Bir geliştiriciden daire satın alırken hangi belgelerin kontrol edilmesi gerekir? Geliştiricinin hisse sahibine hangi belgeleri sağlaması gerekir? Geliştiricinin alıcıya hangi belgeleri sağlaması gerekir?

Birincil piyasadan daire satın almanın birçok avantajı vardır. Bunlar mülkün fiyatını, yerleşim planını, tesisin bitirmeye hazır olmasını ve çok daha fazlasını içerir. Ancak yeni eve taşınma partisinin neşesi ve en önemlisi zamanlaması doğrudan geliştiricinin profesyonelliğine ve güvenilirliğine bağlıdır. Pek çok kişi, iyi bilinen uzun vadeli inşaat projelerini ve dolandırılan hissedarları hatırlayarak birincil konutlara yatırım yapmaktan korkuyor. Ancak bireysel inşaat şirketlerinin sorunları, bir daire inşa etme hayalinizi gölgelememelidir. Önemli olan geliştiriciyi akıllıca seçmektir.

Bunu yapmak için geliştiriciyle ilgili mevcut tüm bilgileri açık kaynaklarda incelemek faydalıdır. Analitik yayınların ve emlak web sitelerinin yayınları, emlakçıların incelemeleri ve tabii ki emlak yatırımcılarına yönelik forumlar. İnternette hiçbir vicdansız şirket iyi bir itibar görünümünü koruyamayacak - yaralı müşteriler dolandırıcıları kesinlikle açığa çıkaracaktır.

İnternet kullanıcılarının ve uzmanlarının görüşlerini toplamak, sizi geliştiriciyle anlaşabileceğinize ikna etmesi gereken bir ön filtredir. Bundan sonra doğrulamanın ana aşaması başlar - belgelerin incelenmesi.

Hareketler:

Eylem 1

Gerekli evrak listesinin belirlenmesi

İnşaat sürecine çok miktarda belge eşlik ediyor. Titiz bir müşterinin kafasını karıştırmak için, vicdansız bir geliştirici incelenmek üzere düzinelerce küçük belge sunabilir, ancak aynı zamanda en önemlilerini gizleyebilir. Bu nedenle ne isteyeceğinizi tam olarak bilmeniz gerekir. Gelecekteki hissedar, hem geliştirici hakkındaki bilgilerle hem de inşaat projesiyle ilgili verilerle ilgilenmelidir.

Gerekli belgelerin bir listesini önceden yapın:

1. 1 Geliştiricinin kurucu belgeleri
2. 2 Geliştirici lisansı
3. 3 İnşaat izni
4. 4 Tesisin proje dokümantasyonu
5. 5 Arazi için tapu belgeleri
6. 6 Mali belgeler

2. Perde

Haklarımızı açıklayalım

Geliştiricinin ofisine gelmeden önce haklarınızdan emin olmalı ve şirket temsilcileriyle sakin ama kesin bir şekilde iletişim kurmalısınız. Müşteri, Sanat esasına göre gerekli belgeleri talep etme hakkına sahiptir. 19, sanat. 20, sanat. 21, 30 Aralık 2004 tarihli Federal Kanun N 214-FZ “Apartman binalarının ve diğer nesnelerin ortak sermayeli inşaatına katılım hakkında.” Tartışmalı bir durumda, bu düzenleyici kanuna güvenle başvurabilirsiniz.

İdeal olarak geliştirici, gereksiz bürokratik işlemler olmadan istenen tüm belgeleri incelenmek üzere sunmalıdır; müşteriyle etkileşimin ilk aşamalarında güvenilirliği göstermek onun çıkarınadır. Ancak gerçekte reddedilebilirsiniz - bu, potansiyel alıcıyı derhal uyarmalıdır. Ancak inşaat şirketinin ofisini sonsuza kadar terk etmeden önce, belge vermeyi reddeden çalışanın kimlik bilgilerini kontrol edin. Belki de sorun geliştiricinin kötü niyetinden değil, bireysel yöneticinin beceriksizliğinden kaynaklanmaktadır.

Belgelerin asıllarını veya noter tasdikli kopyalarını isteyin. Taranan versiyonlar veya fotokopiler sahte olabilir.

Belgeleri analiz ederken bir profesyonelden yardım almak daha iyidir. Yeni binalarla ilgilenen yetkili bir avukatı veya emlakçıyı davet edin. Böyle bir uzman herhangi bir saygın emlak web sitesinde bulunabilir. Örneğin, GdeEtoDom.RU web sitesindeki "Nöbetçi Emlakçılar" hizmetini kullanın.

3. Perde

Kurucu belgeleri kontrol ediyoruz

Bir geliştiriciyi kontrol etmenin ilk adımı şirketin kurucu belgelerine aşina olmaktır. Bunlar şunları içerir:

1. 1 Şirketin tüzüğü
2. 2 Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Siciline (USRLE) dahil edilme sertifikası
3. 3 OGRN sertifikası
4. 4 TIN sertifikası

Firma unvanı, gerçek ve yasal adresi ile ilgili bilgilerin doğruluğunu kontrol ediniz. Tüzel kişiliğin kurucuları ve ortak sahipleri hakkındaki bilgileri kontrol edin - yalnızca tam ad değil, aynı zamanda bu kişilerin her birinin şirketin yönetim organlarındaki oy yüzdesi.

Şirketin son üç yılda yer aldığı inşaat projeleri hakkında bilgi isteyin. Bu mülklerin adresi ve devreye alınmalarının fiili zamanlaması hakkında size bilgi verilmelidir.

