Ինչպես մասնակցել ճակատի վերանորոգմանը. Բնակարանի փոխանցում ընդհանուր մասնակցության պայմանագրով

Նոր շենքում բնակարանի գնումն իրականացվում է կառուցապատողին ստուգելուց, նրա փաստաթղթերն ու գործընկերներին, շինարարության ընթացքը և այլ պարամետրերը վերլուծելուց հետո: Միևնույն ժամանակ, մինչև պայմանագիր կնքելը, գնորդին առաջարկվում է տեղեկատվություն ստանալ գործարքի կատարման եղանակի և գնահատելու դրա հուսալիությունը, ինչպես նաև լուծել բանկի հետ փոխառու միջոցներ ներգրավելիս:

Բնակարան գնելը, այդ թվում՝ նոր շենքում, ռիսկ է։ Կառուցապատողը կարող է սնանկանալ, խաբել՝ մի օբյեկտի համար մի քանի գործարք կնքելով, հետաձգել շինարարությունը։ Մի խոսքով, վտանգները պակաս չեն, քան երկրորդային շուկայում բնակարաններ ընտրելիս։ Հետևաբար, հիմնականը, որ դուք պետք է իմանաք կառուցապատողից նոր շենքում բնակարան գնելիս փաստաթղթերի ցանկն է, որը պետք է լինի, պայմանագրի օպտիմալ ձևը, որն առավելագույնս պաշտպանում է գնորդի շահերը, հավանական ռիսկերն ու ուղիները: դրանք մեղմելու համար։

1. Այսպիսով, առաջին բանը, որին պետք է ուշադրություն դարձնեք նոր շենք գնելիս, տան պատրաստվածությունն է։ Եթե ​​շինարարությունն ակտիվ է, տեղում կան շինարարներ, աշխատանքային տեխնիկա, դրա մեծ մասն արդեն կառուցված է, հավանականություն կա, որ կառուցապատողը ավարտի իր գործը։ Այս ցուցանիշը բավականին կամայական է, քանի որ շինարարությունը ցանկացած պահի կարող է «փլուզվել»:

Խորհուրդ է տրվում նաև գնահատել բնակարանի ներդրումային գրավչությունը։ Այն արտահայտվում է պարամետրերի համակցությամբ՝ հեռավորություն տրանսպորտային կապերից, ենթակառուցվածքների առկայություն, ավտոկայանատեղի, կանաչ տարածքներ, տարածքի բարելավման պլան։ Եթե ​​գույքը բառացիորեն գտնվում է դաշտում, մարդիկ այնտեղ բնակարան չեն գնի բազմաթիվ սահմանափակումների պատճառով։ Սա նշանակում է, որ տունը կարող է վերածվել երկարաժամկետ շինարարության։

1. Լավ ակնարկներ ներգրավված ծրագրավորողների և պայմանագրային ընկերությունների մասին: Սովորաբար մեծ քաղաքներում կան նույն մշակողները, որոնց մասին բոլորը գիտեն: Նման ընկերությունները կայուն են, միշտ ավարտում են շինարարությունը և չեն խաբում բաժնետերերին։ Ընկերության գործունեության վերաբերյալ հարցեր կարող եք տալ վաճառքի մենեջերների հետ անձնական հանդիպման ժամանակ:
2. Պայմանագրի ընտրություն. Օգտագործելով այս չափանիշը, դուք կարող եք գնահատել պոտենցիալ գործընկերոջ հուսալիությունը: Հարկերից և այլ խարդախություններից խուսափելու համար մշակողների կողմից օգտագործվող տարբեր սխեմաներ գնորդի աչքում կշիռ չեն ավելացնում:
3. , դրա փաստաթղթերը և այլ պարամետրերը:

Նշում! Ռուսաստանում խաբված բաժնետերերի թիվը հինգ տարվա ընթացքում կրկնակի կրճատվել է (2016 թվականի դրությամբ):

Նորմատիվ հիմք

Կառուցապատողի և գնորդի հարաբերությունները կարգավորող հիմնական փաստաթուղթը 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 214 դաշնային օրենքն է: Սույն օրենքը պարունակում է կանոններ, որոնք կարգավորում են կառուցապատողի գործունեությունը, շինարարությանը համատեղ մասնակցության պայմանագրի կնքման կարգը և դրա բովանդակության պահանջները:

Հետևյալ տեղեկատվությունը կարող է նաև օգտակար լինել.

• առքուվաճառքի պայմանագրի համար - Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 30-րդ գլուխ, որը կարգավորում է գործունեության այս ոլորտը.
• նախնական պայմանագիր - Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 27-րդ գլուխ (429-րդ հոդված);
• անշարժ գույքի հիփոթեքով ապահովված փոխառու միջոցներ ներգրավելիս - 1998 թվականի հուլիսի 16-ի թիվ 102-FZ «Հիփոթեքի մասին» Դաշնային օրենք.
• Քաղաքացիական օրենսգրքի այլ դրույթներ, որոնք կարգավորում են որոշակի իրավիճակներ (պարտականությունների չկատարում, պայմանագրի դադարեցում և այլն):

Ի՞նչ փաստաթղթեր պետք է ունենա մշակողը:

Արվեստ. 20 Թիվ 214 դաշնային օրենքը սահմանում է, թե ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ նոր շենք գնելիս: Պայմանականորեն դրանք կարելի է բաժանել երկու խմբի՝ նրանց, որոնք մշակողը պետք է և կարող է տրամադրել գնորդին։ Առաջին դեպքում նրանց ցուցակը բաղկացած է թղթերից, որոնք անհրաժեշտ են մասնավոր անձանցից միջոցներ ներգրավելու համար։ Դրանք սովորաբար անվճար հասանելի են և տեղադրվում են ընկերության կայքերում: Երկրորդ խումբը ենթադրում է պահանջով փաստաթղթեր տրամադրելու հնարավորություն, դրանց բացահայտումն օրենքով սահմանված չէ։

Աղյուսակ 1. Փաստաթղթեր և տեղեկություններ, որոնք մշակողը պետք է տրամադրի գնորդին

Փաստաթղթեր և տեղեկություններ, որոնք անհրաժեշտ են տրամադրել	Փաստաթղթերը տրամադրվում են ըստ պահանջի
Անվան, գտնվելու վայրի, բացման ժամերի, կոնտակտային հեռախոսահամարի, պաշտոնական կայքի, մենեջերի և կոմերցիոն անվան մասին:	Կանոնադրություն
Որպես իրավաբանական անձ գրանցման վկայագիր.
Կառավարման մարմնում 5%-ից ավելի ձայներ հավաքած մասնակիցների ցուցակը.	TIN
Ինքնակարգավորվող կազմակերպություններին (SROs) անդամակցության վերաբերյալ տեղեկատվություն:
Ընթացիկ տարվա ֆինանսական արդյունքը.	Հաշվապահական հաշվառում 3 տարի ժամկետով
Ավարտված նախագծերի ցանկ.
Շինարարության թույլտվություն.
Ծրագրի հռչակագիր.	Աուդիտի արդյունքները
Փաստաթղթեր հողի համար.

Ի՞նչ փաստաթղթեր պետք է ունենա գնորդը:

Պայմանագիր կնքելու համար կպահանջվեն փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են գնորդի ինքնությունը և եկամուտը: Վերջինս կառուցապատողին անհրաժեշտ է վճարունակություն ապահովելու համար։

Այսպիսով, գնորդին անհրաժեշտ կլինի.

• անձնագիր;
• ամուսնու համաձայնությունը գնելու համար.
• բանկի հետ կնքված վարկային պայմանագիր (փոխառու միջոցներ ներգրավելիս).
• եկամտի վկայագրեր.

Գործարքի կարգը

Գործարքի իրականացման համար քայլ առ քայլ հրահանգները հետևյալն են.

1. ստուգելով ընտրված օբյեկտը՝ բնակարան և տուն, շինարարության տեմպերը.
2. մշակողի ստուգում;
3. փաստաթղթերի պատրաստում;
4. Բանկի հետ փաստաթղթերի պատրաստում, եթե այն ներգրավված է.
5. կառուցապատողի հետ պայմանագիր կնքելը.
6. պայմանագրի գրանցում Rosreestr.

Գնորդն իրականացնում է այս ընթացակարգերը ինքնուրույն կամ ներգրավում է բանիմաց միջնորդ՝ անշարժ գույքի գործակալ:

Բոլոր գործողությունների ավարտից հետո գնորդը շարունակում է վճարումները կատարել կառուցապատողի կողմից տրամադրված վարկի կամ ապառիկ պլանի դիմաց և սպասում է բնակարանի շինարարության ավարտին և փոխանցմանը:

Նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու պայմանագրերի տեսակները

Գործարքի կատարումը կարող է իրականացվել տարբեր պայմանագրերի միջոցով: Դրանք բոլորն էլ օրինական են, բայց գնորդի համար տարբեր ռիսկեր են պարունակում: Ընդհանուր առմամբ, նոր շենքում բնակարան գնելիս գրանցման խնդիրները մեծ նշանակություն ունեն, քանի որ դրանք գումար կորցնելու վտանգ են ստեղծում։

Իդեալական տարբերակը շինարարությանը համատեղ մասնակցության մասին համաձայնագիրն է։ Այն նախատեսված է օրենքով և առավելագույնս պաշտպանում է գործարքի կողմերին: Այն նախատեսում է կառուցապատողի պատասխանատվությունը ժամկետների և պարտավորությունների ոչ պատշաճ կատարման այլ ձևերի ու մեթոդների խախտման համար: Բացի այդ, պայմանագիրը գրանցված է Rosreestr-ի հետ, որը վերացնում է կրկնակի վաճառքի հնարավորությունը։ .

Նշում! Հավանական է, որ առաջիկա տարիներին սեփական կապիտալում մասնակցության ձևը կփոխարինվի նախագծերի ֆինանսավորմամբ: Այս գաղափարի համաձայն՝ հնարավոր կլինի բնակարան գնել միայն պատրաստի տանը, ինչը նվազագույնի կնվազեցնի ռիսկերի թիվը, բայց կբարձրացնի բնակարանի արժեքը։

Երրորդ մեթոդը սեփական կապիտալում մասնակցության և առքուվաճառքի նախնական պայմանագրերն են: Այս ձևերը օգտագործվում են շինարարության ցանկացած փուլում: Օրինակ՝ ընկերությունը դեռ շինարարության թույլտվություն չի ստացել, պետական ​​փորձաքննությունը չի ավարտվել, բայց նախագիծն իրականացնելու համար գումար է անհրաժեշտ։ Նման պայմաններում անհնար է սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիր կնքել, հետևաբար օգտագործվում են նախնական պայմանագրեր։ Դրանք կարելի է համարել գործարքի մշակման ամենավատ տարբերակներից մեկը։ Նման ձևերով վաճառողի պարտավորությունները սահմանափակվում են ապագայում հիմնական պայմանագրի կնքմամբ: Եթե ​​նա հրաժարվի կամ սկսի խուսափել, ապա գնորդին պետք է դատարանի միջոցով ստիպեն ստորագրել պայմանագիրը և միայն դրանից հետո պահանջել սեփականության իրավունքի փոխանցում։ Այս դեպքում գնորդը նախնական պայմանավորվածությամբ գումար է վճարում, սակայն իրավունք է ձեռք բերում պահանջել ոչ թե բնակարանը, այլ հիմնական պայմանագրի կնքումը։

Բոլոր նախնական պայմանագրերի զգալի թերությունը պարտադիր պետական ​​գրանցման բացակայությունն է: Հետևաբար, կրկնակի վաճառքի ռիսկը գումարվում է վերը թվարկված ռիսկերին:

Կան նաև անշարժ գույք ձեռք բերելու այնպիսի մեթոդներ, ինչպիսիք են փոխադարձ հիմնադրամները, ներդրումային գործունեությունը և կոոպերատիվները։

Ինչ համաձայնագիր էլ ընտրվի, այն պետք է նշի օբյեկտի, փոխանցման պայմանների, գնի, գումարի ներդրման կարգի և պարտավորությունների խախտման համար կողմերի պատասխանատվության մասին համապարփակ տեղեկատվություն, հատկապես՝ կառուցապատողի:

Պայմանագրի կնքման կարգը

Կախված բնակարանի ձեռքբերման առանձնահատկություններից՝ պայմանագրի կնքման կարգը կտարբերվի։

Հիփոթեքի համար

Անշարժ գույքի գրավով ապահովված բանկից փոխառու միջոցներ հայթայթելիս կառուցապատողի հետ հարաբերությունների ձևակերպումը կունենա հետևյալ հատկանիշները.

• վարկային պայմանագրի նախնական կնքում;
• ընտրված օբյեկտի բանկի կողմից հաստատում ստանալը.
• ծախսերի գնահատում ստանալը;
• ապահովագրություն.

Մշակողի կողմից

Կառուցապատողից բնակարան գնելն ինքնին ամենահաջող և ամենաէժան տարբերակն է։ Անշարժ գույքի ամենացածր գինը հենց շինարարության սկզբում է, քանի որ տունը պատրաստ է, այն ավելանում է, և առանց միջնորդների մասնակցության ուղղակիորեն բնակարան գնելը դժվարանում է:

Ապառիկ

Որպես կանոն, կառուցապատողի կողմից առաջարկվող ապառիկ պլանները լինում են կարճաժամկետ (մինչև 1 տարի) և երկարաժամկետ։ Առաջին տարբերակը չի ենթադրում հետաքրքրություն: Երկարաժամկետ մարումներով գնորդն արդեն պետք է տոկոսներ վճարի։ Դրանց չափը սահմանվում է հենց մշակողի կողմից և տատանվում է 12%-ի շուրջ։

Ապառիկ պայմանագիր կնքելիս` վճարումների կատարման ժամանակացույցը, պարտքի մարման կարգը (տոկոսներ և մայր գումար), ինչպես նաև որոշում է պատասխանատվությունը ֆինանսական պարտավորությունները խախտելու համար:

Նախքան կառուցվող շենքում բնակարանը տարաժամկետ գնելը, պետք է ուշադիր ուսումնասիրել պայմանագրի պայմանները, գուցե բանկը առաջարկի ավելի ցածր տոկոսադրույք:

Սեփականության իրավունքի գրանցում

Բոլոր պայմանագրերը, բացառությամբ նախնականների, բայց ներառյալ հիփոթեքային պայմանագրերը, ենթակա են գրանցման Rosreestr-ում:

Որոշ ծրագրավորողներ իրենց հաճախորդներին մատուցում են ծառայություններ Rosreestr-ում իրենց շահերը ներկայացնելու համար: Բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագրերը կնքելուց հետո բաժնետերը աշխատողներին տալիս է լիազորագիր, ըստ որի նրանք դիմում են ներկայացնում գործարքը գրանցելու համար։ Այսպիսով, գնորդը գրանցման սպասարկման գրասենյակ ներկայանալու կարիք չունի։

Եթե ​​երկու անձի միջև կնքվում է իրավունքների հանձնման պայմանագիր, ապա դուք պետք է այցելեք Rosreestr:

Կարևոր է հիշել, որ ընդհանուր մասնակցության և դրանից հանձնարարության պայմանագրով գնորդը ստանում է ոչ թե սեփականության իրավունք, այլ բնակարանի փոխանցում պահանջելու իրավունք։ Գրանցված է ֆիզիկապես գոյություն ունեցող օբյեկտի, այսինքն՝ ավարտված բնակարանի սեփականությունը։

Ռիսկի նվազեցում

Իմանալով, թե ինչ է պետք ստուգել նոր շենք գնելիս՝ գնորդը չի հայտնվի դժվար իրավիճակում, իսկ փոքր նախազգուշական միջոցները կօգնեն նվազեցնել ռիսկերը.

1. պայմանագիր կնքել ապացուցված կառուցապատողի հետ, ով երկար ժամանակ աշխատում է անշարժ գույքի շուկայում: Թերևս նման շենքերի բնակարաններն ավելի թանկ են, քան մյուսներում, բայց անհայտ ընկերությունից բնակարան գնելիս կա ձեր բոլոր խնայողությունները կորցնելու վտանգը.
2. ուսումնասիրել շինարարության տեմպերը, հնարավորության դեպքում, առանց դանդաղ շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելու.
3. Ցանկալի է, որ տունը հավատարմագրվի բանկի կողմից. այս ցուցանիշը չի երաշխավորում ամբողջական հուսալիություն, բայց բանկը ավելի պատրաստ կլինի նման գրավով վարկ տրամադրել.
4. պայմանագրի օպտիմալ ձևի ընտրություն (շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիր):

Կարևոր. Բնակարանների գնորդներին խաբելու ամենատարածված միջոցը. Այն բաղկացած է չնշելով կամ նշելով տան մոտավոր առաքման ամսաթիվը: Համոզվեք, որ ուշադրություն դարձրեք պայմանագրի պայմաններին: Սովորաբար նման իրավիճակներում հարաբերությունները պաշտոնականացվում են նախնական պայմանավորվածությամբ։ Այսպիսով, գնորդը մշտապես գտնվում է բացարձակ անտեղյակության մեջ՝ կապված բնակարանի ստացման ժամկետների հետ։

Լրացուցիչ տեղեկությունները՝ տեսանյութում.

Հեղինակ՝ . Բարձրագույն իրավաբանական կրթություն՝ Ռուսաստանի արդարադատության ակադեմիայի հյուսիս-արևմտյան մասնաճյուղ (Սանկտ Պետերբուրգ) Աշխատանքային փորձ 2010թ. Պայմանագրային իրավունք, խորհրդատվություն հարկային և հաշվապահական հաշվառման վերաբերյալ, շահերի ներկայացում պետական ​​մարմիններում, բանկերում և նոտարներում:
6 դեկտեմբերի, 2017թ.

– շարունակություն:

Երազանքները իրականանում են! Վերջապես ավարտվեց տան շինարարությունը, և մեր երկար սպասված բնակարանն արդեն պատրաստ է։ Այս մասին նա հանդիսավոր կերպով տեղեկացրեց մեզ Մշակող, և մեզ հրավիրեց ընդունելու նրա աշխատանքը և ստորագրելու Բնակարանի ընդունման վկայական.

Եկեք նայենք հիմնականին նորակառույց շենքում բնակարան ընդունելու կանոնները.

Բնակարանի ընդունում նոր շենքում՝ ինչին ուշադրություն դարձնել

Բնակարանները գնորդներին փոխանցելու գործընթացը ( գրանցվել) տեղի է ունենում ըստ ժամանակացույցի, որը Մշակողպետք է հրապարակեք այն ձեր կայքում: Եվ այս գործընթացը արագ չէ, այն կարող է տեւել մի քանի ամիս։

Նախքան բնակարանի ընդունում նորակառույց շենքումև ստորագրում Փոխանցման և ընդունման վկայական, պետք է համոզվենք, որ տունն իսկապես վարձակալված է ( այս կանոնը սահմանվում է Դաշնային օրենքով-214) Դա անելու համար մենք խնդրում ենք Մշակողպատճենել Օբյեկտը շահագործման հանձնելու թույլտվություն . Ավելի լավ է մեզ հետ ունենալ մեր անձնագիրը և պայմանագրի պատճենը: Մշակող.

Բանալին արագ ձեռք բերելու և այնտեղ տեղավորվելու ցանկությունը հասկանալի է։ Բայց եթե շտապենք, կարող ենք հայտնվել շինարարական անակնկալներով, որոնք մենք պետք է շտկենք ինքներս, և մեր հաշվին:

Բնակարաններ ժամանակակից նորակառույց շենքերում, ճիշտն ասած, գրեթե միշտ մատուցվում են թերություններով և թերություններով. Սա պրակտիկայով հաստատված փաստ է։ Հարցը միայն այն է, թե որքանով են լուրջ այդ թերությունները և որքան են դրանք։ Մոսկվայում բնակարանների ընդունման մեջ ներգրավված մասնագետների գնահատականներով, օրինակ, գնորդների ծախսերի չափը. թերությունների ինքնուրույն շտկում նոր բնակարաններում դրանք տատանվում են 50 - 150 հազար ռուբլու սահմաններում։ ( տվյալները 2017թ).

Գնորդի համար Նորակառույց շենքում բնակարանի ընդունման վկայականդատարկ ձեւականություն չէ, այլ կարեւոր փաստաթուղթ, որը մեզ ազդելու հնարավորություն է տալիս Մշակող, և պաշտպանել իրենց իրավունքները, եթե նրանք լուրջ թերություններ են թույլ տվել իրենց աշխատանքում։

Համար Մշակողստորագրում գնորդի կողմից Ակտանշանակում է, որ նա կատարել է պայմանագրով նախատեսված իր բոլոր պարտավորությունները, և նրանից այլևս խնդրելու բան չկա։ Եթե, իհարկե, Գնորդն ինքը ներդրում չունենա Գործելորակի վերաբերյալ մի շարք մեկնաբանություններ ( տես ներքեւում).

