikinci seçenekte dairenin eksiklikleri çok önemli değilse ve hissedar bunlara katlanmaya hazırsa kendisi için pek gerekli olmayan onarımlar yerine para alma şansına sahip olur.

Ancak ilk seçeneğin tercih edilmesi durumunda hissedarlara taviz vermemeleri tavsiye ediliyor: “İnşaat kalitesi sözleşmeye ve belirlenen standartlara uygun hale getirilinceye kadar, hissedarın daire kabul belgesini imzalamama hakkı vardır ve bu kullanılmalıdır,” - BEST-Novostroy şirketinin Yönetim Kurulu Başkanı Irina Dobrokhotova'ya danışmanlık yapıyor.

Kalite nedeniyle - mahkemeye
Nesnenin yetersiz kalitesi sözleşmenin feshine yol açabilir. Svetlana Savicheva (KR "Megapolis-Service", "Örneğin, geliştirici tarafından gerçekleştirilen ihlaller ciddi maliyetler gerektiriyorsa ve herhangi bir şeyi yeniden yapmayı reddediyorsa veya son teslim tarihlerini geciktiriyorsa, o zaman bağımsız bir inceleme istemek ve belgeleri mahkemeye sunmak mantıklı olur" diye tavsiye ediyor. ”).

Avukat Oleg Sukhov, "Kalite gerekliliklerinin ciddi bir şekilde ihlal edilmesi veya tespit edilen eksikliklerin hissedar tarafından belirlenen makul bir süre içinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetmek de mümkündür" diyor, 1. paragrafın 2. ve 3. alt paragraflarına atıfta bulunarak 214 sayılı Kanunun 2. Maddesi. Bu davadaki prosedür, tesisin inşaatı ve devredilmesindeki gecikme nedeniyle sözleşmenin feshi durumunda olduğu gibi aynıdır (bkz. “Madde”) ve olası geri kazanım aynıdır: “Sözleşmenin imzalandığı tarihten şu ana kadar paranın kullanıldığı her gün için ödenen tüm paranın ve Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın yeniden finansman oranının 1/150'si tutarındaki faizin iadesini talep edebilirsiniz. fonların iadesi (214-FZ sayılı Kanunun 9. maddesinin 2. fıkrası)," diyor avukat Oleg Sukhov.

“Ancak doğru, kalite gerekliliklerinin ciddi bir şekilde ihlal edilmesi için yasal bir kriter yok; mevzuat bunu sağlamıyor. Önemlilik kavramına her bir davada mahkemede karar verilir, notlar Metrium Grubu Genel Müdürü Maria Litinetskaya. "Üstelik geliştirici inşaat sırasında ciddi ihlaller yapsa, örneğin kötü yalıtım teknolojisi uygulasa bile, mahkemede suçunu kanıtlamak kolay olmayacak." Suçluluk kanıtlanmazsa veya kalite ihlali önemli sayılmazsa sözleşme feshedilemez.

Diğer planlar
DDU aracılığıyla değil, hem 214 sayılı Kanunun izin verdiği diğer planlar (konut kooperatifleri veya konut sertifikaları mekanizmaları aracılığıyla) hem de “gri” olanlar (ön anlaşmalar, yatırım anlaşmaları vb.) aracılığıyla gayrimenkul satın alan ev alıcılarının işi kolay olmayacak. .). “Yani eğer daire bir konut kooperatifindeki hisseler ödenerek veya konut sertifikaları satın alınarak satın alındıysa kanun ne yazık ki bu kadar net değil. Vasily, bir kooperatifin veya sertifika verenin eksikliklerini giderme prosedürünün düzenlenmediğini ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve yatırım mevzuatının yanı sıra “Tüketici Haklarının Korunması Kanunu” normlarının da düzenlenmediğini söylüyor. Sharapov (“Şehir-XXI Yüzyıl”). Yani, teslim edilen konutun kalitesi çok düşük olsa bile geliştirici herhangi bir şeyi değiştirmeyi veya onarmayı gönüllü olarak reddedebilir ve daha sonra tıpkı anlaşmayı bozmak veya kooperatiften ayrılmak istiyormuş gibi mahkemeye gitmek zorunda kalacaktır. . “Gri” planları kullanan ev alıcıları da aynı sorunla karşı karşıyadır. Ancak mahkeme kendi tarafını tutarsa ​​(yani davacının tarafını tutarsa), DDU'yu imzalayan hissedarların aynısını alabilirsiniz. “Örneğin, sözleşmenin feshi üzerine, ödenen yatırımların yanı sıra, yatırımların geliştiriciye devredildiği tarihten geliştiriciye geri döndüğü tarihe kadar geçen süre için başkasının parasının kullanımına ilişkin faizin yanı sıra, geri talep edebilirsiniz. yatırımcı. Aynı zamanda faiz oranı, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın yeniden finansman oranının üç yüzde birine eşittir” diyor Vasily Sharapov (“Şehir-XXI Yüzyıl”).