Şirket temsilcisinin sizinle müzakere ettiği ve bir anlaşma yapmayı teklif ettiği belgeleri ve vekaletnameleri kontrol etmeyi unutmayın.

Bu temel bir listedir ve kapsamlı değildir. Gerektiğinde yetkililerin ek belge isteme hakkı vardır. Örneğin, konutların özelleştirilmesi durumunda, teknik bir pasaport almak için ek olarak ihtiyacınız olacak:

Herhangi bir veri size şüpheli görünüyorsa veya şirketin resmi web sitesinde yayınlanan bilgilerle çelişiyorsa, bu bir ara verip her şeyi tekrar kontrol etmeniz için bir nedendir.

4. Perde

Geliştirici lisansını kontrol etme

Kurucu belgeler sizde şüphe uyandırmıyorsa, geliştirici ruhsatını ve inşaat ruhsatını inceleyebilirsiniz. Lisansın türüne ve numarasına dikkat etmeli, ayrıca hangi otoritenin verdiğini de netleştirmelisiniz. Ancak sizi ilgilendiren asıl şey geliştirici lisansının geçerlilik süresidir. Orijinal belgeyi görmek ve hala geçerli olduğundan emin olmak zorunludur.

Hangi mülk için verildiğinden emin olmak için inşaat ruhsatı talep etmek önemlidir. Bazen geliştiriciler yalnızca bir proje için belgeleri tamamlamış olmalarına rağmen birkaç proje üzerinde paralel olarak çalışıyorlar. İznin verildiği dönemi açıklığa kavuşturmak da önemlidir - uzun süredir güncelliğini yitirmiş olduğu ortaya çıkabilir.

Eylem 5

Proje beyanını tanıyalım

Proje beyanı gelecekteki evinizin ana belgesidir. Geliştirici, tüm potansiyel yatırımcıların incelemesi için bunu kamuya açık hale getirmekle yükümlüdür. Bildirinin en önemli kısmı Devlet İnşaat Ekspertizinin sonuç kısmıdır. Projenin belirlenmiş tüm standartlara ve teknik düzenlemelere uygun olduğunu doğrulamalıdır. Şirketin gelecekteki inşaat hakkında size sağlayacağı tüm bilgilerin proje belgelerine uygunluğu dikkatle kontrol edilmelidir.

Proje beyanında aşağıdakiler belirtilmelidir:

1. 1 İnşaat projesinin amacı, aşamaları ve zamanlaması
2. 2 İnşaat ve arazi izinleri
3. 3 Mülk adresi
4. 4 Bir apartmandaki daire sayısı ve teknik özellikleri
5. 5 Evin tüm sakinlerinin ortak mülkiyeti haline gelecek ortak mülkiyet bileşimi
6. 6 Ortak mülkiyetin parçası olmayan konut dışı binaların işlevsel amacı
7. 7 Evin faaliyete geçmesi için tahmini tarih ve uygun izni verecek devlet kurumu
8. 8 Projenin finansal riskleri ve bunların sigortalanmasına yönelik tedbirler
9. 9 Planlanan inşaat maliyeti
10. 10 Ana inşaat ve montaj işleri için yüklenicilerin listesi
11. 11 Geliştiricinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlama yöntemi
12. 12 Ev inşa etmek için diğer yatırım fonları hakkında bilgi

Eylem 6

Arazi için tapu belgelerini kontrol ediyoruz

Evin altındaki arazi, gelecekteki hissedarın ilgisini duvarlardan ve iletişimden daha az çekmemelidir. Eğer arsanın tapu belgelerinde bir yanlışlık varsa bitmiş bina yıllarca hizmete açılamayabilir.

Bir geliştirici yasal olarak iki tür belgeye dayanarak çalışabilir. Bu, arazi mülkiyeti belgesi veya bir arsa için uzun vadeli bir kira sözleşmesidir. İlk durumda, sertifikadaki verileri şirketin kurucu belgeleriyle dikkatlice karşılaştırmalısınız. İkincisi ise ev tamamlanıp faaliyete geçene kadar kira süresinin dolmamasını sağlamaktır.

Tahmini ve fiili inşaat tamamlanma tarihlerinin her zaman farklı olduğunu lütfen unutmayın. Bir evin resmi olarak uzun vadeli inşaatı ancak gecikmenin üç yılı aşması durumunda kabul edilir. Bu nedenle arsa kiralamanın rezervli olması gerekmektedir.

Tapu belgelerini incelerken ayrıntılarına dikkat edin. Eğer kiradan bahsediyorsak arsanın sahibine ait bilgileri kontrol edin. Ancak kontrol etmeniz gereken en önemli parametreler site adresi, kadastro numarası ve alanıdır.

Eylem 7

Geliştiricinin mali belgelerini kontrol ediyoruz

Diğer tüm belgeleri tamamladıktan sonra geliştiricinin mali durumunu analiz etmeye başlayabilirsiniz. Ancak bu aşama önem açısından sonuncu olmaktan çok uzaktır. Şirketin istikrarlı konumu, evin yüksek kalitede ve zamanında inşa edileceğinin ana garantilerinden biridir.

Potansiyel bir hissedarın kendisini denetçi gibi hissetme hakkı vardır. Geliştiricinin mali durumunu, önceki üç takvim dönemine ait onaylanmış yıllık raporlara ve muhasebe belgelerine dayanarak analiz edebilirsiniz. Şirket pazara yeni girmişse fiili faaliyet döneminin tamamına ilişkin bilgi isteyin. Kâr ve zararların dağıtımına ilişkin veriler, geliştiricinin etkinliğini ve güvenilirliğini herhangi bir kelimeden daha anlamlı bir şekilde doğrulayacaktır.