Բացի այդ, ստորագրելուց հետո Ակտա Մշակողհեռացնում է այս բնակարանի կոմունալ ծառայությունների բոլոր վճարումները և դրանք տեղափոխում Գնորդի ուսերին ( նույնիսկ նախքան Գնորդը իրավունք ստանալը) Ավելին, «կոմունալ ծառայությունների» համար մեզնից կարող է պահանջվել կանխավճար 3-4 ամիս: առաջ.

Չնայած նրան Բնակարանի ընդունման վկայականնորակառույց շենքում և պաշտոնական փաստաթուղթ է ( արձանագրություն), ունենալով իրավաբանական ուժ՝ այն կազմվում է ազատ, պարզ գրավոր ձևով։

Փաստորեն, մեզ համար գործոնը պակաս կարևոր չէ, քան պայմանագիր կնքելը Մշակող. Ահա թե ինչու անհրաժեշտ է լավ նախօրոք և մանրակրկիտ նախապատրաստվել այս գործընթացին - մենք պետք է իմանանք, թե ինչ և որտեղ ստուգել, ​​ինչպես հայտնաբերել թաքնված թերությունները, որոնք են համարվում էական և որոնք են նորմալ սահմաններում ( ԳՕՍՏ-ների և SNiP-ների համաձայն), ինչպես այս ամենը գրանցել ակտում և այլն։

Առաջին հերթին մենք ստուգում ենք համապատասխանությունը իրականին բնակարանի դասավորությունը նախագիծը, որը հայտարարվել էր Մշակողպայմանագիրը կնքելիս։

Այնուհետև մենք ստուգում ենք իրականը ( համաձայն) և դիզայն ( պայմանագրով) բնակարանի տարածք .

Հաճախ լինում են դեպքեր, երբ փաստացի տարածք չափումների արդյունքների հիման վրա BTI, դիզայնից մի փոքր ավելի կամ պակաս: Եթե ​​տարածքն ավելի մեծ է, մենք կարող ենք լրացուցիչ վճարել Մշակողինավելցուկի համար. Եթե ​​տարածքը պակասել է, մենք իրավունք ունենք պահանջելու, որ տարբերությունը մեզ վերադարձնեն բաց թողնված կադրերի համար։ Պատահում է, որ Մշակողպայմանագրում սահմանում է տարածքի հնարավոր անհամապատասխանությունների որոշակի սահման, և պատրաստ է մեզ վճարել տարբերությունը միայն այս սահմանը գերազանցելու դեպքում: Դատարանը սովորաբար անվավեր է համարում պայմանագրի նման կետը։

Հաջորդը, մենք սկսում ենք ստուգել բնակարանի յուրաքանչյուր տարրը: Եթե ​​բնակարան ընդունելու ընթացքում հայտնաբերում ենք թերություն՝ էական թերություններ կամ անկատարություններ, ապա դա գրավոր արձանագրում ենք հենց Բնակարանի ընդունման վկայական, կամ մեջ Տեսողության թերթիկ, Օրենքին կից։

նաև մեջ Տեսողության թերթիկնշված են և ժամկետներ (սովորաբար ոչ ավելի, քան երկու ամիս), որի ընթացքում Մշակողպարտավոր է իր հաշվին վերացնել թերությունները. Որպես այլընտրանք, թույլատրվում է դրամական փոխհատուցում Մշակողմեր ծախսերը՝ թերությունները ինքնուրույն վերացնելու համար:

Ցավոք, պրակտիկան այն է, որ շինհրապարակում աշխատողները միշտ չէ, որ ճիշտ ձեռքեր ունեն, ուստի չպետք է երազել աշխատանքի անբասիր որակի մասին:

Բողոքներ նոր շենքերում բնակարանների ընդունումԱմենից հաճախ պատճառը հատակին վատ պատրաստված ցեմենտի սալիկների, ծուռ պատերի և «փռված» անկյունների պատճառով: Մեզ անհրաժեշտ կլինի նաև ստուգել երկկողմանի պատուհանների և դռների տեղադրման որակը, ուշադիր ստուգել ջրամատակարարման, կոյուղու, ջեռուցման և օդափոխության տարրերը: Եվ եթե, պայմանագրի պայմանների համաձայն, բնակարանում պետք է տեղադրվեն սանտեխնիկա, ապա մենք ստուգում ենք այն ճաքերի և տեղադրման որակի համար ( ինչպես անել այս ամենը - տես ստորև նշված հղումը).

Արժե նկատի ունենալ, որ նոր բնակարանում աննշան թերությունները գրեթե անխուսափելի են ( պատերի անհարթություններ, հատակի սալերի հոդերի տարբերություններ և այլն:), և դուք պետք է համակերպվեք դրանց հետ: Նման «փոքր բաները» հետո հարթվում են բնակարանի ներքին հարդարման գործընթացում:

Արտահայտել Մշակողին պնդումները Դա արժե միայն այն դեպքում, եթե հայտնաբերվեն իսկապես լուրջ թերություններ: Միևնույն ժամանակ, մեր պահանջները պետք է հիմնված լինեն գոյություն ունեցողների վրա SNiP-ներ (Շինարարական կանոնակարգեր), հակառակ դեպքում յուրաքանչյուրն իր համար կպահանջի իդեալ, որը, ինչպես հայտնի է, բնության մեջ չի լինում։

♦ Ինչ պետք է ունենալ ձեզ հետ՝ նոր շենքում բնակարան ընդունելու համար ♦

Ընդհանուր առմամբ, բնակարանի արդյունավետ ընդունման և պահանջների իրավասու ձևակերպման համար Տեսողության թերթիկ, իմաստ ունի հրավիրել անկախ շինարարության մասնագետ (փորձառու վարպետ, օրինակ), ով ոչ միայն գիտի SNiP-ներ, բայց մարզված աչքով նա կորոշի, թե որտեղ են աշխատողները սխալ թույլ տվել, որը ուղղում է պահանջում։ Այդ դեպքում մենք ստիպված չենք լինի մեր հաշվին շտկել որևէ թերություն:

Պատահում է, որ հնարավոր չէ հրավիրել շինարարության փորձագետ, որի դեպքում կարող եք ծանոթանալ տեխնիկական կանոններ (ինչ և ինչպես ստուգել - տես հղումը).

Ավելի լավ է, եթե բնակարանի ընդունումը տեղի ունենա աշուն-ձմեռ ժամանակահատվածում, երբ ջեռուցում արդեն ներառված. Այնուհետև հնարավոր է անմիջապես գնահատել դրա աշխատանքը և ստուգել մարտկոցների խստությունը և ջերմակարգավորումը:

Եթե ​​ընդունումը տեղի է ունենում ամռանը, ապա Փոխանցման և ընդունման վկայականկամ Տեսողության թերթիկանհրաժեշտ է նշել, որ ջերմամատակարարումը չի ստուգվել դրա տեխնիկական հնարավորությունների բացակայության պատճառով։

Եվ այնուամենայնիվ, բնակարանի ընդունումավելի լավ է այն ծախսել նոր շենքում առավոտ կամ կեսօրին – պայծառ ցերեկային լույսի ներքո շատ ավելի հեշտ է նկատել բնակարանի թերություններն ու թերությունները:

Ընդունման գործընթացում չպետք է մոռանալ նաև մուտքի, սանդուղքի, վերելակի և տեղական տարածքի վիճակի մասին, որը պետք է համապատասխանի նշված պլանին ( կայանատեղի, խաղահրապարակ, եզրաքարեր, պարիսպներ, գիշերային լուսավորություն, շինարարական աղբի բացակայություն և այլն։) Մենք անպայման ուշադրություն ենք դարձնելու տանը նախատեսված հրդեհաշիջման և ծխի հեռացման համակարգերին։

ՏԵՍԱՆՅՈՒԹ. Բնակարանի ընդունում Կառուցապատողից. Հիմնական պահեր

— Ինչպե՞ս պետք է ընդունեք նոր բնակարան Կառուցապատողից: Ինչի՞ վրա ուշադրություն դարձնել ստանալիս. Ինչ փաստաթղթեր պետք է ստորագրեմ:

Մեզ իրավունք է տալիս չստորագրել, եթե հայտնաբերվեն թերություններ։ Փոխանցման և ընդունման վկայական. Բայց առանց դրա գրանցումը չի սկսվի սեփականություն, և սա նույնպես արագ գործընթաց չէ։ Հետևաբար, ժամանակ չկորցնելու համար ավելի լավ է գրավոր արձանագրել բոլոր հայտնաբերված թերությունները Տեսողության թերթիկ, նշան Գործել, և փոխանցեք այն Մշակողինուղարկել Rosreestrվրա . Սա չի խլում Մշակողնշված թերությունները վերացնելու պարտավորությունները։

Մենք ինքներս մեզ թողնում ենք այս փաստաթղթերի ստորագրված պատճենները Մշակող. Եթե Մշակողչի վերացնում նշված թերությունները նշված ժամկետում, ապա դա արդեն հիմք է Գնորդի համար դատարան դիմելու համար:

Ճիշտ է, օրենքը մեզ նախատեսում է այս խնդրի լուծման ևս երկու այլընտրանքային ճանապարհ. մենք կարող ենք պահանջել մեր հետ պայմանագրի գնի համաչափ իջեցում. Մշակող, կամ պահանջել փոխհատուցել մեր ծախսերը՝ ինքներս թերությունները վերացնելու համար։

Բացի այդ, եթե մենք բնակարան ենք գնել , ապա համաձայն 214-FZմեր բնակարանի համար տրվում է երաշխիքային ժամկետը – 5 տարի, իսկ ինժեներական սարքավորումների համար՝ 3 տարի: Այս ընթացքում մենք կարող ենք նաև պահանջներ ներկայացնել Մշակողինըստ բնակարանի շահագործման ընթացքում հայտնաբերված թերությունների և թերությունների ( ներառյալ թաքնված), և պահանջել դրանց վերացումը իր հաշվին։

♦ Խոսելով Մշակողի երաշխիքի մասին ♦

Թաքնված թերություններ կարելի է հայտնաբերել միայն բնակարանում առնվազն մի քանի ամիս ապրելուց հետո: Սա կարող է լինել պատի սառեցում, բորբոս, հոդերի ճաքեր, առաստաղի արտահոսք ( հատկապես վերջին հարկի բնակարանների համար), ոչ ֆունկցիոնալ օդափոխություն ( ձգումը կարող է լինել ոչ թե դեպի արտաքին, այլ դեպի ներս), և այլն:

Գործնականում Գնորդները դեռ տունը հանձնելուց առաջ փորձում են տեսնել իրենց ապագա քառակուսի մետրերը ( հնարավորության դեպքում՝ հրավիրելով փորձագետ), և արդեն այս փուլում բացահայտվում են ակնհայտ թերություններ։ Այս պահին, մինչդեռ շինարարները դեռ չեն լքել տարածքը, շատ ավելի հեշտ է պահանջել և հասնել թերությունների վերացմանը։

Ստորագրելուց հետո Բնակարանի ընդունման վկայականնոր շենքում և տարաձայնությունների լուծում ( թերությունների վերացման առումով), մենք վերջապես մենք ստանում ենք բանալիները մեր բնակարանից։ Ուռա՜ Դուք կարող եք տեղափոխվել, վերանորոգել, բերել կահույք, կատուներ, շներ և հարազատներ:

Այսպիսով, «վերջնական քննություն» կազմակերպելով Կառուցապատողի համար, մենք վերջապես նրանից ընդունեցինք բնակարանը։ Դե ֆակտո մենք կարող ենք մեզ սեփականատեր համարել։ Եկեք արձանագրենք այս իրադարձությունը մեզ համար շամպայնի շշով...

Ճիշտ է, դե յուրե մեզ դեռ չի պատկանում այս բնակարանը։ Սեփականության իրավունքների գրանցումը դեռ առջևում է.

Ինչպես կարող ենք գրանցել նոր բնակարանի մեր սեփականությունը, կքննարկվի հաջորդ քայլում:

Ողջույն, «կայքի» հարգելի ընթերցողներ: Շատերը երազում են բնակարան գնել նոր շենքում, որտեղ նախկինում ոչ ոք չի ապրել։ Այնուամենայնիվ, ոչ բոլորը գիտեն, թե ինչ նրբերանգներ կարող են լինել նոր շենքերում բնակարան գնելիս և ինչ պետք է իմանաք կառուցվող կամ արդեն ավարտված շենքում կառուցապատողից բնակարան գնելուց առաջ: Այդ իսկ պատճառով որոշեցինք այսօրվա հրապարակումը նվիրել այս թեմային։

Այս հոդվածը սկզբից մինչև վերջ կարդալուց հետո դուք նույնպես կսովորեք.

• Որո՞նք են նոր շենքում բնակարան գնելու առավելություններն ու թերությունները.
• Արժե՞ արդյոք կառուցապատողի կողմից ավարտված բնակարան գնել, թե՞ ավելի լավ է վերանորոգումը ինքնուրույն անել։
• Ինչպե՞ս ճիշտ գնել բնակարան նոր շենքում (ինչ քայլեր պետք է ձեռնարկվեն դրա համար);
• Շա՞տ ավելի էժան է կառուցվող տներում բնակարաններ գնելը և որքանո՞վ է դա ռիսկային։

Նաև հոդվածում կգտնեք մասնագիտական ​​խորհուրդներ նրանց համար, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել նոր շենքում, ինչպես նաև հարցերի պատասխաններ, որոնք առավել հաճախ են ծագում:

Այս հրատարակությունը օգտակար կլինի ոչ միայն նրանց համար, ովքեր արդեն ծրագրում են տուն գնել նոր տանը: Բոլոր նրանց, ովքեր ցանկանում են բարելավել իրենց ֆինանսական գրագիտությունը, խորհուրդ ենք տալիս ուսումնասիրել այն։

Այսպիսով, ահա մենք գնում ենք:

Կարդացեք մեր թողարկումը այն մասին, թե ինչպես ճիշտ գնել բնակարան նոր շենքում կառուցապատողից, ինչին պետք է ուշադրություն դարձնեք կառուցվող շենքում բնակարան գնելիս և արդյոք շահավետ է նոր բնակարան գնել հարդարման աշխատանքներով:

1. Նորակառույց շենքում բնակարան գնելը՝ հիմնական դրական և բացասական կողմերը 📊

Շատերը երազում են նոր շենքում բնակարան գնել։ Այնուամենայնիվ, նախքան նման գնման որոշում կայացնելը, արժե ուշադիր ուսումնասիրել, թե ինչ առավելություններ Եվ թերություններ նոր շենքերում բնակարանների ձեռքբերում.

➕ Նոր բնակարան ձեռք բերելու առավելությունները

Փորձագետները վստահեցնում են, որ նորակառույցներում բնակարանների արժեքը կրկնակի բարձր է երկրորդական բնակարանների արժեքից։ Դա պայմանավորված է նրանց մեծ թվով առավելություններով:

Հիմնականների թվում պլյուսներ (+)Կարելի է նշել հետևյալը.

1. Բնակարանի անվտանգություն նորակառույց շենքերում համապատասխանում է ժամանակակից պահանջներին։ Դա ապահովելու համար կարելի է միանգամից մի շարք համակարգեր տեղադրել. հրդեհ, ահազանգ, տեսահսկում.
2. Բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը նոր շենքում ↓ հաճախ ավելի ցածր է, քան երկրորդային բնակարանային շուկայում:
3. Գործարքի իրավական թափանցիկություն. Նորակառույց շենքում բնակարանը գրեթե անկասկած ոչ մի մութ անցյալ չունի: Նման բնակարանների հետ գործարքներում խարդախության և խարդախության ռիսկը շատ ավելի ցածր է:
4. Անհատական ​​դասավորություն և դիզայն։ Նոր բնակարանը ձեր ճաշակով զարդարելու համար պետք չէ ձերբազատվել հին կահույքից և պաստառներից կամ այլ փոփոխություններ անել: Ավելին, որոշ կառուցապատողներ նույնիսկ առաջարկում են պատերը տեղադրել նոր բնակարանում՝ գնորդի կարիքներին համապատասխան։
5. Հարմարավետ. Այսօր տների շինարարության մեջ օգտագործվում են ժամանակակից նյութեր։ Դասավորությունը համապատասխանում է նաև ժամանակակից մարդկանց կարիքներին: Նորակառույց շենքերի առանձնահատկությունն այն է նաև նոր կոմունիկացիաներ, կահավորված մուտք, ժամանակակից վերելակ, թեքահարթակներ մանկասայլակների և հաշմանդամների համար. Հաճախ դա նույնպես տրամադրվում է տների ինքնավար ջեռուցում.
6. Տնտեսական. Նորակառույց շենքերի մեծ մասում ջեռուցման համար վճարումն իրականացվում է ըստ հաշվիչների։ Համակցված բարձր⇑ հիդրո- և ջերմամեկուսացման, ինչպես նաև բարձրորակ երկկողմանի պատուհանների հետ՝ սա թույլ է տալիս շատ խնայել:
7. Կանաչապատման որակը. Այսօրվա նոր շենքերի մեծ մասի համար, արդեն նախագծման փուլում, դրույթներ են արվել ավտոկայանատեղի, տաք ավտոկայանատեղի, խաղահրապարակներ, հարմարավետ մայթեր, հարմարավետ բակեր։
8. Դասավորությունների բազմազանություն. Նոր շենքում բնակարան գնելիս կարող եք ընտրել դրա դիզայնը՝ ըստ ձեր կարիքների։ Այսօր բնակարանները տարբերվում են ոչ միայն սենյակների քանակով, այլ նաև պահեստների և հանդերձարանների առկայությամբ։ Ավելին, կարող եք ընտրել մի քանի պատշգամբներով տարբերակներ՝ համատեղելով խոհանոցը հյուրասենյակի հետ։

Այս առավելությունների շնորհիվ է, որ նորակառույց շենքերում բնակարաններն անփոփոխ վայելում են հսկայական ժողովրդականություն:

➖ Նոր շենքում բնակարան գնելու թերությունները

Չնայած ակնհայտ առավելությունների մեծ թվին, նոր շենքում բնակարան գնելը մի շարք թերություններ ունի.

TO դեմ (-)Նոր շենքում բնակարանների գնումները ներառում են.

1. Սեփականության գրանցում կարող է շատ ժամանակ և ջանք խլել:
2. Վերանորոգում. Այս մինուսն ունի 2 կարևոր ասպեկտներ. Նախ,Նոր բնակարանը պետք է վերանորոգվի։ Չնայած հին կահույքի և պաստառի բացակայությանը, դա անխուսափելիորեն հանգեցնում է որոշակի անհարմարությունների և լրացուցիչ ծախսերի: Երկրորդ,Նոր շենքերի բնակեցումը սովորաբար իրականացվում է աստիճանաբար, ուստի սկզբում վերանորոգումը կարող է իրականացվել նաև հարևանների տներում: Սա նույնպես շատ անհարմարություններ է ստեղծում։
3. Բաց դուրս. Հաճախ նոր շենքերը գտնվում են նոր տարածքներում: Սա կարող է հանգեցնել տրանսպորտի և ենթակառուցվածքների հասանելիության հետ կապված խնդիրների:
4. Ջեռուցման, ջրամատակարարման և ահազանգման հնարավոր ընդհատումներ. Դրանք կարող են առաջանալ նոր շենքի շահագործման սկզբում՝ ինժեներական համակարգերի վրիպազերծման անհրաժեշտության պատճառով:
5. Ֆինանսական ռիսկ. Նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելիս պետք է հատուկ ուշադրություն դարձնել կառուցապատողի հուսալիությանը: Նրա ֆինանսական անկայունությունը կարող է հանգեցնել ներդրված միջոցների կորստի։
6. Շահագործման հանձնում. Եթե ​​տան շինարարությունը չի ավարտվել, ապա նոր բնակարան տեղափոխվելուց առաջ դուք պետք է սպասեք մինչև տունը շահագործման հանձնվի։ Հաճախ այդ ժամկետները տեղափոխվում են՝ առաջացնելով զգալի անհարմարություններ։

Եթե ​​որոշել եք բնակարան գնել նոր շենքում, ապա տան ընտրությունը մեծ նշանակություն ունի։ Քանի որ նախկինում այնտեղ ոչ ոք չի ապրել, հնարավոր չի լինի վստահելի ակնարկներ գտնել։

Հաջող ընտրություն կատարելու համար դուք պետք է կենտրոնանաք մեծ թվով պարամետրերի վրա.