Garanti
Ancak dairenin alıcıya devredilmesi ve kabul belgesinin imzalanması durumunda, eksiklikler işgal edildikten sonra tespit edilse bile, kalitesizlik nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi artık mümkün olmayacaktır. Bu durumda yalnızca garanti yükümlülüklerine güvenebilirsiniz. Ve yine burada DDU anlaşmasını imzalayan hissedarlar en fazla korunan taraf oluyor. 214 Sayılı Kanunun 7. Maddesinin 5. ve 5.1. Fıkralarına göre, ortak inşaat projeleri için, tapu kapsamında taşınmazın devredildiği tarihten itibaren hesaplanan bir garanti süresi belirlenir. Konutların tamamı için beş yıldan, bu binalarda yer alan teknolojik ve mühendislik ekipmanları için üç yıldan az olamaz. Ve bu süre zarfında mal sahibi herhangi bir eksiklik ortaya çıkarırsa, teslim edilmemiş bir mülkte eksikliklerin bulunması durumunda olduğu gibi geliştiriciye aynı talepleri sunabilir. Başka bir deyişle, geliştiriciden eksiklikleri gidermesi, sözleşme fiyatını düşürmesi ve sorunu bağımsız olarak çözme maliyetlerini geri ödemesi istenebilir (bkz. 214 Sayılı Kanunun 7. maddesinin 6. paragrafı). Ve malikin talebinin yerine getirilmemesi veya yerine getirilmesinin gecikmesi halinde dava açma imkânına sahip olacaktır.

Diğer planlar kapsamında dava açmak mümkündür, ancak gerçeği kanıtlamak zor olacaktır - çok zaman alıcı ve çok gergin olacaktır ve mahkeme kararı olmadan nesnenin eksikliklerini ortadan kaldırmak büyük olasılıkla mümkün olmayacaktır.

Sahiplik sorunu
Günümüzde çoğu durumda geliştirici sadece inşaatla değil aynı zamanda evin işletmeye alınmasından sonra dairenin mülkiyet belgesinin verilmesiyle de ilgilenmektedir. “Ancak kanuna göre 214 Sayılı Kanun'un 12. maddesinin 1. fıkrası uyarınca geliştiricinin yükümlülükleri, tarafların ortak inşaat projesinin devrine ilişkin devir belgesini veya başka bir belgeyi imzaladıkları andan itibaren yerine getirilmiş sayılır. Bu nedenle geliştiricinin gayrimenkul mülkiyetinin tescili sürecine katılma zorunluluğu yoktur” diyor. Vera Bogucharova, Est-a-Tet Hukuk Departmanı Başkan Yardımcısı. Üstelik bunu “gri” konut satış planları ile yapmak zorunda değil. Alıcının kendisi de mülkiyet haklarını tescil ettirmek için Rosreestr'e başvurabilir. Başka bir şey de, pratikte birçok geliştiricinin yalnızca böyle bir hizmet sunmakla kalmayıp, hatta bunu empoze etmesidir (bu elbette yasal değildir ve bu nedenle tartışılabilir, ancak tüm alıcılar tartışmayı kabul etmez). "Ve bu durumda geliştiriciler genellikle ilgili hizmetleri sağlayan aracıları aracılığıyla hareket eder; bu, ücretli hizmetlerin sağlanmasına ilişkin sözleşmeler çerçevesinde gerçekleşir" diyor MIC Şirketler Grubu hukuk departmanı başkanı Daria Pogorelskaya. Ve alıcılara karşı sorumluluk, kesin olarak konuşursak, artık geliştirici tarafından değil, acente tarafından karşılanır ve bu sorumluluk, hizmetlerin sağlanmasına ilişkin yapılan sözleşme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve “Koruma Kanunu” ile belirlenir. Tüketici Hakları”, ancak 214 sayılı Kanun tarafından değil.

Ancak her durumda, geliştiricinin veya temsilcisinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve mülkiyet belgesinin tescilini geciktirmesi durumunda, alıcı, hizmet sunumuna ilişkin sözleşmeyi feshetme ve ödenen fonların iadesini talep etme hakkına sahiptir ve diğer zararlar için de tazminat talep edebilir. Ancak burada acele etmeye gerek yok, sonlandırmadan önce gecikmenin nedeninin ne olduğunu anlamalısınız - bu, geliştiriciden veya temsilcisinden ne talep edilebileceğini belirler.

Vasily Sharapov (Şehir-XXI Yüzyıl), "Gecikme çoğu zaman geliştiricinin hatası nedeniyle değil, yatırım projesinin uygulama eyleminin yetkililer tarafından onaylanmasındaki gecikmelerden kaynaklanıyor" diyor. Örneğin, idare veya genel yüklenici inşaatın tamamlanmasıyla ilgili belgelerin imzalanmasını geciktirebilir, iletişimlerin bağlanmasında sorunlar ortaya çıkabilir, vb.