Bir inşaat firmasının evraklarını kontrol etmek zor, zahmetli ve sorumluluk gerektiren bir iştir. Çok fazla zamanınızı ve dikkatinizi gerektirecek ve muhtemelen bir emlakçı veya avukatın hizmetleri için de masraflar gerektirecektir. Ancak cimri iki kere ödediğinde durum tam da budur. Enerji ve paradan tasarruf etmeyin - bu konudaki ihmal, geliştiricinin dolandırıcı olduğu ortaya çıkarsa çok daha büyük kayıplara neden olabilir. Yetkili bir yaklaşım ve kağıtların dikkatli bir şekilde incelenmesi, huzur içinde uyumanıza ve gelecekteki yeni eve taşınma partinize güvenle hazırlanmanıza olanak sağlayacaktır.

Modern Rusya'da bir geliştiricinin çalışması sıkı bir şekilde düzenlenmektedir. Konut kalitesi için gerekli olan birçok standart ve GOST vardır. Ancak bu bile asıl mesele değil. Alıcı için, geliştiricinin 214 sayılı Federal Kanun tarafından dayatılan gerekliliklerini bilmek oldukça ilginç: “Apartman binalarının inşaatına özsermaye katılımı hakkında.” 2019 yılında yasa koyucular, gelecekteki yatırımcıların bilmesi gereken birçok değişiklik yaptı.

Yeni yasa

2019'da birçok değişiklik oldu. Alıcıları değil, yalnızca düzenleyici kurumların çalışanlarını ilgilendiren küçük teknik değişiklikleri bir kenara bıraksak bile, her şeyin oldukça önemli bir yeni mevzuat katmanı olduğu ortaya çıkıyor.

Şehir evleri

Evet bu doğru. 2019'dan bu yana geliştiricilere yönelik yeni gereksinimler, geliştiricileri şehir evlerinin satışı için özsermaye katılım anlaşmaları yapmaya zorluyor. Bu az katlı proje daha önce aynı alanda birkaç ayrı ev olarak dağıtılmıştı. Artık yazlık köylerde konut satan geliştiriciler 214 sayılı Federal Yasa uyarınca çalışmaya zorlanıyor.

• Bireysel konut, kiraladığınız veya sahip olduğunuz ev için inşaat izni almanız ve kır evinizi inşa etmesi için bir müteahhit tutmanızdır.
• Şehir evleri, alıcı olarak bir müteahhitin yanına gidip onun arazisi üzerine inşa edilmiş ve müteahhit için verilen izin kapsamında bir ev seçtiğiniz bir durumdur. Ayrıca bitmiş bir ev değil, bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında hak talebinde bulunma hakkını da satın alabilirsiniz.

Bu oldukça sıra dışı yenilik, yazlık alıcılarını, dairelerin iki kez satılması ve geliştiricilerin para aldıktan sonra "rastgele" ortadan kaybolması gibi dolandırıcılıklardan koruyor.

Tazminat fonu

214FZ'de değişiklik yapan geliştiricinin gereksinimleri, esas olarak çok sayıda dolandırılmış hissedardan kaynaklanmaktadır. Ülke genelinde onbinlercesi var. Ancak yeni değişikliklerin önleyici sorunları çözdüğünü ancak zaten aldatılmış olanların durumunu hiçbir şekilde düzeltmediğini dikkate almak önemlidir. Bu nedenle emlakçıların uzun vadeli inşaatlarda karlı satın alma tekliflerine daha dikkatli olun.

Tazminat fonu, geliştiricinin beceriksizliği nedeniyle ortaya çıkabilecek sorunlu tesislerin tamamlanması için para elde etmeye yönelik yeni bir mekanizmadır. İnşaatçılar açısından dolandırıcılığa karşı yardımcı olmayacaktır, ancak iflas durumunda sorunu çözecektir. Dolayısıyla geliştiricinin bu bölümdeki yeni gereksinimleri oldukça yeterli bir çözüm gibi görünüyor.

• Sanatımız var. 23.2 30 Aralık 2004 tarihli ve 214-FZ sayılı Federal Kanun, fonların toplanmasının
• Kontrol, aynı adı taşıyan kar amacı gütmeyen bir kuruluş tarafından gerçekleştirilecek
• Katkı payı miktarı, proje beyanında belirtilen apartman bedelinin %1'inden fazla değildir.

Aslında, bu değişikliklerin yürürlüğe girmesinden sonra geliştiriciye yönelik gereksinimler arttı, ancak bu, konut maliyetinde% 1'lik bir artış pahasına oldu. Tazminat fonunun yalnızca ilk sermaye katılım sözleşmesinin 1 Ocak 2018'den sonra imzalandığı yeni binalarda çalıştığını dikkate almak önemlidir. DDU daha önce sonuçlandırıldıysa, geliştiricinin 214 sayılı Federal Kanun uyarınca gereklilikleri yeni bina için zorunlu bir sigorta mekanizmasını içerir.