1. Էկոլոգիա և աղմուկ. Տուն ընտրելիս պետք է հետաքրքրվել գործարանների և բանուկ մայրուղիների մոտիկության մասին.
2. Գտնվելու վայրը. Կարևոր է ինքներդ որոշել, թե որքան հարմար կլինի աշխատանքի, ընկերների և հարազատների հասնելը: Եթե ​​մեքենա չունեք, պետք է պարզեք, թե տվյալ տարածքում ինչ հասարակական տրանսպորտ է գործում, որքան հաճախ է այն աշխատում, որքան հեռու է կանգառը նոր շենքից.
3. Ենթակառուցվածք. Մեծ նշանակություն ունի բոլոր անհրաժեշտ կազմակերպությունների հասանելիությունը՝ մանկապարտեզներ, դպրոցներ, դեղատներ, կլինիկաներ, խանութներ.
4. Բակի կանաչապատում. Կարևոր է գնահատել նոր շենքի մոտ մայթերի և կայանատեղիների առկայությունը և որակը: Եթե ​​ունեք երեխաներ կամ նախատեսում եք ունենալ դրանք, ապա պետք է ուշադրություն դարձնեք խաղահրապարակների և մանկասայլակների թեքահարթակների վրա.
5. Տան արտաքին տեսք նույնպես մեծ նշանակություն ունի։ Դուք չպետք է բնակարաններ ձեռք բերեք նոր շենքերում, եթե ներսում կամ դրսում կան ճաքեր: Այս փաստը կարող է վկայել շինարարության ընթացքում անորակ նյութերի օգտագործման կամ տեխնոլոգիայի խախտման մասին.
6. Հաղորդակցություններ. Նախքան բնակարան գնելը, արժե ստուգել խողովակների և էլեկտրական լարերի որակը, ջրի ճնշումը և այլ հաղորդակցությունները առաջարկվող տարբերակներում.
7. Հատակ. Մասնագետները խորհուրդ չեն տալիս բնակարան գնել առաջին և վերջին հարկերում՝ նկուղի կամ տանիքի մոտ լինելու պատճառով։ Կարևոր է նաև հիշել, որ վերելակները երբեմն անջատվում են: Եթե ​​դա տեղի ունենա, դուք ստիպված կլինեք ոտքով տուն գնալ: Հետևաբար, բնակարանը պետք է լինի այնպիսի հարկում, որտեղ դուք հեշտությամբ կարող եք բարձրանալ ( հատկապես, եթե նախատեսում եք ապրել տարեցների և երեխաների հետ);
8. Շինարարության տեսակը. Ժամանակակից նոր շենքերը բազմազան են. Կախված օգտագործվող նյութերի տեսակից, նրանք ունեն իրենց սեփականը առավելություններ Եվ թերություններ . Մոնոլիտ տներՆրանք բնութագրվում են ուժեղացված ուժով, բայց հաճախ պահանջում են լրացուցիչ ջերմային և ձայնային մեկուսացում: Պանելային նոր շենքերՆրանց գրավում են հարթ պատերը և համեմատաբար ցածր արժեքը, սակայն հաճախ ունենում են ձայնամեկուսացման շատ ցածր↓ մակարդակ: Աղյուս-մոնոլիտ տներտաք, բարձր ձայնային մեկուսացումով, բայց դրանցում բնակարաններն ավելի թանկ են ⇑, ընդ որում, անբավարար ջեռուցմամբ կարող է նկատվել խոնավության բարձրացում.
9. Բնակարանի տեսակը. Պետք է նկատի ունենալ, որ անկյունային և վերջնական բնակարաններում կարող է բավականին ցուրտ լինել։ Նրանք պետք է ընտրվեն միայն այն ժամանակ, երբ մեկուսացումը մատակարարվում է արտաքին պատին: Իդեալում, պատուհանները պետք է ուղղված լինեն դեպի արևելք կամ արևմուտք: Այս դեպքում կլինի մեծ քանակությամբ բնական լույս առանց արևի ուղիղ ճառագայթների;
10. Բնակարանի վիճակը. Կարևոր է համոզվել, որ ձեր գնած տունը զերծ է բորբոսից և բորբոսից: Արժե նաև ստուգել պատուհանների և դռների որակը։

👉 Այսպիսով, նորակառույց շենքում բնակարան գնելիս պետք է հաշվի առնել գնված բնակարանի բոլոր առավելությունները, թերությունները և այլ առանձնահատկությունները։ Կարևոր է, որ այն լինի որակյալ և բոլոր առումներով ձեզ հարմար լինի։

Ինչ փնտրել կառուցապատողից նոր շենքում բնակարան գնելիս

2. Ինչ պետք է իմանաք կառուցապատողից նորակառույց շենքում բնակարան գնելուց առաջ՝ 6 կարևոր կետ, որոնց պետք է ուշադրություն դարձնել 💎

Նոր շենքում բնակարան գնելիս կարևոր է հաշվի առնել մի քանի կետ. Սա կօգնի խուսափել բազմաթիվ խնդիրներից։ Ստորև մանրամասն նկարագրված է. ինչ պետք է առաջին հերթին փնտրել կառուցապատողից նոր շենքում բնակարան գնելիս .

Ի՞նչ տեսակի պայմանագիր է կնքում ծրագրավորողը հաճախորդի հետ:

Ակնհայտ առավելությունը դիզայնն է սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրերմշակողի և գնորդի միջև: Կարևոր է, որ նման համաձայնագիր գրանցվի Գրանցման պալատ .

Համաձայն 214-FZ դաշնային օրենքի, դա բաժնային մասնակցության պայմանագրերն են, որոնք առաջնահերթություն ունեն այլ պայմանագրերի նկատմամբ:Օրենքով սահմանված կարգով, կառուցապատողի սնանկության դեպքում, նշված պայմանագիրը կնքելիս, հաճախորդի պահանջները համարվում են գրավով ապահովված:

Բաժնային մասնակցության պայմանագիրն օգնում է պաշտպանվել բնակարանի կրկնակի վաճառքից: Ընդ որում, նման պայմանագրերի կնքումն ինքնաբերաբար նշանակում է, որ կառուցապատողն ունի շինարարության թույլտվություն, հողային փաստաթղթերն ու այլ փաստաթղթերը նույնպես կարգին են։

Հաճախ նորակառույց շենքերում բնակարանների վաճառքի սկզբնական փուլում կառուցապատողները մտնում են նախնական պայմանավորվածություններ . Թույլտվության փաստաթղթերի գրանցման ավարտից հետո նման պայմանագրերը վերաթողարկվում են սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրերում:

Միայն բնակարանների գնորդները կարող են վերջնական որոշում կայացնել, թե արդյոք կհամաձայնեն ավարտին հասցնել գործարքը այլ սխեմաների ներքո, բացառությամբ սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրի ստորագրման:

• Մի կողմից, այլ տեսակի համաձայնագրերը ներառում են ավելի մեծ ռիսկ: Այնուամենայնիվ, արժե ընդունել, որ կան շատ մարդիկ, ովքեր նմանատիպ ձևով նոր բնակարան են ձեռք բերել:
• Մյուս կողմից, իսկ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրերը չեն կարող ապահովել 100% երաշխիք: Բավականին խաբված ռուս ներդրողներ հենց այդպիսի համաձայնագիր են կնքել։

Այսպիսով, բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագիրը, անկասկած, լուրջ առավելություն է։ Այնուամենայնիվդա չի կարող լինել մշակողի հուսալիությունը գնահատելու միակ չափանիշը:

Մշակողի համբավ

Նախքան անավարտ տան բնակարանի համար վճարելը, արժե պարզել, թե որն է ընկերության շենքի համբավը:

Այս նպատակով արժե իմանալ.

• քանի տուն է արդեն շահագործման հանձնվել.
• Նախկինում շինարարության կամ շահագործման հետ կապված որևէ խնդիր եղե՞լ է, և եթե այո, ապա ինչպիսի՞ն է.
• ով է մշակողի հիմնադիրը ( Նորակառույցների որոշ ընկերություններ գրանցում են նոր իրավաբանական անձ՝ անցյալի խնդիրները թաքցնելու համար);
• ով է կանգնած ծրագրավորողի հետևում, լավ է, եթե դա մաքուր համբավ ունեցող լուրջ ընկերություն է, եթե քաղաքական գործիչ է, արժե պարզել, թե արդյոք նա կհեռացվի իր պաշտոնից մոտ ապագայում:

Նոր շենքի պատրաստության աստիճանը

Այս ցուցանիշը մեծ նշանակություն ունի։ Նույնիսկ եթե կառուցապատողի փաստաթղթերը կարգին են, և նրա հեղինակությունը կատարյալ է, վտանգ կա, որ տունը երկար ժամանակ չի շահագործվի:

Բացի արտաքին պատրաստվածությունից, արժե գնահատել հաղորդակցության մակարդակը . Նույնիսկ եթե կառուցապատողի ներկայացուցիչը պնդում է, որ տունն արդեն ունի էլեկտրաէներգիա և ջրամատակարարում, արժե խնդրել ցույց տալ այս փաստը՝ անձամբ ստուգելու համար:

Եթե ​​ձեզ ինչ-ինչ պատճառներով մերժում են, ապա իմաստ ունի առանց ուղեկցության այցելել շինհրապարակ և զրուցել շինարարների հետ: Նրանց սովորաբար հրահանգներ չեն տրվում, թե ինչպես շփվել հաճախորդների հետ: Հետևաբար, դուք հաճախ կարող եք վստահելի տեղեկություններ ստանալ շինարարներից հաղորդակցությունների տեղադրման մասին:

Մասնագետները խորհուրդ են տալիս գրանցվել նաև ֆորում նվիրված կոնկրետ տան կառուցմանը։ Այնտեղ սովորաբար քննարկում են հաղորդակցության հարցեր։ Բացի այդ, բաժնետերերի հետ շփվելուց դուք կարող եք ծանոթանալ շինարարական այլ խնդիրների մասին:

Նույնիսկ այն դեպքերում, երբ նոր շենքը առաջին հայացքից լիովին պատրաստ է թվում, էլեկտրաէներգիայի և ջրի բացակայությունը մեծացնում է ⇑ ռիսկը: Որոշ նոր շենքեր տարիներ են սպասում, որ կոմունիկացիաները տեղադրվեն:

Այդ կառուցվող տունը հավատարմագրվա՞ծ է բանկի կողմից:

Նախքան ընդհանուր շինարարության մեջ մտնելը, արժե հարցնել, թե արդյոք ընտրված տունը հավատարմագրված է բանկերի կողմից: Կարևոր է նաև ապահովել, որ հավատարմագրումը բավականաչափ ընթացիկ և ընթացիկ է:

Արժե պարզել, թե քանի խոշոր հայտնի վարկային հաստատություններ են վստահում ծրագրավորողին.

• Տունը հավատարմագրված չէ որևէ բանկի կողմից , սա կարող է ցույց տալ, որ մշակողը խնդիրներ ունի:
• Նոր շենքը հաստատվել է խոշոր բանկի կողմից, ունենալով ամուր ֆինանսական ռեսուրսներ. Եթե ​​կառուցապատողը միջոցներ չունի, ապա նման վարկային հաստատության համար ավելի հեշտ է նրան վարկ տալ, քան թույլ տալ, որ շինարարությունը սառեցվի։
• Իդեալում, տունը պետք է հավատարմագրվի մի քանի վարկային կազմակերպությունների կողմից , և ոչ միայն այն բանկը, որը սպասարկում է մշակողին: Մի մոռացեք, որ եթե շինարարական կազմակերպությունը սնանկանա, բանկերը ռիսկի են դիմում չվերադարձնել նրան տրված միջոցները։ Ուստի ամեն ինչ անելու են, որ դա տեղի չունենա։

Հավատարմագրումն իրականացնելիս լավ համբավ ունեցող բանկերը պարտավոր են ստուգել շինարարության թույլտվության բոլոր փաստաթղթերը: Բայց նման հաստատման առկայությունը չպետք է համարվի 100% երաշխիք։ Հայտնի են դեպքեր Երբ նույնիսկ հավատարմագրված տներդրանք մնացել են անավարտ։

Փաստն այն է, որ որոշ բանկեր, որպեսզի խնայեն կառուցապատողի մոտ նախկինում ներդրված միջոցները, ստիպված են իրենց տների համար թույլտվություն տալ: Այդ իսկ պատճառով այս պարամետրը նույնպես չի կարող դիտարկվել բոլոր մյուս բնութագրերից առանձին:

Ներդրումային գրավչություն

Ոչ բոլորն են հասկանում, թե ինչ կապ կա ներդրումային գրավչություն և նոր շենքում գնելու ռիսկայնության աստիճանը: Փաստորեն, համատեղ շինարարությանը մասնակցությունը կարելի է համեմատել։ Դրա կառուցումը մեծապես կախված է նրանից, թե խնդրո առարկա շենքում բնակարանների գնորդներ կա՞ն։

Եթե ​​քիչ մարդիկ կան, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել ↓, անավարտ կամ երկարաժամկետ շինարարության վտանգը զգալիորեն կաճի:Սակայն ներդրումների համար գրավիչ տները սովորաբար գնորդների հետ խնդիրներ չեն ունենում։

Այս ցուցանիշը գնահատելու համար պետք է ուշադրություն դարձնել նոր շենքի հետևյալ պարամետրերին.

• նոր շենքի գտնվելու վայրը;
• կայանատեղիների առկայությունը և քանակը.
• տրանսպորտի մատչելիություն;
• դպրոցներին, մանկապարտեզներին, կլինիկաներին, առևտրի կենտրոններին, զբոսայգիներին մոտիկություն;
• միկրոշրջանի ընդհանուր գնահատումը երկաթուղու, հիմնական մայրուղիների և գործարանների հարևանության համար:

Բնակարանի ներդրումային գրավչությունը գնահատելիս պետք է ուշադրություն դարձնել հետևյալ ցուցանիշներին.

• առաստաղի բարձրությունը – որքան բարձր է այս ցուցանիշը, այնքան ավելի հարմարավետ է այն բնակարանում.
• պատի հաստությունը - բարակները կարող են սառչել և ունենալ վատ ձայնամեկուսացում;
• վերելակների հորանների գտնվելու վայրը – եթե դրանք կից են սենյակների պատերին, ապա բնակարանում հնարավոր է լսել վերելակի ձայնը.
• պատուհանների դասավորություն – բնական լուսավորությունը, ինչպես նաև բնակարանի տեսարանը կախված է այս գործոնից.
• ներքին միջնորմների հաստությունը ազդում է բնակարանի ներսում ձայնային մեկուսացման վրա.
• հատակ – առաջինն ու վերջինը հայտնի չեն (դրանց վրա գտնվող բնակարան վաճառելը հեշտ չէ): Որքան բարձր է բնակարանը, այնքան ավելի մաքուր և հանգիստ է օդը, բայց հիշեք, որ եթե վերելակը փչանա, դուք ստիպված կլինեք ոտքով տուն գնալ:

Պետք է նաև հաշվի առնել շինարարության տեսակը . Պանելային տներԴրանք կառուցվում են բավական արագ, ուստի դրանք հազվադեպ են ունենում առաքման հետաձգումներ: Ի տարբերություն նրանց, երբ մոնոլիտ շինարարությունԽնդիրներ կարող են առաջանալ շինարարական առանձնահատկությունների պատճառով։

P.S.Մեր կայքում կա առանձին հոդված այն մասին, որտեղ մենք խոսում ենք անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու բոլոր նրբությունների մասին:

👉 Եթե ցանկանում եք բնակարան գնել նոր շենքում, ապա ստիպված կլինեք հաշվի առնել բազմաթիվ գործոններ։ Անիմաստ է դրանք առանձին դիտարկել։ Հուսալի վերլուծության արդյունք կարելի է ստանալ միայն բոլոր գործոնները միասին դիտարկելով:

Լրացուցիչ տեղեկություններ, թե ինչպես պատրաստվել դրան, մեր հատուկ նյութում է:

Քայլ առ քայլ ուղեցույց, թե ինչպես գնել բնակարան նոր շենքում (4 պարզ քայլ)

3. Ինչպես ճիշտ գնել բնակարան նոր շենքում - քայլ առ քայլ հրահանգներ բնակարան գնելու համար կառուցապատողից 📝

Նախքան նոր շենքում գտնվող տան սեփականատեր դառնալը, դուք պետք է ընտրեք տարածք, որտեղ այն կտեղակայվի։ Անհրաժեշտ է նաև որոշել բնակարանի տարբեր բնութագրերը:

Ամենից հաճախ նոր շենքերում բնակարանները ձեռք են բերվում շինարարության փուլում, այսինքն՝ նախքան տունը շահագործման հանձնելը: Նման գնումներ կատարելիս կարևոր է մտովի պատրաստվել այն փաստին, որ տեղափոխման իրական ժամկետները կարող են փոխվել:

• Նախ,Միշտ հավանականություն կա, որ կառուցապատողը չհասցնի նոր շենքը շահագործման հանձնել նշված ժամկետում։
• Երկրորդ,Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվում առանց ներքին հարդարման, ապա ստիպված կլինեք ժամանակ հատկացնել այն վերանորոգելու համար։

Ճիշտ ընտրություն կատարելու և հնարավորինս քիչ խնդիրներ ունենալու համար պետք է օգտագործել հետևյալը հրահանգներ .

Քայլ 1. Ուսումնասիրեք տունը և ստուգեք փաստաթղթերը

Նոր շենքում բնակարան գնելու ամենաէժան տարբերակը հիմքի փոսի փուլում է: Բնակարանի արժեքը այս դեպքում կլինի մոտավորապես ¼ ստորև ↓քան շինարարության ավարտից հետո։

Նույն փուլում հնարավոր է քննարկել մշակողի հետ դասավորությունըԵվ ապագա բնակարանի չափը. Այնուամենայնիվ, այս տարբերակը ամենավտանգավորն է, քանի որ երաշխիք չկա, որ տունը կառաքվի.

• Կառուցապատողը պարզապես կարող է չստանալ շինթույլտվություն:
• Ընկերությունը կարող է բավարար միջոցներ չունենալ տունը կառուցելու համար։

Բացի այդ, Փաստաթղթերի հետ կապված խնդիրներ կարող են առաջանալ նույնիսկ մի քանի հարկ կառուցելու դեպքում: Արդյունքը կարող է լինել շինարարության սառեցում. Այս գործընթացը կարող է լինել ոչ միայն ժամանակավոր, այլեւ մշտական։

Ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար դուք պետք է ծանոթանաք նոր շենքի կառուցման նախագիծև նաև ստուգեք հեղինակությունծրագրավորող ընկերություն. Ցավոք, դա ամբողջությամբ չի բացառում խնդիրների հավանականությունը։ Այնուամենայնիվ, ուշադիր վերլուծությամբ դրական արդյունքի հավանականությունն ավելի մեծ կլինի ⇑:

Մշակող ընկերությանը ստուգելու տարբերակները կարող են տարբեր լինել.

1. Ստուգում անցկացրեք ինտերնետի միջոցով: Ձեզ անհրաժեշտ է տեղեկատվություն գտնել մշակողի մասին սոցիալական ցանցերում, վրա ֆորումներև այլ կայքեր: Այն միշտ պարունակում է շատ տեղեկություններ, եթե բնակարանների գնորդները նախկինում տուժել են տների կառուցման ժամանակ.
2. Նորակառույց շենքում բնակարանի հիփոթեքի համար դիմել բանկ. Սա մշակողին ստուգելու ևս մեկ բավականին արդյունավետ միջոց է: Նախքան վարկ տրամադրելու համաձայնությունը, բանկերը միշտ մանրակրկիտ ստուգում են կառուցապատողին: Բնակարանների ձեռքբերման համար վարկերը տրամադրվում են միայն այն դեպքում, եթե շինարարական ընկերության փաստաթղթերը ( այդ թվում՝ նորակառույցների համար) գտնվում են կատարյալ կարգով:
3. Օգտվե՛ք պրոֆեսիոնալ իրավաբանի ծառայություններից։ Նա կվերլուծի տան, նախագծային, ֆինանսական և այլ փաստաթղթերի, շինարարական թույլտվությունների և հողամասի սեփականության իրավունքի գրանցման օրինականության մասին տեղեկությունները: Այս փաստաթղթերը ինքնուրույն ստուգելու համար՝ առանց իրավաբանական կրթություն ունենալու, գրեթե անհնար է.

Քայլ 2. Պայմանագրի կատարումը

Եթե ​​վստահ եք, որ փաստաթղթերը կարգին են, վարկառուի հեղինակությունը խնդիրներ չունի, և ընտրված բնակարանը բավարարում է բոլոր կարիքները, կարող եք անցնել պայմանագրի կատարմանը:

Նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու 3 հիմնական տարբերակ կա՝ կախված կազմված փաստաթղթերի տեսակից.