“Bu gibi durumlarda, geliştirici bir ev inşa etme yükümlülüklerini yerine getirmişse, daire gerçekten devredilmişse ve alıcı zaten orada yaşıyorsa ve fatura ödeme masraflarını üstleniyorsa, genellikle dairenin mülkiyetini tescil ettirmek mümkündür. mahkeme aracılığıyla. İddianın karşılanması halinde mülkiyet, mahkeme kararına dayanarak Rosreestr tarafından tescil edilecek, dolayısıyla müteahhitten hiçbir belge istenmeyecek" diyor avukat Oleg Sukhov. Ancak son teslim tarihlerini geciktirdiği için geliştiriciden herhangi bir tazminat talep etmek büyük olasılıkla mümkün olmayacaktır.

“Ancak gecikmenin nedeni, geliştiricinin kendisinin dürüst olmayan eylemleri ise, örneğin, geliştiricinin evin işletmeye alındığı andan daireye kadar katlandığı ortak mülk ve hizmet faturalarının bakımı için masraf ödeme talebi ise hissedarına devredilmişse veya fazla metrekare farkının ödenmesi talebi varsa, dairenin mülkiyetinin tanınması, cezaların tahsili (yeniden finansman oranının 1/150'si) talebiyle mahkemeye gitmek uygun olacaktır. hizmet sunumuna ilişkin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren geri ödeme tarihine kadar - Editörden) ve manevi tazminat. Ayrıca, duruşmadan önce geliştiriciye ilgili bir iddia gönderilmişse, mahkeme kendisinden iddiada verilen cezanın% 50'si tutarında para cezası alacaktır (Madde 6, “Korunması Hakkında Kanun”un 13. maddesi). Tüketici Hakları”),” diyor avukat Oleg Sukhov.

“Ve son yıllarda bu tür davalarda davaların oldukça yaygın bir uygulama haline geldiğine dikkat edilmelidir, bu nedenle yeni bir apartman dairesine ait mülkiyet haklarının tanınmasına yönelik başvuruların değerlendirilmesi, açıkça geliştirilmiş bir şemaya göre - hızlı ve acısız bir şekilde - gerçekleştirilir. hissedar (alıcı)," diye belirtiyor Irina Dobrokhotova ("BEST-Novostroy") ve çoğu durumda mahkeme onun lehine karar veriyor. Doğru, "gri" şemaları kullanırken kanıtlarla ilgili sorunlar ortaya çıkabilir ve bazen çok kaygan sorunlar ortaya çıkabilir, örneğin evin yasa dışı olarak inşa edildiği ortaya çıkıyor. Ancak bu tür vakaların sayısı çok fazla değil.

Şunu da belirtmek gerekir ki, "eğer bir yatırımcı inşaatı bir konut kooperatifinin hisselerini ödeyerek finanse ediyorsa, o zaman kanunen son hissenin ödendiği tarihten itibaren (yani tüm hisselerin ödendiği) dairenin mülkiyetini kazanır", diye açıklıyor. Vasily Sharapov (“Şehir-XXI Yüzyıl”). Ve bu durumda, geliştiricinin mülkiyet belgesi alma konusundaki yardımı daha da az alakalıdır, ancak bir daireyi elden çıkarmak için hissedarın ayrıca Rosreestr'de mülkiyeti kaydetmesi gerekir. Ancak bunu kendiniz yapmak daha iyidir, o zaman aracıların yükümlülükleri ihlal etmesi konusunda endişelenmenize gerek kalmaz. Genel olarak, diğer konut satış planlarında bu ilkeye mümkün olduğunca uyulmalıdır - o zaman mahkemeye gitmeye gerek kalmayacaktır.

Her ne kadar duruşma birçok insanın düşündüğü kadar korkutucu olmasa da. Ve bu konunun devamında portal, mülk için halihazırda ödenmiş olan fonlara ek olarak, mahkemeye gitmek için neyin gerekli olduğunu, bunun her zaman mantıklı olup olmadığını ve ihmalkar bir geliştiriciden hala neyin kurtarılabileceğini size söyleyecektir.

Geliştiriciden yeni bir daireyi kabul etmeye ilişkin talimatlar, nelere dikkat etmeniz gerekir.

Nazik postacı Pechkin size kişisel olarak bir mektup verdi veya geliştiriciden gelen bir bildirimi posta kutunuza bıraktı. Böylece, ilgili geliştirici size konutun hazır olduğunu bildirdi ve sizi daireyi kabul etmeye davet etti. Büyük bir taşıma kamyonu sipariş etmek için acele etmeyin. Yeni eve taşınma partisi için arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza davetiye gönderin. Önce onu yeni eve itmek ve genel olarak eğlenmek için kediye işkence yapın, en ilginç şeylerin tümü hala önünüzde. Geliştiricinin, tesisi tamamen yasal olmayan bir şekilde veya daha doğrusu tamamen yasa dışı bir şekilde işletmeye alma iznini alması sıklıkla görülür! Akıllı müteahhit ve inşaatçıları Jamshed ve Raushany, evi aceleyle inşa ettiler ve bu mimari düşünce mucizesine hayranlıkla bakmak için şantiyeye geldiğinizde, evin yalnızca yüzde 75-85'inin inşa edildiğini ve akıllı müteahhitin bunu zaten elde etmeyi başardığını gördünüz. evin işletmeye alınmasına izin verildi. Bunun ne kadar mucizevi bir şekilde gerçekleştiği iyi bir soru, ancak yalnızca kolluk kuvvetleri buna hızlı bir şekilde cevap verebilir.