Geliştirici için gereksinimler

Kanun 2019'da bir geliştiriciye hangi gereksinimleri getiriyor? Bu yılın ana gereksinimlerinin ve yeniliklerinin tamamını ele alırsak oldukça geniş bir liste elde ederiz:

• Bir geliştirici, yerel mevzuata bağlı olarak yalnızca bölge veya belediye yetkilileri tarafından verilen inşaat iznine sahip olması durumunda bir apartman binasının inşasına yönelik faaliyetlerde bulunabilir.
• Müşteri ve geliştirici için gereklilikler - müşterinin yerinde veya bir apartman inşa etmek üzere kiralanan genel yüklenicide iş yürütmek için bir SRO izni bulunmalıdır. Geliştirici tarafından belirtilen SRO'nun varlığını kontrol edin - bölgenizin İnşaat Bakanlığına bir talep gönderilebilir.
• Geliştirici, proje beyanındaki tüm değişiklikleri onay için yerel inşaat bakanlığına göndermekle yükümlüdür.
• Proje beyanındaki tüm önemli değişiklikler, halihazırda bir hisse katılım sözleşmesi yapmış olan tüm hissedarlarla yapılan ek bir anlaşma yoluyla gerçekleşir.
• Geliştiricinin kiraladığı veya sahip olduğu bir arsa olması gerekir. Kiralama süresi güncel olmalıdır
• Kayıtlı sermaye, alanı itibarıyla asgari tutarın altında olmamalıdır.
• Proje beyanı Rusya Federasyonu İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen kurallara uygun olarak hazırlanmalıdır.

Kayıtlı sermaye

Bir geliştiricinin kayıtlı sermayesine ilişkin gereklilikler, profesyonel topluluktaki tartışmalarda en acil konulardan biridir. Mevzuatta yapılan yeni değişiklikler aslında ülkemizde faaliyet gösterebilecek geliştiricilerin sayısını azaltıyor. Arttırılmış kayıtlı sermayeyi kaydedemeyen küçük geliştiricilerin, büyük geliştirici holdingleri için genel yüklenici olarak çalışabilecekleri varsayılmaktadır.

Kayıtlı sermaye, geliştirici tarafından fiilen dondurulan bir miktardır - buna hem nakit hem de çeşitli ekipman ve mülkler katkıda bulunabilir. Kayıtlı sermaye, iflas durumunda borçların ödenmesi için kullanılabilir.

Buna göre, mikro bölgelerin inşasına yönelik programların uygulanması gibi büyük gelişmeler artık yalnızca çok büyük kayıtlı sermayeye sahip geliştiriciler tarafından uygulanabiliyor. Bir yandan bu şunları garanti eder:

• İflas durumunda alacaklılar için fon mevcudiyeti
• Öte yandan konut inşaatı için kendi ekipmanlarımızın bulunması da söz konusu. Sonuçta, herhangi bir şirketin kayıtlı sermayesindeki yüz milyonlarca rubleyi dondurmaya karar vermesi pek olası değil

Hukukla ilgili sorunlar

Federal yasa, çok apartmanlı konut inşaatı ve bir yatırımcı tarafından hisse satışını üstlenen bir geliştirici olan tüzel kişiliğin eylemlerini oldukça sıkı bir şekilde düzenlemektedir. Geliştirici bireylerden para çekmeye karar verirse şunları yapmakla yükümlüdür:

• Ahlaksız tedarikçilerin kayıtlarında bulunmamak
• Devlet ihalelerine vicdansız katılanların kayıtlarında bulunmamak
• Geliştiricinin vergi makamlarından borcu veya başka talepleri olmamalıdır
• Geliştiricinin yöneticisi ve muhasebecisi ekonomik alandaki suçlardan mahkum olmamalıdır. İnşaat ve büyük onarımlarla ilgili herhangi bir işlemden dolayı idari yaptırımlara tabi tutulmamalıdırlar. Ayrıca, yürütme makamlarının kararıyla ne şu anda ne de daha erken diskalifiye edilmemelidirler.

Gerekli site

Geliştiricinin web sitesinin gereksinimleri de 2019'dan bu yana önemli ölçüde değişti. Daha önce, geliştiricinin kendisi hakkında bilgileri internette yayınlamak zorunda olduğu söyleniyordu. Artık gereksinimler çok daha katı hale geldi. Buna “geliştiricinin bilgi açıklığı” denir.

• Geliştiricinin ana sayfada sitenin dahili sayfalarına yönlendiren en az üç bağlantısı olmalıdır; portal nesnelerle ilgili sayfalardan ve proje bildirimlerini içeren sayfalardan oluşur
• Geliştiricinin web sitesinin gereksinimleri, bilgilerin tamamen açık olmasını içerir - bir kişinin standart tarayıcılar dışında herhangi bir özel programı olmamalıdır. Zorunlu kayıt yapılmamalı, çalıştırılabilir dosyalar ve güvenlik sistemleri için ek kurulum yapılmamalıdır. Bilgilerin görüntülenmesi için herhangi bir ücret alınmamalıdır.
• Proje beyanları, inşaat izinleri, saha hakkındaki bilgiler taranmış bir belge sayfası veya tam elektronik kopya şeklinde yayınlanır.
• Web sitesinde yayınlanan belgeler kuruluş başkanı tarafından onaylanmalıdır.
• Belgelerin şifrelenmesi kabul edilemez - geliştiricinin portalında arşivde şifrelenmiş dosyalar bulursanız, bunları İnşaat Bakanlığına gönderebilirsiniz - bu yasanın ihlalidir.

Artık geliştiricinin web sitesi beyanların yalnızca güncel sürümlerini değil aynı zamanda tüm eski sürümlerini de içermelidir. Değişimi takip edebilir ve yeni binada neler olduğunu anlayabilirsiniz.