1. Ձեռքբերում սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրով: Այն կնքվում է անմիջապես մշակողի հետ: Փորձագետները խորհուրդ չեն տալիս համաձայնել գործարքին նախնական պայմանավորվածություն. Նման պայմանագիր չի համապատասխանումգործող օրենսդրությունը։ Նախնական պայմանագիրը գրանցված չէ Գրանցման պալատ, ուստի ավելի ռիսկային է ստացվում։
2. Իրավունքների զիջման պայմանագրով. Նման պայմանագիր կնքվում է բնակարանից բնակարան գնելիս համաներդրողկամ սեփականատերով այն վերավաճառում է. Նման պայմանագրերը կարգավորվում են մի քանի օրենսդրական ակտերով։ Հետեւաբար, դրանք հաճախ հանգեցնում են վեճերի: Հանձնարարության պայմանագրի միջոցով կողմերը կարող են ֆիքսել գործարք, որը նախատեսում է ապագայում պատրաստի բնակարան ձեռք բերելու կամ շինարարության գործընթացին անմիջականորեն մասնակցելու հնարավորություն։ Վերջին դեպքում անհրաժեշտ է պետական ​​գրանցում: Գնորդը դեռ ունի. հանձնարարության պայմանագրի պատճենը, գումարի փոխանցման հաստատումը, կառուցապատողի գրավոր համաձայնությունը, և փաստաթղթերի փոխանցման ակտ.
3. Գնումներ բնակարանաշինական կոոպերատիվի հետ կնքված պայմանագրով. Բնակարանային կոոպերատիվը ձևավորվում է բնակարանների ապագա սեփականատերերի միջև պայմանագրով։ Այս դեպքում բնակարանի գնումը կատարվում է վճարման միջոցով կիսվել. Պետական ​​կառույցներում նման ընթացակարգ գրանցված չէ. Հետեւաբար, չնայած իր օրինականությանը, այն բավականին ռիսկային է։

Գումարը պետք է փոխանցվի միայն պայմանագրի կնքումից հետո։ Առաջին երկու դեպքերում պետք է սպասել նաեւ պետական ​​գրանցմանը։ Որոշ դեպքերում տրամադրվում է կանխավճար, մնացած գումարը փոխանցվում է ավելի ուշ։ Այս փաստը պետք է արտացոլվի նաեւ կնքված պայմանագրում։

Կնքված պայմանագրի պետական ​​գրանցում իրականացնելու համար պետք է ներկայացնել հետևյալ փաստաթղթերը.

• պայմանագիրը ինքնին;
• շինարարական նախագծային փաստաթղթեր;
• մշակվող հողամասի սեփականության իրավունքի վկայագիր.
• համաձայնագիր կնքած կողմերի անձնագրեր.
• համաձայնագրի կողմերի հայտարարությունները.
• կադաստրային պլան;
• Կառուցվող օբյեկտի հատակագիծը, որը պարունակում է հասցեն, տեղեկություններ հարկերի քանակի և տարածքների քանակի մասին.
• շինթույլտվություն.

Որոշ դեպքերում պահանջվում են նաև այլ փաստաթղթեր:

Համաձայնագիր ստորագրելիս կարևոր է ուշադրություն դարձնել հետևյալ կետերին.

1. շինարարության ավարտի ամսաթիվը;
2. բնակարանի սեփականության իրավունքի փոխանցման վերջնաժամկետը, ինչպես նաև դրա գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը.
3. պայմանագրի դադարեցման պայմանները;
4. կողմերի պարտավորությունները, դրանց խախտման հետևանքները.

Պետք է նաև հիշել, որ պայմանագրում պետք է նշվի առանձին կետ ֆիքսված արժեք մեկ քառակուսի մետրի համարգնված բնակարան.

Քայլ 3. Բնակարանի և դրա բանալիների ստացում

Կառուցվող շենքում բնակարան գնելիս պետք է հասկանալ, որ այն շահագործման հանձնելու պահից մինչև բնակարանների սեփականատերերին հանձնելը, կարող է պահանջվել. մինչև 3 ամիս . Այս ընթացքում շինարարական ընկերությունը ստանում է տեխնիկական վկայականնոր շենքի համար, ինչպես նաև համակարգում է հատակագիծը BTI.

Նախքան ստորագրելը ընդունման վկայական , սեփականատերը պետք է ուշադիր զննի գնված բնակարանը։ Ծրագրից որևէ թերություն կամ շեղում հայտնաբերելու դեպքում մշակողից պետք է պահանջվի վերացնել դրանք կամ վճարել փոխհատուցում:

Այս պահանջը վերաբերում է նաև կոմունալ ցանցերին: Եթե ​​բնակարանի ընդունման պահին դրանք միացված չեն կամ չեն աշխատում, ապա չպետք է ստորագրեք ընդունման վկայականը, քանի դեռ խնդիրը չի լուծվել:

Որոշ շինարարական ընկերություններ բնակարանների գնորդներից պահանջում են ակտ ստորագրել՝ բանավոր խոստում տալով շտկել թերությունները։

Նման իրավիճակում դուք կարող եք գործել ձեր հայեցողությամբ, բայց փորձագետները խորհուրդ են տալիս ստանալ ծրագրավորողից գրավոր համաձայնություն՝ թերությունները վերացնելու համար. Սակայն եթե նման հնարավորություն կա, ապա ավելի լավ է չստորագրել ակտը, քանի դեռ բոլոր խնդիրները չեն լուծվել։

Երբ ընդունման վկայականը ստորագրվում է, և բնակարանի բանալիները հանձնվում են սեփականատիրոջը, ապա կոմունալ վճարումների հաշվարկ . Միևնույն ժամանակ, նման ծառայությունների համար վճարելու պարտավորությունը ծագում է օրենքով.

• HOA-ն կազմակերպելուց հետո;
• շահագործող ընկերության հետ պայմանագիր կնքելուց հետո։

Գործնականում դա ժամանակ է պահանջում, որի ընթացքում ծախսերն իր վրա է վերցնում մշակողը։ Հետևաբար, գնորդները սովորաբար պարտավոր են վճարել կոմունալ վճարումները մի քանի ամիս առաջ ( սովորաբար ոչ ավելի, քան 4 ).

Մասնագետները խորհուրդ չեն տալիս տեղափոխվել ձեր գնած բնակարանը կամ վերանորոգել այն մինչև չստանաք սեփականության գրանցման վկայական . Մինչ այս պահը բնակարանը կզննեն BTI-ի աշխատակիցները և, եթե նրանք հայտնաբերեն բնակարանի միջև անհամապատասխանությունկախված նրանից, թե ինչ վիճակում է եղել տունը շահագործման հանձնելիս, կարող են պահանջել, որ տարածքը վերադարձվի նախկին տեսքին։

Քայլ 4. Սեփականության գրանցում, գրանցում

Բնակարանի սեփականության իրավունքը գրանցելու համար դուք պետք է դիմեք Ընկերությունների տուն . Դա կարելի է անել կամ փորձառու իրավաբանի միջոցով կամ ինքնուրույն: Երկրորդ դեպքում ծախսերը ավելի ցածր կլինեն↓, բայց դա շատ ժամանակ և ջանք կպահանջի։

Բնակարանի սեփականության իրավունքը գրանցելու համար դուք պետք է տրամադրեք ընդունման վկայականԵվ շահագործման հանձնելու որոշումը.

Ե՞րբ կստացվի պետական ​​գրանցման վկայական, կարող եք գրանցվել բնակարանում։ Դա անելու համար անհրաժեշտ է կապ հաստատել Դաշնային միգրացիոն ծառայություն .

Կպահանջվեն հետևյալ փաստաթղթերը.

• նոր բնակարանում գրանցման դիմում;
• անձնագիր;
• քաղվածք նախորդ բնակության վայրից;
• գույքի պետական ​​գրանցման վկայական.

👉 Երբ բոլոր քայլերն ավարտվեն, կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելու ընթացակարգը կարելի է ավարտված համարել։

4. Գնեք նոր բնակարան կառուցապատողից կամ անշարժ գույքի գործակալության միջոցով. որն է ավելի լավ: 📑

Նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու համար կարող եք կապ հաստատել ծրագրավորողի կամ ռիելթորի հետ: Ամեն ինչ կախված է ձեր նպատակներից և նախասիրություններից:

• Եթե ​​տունն արդեն ընտրված է, և գնորդը վստահ է իր որոշման մեջ, Դուք կարող եք ուղղակիորեն կապվել մշակողի հետ:
• Եթե ​​կասկածներ կան, Եթե ​​ցանկանում եք համեմատել մի քանի տարբերակներ, կամ գնորդը շահավետ վայր է փնտրում շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելու համար, արժե կապ հաստատել գործակալության հետ:

Ամեն դեպքում, պետք է հիշել, որ այս տարբերակներից յուրաքանչյուրն ունի երկուսն էլ առավելություններ, ուրեմն թերություններ. Դիտարկենք դրանք ավելի մանրամասն:

🏗 Բնակարանի գնում անմիջապես կառուցապատողից

Բնական է, որ կառուցապատողի գրասենյակը գնորդին առաջարկում է միայն բնակարաններ կոնկրետ շինարարական ընկերության նոր շենքերում։ Այստեղ այլ շենքում բնակարան չեն կարող վաճառել։ Նրանք գնորդներին չեն պատմի իրենց տների թերությունների մասին, բայց նրանք ուրախ կլինեն կիսել այլ մշակողների բացասական կողմերը:

Պետք է նկատի ունենալ որ շինարարական ընկերությունները սովորաբար զեղչեր են տալիս միայնոչ իրացվելի բնակարանների համար, որոնք պահանջարկ չունեն. Իրավունքների փոխանցման միջոցով այստեղ հնարավոր չէ նաև անշարժ գույք ձեռք բերել։

☎ Գործակալության միջոցով բնակարանի գնում

Միևնույն ժամանակ, այստեղ շատ ավելի շատ ⇑ ընտրություն կա, քան ուղղակիորեն մշակողի կողմից: Ավելին, գործակալությունը անկեղծորեն կպատմի յուրաքանչյուր նոր շենքի առավելությունների ու թերությունների մասին։ Եվ եթե Ձեզ անհրաժեշտ է վաճառել ձեր առկա բնակարանը կամ սենյակը, ապա գործակալությունը կօգնի այս հարցում։

Նրանք նաև խորհուրդներ են տալիս և աջակցում դրա պատրաստման հարցում: Շատ դեպքերում հանձնաժողով Կառուցապատողը վճարում է գործակալության ծառայությունների համար, դրանք անվճար են գնորդի համար:

5. Ի՞նչն է ավելի շահավետ՝ բնակարան գնելը կառուցվող շենքում, թե՞ արդեն վարձակալած շենքում։ 📄

Նույն շենքում բնակարանի արժեքը կարող է զգալիորեն տարբերվել՝ կախված դրա կառուցման փուլից: Դուք կարող եք ընտրել Գնման 4 հիմնական տարբերակ՝ կախված շինարարության փուլից . Եկեք ավելի սերտ նայենք ամեն ինչին առավելություններ Եվ թերություններնրանցից յուրաքանչյուրը.

Տուն կառուցելու ո՞ր փուլում է ավելի շահավետ բնակարան գնելը: Եկեք դիտարկենք բոլոր տարբերակները և պարզենք բոլոր դրական և բացասական կողմերը:

Տարբերակ 1. Մինչ վաճառքի մեկնարկը

Որոշ կառուցապատողներ առաջարկում են բնակարան գնել մինչև վաճառքի մեկնարկը: Այս դեպքում արժեքը կլինի նվազագույն: Այս կերպ Դուք կարող եք էժան բնակարան գնել նորակառույց շենքում։

Շինարարական օրենքի համաձայն՝ կառուցապատողներն իրավունք ունեն սկսել բնակարանների վաճառքը միայն դրանից հետոինչպես է այն ձևակերպվելու շինարարության նախարարության համապատասխանության եզրակացությունը.

Գործնականում որոշ շինարարական ընկերություններ սկսում են պայմանագրեր կնքել պոտենցիալ գնորդների հետ մինչ այս փուլը: ամրագրման պայմանագրեր . Նման պայմանագրով գնորդը հաստատում է բնակարան ձեռք բերելու իր մտադրությունը, իսկ կառուցապատողը դրա դիմաց տրամադրում է նվազագույն գին։ Գնորդը վճարում է այս ծառայության համար 10-50 հազար ռուբլի .

Ամրագրման պայմանագրի մի քանի առավելություններ կան (+).

• ամենացածր արժեքը , որոշ դեպքերում կարելի է անշարժ գույք գնել գրեթե դրա արժեքով;
• գործարքների ռիսկի ցածր մակարդակ - եթե բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագիր չի կնքվում, ավանդադրված միջոցները կվերադարձվեն գնորդին ( Կարևոր է ապահովել, որ դա ամրագրված է համաձայնագրում);
• առավելագույն ընտրություն – կարող եք ընտրել ձեր նախընտրած դասավորությամբ բնակարան և ընտրել հարմար հատակ:

Չնայած լուրջ առավելություններին, ամրագրման փուլում բնակարան ձեռք բերելն ունի նաև մի շարք թերություններ.

TO դեմ (-)կարելի է վերագրել հետևյալը.

• երաշխիք չկա, որ գործարքն ի վերջո կկատարվի.
• Ամրագրման պայմանագրով վճարված գումարը միշտ չէ, որ ուղղվում է բնակարանի վճարմանը, որոշ դեպքերում դա պարզ է հանձնաժողովծառայության համար (այս ամենը նշված է պայմանագրում):

Ամրագրման պայմանագրերը պետք չէ գրանցել Rosreestr-ում, այնպես որ դուք պետք է հնարավորինս ուշադիր ուսումնասիրեք դրանք նույնիսկ ստորագրելուց առաջ:

Որոշ դեպքերում անբարեխիղճ շինարարական ընկերությունները մի քանի նման պայմանագրեր են կնքում մեկ բնակարանի համար։ Արդյունքում գնորդը կարող է մնալ ոչ միայն առանց իր հավանած տան, այլեւ առանց վճարած գումարի։ Բացի այդ, արժեքավոր ժամանակը կկորչի:

Դուք կարող եք պաշտպանվել ձեզ՝ համոզվելով, որ ամրագրման պայմանագիրը պարունակում է դրույթ ավանդադրված միջոցների վերադարձման մասին.

Տարբերակ 2. Պեղումների փուլ

Երբ պատրաստվել են թույլտվության փաստաթղթերը, կառուցապատողը սկսում է իրականացնել շինարարության զրոյական փուլը, որն այլ կերպ կոչվում է. պեղումների փուլ .

Այս պահին սկսվում է հիմնադրամի պատրաստումը։ Վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ հենց այս փուլում է, որ գրեթե 1 /3 բոլոր ապագա բնակարանները.

Պեղումների փուլում գնման առավելություններից են հետևյալը.

1. թերագնահատված – Շահագործվող շենքի բնակարանների գնի համեմատ տարբերությունը կարող է հասնել մինչև 20 -30 % (կախված տարածաշրջանից);
2. ապագա բնակարանի հատակագծերի, հատակների քանակի և այլ պարամետրերի մեծ ընտրություն – առաջին գնորդները սովորաբար զբաղեցնում են լավագույն անշարժ գույքը.
3. ապառիկների հնարավորություն (Շատ դեպքերում վճարումները կարող են կատարվել առանց տոկոսների):

Այնուամենայնիվ, պեղումների փուլում բնակարան գնելու մի շարք թերություններ կան.

• սպասել զբաղեցման մի քանի տարի;
• շինարարության սառեցման վտանգ ( Օրինակ,բնակարանների պահանջարկի բացակայության կամ տարբեր պատճառներով շինարարական ընկերության ծախսերի ավելացման դեպքում).
• նոր շենքի նախագծման կամ դրա հարկերի քանակի փոփոխության ռիսկը. որքան քիչ հարկեր կառուցվեն, այնքան բարձր է ռիսկը.
• կրկնակի ծախսեր մինչև տան շահագործման հանձնելը` վարձակալության և ապառիկ կամ հիփոթեքային վճարումների համար.
• Հնարավոր է հետաձգել նոր շենքի շինարարության ավարտը և առաքումը։

Տարբերակ 3. Նոր շենքը կիսով չափ պատրաստ է

Նրանց համար, ովքեր չեն ցանկանում անշարժ գույք ձեռք բերել պեղումների փուլում, նման գնումը չափազանց ռիսկային համարելով, կա տարբերակ՝ գումար ներդնել բնակարանում, երբ տունը պատրաստ լինի։ կեսը . Շինարարության սառեցման հավանականությունը այս փուլում զգալիորեն կրճատվել է ↓, իսկ բնակարանների արժեքը մնում է ցածր ↓։

Նորակառույց շենքերում կիսավարտված բնակարաններ ձեռք բերելու առավելություններից են հետևյալը.

• նախորդ տարբերակների համեմատ բնակարանի սպասման ավելի կարճ ժամանակահատվածը.
• արժեքը ավելի ցածր է, քան պատրաստի անշարժ գույքի շուկայում.
• հնարավոր է ստուգել շինարարության ընթացքը և դրա համապատասխանությունը ժամկետներին.
• շինարարության սառեցման հավանականությունը զգալիորեն ցածր է ( բայց դա դեռ պահպանվում է).

Նման տներում բնակարան գնելու թերությունները հետևյալն են.

• բնակարանի արժեքը մոտավորապես ավելի բարձր է 15 % քան պեղումների փուլում գնելիս.
• ամենահաջող տարբերակները սովորաբար արդեն դասավորված են.
• պահպանվում է նոր շենքի շահագործման ժամկետի ավելացման հավանականությունը:

Մասնագետները խորհուրդ չեն տալիս գնել բնակարաններ, եթե կառուցապատողն անսպասելիորեն զգալիորեն նվազեցրել է ⇓ գինը.Սա հաճախ վկայում է ընթացիկ շինարարությունն ավարտելու համար ֆինանսների բացակայության մասին:

Նոր շենքի շահագործման ժամկետի ավելացման ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար այն ընտրելիս կարող եք ստուգել՝ արդյոք այն հավատարմագրված է բանկերի կողմից։ Նախքան կառուցվող տունը հաստատելը, խոշոր ֆինանսական կազմակերպությունները ստուգում են փաստաթղթերը ինչպես կառուցվող տան, այնպես էլ ուղղակիորեն հենց շինարարական ընկերության համար:

Տարբերակ 4. Տունը հանձնված է շահագործման

Առնվազն ռիսկային է անշարժ գույք ձեռք բերել արդեն իսկ շահագործման հանձնված տներում։ Սակայն այս դեպքում բնակարանի արժեքը կլինի առավելագույնը։ Իհարկե կարող եք օգտագործել խթանման առաջարկ, կամ խնդրեք շինարարական ընկերությանը դա անել զեղչ. Բայց ամեն դեպքում խնայողությունները դժվար թե գերազանցեն 5 %.

Այս տարբերակի գնման առավելությունները հետևյալն են.

• գործարքը անվտանգ է, քանի որ նոր շենքը լիովին պատրաստ է և շահագործման է հանձնվել.
• մուտքը երկար հետաձգելու կարիք չկա.
• գնման պահին գնորդն արդեն կարող է տեսնել, թե որքանով է նոր շենքը համապատասխանում նախագծին, ինչ որակի ունի տունը, ինչպես նաև հարակից տարածքն ու ենթակառուցվածքները։

Չնայած մեծ թվով առավելություններին, պատրաստի շենքում բնակարան գնելը ունի նաև որոշ թերություններ.

• արժեքը ավելի բարձր է, քան կառուցվող տան մեջ.
• ամենայն հավանականությամբ հաջորդի ընթացքում 1 -2 տարիներ անհանգստություն կառաջացնեն հարևանները, ովքեր վերանորոգում են.

Ռուսաստանի խոշորագույն բանկերից մեկի մասնագետները վերլուծություն են անցկացրել եւ պարզել, որ միջինում 2016 -2018 տարիներ, շինարարության սկզբից մինչև ավարտն ընկած ժամանակահատվածն է 2 տարի . Շատ դեպքերում այն ​​վաճառվում է առաջին տարում 50 % բոլոր բնակարանների.

Այս դեպքում որոշվում է վաճառքի ծավալը հեղինակությունշինարարական ընկերություն, ինչպես նաև շրջան, որտեղ կառուցվել է տունը. Խոշորագույն ծրագրավորողներից 50 Բնակարանների տոկոսն արդեն սպառված է 9 ամսվա ընթացքում .