Uzman yanıtı:

Pechkin'den bir bildirim aldıktan sonra gözlerinizde sevinçten yaşlarla geliştiriciye koşuyorsunuz ve yanıt olarak evin ne yazık ki hazır olmadığını ve biraz daha beklemeniz gerektiğini duyuyorsunuz. Omzunuzu okşayan şefkatli müteahhit, ev tamamlandığında sizi arayacağına söz vererek sizi yüzsüzce ofisinin kapısından dışarı iter. Ya da size şöyle bir hikaye anlatmaya başlıyor: “Muayene ve randevu için uzun bir kuyruğumuz var, randevu almamız gerekiyor” ama nedense ancak altı ayda bir randevu alıyorsunuz. Genel olarak, geliştirici sizin için, kendi zor kazandığınız parayla satın aldığınız daireyi devretmeyi reddetmeniz için birçok neden hazırladı; bunların tümü, ağır bir incelemeye dönüşebileceği bu makalede uzun uzadıya özetlenebilir. Her normal insan gibi siz de nedenini soruyorsunuz?

Ve gecikme süresini azaltmak için her şey yapılıyor, çünkü 214 sayılı Federal Kanuna göre bir dairenin teslimindeki gecikme için para cezası (ceza) ödemeniz gerekecek. Bir diğer sebep ise geliştiricinin maharetli elleriyle yaptığı söveleri ortadan kaldırarak kendisini ve şantiyede kendisini ziyaret eden işçileri yormak istememesi ve inşaatı devam eden dairenin tapusunu sessizce tarafınıza teslim etmeye karar vermesidir. Sonuçta, iki taraflı bir devir kabul belgesinin imzalandığı andan itibaren, hatta tek taraflı bir senet imzalandığı andan itibaren, daire devredilmiş sayılır ve Geliştiricinin artık yüksek vasıflı çalışanlarının yaptığı pervazları ortadan kaldırmak zorunda değildir. Ayrıca, transfer kabul belgesini imzaladığınız andan itibaren veya tek taraflı bir tapu aldığınız andan itibaren tüm elektrik faturalarını ödemeye başlamanızı da sizi memnun etmek için acele ediyorum.

Bir dairenin geliştiriciden kabulü nasıl ilerlemelidir?

Uygun bildirim olarak kabul edilen şey nedir?

Bir gayrimenkul alıcısına bir dairenin devri için kabul belgesi imzalama daveti genellikle telefon görüşmesi veya SMS mesajı şeklinde yapılır.

Ancak belirtmek gerekir ki bu bildirim yöntemi uygun görülmemektedir. DDU Kanununun 8. Maddesinin 4. Fıkrasında, alıcıya bildirimde bulunmanın tek uygun yolu olduğu belirtilmektedir: Şahsen teslim edilebilecek taahhütlü bir mektup (makbuzla kanıtlandığı üzere) veya geliştiricinin mektubun onaylandığını teyit etmesi gerekir. hisse sahibi tarafından alındı.

Kanunun aynı paragrafı, evin inşaatının tamamlandığı konusunda gerekli bildirimi aldıktan sonra, yeni binadaki dairenin kabulünün belirtilen süre içerisinde gerçekleştirilmesi için gelmek zorunda olan hissedarın yükümlülüklerini de belirtmektedir. DDU'da belirtilen süre veya 7 iş günü süre.

Bildirimi görmezden gelmek mümkün mü?

Bu tür anlaşmalarda tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça düzenlenmiştir. Kanun, alıcının mülkü devir için belirtilen tarihten itibaren iki ay içinde kabul etmemesi durumunda geliştiricinin tek taraflı bir devir hakkına sahip olduğunu belirtir (bir daire devir işlemi veya mülkün hazır ve uygun durumunun başka bir tür teyidi). mülkiyet düzenlenmiştir).

Uzun süreli devamsızlık nedeniyle geliştiriciden bildirim alamamanın sonuçları

Geliştiricinin, alıcının daireyi incelemeye gelmesi gerektiğine dair uygun bir bildirim aldığını bildiği veya mektubun "almayı reddetti" veya "muhatap belirtilen adreste değil" işaretleriyle iade edildiği durumlarda mekanizma bu sorunu çözmek için yukarıda belirtilene benzer. Yani geliştirici, yasal geçerliliği olan bir daire kabul sertifikası hazırlar. Bu nedenle, DDU katılımcısı, değiştirilen adresi derhal bildirmenin yanı sıra kendisine gelen yazışmaları almakla yükümlüdür.