Anlaşma

Geliştiriciye daireyi devretme zorunluluğu, süreler, miktar vb. hisse katılma sözleşmesinde yer almaktadır. Bu belge federal yasanın 4. Maddesi ile düzenlenmiştir. Birincil gereksinimler:

• Talep hakkını aldığınız inşaat projesinin tanımını içermelidir. İnsan açısından bu, gelecekteki dairenizin alanını, katını ve düzenini gösteren bir açıklamasıdır. Loggia, oda sayısı - tüm bilgiler girilir.
• Dairenin konumu, inşaat adresi de olsa gelecekteki evin adresidir.
• Mülkün geliştiriciye teslim edilmesi için son tarih
• Sözleşme fiyatının yanı sıra hesaplama algoritması. Önemli - Rosreestr ile sözleşmeyi kaydetmeden önce geliştiriciye ödeme yapmamalısınız
• Apartman binasının kendisi ve bireysel parçaları için garanti süresi

Ayrıca sözleşmenin apartmanın kendisi hakkında bilgi içermesi gerekir. Bir daireye benzetilerek, okul öncesi bir binada adresini öğrenebilmeli, kat sayısını, konut dışı binaların sayısını ve genel olarak tesisin düzenini tanıyabilmeniz gerekir.

Hisse katılım sözleşmesindeki tüm bilgilerin geliştiricinin web sitesinde yayınlanan proje beyanının güncel versiyonuna uygun olması gerekmektedir.

Garantiler

Mevzuat, geliştiriciye mülkle ilgili gereklilikleri ortaya koymaktadır. Aynı zamanda 2019 yılında durum daha da zorlaştı ama hissedarlar açısından dezavantajlar da vardı.

• Pay sahibinin gerek kusurların giderilmesi, gerekse evin geç teslimi ve çeşitli garanti sorunları nedeniyle mahkemeye başvurarak talep hakkı bulunmaktadır.
• Ancak aynı zamanda, hisse sahibi başlangıçta geliştiriciyle iletişime geçmekle yükümlüdür ve mahkemede dava açmak ancak geliştiricinin reddetmesi veya eylemsiz kalmasıyla mümkündür.

Aşağıdaki nedenlerden dolayı apartmanın tamamı veya tek bir daire hasar görürse geliştirici garanti onarım sürecine katılmaz:

• Doğal aşınma ve yıpranma
• Daire sahibinin kendisi tarafından yapılan tadilatlarla ilgili sorunlar
• Yatırımcıya sağlanan bir apartmanın işletilmesine ilişkin talimatların ihlali

Son noktadan dolayı oldukça fazla tartışma ortaya çıkıyor. Ama aslında her şey basit - eğer yönetim şirketi eylemleri veya eylemsizlikleri yoluyla evde sorunlara neden olduysa - o zaman eksiklikleri giderme sorunu geliştiricinin değil, yönetim şirketinin meselesidir. Bu yazının yazıldığı sırada bu konuyla ilgili herhangi bir adli uygulama bulunmamaktadır.

Bitişik bölge

Peyzaj konusunda geliştiriciye hangi gereksinimler sunulabilir? Ayrı bir mülkten bahsediyorsak, o zaman bu, bölgeyi temizlemek, onu standart forma getirmektir. İyileştirmenin bireysel unsurları proje beyanında belirtilmiştir.

Bitişik yollarda geliştirici için neredeyse hiçbir gereklilik yoktur. Eğer müteahhit inşaat faaliyetleri nedeniyle bu yolu tahrip ederse, müteahhidin bu yolu onarmasını zorunlu kılmak için belediyeyle temasa geçmesi gerekecektir. Kamuya açık yollar, yeni bir binanın bitişiğinde olsa bile, sakinlerin mülkiyetinde olmadığından, hukuk mahkemeleri yoluyla bu yollar üzerinde hak iddia etmek mümkün değildir. Yalnızca bölgenizin idaresine ve savcılığına şikayette bulunarak.

Hukuki Savunma Kurulu'nda avukat. Yetkililerin yasa dışı eylemlerine itiraz etme, konut anlaşmazlıkları ve geliştiricilerden ceza tahsil etme ile ilgili davaların ele alınmasında uzmanlaşmıştır. 214 Federal Kanun kapsamında çalışma konusunda kapsamlı deneyim.

İnşaat halindeki bir binada daire satın almak bazı riskleri içerir. Örneğin evin tamamlanamaması ve geliştiricinin iflas etme ihtimali var. Parasız ve dairesiz kalma riskini en aza indirmek için, bir daire satın almadan önce geliştiricinin inşaat ruhsatından proje beyanına kadar gerekli tüm belgelere sahip olduğundan emin olmalısınız.

214 sayılı "Ortak sermaye inşaatına katılım hakkında" Federal Kanunu uyarınca konut satan her geliştiricinin sunması gereken belgelerin bir listesini derledik. Bu federal yasanın 19, 20 ve 21. maddelerine göre, geliştirme şirketinin faaliyetlerini açıklayan belgeleri talep etme hakkına sahipsiniz. Geliştirici belgeleri göstermeyi reddederse dikkatli olmalısınız: dürüst bir geliştirici bilgileri gizlemez.

Bir inşaat şirketinin sahip olması gereken belgelerin listesi:

• bir inşaat şirketinin kurucu belgeleri;
• geliştirici lisansı;
• inşaat ruhsatı;
• proje beyanı;
• arazi belgeleri;
• mali belgeler.

Belgelerin asılları veya onaylı kopyaları tarafınıza sunulmalıdır. Basit kopyalara güvenmemelisiniz: taklit etmenin hiçbir maliyeti yoktur.

Kurucu belgeler

Tüm kurucu belgeler aşağıdaki bölümlere sahip olmalıdır: şirket tüzüğü, OGRN sertifikaları, TIN ve Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Siciline (Birleşik Tüzel Kişiler Devlet Sicili) giriş. Bu belgeleri kontrol ederken geliştirici firmanın adının, yasal ve gerçek adreslerinin doğru bir şekilde belirtildiğinden emin olmalısınız.