Շինարարության երկրորդ կիսամյակում ավելի շատ վաճառքներ են իրականացվում մոտ 30 -35 % . Մնացած գույքը վաճառվում է նոր շենքի շահագործման հանձնելուց հետո։ Նման վիճակագրությունը բնորոշ է էկոնոմ և հարմարավետության դասի բնակարանների շուկայի համար։

Անավարտ շենքում բնակարան գնելիս. կարևոր է հասկանալ այդ զբաղեցումը տեղի չի ունենում անմիջապես շինարարական գործընթացի ավարտից հետո:Գործարկումը, կոմունալ համակարգերին միացումը և սեփականության իրավունքի գրանցումը կարող են պահանջվել մինչև 12 ամիս.

Ամեն դեպքում, դուք պետք է համեմատեք վերը նկարագրված տարբերակները և ընտրեք այն, ինչը ձեզ ավելի հարմար է: Վերլուծությունն ավելի հեշտ դարձնելու համար դրանց հիմնական հատկանիշները ներկայացված են ստորև բերված աղյուսակում:

Աղյուսակ. «Բնակարանների գնման տարբեր տարբերակների առանձնահատկությունները՝ կախված շինարարության փուլից»

Գնման փուլ	Գին	Առավելությունները	Թերություններ
Մինչ վաճառքի մեկնարկը	Նվազագույնը	Եթե ​​պայմանագիրը չի կնքվում, միջոցները վերադարձվում են գնորդին Հատակագծի և հատակների առավելագույն ընտրություն	Չկա երաշխիք, որ գործարքը կկայանա, կարող է լինել միջնորդավճար ամրագրման ծառայության համար:
Պեղումների փուլ	Ներքևում վրա 20 -30 % ավարտված բնակարանի գնից	Բնակարանների մեծ տեսականի Ապառիկ վճարման հնարավորություն	Սպասում է բնակության մի քանի տարի Շինարարության սառեցման վտանգ Նոր շենքի նախագծման կամ դրա հարկերի քանակի փոփոխության ռիսկը Կրկնակի ծախսեր մինչև տան շահագործման հանձնելը` վարձակալության և ապառիկ կամ հիփոթեքի վճարումներ Հնարավոր է հետաձգել նոր շենքի շինարարության ավարտը և առաքումը
Նոր շենքը կիսով չափ պատրաստ է	Նվազեցվել է 10 -15 Ավարտված բնակարանների արժեքի տոկոսը	Բնակարանի ավելի կարճ սպասման ժամանակը նախորդ տարբերակների համեմատ Արժեքն ավելի ցածր է, քան պատրաստի գույքի շուկայում Հնարավոր է ստուգել շինարարության ընթացքը և դրա համապատասխանությունը ժամկետներին Շինարարության սառեցման հավանականությունը զգալիորեն ցածր է	Բնակարանի արժեքը մոտավորապես ավելի բարձր է 15 % քան պեղումների փուլում գնելիս Ամենահաջող տարբերակները սովորաբար արդեն դասավորված են Նոր շենքի շահագործման ժամկետի ավելացման հավանականությունը մնում է
Տունը հանձնվել է շահագործման	Բնակարանի ամբողջական արժեքը	Գործարքների անվտանգության բարձր մակարդակ Դուք կարող եք գրանցվել գրեթե անմիջապես Հնարավոր է ստուգել նորակառույցը և հարակից տարածքը	Արժեքն ավելի բարձր է, քան շինարարական փուլերում 1 -2 տարի, կարող են անհարմարություններ լինել հարեւանների վերանորոգման պատճառով

Վերոնշյալ աղյուսակը կօգնի ձեզ համեմատել նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու տարբերակները և ընտրել ձեզ համար առավել հարմարը:

Ո՞րն է ավելի լավ բնակարան գնել՝ հարդարմամբ, թե առանց:

6. Արդյո՞ք ձեռնտու է նորակառույց շենքում հարդարմամբ բնակարան գնելը 📋

Վիճակագրության համաձայն, վերջին շրջանում պահանջարկը բնակարաններ նորակառույցներում ավարտված հարդարմամբ . Սա առաջին հերթին բացատրվում է գնորդների՝ ծախսերը հնարավորինս օպտիմալացնելու ցանկությամբ։ Ինքներդ ձեռք բերած բնակարանի վերանորոգումը միշտ շատ թանկ արժե: Բացի ֆինանսական ծախսերից, դա շատ ժամանակ և ջանք է պահանջում:

Սկսվել է պատրաստի վերանորոգման բնակարանների վաճառքը մեջտեղում 2 000 ս. Այն ժամանակ շուկայում անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի նվազում կար։

Հաճախորդներ ներգրավելու համար շինարարական ընկերությունները սկսեցին վաճառել ավարտված հարդարման բնակարաններ: Նրանցից ոմանք էլ ավելի հեռուն գնացին և սկսեցին մշակել տարբեր դիզայներական լուծումներ՝ առաջարկելով որոշակի ոճով վերանորոգված բնակարաններ։

Վերանորոգված գույք ընտրելիս մասնագետները խորհուրդ են տալիս ուշադրություն դարձնել ավարտի արժեքը. Օպտիմալ գինը ներսում է 10000 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար. Եթե ​​վերանորոգումն ավելի թանկ է, շատ գնորդներ հրաժարվում են նման ծառայությունից։

Ավանդաբար բնակարանի հարդարման 2 հիմնական փուլ կա.

1. Կոպիտ ավարտ. Ընդհանուր առմամբ, այս հայեցակարգը նշանակում է ցանկացած հարդարման ամբողջական բացակայություն: Նման վերանորոգումը պահանջում է միայն հիմնական տարրերի առկայությունը. Մուտքի դուռ, կրկնակի ապակեպատ պատուհաններ, և ջեռուցման համակարգ. Որոշ դեպքերում դրանք նույնպես տեղադրվում են ներքին դռներ. Բնակարանի գնորդը ստիպված կլինի ինքնուրույն հարթեցնել պատերը, սոսնձել պաստառները, կատարել էլեկտրալարեր և այլ անհրաժեշտ աշխատանքներ։ Միայն դրանց ավարտից հետո բնակարանը պատրաստ կլինի բնակության համար:
2. Մաքուր ավարտ: Այս դեպքում վերանորոգումն իրականացվում է կառուցապատողի կողմից, դրա արժեքը ներառված է բնակարանի գնի մեջ։ Հարդարումը ներառում էպատերի ներկում, պաստառապատում, լինոլեում կամ մանրահատակի երեսպատում: Սանհանգույցում և զուգարանում երեսպատվում են սալիկներ կամ ներկվում են պատերը։

Մշակողի կողմից մաքուր հարդարումը հարմար է այն գնորդների համար, ովքեր ժամանակ չունեն ինքնուրույն վերանորոգման կամ դրա համար միջոցներ չունեն:

Կարևոր է նաև հիշել, որ վերջին շրջանում շինանյութերը զգալիորեն թանկացել են։ Սակայն եկամտի մակարդակը շատ դեպքերում չի փոխվել։ Այդ իսկ պատճառով գնորդները նախընտրում են գնել բնակարաններ, որոնք պատրաստ են վերանորոգման։

📟 Փորձագետները դիտարկել են որ երկու սենյականոց բնակարան գնելիս կարելի է խնայել մոտավորապես 200 -400 հազար ռուբլի. Իհարկե, այս գումարը մոտավոր է և կարող է զգալիորեն տարբերվել:

Միջին հաշվով, դուք պետք է հավելյալ վճարեք վերանորոգման համար մոտավորապես 5 -10 սկզբնական արժեքի տոկոսը: Բայց ընդհանուր գումարը սովորաբար ↓ ավելի քիչ է ստացվում, քան ինքնավերանորոգման արժեքը:

Մեկ այլ առավելություն Բնակարաններ՝ նուրբ հարդարմամբ – անմիջապես տեղափոխվելու հնարավորություն . Բացի այդ, նման բնակարաններ հաճախ գնում են նրանք, ովքեր գումար են ներդնում անշարժ գույքի մեջ՝ հետագայում դրանք վարձակալելու նպատակով:

7. Օգտակար խորհուրդներ նրանց համար, ովքեր ցանկանում են կառուցապատողից բնակարան գնել նոր շենքում 🔔

Կառուցապատողից բնակարան գնելիս հնարավոր խնդիրներից խուսափելու համար մասնագետները խորհուրդ են տալիս օգնություն խնդրել պրոֆեսիոնալ իրավաբաններ. Իհարկե, դա լրացուցիչ ծախսեր է պահանջում։ Ուստի լավ կլինի օգտվել ստորև տրված փորձագիտական ​​խորհուրդներից:

Հուշում 1. Մանրակրկիտ ստուգեք մշակողին

Մշակողի ստուգումը շատ ժամանակ է պահանջում: Այնուամենայնիվ, չպետք է ապավինեք միայն ինտերնետի տեղեկատվությանը: Նույնիսկ եթե առցանց մշակողի մասին բացասական ակնարկներ չկան, դա չի երաշխավորում դրա հուսալիությունը:

Շինարարական ընկերությունը կարող է չափազանց երիտասարդ լինել կամ պարզապես կեղևային ընկերություն: Իր գործունեության ընթացքում մշակողը միշտ չէ, որ կատարում է բոլոր իրավական պահանջները:

Դուք չպետք է դա անեք նույնիսկ այն դեպքերում, երբ մշակողի փաստաթղթերը կարգին են, և կան նրա հուսալիության անուղղակի ապացույցներ: Նախնական պայմանագիրը չի համապատասխանում Ռուսաստանի օրենսդրությանը։

Պետք չէ շտապել շինարարական ընկերություն ընտրելիս և բնակարան ձեռք բերելու հարցում։ Ոչ բոլորն են հասկանում, բայց անշարժ գույքի շուկան այսօր, չնայած իր անկայունությանը, քաոսով չի բնութագրվում։

Հաճախ գների գալիք բարձրացման մասին լուրերի ֆոնին գնորդները շտապում են անշարժ գույք ձեռք բերել: Իրականում ինքնարժեքը կտրուկ չի աճում։ Ավելին, բարձրացումից հետո հաճախ լինում են բնակարանների արժեքի նվազման ↓ ժամանակահատվածներ.

Հետևաբար, պետք չէ շտապել գնումներ կատարելիս: Կարևոր է ուշադիր վերլուծել ձեր ֆինանսական հնարավորությունները, ընտրել շինարարական կազմակերպություն, տարածք և հարմար բնակարան։

Հուշում 3. Դուք չպետք է փոփոխություններ կատարեք բնակարանում, քանի դեռ գույքը գրանցված չէ

Եթե ​​վերակառուցումը կատարվում է նախքան պետական ​​գրանցումը, BTI-ն կարող է պահանջել, որ բնակարանը վերադարձվի իր սկզբնական վիճակին: Ավելին, այս կազմակերպության աշխատակիցների կողմից անշարժ գույքի չափագրման գործընթացում կարող են տարաձայնություններ առաջանալ կառուցապատողի հետ։

Բնակարանի տարածքը կարող է չհամապատասխանել փաստաթղթերում նշվածին.

• Եթե ​​այն ավելի մեծ է, Գնորդից կարող է պահանջվել լրացուցիչ վճարում:
• Եթե ​​տարածքն ավելի փոքր է↓, հնարավոր կլինի համապատասխան պահանջներ ներկայացնել մշակողին։

Ամեն դեպքում, բնակարանն այս պահին պետք է լինի իր սկզբնական վիճակում:

👉 Վերոնշյալ խորհուրդներին ճշգրիտ հետևելը կօգնի խուսափել մի շարք անախորժություններից։

8. ՀՏՀ - հաճախ տրվող հարցեր 💬

Նոր շենքում բնակարան գնելը բավականին բարդ գործընթաց է, որը հաճախ մեծ թվով հարցեր է առաջացնում գնորդների մոտ։ Ձեր ժամանակը խնայելու համար մենք ավանդաբար պատասխանում ենք ամենահայտնիներին հրապարակման վերջում:

Հարց 1. Ո՞ր հարկն է ավելի լավ ընտրել նոր շենքում բնակարան գնելիս:

Բնակարան ընտրելիս գնորդը պետք է որոշի դրա պարամետրերի հսկայական քանակությունը։ Շատերը համարում են ամենակարեւորներից մեկը հատակ , որի վրա այն կտեղակայվի։ Այն ընտրելիս դժվար է որևէ ունիվերսալ խորհուրդ տալ, քանի որ սուբյեկտիվ բաղադրիչները մեծ նշանակություն ունեն։

Բնակարանի հարկերի քանակն ընտրելիս պետք է հաշվի առնել.

1. Ներքևի հարկերը կատարյալ են տարեցների և երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար.
2. վերին հարկերը գնահատվում են նորակառույց շենքերում, որոնք գտնվում են քաղաքի գեղատեսիլ վայրերում.
3. ոչ ոք չի չեղարկել նաև հարցի ֆինանսական կողմը. սովորաբար առաջին հարկում բնակարանների արժեքը մոտ է ցածր 15 %;
4. Կարևոր է նաև ենթակառուցվածքի ուսումնասիրությունը. ստորին հարկերը կարող են աղմկոտ լինել, եթե տունը գտնվում է մայրուղիների, մեծ խաղահրապարակների և սպորտային հրապարակների, մեծ սրճարանների և խանութների մոտ:

Ընտրություն կատարելուց առաջ արժե վերլուծել առավելություններ Եվ թերություններ բնակարաններ տարբեր հարկերում.

Նախ, եկեք դիտարկենք տարբեր հարկերի հիմնական կետերը.

• Առաջին հարկի բնակարաններ Ամենից հաճախ գնում են տնտեսության նկատառումներով։ Նաև շատերը դրանք գնում են վարձակալության համար, քանի որ շատ դեպքերում հարկերի քանակը չի ազդում վարձակալության վրա։ Բացի այդ, առաջին հարկերը նախընտրում են ինչպես փոքր երեխա ունեցողները, այնպես էլ թոշակառուներն ու հաշմանդամները։
• Բնակարաններ 16-ից բարձր հարկերում Հարմար է բարձրությունից վախ չունեցողների, ինչպես նաև պատուհանից տեսարանը գնահատողների համար։ Բայց այս դեպքում արժե պարզաբանելինչպես են հաստատվում հաղորդակցությունները: Եթե ​​ներքևից, ջրի ճնշման հետ կապված խնդիրներ կարող են լինել։ Ժամանակակից նորակառույց շենքերում կան տեխնիկական հատակ. Այստեղ են գտնվում բոլոր անհրաժեշտ կոմունիկացիաները։ Եթե ​​տունը կառուցված է այս սկզբունքներով, ապա ջրի ճնշման հետ կապված խնդիրներ չեն լինի նույնիսկ ամենավերևում:

Համեմատության հեշտության համար մենք աղյուսակում ներկայացրել ենք տարբեր հարկերում գտնվող բնակարանների դրական և բացասական կողմերը։

Աղյուսակ՝ «Տարբեր հարկերում գտնվող բնակարանների առավելություններն ու թերությունները»

Հատակ	Առավելությունները	Թերություններ
1-ին հարկ	Բնակարանի արժեքը կարող է մոտավորապես ցածր լինել 15 % Դուք ստիպված չեք լինի վճարել վերելակի վճար Ջրի ճնշումը մշտապես բարձր է Կարող է օգտագործվել կոմերցիոն նպատակներով Անհնար է հեղեղել ձեր հարևաններին Արտակարգ իրավիճակների դեպքում կարող եք արագ դուրս գալ տնից	Պահանջվում են անվտանգության լրացուցիչ միջոցներ՝ ճաղավանդակներ, ահազանգեր Փողոցից աղմուկի ավելի բարձր մակարդակ, ինչպես նաև հոտերի ներթափանցում Հաճախ պատշգամբ չկա Անբավարար բնական լույս
2-րդ հարկ	Ավելի քիչ կեղտ և աղմուկ, քան առաջին հարկում Վերելակից օգտվելու կարիք չկա Հարմար է նրանց համար, ովքեր ունեն մանկասայլակ կամ հեծանիվ	Եթե ​​առաջին հարկում կա խանութ կամ սրճարան, կարող են հայտնվել ուտիճներ, եթե առաջին հարկում կան գրասենյակներ, կարող է բավականին աղմկոտ լինել։
3-7 հարկ	Դեռ ոչ շատ բարձր, նույնիսկ նրանց համար, ովքեր վախենում են բարձրությունից Եթե ​​վերելակն անջատված է, տուն հասնելն այնքան էլ դժվար չէ Արտակարգ իրավիճակներում դուք կարող եք բավական արագ լքել շենքը Եթե ​​տարածքը խիտ կառուցված չէ, ապա բարձրորակ տեսարան պատուհաններից	Ստորին և բարձր հարկերում բնորոշ թերություններ չկան
8-15 հարկ	Եթե ​​տարածքը շատ խիտ կառուցապատված չէ, ապա պատուհանից լավ տեսարան է բացվում Փողոցից գրեթե ոչ մի կողմնակի ձայն կամ կեղտ չի լսվում Բարձրորակ բնական լույս	Եթե ​​բնակարանը գտնվում է տան արեւոտ կողմում, ապա այն կարող է չափազանց շոգ լինել Մոտ տասներորդ հարկի բարձրության վրա սովորաբար հավաքվում են գործարաններից և կաթսայատներից արտանետումները, եթե դրանք մոտակայքում են, կարող է տհաճ հոտ լինել: Եթե ​​վերելակն անջատված է, ապա տուն հասնելը բավականին դժվար կլինի
16 և բարձր	Վերին հարկում առավելությունը վերեւում գտնվող հարեւանների բացակայությունն է Պենտհաուս գնելու հնարավորություն Շքեղ նորակառույցները կարող են տանիքում ունենալ հանգստի գոտի Սակավ շենքերով – տարածքի լավ պատկերացում	Պատուհանից գեղեցիկ տեսարանով վերին հարկերի բնակարանները կարող են ավելի թանկ լինել Վերին հարկի բնակարանները կարող են լցվել ջրի տակ, եթե տանիքը անորակ է Եթե ​​մոտակայքում տեղադրված է վերելակային մեխանիզմ, ապա բնակարան կարող են ներթափանցել կողմնակի ձայներ։ Արտակարգ իրավիճակներում դժվար կլինի տնից դուրս գալը

Հարց 2. Ինչպե՞ս կառուցապատողից հիփոթեքով բնակարան գնել:

Անշարժ գույքի շուկայի վիճակագրական տվյալների վերլուծությունը թույլ է տալիս տեսնել, որ այսօր նորակառույց շենքերում բնակարաններ ձեռք բերելու նպատակով հիփոթեքային վարկերի պահանջարկի աճի միտում կա։ Սա առաջին հերթին պայմանավորված է պետական ​​աջակցության առկայությամբ։ Դրա շնորհիվ բնակարանների առաջնային շուկայում հիփոթեքային տոկոսադրույքները ↓ ավելի ցածր են, քան երկրորդային շուկայում։

Շինարարության ինտենսիվության բարձր մակարդակը հանգեցնում է բնակարանների մատակարարման զգալի աճի։ Արդյունքում շուկայում գործում են մեծ թվով ծրագրավորողներ և վարկային կազմակերպություններ։ Նման բազմազանությունը հաճախ հանգեցնում է դժվար ընտրությունների: Հետևաբար, հետագայում մենք Եկեք մանրամասն նայենք դրանքայլ առ քայլ գործընթացնորակառույց շենքերում հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելը .

Կառուցապատողից հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելու մանրամասն հրահանգներ

Փուլ 1.Ընտրելով նոր շենք

Նոր շենքի ընտրությունը առաջին հիմնարար քայլն է։ Հիփոթեք տրամադրելու պատրաստակամ վարկատուների ցանկը մեծապես որոշվում է ձեր ընտրած տնով:

Պարզվում է, որ Նախդուք պետք է ընտրեք բնակարան, որը համապատասխանում է ձեր պահանջներին, այդ թվում արժեքը, վայրերը, շահագործման ժամկետները. Երբ տունն ընտրվի, կառուցապատողը գնորդին կտրամադրի վարկային հաստատությունների ցանկը, որոնց հետ այն հավատարմագրված է:

Փուլ 2.Գույքի ամրագրում

Երբ ընտրվում է կառուցվող տուն, դուք պետք է այնտեղ բնակարան պատվիրեք: Սա արվում է, որպեսզիՀիփոթեքային վարկի համար դիմումը պատրաստելու, վարկատուի կողմից դրա քննարկման և գործարքի համար փաստաթղթերի պատրաստման ժամանակահատվածում գնորդը վստահ էր, որ ընտրված բնակարանն իրեն է հատկացվել և չի կարող գնել ուրիշի կողմից:

Ամրագրումները կարող են կատարվել մի քանի սխեմաների համաձայն (տարբերակը որոշվում է կախված ընտրված մշակողից).