Bir dairenin tek yönlü transferi nasıl önlenir

Kabul belgelerinin imzalanması nedeniyle uyuşmazlık çıkması durumunda hissedarın haklarını savunmasına olanak tanıyan belirli bir davranış mekanizması vardır. DDU'da veya kanunda belirtilen süre içerisinde dairenin kabul edileceğine dair yazıya cevap vermeniz gerekmektedir. Hissedarın mülkü inceleme ve daire kabul sertifikasını imzalama fırsatı yoksa, geliştiriciye mutlaka aşağıdaki metni göndermesi gerekir:

Talep şablonu

B (kuruluşun adı)

(yöneticinin pozisyonu ve tam adı)

kimden (alıcı hakkında bilgi: tam ad, pasaport bilgileri, kayıt yeri)

İddia

(Tarih) No. ______ sözleşmesi, (hissedarın tam adı) ile (kuruluşun adı) arasında bir gayrimenkulün inşası için DDU kapsamındaki alacak haklarının devrine ilişkin olarak akdedilmiştir.

Bu sözleşmenin _____ paragrafında (kuruluşun adı), ______ m2 alana sahip: (adres) adresinde bulunan bir daireyi inşa etmeyi ve mülkiyetime devretmeyi taahhüt eder.

Bu anlaşmanın ____ paragrafı uyarınca, transferin en geç (tarih) tarihine kadar gerçekleşmesi gerekmektedir.

(tarih) Mülkün kabulünü imzalamak için (geliştiricinin şirketinin adı) alınan bildirimde yer alan adresteki ofisini ziyaret ettim.

(Geliştirici firmanın adı) çalışanı bana (evin teslimini engelleyen mevcut sorunların listesi) nedeniyle dairenin bana devredilmesinin ertelendiğini bildirdi.

Sizden bu durumu incelemenizi ve gayrimenkulün mevcut mevzuatın öngördüğü şekilde devredilmesi için önlemler almanızı rica ediyorum.

Tesisin denetiminin ve işletmeye alınmasının ne zaman gerçekleşeceği konusunda bana yazı göndererek bilgi vermenizi rica ederim.

(imza) Tam ad

Mektup muhatabına uygun bir bildirimle teslim edilmelidir: şahsen (ikinci nüshada makbuz damgası bulunmalıdır) veya envanter içeren değerli bir mektupla.

Envanter hazırlama örneği

Envanterdeki lekeler ve düzeltmeler kabul edilemez.

Ortak mülk almanın özellikleri

DDU kanununun 7. maddesinde ve 5. maddesinde 8. maddesinde, bir geliştiriciden bir dairenin kabulünün, mülkün aşağıdakilere aykırı olarak inşa edildiğini belirten belgelerin düzenlenmesini içerebileceği belirtilmektedir:

• hissedarlarla yapılan anlaşmalar;
• SNiPov;
• mevcut düzenlemeler;
• uyulması zorunlu olan diğer gereklilikler.

DDU katılımcılarının mevzuatta öngörülen haklarına istinaden, dikkat edilmesi gereken tek belge apartman denetim raporu değil, aynı zamanda çöp kanalının ve sokak aydınlatmasının varlığının ve çalışır durumda olduğunun da kontrol edilmesi gerekiyor. , asansörlerin çalışması vb. Her şeyden önce, ilgili düzenlemelerde öngörülen nesnelerin varlığı kontrol edilir veya anlaşmaya varılır: oyun alanı, park alanları, bölgenin çitlenmesi vb.

Bir daireyi kabul ederken nelere dikkat edilmesi gerektiğinden bahsedecek olursak, gelecekte tespit edilen kusurların giderilmesi zorunluluğunu içeren kısmi devrin kabul edilemez olduğunu belirtmek gerekir. Tutarsızlıklar varsa veya mülkün bir kısmı teslimata hazır değilse, eksik vb. ise, bu durum muayene sonuçlarına göre hazırlanan kusur raporuna yansıtılmalıdır (buna inşaat raporu da denilebilir). kusurlar veya ön rapor). Dairenin geliştiriciden kabulü düzenli bir kabul sertifikası imzalanarak tamamlanırsa, kusurların varlığı hiçbir yerde gösterilmediğinden sakinlerin tespit edilen sorunları gidermesi gerekecektir.

Aslında DDU sadece içinde belirtilen daireyi değil aynı zamanda binanın ortak mülkiyetini de kapsıyor. Ancak avukatlar, ortak mülkiyetin kabulünden yönetim şirketinin sorumlu olduğu konusunda geliştiricinin sözüne kulak verilmesini önermiyor. Evet, pratikte bu genellikle oluyor ancak bunun nedeni vatandaşların mevcut mevzuatı iyi anlamaması ve yapılan sözleşmelerin şartlarını dikkatli okumamasıdır, aksi takdirde konutun transferini geciktirme nedeniyle ceza talep edebilirler. eksiklikleri tespit etmek.