Geliştirici lisansı

Her inşaat şirketinin, hizmetlerini sağladığı ve inşaat faaliyetlerini yürüttüğü bir lisansa sahip olması gerekir. Bir lisansta en önemli şey numarası veya türü değil, geçerlilik süresidir. Lisansın süresi dolmuşsa geliştiricinin inşaat işi yapma hakkı yoktur.

İnşaat izni

Geliştiricinin inşaat ruhsatı yoksa binanın inşaatı ile ilgili çalışma yapamaz. Evin uygun izin alınmadan yapılmış olması halinde Devlet Yapı Denetim Dairesi'nin evi kabul etmeme hakkı vardır.

Çoğu zaman, vicdansız müteahhitler alıcılara Devlet İnşaat Denetleme Kurumu'nun kendilerini uzlaştırması ve evi kabul etmesi gerekeceğine dair söz verirler, çünkü... bina zaten inşa edilmiştir. Bu masallara kanmamalısınız: Moskova ve Moskova bölgesinde, resmi izin olmadan inşa edilen tamamen bitmiş evler birden fazla kez yıkılmıştır. İznin geçerli olması gerektiği unutulmamalıdır; süresinin dolmaması gerekir.

Proje beyanı

Geliştirici, dairenin ilk hissedara satış tarihinden en geç 14 gün önce proje beyanını medyada veya web sitesinde yayınlamakla yükümlüdür. İnşaatın özsermaye sahiplerinden gelen fonlar kullanılarak ancak reklam yapılmadan gerçekleştirilmesi durumunda geliştirici, proje beyanını medyada veya internette yayınlamama hakkına sahiptir. Ancak bu durumda bile geliştirici, hissedarın talebi üzerine proje beyanı sunmakla yükümlüdür.

Proje beyanında kontrol edilecek önemli noktalar:

• inşaatın amacı ve uygulamanın zamanlaması;
• inşaat ruhsatı;
• arazi izni;
• ev ve apartmanların teknik özellikleri;
• geliştiricinin son 3 yılda inşaatına katıldığı nesneler (nesnelerin adresleri ve fiili işletmeye alma tarihleri);
• inşaat şirketinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlama yöntemi;
• yüklenicilerin listesi.

Tapu belgeleri

Geliştirici, arazinin sahibi veya kiracısı olabilir; Sahiplik belgesine veya uzun vadeli bir kira sözleşmesine sahip olun. İnşaatın yapıldığı alanın işlevsel amacının ne olduğunu ve inşaatın amacına uyup uymadığını kontrol etmek zorunludur. Örneğin müstakil konut inşaat arazileri üzerine çok daireli konut binaları yapılamaz.

Mali belgeler

Geliştiricinin önceki üç takvim dönemine ait mali belgelerini talep etme hakkına sahipsiniz. Şirket gençse, fiili faaliyet süresinin tamamı için belge talep edebilirsiniz. Tabii ki bir muhasebeci değilseniz, mali belgeleri kendi başınıza anlamanın oldukça zor olduğunu belirtmekte fayda var. Mali belgeleri, inşaat şirketinin ne kadar güvenilir ve istikrarlı olduğunu size hızlı bir şekilde söyleyebilecek bir uzmanla incelemenizi öneririz.

Ortak inşaata katılım anlaşması.

Sanat uyarınca. 4 214-FZ uyarınca, ortak inşaata katılım sözleşmesi şunları içermelidir:

1) geliştiricinin bir apartman binasını ve/veya diğer gayrimenkulleri işletmeye alma iznini aldıktan sonra proje belgelerine uygun olarak devredilecek belirli bir ortak inşaat nesnesinin belirlenmesi;

2) geliştiricinin ortak inşaat nesnesini ortak inşaat katılımcısına devretmesi için son tarih;

3) sözleşme bedeli, ödeme şartları ve prosedürü;

4) paylaşılan bir inşaat projesi için garanti süresi.

214-FZ gerekliliklerine uygun olarak:

Geliştirici, ortak inşaat nesnesini, sözleşmede belirtilen süreyi geçmeyecek şekilde ortak inşaat katılımcısına devretmekle yükümlüdür;

Bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün inşaatı (yaratılması) sözleşmede öngörülen süre içinde tamamlanamazsa, geliştirici, belirtilen sürenin bitiminden en geç iki ay önce katılımcıyı ortak olarak göndermekle yükümlüdür. ilgili bilgilerin ve sözleşmede değişiklik yapılmasına yönelik bir teklifin oluşturulması;

Geliştirici, ortak inşaatta katılımcıya, kalitesi sözleşme şartlarına, teknik düzenlemelerin gerekliliklerine, tasarım belgelerine ve kentsel planlama düzenlemelerine ve ayrıca diğer zorunlu gerekliliklere uygun olan ortak bir inşaat projesini devretmekle yükümlüdür. Geliştiriciyi ortak inşaat projesindeki kusurlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaya yönelik anlaşmanın şartları geçersizdir.

Bir geliştiricinin inşaat için vatandaşlardan fon çekme hakkını elde etmesinin ön koşulu, yalnızca 214-FZ'nin 3. Maddesinin 1. Kısmında belirtilen gerekliliklere (inşaat izni almak, proje beyanı yayınlamak, hakların devlet tescili) uymak değildir. bir arazi arsasına), aynı zamanda 214-FZ'nin 3. Maddesinin 2. Kısmı ve 4. Maddesinin 3. Kısmına ilişkin gereklilikleri de içerir (yazılı olarak imzalanmış ve devlet tescili geçmiş bir anlaşmanın varlığı).