1. Բանավոր ամրագրում օգտագործվում է շինարարական ընկերությունների կողմից բավականին հազվադեպ: Շատ հաճախ դրա ժամկետը չի գերազանցում 14 օրեր. Այս պահին գնորդը ժամանակ ունի վարկային հաստատություն ներկայացնել հիփոթեքային վարկի հայտ և սպասել դրա քննարկմանը:
2. Բանավոր ամրագրում` գործակալության պայմանագրի կնքմամբ. Այս դեպքում նախ կատարվում են նույն գործողությունները, ինչպես նախորդ սխեմայում: Ընտրելով կոնկրետ բնակարան՝ գնորդը այն բանավոր վերապահում է կառուցապատողից։ Հիփոթեքային հայտի վերաբերյալ դրական որոշում ստանալու դեպքում, գործակալության պայմանագիր. Այն ենթադրում է ոչ միայն բնակարանի ընտրություն (որն իրականում արդեն ընտրված է), այլ նաև գործարքի աջակցություն բոլոր փուլերում:
3. Գործակալության պայմանագրի կնքում վճարովի հիմունքներով. Գնորդի և շինարարական ընկերության ստորագրությունը համաձայնագիրկոնկրետ բնակարանի ամրագրման մասին. Դրա համար կառուցապատողը ստանում է վճար՝ միջնորդավճարի տեսքով։ Պայմանագրի արդյունքն այն է, որ ընտրված գույքը հանձնվում է ապագա գնորդին և չի վաճառվում այլ քաղաքացիների։

Գործակալության պայմանագրի ստորագրմամբ ամրագրելիս կարևոր է անմիջապես քննարկել գումարի վերադարձի պայմանները: Եթե ​​դուք դա չանեք, վտանգ կա, որ եթե ձեր հիփոթեքային դիմումը մերժվի, ձեր ամրագրման վճարը չի վերադարձվի:

Փուլ 3.Դիմում հիփոթեքի համար

Ստանալով բանկերի ցուցակը, որոնց մոտ ընտրված նոր շենքը հավատարմագրված է, գնորդը դիմում է ներկայացնում հիփոթեքի համար: Եթե ​​ստացվի դրական որոշում , դուք պետք է անհապաղ տեղեկացնեք այս մասին շինարարական ընկերությանը և սկսեք բնակարան գնելու գործարքի նախապատրաստումը։

Այս մասին մենք արդեն խոսել ենք նախորդ հոդվածում։

Փուլ 4.Ապահովագրական քաղաքականության գրանցում

Որպես կանոն, վարկառուին հնարավորություն է տրվում ինքնուրույն ընտրել ապահովագրական ընկերություն։

Որտեղ կարևոր է հիշել, որ հիփոթեքային վարկերի գրանցումը կարգավորող օրենսդրությանը համապատասխան. որպես գրավ ծառայող գույքի ապահովագրությունը պարտադիր է։

Ի հակադրություն, վարկ ստացող հաճախորդի կյանքի և առողջության ապահովագրության պոլիս գնելը կամավոր է:

Փուլ 5.Բնակարանի ձեռքբերման գործարք, հիփոթեքային պայմանագրի կնքում

Բնակարանի գնման գործարքի ամսաթիվը սահմանվում է դրա բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ:

Այս ընթացակարգը ներառում է հետևյալ փաստաթղթերի ստորագրումը.

• հիփոթեքային պայմանագիր;
• սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրեր;
• կամավոր ապահովագրության պայմանագրեր (անհրաժեշտության դեպքում):

Փուլ 6.Պետական ​​գրանցում

Բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագիրը, ինչպես նաև հիփոթեքային պայմանագիրը պարտադիր գրանցվում են Գրանցման պալատ. Միևնույն ժամանակ, կառուցվող բնակարանի իրավունքը պաշտոնապես ձևակերպված է, ինչպես նաև դրվում է դրա վրա ծանրաբեռնվածություն .

Հենց պետական ​​գրանցման պահից սկսվում են հիփոթեքային ամենամսյա վճարումները։

Փուլ 7.Նոր շենքի շահագործման հանձնում

Երբ բոլոր շինարարական աշխատանքներն ավարտվեն և տունը բերվի բնակության համար հարմար վիճակի, կապվում է շինարարական ընկերության հետ Պետական ​​շինարարության վերահսկողության վարչություն .

Այս մարմինը հանձնարարում է ստուգել նոր շենքը։ Այս ընթացակարգի ընթացքում հատուկ հանձնաժողովն ուսումնասիրում է բոլոր փաստաթղթերը: Միաժամանակ ստուգվում է շինարարական աշխատանքների համապատասխանությունը փաստաթղթերին։

Եթե ​​այս ընթացակարգի ընթացքում խախտումներ չեն հայտնաբերվել, ապա շինարարական կազմակերպությունը ստանում է նոր շենք շահագործման հանձնելու թույլտվություն . Միայն սրանից հետո են դրանք թողարկվում բնակարանների ընդունման և փոխանցման ակտերսեփականատերերը.

Փուլ 8.Բնակարանների գնահատում

Գնահատող ընկերության մասնագետը ստուգում է բնակարանը և կազմում դրա արժեքի մասին հաշվետվություն: Այս փաստաթուղթը տրամադրվում է վարկային հաստատությանը, ինչպես նաև ապահովագրողին:

Փուլ 9.Հիփոթեքի գրանցում

Բնակարանի սեփականության իրավունքը գրանցելուց հետո այն բանկում, որտեղ տրվել է հիփոթեքը, պարտադիր է կազմում. հիփոթեք – փաստաթուղթ, որը հաստատում է անշարժ գույքի ծանրաբեռնվածության փաստը.

Կարևոր է հիշել, որ հիփոթեքը պետք է գրանցվի Companies House-ում:

Փուլ 10.Բնակարանի սեփականության իրավունքի վկայականի ձեռքբերում

Գրանցման պալատում սեփականության իրավունքը գրանցելու համար դուք պետք է ներկայացնեք հետևյալ փաստաթղթերը.

• սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագիր;
• ընդունման և փոխանցման ակտ;
• հիփոթեք;
• գնահատող ընկերության հաշվետվություն;
• պետական ​​տուրքի վճարման անդորրագիր.

Մասնագետը, վերցնելով փաստաթղթերի փաթեթը, պետք է թողարկի անդորրագիր դրանց ստացման մասին և նշում է այն ամսաթիվը, երբ պատրաստ կլինի համապատասխան վկայականը։ Օրենքով սահմանված է, որ գրանցման ժամկետն է 5 աշխատանքային օրեր.

Փուլ 11.Բնակարանի համար ապահովագրական քաղաքականության գրանցում

Գրավի առարկա հանդիսացող հիփոթեքը ձեռք բերելիս պարտադիր է. Այս դեպքում քաղաքականությունը թողարկվում է միայնվերը նկարագրված բոլոր քայլերն ավարտելուց հետո:

Փաստորեն, նորակառույց շենքում բնակարան գնելու համար հիփոթեք ձեռք բերելու գործընթացը բավականին աշխատատար է։ Մասնագետները խորհուրդ են տալիս, որ նրանք, ովքեր դրա համար ժամանակ կամ ցանկություն չունեն, պետք է օգնություն խնդրեն մասնագետներից. հիփոթեքային բրոքերներ . Իսկ իմանալ ցանկացողների համար մեր վերջին համարը ինքնուրույն կարդա։

Նոր շենքում տուն գնելը միշտ չէ, որ հարթ է ընթանում, և դա հաճախ պայմանավորված է կառուցապատողի կողմից պարտավորությունների խախտմամբ: Բայց եթե պարտավորությունները խախտվեն, կարող եք դադարեցնել գործարքը կամ պահանջել փոխհատուցում։ Անցյալ անգամ մենք խոսեցինք այն մասին, թե ինչ կարող եք ստանալ խնդրահարույց կառուցապատողից, երբ ուշանում են նախագծի շինարարությունը և առաքումը, իսկ այսօր մենք կխոսենք այն մասին, թե ինչի վրա կարող եք հույս դնել, եթե բնակարանի որակը շատ ցանկալի է, և եթե կառուցապատողը ուշացնի: սեփականության վկայական տալը.

Այս հոդվածը տեղեկատու և տեղեկատվական նյութ է, դրանում առկա ողջ տեղեկատվությունը ներկայացված է տեղեկատվական նպատակներով և միայն տեղեկատվական նպատակներով է:

Յուրաքանչյուր ոք, ով չի կարդացել այս թեմայի վերաբերյալ մեր նախորդ հոդվածը «» կարող է դա անել հենց հիմա, և մենք անցնում ենք մեկ այլ թեմայի:

Պայքար որակի համար
Նոր շենքում անշարժ գույք գնելը, հատկապես շինարարության սկզբնական փուլերում, միշտ ռիսկ է, և ոչ միայն կմնաք առանց բնակարանի և առանց փողի, կամ լրացուցիչ տարիներ կծախսեք սպասելով, այլև կստանաք անորակ գույք: Օրինակ՝ պատուհանների և պատշգամբի շրջանակները կարող են վատ տեղադրվել (ծուռ, չամրացված և այլն), միջնորմները կարող են անհավասար շարված լինել, պատերի ձայնամեկուսացում չլինել կամ տանիքը հոսել, և եթե բնակարանը վերանորոգվում է. կարող են ավելի շատ խնդիրներ լինել: «Երևի քչերը կառուցապատողներ են տրամադրել իդեալական որակով բնակարան, բնակարան հանձնելիս միշտ աննշան, երբեմն էլ լուրջ թերություններ են հայտնաբերվում»,– ասացին։ փաստաբան Օլեգ Սուխով.

Շինարարական տեխնոլոգիայի խախտման ցանկացած նշան, իհարկե, պետք է քննարկվի կառուցապատողի հետ, և եթե գնորդի կասկածները հաստատվեն անբավարար որակի վերաբերյալ, արդարացի կլինի կա՛մ վերացնել խախտումները, կա՛մ փոխհատուցել դրանք, բայց արդարության հասնելով, ինչպես միշտ. միշտ չէ, որ հեշտ է:

Այս առումով օրենքը լավագույնս պաշտպանում է բաժնետերերին, ովքեր բնակարան են գնել ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության պայմանագրով (DDU) համաձայն 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 214-FZ «Բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության մասին» դաշնային օրենքին համապատասխան: այլ անշարժ գույք և Ռուսաստանի Դաշնության որոշ օրենսդրական ակտերում կատարված փոփոխություններ կատարելու մասին»: Նախ, այս փաստաթղթում հստակ նշված է, որ կառուցապատողը պարտավոր է համատեղ շինարարության մասնակցին փոխանցել օբյեկտ, որի որակը համապատասխանում է պայմանագրի պայմաններին. , տեխնիկական և քաղաքաշինական կանոնակարգերի պահանջներ, նախագծային փաստաթղթեր և այլն։ (7-րդ հոդվածի 1-ին կետ): Իսկ փոխանցումը պետք է իրականացվի փոխանցման ակտի կամ փոխանցման այլ փաստաթղթի համաձայն (8-րդ հոդվածի 1-ին կետ), և եթե բաժնետերը հայտնաբերում է բնակարանի որևէ թերություն կամ կասկածում է, որ չեն պահպանվել տեխնոլոգիաները և կանոնակարգերը, նա իրավունք ունի. հրաժարվել ընդունման վկայականի ստորագրումից՝ փոխանցում, փոխարենը կազմելով փաստաթուղթ (ակտ կամ թերի հայտարարություն), որտեղ արձանագրվում են օբյեկտի բոլոր թերությունները (8-րդ հոդվածի 5-րդ կետ).

Ուստի փորձագետները խորհուրդ են տալիս նախ և առաջ ուշադիր ուսումնասիրել վարձակալվող բնակարանը. «Գործնականում կառուցապատողի ներկայացուցիչները հաճախ օգտվում են բաժնետիրոջ հուզական վիճակից, ով նոր բնակարան ունենալու երջանկությունից պատրաստ է աչք փակիր ամեն ինչի վրա, որպեսզի արագ ստանաս բանալիները: Բայց ընդունելիս կարևոր է հաղթահարել զգացմունքները և չշտապել ստորագրել ընդունման վկայականը, այլ, ընդհակառակը, ուշադիր ստուգել գույքը, ստուգել, ​​թե արդյոք այն համապատասխանում է պայմանագրի պայմաններին և բնակելի տարածքների այլ իրավական պահանջներին: Հնարավորության դեպքում արժե հրավիրել մասնագետի կամ ընկերոջ, ով գոնե ինչ-որ բան հասկանում է շինարարությունից: Բնակարան ընդունելիս գլխավորը թերությունները հայտնաբերելն ու դրանք մատնանշելն է, իսկ եթե դա չարվի, դժվար կլինի կառուցապատողին պատասխանատվության ենթարկել»,- ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը։ Թեեւ, եթե թերությունները բոլորովին էական չեն, կարող եք ներել դրանք, սակայն կարեւոր է հասկանալ, որ դրանք իսկապես ապագա խնդիրներ չեն առաջացնի։ Եթե ​​թերություններն ավելի լուրջ են, ուրեմն պետք է պայքարել որակի համար։

Համաձայն 214 օրենքի 7-րդ հոդվածի 2-րդ կետի, եթե ընդհանուր շինարարության նախագիծը կառուցվում է պայմանագրի պայմաններից շեղումներով և/կամ թերություններով, այսինքն՝ դրա որակը շատ ցանկալի է թողնում, բաժնետերն իրավունք ունի պահանջել. մշակողը:

- ողջամիտ ժամկետում թերությունների անվճար վերացում.
- պայմանագրի գնի համաչափ նվազում.
- թերությունների վերացման ծախսերի փոխհատուցում.
Բաժնետերն ինքն է ընտրում կոնկրետ ինչ պահանջել, որից հետո խնդրի վերացման ընտրված տարբերակով հայց է ուղարկում ծրագրավորողին։ Ամենահեշտ ձևը ծրագրավորողից պահանջելն է անվճար վերացնել թերությունները, այս դեպքում լրացուցիչ գործողություններ չեն պահանջվում (օրինակ՝ վերանորոգման թիմ ներգրավելը, շինանյութի որոնումը և այլն) և լրացուցիչ փաստաթղթեր չեն պահանջվում։ . «Բայց երկրորդ կամ երրորդ պահանջը բավարարելու համար կպահանջվի նախահաշիվ՝ թերությունները վերացնելու համար աշխատանքներ իրականացնելու համար՝ նշելով դրանց արժեքը և լրացուցիչ նյութերի արժեքը», - ասվում է. Վասիլի Շարապով, City-XXI Century զարգացման ընկերության իրավաբան, «Նոր շենքերում ներդրումների պաշտպանություն» գրքի հեղինակ.

Բայց երկրորդ կամ երրորդ տարբերակը կարող է պարզվել, որ ամենահարմարն ու հարմարավետն է, քանի որ, ինչպես նշվեց Սվետլանա Սավիչևա, Ղրղզստանի Հանրապետության «Մեգապոլիս-Սերվիս» իրավաբանական վարչության պետ.Գործնականում, կառուցապատողի կողմից թերությունների վերացման գործընթացը հաճախ հետաձգվում է, բայց բնակարանների որակը դեռևս ցածր է մնում, և արդյունքում բնակարանի սեփականատերը կորցնում է նյարդերը և դեռ ամեն ինչ վերցնում է իր վրա: Բացի այդ, երկրորդ տարբերակով, եթե բնակարանի թերություններն այնքան էլ էական չեն, և բաժնետերը պատրաստ է համակերպվել դրանց հետ, նա հնարավորություն ունի գումար ստանալ իրեն ոչ այնքան անհրաժեշտ վերանորոգման փոխարեն։

Բայց եթե ընտրվի առաջին տարբերակը, ապա բաժնետիրոջը խորհուրդ է տրվում զիջումների չգնալ. սա պետք է օգտագործվի», - խորհուրդ է տալիս ԲԵՍՏ-Նովոստրոյ ընկերության տնօրենների խորհրդի նախագահ Իրինա Դոբրոխոտովան..

Որակի պատճառով՝ դատարան
Օբյեկտի ոչ պատշաճ որակը կարող է հանգեցնել պայմանագրի խզման: «Օրինակ, եթե կառուցապատողի կողմից թույլ տրված խախտումները պահանջում են լուրջ ծախսեր, և նա հրաժարվում է որևէ բան կրկնելուց կամ հետաձգում է ժամկետները, ապա իմաստ ունի անկախ քննություն փնտրել և փաստաթղթեր ներկայացնել դատարան», - խորհուրդ է տալիս Սվետլանա Սավիչևան (KR «Megapolis-Service»: »):

«Հնարավոր է նաև խզել պայմանագիրը որակի պահանջների էական խախտման կամ հայտնաբերված թերությունները չվերացնելու դեպքում բաժնետիրոջ կողմից սահմանված ողջամիտ ժամկետում», - ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը ՝ վկայակոչելով 1-ին կետի 2-րդ և 3-րդ ենթակետերը: Օրենք 214-ի հոդված 2. Այս դեպքում ընթացակարգը նույնն է, ինչ պայմանագրի լուծարման դեպքում՝ շինարարության և օբյեկտի փոխանցման ուշացման պատճառով (տե՛ս «» հոդվածը), և հնարավոր վերականգնումը նույնն է. «Դուք կարող եք պահանջել վերադարձնել վճարված բոլոր գումարները և տոկոսները Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի 1/150-ի չափով փողի օգտագործման յուրաքանչյուր օրվա համար՝ պայմանագրի կնքման օրվանից մինչև պահը: միջոցների վերադարձի մասին (214-FZ օրենքի 9-րդ հոդվածի 2-րդ կետ)», - ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը:

«Բայց, ճիշտ է, որակի պահանջների էական խախտման իրավական չափանիշ չկա, օրենսդրությունը դա չի նախատեսում։ Էականություն հասկացությունը յուրաքանչյուր առանձին դեպքում որոշվում է դատարանում, նշում է Մարիա Լիտինեցկայա, Metrium Group-ի գլխավոր տնօրեն. «Եվ ավելին, եթե նույնիսկ կառուցապատողը շինարարության ընթացքում թույլ է տվել լուրջ խախտումներ, օրինակ՝ վատ մեկուսացման տեխնոլոգիա է կատարել, դատարանում նրա մեղքն ապացուցելը հեշտ չի լինի»։ Իսկ եթե մեղքն ապացուցված չէ կամ որակի խախտումը էական չի համարվում, պայմանագիրը չի կարող խզվել։

Այլ սխեմաներ
Հեշտ չի լինի բնակարան գնորդների համար, ովքեր անշարժ գույք են գնել ոչ թե DDU-ի, այլ այլ սխեմաների միջոցով, որոնք թույլատրվում են օրենքով (բնակարանային կոոպերատիվների կամ բնակարանային վկայագրերի մեխանիզմներով), և «մոխրագույն» (նախնական համաձայնագրեր, ներդրումային պայմանագրեր և այլն): .). «Այսպիսով, եթե բնակարանը ձեռք է բերվել բնակարանային կոոպերատիվի բաժնետոմսերի համար վճարելով կամ բնակարանային վկայագրեր ձեռք բերելու միջոցով, օրենքը, ցավոք, այնքան էլ պարզ չէ: Կոոպերատիվի կամ սերտիֆիկատներ թողարկողի կողմից թերությունները վերացնելու կարգը կանոնակարգված չէ, և Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի և ներդրումային օրենսդրության նորմերը, ինչպես նաև «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքի նորմերը, ասում է Վասիլին: Շարապով («Քաղաք-XXI դար»). Այսինքն, եթե նույնիսկ առաքվող բնակարանի որակը շատ ցածր է, կառուցապատողը կարող է կամավոր հրաժարվել որևէ բան փոխել կամ վերանորոգել, այնուհետև նա ստիպված կլինի դիմել դատարան, ինչպես եթե ցանկանում է խզել գործարքը կամ հեռանալ կոոպերատիվից: . «Գորշ» սխեմաներից օգտվող տների գնորդները նույնպես բախվում են նույն խնդրին: Այնուամենայնիվ, եթե դատարանը վերցնի նրանց կողմը (այսինքն՝ հայցվորի կողմը), դուք կարող եք ստանալ նույնը, ինչ բաժնետերերը, ովքեր ստորագրել են DDU-ն: «Օրինակ, պայմանագիրը լուծելուց հետո դուք կարող եք հետ պահանջել վճարված ներդրումները, ինչպես նաև ուրիշի փողերի օգտագործման տոկոսները՝ ներդրումները կառուցապատողին փոխանցելու օրվանից մինչև դրանց վերադարձի ամսաթիվը։ ներդրող. Միևնույն ժամանակ, տոկոսադրույքը հավասար է Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի մեկ երեք հարյուրերորդին», - ասում է Վասիլի Շարապովը («Քաղաք-XXI դար»):