Bir dairenin devrini kabul etmek üzere olan anlaşmanın tarafları, çoğu zaman ortak mülkiyetin devri sırasında ortaya çıkan sorunların yükünü kendilerine yüklemek istemezler ve bazıları, mülk sahibinin yönetim organizasyonu olduğuna inanır. Ancak bu bakış açısı yanlıştır. Ortak mülkün sahibi, mülkün alıcıları olduğundan ve durumundan sorumlu olduklarından, ne devlet ne de başkası maliktir. Kent yetkililerinin periyodik olarak bir miktar sübvansiyon şeklinde tahsis etmesi bile bu sorumluluğun başkasına devredilebileceği anlamına gelmiyor.

Bugün devletimizde kapitalist sistemin kurulduğunu, sosyalizme alışmış vatandaşların mülkiyet ilişkilerine dair fikirlerini değiştirmek zorunda kaldıklarını unutmamalıyız. Bunu yapmayanlar bazen yeni bir binada yaşamak için eski binada bulunan bir daireden çok daha fazlasını ödemek zorunda kalıyorlar. Ve bu, mülk sahiplerinin bir geliştiriciden bir daireyi nasıl kabul edecekleri konusunda yetersiz bilgi sahibi olmaları ve artık kusur belgesinde belirtilmeyen eksiklikleri masrafları kendilerine ait olmak üzere ortadan kaldırmak zorunda kalmalarıyla açıklanmaktadır. Dolayısıyla konut faturalarının önemli boyutu. Evin sakinleri haklarını korumak için birleşirlerse ve geliştiricinin yeni binayı uygun durumda teslim etmesini sağlayabilirlerse bu durum önlenebilir.

Avukatlar, tespit edilen eksikliklerin listesiyle birlikte bir talepte bulunmak için uzman görüşleri kullanılabilecek bağımsız uzmanların işe alınmasını önermektedir. Onlar tarafından derlenen teknik inceleme, geliştiriciye gönderilen inşaat kusurları listesinin temelini oluşturmalıdır. Bu durumda mahkemeye verilen bu iddia veya dava dilekçesinde bağımsız bilirkişilerin hizmetlerine ilişkin ödeme yapılması zorunluluğu da yer alabilir. Sakinler konumlarını korumayı başarırsa faturalarının boyutu önemli ölçüde azalacak ve para ek iyileştirmeler için tahsis edilecek. Ancak bu harcama alanı bu makalenin konusu değil.

Apartman inceleme raporu nasıl olmalı?

(belgenin hazırlandığı yer) (tarih)

Bir tarafta (yöneticinin adı ve pozisyonu) temsil edilen Geliştirici (kuruluşun adı) ve Hissedar (alıcı hakkındaki bilgiler: tam adı, pasaport bilgileri, kayıt adresi vb.), burada adı geçen Taraflar olarak bu belgede, ____ No'lu anlaşmada belirtildiği gibi, denetlenen tesislerin durumuna ilişkin bu talep listesini derledik.

(Evin adresi) adresindeki dairede ve ortak mülkte. Evin tasarım belgelerinde liste ve gerekli koşullar sağlanmıştır. Bu anlaşmanın Tarafları tarafından yapılan ortak inceleme sırasında bir takım eksiklikler keşfedildi ( Yukarıdaki liste yeni binalardan birinin örneği kullanılarak derlenmiştir, bu nedenle bir hak talebinde bulunurken nesnenin bireysel özelliklerine odaklanmak gerekir.):

1. Garaj yollarında asfalt yok;
2. Tekerlekli sandalye rampası yoktur;
3. Yerel bölgede asfalt yok;
4. Çocuklar için oyun alanı yok;
5. Erişim aydınlatması bağlı değil;
6. Asansörler çalışmaya başlamadı;
7. ____ katta yer alan ve konut sakinlerinin ortak kullanımına yönelik olan binalarda, standartlara uygun şekilde donatılmış yangın alarmları ve yangın panelleri bulunmamaktadır;
8. ____ katta sahanlıkta daire sayacı bulunmamakta olup, apartman elektrik panosunun elektrik tesisatı henüz tamamlanmamıştır;
9. ____ kattaki panele düşük akımlı kablo bağlantısı yoktur;
10. ____ katta konut sakinlerinin ortak alanlarına açılan kapılar tasarımın gerektirdiği camlarla donatılmamıştır;
11. Bodrum katı sular altında kaldı;
12. Bazı kanalizasyon borularının bağlantıları eksik, bu da evin bodrumunda sızıntılara yol açıyor;
13. DDU koşullarının öngördüğü balkonda cam yoktur;
14. Pencere açıklıklarındaki camların kalitesi standartları karşılamıyor - yapılar düzensiz monte edilmiş ve zayıf bir şekilde sabitlenmiş, çatlaklar var;
15. Mutfak pencereleri gerekli donanıma sahip değildir;
16. Odanın pencere camında çatlak var;
17. Loggia'nın giriş kapısı yanlış monte edilmiş, bu da yanlış hizalamaya yol açarak normal açılıp kapanmayı engellemiş;
18. Denetlenen dairede sıcak veya soğuk su kaynağı bulunmamaktadır;
19. Ev içi su ölçüm cihazları ( Gerekirse soğuk veya sıcak olarak belirtin j) kurulu değil;
20. Havalandırma bacasının yakınındaki zeminde açık delikler bulunur;
21. Dairedeki kanalizasyon yükselticisinde çatlak var;
22. Atık suyun çıkışı için tasarlanan kanalizasyon yükselticisindeki konektörün montaj seviyesi yerden sadece 4 santimetre yüksektir. Bu, şapın yetkin bir şekilde gerçekleştirilmesinin imkansızlığına yol açar;
23. Daireye giden kapı çerçevesi çarpık monte edilmiş, kapı kilidi çalışmıyor ve kapı donanımları eksik;
24. Yangın çıkışında bir kapak takılı değildir.