Bir özsermaye katılım sözleşmesinin devlet tescilinden önce vatandaşlardan inşaat için fon çekmek, Rusya Federasyonu İdari Suçlar Kanunu'nun 14.28. Maddesinin 1. Kısmı uyarınca idari bir suçtur.

Ortak inşaat katılımcısının talebi üzerine geliştiricinin göndermesi gerekiyor referans için:

Sanatın 2. paragrafına göre. 21 214-FZ:

1. inşaat izni;

2. bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün inşasına yönelik bir projenin fizibilite çalışması;

3. proje belgelerinin devlet incelemesinin sonuçlanması;

4. yapılan tüm değişiklikler de dahil olmak üzere tasarım belgeleri;

5. Geliştiricinin arsa üzerindeki haklarını doğrulayan belgeler.

Sanatın 2. paragrafına göre. 20 214-FZ:

1. geliştiricinin kurucu belgeleri;

2. geliştiricinin devlet tescil belgesi;

3. Vergi dairesine kayıt belgesi;

4. onaylanmış yıllık raporlar, geliştiricinin ticari faaliyetlerinin son üç yılına ait mali tablolar veya geliştiricinin bu tür faaliyetleri üç yıldan daha kısa bir süre boyunca (muhasebe kayıtları hariç) yürüttüğü fiili ticari faaliyetler dönemi için veya geliştiricinin kullandığı mali tablolar bu paragrafta belirtilen süre boyunca geliştiricinin gelir ve giderlerini kaydetmek için basitleştirilmiş bir vergi sistemi;

5. geliştiricinin ticari faaliyetlerine ilişkin son yıla ait denetçi raporu.

Saflığın tehlikeli olabileceğini biliyoruz. Ancak dikkatsizlikleri nedeniyle dolandırıcıların kurbanı olmaya devam eden çok sayıda saf vatandaş var. İnşaat halindeki bir binada daire satın almadan önce hangi geliştirici belgelerini kontrol etmeniz gerektiğini size anlatacağız.

Yeni bir mülk satın almaya karar verdiğinizde sabırlı olmalı ve geliştirici hakkındaki tüm bilgileri, müşteri incelemelerini, uzman görüşlerini ve bunun da dahil olduğu faydalı makaleleri dikkatlice incelemelisiniz. Beğendiğiniz evi inşa eden şirket kendisini en iyisi olarak kanıtlamadıysa, memnun olmayan yatırımcılar muhtemelen çok sayıda olumsuz yorum yayınlamıştır ve sizi satın almayı ertelemeye zorlayacak başka bilgiler de olacaktır.

Bir geliştiriciden bir daire satın almak. İnternette bilgi topluyoruz.

Bir geliştiriciden bir daire satın almadan önce aşağıdakileri yapmalısınız:

• Arama çubuğuna geliştiricinin adını girin. Firmanın internet sitesinden ne kadar süredir piyasada olduğunu, kaç ev yaptığını öğrenebilir, yapımı devam eden evin adresini isteyebilirsiniz. Kendinizi birkaç sayfayla sınırlamadan, tüm materyali maksimuma kadar inceleyin;
• Geliştiricinin web sitesinde bir proje beyanı yayınlanıyorsa, onu dikkatlice okuyun. Proje beyanında genellikle imar alanının hangi esasa göre alındığı, inşaat ruhsatı olup olmadığı ve diğer önemli hususlar belirtilir;
• geliştiricinin kayıt olduğu yerdeki Tahkim Mahkemesinin web sitesini ziyaret edin (bununla ilgili bilgileri zaten şirketin web sitesinde buldunuz). “Tahkim Dava Dosyası” bölümünde “dava katılımcısı” alanına geliştirici firmanın tam adını girin. Bu sayede inşaat şirketinin kimlerle, ne zaman, hangi sebeple, ne miktarda dava açtığını öğrenebilirsiniz. Geliştiricinin birkaç yüz milyon tutarında ödenmiş borcu olduğu ortaya çıkarsa, başka bir tane aramanız önerilir. Tahkim Mahkemesi'nin web sitesinde olası iflas eden şirketlerin listesini de kontrol edebilirsiniz;
• Https://egrul.nalog.ru kaynağını incelemek faydalıdır. Bölümlere bakın:

1. "Devlet Tescil Bülteni" dergisinde yayınlanan tüzel kişilerin mesajları - tasfiye, yeniden yapılanma, kayıtlı sermayenin azaltılması, başka bir şirketin kayıtlı sermayesinin% 20'sine kadar bir limited şirket tarafından devralınması ve diğer kararlar hakkında tüzel kişilerin Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak yayınlamaları gereken mesajları;
2. Etkin olmayan tüzel kişilerin Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden yakında hariç tutulmasına ilişkin kayıt yetkilileri tarafından alınan kararlar hakkında “Devlet Kayıt Bülteni” dergisinde yayınlanan bilgiler;
3. yürütme organları diskalifiye edilmiş kişileri içeren tüzel kişilerin listesi.

Ayrıca yerel yönetimlerin ve devlet tescili, kadastro ve haritacılık departmanlarının kaynaklarına da göz atın. Burada inşaatın kimin arazisinde yapıldığı ve belgelerin kompozisyonunun neye bağlı olacağı hakkında bilgi bulabilirsiniz.

Bir geliştiriciden daire satın alırken nelere dikkat edilmelidir?

Kendinizi internette bilgi toplamakla sınırlayamazsınız. Çok katlı bir konut binasının inşası, değişen derecelerde önem taşıyan çok sayıda kağıdın bulunmasını gerektirir. Daire satın alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda birçok öneri var. En değerli olanları aşağıda listelenmiştir.