Երաշխիք
Բայց եթե բնակարանը փոխանցվի գնորդին և ստորագրվի ընդունման վկայականը, ապա ոչ պատշաճ որակի պատճառով այլևս հնարավոր չի լինի խզել պայմանագիրը, եթե անգամ թերությունները հայտնաբերվեն բնակվելուց հետո։ Այս դեպքում կարող եք հույս դնել միայն երաշխիքային պարտավորությունների վրա: Եվ այստեղ կրկին ամենապաշտպանված են DDU-ի պայմանագիրը ստորագրած բաժնետերերը։ Համաձայն 214 օրենքի 7-րդ հոդվածի 5-րդ և 5.1-րդ կետերի, ընդհանուր շինարարական նախագծերի համար սահմանվում է երաշխիքային ժամկետ, որը հաշվարկվում է ակտով անշարժ գույքի փոխանցման օրվանից: Բնակելի տարածքների համար, որպես ամբողջություն, այն չի կարող լինել հինգ տարուց պակաս, իսկ այս տարածքում ներառված տեխնոլոգիական և ինժեներական սարքավորումների համար՝ երեք տարուց պակաս: Իսկ եթե այս ընթացքում սեփականատերը բացահայտի ինչ-որ թերություն, ապա կարող է կառուցապատողին ներկայացնել նույն պահանջները, ինչ չհանձնված գույքում թերություններ հայտնաբերելու դեպքում։ Այլ կերպ ասած, կառուցապատողից կարող է պահանջվել վերացնել թերությունները, նվազեցնել պայմանագրի գինը և փոխհատուցել հարցի ինքնուրույն լուծման ծախսերը (տե՛ս 214 օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ կետը): Իսկ եթե սեփականատիրոջ պահանջը չկատարվի կամ դրա կատարումը հետաձգվի, նա հնարավորություն կունենա դատի տալ։

Այլ սխեմաներով հնարավոր է դատի տալ, բայց ճշմարտությունն ապացուցելը դժվար կլինի՝ շատ ժամանակատար և շատ նյարդային, իսկ առանց դատարանի որոշման ամենայն հավանականությամբ հնարավոր չի լինի վերացնել օբյեկտի թերությունները։

Սեփականության խնդիր
Այսօր շատ դեպքերում կառուցապատողը զբաղվում է ոչ միայն շինարարությամբ, այլեւ տունը շահագործման հանձնելուց հետո բնակարանի սեփականության վկայական է տալիս։ «Սակայն, ըստ օրենքի, 214 օրենքի 12-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, կառուցապատողի պարտավորությունները համարվում են կատարված այն պահից, երբ կողմերը ստորագրում են ընդհանուր շինարարական նախագծի փոխանցման մասին փոխանցման ակտը կամ այլ փաստաթուղթ: Ուստի կառուցապատողը պարտավոր չէ մասնակցել անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի գրանցման գործընթացին»,- ասում է Էստ-ա-Տետի իրավաբանական բաժնի ղեկավարի տեղակալ Վերա Բոգուչարովա. Եվ առավել եւս, նա պարտավոր չէ դա անել բնակարանների վաճառքի «գորշ» սխեմաներով։ Գնորդն ինքը կարող է դիմել Rosreestr-ին՝ սեփականության իրավունքը գրանցելու համար: Մեկ այլ բան այն է, որ գործնականում շատ ծրագրավորողներ ոչ միայն առաջարկում են նման ծառայություն, այլ նույնիսկ պարտադրում են այն (սա, իհարկե, օրինական չէ և, հետևաբար, վիճելի, բայց ոչ բոլոր գնորդներն են համաձայնում վիճել): «Եվ այս դեպքում ծրագրավորողները հաճախ հանդես են գալիս իրենց գործակալների միջոցով, որոնք մատուցում են համապատասխան ծառայություններ, դա տեղի է ունենում վճարովի ծառայությունների մատուցման պայմանագրերի շրջանակներում», - ասում է. Դարիա Պոգորելսկայա, MIC ընկերությունների խմբի իրավաբանական բաժնի ղեկավար. Իսկ գնորդների հանդեպ պատասխանատվությունը, խստորեն ասած, այլևս կրում է ոչ թե մշակողը, այլ գործակալը, և այդ պատասխանատվությունը որոշվում է ծառայությունների մատուցման կնքված պայմանագրով, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով և «Պաշտպանության մասին օրենքով»: սպառողների իրավունքների մասին», բայց ոչ 214 օրենքով։

Բայց ամեն դեպքում, եթե կառուցապատողը կամ նրա գործակալը չի ​​կատարում իր պարտավորությունները և հետաձգում է սեփականության վկայականի գրանցումը, գնորդն իրավունք ունի խզել ծառայությունների մատուցման պայմանագիրը և պահանջել վերադարձնել վճարված միջոցները, և կարող է պահանջել նաև այլ կորուստների փոխհատուցում: Այնուամենայնիվ, այստեղ շտապելու կարիք չկա, նախքան դադարեցնելը, դուք պետք է հասկանաք, թե որն է ուշացման պատճառը, սա որոշում է, թե ինչ կարելի է պահանջել մշակողից կամ նրա գործակալից:

«Ամենից հաճախ ուշացումը տեղի է ունենում ոչ թե մշակողի մեղքով, այլ իշխանությունների կողմից ներդրումային նախագծի իրականացման ակտի հաստատման հետաձգման պատճառով», - ասում է Վասիլի Շարապովը (Քաղաք-XXI դար): Օրինակ, վարչակազմը կամ գլխավոր կապալառուն կարող է հետաձգել շինարարության ավարտի վերաբերյալ փաստաթղթերի ստորագրումը, խնդիրներ կարող են առաջանալ կապի միացման հետ և այլն:

«Նման դեպքերում, եթե կառուցապատողը կատարել է տուն կառուցելու իր պարտավորությունները, բնակարանը փաստացի փոխանցվել է, և գնորդն արդեն բնակվում է դրանում և կրում է կոմունալ վճարումների ծախսերը, սովորաբար կարելի է գրանցել բնակարանի սեփականության իրավունքը։ դատարանի միջոցով։ Եթե ​​պահանջը բավարարվի, սեփականությունը կգրանցվի Rosreestr-ի կողմից՝ դատարանի որոշման հիման վրա, ուստի կառուցապատողից փաստաթղթեր չեն պահանջվի»,- ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը։ Բայց ամենայն հավանականությամբ հնարավոր չի լինի կառուցապատողից փոխհատուցում պահանջել ժամկետների ուշացման համար։

«Բայց եթե ուշացման պատճառը հենց կառուցապատողի անբարեխիղճ գործողություններն են, օրինակ՝ ընդհանուր գույքի պահպանման ծախսերը և կոմունալ վճարումները վճարելու պահանջը, որը կառուցապատողը կրել է տունը շահագործման հանձնելու պահից մինչև բնակարանը։ փոխանցվել է բաժնետիրոջը, կամ հավելյալ քառակուսի մետրի դիմաց տարբերությունը վճարելու պահանջով, ապա նպատակահարմար կլինի դիմել դատարան՝ բնակարանի սեփականության իրավունքը ճանաչելու, տույժերի գանձման հայցով (վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի 1/150-ից): ծառայությունների մատուցման պայմանագրի կնքման ամսաթիվը մինչև հատուցման ամսաթիվը.- Խմբագրից) և բարոյական վնասը. Ընդ որում, եթե մինչև դատաքննությունը կառուցապատողին համապատասխան հայց է ուղարկվել, ապա դատարանը նրանից կգանձի տուգանք՝ հայցով նշանակված տույժի 50 տոկոսի չափով («Պաշտպանության մասին» օրենքի 13-րդ հոդվածի 6-րդ կետ. Սպառողների իրավունքներ»), ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը։

«Եվ հարկ է նշել, որ վերջին տարիներին նման դեպքերում դատական ​​հայցերը դարձել են բավականին սովորական պրակտիկա, ուստի նորակառույց բնակարանի սեփականության իրավունքի ճանաչման դիմումների քննարկումը տեղի է ունենում հստակ մշակված սխեմայի համաձայն՝ արագ և ցավ չպատճառող. բաժնետեր (գնորդ)»,- նշում է Իրինա Դոբրոխոտովան («ԲԵՍՏ-Նովոստրոյ»), և շատ դեպքերում դատարանը որոշում է կայացնում հօգուտ նրա։ Ճիշտ է, «գորշ» սխեմաների կիրառման ժամանակ կարող են խնդիրներ առաջանալ ապացույցների հետ, և երբեմն շատ սայթաքուն խնդիրներ են առաջանում, օրինակ՝ պարզվում է, որ տունը ապօրինի է կառուցվել։ Սակայն նման դեպքերը շատ չեն։

Հարկ է նաև նշել, որ «եթե ներդրողը ֆինանսավորում է շինարարությունը՝ վճարելով բնակարանային կոոպերատիվի բաժնետոմսերի համար, ապա օրենքով նա ձեռք է բերում բնակարանի սեփականությունը վերջին բաժնեմասի վճարման օրվանից (այսինքն՝ բոլոր բաժնետոմսերը վճարվում են)», բացատրում է. Վասիլի Շարապով («Քաղաք-XXI դար»). Եվ այս դեպքում, կառուցապատողի աջակցությունը սեփականության վկայական ստանալու հարցում նույնիսկ ավելի քիչ տեղին է, չնայած բնակարանը տնօրինելու համար բաժնետերը նույնպես պետք է գրանցի սեփականության իրավունքը Rosreestr-ում: Բայց ավելի լավ է դա անել ինքներդ, ապա ստիպված չեք լինի անհանգստանալ միջնորդների կողմից պարտավորությունները խախտելու համար: Ընդհանուր առմամբ, այս սկզբունքը պետք է պահպանվի բնակարանների վաճառքի այլ սխեմաներում՝ որքան հնարավոր է, ապա դատարան դիմելու կարիք չի լինի:

Չնայած դատավարությունն այնքան էլ սարսափելի չէ, որքան շատերն են կարծում: Եվ այս թեմայի շարունակության մեջ պորտալը ձեզ կասի, թե ինչ է անհրաժեշտ դատարան դիմելու համար, արդյոք դա միշտ իմաստ ունի, և ինչ դեռ կարելի է վերականգնել անփույթ կառուցապատողից, բացի գույքի համար արդեն վճարված միջոցներից:

Կառուցապատողից նոր բնակարան ընդունելու ցուցումներ, ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել.

Բարի փոստատար Պեչկինը ձեզ անձամբ նամակ է հանձնել կամ պարզապես ծրագրավորողից ծանուցում է թողել ձեր փոստարկղում: Այսպիսով, հոգատար կառուցապատողը տեղեկացրեց ձեզ, որ բնակարանը պատրաստ է և հրավիրեց ձեզ գալ բնակարան ընդունելու: Մի շտապեք պատվիրել մեծ շարժվող բեռնատար: Բնակարանային երեկույթի հրավիրատոմսեր ուղարկեք ընկերներին և ծանոթներին: Խոշտանգեք կատվին՝ փորձելով նրան առաջինը նոր տուն մղել և ընդհանրապես զվարճանալ, բոլոր ամենահետաքրքիր բաները դեռ առջևում են: Հաճախ է պատահում, որ կառուցապատողը ստացել է օբյեկտը շահագործման հանձնելու թույլտվությունը ոչ ամբողջությամբ օրինական, ավելի ճիշտ՝ բոլորովին անօրինական ճանապարհով։ Խելացի կառուցապատողն ու նրա շինարարներ Ջամշեդն ու Ռաուշանին տունը հապճեպ կառուցեցին, և երբ դուք եկաք շինհրապարակ՝ հիանալու ճարտարապետական ​​մտքի այս հրաշքով, տեսաք, որ այն կառուցված է ընդամենը 75-85 տոկոսով, և խելացի կառուցապատողն արդեն հասցրել էր ձեռք բերել. տունը շահագործման հանձնելու թույլտվություն. Թե որքան հրաշքով դա տեղի ունեցավ, լավ հարց է, բայց միայն իրավապահ մարմինները կարող են արագ պատասխանել դրան:

Փորձագետի պատասխանը.

Պեչկինից ծանուցում ստանալով, ուրախությունից արցունքոտ աչքերով, վազում ես մշակողի մոտ, և ի պատասխան լսում ես, որ տունը, ավաղ, պատրաստ չէ, և պետք է մի փոքր էլ սպասել։ Հոգատար մշակողը, ձեր ուսին թփթփացնելով, լկտիաբար դուրս է մղում ձեզ իր աշխատասենյակի դռնից՝ խոստանալով զանգահարել ձեզ, երբ տունն ավարտվի: Կամ նա սկսում է ձեզ մի պատմություն պատմել, որ. «Մենք երկար հերթ ունենք քննության և նշանակման համար, պետք է պայմանավորվենք», բայց ինչ-ինչ պատճառներով դուք կարող եք պայմանավորվել միայն կես տարուց: Ընդհանրապես, ծրագրավորողը ձեզ համար պատրաստել է բազմաթիվ պատճառներ ձեր սեփական վաստակած գումարով ձեռք բերված բնակարանը փոխանցելուց հրաժարվելու համար, դրանք բոլորը երկար ժամանակ կարելի է ուրվագծել այս հոդվածում, որից այն կարող է վերածվել ծանրակշիռ: տրակտատ. Դուք, ինչպես ցանկացած նորմալ մարդ, հարցնում եք, թե ինչու:

Եվ ամեն ինչ արվում է ուշացման ժամանակը նվազեցնելու համար, քանի որ բնակարանի առաքման հետաձգման համար, համաձայն Դաշնային օրենքի 214-ի, դուք պետք է վճարեք տուգանք (տույժ): Մյուս պատճառն այն է, որ կառուցապատողը չի ցանկանում լարել իրեն և իրեն այցելող բանվորներին շինհրապարակում՝ վերացնելով նրանց հմուտ ձեռքերով պատրաստված ջեմերը և որոշել է հանգիստ ձեզ հանձնել կառուցվող բնակարանի միակողմանի ակտը։ Չէ՞ որ փոխանցման երկկողմանի ընդունման, առավել եւս միակողմանի ակտի ստորագրման պահից բնակարանը համարվում է հանձնված, և Կառուցապատողն այլևս պարտավոր չէ վերացնել իր բարձր որակավորում ունեցող աշխատակիցների կողմից արված խցանումները։ Ես նաև շտապում եմ հաճոյանալ, որ դուք սկսում եք վճարել բոլոր կոմունալ վճարումները փոխանցման ընդունման վկայականը ստորագրելու պահից կամ միակողմանի ակտ ստանալու պահից։

Ինչպե՞ս պետք է ընթանա կառուցապատողից բնակարանի ընդունումը:

Ի՞նչն է համարվում պատշաճ ծանուցում:

Անշարժ գույքի գնորդին բնակարանի փոխանցման ընդունման վկայական ստորագրելու հրավերը հաճախ կատարվում է հեռախոսազանգի կամ SMS հաղորդագրության տեսքով:

Սակայն հարկ է նշել, որ ծանուցման այս եղանակը տեղին չի համարվում։ DDU-ի մասին օրենքի 8-րդ հոդվածի 4-րդ կետում ասվում է, որ կա գնորդին ծանուցելու միայն մեկ պատշաճ ձև՝ պատվիրված նամակ, որը կարող է առաքվել անձամբ (ինչպես վկայում է անդորրագիրը), կամ կառուցապատողը պետք է հաստատում ունենա, որ նամակը. ստացվել է բաժնետերերի կողմից:

Օրենքի նույն կետը սահմանում է նաև բաժնետիրոջ պարտավորությունները, ով, պատշաճ ծանուցում ստանալով տան շինարարության ավարտի մասին, պարտավոր է ժամանել, որպեսզի նոր շենքում բնակարանի ընդունումը կատարվի սահմանված ժամկետում։ DDU-ում նշված ժամկետը կամ ժամկետը 7 աշխատանքային օր.

Հնարավո՞ր է անտեսել ծանուցումը:

Նման պայմանագրերի կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները հստակ կարգավորվում են: Օրենքը սահմանում է, որ եթե գնորդը չի ընդունել գույքը փոխանցման համար նշված օրվանից երկամսյա ժամկետում, ապա կառուցապատողն իրավունք ունի միակողմանի փոխանցման (բնակարանի փոխանցման ակտ կամ այլ տեսակի հաստատման պատրաստության և պատշաճ վիճակի մասին): գույքը կազմված է):

Երկար բացակայության պատճառով ծրագրավորողից ծանուցում չստանալու հետևանքները

Այն դեպքերում, երբ կառուցապատողը գիտի, որ գնորդը պատշաճ ծանուցում է ստացել, որ անհրաժեշտ է գալ բնակարանը զննելու, կամ նամակը հետ է վերադարձվել «ստանալու մերժում» կամ «հասցեատերը նշված հասցեում չէ» նշաններով, մեխանիզմը. այս խնդրի լուծման համար նման է վերևում նշվածին: Այսինքն՝ կառուցապատողը կազմում է բնակարանի ընդունման վկայական, որն ունի օրինական ուժ։ Այսպիսով, DDU-ի մասնակիցը պարտավոր է անհապաղ տեղեկացնել փոփոխված հասցեի մասին, ինչպես նաև ստանալ իր կողմից ստացված նամակագրությունը։

Ինչպես կանխել բնակարանի միակողմանի փոխանցումը

Գոյություն ունի վարքագծի որոշակի մեխանիզմ, որը թույլ է տալիս բաժնետիրոջը պաշտպանել իր իրավունքները, եթե ընդունման փաստաթղթերի ստորագրման պատճառով կոնֆլիկտներ առաջանան: DDU-ում կամ օրենքով նշված ժամանակահատվածում դուք պետք է պատասխանեք նամակին, որում նշվում է, որ բնակարանը պետք է ընդունվի: Եթե ​​բաժնետերը հնարավորություն չի ունեցել զննել գույքը և ստորագրել բնակարանի ընդունման վկայականը, ապա նա պարտավոր է կառուցապատողին ուղարկել հետևյալ տեքստը.

Հայցադիմումի ձևանմուշ

B (կազմակերպության անվանումը)

(կառավարչի պաշտոնը և լրիվ անվանումը)

-ից (գնորդի մասին տեղեկություններ. լրիվ անվանումը, անձնագրի տվյալները, գրանցման վայրը)

Հայց

(ամսաթիվ) պայմանագիրը կնքվել է թիվ______ (բաժնետիրոջ լրիվ անվանումը) և (կազմակերպության անվանումը) միջև անշարժ գույքի կառուցման համար ՊԱՀ-ով պահանջի իրավունքի փոխանցման համար:

Սույն պայմանագրի _____ կետում (կազմակերպության անվանումը) պարտավորվում է կառուցել և իմ սեփականությանը հանձնել բնակարան՝ (հասցե) ______ մ2 մակերեսով:

Համաձայն սույն պայմանագրի ____ կետի, փոխանցումը պետք է կատարվի ոչ ուշ, քան (ամսաթիվ):

(ամսաթիվ) Ես այցելել եմ (կառուցապատողի ընկերության անվանումը) գրասենյակ՝ ստացված ծանուցման մեջ նշված հասցեով, ստորագրելու գույքի ընդունումը:

(Կառուցապատող ընկերության անվանումը) աշխատակիցն ինձ տեղեկացրեց, որ (առկա խնդիրների ցանկի պատճառով, որոնք խանգարում են տան առաքմանը), բնակարանի հանձնումն ինձ հետաձգվում է։

Խնդրում եմ ուսումնասիրել այս իրավիճակը և միջոցներ ձեռնարկել գործող օրենսդրական ակտերով սահմանված կարգով անշարժ գույքը փոխանցելու համար։

Խնդրում եմ տեղեկացնել ինձ՝ նամակ ուղարկելով այն մասին, թե երբ է տեղի ունենալու օբյեկտի ստուգումը և շահագործման հանձնումը:

(ստորագրություն) Ամբողջական անուն

Նամակը պետք է հասցվի հասցեատիրոջը պատշաճ ծանուցմամբ՝ անձամբ (երկրորդ օրինակը պետք է ունենա անդորրագրի կնիք) կամ արժեքավոր նամակով՝ գույքագրմամբ։

Գույքագրման կազմման նմուշ

Գույքագրման մեջ բծերը և ուղղումները անընդունելի են:

Ընդհանուր սեփականություն ստանալու առանձնահատկությունները

DDU-ի մասին օրենքի 7-րդ հոդվածի 1-ին մասում և նույն օրենքի 8-րդ հոդվածի 5-րդ մասում ասվում է, որ կառուցապատողից բնակարան ընդունելը կարող է ներառել փաստաթղթերի կազմում այն ​​մասին, որ գույքը կառուցվել է խախտմամբ.