(Not: Tespit edilen eksikliklerin yanı sıra belgenin, geliştiriciyle yapılan sözleşmenin hangi belirli maddelerinin ihlal edildiğine dair referanslar içermesi arzu edilir. Proje belgeleri, ilgili SNiP'ler vb. Ancak geliştirici bu kusurlu beyanı olmadan imzalamışsa bu referansları kabul ederse mevcut yorumlara katıldığı kabul edilir.Eğer geliştirici bu sayfayı imzalamazsa, eklerin bir listesini içeren değerli bir mektup şeklinde gönderilmesi gerekmektedir.Ve burada şunun yapılması gerekmektedir: Belirlenen eksiklikler nedeniyle hangi spesifik standartların ihlal edildiğini belirtin.)

Belge, DDU Kanununun 8. maddesinin 5. paragrafına uygun olarak anlaşmanın Tarafları tarafından ortaklaşa hazırlanmıştır.

Geliştirici, bu Kanunda sayılan eksiklikleri giderdikten sonra, mülkiyetin kabul ve devredilmeye hazır olma aşamasında olduğunu Katılımcıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.

Geliştiricinin Detayları: DDU Katılımcısı Hakkında Bilgi:

_____________________ (bilgiler kopyalanmalıdır)

DDU'da belirtilen veriler)

_____________________ (imza) / F. VE HAKKINDA./

Ayrıca, geliştiricinin tespit edilen kusurları ortadan kaldırmakla yükümlü olduğu zaman diliminin kusur sayfasında belirtilmesi de tavsiye edilir. Bu örnekte, hasar çalışması tesisin işletmeye alınması için son tarihlere uymayan geliştirici ile yürütüldüğü için böyle bir hat yoktur. DDU'nun, yeni bir binadaki bir dairenin denetlenmesi ve hissedarlara teslim edilmesi gereken zaman dilimini açıkça düzenlediği de dikkate alınmalıdır. Buna göre, aykırılık durumunda, eksikliklerin giderilmesi gereken süre kadar tahakkuku durdurulmayan cezanın ödenmesi gerekmektedir. Bu nedenle geliştiricinin kendisi, daha sonra sakinlere büyük miktarlarda tazminat ödememek için bunu mümkün olan en kısa sürede yapmakla ilgileniyor. Geliştirici kuruluşunun temsilcileri ön belgeyi imzalamayı reddederse, bu belge kendilerine envanter içeren bir mektup şeklinde gönderilmelidir.

Bir dairenin nasıl kabul edileceğine dair bilgi arıyorsanız, geliştiriciden bu belgeyi imzalayan kişilerin bunu yapma hakkına sahip olması gerektiğini unutmamalısınız. Çünkü uygun yetkilere sahip olmadıkları takdirde kanun hukuki geçerliliğini kaybeder.

Talep formuyla ilgili bir diğer önemli nüans, genellikle yönetim şirketinin bir temsilcisi tarafından imzalanmasıdır. Bununla birlikte, sorunun bu formülasyonu yanlıştır, çünkü DDU açıkça iki tarafı - Geliştirici ve Katılımcı (alıcı) belirttiğinden, bu nedenle bu tür belgeleri imzalama hakkına yalnızca onlar sahiptir. Denetim sayfasında başka bir kuruluş listeleniyorsa, bu kişilerin yetkilerini sormanız gerekir. Gerekli yetkinin yokluğunda, kusurlu beyanın geliştiriciye yönelik bir iddiayla çoğaltılması gerekir. Ve dairenin devrinin kabul edilmesi, dairenin yetkili çalışanları tarafından imzalanacaktır.

Apartman veya ortak mülkün durumuna ilişkin eksiklikler tespit edilirse ne yapılmalı?

Yeni bir binada bir dairenin nasıl kabul edileceğine ilişkin ana sorulardan biri, inceleme için sağlanan nesnenin mevcut bina düzenlemeleri, inşaat standartları ve 214-FZ Kanununun 7. Maddesinde listelenen diğer gereklilikler ile tutarsızlığı sorunuyla ilgilidir. .

Bu hukuk alanında çalışan avukatlar, bulunan sorunları ortadan kaldırmanın ne kadara mal olacağını tahmin etme ve sonuçlarını sonuç şeklinde çıkarma hakkına sahip bir uzmanla daireye gitmeyi tavsiye ediyor. Bu belgenin resmi geçerliliği vardır ve mahkemedeki konumunuzun kanıtı olarak kullanılabilir.

DDU Kanunu'nun 7. maddesi, dairede kusurların tespit edilmesi halinde alıcının haklarını düzenlemektedir. Buna göre hissedar şunları talep edebilir:

1. Kusurları ortadan kaldırın. Yasaya göre, eksikliklerin ücretsiz olarak giderilmesi için sürenin taraflarca kararlaştırılması gerekiyor, ancak çoğu zaman hissedarlara, sorunlar giderilir giderilmez bir çağrının geleceği konusunda sözlü olarak bilgi veriliyor. Alıcının hukuka uyulmasını talep etme hakkı vardır. DDU'nun her katılımcısı, yazılı olarak onaylanmayan sözlere inanıp inanmayacağına kendisi karar verir. Kural olarak, eğer ev zamanında inşa edilmişse ve kusurlar küçükse. O zaman hızla ortadan kaldırılacaklar ama inşaat gecikirse, o zaman belki eksiklik sorununu çözmeye yönelik çalışmalar da hızlı olmayacak;
2. Dairenin maliyetini azaltın.Çoğu zaman alıcı bu hakkını ancak mahkemeler aracılığıyla kullanabilir. Geliştiriciler, yaşam alanının maliyetini düşürmeyi ve fonların bir kısmını iade etmeyi son derece nadiren kabul ediyor. Alternatif olarak, karşılıklı talepleri dengeleyerek sorunu çözmeye çalışabilirsiniz. Bu, ölçümlerden sonra dairenin alanının artması durumunda mümkün olur. Alıcı fazla metrekare bedelini ödemekle yükümlü olduğundan geliştirici, değer düşüklüğünden feragat etmek karşılığında taleplerinden feragat edebilir;
3. Kusurların giderilmesi sırasında alıcının katlanacağı masrafların tazmin edilmesi. Öncelikle alıcının mevcut eksiklikleri belgeleyecek bir uzmanı davet etmesi gerekir. Daha sonra bunları tamir etmesi için bir inşaat şirketini davet ediyorlar ve ancak bundan sonra onarımlarla ilgili tüm makbuzları sağlayarak mahkemede dava açmak mümkün olacak.

Önemli düzenleme ve standart ihlallerinin tespit edilmesi ve eksikliklerin giderilmemesi durumunda DDU katılımcısı şu hakları alır:

• sözleşmeyi iptal etmek,
• ödenen paranın iadesini talep etmek,
• para yatırıldığı andan itibaren tüm süre boyunca fon kullanımına ilişkin cezaların ödenmesini talep etmek.

Ancak bu sürecin mahkemede ilgili bir iddiada bulunulmasını içerdiği unutulmamalıdır. Üstelik olumlu karar olsa bile ödenen paranın geri alınması her zaman mümkün olmuyor. Bunun hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz.

Herhangi bir eksiklik bulunmazsa daire kabul etme konusunda bilmeniz gerekenler

Hissedar incelemeden sonra daireyi kabul etmeyi kabul ederse, o zaman tapu imza tarihinin belgede mevcut olduğundan ve gerçeğe uygun olduğundan emin olmanız gerekir. Bu gereklilik özellikle evin tesliminin planlanandan daha geç gerçekleşmesi durumunda geçerlidir. Tarihin bulunmaması, imzaladıktan sonra geliştiricinin ihtiyaç duyduğu herhangi bir sayıyı boş sütuna koyabilmesi riskini taşır. Bu da alıcı için önemli miktarda fon kaybına yol açabilir. Evin işletmeye alınmasında gecikme nedeniyle ceza talep etme hakkını kaybedebilir veya evin kabul edildiği tarihten itibaren tüm süre boyunca elektrik faturası ödemek zorunda kalabilir. Bir nüans daha var - yasayı imzalamadan önce, DDU katılımcısının kamu hizmetleri için avans ödemesi yapması gerekebilir. Böyle bir talep yasa dışıdır; bu tutarın ödenmesi ancak gönüllülük esasına göre yapılabilir. Ancak reddedilme durumunda geliştirici genellikle tapuyu imzalamaz ve anahtarları alıcıya vermez. Sonuç olarak, hissedarın davasını mahkemede kanıtlaması gerekir.

İşletmeye almadaki gecikmelerle ilgili tüm konular mevcut mevzuatla düzenlenmektedir, ancak yasanın alıcı tarafında maddi iddiaların bulunmadığına ilişkin bir ifade içermesi durumunda ne yapılacağını belirtmemektedir.

Hissedarın bu tür hükümlerin belgeden çıkarılmasını talep etme hakkı vardır, ancak dairenin anahtarlarına derhal ihtiyaç duyulursa ve geliştirici belgeleri yeniden yapmayı reddederse, böyle bir senet imzalanabilir.