Geliştirici firmanın ofisi belgelere erişimi reddedemez! Potansiyel bir alıcının hakları, 214-FZ sayılı Federal Kanunun 19, 20 ve 21. Maddelerinde güvence altına alınmıştır. Geliştirme şirketinin bir temsilcisiyle iletişim kurarken kendinizden emin ve sakin davranın, gerçek sizin tarafınızdadır. Vicdanlı bir geliştirici, gerekli belgeleri sorunsuz bir şekilde sağlayacaktır, çünkü bu onun çıkarınadır ve müşteriyle güven oluşturmaya yardımcı olur.
Yönetici belgeleri göstermeyi reddederse, bu dikkatli olmak için bir nedendir!

Geliştiriciyle kontrol edilmesi gereken belgelerin listesi:

• tüzel kişiliğin devlet tescil belgesi. Geliştirici şirket 1 Temmuz 2002'den önce kurulmuşsa, Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Siciline kayıt bilgilerinin girildiğine dair bir sertifikaya sahip olması gerekir;
• Proje beyanı ile kontrol edilmesi ve kurucular listesinin doğru olduğundan emin olunması gereken Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden (USRLE) bir alıntı. Böyle bir ekstrenin tarihi 1 ayı geçmemelidir;
• tüzel kişiliğin tüzüğü. Yöneticinin yetkilerinin şartları ve kapsamının belirtildiği “Faaliyet türleri” ve “Yürütme organı” bölümlerine özellikle dikkat edilmelidir;
• inşaat izni - ilgilendiğiniz nesne için özel olarak verilmesi gerekir. Bir inşaat firmasının aynı anda birden fazla ev inşa ettiği ancak bunlardan sadece bir tanesi için izin alındığı görülmektedir. Lütfen iznin geçerlilik süresine dikkat edin: güncel olmayan bir belge geçerli değildir;
• evin yer alacağı arsanın sahibi ile imzalanan yatırım sözleşmesi. Yatırımcıyı, müşteriyi, inşaatın zamanlamasını ve hacmini ve şehrin (belediye kuruluşu veya bölge) payının büyüklüğünü tanımlamalıdır. Yatırımcının sözleşme şartlarını ihlal etmesi durumunda payı azalabilir veya müşteriye gidebilir;
• Yatırım Sözleşmesinde atıfta bulunulan uygulamalar: anlaşmalar, siparişler, ödeme planları, apartman yerleşim planları, düzenlemeler ve diğer ek belgeler;
• lisans - ana ayrıntılara özellikle dikkat edin: belgenin türü ve numarası, kimin tarafından ve ne zaman verildiği. Lisansın süresinin dolmadığından emin olun;
• arazi kira sözleşmesi - bunu bir konut binasının inşaat süresiyle karşılaştırın. Kira süresinin yanı sıra kiracının kim olduğuna ve belirlenen arsa üzerinde yapı hakkının kime ait olduğuna da dikkat etmek gerekir. Sitenin planını, sınırlarını, kadastro numarasını ve adresini öğrenin. Veriler proje beyanında belirtilenlerle eşleşmelidir. Sözleşmenin vadesinin geçmiş olduğunu tespit ederseniz, bu büyük olasılıkla nesnenin teslimi için son tarihin ihlal edildiğine işaret eder;
• geliştiricinin imzalamayı önerdiği bir anlaşma taslağı. Yalnızca başka türde bir belgenin imzalanması tavsiye edilmemelidir: yatırım sözleşmesi, kredi sözleşmesi veya ön anlaşma. Bu işlemler şartlı olarak yasa dışı kabul edilir ve inşaat izninin olmayışını, kayıt olma konusundaki isteksizliği ve diğer tuzakları gizleyebilir;
• sözleşmeyi imzaladığınız kişinin pasaportu. Pasaport verilerinizi vekaletname ile veya Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden bir alıntıyla kontrol edin;
• Ayrıca inşaat şirketi başkanının atanmasına ilişkin bir protokolün yanı sıra genel müdür pozisyonuna atanmasına ilişkin bir emir talep edilmesi de tavsiye edilir;
• sözleşmenin genel müdürün kendisi tarafından değil, yardımcısı veya satış müdürü tarafından imzalanması durumunda, bu kişinin sözleşmeyi imzalamak ve işlemi sonuçlandırmak için vekaletname sahibi olması gerekir. Böyle bir vekaletnamenin bir kopyası sözleşmeye eklenmelidir.

Evin inşa edildiği bölgenin yakınında, geliştiricinin korumakla yükümlü olduğu bir kültürel anıt veya doğal anıt olabilir. Şirketin böyle bir anıtın korunmasına yönelik yetkili kuruluşla imzalanan yönetmeliklerde kayıtlı güvenlik yükümlülüklerinin bulunması gerekir. Bu düzenlemelere uygun olarak geliştirici tesisini inşa eder. Bir kültürel miras alanına zarar vermekten geliştirici mali veya cezai olarak sorumludur (kasıt kanıtlanırsa). İhlal, daha fazla inşaatın yasaklanmasına yol açabilir veya oluşan kayıplar geliştiricinin işi tamamlamasını engelleyebilir.

İnşaat şirketinin finansal istikrarına dikkat etmek önemlidir - özellikle geliştiricinin hangi bankalara akredite olduğu hakkında bilgi edinmek faydalıdır.

Yeni gayrimenkul satın almak zor ve zaman alıcı bir süreçtir. Yatırılan paranın ve çabaların boşa gitmemesi için geliştirici seçimine iyice yaklaşılmalıdır. Tüm önemli bilgileri incelemek için yeterli zamanınız yoksa bir uzmana başvurmanız daha iyi olur!