• պայմանագրեր բաժնետիրոջ հետ;
• SNiPov;
• գործող կանոնակարգեր;
• այլ պահանջներ, որոնք պարտադիր են:

Ելնելով օրենսդրությամբ նախատեսված DDU-ի մասնակիցների իրավունքներից՝ բնակարանների ստուգման հաշվետվությունը միակ փաստաթուղթը չէ, որին պետք է ուշադրություն դարձնել, քանի որ անհրաժեշտ է նաև ստուգել աղբատարի և փողոցի լուսավորության առկայությունը և գործունակությունը: , վերելակների գործարկումը և այլն: Նախ ստուգվում կամ համաձայնեցվում է համապատասխան կանոնակարգով նախատեսված առարկաների առկայությունը՝ խաղահրապարակ, կայանատեղիներ, տարածքի ցանկապատում և այլն։

Եթե ​​խոսենք այն մասին, թե ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել բնակարան ընդունելիս, ապա պետք է նշել, որ մասնակի փոխանցումը՝ հետագայում հայտնաբերված թերությունները վերացնելու պարտավորությամբ, անընդունելի է։ Եթե ​​կան անհամապատասխանություններ կամ գույքի մի մասը պատրաստ չէ առաքման, բացակայում է և այլն, ապա դա պետք է արտացոլվի ստուգման արդյունքների հիման վրա կազմված թերությունների մասին տեղեկանքում (կարելի է անվանել նաև շինարարության արձանագրություն. թերություններ կամ նախնական զեկույց): Եթե ​​կառուցապատողից բնակարանի ընդունումն ավարտվի սովորական ընդունման վկայականի ստորագրմամբ, ապա բնակիչները ստիպված կլինեն շտկել հայտնաբերված խնդիրները, քանի որ թերությունների առկայությունը ոչ մի տեղ չի ցուցադրվում։

Փաստորեն, DDU-ն ծածկում է ոչ միայն դրանում նշված բնակարանը, այլև շենքի ընդհանուր սեփականությունը։ Այնուամենայնիվ, իրավաբանները խորհուրդ չեն տալիս հաշվի առնել մշակողի խոսքը, որ կառավարող ընկերությունը պատասխանատու է ընդհանուր սեփականության ընդունման համար: Այո, գործնականում դա սովորաբար տեղի է ունենում, բայց դա պայմանավորված է նրանով, որ քաղաքացիները լավ չեն հասկանում գործող օրենսդրությունը և ուշադիր չեն կարդում կնքված պայմանագրերի պայմանները, հակառակ դեպքում կարող են տույժ պահանջել տան փոխանցման ժամկետը ուշացնելու համար։ հայտնաբերված թերություններին.

Պայմանագրի կողմերը, ովքեր պատրաստվում են ընդունել բնակարանի փոխանցումը, հաճախ պարզապես չեն ցանկանում իրենց ծանրաբեռնել ընդհանուր գույքի փոխանցման ժամանակ առաջացող խնդիրներով, իսկ ոմանք կարծում են, որ սեփականատերը կառավարող կազմակերպությունն է։ Սակայն այս տեսակետը սխալ է։ Ո՛չ պետությունը, ո՛չ էլ որևէ մեկը ընդհանուր սեփականության սեփականատեր չէ, քանի որ այն պատկանում է գույքի գնորդներին, և նրանք են դրա վիճակի պատասխանատուն։ Նույնիսկ այն, որ քաղաքային իշխանությունները պարբերաբար որոշակի գումարներ են հատկացնում սուբսիդիաների տեսքով, չի նշանակում, որ այդ պատասխանատվությունը կարող է փոխանցվել մեկ ուրիշի վրա։

Չպետք է մոռանալ, որ այսօր մեր երկրում կապիտալիստական ​​համակարգ է հաստատվել, և սոցիալիզմին սովոր քաղաքացիները ստիպված են փոխել իրենց պատկերացումները սեփականության հարաբերությունների մասին։ Նրանք, ովքեր դա չեն արել, երբեմն ստիպված են լինում շատ ավելի շատ վճարել նոր շենքում ապրելու համար, քան հին շենքում գտնվող բնակարանի համար։ Եվ դա բացատրվում է հենց նրանով, որ անշարժ գույքի սեփականատերերը վատ տեղեկացված են եղել կառուցապատողից բնակարան ընդունելու մասին, և այժմ ստիպված են իրենց հաշվին վերացնել թերությունների թերթիկում չնշված թերությունները: Այստեղից էլ զգալի չափը բնակարանային օրինագծերի. Սա հնարավոր է խուսափել, եթե տան բնակիչները միավորվեն իրենց իրավունքները պաշտպանելու համար և կարողանան ապահովել, որ կառուցապատողը նոր շենքը մատակարարի պատշաճ վիճակում:

Փաստաբանները խորհուրդ են տալիս աշխատանքի ընդունել անկախ մասնագետների, որոնց փորձագիտական ​​եզրակացությունը կարող է օգտագործվել հայտնաբերված թերությունների ցանկով հայց ներկայացնելու համար: Նրանց կողմից կազմված տեխզննումը պետք է հիմք հանդիսանա շինարարական թերությունների ցանկի, որն ուղարկվում է կառուցապատողին։ Այս դեպքում անկախ փորձագետների ծառայությունների դիմաց վճարելու պահանջը կարող է ներառվել նաև սույն հայցի կամ դատարանին ուղղված հայցի մեջ: Եթե ​​բնակիչներին հաջողվի պաշտպանել իրենց դիրքերը, նրանց հաշիվների չափը զգալիորեն կկրճատվի, իսկ գումարը կհատկացվի լրացուցիչ բարելավման համար։ Բայց ծախսերի այս ոլորտը այս հոդվածի թեման չէ:

Ինչպիսի՞ն պետք է լինի բնակարանի ստուգման ակտը:

(փաստաթղթի պատրաստման վայրը) (ամսաթիվ)

Մշակողը (կազմակերպության անվանումը), որը ներկայացված է (կառավարչի անունը և պաշտոնը), մի կողմից, և բաժնետերը (գնորդի մասին տեղեկություններ. լրիվ անվանումը, անձնագրի տվյալները, գրանցման հասցեն և այլն), նշված է. Այս փաստաթուղթը որպես Կողմեր, քանի որ դա նշված է թիվ____ համաձայնագրում, մենք կազմել ենք ստուգված տարածքների վիճակի վերաբերյալ պահանջների այս ցանկը:

հասցեում գտնվող բնակարանում (տան հասցե), ինչպես նաև ընդհանուր սեփականությունում։ Որոնց ցանկը և պահանջվող պայմանը տրվել է տան նախագծային փաստաթղթերում։ Սույն համաձայնագրի Կողմերի համատեղ ստուգման ընթացքում հայտնաբերվել են մի շարք թերություններ. Վերոնշյալ ցուցակը կազմվել է նոր շենքերից մեկի օրինակով, հետևաբար, հայցը կազմելիս անհրաժեշտ է կենտրոնանալ օբյեկտի անհատական ​​բնութագրերի վրա.):

1. Ավտոճանապարհներին ասֆալտ չկա.
2. Հաշմանդամի սայլակների թեքահարթակ չկա;
3. Տեղական տարածքում ասֆալտ չկա.
4. Երեխաների համար խաղահրապարակ չկա.
5. Մուտքի լուսավորությունը միացված չէ;
6. Վերելակները չեն սկսել աշխատել.
7. ____ հարկում գտնվող տարածքները, որոնք նախատեսված են բնակիչների ընդհանուր օգտագործման համար, չունեն հակահրդեհային ազդանշաններ և ստանդարտներին համապատասխան հրդեհային վահանակներ.
8. ____ հարկում չկա բնակարանի հաշվիչ վայրէջքի վրա, և բնակարանի էլեկտրական վահանակի էլեկտրական լարերը ավարտված չեն.
9. ____ հարկում գտնվող վահանակին ցածր հոսանքի լարեր չկան.
10. ____ հարկում բնակիչների համար ընդհանուր տարածքներ տանող դռները հագեցած չեն նախագծով պահանջվող ապակեպատմամբ.
11. Նկուղային հարկը ողողված է;
12. Որոշ կոյուղու խողովակների միացումները բացակայում են, ինչը հանգեցնում է տան նկուղում արտահոսքի.
13. DDU-ի պայմաններով նախատեսված պատշգամբի ապակեպատում չկա.
14. Պատուհանների բացվածքների ապակեպատման որակը չի համապատասխանում ստանդարտներին. կառույցները տեղադրված են անհավասար և վատ ապահովված, կան ճաքեր.
15. Խոհանոցի պատուհանները հագեցած չեն անհրաժեշտ կցամասերով.
16. Սենյակի պատուհանի ապակին ճեղքվածք ունի.
17. Լոջայի մուտքի դուռը սխալ է տեղադրվել, ինչը հանգեցրել է սխալ դասավորության՝ կանխելով նորմալ բացումն ու փակումը.
18. Ստուգված բնակարանում չկա տաք և սառը ջուր.
19. Ներքին ջրաչափական սարքեր ( Անհրաժեշտության դեպքում նշեք՝ սառը կամ տաքժ) տեղադրված չէ.
20. Օդափոխման լիսեռի մոտ գտնվող հատակն ունի անցքեր.
21. Բնակարանում կոյուղու վերելակը ճեղքվածք ունի.
22. Կեղտաջրերի արտահոսքի համար նախատեսված կոյուղու վերելակում միակցիչի տեղադրման մակարդակը հատակից ընդամենը 4 սանտիմետր է: Սա հանգեցնում է երեսպատման գրագետ կատարման անհնարինությանը.
23. Բնակարան տանող դռան շրջանակը տեղադրված է թեքված, դռան փականը չի աշխատում, դռան կցամասերը բացակայում են;
24. Հրդեհային ելքը տեղադրված չունի լյուկ։

(Ծանոթագրություն. հայտնաբերված թերությունների հետ մեկտեղ ցանկալի է, որ փաստաթուղթը պարունակի հղումներ, որոնց մասին ծրագրավորողի հետ պայմանագրի կոնկրետ կետերը խախտվել են: Ծրագրի փաստաթղթերը, համապատասխան SNiP-ները և այլն: Այնուամենայնիվ, եթե մշակողը ստորագրել է այս թերի հայտարարությունը առանց այս հղումները, ապա համարվում է, որ նա համաձայն է առկա մեկնաբանություններին։ Եթե մշակողը չի ստորագրում այս թերթիկը, ապա անհրաժեշտ է այն ուղարկել արժեքավոր նամակի տեսքով՝ հավելվածների ցանկով։Եվ այստեղ պահանջվում է. նշեք, թե կոնկրետ որ չափանիշներն են խախտվել հայտնաբերված թերությունների պատճառով։)

Փաստաթուղթը կազմվել է համաձայնագրի Կողմերի կողմից համատեղ՝ DDU-ի մասին օրենքի 8-րդ հոդվածի 5-րդ կետի համաձայն։

Կառուցապատողը, սույն ակտում թվարկված թերությունները վերացնելուց հետո, պարտավոր է Մասնակցին գրավոր տեղեկացնել, որ գույքը գտնվում է ընդունման և փոխանցման պատրաստության փուլում:

Մշակողի մանրամասները. Տեղեկություններ DDU-ի մասնակցի մասին.

__________________________ (տեղեկատվությունը պետք է պատճենել

DDU-ում նշված տվյալները)

_____________________ (ստորագրություն) / Ֆ. ԵՎ ՄԱՍԻՆ./

Ցանկալի է նաև թերության թերթիկում նշել այն ժամկետը, որի ընթացքում մշակողը պարտավոր է վերացնել հայտնաբերված թերությունները: Այս նմուշում նման տող չկա, քանի որ պահանջների հետ կապված աշխատանքն իրականացվել է կառուցապատողի հետ, որը չի պահպանում օբյեկտը շահագործման հանձնելու ժամկետները։ Պետք է նաև հաշվի առնել, որ DDU-ն հստակ կարգավորում է այն ժամկետը, որի ընթացքում նորակառույց շենքում բնակարանը պետք է ստուգվի և հանձնվի բաժնետիրոջը։ Համապատասխանաբար, չկատարման համար պետք է վճարվի տույժ, որի հաշվեգրումը չի կասեցվում այն ​​ժամանակահատվածի համար, որի ընթացքում պետք է վերանան թերությունները: Այսպիսով, կառուցապատողն ինքը շահագրգռված է դա անել որքան հնարավոր է շուտ, որպեսզի հետագայում մեծ չափերի փոխհատուցում չվճարի բնակիչներին: Եթե ​​կառուցապատողի կազմակերպության ներկայացուցիչները հրաժարվում են ստորագրել նախնական ակտը, ապա այս փաստաթուղթը պետք է ուղարկվի նրանց՝ գույքագրմամբ նամակի տեսքով:

Եթե ​​դուք տեղեկատվություն եք փնտրում բնակարան ընդունելու մասին, ապա պետք է հիշեք, որ կառուցապատողից այս փաստաթուղթը ստորագրող անձինք պետք է ունենան դրա իրավունքը: Որովհետեւ եթե նրանք չունեն համապատասխան լիազորություններ, ապա ակտը կորցնում է իրավաբանական ուժը։

Մեկ այլ կարևոր նրբերանգ, որը վերաբերում է պահանջների թերթիկին, այն է, որ այն հաճախ ստորագրվում է կառավարող ընկերության ներկայացուցչի կողմից: Այնուամենայնիվ, հարցի այս ձևակերպումը սխալ է, քանի որ DDU-ն հստակ նշում է երկու կողմ՝ Մշակողը և Մասնակիցը (գնորդը), հետևաբար, միայն նրանք իրավունք ունեն ստորագրել նման փաստաթղթեր: Եթե ​​ստուգման թերթիկում նշված է մեկ այլ կազմակերպություն, ապա դուք պետք է հետաքրքրվեք նման անձանց լիազորությունների մասին: Անհրաժեշտ լիազորությունների բացակայության դեպքում անհրաժեշտ է կրկնօրինակել թերի հայտարարությունը կառուցապատողին ուղղված հայցով: Իսկ բնակարանի հանձնման ընդունման ակտը կստորագրվի վերջինիս լիազորված աշխատակիցների կողմից։

Ինչ անել, եթե բնակարանի կամ ընդհանուր գույքի վիճակի հետ կապված թերություններ հայտնաբերվեն

Նոր շենքում բնակարան ընդունելու վերաբերյալ հիմնական հարցերից մեկը վերաբերում է 214-FZ օրենքի 7-րդ հոդվածում թվարկված շինարարական կանոնակարգերի, շինարարության ստանդարտների և այլ պահանջների առկա պայմաններին, որոնք նախատեսված են ստուգման համար նախատեսված օբյեկտի անհամապատասխանության խնդրին: .

Օրենքի այս ոլորտում աշխատող իրավաբանները խորհուրդ են տալիս բնակարան գնալ փորձագետի հետ, ով իրավունք ունի գնահատելու այն գումարը, որը կարժենա հայտնաբերված խնդիրները վերացնելու և իր եզրակացությունները եզրակացության տեսքով կազմելու համար: Այս փաստաթուղթը պաշտոնական ուժ ունի և կարող է օգտագործվել որպես դատարանում ձեր դիրքորոշման ապացույց:

DDU-ի մասին օրենքի 7-րդ հոդվածը կարգավորում է գնորդի իրավունքները, երբ հայտնաբերվում են բնակարանում թերություններ։ Դրան համապատասխան բաժնետերը կարող է պահանջել.

1. Վերացնել թերությունները.Օրենքի համաձայն՝ թերությունները վերացնելու անվճար ժամկետը պետք է համաձայնեցվի կողմերի կողմից, սակայն ամենից հաճախ բաժնետիրոջը բանավոր տեղեկացվում է, որ խնդիրները վերացնելուն պես կհետևի զանգ։ Գնորդն իրավունք ունի պահանջելու օրենքին համապատասխանություն: DDU-ի յուրաքանչյուր մասնակից ինքն է որոշում՝ հավատա՞լ, թե՞ ոչ գրավոր չհաստատված խոստումներին։ Որպես կանոն, եթե տունը ժամանակին է կառուցվել, իսկ թերությունները չնչին են։ Հետո դրանք արագ կվերացվեն, բայց եթե շինարարությունը ձգձգվի, ապա թերացումների խնդիրը լուծելու աշխատանքն էլ գուցե արագ չընթանա.
2. Նվազեցնել բնակարանի արժեքը.Ամենից հաճախ գնորդը կարողանում է հասնել այդ իրավունքի իրացմանը միայն դատարանների միջոցով։ Կառուցապատողները չափազանց հազվադեպ են համաձայնվում նվազեցնել բնակելի տարածքի արժեքը և վերադարձնել միջոցների մի մասը: Որպես այլընտրանք, դուք կարող եք փորձել լուծել խնդիրը՝ փոխհատուցելով փոխադարձ պահանջները: Դա հնարավոր է դառնում, եթե չափումներից հետո բնակարանի տարածքն ավելացել է։ Քանի որ գնորդը պարտավոր է վճարել ավելորդ քառակուսի մետրի համար, կառուցապատողը կարող է հրաժարվել իր պահանջներից՝ արժեքի նվազեցումից հրաժարվելու դիմաց.
3. Գնորդի կողմից թերությունները վերացնելու ժամանակ կատարվող ծախսերի փոխհատուցում. Առաջին հերթին գնորդը պետք է հրավիրի փորձագետ, ով կփաստաթղթավորի առկա թերությունները։ Հետո շինարարական կազմակերպություն են հրավիրում դրանք ուղղելու, ու միայն դրանից հետո հնարավոր կլինի հայց ներկայացնել դատարան՝ տրամադրելով վերանորոգման բոլոր անդորրագրերը։

Կանոնակարգերի և ստանդարտների էական խախտումներ հայտնաբերելու, ինչպես նաև թերությունները չվերացնելու դեպքում DDU-ի մասնակիցն իրավունք է ստանում.

• չեղարկել պայմանագիրը,
• պահանջել վերադարձնել վճարված գումարը,
• պահանջում են միջոցների օգտագործման համար տույժեր վճարել դրանց ավանդի պահից սկսած ամբողջ ժամանակահատվածի համար:

Այնուամենայնիվ, պետք է հիշել, որ այս գործընթացը ենթադրում է համապատասխան հայցադիմում դատարան: Ավելին, նույնիսկ դրական դատավճռի դեպքում միշտ չէ, որ հնարավոր է վերադարձնել վճարված գումարը։ Այս մասին ավելին կարող եք կարդալ այստեղ:

Ինչ պետք է իմանաք բնակարան ընդունելու մասին, եթե թերություններ չեն հայտնաբերվել

Եթե ​​բաժնետերը ստուգումից հետո համաձայնում է ընդունել բնակարանը, ապա դուք պետք է համոզվեք, որ ակտի ստորագրման ամսաթիվը առկա է փաստաթղթում և համապատասխանում է իրականությանը: Այս պահանջը հատկապես տեղին է, եթե տան առաքումը նախատեսվածից ուշ է տեղի ունենում: Ամսաթվի բացակայությունը վտանգում է այն փաստը, որ ստորագրելուց հետո մշակողը կարող է դատարկ սյունակում տեղադրել իրեն անհրաժեշտ ցանկացած համար։ Իսկ դա, իր հերթին, կարող է հանգեցնել գնորդի համար միջոցների զգալի կորստի։ Նա կարող է կորցնել տունը շահագործման հանձնելու ուշացման համար տույժ պահանջելու իրավունքը կամ նրանից պահանջել կոմունալ վճարումներ տան ընդունման օրվանից սկսած ամբողջ ժամանակահատվածի համար։ Կա ևս մեկ նրբերանգ՝ նախքան ակտը ստորագրելը, DDU-ի մասնակցից կարող է պահանջվել կանխավճարներ կատարել կոմունալ ծառայությունների համար: Նման պահանջն անօրինական է, այդ գումարի վճարումը կարող է կատարվել միայն կամավոր հիմունքներով: Սակայն մերժման դեպքում կառուցապատողը սովորաբար չի ստորագրում ակտը և բանալիները չի տալիս գնորդին։ Արդյունքում բաժնետերը պետք է ապացուցի իր գործը դատարանում։

Գործարկման հետաձգման հետ կապված բոլոր հարցերը կարգավորվում են գործող օրենսդրությամբ, սակայն այն չի նշում, թե ինչ անել, եթե ակտը պարունակում է արտահայտություն գնորդի կողմից էական պահանջների բացակայության մասին:

Բաժնետերն իրավունք ունի պահանջել հանել փաստաթղթից նման կետերը, բայց եթե բնակարանի բանալիներն անհապաղ անհրաժեշտ են, և կառուցապատողը հրաժարվում է փաստաթղթերը վերափոխելուց, ապա նման ակտը կարող է ստորագրվել: